房地产风控管理

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房地产风控管理范文第1篇

关键词：房地产企业 财务管理 措施

在很多地区中，房地产是主要的产业，虽然我国房地产产业起步比较迟，但我国房地产企业也得到快速发展，并为我国的经济带来一定的影响，然而，房地产产业的发展也存在一定的问题。当前，财务风险是阻碍房地产企业稳定发展的重要原因，为此，房地产企业一定要加大对财务管理风险防范及控制。

一、房地产财务风险管理的涵义

对于狭义的财务风险而言，财务风险是由普通的收益而带来的大幅度的风险或者是财务杠杆而为企业带来可能会导致破产的风险。而对于广义的财务风险而言，财务风险是在投资、资金运作、融资的时候受到多种因素的影响，而导致资金成本收回的难度加大以及投资的回报不高的风险，进而不利于企业稳定的发展。为此，房地产企业一定要加大对财务管理力度。

二、房地产财务管理风险出现的原因

（一）财务管理人员综合素质不高

对于我国很多的房地产企业而言，即使具备一定数量的财务管理人员，但财务管理人员的综合素质不高。对于大部分的房地产企业而言，财务管理人员并没有正确认识财务管理，基本上都认为财务管理只是一项记录企业收支的工作，而且所记录的数据并不能为企业的发展提供有效的意见，同时，当财务管理出现问题的时候，只能依赖于财务管理人员，从而导致财务管理欠缺一定的科学性，最终不利于房地产企业财务管理的有效性。

（二）财务管理工作流于形式

为了确保房地产企业财务管理工作的顺利运行，一定要建立完善的财务管理体系。对于大部分的企业而言，虽然都建立了财务管理体系，但是基本上都存在一定的问题。比如，财务管理人员只是表面分析财务数据，并没有深究财务数据的价值。财务管理部门虽然能够通过科学的方式预计出企业在融资的时候会出现的风险以及效益，但是理事会并没有重视起来。此外，企业为了尽快得到贷款，并没有认真对贷款的款项以及内容进行合理的分析，进而造成企业的负债率提高。由于企业没有健全的财务管理系统，从而导致财务管理工作流于形式，最终不利于企业长期发展。

（三）预算管理不够科学

对于房地产企业而言，所需要的资金的流转数目十分庞大，同时开发项目越庞大，所需资金就会更加多，而且资金占有的时间就会更加长。一部分的企业发现市场房价水涨船高，通过竞标得到土地后，就会采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而当企业并没有进行科学的预算管理，没有全面对土地开发成本进行考虑时，很容易为企业带来一定的财务风险，甚至会增加企业的开发成本，从而导致企业获得的利润减少。为此，房地产企业一定要加大对预算管理的力度，同时要清楚国家的政策，从而能够防止因为政策的变动而导致企业利润的减少的情况出现。

（四）成本控制不合理

对于房地产开发而言，最突出的特征是建设时间长、所需资金多，而且，在房地产开发的每一个环节中，都需要巨额的资金流动，当企业不能合理的控制成本，就会造成资金的利用率降低。通常情况下，企业往往只重视工程的进度，而忽视了成本控制的必要性，进而造成企业经济效益的下降。同时，企业不重视成本控制，不单单会为企业带来一定的财务风险，也会导致企业内部一些人员谋取私利，最终不利于企业的稳定发展。

三、房地产财务管理风险防范及控制的有效措施

（一）提高财务管理人员的综合素质

通过促使财务管理人员综合素质的提高，能够促使房地产企业财务管理水平的提高。一般而言，财务管理工作是否有效，是与财务管理的综合素质有直接的联系。财务管理人员不单单要学会做报表以及记账，同时，也要具备一定的成本控制、工程管理的相关知识，从而能够确保财务管理工作的顺利进行。

（二）建立完善的财务管理机制

对于房地产企业而言，要加大对财务管理的力度，首先，企业一定要完善企业的财务管理机制，并要健全财务管理制度，合理的促使施工员工素质的提高，同时要强化会计工作，因为，对于财务管理工作而言，一个小小的失误都会带来一定的财务风险，为此，企业一定要建立健全的财务管理制度，从而更好的防范财务管理风险。

（三）建立风险防范体系

对于房地产企业而言，会受到多种外界因素的影响，为此，企业一定要建立完善的风险防范体系。为了能够建立完善的风险防范体系，企业要树立风险意识，充分的认识风险，从而才能科学的对将会出现的财务风险进行预测。比如，再筹资风险、利率变动风险等，对于不同的风险，企业要制定不同的防范措施。同时，有效的预测以及规避风险，能够促使企业利益的最大化， 最终能够促使企业在市场竞争中屹立不倒。

（四）促使预算管理水平的提高

对于房地产企业的财务管理而言，具有一定的不稳定性，在开发项目前，一定要进行预算管理，从而促使成本的降低，最终促使企业利润的最大化。就房地产企业而言，财务部门一定要重视资本预算，同时要以项目预算要基础，有效的对资金的活动量进行控制。此外，要制定预算管理方案，有效的对房地产进行财务预算，最终促使项目决策的科学性的提高。财务管理部门要以企业的实际情况为前提，合理的对资金进行分配，从而促使财务风险的降低。最后，企业要建立健全的预算管理机制，重视对员工的绩效考核，加大对财务管理的力度，全面进行预算工作，从而促使财务预算管理水平的提高。

四、结束语

综上所述，房地产企业要想长期稳定发展，就一定要加大对财务管理风险的防范及控制，并要采取有效的措施解决财务管理风险中的问题。为此，企业一定要做好财务风险管理，才能确保企业核心竞争力的不断增强。

参考文献：

房地产风控管理范文第2篇

关键词：房地产企业；非预期损失；影响因素；量化核算

F293.3

1 非预期损失的概念与影响因素

房地产企业非预期损失是指与房地产预期损失相关联的经估算的超过上述平均损失以上的损失，它是对期望损失的偏差——标准差（σ），也可以表述为受随机变化的不确定风险因素影响，所引起的房地产市场收益偏离预期收益的程度。换言之，房地产非预期损失就是除期望损失之外的具有波动性的资产价值的潜在损失。

导致房地产非预期损失的影响因素主要是城市和土地利用发展战略及规划问题、市场主体本身的问题、政府相关房地产政策及其运作问题、宏观经济环境问题以及区域房地产市场本身的问题。

在风险的控制和监管上，意外损失等于经济资本，因此房地产非预期损失随房地产企业容忍度的不同，可以通过保有资本金承担这种预料外或由不确定因素造成的潜在损失，从而缓解非预期损失对日常经营活动的冲击。

2房地产非预期损失的原因

2.1城市发展战略、城市规划、土地利用规划问题

城市及土地开发规划缺乏高起点的、统揽全局的总体规划，对土地性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对滨海、城市的未来发展缺乏有效想像空间，难以根据土地规划把握开发热点和赢利机会。

很多县市的城市土地发展规划缺乏系统的、具体的控制性详细规划，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，滨海、城市土地开发具随意性和低水平性，反复的推倒重建，既给滨海、城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。

2.2市场主体本身的问题

在暴利导向和信息不对称的情况下，房地产市场主体出现一些不讲信用的投机操作乱象：少数房地产相关政府部门以及相关责任人不作为或者乱作为；开发商违规操作；商业银行贷款“三查”不严，风险管控不足；职业炒家操控市场；购房者浮躁、恐慌、盲目跟风；部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。

房地产市场主体中问题最严重的当属开发商，很多外来开发商跟随热潮来，却因为没有对市场的深入把握，新开楼盘规模偏小，这些反复的小规模房产开发商绝大部分资金都是依靠银行贷款和商品房预售款，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置。

还有开发商针对本地环境，过多注重高价位楼房以及海景房的开发，照搬内地设计，没有充分结合本土文化和房地产项目低碳技术要求，导致品牌的应用效果不佳，存在一定的误区。

2.3政府相关房地产政策问题及运作问题

多年来一直是实行“重买轻租，透支消费”的房地产政策，缺少清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策，房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚，一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又出现。

2010年配合国家宏观调控，政府针对房地产市场的宏观调控政策不断出台，通过采取控制土地、税收、紧缩贷款、提高首付款比例、限制购买第二套住房、提高房地产开发项目资本金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”“屯地”的开发企业发放贷款等手段，对房地产市场的供给和需求实施调控。

但是这些宏观调控政策却在某些县市相关部门、某些银行和某些房地产项目遭遇执行不力，政策效果打了一定的折扣，市场不可预期因素却在逐渐增加，——房地产行业面临全新的考验。

同时某些县市办事效率低、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性。

3非预期损失量化核算与控制

财务型方法是对无法控制的房地产项目投资风险非预期损失所做的财务安排，这种方法的核心是把消除和减少房地产投资风险的成本均匀地分布在一定时期内，以便减少因随机性的巨大非预期损失发生而引起财务上的波动。通过财务处理，可以把房地产投资风险成本降低到最低程度。

3.1经风险调整后的投资收益（RARI）

房地产投资的预期损失（ELI）为房地产企业投资风险资产的暴露部分，是企业从事房地产经营活动将承受的损失。因此，企业必须留存价值与预期损失相当的坏账准备以避免影响企业的正常经营。

如果企业的投资风险没有发生，风险资产的实际损失为零，则坏账准备可以计为企业的收益。房地产预期损失等于房地产企业的预期投资损失概率、既定投资损失率与投资风险暴露三者的乘积，是投资风险损失分布的方差。

ELI是计算投资风险调整后收益的核心，其基本含义是房地产企业在拓展投资规模的一段时期内，平均而言可以预期到的损失额度。

记V为房地产企业在一定分析期内受投资风险影响的资产价值，简称企业的风险资产暴露价值，EDF为房地产企业的预期投资损失率，LGD为在EDF下不能收回的那部分资产的价值（又称既定投资损失率），于是投资预期损失可表示为：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地产企业在投资活动中所面临的投资风险，可假定企业暴露在风险下的资产价值V为房地产企业全部投资额；既定投资损失LGD为房地产企业在分析期末即投资期满时损失的那部分投资。进一步记α为投资回收率，即投资期满时房地产企业能够收回的投资率，则既定投资损失率LGD为1-α（该指标可以利用房地产投资的历史数据估计获得，也可援用行业的平均水平）；EDF的估计可援用相应的投资风险评估方法。

由上述分析，可得房地产企业经风险调整后的投资收益RARI的计算公式为：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投资成本（2）

由于投资给房地产企业带来一系列应收账款，因此投资成本除销售成本外，还包括投资所涉及的其他成本（见图1）。

图1风险调整后的投资收益

3.2投资风险资本（CIR）

房地产企业的风险资产价值V通常随着投资的损失率和投资损失的非预期变化上下波动，本文称之为房地产企业所面临的投资非预期损失（ULI），采用当期风险资产价值V的标准差进行度量：

（3）

设随机投资损失变量L的密度为f（L），并假定导致投资损失的随机投资风险因素与投资损失变量L相互独立。设V0为初始风险资产价值，记 和 分别为随机投资损失变量L和投资预期损失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

将（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

换言之，随着投资的损失率和投资损失率的非预期变化，投资的非预期损失为：

若房地产投资损失是一个两状态事件，则投资损失概率即EDF的方差为：

若房地产投资损失是一个多状态过程，则需考虑投资风险等级转换概率，此时房地产非预期损失的表达式会复杂得多。房地产投资资产组合的非预期损失与预期损失不同，它不等于其所包含的各单个房地产风险资产的非预期损失的线形总和，包含N个房地产资产的资产组合的非预期损失为：

（8)

其中

（9)

联合投资损失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一个房地产企业投资损失的概率。由于房地产企业之间投资相关系数的计算量极大，一般将房地产企业所属区域的相关系数作为房地产企业相关系数的近似。

由于投资的非预期损失是除投资预期损失之外的潜在损失，房地产企业必须为该不确定的潜在损失预留足够的资本，以便在损失真正发生时能够缓解企业的财务压力，维持其经营。称这类预留资本为房地产企业的投资风险资本（CIR），可用非预期损失ULI的倍数加以刻画，不妨记CIR=r×ULI，其中称r为投资风险资本乘数。

设ε为置信水平，则在投资期满时，企业预留的投资风险资本CIR应满足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L为随机投资损失变量，ELI为投资的预期损失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示为：

（11)

由（8）式可计算出在置信水平ε下的最小投资风险资本乘数r，进而得到企业为不确定的潜在损失应预留的投资风险资本CIR。

3.3经风险调整后的投资风险资本收益

根据前面的分析，进一步还可得到房地产企业经风险调整后的投资风险资本收益模型：

（12)

根据I-RROC值，房地产企业可以衡量每次投资业务给企业带来的投资风险资本的收益。由于上式中考虑了投资的非预期损失，企业在拓展业务或进行投资活动时将收益与风险完全匹配起来，从而使企业的经营更加稳健，对投资风险的控制更加完善。

4 房地产预期损失和非预期损失量化核算案例

假设某房地产企业的销售收入是100亿元，销售成本为60亿元，投资管理成本为10亿元；该企业的预期投资损失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文献[3]中损失变量服从β,分布的假设，不妨设投资损失变量L服从参数α＝1和β＝9的β,分布，因为β,分布的均值和方差分别为μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企业的既定投资损失率为LGD＝10%，标准差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得该房地产企业投资业务的预期投资损失为：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2亿元

由式(5)可得该房地产企业投资业务的非预期损失为：

5结语

在当前国际国内宏观经济、政策环境面临许多不确定性的情况下，各房地产市场主体应加强房地产投资风险和非预期损失防范理论学习，不要迷信权威专家和迷信媒体，从而规避房地产投资风险及其非预期损失，确保房地产市场健康可持续发展。

参考文献：

［1］迟国泰．基于银行贷款组合风险的经济资本计量模型［J］．管理评论，2007．

［2］于研．完善我国企业内部信用风险管理机制的思考［J］．上海经济研究，2004．

房地产风控管理范文第3篇

关键词:房地产;企业;内部控制;制度建设;风险管理

中图分类号:F235.91文献标识码:A文章编号:16723198(2009)23003302

1内部控制和风险管理的概念和联系

1.1内部控制与风险管理的定义

现论界对此定义各不相同,但被普遍接受的定义是国际权威机构美国的COSO委员会对内部控制的定义。该组织认为:企业内部控制是由企业董事会、经理层以及其他员工共同实施的,为财务报告的准确性、经营活动的效率与效果、相关法律法规的遵循等目标的实现而提供合理保证的过程,即:控制环境、风险评估、控制活动、信息与交流和监督评审。

另外,依据COSO委员会关于风险管理的定义为:企业风险管理是一个过程,是由企业的董事会、管理层以及其他人员共同实施的,应用于战略制定及企业各个层次的活动,旨在识别可能影响企业的各种潜在事件,并按照企业的风险偏好管理风险,为企业目标的实现提供合理的保证。该框架有三个维度:第一维是企业的目标;第二维是全面风险管理要素;第三维是企业的各个层级。

1.2内部控制与风险管理的联系

(1)风险管理涵盖了内部控制。风险管理除包括内部控制外,还增加了战略目标;而风险管理的要素除了包括内部控制的全部要素之外,还增加了目标设定、事件识别和风险对策等要素。从时间先后和内容上来看,全面风险管理是对内部控制的拓展和延伸。

(2)内部控制是风险管理的必要环节。内部控制的动力来自企业对风险的认识和管理,对于企业所面临的大部分运营风险,或者说对于在企业的所有业务流程之中的风险,内控系统是必要的、高效的和有效的风险管理方法。满足内部控制系统的要求也是企业风险管理体系建立应该达到的基本状态。

2内部控制制度建设和风险管理中存在的问题

2.1房地产企业内部控制制度建设认识不足、不够健全、不够合理

由于内部控制不能直接产生经济价值,间接效益也需要较长的周期才能看出,许多房地产企业把精力主要放在房地产商品的开发和销售商。有的房地产企业片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等。有的认为加强内部控制,束缚了自己的手脚,影响办事效率,容易制造内部矛盾等。在制度建设上,有些企业只具有某些基本的内部控制操作,还没有形成一个完整的制度系统,如财务控制的评价制度尚未建立,经济合同的管理制度不健全。有的企业偏重于事后控制而忽视事前的预防控制,从而影响了内部控制的执行还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况,生搬硬套,造成企业的内部控制不切实际,偏离控制重心。

2.2房地产企业普遍缺失风险管理的专门研究和处置

(1)没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动,每个人或部门往往只针对自己工作中的风险独立地采取一定对策,缺乏系统性、全局性。更有一些企业根本就没有风险及风险管理概念及意识,没有积极主动、系统地进行风险管理工作,风险的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的随意性。

(2)企业的风险管理基本上是一种被动式管理,常见的现象是保险公司业务人员上门请求企业购买保险。由于缺乏风险意识,企业往往不会主动地对企业主要业务进行风险识别、评估、管理和监控,认为只要买了保险便万事大吉。

(3)企业中的风险管理活动往往是瞬时或间断性的,意识到了就进行管理,事后则“好了伤疤忘了疼”。

(4)缺乏对风险进行定期的复核和评估,降低了企业适应环境变化和规避风险的能力。

3房地产企业实施内部控制制度建设和风险管理的重要性

从严管理企业,实现管理创新,使传统的管理模式向现代企业管理过渡,加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求,也是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制,建立-套完整的规章制度,能够增强控制能力,加强内部控制,提高经营管理水平和企业素质。同时,也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行,保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以杜绝经营管理中的各种风险,预防潜在危机的发生,减少和避免各种不必要的风险损失。特别是房地产企业开发中所要面临的政策风险、市场风险、经营风险、资金链风险、人事风险。等等,除此之外,一些普通企业可能遇到的风险,诸如债务风险、经济合同风险、信誉风险等风险也能够及时作出预警和防范,从而把不确定的风险变为规律研究利用,以保证企业的稳定运营,并尽量减少风险发生的可能性和一旦发生所可能造成的破坏,进一步强化企业内部控制。

4构建内部控制与风险管理体系的过程

内部控制和风险管理的构建都是一个系统工程,基本涉及了企业管理的方方面面,因此实践中企业往往根据自身的特点先搭建一个合理的体系框架并在此基础上选择某一目标或某一层面作为主线深入下去建立一个局域内部控制或风险管理体系,然后再在企业全局推广。一般来说,我们将其分为以下四个步骤:

第一步:确定内控体系/风险管理体系建设的目标和依据:确定项目组织架构、项目管理制度和详细的工作计划;梳理、明晰企业的中长期战略发展目标,为从战略高度建立内控体系/风险管理体系打下基础;应当确定其需要遵循的相关法律法规;确定体系需要实现的目标等。

第二步:各业务层面分析:综合运用各种调研手段和现状描述方法清晰表述出业务现状,并进行研究分析,归纳总结出内部控制/风险管理存在的问题点。层面的划分需要根据目标要求和企业特点。

第三步:差距分析:结合当前国际和国内标准进行分析评价,发现差距,提出补充、修正或完善的方向。

第四步:内部控制/风险管理体系建设:以前几步工作成果为依据,搭建内部控制/风险管理框架体系;以某个目标或某个业务层面为主线,进行内部控制/风险管理体系的建设。

5完善房地产企业内部控制制度建设和风险管理的措施

5.1相关原则

(1)合法性原则。房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳,其相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是制度建设和风险管理的前提条件,在合法的基础上提高其有效性。

(2)全面性原则。房地产企业是一个系统,其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求,在符合内部控制要素要求的前提下,业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节,并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节,不得留有制度上的空白或遗漏。

(3)审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点,为了使各种风险控制在许可的范围内,建立内部控制制度建设必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险,并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。

(4)前瞻性原则。内部控制制度的制定应当具有前瞻性,并与房地产企业的风险管理的需要相适应,应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。

5.2当前深化房地产企业内部控制制度建设和风险管理的认识和实践

(1)完善房地产企业的内部控制环境。首先要加大宣传力度,提高管理者的内部控制意识。确保企业的每个岗位及人员,每项业务或环节都能按规定的制度办理,真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。其次要充分发挥房地产企业董事会的作用,只有当董事会拥有技术、才能和智慧,并能进行适当的管理时,才能适当履行其监控、引导和监督的责任。另外要加强企业文化建设,正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。建立公司统一的价值观和道德标准,并制定员工行为准则,认真考虑企业的社会责任,合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

(2)构筑严密的控防体系。房地产企业内部控制体系的建立,首先是在企业经营全过程中建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时,必须明确业务处理权限和应承担的责任,禁止一个人独立处理业务的全过程。其次是要设立事后监督,即在会计部门常规性的会计核算的基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以“堵”为主的监控防线。最后是成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段业务,对会计部门实施内部控制。

(3)加强房地产企业的信息沟通。房地产企业都应当建立自己的信息系统,保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运行,满足企业的信息需求。优良的信息系统要能保证信息提供的完整性,企业应当运用计算机、网络等多种先进的手段来构建企业的信息系统。同时,企业的信息系统应能保证信息提供的准确性,减少信息传递过程中有意和无意的错漏。

(4)构建风险管理控制框架和流程。对于集团式的大型房地产公司来说,就需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。在组织上设立专门的风险管理岗位,并设计风险管理流程,流程范围覆盖项目相关的各个部门。在这个风险控制框架中,风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理,这要和组织不同的权限等级结合。风险存在于项目的整个生命周期,在制度上,要制定风险管理流程,落实到岗位、并做好风险预算。保证风险发生时,能有一系列的既定动作进行。不确定事件的发生会对项目目标产生风险,往往也伴随有机会产生,同一事件,不同的组织采用了不同的行动,产生的效果就会不同。成熟的开发商能透过风险看到机会,但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。

参考文献

[1]唐来全.内部控制与风险管理概念剖析[J].财会通讯(理财版),2006,(08).

[2]宋培华.试论企业内部控制的问题及对策[J].集团经济研究,2006,(12).

[3]陈军.浅析房地产企业风险管理[J].锦联世界,2008,(07).

房地产风控管理范文第4篇

关键词：房地产开发 工程造价 风险控制及管理

工程造价不能得到有效地控制，不但会影响整个工程的建设，还会影响到房地产企业的经济效益。只有对工程造价风险进行有效地控制管理，才能最大限度地提高企业的投资利益。随着经济的高速发展，工程造价风险管理一直是房地产行业相互研讨的一个问题。但是，我国市场上出现越来越多的安全问题，以前容易被忽视的安全问题开始受到政府和社会的关注和重视。房地产企业工程造价风险管理是地产管理中一个重要的发展环节，无论是从哪方面来看，都不容忽视，如果工程造价风险管理做的不到位，将会给人们的生命、财产带来巨大的损失和危害。针对房地产企业工程造价风险管理存在的问题和现状，提出相应的解决对策，一方面要提高房地产企业执行者们的生产意识和素质，另一方面要有效地促进房地产企安全生产的达标，这样才能进一步推进房地产企业的顺利发展，同时也能为国民经济发展做出贡献。

1 我国工程造价的概述

工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。工程造价专业涉及的知识有建筑工程制图与识图，建筑结构与构件，地基与基础、建筑材料、工程造价、基建程序与项目管理等。其次，地产工程造价是评价总投资和分项投资合理性和投资效益的主要依据之一。在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须利用工程造价资料，在评价建设项目偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可依据工程造价。工程造价也是评价建筑安装企业管理水平和经营成果的重要依据。

我国现在工程造价的构成主要有设备及工具、器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他投资费用、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等几项。其中主要构成要素是建设投资。

工程造价的特点有大额性、个别性、动态性、层次性、兼容性等。我国工程造价对于房地产企业来说，一直有很大的作用，工程造价对于项目决策有一定决策权，是项目决策的依据。其次，还具有制定投资计划和控制投资的依据；筹集建设资金的依据；评价投资效果的依据；利益合理分配和调节产业结构的手段。

2 工程造价风险管理

一直以来工程项目实施作为一种生产活动，因为个人意志、个人因素的影响会改变这些活动的内容、程序和做法，从而会使整个工程项目的造价出现不确定性。根据以上的特点，就会导致工程造价风险，产生这些风险原因包括：项目规划方面不全面，规划的方面比较陈旧，不跟新；项目实施期间产生通货膨胀，费用方面会有上涨；国家政策的不断调整。

工程项目的定义是指项目在建造中所遇到的风险，即是项目在决策、勘察、施工中投入使用的各个阶段，所造成的实际结果与预期目标的差异性。

而项目风险管理是指通过一定的风险识别、风险分析和评价，去认识工程项目的风险，并以这个为基础合理的对风险作出一定的措施、管理方法、技术和手段，并对整个项目的风险进行有效地控制，这样能够减少风险带来的不良后果，用最少的成本来保证项目的运作。

风险管理的意义是体现在项目建设的各个环节中，因此风险管理贯穿于项目建设过程的始终，对于我国的建筑行业来说是十分重要的。通过风险管理，一方面，预防和减少意外损失，以较低的费用投入将潜在的重大损失转移给其他组织，或通过精算，决定自留风险，提留最合理的自保基金，可以降低工程成本，从而直接增加项目投资的经济。

3 房地产企业工程造价管理上存在的问题

3.1 随着房地产行业的发展，越来越多的房地产企业为了最大效果的追求经济利益，往往会忽视对基本理念的关注。因为我国的工程造价管理理念一直比较落后，所以导致我国的房地产企业的工程建设思想也不发达，很多的建设工作还处在旧式的模式上，估算、概算、预算、决算这些问题在建设中分离，并且“三超”问题也比较严重。

3.2 造成风险的其中一个问题就是技术问题不过关。目前我国的建筑行业中现代化管理水平比较低，很多地产的管理方式都只是处于基础边缘，不能及时反映市场经济的变化准则，并且没有起到一个合理的控制造价的作用。

3.3 决策者对安全造价的忽视。很多的房地产的领导者在思想上并不重视安全造价，在生产的过程中因过分追求超额的经济效益，在工程建筑质量上都“缩水”开展，导致了事故的不断发生，死伤众多。其次，就是地方政府监督管理不到位，一些地方政府部门因为一些利益的关系，减少了对企业的重视和监督，工作不到位，疏于监督管理，每年的安全检测走马观花，一概而过。这样的做法只会助长歪风的生长，忽视法律的后果，影响整个房地产产业乃至全国经济的快速发展。

3.4 缺乏安全管理保障。对房地产企业来说，定期的更新安全设备，加大对安全管理投入，保证企业的安全管理达标到国家规定的要求，是十分重要的。其次，有些房地产企业缺乏安全管理提示的标志。

4 房地产企业工程造价风险管理上值得注意的问题

4.1 建立一个强健的工程项目风险控制管理队伍十分重要。社会的进步靠的不光是经济的发展，还有就是人才的竞争，工程项目风险全面的管理顺利开展，第一就是要建立一个强健有力的工程项目管理队伍。特别要指出的是，一个项目的领导者是项目管理的中心人物，领导者的能力和素质都会进一步决定着工程项目建设的成败。因此，项目的领导者一定要头脑清晰、思维敏捷、能审时度势地做出决策，并且具有较高的风险管理水平，保证工程项目的顺利实现。

4.2 合理的利用金融来缓解工程造价风险。由于工程项目风险中不仅包含可控风险，而且存在着大量的不可控风险，所以通过合理利用金融来缓解工程造价风险将是趋势所在。这样可以通过相应的增加一些承担项目风险，来进一步降低工程项目中单个风险的产生。

4.3 提高房地产企业全员的安全风险防控意识。安全风险防控意识的主体就是人，工作人员的素质和意识决定着整个企业的生产水平，因此，必须大力抓紧意识这块。提高整个房地产企业人员的安全风险防控意识，这是搞好安全生产工作的关键。

其次，企业的主要领导者应该做好监督领导作用，必须依法履行自己在工程造价风险管理方面的职责，做好本单位的管理工作。熟悉了解国家的相关法律法规，在安全生产这块，要知法守法懂法。各级领导要掌握基本的安全法规和安全技术知识，树立安全责任重于泰山的意识。

5 结语

本论文对工程项目中的风险管理进行了全面的研究。阐述了工程项目风险管理的特点及相关的概述。加强对工程造价风险，必须抓紧抓好。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。

参考文献：

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[5]张泽平，袁宏斌.谈工程项目风险因素控制[J].太原理工大学学报，1998（06）.

房地产风控管理范文第5篇

摘 要 企业财务内控体系的构建对于企业财务管理水平的提高与企业的长远发展意义重大，如何构建企业财务内控体系具有深刻的研究意义。由于我国房地产企业只有短短几十年的发展历史，加之对财务内控理论研究的缺乏，使得房地产企业的财务内控体系存在着严重问题，本文从当前房地产企业财务内控体系存在问题的分析入手，对企业财务内控管理体系的构建和完善提出了相应对策。

关键词 房地产 财务 内控体系

一、内部控制的含义和遵循原则分析

企业财务内部控制最初简单表述为内部牵制，是指企业在财务管理工作过程中为实现有效的经营与组织活动，防止错误以及非法业务发生所设计的业务流程。内控理论经过不断的研究和发展，企业财务内控的概念逐步演变为“由企业管理层实现的，在适用相关法规基础上，为实现企业财务报告准确可靠性，提高企业经营效率和效益的财务管理过程。

企业财务控制作为企业财务管理活动的重要组成部分，对企业的发展意义重大，在制定和执行过程中应遵循以下原则：

（一）合法性原则，是指企业在制定财务内控制度的过程中必须以相关法律法规为基础，在国家法律法规允许范围内进行财务内控管理活动，防止企业财务管理过程中违法、违规现象的发生。

（二）适应性原则，是指企业在所制定的财务内控管理制度应与企业自身发展情况以及企业所处的社会经济环境相适应，并根据企业的现状、战略规划情况和不断变化的所处环境进行及时调整和优化。在此基础上努力实现内控制度的易于操作和切实可行性。

（三）一贯性原则，指的是企业财务内控制度要保持一致性和连续性，防止朝令夕改等不利于内控制度贯彻执行的现象的发生，保证财务内控工作的严肃性和有效性。

（四）整体性原则，指企业内控体系的建立既要符合企业的现状，又要保持发展的眼光，与企业的长远发展规划相适应，并在贯彻秩序过程中做到与其他内控制度的协调，保障企业内控制度的整体效果的发挥。

二、房地产企业财务内部控制存在的问题分析

随着市场经济的发展，房地产企业财务管理内部控制体系建设日趋完善，企业财务管理内控水平较之以往有了明显提高，但是问题仍然不可忽视。财务内控意识的淡漠、治理结构的不合理、内控制度的不规范、内控监督乏力以及财务内部控制管理人员素质低下的问题，造成房地产企业财务内控体系在企业财务管理与发展中无法发挥应有作用。

（一）财务内控意识淡漠

由于房地产企业在我国的发展只有短短的几十年，加之我国企业财务内部控制的理论研究较薄弱，使得企业的决策者忽视财务内部控制在企业发展中的作用。企业管理过程中单纯把房产的开发与销售作为工作重点，对财务内控不重视以及对财务内部控制片面理解的问题的存在，企业管理者财务内控意识的淡漠，造成财务内控体系作用在企业发展过程中难以得到有效发挥。

（二）企业治理结构不合理

当前我国很多房地产公司存在着股权结构不合理的问题，股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题。企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，导致房地产企业财务内部控制能力降低。

（三）企业内部控制制度不规范

财务管理缺乏风险控制意识，内部控制制度不健全。内控制度尚未建立或者制度不够健全、内部控制程序不合理、控制目标不够细化，执行违规现象的存在严重影响着企业内部控制体系作用的发挥。当前，房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产企业在面对我国变幻莫测的经济大环境时，诸如政策性风险、投资风险、经营性风险、成本控制风险在不断提高。规范、合理的内控管理制度的缺乏，是困扰企业财务管理水平提高的一大难题。

（四）企业财务内控监督乏力

虽然我国的房地产企业制定了财务内控制度，且较为全面，但在执行过程中却存在执行不力现象。部分企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，无法对财务管理违法违规行为进行有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权十分有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。

（五）财务管理人员素质低下

我国房地产企业发展历史较短的自身特点，以及当前我国内部控制理论研究不够深入，使得先进合理的财务内控管理制度很难纳入到企业管理的机制之中。对企业财务人员素质培养的忽视，导致房地产企业财务管理人员，内部控制观念滞后，财务内控管理知识欠缺、内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的长远发展提供有价值的建议，这对房地产企业自身竞争力的提高产生了严重影响。

三、构建房地产企业财务内部控制体系的对策分析

当前，我国房地产企业的财务财务内控体系难以与企业财务管理和企业发展情况相适应，已经逐渐成为影响房地产企业发展的因素之一，构建和完善财务内控管理体系，要注意以下几点：

（一）增强企业财务内控意识

我国房地产企业的财务管理者，尤其作为企业决策层的高层管理者应注重财务内控意识的提高，注重财务内部控制监管体系的构建和完善，加强企业财务内控工作观念，摒弃落后的财务内控思想，在注重吸收传统经验的基础上，注重吸收财务内控新的管理知识，实现房地产企业财务管理水平的提高，降低房地产企业运行成本，实现企业市场竞争力的提升。

（二）优化财务内控组织结构

为避免企业股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题的发生，房地产企业应注重企业财务内部控制组织结构的优化。充分发挥企业董事和监事会的作用，通过专门内部控制监督机构的设置，为公司财务决策提供真实、可靠的会计信息；同时注重对企业财务内控管理机构的授权，保障财务内控执行的独立性和有效性，充分发挥财务内控体系在企业财务管理过程中的作用。

（三）树立财务管理风险意识

房地产企业投资大、周期长、社会影响大的特点，要求企业财务内控管理体系构建过程中必须树立风险意识，达到规避和消除各种财务风险影响的目的。房地产企业必须要把财务风险防范意识渗透到财务内控工作的全过程。通过财务内控预警系统机制的建立和完善，保障企业财务风险预兆出现时，可以采取及时有效的措施加以防范。

（四）强化财务内控有效性

规范房地产企业财务内控的有效性监督度，通过企业财务体系的建立和完善，使内部控制监督作用得以充分发挥。企业内部控制对于企业会计信息真实性以及经营业绩有效监督的实现意义重大，在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。

（五）完善财务内控流程

科学有效的财务内控流程是充分发挥企业财务内控作用，实现财务管理活动规范运行的重要保障。加强内控管理制度的制定和完善，通过财务内控流程信息管理系统的构建，实现房地产企业业务的一体化。此外，在执行过程中注重与企业相关部门的协调配合，避免职能交叉与制度缺失等问题的出现，使企业财务内控流程不断完善，

（六）提高财务内控人员素质

注重房地产企业财务内控人员业务素质和职业道德水平的提高。由于财务内控涉及内容广泛，对企业财务内控人员的综合素质要求极高，这就要求注重对财务内控人员的教育培训以及业务指导，通过对财务内控人员综合素质培训，为企业财务工作培养出一批高素质的财务管理人才，同时必须建立起科学合理的奖惩考核与激励制度，切实推动财务管理人员主动性和积极性的发挥。

四、结束语

房地产企业财务内控体系的构建，与企业财务的管理活动进行的顺利与企业的生存和发展有着直接的关系。随着企业财务管理制度改革的不断深入，企业财务内控体系的构建取得了一定成效，同时存在的问题不容忽视，适应当前企业发展面临经济社会环境对财务管理工作的新要求，构建起一套合理有效的财务内控体系对房地产企业的发展意义重大。

参考文献：

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