房地产项目资产管理

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房地产项目资产管理范文第1篇

关键词：房地产；项目；造价；控制；投资

一．工程建设项目各阶段的造价控制

1. 设计阶段的造价控制工作

在项目成本控制的各个阶段中，设计阶段的成本控制是最主要的部分，其对工程造价的影响可达75%以上。设计成果及设计工作的质量直接影响投入的人力、财力的多少，影响总的建设费用，这就要求在项目初始阶段，一定要有合理科学的设计方案，以实现技术与经济相结合。这一阶段的控制工作，大致可以从以下几方面进行：

1.1 组织设计方案竞选和设计招标，优选设计单位

设计单位的选择一定不能暗箱操作，要通过公平的竞争的方式招标挑选，积极推行工程设计方案比选，优选并考虑经济方案的设计招标方法，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新。通过采用设计招标，促使设计单位改进管理，采用先进技术，减少实物消耗，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。因此，在设计招标文件中应对降低工程造价有明确要求，有相应降低工程造价的具体措施。

1.2 通过限额设计有效控制造价

在设计阶段推行限额设计方式，将设计经济责任具体到每一细节。设计人员应熟悉掌握建筑工程特点和建筑材料市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。

1.3 提高设计工作质量、优化施工图设计。设计不精、深度不够对工程造价控制极其不利，极容易造成施工阶段工程造价控制工作难度大大增加。良好的设计成果是控制设计变更最为有效的手段。

1.4 委托设计监理管理模式

建设单位可以在设计阶段引进设计监理，特别是规模较大项目，能够通过优化设计，挖掘节省投资的潜力。对于较小规模的项目，也可通过监理单位在设计阶段介入，查看图纸，查找可优化的部位。协助建设单位配合设计单位进行设计优化，提出合理化建议，这样可在很大程度上节省投资。

2 招标投标阶段的成本控制

2.1 工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标方式选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

2.2 严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察并充分考虑施工企业造价管理能力；

2.3 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价。

2.4合理低价者中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

2.5规范合同的签定工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

3 施工阶段的成本控制

施工阶段工程项目由图纸转变为实物的过程，是项目建设资金投入最大的阶段，加强施工控制，就是加强履约行为的管理，规范工程建设施工过程和行为是确保房地产企业实现有效控制工程建设成本及实现预期收益的关键工作。

3.1 规范合同管理，控制工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取"低价中标，索赔赢利"的方式承揽工程。作为业主方或工程造价咨询单位的造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

3.2 重视项目专业管理模式

通过专业的咨询或顾问公司实现工程建设项目的专业管理，从工程管理机制上建立健全投资管理控制系统，从而有效和专业控制工程造价的管理工作。

3.3 通过技术措施开展项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。

3.4 通过经济措施有效控制工程管理

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。

3.5 从质量成本管理上要效益

对房地产企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，需要通过质量成本管理加以调整。

质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。一般来说，质量预防费用起初较低，随着质量要求的提高逐渐会增加，当质量达到一定水平再要求提高时，该项费用就会急剧上升。质量检验费用较为稳定，不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。而质量损失则不然，开始时因质量较差，损失很大，随着产品质量不断改进，该项损失逐步减少。三者交叉的作用，必然找到一个质量成本最低的理想点。

正确处理质量成本中几个方面的相互关系即质量损失（内、外部故障损失）、预防费用和检验费用间的相互关系，采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本。

3.6 合理确定建设期，从工期成本控制上要效益

建设期的长短，直接影响项目管理费及建设期利息的大小，也进一步影响工程造价的高低和投资效益。工期成本管理的目标是正确处理工期与成本的关系，一般来说，工期越短，工期措施成本越小；但当工期短至一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。综合工期成本的各种因素，就会找到一个工期成本为最低的理想点，这一点也就是工期短并且成本低的最优点。

4 竣工结算审核阶段该阶段是成本控制工作的最后阶段。

根据合同计价条款、招投标资料、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

二．明确工作程序

1 建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。

2 确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。

3 确定控制措施

目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：

(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。

(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核，同时向业主及设计单位预先报告因任何设计修改而可能引起的成本增减，并定期（设计变更发生时或付款时）将因工程变更所导致的造价增减向业主通报，对工程造价进行事前控制，而并非对既定方案进行事后的评估。

(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强预见性，尽量减少签证发生。施工现场签证发生后，报相关单位核实工程量，签证相关费用同时也要附上必要的相关证明材料，相关单位签证工程量确认后报投资监理单位审核、业主进行签证价格复核，以便全过程总价控制。为避免出现偏差，每月及时将投资实际支出值与总控制目标值进行比较，发现问题及时分析偏差原因，及时采取纠偏措施。

4 合同管理

在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。

（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；

（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；

（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；

（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

房地产项目资产管理范文第2篇

关键词：房地产项目；投资；风险管理；措施

中图分类号：F293 文献标识码： A

作为房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的收益。

一、 房地产项目投资中存在的风险

1、 政策风险

政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。

2、供求风险

在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。

3、土地风险

（1） 安土重迁观念的影响

我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。

（2）投机主义的影响

随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户”。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。

（3） 极端行为的影响

在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。

4、建设风险

项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险：

（1） 进度风险

由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。

（2） 质量风险

建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。

二、房地产项目投资风险管理的措施

1、把握市场动态，提高风险预测能力

投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。

2、建立健全科学的投资决策和风险管理

机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。

3、建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告

信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。

4、加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识

企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。

5、投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资要求共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。

6、风险回避

在房地产的投资过程中,要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资,这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险,那么将会很快有投资者涌入市场,从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地产项目风险的转移

风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。

总之，在房地产开发过程中，必须重视过程中每个环节的管理，重视企业的制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，这样才能减少或规避风险对项目造成的不利影响。

参考文献：

[1]劳燕玲,李江风.房地产项目的风险管理探究[J].前沿，2012（10）.

[2]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011（01）.

房地产项目资产管理范文第3篇

关键词：房地产；项目；科学；管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、引言

房地产行业由于具有高投入、高风险和高回报的特点，在巨大的利益驱使下，当前国内多数房地产开发企业无视风险的存在，盲目投资，大量的购买地皮进行房地产建设。为了解决房价虚高现象，保障经济安全，国家加大了对房地产开发企业资金方面的监管力度，这大大的增加了房地产开发企业的融资难度，使得部分企业出现资金匮乏的情况。同时，在房地产投资管理方面也存在着管理杂乱无章的问题，无法对相关工作起到有效的监管和引导作用。加强投资管理方面的科学性和规范性，实现全程化的投资管理，是房地产开发项目的迫切要求。

二、投资管理方面存在的问题

（一）建设规划不合理

在建设规划方面，由于没有很好的对当地地域环境进行调查，忽略了建筑和环境的整体性，对当地的环境产生了一些破坏。同时，在建筑规划之前，没有很好的与居民进行沟通，对于居民的需求没有充分的了解，导致在建筑功能方面存在缺陷，无法满足用户需要。

（二）民事纠纷频发

1、强制拆迁。在土地进行整理过程中，没有很好的做好与原有住户的沟通协调工作，特别是在拆迁工作方面，存在着很大的问题。由于部分居民不满补偿方案，不愿签署拆迁方案，严重影响了施工进度。针对这一情况，开发商不积极主动的与拆迁户进行协商，而是通过有关部门采取强制拆迁的方式，致使民事纠纷频繁发生，影响了社会的安定。

2、单方面违反销售协议。在房地产项目的具体执行过程中，为了实现经济效益的最大化，建筑用地挤占绿化用地、公共用地的现象普遍存在。用户对于这种破坏协议的行为强烈不满，纠纷不断。

（三）施工过程管理不完善

在施工过程中，忽略了对于工地具体实施过程的管理。建筑材料胡乱摆放、边角料随意丢弃等现象严重。这不但影响了工地环境，给施工带来不便，减缓了施工进程，而且对于企业来说造成了极大的浪费，同时也给企业增加了一定的成本负担。在施工工艺方面，赶进度、赶工期，忽视了质量问题都严重影响了企业形象和建筑安全。

（四）销售宣传费用虚高

在市场营销方面，对于宣传费用方面没有进行严格规范的管理。盲目的夸大广告效果，投入大量的费用进行广告宣传。一旦预期效果无法达成，就会严重影响到公司的收益，同时也为公司增加了负担。

三、具体的解决措施

（一）做好充足的项目准备

在房地产项目开展之前，要对市场进行充足的分析，避免投资的盲目性， 规避投资风险。对于本项目建成之后在市场中的反响要进行科学的预测，保障预定目标的实现。在建筑规划设计的过程中，要对当地的人文和水文环境进行详细的调研。同时，在资金方面，要提前筹措，做好各项资金预算，保障项目开展过程中专款专用，不会因为资金不足而引起施工建设方面的问题。

（二）选用科学合理的建设规划方案

在项目的建设规划设计方面，要分阶段、多层次、有重点的进行。虽然项目设计规划方案的费用在总体费用中的比例非常低，但是对于整个项目的实施却有着重大的影响。在设计之初，要确定建筑的外观、结构、内部布局等，这些可以通过招标委托的方式，择优选用。

在具体工艺技术的采用方面，要在保证工程质量的前提下对预定设计方案的先进性、准确性、合理性和可行性进行分析，确保各项功能的实现，以便满足客户要求，提升企业形象。同时，要对施工设计方案进行必要的限制，以免施工技术和施工图发生变更，出现投资总额扩大的现象。

在对相关图纸进行审批的过程中，尽量的将项目变更这一过程在施工之前完成。在有关设计的初步阶段，要考虑技术方案与总体方案的适应性。在技术设计环节，保证专业技术符合质量规定。在施工图这一方面，必须保障原定功能和质量指标无偏差。只有通过对这些图纸进行综合性的审批，才能寻求工艺技术、具体功能及经济效益的统一。

（三）加强相关费用的管理

房地产建设项目的时间较长，涉及的金额巨大，所以加强各个环节中相关费用的管理具有重要的经济意义。在初步制定投资预算时，要综合分析建设方案、施工图纸和计划、预算指标、材料设备费用以及国家有关政策等。之后采取招标的方式同项目承包商、建材设备供应商及服务咨询提供商确定具体的价格并签订有关合同。

（四）做好各部门之间的协调工作

由于房地产开发是一个整体性的项目，涉及部门多、人员广、内部环境复杂，为了保证项目开展过程中各项工作能够落实到位，不会出现推卸责任的现象，要充分的做好各部门之间的协调工作。定时进行各部门之间的工作交流以及工作汇报，加强各部门之间的团体协作意识，在工作过程中互相配合和帮助，做到有问题能及时发现并得到妥善解决，保障整个项目合理有序的进行。

（五）加强施工方面的监管力度

建筑施工是房地产项目的关键，加强施工方面的监管力度，保障施工工艺及各项流程能够得到确切的落实是保证工程质量的基础。在施工过程中，要对各个环节进行严格的监督，派专人进行管理。对各个部门、区域、小组的实际工作情况要进行详细的记录备案，以便在有关责任的追溯方面能够找到必要的依据，为相关事件的解决提供帮助。

（六）善后工作的管理

针对竣工的实际情况，对建筑以及相关设施进行验收。严格按照有关规定以及事先拟定的计划对建筑的质量、装修、外形等方面进行检查，确认安全无误之后方可与其他合约人进行资金上的结算。在交付使用过程中要注意相关管理方面的问题，特别是物业管理方面，要请专业优质的物业管理机构进行管理。一个优秀的房地产开发项目要做到有始有终，切不可因为细节方面的缺失给整个项目抹黑。

四、结语

在我国房地产项目的开发过程中，一直以来都只注重将投资管理的重点放在具体的施工过程及其准备过程中，但是项目的准备工作以及事后工作却存在着严重的管理不足，从而引起了一些问题。所以，在房地产开发项目的投资管理工作中，要将项目准备、项目实施、项目验收、投入使用看作一个有机整体，做好四大环节中的各项工作，保障房地产投资的安全和预期目标的实现，从管理的源头上实现经济效益的提高。

参考文献：

[1]胡新民.关于房地产项目投资全程科学管理[J].中国房地产业，2012（04）

房地产项目资产管理范文第4篇

关键词：房地产企业；全面预算管理；体系构建；PDCA循环

一、全面预算管理与PDCA循环

（一）全面预算管理

预算管理是指对企业的财务、物资、人力等资源进行合理优化配置，以实现企业既定战略目标的现代管理方法。企业能够通过预算的达成状况来分析企业战略目标的实现程度，预算还能够对企业的成本开支进行控制，并能够对企业的现金流量、企业利润等进行合理预测。全面预算对企业在某一特定阶段的生产成本、现金收支等进行反映和预测，利用预算报表来反映企业的经营成果、财务状况，具有预见性、全面性、目标性、指令性等特点。全面预算管理是将企业的战略目标分解开来，在生产经营过程中进行控制，从时间、空间等维度对企业的整个经营过程进行全方位的管控，最终实现目标的管理过程。

（二） PDCA循环

PDCA循环在20世纪50年代由美国质量管理专家戴明博士在前人基础上进行完善，并在产品质量改善中加以推广和运用，因此也被称为戴明循环。PDCA循环是一个不断改进的滚动的管理方法，周而复始地加以运转，一次循环的结束意味着下一个循环的开始，一个循环过程中解决不了的问题将进入下一个循环过程中解决。

（三） PDCA循环在全面预算管理中的应用

全面预算管理活动的全过程，也就是质量计划的制定和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，呈现螺旋式上升不停运转的。P（Plan）是指全面预算管理的预算制定，D（Do）是指全面预算管理的预算执行，C（Check）是指全面预算管理的预算控制，A（Action）是指全面预算管理的预算总结和行动改进。随着PDCA循环的不断周而复始，企业的全面预算管理工作就能够不断发现问题和不足，总结经验和教训，优化改进方法和措施，完善和提升企业的管理水平。

二、房地产项目开发全过程的资金全面预算管理体系的构建

本文主要站在PDCA循环视角下探讨资金全面预算管理体系在房地产项目开发过程中的构建。

（一） P阶段

P阶段是编制房地产企业各开发项目的资金预算阶段。房地产企业的资金预算主要包括月度、季度和年度预算：月度或季度预算是指在月（季度）底前，由各个开发项目和企业职能部门根据企业的年度预算、本月（季度）预算的执行情况，编制出下一个月（季度）的预算，并将预算上报至企业的财务部门审核，审核通过后再上报至总经理办公室审批，经过多次修正及调整，最终对其进行确认。月（季度）预算是各个房地产开发项目及各个职能部门资金管理的具体依据；年度预算是指根据企业的各个部门提供的年度计划，例如工程部门的施工计划、物资采购计划等，销售部门提供的营销费用预算，行政部门提供的管理费用预算等，由企业的全面预算管理中心进行审批并形成统一的年度预算。年度预算需要反复进行调整和改进，最终在每年年底前完成。

（二） DA段

D阶段是对房地产各开发项目的资金预算执行过程中的成本控制。资金预算一旦经过确认，各个职能部门和项目上必须严格遵守，坚决执行，建立专门的预算管理簿，对预算的执行情况进行详细的记录，随时监控资金的使用情况，并将信息通过信息管理系统及时上传并反馈给总部。全面预算管理贯穿于房地产开发项目的全过程、全阶段，对每个环节的成本费用及资金收支都要进行严密控制：

（1）土地竞投环节：在这一环节需要提前获得关于土地的信息，进行现场勘查及市场调研，测算出土地成本并制定出能够承受的定价，同时在竞标时要避免盲目加价行为的发生。

（2）项目前期准备环节：这一环节工作繁多，需要仔细应对。首先在调研质量上要保证，避免不必要的浪费；安排拆迁安置工作时避免费用过高或者是延误工期行为的发生；进行勘探、土方等前期工程时可以采用总价进行招标；铺设施工必须的水电线路时也要考虑到项目建成后的使用情况，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，还应与政府相关部门积极进行协调沟通，争取提高容积率，若是能够成功，则可大幅度降低项目的楼面地价。

（3）项目规划设计环节：在这一环节中的成本控制是实现资金管理事前控制的关键，若是设计合理，控制得当，能够降低甚至10%的工程造价。房地产项目施工的依据是设计图纸，虽然图纸设计费用仅占成本的2%左右，但却能够对整个工程的造价达到80%以上的影响。因此，企业对设计单位的选择很关键，要尽量选取高质量、低费用的设计单位，并在企业内部成立工程人员、设计人员等组成的专家小组，对设计图纸进行会审，将费用及损失降到最低。费用支付时，可以先支付80%左右设计费用，另外部分在施工结束后支付完成，以此来约束设计单位，避免设计风险造成的损失，同时也能够增强企业营运资金的流动性。

（4）项目施工环节：项目施工环节的资金管控相当重要，这一阶段主要包括对工程施工单位的选择，对材料采购成本的控制，对现场签证价款的控制，对工程变更索赔的控制，对价款支付的控制等。

房地产企业可以选择合作熟悉的、优质的施工单位进行长期合作，二者可以达成战略合作伙伴关系，这样不仅可以依靠合作方垫资加速项目的资金周转，也可以加快项目的施工进度。另外，在施工过程中严禁擅自转包工程，避免交易黑幕。

在材料采购上，企业应该综合某一时期的总体需要量，进行集中采购，广泛询价、比价，在保质保量的前提下，选择赊销信用期长，定金低，售后服务好的供货商。

现场签证管理需要以总包合同及其他合法的资料为准，所有相关人员共同签字，资料信息完整明确，禁止涂改，将盲目签证造成的损失降到最低。

项目上还需对索赔与反索赔的能力进行强化，索赔事项发生时，明确是哪方的责任，采取相关措施，避免造成大的经济损失，也避免工期的延误。

在价款支付阶段，支付时间及支付方式尽量选择有利于本企业的资金、融资情况，将支付时间尽量延后，掌握结算的主动权。

（5）销售环节：这一环节的资金管理主要是指对费用支出进行合理控制，包括对展示区、样板房、销售现场的装修费用支出，对广告投放、宣传资料、销售中介及人员的费用支出。这一环节也是房地产企业项目开发资金回笼的关键阶段，既要控制好费用支出，也要尽可能实现营销费用效益最大化。

（6）售后环节：是选择物业管理自营还是物业外包，应当提前做好计划考虑，做好税务筹划，收取合理费用。

（三） C阶段

C阶段是对房地产各开发项目的资金管理的检查工作，这是对资金管理的事中及事后控制。不断对资金管理进行日常检查，有效控制开发成本，对房地产项目开发全过程的资金使用情况和项目的效益进行深入分析，尽可能实现利润最大化。

（四） A阶段

A阶段是对房地产开发项目的资金预算进行编制，制定出资金管理标准。资金预算是在项目开发前进行的资金估算，在项目开发过程中若是出现与预算不符也是很正常的事情，企业应当根据情况不断改进和更新编制数据，适时对管理标准进行调整。

三、总结

将PDCA循环理论引入到房地产企业项目开发资金全面预算管理体系中来，能够通过科学合理地制定预算目标，编制、执行预算，定期检查、分析预算执行情况，不断总结经验教训，改进预算，这样周而复始的循环往复，形成了一个内部的动态循环，对于房地产企业提升资金预算管理水平具有重要意义。

参考文献：

[1]黄萍萍，卢太平.基于PDCA循环的G房地产集团全面预算管理体系构建[J].铜陵学院学报，2015（5）.

房地产项目资产管理范文第5篇

一、取消8种强制性收费项目。

取消建房债券押金、墙体改革押金、防盗门押金、产权总登记费、预决算审查费、超标噪声排污费、土地界桩费、街道协拆管理费。

二、下调6种收费项目的标准。

1.商业网点配建费，由原标准总造价4％下调到以总造价1％。

2.建设工程档案押金，按榕政办〔1994〕36号规定标准，同时设定押金上限30万元。

3.教育配套费，外资与内资实行同等收费标准，对于成片开发房地产项目，凡开发商在成片区内投资建设教育配套设施或承担教育设施用地的，可以成本费用抵交教育配套费。

4.电集资费，按榕政综〔1993〕54号规定标准收取，同时取消文件第三条关于“凡装机容量超过15000千伏安的用户，其区内供电所需的变电站由用户集资兴建”的规定。

5.白蚂蚁防治费，由目前每平方米建筑面积2.1元下调到0.7元。

6.地籍押金，市区用地由每亩5000元下调到2500元，郊区用地由每亩3000元下调到1500元，最高限额由20万元下调到10万元。

三、进一步加强涉外收费宏观管理。

1.继续开展涉外收费的清理工作。市里成立清理工作小组，继续调查清理、服务业等领域的涉外收费问题，4月下旬提出意见，报市政府审定后另行通知执行。

2.加强收费监督。市物价、财政、审计部门每年对各部门收费情况进行一次审核；行政性收费要逐步纳入预算外财政收入的笼子，在财政监督下开支，确保专款专用；严肃查处部门乱收费现象，每年进行一次检查公布。

3.严格把关新出台收费项目。今后，凡新出台行政性收费项目（含调整收费标准），须经市财政、物价部门会审，报市政府常务会议研究后，按程序报批。

4.规范服务性收费。市物价、财政部门要全面审核服务性收费的依据和标准，各服务单位在收费时应公布收费详细标准，并出具物价部门批准文件。