房地产管理经验

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房地产管理经验范文第1篇

关键词：房地产项目；全程；精细化管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、精细化的定义

所谓的精细化管理是企业管理观念和管理技术的有效结合，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。

二、房地产项目全程管理的重要性

房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只有做好房地产管理工作，才能使工程达到预期效果，使工程的利益达到最大化。优质高效的管理，能够延长建筑的使用寿命，能够提高建筑的质量，能够使开发商获取最大的利益。我国有许多建筑由于没有进行全程科学的管理，导致工程项目出现返工甚至废弃的情况。所以说，为了使保证工程质量和工程收益，就要做好项目全程精细化管理的工作。 

三、房地产业应用精细化管理现状

精细化管理在国内起步比较晚，而中国的房地产业也是在改革开放之后才开始起步，一直到了二十世纪九十年代才开始有了真正市场化的房地产开发，最近几年，一些房地产龙头企业如万科、绿城、龙湖等才开始在房地产开发领域应用精细化管理，但是初期大部分都局限在工程质量管理和成本管理方面。今后的中国房地产市场宏观调控成为常态之后，必将有一轮洗牌，一些没有实力，管理落后的房产企业将被淘汰，而一些有着优秀管理经验的房产开发企业经过磨练将变得更加强大。精细化管理作为一种先进的管理方法和理念，随着竞争加剧和房产品品质的提升，在房地产开发的工程管理、成本管理、本体建设管理、营销管理等方面更全面、更深层次的应用也将给企业带来更为高效的生产力。要真正把精细化管理落到实处，需要建立起一套完善的精细化管理制度和指引手册，在制度上明确各部门和人员的职责，完善各项表单和流程，对员工进行精细化管理培训，强化精细化管理意识，使得精细化管理成为一种常态。借助计算机信息平台，对开发建设各个过程环节进行跟踪管理和高效沟通。

四、提升房地产项目全程精细化管理的策略

1、加强房地产企业管理水平，促进房地产工程项目精细化管理的信息化

引进高素质人才，加强企业人员培训。房地产企业应树立良好的人才观念，引进高素质人才，并给予其较好的经济待遇和职业发展空间。此外，还应加强对自身已有员工的培训力度，通过教育培训、讲座、案例分析、专业技能培训、项目实战等多种方式，提高员工的专业化水平。同时，建立相应的奖励制度，对于专业能力提升较快的员工给予一定的经济和职位晋升奖励，树立良好的学习氛围，从而提高员工的学习积极性。

提高房地产项目管理的信息化水平。工程项目管理是一项系统性工作，需求使用大量信息，进行较复杂的数据计算以提高管理的科学性和高效性。房地产企业应加强计算机硬件和软件建设，使用TQC方法、网络计划方法和核算方法，提高项目管理的信息化水平，促进决策的科学性和及时性。房地产项目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、进度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引进合同软件，使各项合同的生成更为合理和统一；成本管理的信息化即通过引进包括目标成本管理、成本估算和成本分析模块的成本管理系统，随时对工程造价进行分析和控制，从而提高项目成本管理的效率性和准确性；进度管理信息化即运用“自下而上”或“自上而下”的方式对项目的成本、时间、资金流和项目成果进行分析，从而对项目调整个变更起到良好的控制。

2、成本精细化管理

作为房产开发项目成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益。中国的房地产业经过10多年的高速发展，房地产业作为一项“暴利”行业给房产企业带来了丰厚的利润。但是这个利润很大程度上并非来自房产企业的创造价值，而是来自土地的增值。随着调控的深入以及市场的发展与成熟，依靠土地增值获取丰厚利润的时代已经成为过去，要想在竞争市场中胜出，必须在成本管理上要精打细算。同品质的楼盘，建设成本低的楼盘无疑将有更大得竞争优势。而大多数房地产企业对工程造价的管理仅仅停留在招投标管理和竣工项目的财务核算、竣工结算上，对于其他阶段则没有足够的重视。事实上在整个流程体系中，土地购买、产品策划定位和设计阶段的成本控制站所有成本控制的绝大部分。以设计为例，占成本控制的大约80%。所以，建立起一套完整的全程成本控制系统，对全过程进行管控。在成本管理实施过程中，要注意的是，支出多会浪费，支出少也会浪费，关键是支出要有效。房产品作为一项特殊的商品，同样适用价值工程。

价值工程（Value Engineering） V=F/C

其中

V：产品功能价值，单位成本费用所能获得的功能

F（Function）：功能值

C（Cost）：功能费用

因此房产企业的成本管理的出发点：合理确定，有效控制，借助价值工程，对多余、过剩的投入进行过滤，必要的投入和质量要保证。在招标过程中，定标应遵循合理低价的原则，确保能做出符合要求的产品。在控制成本时，确定的成本目标应合理实在，实际结果及时反馈。及时掌握偏差原因，作出相应偏差调整。在项目管理上应用PDCA循环管理法对成本进行动态管理，积累经验，不断提升成本管理水平。

3、加强项目可行性研究性确保项目如期高质量完成

重视项目前期的可行性研究，建立完善的决策支持机构和决策程序，充分分析市场需求，使项目定位更科学合理地切合市场需求。加强项目管理计划工作，要求设计单位根据项目目标进行设计。在工程设计和施工中采取公开招标，设计合理的招标模式和程序，选择具有较好资质和实力的设计单位和施工单位，避免暗箱操作等不规范行为。严格控制工程设计图的变更，对于涉及项目功能性等原则性设计方面的变更，必须经过科学、严密的决策程序才能进行。

4、加强融资能力，确保项目正常运作。

目前，我国房地产项目融资可以采用的融资方式主要有银行贷款、房地产信托、借壳上市、上市公司资产置换、国内或境外IPO、房地产投资基金等方式。在这些方式中，由于房地产融资的资本密集性，有能力进行直接融资的房地产企业寥寥无几，房地产开发资金中直接融资所占比重较小，我国大多数房地产融资企业仍然采取银行贷款方式。在选用此种融资方式时，资金申请报告是关键的成功因素，因此房地产企业要提高自身融资能力，应特别关注资金申请报告的内容。

5、本体精细化管理

房地产企业在本体建设应用精细化管理方面还处于起步摸索阶段，有少数企业开始尝试着在管理实践中借用工程的精细化管理方法，以此来提升本体建设水平。实际上，本体建设精细化管理类似于管理科学化管理三个层次——规范化，精细化，个性化——中的第三个层次，这也是管理上最复杂，最难的一个层次。由于员工是企业最宝贵的财富，也是企业发展的依托力量，但是每个员工情况又各不相同，如何通过系统的管理工作，使员工在不失个性的同时，又能具有企业的共性，形成一股合力，起到1+1>1的作用。要做好本体建设的精细化管理，建立完整的薪酬福利制度和奖惩制度，建立全面的个人信息档案是最基本的工作。企业作为员工发展的母体，应该提供不同的发展路线，使管理人员和专业技术人员能分别在专业线和行政线有相应的发展上升空间。培训作为本体建设的一项重要工作，结合企业需要和个人意愿，应该有一套完整的规划，而不是以临阵磨枪的方式进行培训。这样，可以将个人的个性化需求和个性特征结合企业发展和需要，以制度化的形式确定下来。

结束语

房地产项目管理往往是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。因此，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。 

参考文献

[1] 孙念怀，2011.精细化管理3.新华出版社

房地产管理经验范文第2篇

【关键词】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

为使我国房地产经纪行业与国际接轨，需充分了解他国的战略方针，政策及行业运作机制，本文旨在对日本房地产经纪行业管理模式作必要介绍与综合信息的阐述，为我国同行业发展提供参考最新数据。

1 日本房地产经纪行业实行人归业、业归会及保证金保证业务和保证金等保管业务等的状况

1.1 行政管理

1.1.1 管理主体

政府机关与特殊法人：

国土交通省

住宅金融支援机构

UR都市机构：独立行政法人都市再生机构

1.2 具体职能

国土交通省：政府机关，实施相关法律，政令的颁布，监管等。

UR都市机构主要业务内容：

1.2.1 都市再生

作为都市再生的计划者通过构思方案，诸条件配备等的配套业务及作为合作者对事业计划进行参与并推进民间的都市再生。而且谋求与地方公共团体等的合作推进全国都市再生。

UR都市机构所从事的主要都市再生业务范围有：

对伴随产业结构转换的大规模的土地利用的再编；在都市范围内形成生活・交流・经济据点；都市防灾性的提高与密集市街地的改善；通过民间出租住宅的供给支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租库存的地域生活据点的完善。

1.2.2 居住环境

就由旧的都市基础整备工团继承的约76万户的出租住宅，进行力求既要保证居住者居住的安定又要给予合理管理的同时、通过以供给（照顾残疾人）无障碍化、改善房间配置、适应社会状的设备水准提高为目的的更新的住宅、屋外环境的改善、改建事业事等实施居住区的综合再生及有效利用。

1.2.3 灾害复兴

支援因地震等受灾地的复兴事业及强化都市的防灾机能。

1.2.4 郊外环境

以少子高龄化的对应，共生环境，安全安心的城市制作为题目灵活运用地域的特性，谋求实现有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅联（公益社团法人全国宅地建筑物交易业协会联合会的简称）

由于宅地建筑物交易业者的业务是以对国民来说最为重要的宅地和建筑物的供及流通等为主要内容的，特别要求其公共性与社会性。为使这些业务公平公正地得以运作，与此相关的法律制度和行政体制的完善成为重要的事项。此外，宅地建筑物交易事业者自身也应充分意识到其业务所具有的公共性与社会性，并尽力于根基在此基础上的活动尤为重要。

因此，宅地建筑物交易业者相互协作，不断努力，为保护一般消者和谋求宅地建筑物交易业健全地发展，根据宅地建筑物交易业法第74条，在全国各都道府县设立了宅地建筑物交易业协会（宅建协会），而且还设立了作为全国组织的全宅联。

全宅联，为达成上述目的，在对不动产进行调查研究和进行政策提议的信息提供活动的同时，还实施了房地产交易等启发事业及房地产相关人才培养事业。

全宅联是以全都道府县的区域为单位的47个宅地建筑物交易业协会为会员的。从属于这些会员的构成成员（为宅建协会会员的宅地建筑物交易事业者），大约有10万家，构成不动产业界名符其实最大的团体。会员所拥有的构成成员的大多数是中小不动产事业者，全国团结一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保证组织

全宅保证是随着昭和47年的宅建业法的部份被修正并制度化后设立的团体。昭和47年12月召开设立总会，开始活动后立刻有宅建协会的所属构成成员约4万5000名入会。昭和48年3月，会员数达5万6000名，获得了建大臣的社团法人许可。同年5月接受指定业务后，从次月6月开始了宅建业法第64条的第3款中规定的对意见的解决、研修、偿还业务。昭和55年，由于在宅建业法第64条の3・第3项增加了为谋求“宅地建筑物交易业的健全发展的必要业务”，也开始对流通机构的完善和促进流通的现代化等助事业的推进做出贡献。昭和62年1月开始定金保证业务，推进保证的扩充，从昭和63年11月开始推进以定金等保管业务为开端的种种业务。之后顺利发展，平成23年3月末的会员数约达到10万社。全国的宅建业者约80%归属其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革关联3法”成立，于平成20年12月开始施行，公益法人（社团法人及财团法人）的制度改革得到推进。作为社团法人的全宅保证也为谋求公正的不动产交易和消费者保护于平成24（2012）年度过渡到公益社团法人。全宅保证是从事解决以宅地建筑物交易业者为构成成员的宅地建筑物交易相关的意见及赔偿业务的公益法人组织。全宅保证的主要事务所（中央本部）设在东京都千代田区，从属事务所（地方本部）分别设在47个都道府县，采用在全国各地都能够解决宅地建筑物交易相关意见及受理赔偿的组织体制。中央本部和47个都道府县的地方本部在谋求会员管理、意见解决、赔偿、研修等范围业务处理上相互有机合作的同时，致力于合理的组织运营。

全宅保证的目的和主要业务

按宅地建筑物交易业法（以下“宅建业法”第64条的第2款，规定了关于“宅地建筑物交易业保证协会”的指定事项。公益社团法人全国宅地建筑物交易业保证协会（下称“全宅保证”），就是基于此而设立的保证协会，全国宅地建筑物交易业者（以下“宅建业者”）中大约80%加入了该协会。该协会以解决买卖物件购入者，出租物件借人等顾客与会员宅建业者间纠纷的相关意见，以及万一未能解决时的偿还业务为中心，实施为谋求宅建业务相关各方资质提高的研修，以及服务于消者的一系列不动产相关的研讨会等。而且，还施行为公平、公正、安全地进行交易的保证金保证业务及保证金等保管业务。此外，接受国土交通大臣的承认，进行旨在谋求宅地建筑物交易业健全发展的各种必要的业务。同样地，成为全宅保证的保证业务基础的，偿还业务保证金分担金的合计委托保管额（偿还业务保证金）在平成23（2013）年3月末至今，约达600亿日元。

2.3 全日本房地产协会

公益社团法人全日本不动产协会是从建设大臣领受了设立许可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易业法”首次公布为契机，于同年10月1日成为具有业界设立历史最悠久之盛誉且拥有全国47个都道府县房地产业者的全国性组织。

本协会在房地产是产业的基础，土地和宅地建筑物的供及流通是国民生活的根本的认识下，开展为确保消费者的安全和公正，促进有效利用等活动，及贡献社会和业界健全地发展等系列活动。

特别是本会伴随着公益法人制度改革，被内阁总理大臣认定为符合公益认定基准的团体，接受了作为“公益社团法人”的认定，从平成25（2013）年4月1日起，以“公益社团法人全日本房地协会”身份开展各项业务活动。

（1）主要业务

a.进行国内外房地产相关的调查研究及信息收集，同时将通过对其所做研究而提供给政府的政策建议及提供的信息作为出版物进行刊行出版

b.面向从事宅地建筑物交易业者或将要从事者的研修，讲习及指导

c.面向国民进行关于房地产交易知识的普及，启发，指导及建议

d.举办房地产相关会议及演讲会等

e.开展对受灾者及其他社会弱者的支援或对地域社会的健全发展有益的启发活动、支援活动及其他贡献社会的活动

f.开展以谋求会员利益或促使其彼此和睦为目的的事业

g.此外还开展为达成本会目的的必要事业

（2）事业活动

a.全国房地产会议；b.社会教育事业；c.研究指导事业；d.公益社团法人房地产保证协会；e.国际交流

3 管理制度

3.1 保证金等保管制度

A.成为对象的交易

如宅建业法第41条的第2款规定的，当宅地建筑物交易业者自身成为卖主时，在向买主的一般消费者出售完成物件的情况下，要领受买卖货款的10%或者超过1000万日元的保证金等时候，必须对保证金等采取保全措施。保证金等保管制度就是其中之一。

B.保证金等保管制度的结构

保证金等是根据此项制度，由全宅保证地方总部代替卖主接收进行保管，直到物件交付和所有权转移登记手续（包括登记所必需的必要文件由卖主向买主的交付的场合）完全办完为止。

C.保管费的有无

不需保管费。

D.事业内容

根据宅建业法第64条的第3款，会员身份的业者在处理与宅地建筑物交易业相关的交易时，全宅保证要以解决来自客户的不满为开端，处理因交易产生债权相关的偿还业务，并对宅地建筑物交易业从事者实施研修措施。自昭和62年导入保证金制度以来，一直开展谋求交易安全・促进流通机构登录等保证金保证业务。根据昭和63年11月的宅建业法第41条的第2款实施保证金等保管事业，谋求保护消费者利益和流通的完善顺利，及宅地建筑物交易业者信用的提升。

除此之外，还致力于继续不断地提供宅地建筑物交易相关信息，及对公平公正而且安全的交易进行启发督导。

E.偿还业务

全宅保证从事的业务有，关于会员与其所拥有的宅地建筑物交易客户进行交易产生的债权，及对其损害（损害的补偿）进行补偿的事业。 当宅地建筑物交易者等卷入纠纷，在意见解决事业解决不了，受害者希望获得损害赔偿时，全宅保证代替会员对其进行以上限为会员主要事务所大约1000万日元（拥有从属事务所的场合每个事务所均追加500万元）的金额（赔偿业务保证金）进行赔偿。

当然，关于宅建事业者成为该协会会员之前的交易也成为对象。赔偿事业不需要因裁判而有的手续，根据因宅地建筑物交易蒙受损害者提出的申请，对提出的该申请是否是与宅地建筑物相关，申请者所拥有的债权金额算定等的认证进行审查。

F.研修业务的说明

研修业务是指以交易主任者所从事其他的宅地建筑物交易业业务或者即将从事者为对象，以谋求宅地建筑交易业相关知识及能力提高为目的，由全宅保证的各地方本部与宅建协会一道共同进行的研修。

G.纸上研修的实施内容

全宅保证根据宅建业法第64条的第6款规定，作为研修业务的一环以宅地建筑物交易业者等为对象对其实施纸上研修。实施至今的纸上研修自开始到现在共128期。

3.2 保证金等保证制度

A.成为对象的交易

身为一般消费者可以与卖主与买主一样，向流通机构登录物件，全宅保证会员则可利用成为客付（受客）媒介业者的交易（不过，只根据本会规定实施保证。）

B.保证限度额

所谓保证限度额就是被授受的保证金的数额，限度是在买卖价格的20%以内到1000万日元间。

C.保证期间

如果是发行保证书，是直到交付或者所有权转移登记的所有项完结为止。

D.保证费用的有无

无需保证费。

E.产生保证金的支付的场合

尽管买卖合同效力丧失，买主不能从卖主接受保证金的返还的场合须支付保证金。

F.面向消费者的研讨会：在47 都道府县设立宅建协会的房地产相关免费协商窗口。

房地产管理经验范文第3篇

【关键词】房地产企业;融资渠道

1.目前房地产业融资问题现状

1.1融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

1.2融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

2.造成房地产业融资问题的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2.2房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场近年来持续快速增长,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

2.3海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

2.4不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

2.5房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

2.6法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。

3.加强房地产企业融资管理的主要途径

3.1完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。

(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。

(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。

(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

3.2积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

3.3提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

(1)加快资金流转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。

(2)减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。

(3)严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06.

房地产管理经验范文第4篇

[论文摘要]企业核心竞争力的概念以及知识管理的理论，知识管理与房地产企业核心竞争力的关系；房地产企业应以知识为基础、以管理为保证，通过对企业资源的整合与管理，走自主创新道路，以实现房地产企业的持久繁荣。

一、知识管理与房地产企业的核心竞争力

（一）知识管理的概念

知识管理，是将知识看作最重要的资源，把知识和知识活动看作企业财富的核心，通过人(People)借助于一定的技术手段(Technology)对知识(Knowledge)的学习和运用、创新和传播以及企业内部知识共享(Share)的结构和机制进行管理(Management)的过程。

（二）房地产企业的核心竞争力

房地产企业的核心竞争力是企业在长期经营中，逐步积累起来的一种稀缺的有别于其它房地产企业的持续竞争力。其最直接体现是在品牌、规划设计和工程质量、市场营销、物业管理、土地开发、资本运作等外围因素上，但实质上其灵魂是组织学习和创新能力，而组织制度和人力资源开发是不可或缺的支撑体系，其最根本最深层的核心竞争力土壤是基于知识的强势企业文化。

（三）知识管理对房地产企业核心竞争力提升的作用

知识管理通过捕获企业内、外部资源中的指示，将其作为知识源融入到企业内部，再通过人力资源管理和信息管理分别对隐性知识和显性知识进行分类处理，形成一种技术优势，最后通过市场营销管理，营销管理’ target=_blank>营销管理使这种技术优势转化为独特的市场优势，从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程。

二、基于知识管理来提升房地产企业核心竞争力的对策

创新是企业发展的灵魂。在日趋激烈的国际竞争中，我国的房地产企业总体缺乏自主核心技术，创新能力不强。要提高企业的竞争力和抗风险能力，实现可持续发展，就必须内部结合流程，以知识为基础，以管理为保证；外部综合开发土地、人力和资金三种资源，从而打造知名品牌，走自主创新之路。

（一）内部结合企业运作流程，营建强势企业文化

迈克尔·波特的价值链学说认为房地产开发过程 “基本业务活动”包括前期开发策划、规划设计、工程建设、营销销售和售后服务5个主要环节；企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链的某些特定战略环节上的优势[2]。结合流程分析企业核心能力，就是通过审视组织的资源状态，关注和培养在价值链的关键环节上获得的重要核心能力，以形成和巩固企业在行业中的竞争优势。房地产企业必须营建强势企业文化：

1．确立企业核心层面的精神文化。核心价值观不是自发产生的，它需要企业的高层领导者有意识的引导与锲而不舍的执著追求和长期培养。

2．切实执行各项规章要求。有了制度，没有执行，还是会没有结构，所以企业的制度必须体现在全体员工的行为上。因此，还要建立合适的行为文化。

3．以物质文化作保障。仅有行为还不行，企业的生存发展是以盈利为前提的，所以企业文化最终必须体现在优良的产品和服务，体现在满足消费需求的程度和为消费者带来更大的受让价值上。

（二）外部综合开发三大资源，重构企业竞争支撑体系

1．抓好土地的开发与管理，奠定稳固根基。房地产企业对土地的开发与管理，主要是指土地开发权的获取以及生产高质量产品两个方面。这里，我们提出以下四点建议：首先，认真研究国家的土地政策和宏观经济政策，关注最新动向；其次，严格进行可行性论证，避免决策失误；再次，作好市场调研，因地制宜，生产适销对路的房地产产品；最后，运用知识网络模型，及时跟踪调查，优化用地结构。

2．加强人力资源管理，作好“开源”工作。知识经济时代，房地产企业要十分重视人力资源的开发和利用，加大投入，以人为本，重视人的价值，规范人的行为，激发人的潜能，培养知识型员工，从而加快知识创新的步伐，提高企业的竞争力。应注意两点：注重知识型员工的学习与培训；以人为本，实现分散式管理。

3．完善融资与资金管理体系，实现有效“节流”。房地产企业是资金密集型企业，房地产企业竞争能力的大小，很大程度上体现在融资能力和资本规模上[3]。首先要调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略。笔者认为比较好的途径有：

（1）买壳上市。同样是进入证券市场，与IPO上市相比，房地产企业选择买壳上市的方式具有很多优势：不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

（2）房地产信托以资金成本降低时间成本的新型融资方式。房地产开发商通过实施信托计划，虽然资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

（三）塑造房地产企业品牌，形成核心竞争力

品牌是品牌属性、名称、价格、历史、声誉等的无形总和。它所强调的是与消费者的一种关系。众所周知，万科凭借其品牌优势，成为中国地产界的第一品牌。鉴于此，笔者认为房地产企业品牌的构建应从以下三个方面做起：

1．准确的品牌定位。房地产企业应根据自己的资源和能力，根据市场的细分情况和消费者的需求，找准市场切入点，进行一个准确且明确的品牌定位。例如碧桂园的“大规模，快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其针对的市场主体是买得起房但又不是很有钱，对价格比较敏感的一批人。

2．做好品牌传播。品牌传播，是通过富有成效的广告运动等传播形式向消费者展示项目卖点和传播企业理念的系统活动，是积累品牌资产的重要途径。因此，房地产企业品牌的传播应将短期项目销售目标和长期企业核心理念传播结合起来，采用大众媒体、互动式媒体等形式的组合模式，构筑全方位的传播策略。

3．正确实施品牌延伸战略。我国房地产企业品牌的延伸战略可以采用以下方式：由住宅地产向商业地产延伸，例如保利地产成功开发了保利花园等多个住宅产品，随后将品牌“保利”延伸到商业项目中，开发了北京新保利大厦、保利佛山水城等项目；由最终产品向房地产产品整个价值链延伸，即由房地产开发向设计、施工、物业管理、会所管理等延伸，例如万科、金地都承接了各自旗下的所有楼盘的物业管理。

基于知识管理，实现人、技术与流程的和谐统一，从而塑造的品牌是房地产企业的生命和灵魂。品牌运营是企业短期迅速发展、克敌制胜的营销法宝，是企业长远发展的必由之路。我国的房地产企业在面临激烈的市场竞争和外资的冲击下，构建企业品牌才是决胜之道。

房地产管理经验范文第5篇

关键词：低碳化；房地产业；经济管理工作；创新

引言：经济全球化发展加快了我国经济转型的步伐，也促使我国对新型的经济增长方式加大了支持力度，为了实现社会领域内各行业的可持续发展，低碳化产业经济也得到了有效发展。在可持续发展的观念下，国家通过科技、制度创新、能源开发和产业转型等方式，不断降低能源消耗，减少环境污染物的排放量，以此来推动生态化经济的发展。房地产业作为高排放量和高耗能的产业，还需要进一步开展经济管理创新，降低产业能源消耗，实现房地产产业的低碳化发展。

1 低碳经济的基本概述

目前，绿色环保、低碳的理念在世界范围内都已深入人心，成为了一种社会发展潮流。低碳经济是在可持续发展观的背景下，利用科技创新、产业转型和机制创新、开发新能源等方法，实现降低高能源消耗的最大化，减少废气的排放和环境污染，促使经济发展和环境保护，能够共同实施的一种新型经济发展状态。发展低碳经济不仅可以降低能源的消耗，还能实现环境的生态化保护，可以对我国的经济结构进行整合，不断开发和利用新能源，从而提升能源的使用率，促进社会经济和生态环境的可持续发展。

2 低碳经济对房地产业造成的影响

2.1 房地产行业发展低碳经济会导致产业成本增加

和经济发达的国家相比，我国因为在技术方面比较落后，导致我国的低碳技术水平也普遍较低，因此，房地产行业如果采用低碳技术，会在一定程度上增加产业成本。而导致房地产业运用低碳技术成本增加的原因主要以下两点：

（1）低碳技术处于研发阶段时，需要房地产业具备雄厚的资金实力；

（2）低碳经济作为一种新型能源，可以代替传统的高耗能能源，但因为低碳技术的研发成本较高，将低碳技术应用于房地产开发建筑中会使成本大大提高，而目前我国的房地产规模多为中小规模，房地产企业的资金并不充裕，因此在房地产行业中全面应用低碳技术还存在一定难度。

2.2 低碳经济会导致房价出现上升趋势

房地产行业要发展低碳经济，还需要房地产行业在实际的管理工作中应用新技术、新能源，这在很大程度上加大了房地产行业的成本支出。另外，一些使用低碳材料的建筑，还要借助低碳技术的名义提升房价。而广大消费者又普遍认为，高品质的房屋才能够拥有高昂的价格，因此，在房地产行业中应用低碳技术，发展低碳经济会在无形中促使房屋价格出现不断上升的趋势。

2.3低碳经济能够抑制房地产行业短期内的经济发展势头

由于房地产建筑工程需要使用一些煤炭和木材，会增大能源消耗，导致房地产行业的碳排放量过高，从而给生态环境造成了一定的污染，浪费了大量的能源。而从我国目前房地产行业的发展状况上看，房地产行业的繁荣与能源的消耗是分不开的，但在低碳经济的发展环境下，如果没有能源作为房地产行业的发展支撑，自然会对房地产行业的发展起到抑制作用，能够在很大的范围内制约房地产行业的进一步l展，从而给房地产行业的经济发展造成不良影响。

3 基于低碳经济角度下的房地产经纪管理工作创新

3.1 做好房地产发展项目的规划

随着我国体制改革速度的加快，我国房地产行业的经济结构和发展方式也在不断发生改变，这也给房地产行业的能源消耗和污染排放提出了新要求。为了适应经济转型期房地产行业的发展需求，国家的有关部门还需要在低碳经济的环境下，对房地产的经济管理工作进行规划，针对房地产行业低碳经济下出现的新问题，进行引导与扶持，从而确保房地产行业的稳定、持续发展，减轻因为发展低碳经济而给房地产行业带来的不利影响。

3.2采用法律法规来控制房地产行业碳排放

在低碳经济环境下，完善房地产行业的法律法规体系，确保房地产行业经济管理工作的健康有序发展。目前，我国的房地产经济管理工作中存在诸多不足之处，尤其是在发展低碳经济的时期内，缺乏有效的机制对低碳经济下的房地产行业进行监督和管理，而房地产行业要发展低碳经济，就必须要对房地产行业产生的污染排放量大和能源消耗量大的问题进行有效解决，积极控制房地产行业的碳排放，对于碳排放超出规定排放量的房地产企业进行严厉惩罚，保证低碳经济环境下房地产经济管理工作能够顺利开展。

3.3 进一步控制房地产行业的成本

房地产行业在低碳经济的发展环境下，因为要使用新型的材料，应用新型的技术，因而提高了应用成本。为了有效控制房地产企业的成本开支，还需要重视以下几个方面，从这上面着手解决房地产企业的成本问题。首先，要在房地产建筑工程的施工阶段采用新技术，降低污染物的排放量。其次，在采用新型绿色环保材料的同时，要做好记录，以免浪费原料的情况出现。最后，要科学合理的制定前期的成本控制计划，避免前期成本过高。

结束语：低碳经济是社会经济发展的需求，也是房地产行业实现可持续发展的必要条件。因此，在低碳经济的环境下，房地产行业的经济管理工作创新还要以降低能源消耗，减轻对环境的污染为主。而房地产行业要实现低碳发展，还需要构建完善的房地产行业经济管理体制，对房地产行业经济管理工作中出现的一些问题，采取科学有效的解决措施，以保证房地产行业在低碳经济的背景下可以实现稳步发展。

参考文献

[1]杨丽娟. 谈基于低碳经济视角的房地产经济管理工作的创新[J]. 才智，2014，（08）：5.

[2]马盛攀.试论低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].低碳世界，2016，（01）：93-94.