商业地产产业投资报告范文第1篇

第二条本办法适用于本市行政区域内的中外合资企业、中外合作企业、外商投资企业、外商购并市内企业、外商投资企业增资、再投资等各类外商投资项目的核准。

第三条根据国务院《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》及省政府《省外商投资项目核准管理暂行办法》，总投资3000万美元以下的鼓励类、允许类项目由市发改委负责核准项目申请报告。总投资3000万美元以上的鼓励类、允许类项目和总投资500万美元以下的限制类项目，经市发改委初步审查后，报省发改委核准项目申请报告。

第四条项目申请报告应包括以下内容：

（一）项目名称、经营期限、投资各方基本情况；

（二）项目建设规模、主要建设内容及产品、采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；

（三）项目建设地点，对土地、淡水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；

（四）环境影响评价；

（五）涉及公共产品或服务的价格；

（六）项目总投资，注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备清单及金额；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第五条项目申请报告应当附送以下文件：

（一）中外投资各方的企业注册证（营业执照）副本、商务登记证副本、会计事务所审计的上年度企业财务报表和投资各方开户银行出具的资金信用证明；

（二）投资意向书，增资、再投资，购并项目的公司股东会决议；

（三）银行出具的融资意向书；

（四）按规定由环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；

（五）项目所在地规划部门出具的规划选址意见书；

（六）国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；

（七）以国有资产或土地使用权等出资的，需由国有资产管理部门或其他有关主管部门出具确认文件；

（八）涉及到水资源利用的项目，需提供取水许可证；

（九）按国家规定需要进行安全生产预评价的项目，须提供安全生产行政主管部门出具的安全生产预评价报告。

第六条按核准权限属市发改委核准的项目，由项目申请人向项目所在地的县（区）发改委提出项目申请报告，经县（区）发改委初步审核后报市发改委核准。省属企业与外商合资、合作的项目可直接向省发改委提出项目申请报告。

第七条市发改委核准项目申请报告时，需征求相关部门意见的，应向相关部门出具征求意见函并附相关材料。相关部门应在接到上述材料之日起7个工作日内，向市发改委提出书面意见。

第八条市发改委自收到项目申请报告之日起5个工作日内决定是否受理并书面告知申请人。申请材料不全或者不符合法定形式的，应当当场或者在3日内一次告知申请人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起视为受理。

第九条市发改委自受理项目申请报告之日起5个工作日内，对项目申请报告中需进行评估论证的重点问题，委托具有相应资质的咨询机构进行评估、论证。接受委托的咨询机构应在委托协议规定的时间内向市发改委出具评估报告。

第十条市发改委自受理项目申请报告之日起10个工作日内（不计上述期限），完成对项目申请报告的核准，或初步审核后转报省发改委。如10个工作日内不能做出核准决定或转报的，经市发改委负责人批准，可延长7个工作日并将延长期限的理由书面告知项目申请人。

第十一条市发改委对予以核准或转报的项目，应向项目申请人出具书面文件；对不予核准或转报的项目，应以书面决定通知项目申请人，说明理由并告知项目申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十二条市发改委对项目申请报告的核准条件是：

（一）符合国家有关法律、法规和《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的规定；

（二）符合全市国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求；

（三）符合公共利益和国家反垄断的有关规定；

（四）符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求；

（五）符合国家规定的技术、工艺标准和规模的要求，建设条件成熟；

（六）符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。

第十三条对已核准的外商投资项目，土地、城市规划、质量监管、安全生产监管、海关、税务、外汇管理等部门应按国家有关规定办理土地使用、城市规划、质量监管、安全生产、资源利用、资本项目管理、设备进口等相关手续。

第十四条市发改委应当根据项目的具体情况规定核准文件的有效期限。

投资主体因不可抗力等特殊原因，在项目核准文件有效期内未能办结相关手续的，应向原项目核准单位提出延期申请，经原项目核准单位审查后出具准予延期的文件。核准文件有效期满后，项目申请人办理相关手续时，应同时出具准予延期文件。逾期未申请延期或延期申请未予批准的，项目核准文件期满失效。

第十五条已经核准的项目出现下列情况之一的，应当向市发改委申请变更：

（一）建设地点发生变化；

（二）投资方或股权发生变化；

（三）主要建设内容及主要产品发生变化；

（四）总投资超过原核准投资额20％及以上；

（五）有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。

变更核准的程序按照本办法规定的核准程序执行。

第十六条项目申请人以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段取得项目核准文件的，市发改委有权撤销或报请上一级发改委撤销对该项目的核准文件。

商业地产产业投资报告范文第2篇

第一条 为进一步深化外商投资管理体制改革，根据《中华人民共和国行政许可法》、《指导外商投资方向规定》、《国务院关于投资体制改革的决定》及《政府核准的投资项目目录(2019 年本)》(以下简称《核准目录》)，特制定本办法。

第二条 本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商投资合伙、外商并购境内企业、外商投资企业增资及再投资项目等各类外商投资项目。

第二章 项目管理方式

第三条 外商投资项目管理分为核准和备案两种方式。

第四条 根据《核准目录》，实行核准制的外商投资项目的范围为：

(一)《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元及以上鼓励类项目，总投资(含增资)5000 万美元及以上限制类(不含房地产)项目，由国家发展和改革委员会核准。

(二)《外商投资产业指导目录》限制类中的房地产项目和总投资(含增资)5000万美元以下的其他限制类项目，由省级政府核准。《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元以下鼓励类项目，由地方政府核准。

(三)前两项规定之外的属于《核准目录》第一至十一项所列的外商投资项目，按照《核准目录》第一至十一项的规定核准。

(四)由地方政府核准的项目，省级政府可以根据本地实际情况具体划分地方各级政府的核准权限。由省级政府核准的项目，核准权限不得下放。 本办法所称项目核准机关，是指本条规定具有项目核准权限的行政机关。

第五条 本办法第四条范围以外的外商投资项目由地方政府投资主管部门备案。

第六条 外商投资企业增资项目总投资以新增投资额计算，并购项目总投资以交易额计算。

第七条 外商投资涉及国家安全的，应当按照国家有关规定进行安全审查。

第三章 项目核准

第八条 拟申请核准的外商投资项目应按国家有关要求编制项目申请报告。项目申请报告应包括以下内容：

(一)项目及投资方情况;

(二)资源利用和生态环境影响分析;

(三)经济和社会影响分析。

外国投资者并购境内企业项目申请报告应包括并购方情况、并购安排、融资方案和被并购方情况、被并购后经营方式、范围和股权结构、所得收入的使用安排等。

第九条 国家发展和改革委员会根据实际需要，编制并颁布项目申请报告通用文本、主要行业的项目申请报告示范文本、项目核准文件格式文本。

对于应当由国家发展和改革委员会核准或者审核后报国务院核准的项目，国家发展和改革委员会制定并颁布《服务指南》，列明项目核准的申报材料和所需附件、受理方式、办理流程、办理时限等内容，为项目申报单位提供指导和服务。

第十条 项目申请报告应附以下文件：

(一)中外投资各方的企业注册证明材料及经审计的最新企业财务报表(包括资产负债表、利润表和现金流量表)、开户银行出具的资金信用证明;

(二)投资意向书，增资、并购项目的公司董事会决议;

(三)城乡规划行政主管部门出具的选址意见书(仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目);

(四)国土资源行政主管部门出具的用地预审意见(不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目，可以不进行用地预审);

(五)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件;

(六)节能审查机关出具的节能审查意见;

(七)以国有资产出资的，需由有关主管部门出具的确认文件;

(八)根据有关法律法规的规定应当提交的其他文件。

第十一条 按核准权限属于国家发展和改革委员会核准的项目，由项目所在地省级发展改革部门提出初审意见后，向国家发展和改革委员会报送项目申请报告;计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展和改革委员会报送项目申请报告，并附项目所在地省级发展改革部门的意见。

第十二条 项目申报材料不齐全或者不符合有关要求的，项目核准机关应当在收到申报材料后 5 个工作日内一次告知项目申报单位补正。

第十三条 对于涉及有关行业主管部门职能的项目，项目核准机关应当商请有关行业主管部门在7个工作日内出具书面审查意见。有关行业主管部门逾期没有反馈书面审查意见的，视为同意。

第十四条 项目核准机关在受理项目申请报告之日起 4 个工作日内，对需要进行评估论证的重点问题委托有资质的咨询机构进行评估论证，接受委托的咨询机构应在规定的时间内提出评估报告。

对于可能会对公共利益造成重大影响的项目，项目核准机关在进行核准时应采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，可以实行专家评议制度。

第十五条 项目核准机关自受理项目核准申请之日起 20 个工作日内，完成对项目申请报告的核准。如 20 个工作日内不能做出核准决定的，由本部门负责人批准延长 10 个工作日，并将延长期限的理由告知项目申报单位。

前款规定的核准期限，委托咨询评估和进行专家评议所需的时间不计算在内。

第十六条 对外商投资项目的核准条件是：

(一)符合国家有关法律法规和《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的规定;

(二)符合发展规划、产业政策及准入标准;

(三)合理开发并有效利用了资源;

(四)不影响国家安全和生态安全;

(五)对公众利益不产生重大不利影响;

(六)符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。

第十七条 对予以核准的项目，项目核准机关出具书面核准文件，并抄送同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、节能审查等相关部门;对不予核准的项目，应以书面说明理由，并告知项目申报单位享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第四章 项目备案

第十八条 拟申请备案的外商投资项目需由项目申报单位提交项目和投资方基本情况等信息，并附中外投资各方的企业注册证明材料、投资意向书及增资、并购项目的公司董事会决议等其他相关材料;

第十九条 外商投资项目备案需符合国家有关法律法规、发展规划、产业政策及准入标准，符合《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》。

第二十条 对不予备案的外商投资项目，地方投资主管部门应在7个工作日内出具书面意见并说明理由。

第五章 项目变更

第二十一条 经核准或备案的项目如出现下列情形之一的，需向原批准机关申请变更：

(一)项目地点发生变化;

(二)投资方或股权发生变化;

(三)项目主要建设内容发生变化;

(四)有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。

第二十二条 变更核准和备案的程序比照本办法前述有关规定执行。

第二十三条 经核准的项目若变更后属于备案管理范围的，应按备案程序办理;予以备案的项目若变更后属于核准管理范围的，应按核准程序办理。

第六章 监督管理

第二十四条 核准或备案文件应规定文件的有效期。在有效期内未开工建设的，项目申报单位应当在有效期届满前 30 个工作日向原核准和备案机关提出延期申请。在有效期内未开工建设且未提出延期申请的，原核准文件期满后自动失效。

第二十五条 对于未按规定权限和程序核准或者备案的项目，有关部门不得办理相关手续，金融机构不得提供信贷支持。

第二十六条 各级项目核准和备案机关要切实履行核准和备案职责，改进监督、管理和服务，提高行政效率，并按照相关规定做好项目核准及备案的信息公开工作。

第二十七条 各级发展改革部门应当会同同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、金融监管、安全生产监管等部门，对项目申报单位执行项目情况和外商投资项目核准或备案情况进行稽察和监督检查，加快完善信息系统，建立发展规划、产业政策、准入标准、诚信记录等信息的横向互通制度，严肃查处违法违规行为并纳入不良信用记录，实现行政审批和市场监管的信息共享。

第二十八条 国家发展和改革委员会要联合地方发展改革部门建立完善外商投资项目管理电子信息系统，实现外商投资项目可查询、可监督，提升事中事后监管水平。

第二十九条 省级发展改革部门每月 10 日前汇总整理上月本省项目核准及备案相关情况，包括项目名称、核准及备案文号、项目所在地、中外投资方、建设内容、资金来源(包括总投资、资本金等)等，报送国家发展和改革委员会。

第七章 法律责任

第三十条 项目核准和备案机关及其工作人员违反本办法有关规定的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十一条 项目核准和备案机关工作人员，在项目核准和备案过程中谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第三十二条 咨询评估机构及其人员、参与专家评议的专家，在编制项目申请报告、受项目核准机关委托开展评估或者参与专家评议过程中，不遵守国家法律法规和本办法规定的，依法追究相应责任。

第三十三条 项目申报单位以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段申请核准或备案的，项目核准和备案机关不予受理或者不予核准及备案。已经取得项目核准或备案文件的，项目核准和备案机关应依法撤销该项目的核准或备案文件。已经开工建设的，依法责令其停止建设。相应的项目核准和备案机关及有关部门应当将其纳入不良信用记录，并依法追究有关责任人的法律责任。

第八章 附则

第三十四条 具有项目核准职能的国务院行业管理部门和省级政府有关部门可以按照国家有关法律法规和本办法的规定，制定外商投资项目核准具体实施办法和相应的《服务指南》。

第三十五条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在祖国大陆举办的投资项目，参照本办法执行。

外国投资者以人民币在境内投资的项目，按照本办法执行。

第三十六条 法律、行政法规和国家对外商投资项目管理有专门规定的，按照有关规定执行。

商业地产产业投资报告范文第3篇

关键词：服务业；外商直接投资；全要素生产率

基金项目：国家社会科学基金项目（11CJL066）；国家自然科学基金项目（71103080）；教育部人文社科基金项目（11YJC790061）；国家社会科学基金项目（12CJY004）

作者简介：原小能（1973-），女，河南武陟人，南京财经大学国际经贸学院副教授，主要从事服务经济研究；杨向阳（1978-），男，河南信阳人，南京财经大学国际经贸学院副教授，主要从事服务经济研究。

中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：1006-1096（2014）02-0068-06

收稿日期：2013-01-23

改革开放以后，外商直接投资成为我国经济增长的重要推动力量，2012年全年中国服务业实际使用外资金额538.4亿美元，占同期全国实际利用外商直接投资总额的48.2%，超过制造业4.5个单位，这说明服务业外商直接投资（Service Foreign Direct Investment， SFDI）已经成为我国吸引外国直接投资的重要组成部分。那么，SFDI能否像制造业外商直接投资一样对我国服务业的发展带来外溢效应，提高服务业的生产率增长速度？这种外溢效应是否存在行业差异？这些就是本文试图回答的问题。

一、文献回顾及本文的研究起点

随着SFDI的逐渐增加，学者们对外商直接投资研究的重点也从制造业转向服务业。这方面的研究主要在两个层面进行，一是研究具体行业SFDI进入对该行业的影响，Nicolaos（2004）的研究表明，拉美国家电力部门进行规制方式改革和引进外商直接投资后，服务质量有所提高。二是从产业层面上研究SFDI进入对总体服务业生产率的影响，如胡朝霞（2010）运用中国1992年～2007年30个省（自治区、直辖市）的面板数据，实证研究了SFDI对中国服务业全要素生产率的影响，指出SFDI对服务业的技术效率的改善和技术进步的提高都有促进作用；何枫等（2010）利用我国2001年～2007年间分省面板数据进行了实证研究，发现我国中西部地区服务业技术效率显著地低于东部沿海地区，而且SFDI与服务业技术效率之间存在着显著的倒 U 型关系。

上述研究对SFDI的生产率效应做了较深入的研究，虽然多数文献多发现SFDI的进入会提高服务业的生产率、提高服务质量，但也有文献研究发现SFDI的生产率效应是不确定的。而且现有文献的研究对象要么是具体的某个行业，要么是整体的服务业，缺乏服务业内部各行业的比较分析。我们知道，服务业内部各行业之间存在着较强的异质性，生产率上升速度不同，引进外资的数量和质量不同，外资所产生的外溢效应也有所不同，因此，本文拟利用服务业内部各行业的具体数据，研究SFDI所带来的生产率效应差异。

二、我国服务业全要素生产率的估算

本文采用基于产出的非参数Malnquist指数方法测算服务业各行业的全要素生产率。Malmquist指数最初由Malmquist（1953）提出，Caves等（1982）首先将该指数应用于生产率变化的测算，此后Fares等（1994）将该方法与DEA理论相结合，进一步完善和发展，成为生产率测算中普遍应用的方法。Malmquist生产率指数主要具有三个方面的优点：（1）不需要相关的价格信息，这对实证分析特别重要，因为一般情况下，相关投入和产出的数量数据比较容易得到，而要素价格等信息的获取通常比较困难，有时甚至不可能；（2）适用于多个国家或地区跨时期的样本分析；（3）可以进一步分解为技术效率变化指数和技术进步指数（杨向阳 等，2006）。

（一） Malmquist指数的构造

Malmquist指数通过在时期t和时期t+1所观测到的投入产出向量所测算，这里我们利用产出导向的距离函数来构造。

假定时期t的Malmquist指数为：

（二）数据说明与结果

由于我们研究的是SFDI对全要素生产率的影响，而我国SFDI分行业数据的统计在1996年之后，因此，我们这里分析服务业全要素生产率时，选取1997年～2009年间服务业的产出水平、资本投入、劳动力投入进行计算。其中，产出水平用历年服务业增加值表示，并按1990年不变价格进行折算；资本投入用历年服务业资本存量来衡量，并按1990年不变价格进行折算。衡量服务业资本存量时，利用国际通用的永续盘存法进行估计，即本期的资本存量为上一期的资本存量加上当年的投资，再减去折旧，折旧率为10.96%（单豪杰，2008） ，资本的初始值则采用国际通用的做法，即当年的投资额除以10%。由于2003年之前无服务业细分行业的固定资本投资数据，因此用服务业细分行业的基本建设投资加更新改造投资来替代；劳动力投入用历年服务业年底从业人员数表示。所采集的初始数据皆来源于公开出版的历年《中国统计年鉴》。

由于2003年服务业统计中行业分类进行调整，服务业产出水平、资本投入、劳动力投入统计口径不一致，有些按照旧的分类统计，有些按照新的分类统计，无法准确进行合并，因此，本文在测算服务业各行业全要素生产率的增长时，分为两个阶段，一个阶段是1997年～2002年，另一个阶段是2005年～2009年。另外，公共管理和社会组织行业中没有FDI进入，本文在研究服务业各行业时忽略该行业。因此，1997年～2002年的报告期包括9个行业，2005年～2009年报告期包括14个行业。

中国服务业全要素生产率的计算结果见表1和表2。其中，TFP表示Malmquist生产率指数，EC表示技术效率变化指数，TP表示技术进步指数。

由表1可以看出，在1997年～2002的报告期，我国服务业全要素生产率增长呈现波动现象，其中1997年、1998年和2002年全要素生产率有所下降，1999年～2001年则呈增加趋势。由于1998年全要素生产率下降较多，导致整个报告期服务业全要素生产率下降。从服务业内部来看，全要素生产率增长差异较显著，地质勘查、水利管理业，社会服务业，科学研究和综合技术服务业的全要素生产率呈增长趋势，交通运输、仓储和邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业，金融保险业，房地产业，卫生、体育和社会福利业，教育、文化艺术及广播电视业的全要素生产率则下降。无论不同时期服务业增长率的差异，还是整个样本期不同行业的差异，主要都是由于技术效率EC和技术进步TP的不同变化所带来的。在样本期，除房地产业外，其他服务行业的技术效率都大于1，呈递增趋势，而就技术进步指数来说，除地质勘查业、水利管理业，科学研究和综合技术服务业外，其他服务行业的技术进步指数则小于1，呈递减趋势。这说明在样本期服务企业提高了生产效率，但技术水平提升缓慢。

由表2可以看出，在2005年～2009年的报告期，我国服务业全要素生产率增长也呈现波动现象，其中2007年～2008年全要素生产率有所上升，2005年、2006年和2009年则下降。从服务业内部来看，全要素生产率增长差异也较显著，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，水利、环境和公共设施管理业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业的全要素生产率下降，信息传输、计算机服务和软件业，金融业，房地产业，科学研究、技术服务和地质勘查业，居民服务和其他服务业的全要素生产率增加。与1997年～2002年报告期不同的是，本报告期服务业技术效率和技术进步的变化趋势有所不同，多数服务行业的技术效率增长率下降，而技术进步增长率上升，从而带来服务业技术进步速度加快。

三、服务业FDI的全要素生产率效应分析

（一）理论基础

FDI的进入除了直接增加东道国的资本数量，提高产出水平，还会从多方面产生外溢效应，进而影响东道国的产业发展和生产效率。在服务业的外溢效应的理论研究方面，学者们主要从分工深化、竞争机制、产业关联、技术和知识外溢几个视角进行分析。首先，SFDI进入后，东道国可以产生与比较优势有关的收益和效率，而且有利于深化分工，进而带来额外收益，特别是商务服务业部门的FDI进入，能够降低东道国的交易成本，进而有利于专业化分工的进一步发展（Francois，1990）；其次，服务业FDI进入会导致竞争增加，而且外资企业往往比内资企业拥有更雄厚的资金、更高水平的技术和更丰富的管理经验，迫使内资企业加速创新，提高企业生产率（Marrewijk et al，1997）；再次，外资服务企业进入后，会和当地企业产生供应商或销售商等上下游联系效应。就前者来说，外资服务企业到当地供应商的工厂察看，提供技术人员来保证和提高供应商产品或服务的质量，从而提高当地供应商的生产率。就后者来说，外资企业为当地客户提供服务时，有可能会与客户进行合作或对客户进行培训，从而提供当地服务企业的生产率（Markusen et al，2005）；最后，由于外资服务企业具有较高的管理、营销、组织能力，其进入东道国后，会带来技术创新、组织设计和管理经验等知识外溢，改进东道国服务质量，提高生产效率。江小涓（2008）指出，服务业外资企业的服务产品质量较高，有助于一国引入先进管理理念和服务方式，从而为本地服务业企业提供良好的学习机会。

（二）模型设定与数据来源

为了考察SFDI对服务业不同行业全要素生产率的影响。根据上面服务业全要素生产率的分析结果，我们分别以1997年～2002年和2005年～2009年报告期内服务业各行业全要素生产率的平均增长速度为标准，把服务业分为两类：一类是全要素生产率相对上升行业，另一类是全要素生产率相对下降行业。在此基础上，分别探讨各行业FDI对这两类服务业样本的影响。本文所采取的模型如下

LTFP=β1+β2SFDIP+β3INS+β4T +μ

TFP为全要素生产率，LTFP为TFP的累积指数。上面我们对全要素生产率的测算结果都是针对上一年增长率的相对数据，全要素生产率指数小于1，表明该行业的全要素生产率相对于上一年下降，但其生产率水平可能仍然保持较高水平，因此，为了准确衡量FDI对服务业各行业全要素生产率增长的效应，我们分别以1996年和2004年为基期，计算历年服务业各行业的累积TFP指数，即LTFP指数为被解释变量。

SFDIP为服务业各行业历年的外资实际使用金额占当年固定资产投资比。如前所述，外资可以通过多种途径作用于生产率，而且这里是分析外商直接投资对服务业整体生产率的影响，因此，使用外资实际使用金额占当年固定资产投资比例作为解释变量，可以较全面的刻画其影响。这也是学者们测算外商直接投资生产率效应时通常选择的指标（王争 等，2008；张宇，2009）。在这里，我们根据历年人民币外汇汇率，以人民币为单位计算历年服务业各行业外商直接投资额占当年该行业固定资产投资的比重。计算数据来源于历年《中国统计年鉴》和中国银行全球门户网站。

INS为制度变量。经济体制变化会影响到服务业技术效率变化进而对全要素生产率产生影响，因此，制度的变迁也应纳入模型之中。考虑到数据的可得性和解释力，我们选择非国有和城镇集体就业人数比例来表示。计算数据来源于历年《中国统计年鉴》。T为时间趋势变量。

（三）实证检验结果

我们利用STATA9.0对上述模型进行回归分析。Hausman检验结果表明，1997年～2002年报告期中，全部服务行业、全要素生产率正增长行业和全要素生产率负增长行业都宜采用随机效应模型进行分析（Hausman检验值分别为5.89、5.65和5.51）；2005年～2009报告期中，全要素生产率正增长行业分析宜采用固定效应模型（Hausman检验值为9.67），全要素生产率负增长行业分析宜采用随机效应模型（Hausman检验值为1.89）。另外，比较不同估计方法下的参数显著性和模型总体显著性，全部服务行业分析采用OLS估计方法。

检验结果表明，在1997年～2002年和2005年～2009年两个报告期的结果比较稳定。而且无论是总样本，还是分样本，两个报告期的检验结果都比较一致。

（四）检验结果分析

由上述检验结果可以看出，对于服务业总体来说，SFDI进入后对服务业全要素生产率增长带来了正效应。从分行业样本来说，两个报告期的研究结果都表明，SFDI进入对全要素生产率上升行业所带来的效应要大于全要素生产下降行业。对这两个结果我们可以做进一步深入的探讨：（1）SFDI进入增加我国服务行业的全要素生产率。与制造业外商直接投资进入的效应相似，服务业外商直接投资进入后，除了直接增加服务业的资本投入外，也会通过各种途径产生外溢效应。（2）SFDI进入对全要素生产率上升行业所带来的效应要大于全要素生产下降行业。特别是在2004年～2009年的报告期内，SFDI进入对全要素生产率下降行业的作用不显著。这进一步证明了SFDI的生产率效应。对于服务业各行业的全要素生产率来说，有多种作用因素，可能与各行业的资本、技术、人才、学习能力、吸收能力等有关，SFDI不仅直接影响到其所进入行业的生产率，而且会通过上述各因素间接影响各行业的全要素生产率。赖明勇等（2005）利用中国的数据进行检验，发现我国企业的技术吸收能力对技术溢出效果具有决定作用。因此，对于全要素生产率上升行业来说，资本、技术、人才、学习能力、吸收能力等因素更好地发挥了作用，也使得这些行业能够更好地利用SFDI的外溢效应来提高生产效率。而对于全要素生产率下降的行业来说，各生产要素的利用没有得到进一步提高，从而也使得SFDI的生产率效应难以充分发挥。

四、结论与启示

商业地产产业投资报告范文第4篇

进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示,房产税进一步推进的大方向已经明确,在对重庆、上海两地试点情况总结后,将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为,最近以北京、武汉等为代表的城市,修改了普通住宅的认定标准,有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其的《房地产蓝皮书》中则建议说,房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广,宜从量从价综合征收,并作为收入调节的重要手段。当房地产企业不再暴利之后,其将开始逐渐成为一个成熟的产业,是否对相关的项目进行投资也被人越来越多的仔细评价。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是仍然有很多在项目经济评价实际操作中存在的问题可以引起我们的思考,从而指导我们今后更好地完善这个产业。

一、行业内对项目经济评价不重视

其实从之前来看,国内在十几年前房地产市场刚刚开放的时候就已经就项目经济评价方面的内容进行了引入和阐述,只不过开放商和地方政府都未能引起足够的重视,甚至部分地区的银行等金融机构也忽略了其存在,从全国范围内来看,有一些比较大的甚至知名项目都没有经过投资项目经济评价,其可行性从未得到评估。不过随着时间的推移,越来越多的机构、企业和部门开始逐渐对此问题给予了足够的重视,这是一个好的现象。希望越来越多的企业能够认识到这个问题的重要性,真正的将房地产作为一个企业认真去做。

二、评价内容不准确,甚至作假

项目评价是围绕项目来展开的,所作为的评价也基本上是为开发商服务的,有些开发商意识到了这一问题,便对房地产经济评价的结论进行了部分更改,使得其作为房地产开发商投资决策的依据不再充分,也许有的开发商的出发点是好的,但是其性质已经有些变了。还有的开放商则明目张胆的作假,做出多份经济评价报告,有的是给自己看的,有的是给银行看的,有的是给政府看的,除了自己的那一本是相对真实的之外,给政府看的和给银行看的往往含有夸大和虚假性质,或者是为了获取补贴,或者是为了减少税费,或者是为了骗取贷款等等,真实性值得怀疑。

三、项目经济评价方法缺乏科学性

对很多房地产开发商来说,除了评价内容的准确性有待商榷之外,在评价方法上也不怎么科学。现在从事房地产投资项目经济评价的主体一般就是房地产开发企业自身又或者是一些房屋中介,很多企业并不具备作出评价的资质。其实房地产投资项目的经济评价工作是一项非常复杂,工作量很大的工作,这个过程包含的环节众多,既需要对所开发的项目进行地理位置上的评估,又要合理的估计市场,更要对周围的市场消费能力有着清晰的认识,而且成本的估算也是非常重要,等等这些工作都需要体现在房地产投资项目经济评价中,如果基础数据来源和计算方法不准确,那么这个报告就没有什么意义。作为房地产开发企业来说,其本身很难能准确地来对周边的市场进行准确估算,又没有多少专业的人才来进行调查和分析,而中介机构的能力与之相比更加不如,结果就导致很多报告都是人为编造而成,根本不具备科学性。

四、房地产投资项目经济评价的从业人员较少,且素质不高

虽然受国内房地产市场持续火爆的影响,从事房地产工作的人员比较多,但是专业人才相对较少,像是各房地产开发企业投资项目经济评价的工作主要由策划部来做,但是由于许多房地产公司规模较小,而且许多为项目公司,所以策划部规模较小,从业人员有限,而且从业人员素质不是很高,很难完成高水平的投资项目经济评价。另外也有一些开发企业委托中介机构进行经济评价,但上述在开发企业中存在的问题在中介机构中同样存在。本文在对十二家较大的房地产开发企业与八家大型房地产中介企业(十二家开发企业中包括大型房地产开发企业华远、万科、天鸿等,八家大型房地产中介机构包括伟业、金网络、戴德梁行等)从事房地产投资项目经济评价工作调查的结果显示,平均只有约不到1%的员工用于相关工作的开展,而且基本上都在本科学历以下,根本难以完成重要的工作。

五、评价软件较少而且实用性不高

作为房地产投资项目经济评价来说,由于工作量比较大,需要考虑的因素比较多,单纯依靠人工的难免有些方面容易遗漏而最终影响到评估结果的准确性,所以评价软件是比较不错的选择。从对当下的市场调查情况来看,有关于房地产投资项目经济评价的软件比较少,用的比较多的主要有这么几种:前卫咨询的前卫投资项目评价系统、清华同方的投资项目经济评价系统软件房地产版、北京普乐投资咨询公司的《普乐》投资评价软件、中润在线的《金房子2000》经济评价软件。这些软件都有这样一个缺点,实用性不是太好,因此在实际工作中运用这些软件比较少。

六、房地产投资项目经济评价的结果与实际情况差

距很大,评价报告缺乏参考意义目前,由于房地产投资项目经济评价自身的复杂性和前文所论述到的原因,经济评价的结果很难保证与实际情况相符合。另外实际评价中还存在这样的问题:首先是先定结果,后做评价,主观因素诀定评价结果。做经济评价之前,都定好了结果,内部收益率要大致在多少,资金回报率要保持什么样的水平,这些评价的关键指标都有某些人定好了,评价人员只要尽量添加合适数据即可。某些人的意志甚至可以决定关键数据的选取,比如销售单价,每平方米拆迁补偿费用等等都可以有几百甚至几千的变动。即使是在开发企业给自己作参考的评价报告中也存在评价人员对自己不了解的数据不经过查询和核实变随便估计的情况。有这些情况存在,最后的报告怎么可能是准确的呢?其次,还有一种问题是许多开发企业为了使报告尽快得到审批,经济评价报告是由计委的人员代做的,这样做的结果是计委既当裁判员,又当运动员,这样的评价报告,其评价结果的参考意义可想而知。某危改项目实际评价报告中提到,投资回报率达到了84.88%,内部收益率达到了54.78%。这样的结果,与实际相差太大,如果危改项目的投资回报率和内部收益率有这么高,那么,为什么开发商对危改项目都敬而远之?这样的报告,显然没有参考意义。

商业地产产业投资报告范文第5篇

为做好我区*年度外商投资企业财务报告的编报工作，根据*市财政局《转发*年度外商投资企业会计报表格式及编制说明和外商投资企业（金融类）会计报表格式及编制说明的通知》（穗财经〔2009〕14号）的精神，结合我区实际情况，现将有关事项通知如下：

一、编报范围

*年度外商投资企业财务报告的编报范围包括筹建期企业、已投产（营业）企业和清算期企业，含中外股份有限公司、外资金融机构等。

二、报表格式及说明

外商投资企业(非金融企业)按《财政部关于印发*年度外商投资企业会计报表格式及编制说明的通知》(财企[*]434号)的规定格式及要求填报，企业登陆*区财政局网站下载。

（一）*年度外商投资企业财务报告主要填报以下报表：

1、会计报表封面；

2、资产负债表；

3、利润表；

4、现金流量表；

5、财务指标补充资料表。

（二）外商投资企业财务报告应附财务情况说明书，内容包括：

1、企业生产经营的基本情况；

2、利润实现和分配情况；

3、资金增减和周转情况；

4、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项等。

请各有关企业认真按要求编写，如实反映本单位的财务状况及经营成果情况。

三、报表的报送要求和报送时间

外商投资企业编制的年度财务报告，须经中国注册会计师审计，并且一律要求用电子文档和书面同时报送*年度外商投资企业财务报表和财务情况说明书。电子文档可发电子邮件或用软盘报送，纸质资料封面需加盖本企业公章。报表采用财政部统一指定的“久其软件”编报，财务情况说明书用WORD格式报送。企业填报时使用企业版软件（没有软件的企业，可向久其公司购买），不具备计算机使用条件的外商投资企业，可委托审计企业年度财务报告的会计师事务所等中介机构录入“久其软件”数据，并负担有关费用。

请各企业自行登陆久其公司网站下载“*年度外商投资企业会计报表参数”，*下载专区/参数下载/财政部/企业司/*年度财政部外商投资企业会计报表（更新），或登陆*区财政局网站*下载，久其软件的使用和咨询问题，请直接与广东久其软件有限公司联系，联系电话：*

报送时间：各企业必须在网上提交年检资料前或2009年6月5日前按时报送*区财政局企业科。（地址：*区*街*西路83号6楼602室）