公司如何进行不动产管理

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公司如何进行不动产管理范文第1篇

【关键词】房屋征收；补偿标准；分析

0.引言

我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。

1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素

集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。

1.1征收补偿原则的影响

土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。

1.2征收补偿范围的影响

很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。

1.3征收补偿办法的影响

我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。

2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法

2.1房屋价值补偿标准的确定

集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。

2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定

相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。

2.3停业停产补偿标准的确定

停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。

3.结语

加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。

参考文献

[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.

公司如何进行不动产管理范文第2篇

一、县域经济发展的融资困境分析

（一）从宏观政策层面看，国家货币政策偏紧

县域经济发展的融资困境具有深层次背景，涉及国家金融政策和金融体制。一是宏观层面，银根收缩。2003年来，国家针对固定资产投资增长过快、部分行业过热、通货膨胀压力较大等问题，出台了紧缩银根、减少货币供应量、压缩信货规模、撤并各类开发区等一系列宏观调控举措，使银行放贷步伐放缓，投资热情渐减，贷款增幅明显下降，特别是短期贷款压缩较多。县域经济首当其冲，发展资金捉襟见肘。以XX市为例，由于国家宏观政策的影响，我市的开行贷款债项性项目资金全部被取消，贷款资金由原定的1.7亿元压缩到6000万元，一定程度制约了我市经济的发展。二是微观层面，银行惜贷。近几年，国有银行加快了向国有商业银行的转变，为了规避金融风险，减少和化解银行不良资产，为商业银行上市做必要准备，并兑现开放金融领域的“入世”承诺，国家和金融企业加快了金融体制改革，并对金融政策进行了必要调整，实行了严格的审贷分离制度和不良贷款责任终身追究制，金融企业“怕贷”、“惜贷”现象较为突出，给县域经济融资带来了不利影响。三是金融体制，地方政府控制力较弱。县域经济范围内存在的信贷机构主要有两类：国有商业银行的分支机构和地方信贷机构，其中地方信贷机构主要是指农村信用合作社。除沿海极少数发达县（市）外，绝大多数县（市）都不存在新兴商业银行机构。国有商业银行地方分支机构的负责人完全由上级银行任命。因此，地方政府对金融机构的调控能力较弱，难以通过行政手段影响银行的放贷方向。同时，银行为了防范风险，将县（市）基层银行的贷款权全部上收到二级分行，其一事一报审批方法和中小企业贷款需求急、频率高、额度小的特点相差甚远，使县市中小企业贷款难度增大。特别是近年来，国家为了化解金融风险，加强了对农村信用合作社、城市信用合作社的规范整顿，将城市信用合作社并入农村信用合作社，并要求人民银行加强对这些地方金融机构的监管，湖南省今年成立农村信用联社总社，旨在加强对地方信用联社的管理，使得原本主要为县域经济服务的农村信用社，在加强资本金管理和信贷风险管理的背景下贷款更加谨慎。

（二）从县市产业结构看，县域经济并非银行放贷重点

中小企业是县域经济的主要产业形态。中小企业贷款难、融资难是一个全国性的问题。今年7月份，中央财政大学“中小企业融资与金融服务”课题组的《转型经济下的中小企业融资问题调查报告》显示，只有28%的中小企业认为自己基本可以从本地金融机构获得所需贷款，46%的企业没有成功地从金融机构获得贷款。特别是县域中小企业由于缺乏自主品牌，产品技术含量较低，内部管理较落后，更加难以得到金融机构的青睐，加之县域中小企业无法通过上市或发债融资，很多企业甚至不得不求助于民间高利贷，使民间高利贷资本在县域经济中发展势头迅速，这无形中加重了县域中小企业的财务成本，压抑了企业的投资冲动。从理论上讲，国有商业银行并不是县域中小企业的合适融资提供者，国有商业银行和股份制商业银行等大型金融机构虽然在地方设立分支机构，但其管理人员经常轮换，对县域中小企业了解不多。再加上县域中小企业的贷款申请笔数多，单笔数额少，银行贷款处理成本高，同时，绝大部分的县域中小企业经营不透明，财务不公开，制度不健全，其提供的经营和财务信息难以为银行所接受，增加了融资难度。从实践中看，国有商业银行和股份制商业银行的经营理念、管理能力、机构设置、具体管理操作方式基本上是以大企业为服务对象的。据调查，自国有商业银行改制，实行“双大战略”（大城市、大企业）以来，增量信贷资金95%以上争相投向国有大型企业，中小企业获益甚小。与大企业贷款相比，商业银行对中小企业贷款涉及的经营成本高、风险大、收益小，使国有商业银行、股份银行和外资银行对为县域中小企业提供融资服务兴趣不大。

（三）从融资外部环境看，信用缺失是融资的主要瓶颈

市场经济从根本上讲是一种信用经济。由于我国的市场经济建立的时间不长，企业和个人的信用意识不强，特别是在县域经济中，信用矛盾尤为突出，社会信用严重失衡，企业违规破产逃债现象屡见不鲜，个人恶意逃、废债务的事件时有发生，少数政府公职人员对银行贷款也是久拖不还，个别企业甚至出现骗资、骗信现象，导致银行“惧贷”心理严重，严重破坏县域经济秩序，影响了企业融资环境。在社会信用缺失、企业信用良莠不全的情况下，中小企业出现信用危机，国有商业银行对中小企业的资信缺乏信心，不愿、不敢为县域中小企业提供融资服务。一些有信誉、有市场前景的中小企业也因为难以证明自己的信誉和还款能力，影响了其融资计划。

二、打破融资困境的对策

突破县域经济的融资瓶颈，必须从整顿融资环境入手，不断提高企业信用，消除银行惧贷、惜贷的心理。鉴于县级地方政府金融调控手段有限，笔者认为主要应从以下几方面着手：

（一）深入开展创建金融安全区活动，构建社会信用体系

要通过创建金融安全区，整治信用环境，重构信用体系。一是严厉打击逃废银行债务行为，重建商业银行放贷的信心。要从清理国家公职人员拖欠银行贷款入手，把清收“官欠”作为整治信用环境的突破口，震慑其它拖欠赖债逃债户。对恶意逃债的企业和个人在新闻媒体曝光，金融机构拒贷，对恶意逃债企业不新开户、不发放新贷款，不办理对外支付。公安、法院加大执法力度，依法保护金融债权，为金融信贷经营提供一个良好的法制环境。二是加强信用体系建设。建立信用体制评估机构和资信调查机构，成立信用等级评定小组，建立客户信用档案，对贷款企业和个人的信用状况进行评级，根据信用等级，确立授信额度，把信用等级与贷款额紧密联系，逐步培养全社会的信用意识。我市通过创建金融安全区活动，银行信贷资产质量大幅度提升。2004年，我市贷款余额24.86亿元，较上年增长8.57%，银行不良贷款较年初下降2.32百分点，全市银行实现盈利7275万元。特别是农村信用社在创建金融安全区活动刚刚开展的2003年，就首次实现整体盈利，摘掉连续12年亏损的帽子。

（二）加大政策扶持，促进银企合作

县域经济以民营为主体，地方政府要加强对民营企业的扶持力度，为民营企业融资出谋划策，保驾护航。一要引导民营企业建立现代企业制度。要引导完成原始积累的县域企业，逐步将企业由“家族式”管理转向“公司式”管理，建立科学的财务制度，强化企业诚信经商、依法经营意识，重塑县（市）中小企业形象。二要扩大财政贴息贷款范围。地方政府应该根据本地经济优势、产业政策，为一些有信誉、有发展潜力的民营企业提供财政贴息贷款，扶持其做大做强，我市绿海粮油有限公司通过财政贴息融资进行三期扩建，生产规模进一步扩大，生产能力从8万吨提高到13万吨，成为全省知名农业产业化龙头企业。三要加大项目库建设。要精心挑选、包装一批项目，建立项目库，依靠优质项目融资。政府投资的公共建设项目要积极向国家开发银行申请贷款，一些基础设施建设项目要推行BOT融资方式，化解融资困难。四要积极搭建银企合作平台。政府要主动为银行、企业牵线搭桥，加强信息沟通，增进双方了解，为企业和项目找资金，为银行资金寻出路。2003年我市采取政府搭台、银企联姻形式举办首届信贷营销会，50多家企业与银行部门现场签订贷款意向6亿元，2005年我市第三届企业信贷营销洽谈会65家企业与各银行签订贷款协议近7亿元，极大的缓解了企业的资金困难，有力的促进了市域经济的发展。

（三）创新信用机制，成立中小企业贷款担保公司。

引入民间资本成立担保公司，是县域经济融资的突破口。中小企业贷款量小面大，手续繁杂，银行管理成本较高，担保公司介入后，分担了银行贷款风险，在一定程度上化解了银行“怕贷”、“惜贷”的隐忧，从贷款企业看，担保公司与商业银行签订合作协议，建立联系的纽带和桥梁，大大方便了企业融资。目前银行按规定贷款一般只能以不动产作抵押，而担保公司使用的是“知情担保”，担保方式比较灵活，拓宽了贷款渠道。从银行方面看，由于担保公司介入，银行按照双方协议，对贷款及时审批，贷款到位较快，资金风险降低，因而银行对这种贷款方式也相当欢迎。我市积极探索信用担保融资方式，按照“政府倡导、企业参与、市场运作、自负盈亏”的方式，千方百计筹集资金1000万元，组建了华鑫信用投资担保公司，使20多家企业从中受益，有效缓解了企业融资难的问题，但如何进一步发挥投资担保公司作用，使更多的企业受益，是一个值得进一步认真探讨的课题。

公司如何进行不动产管理范文第3篇

监管发展：由严格到逐步宽松

1997年亚洲金融危机前，东南亚主要国家实施了长期的“金融压抑”政策，即增量上严格限制外资银行准入，存量上对已进入的外资银行经营范围严格限制。这一政策比较有效地保护了本土弱小的金融企业，为本土银行的独立发展奠定了一定基础。

亚洲金融危机后，各国被迫加速国内金融自由化进程。部分国家，如菲律宾和泰国实施了一些短期应急措施，以鼓励外资银行参与本国银行业的重组；另外一些国家对外资银行的态度也发生了转变，由禁止进入或限制进入转为允许或鼓励进入，但各国开放程度和走过的路径存在差异。

印尼经历了“管制-主动渐进开放-加速开放”的过程。1998年，印尼政府通过《银行法》修正案，允许外资并购国内银行100%的股份，取消对合资银行的歧视性规定，实现与本土商业银行的同等待遇。1999年，进一步允许外资银行在印尼任何地方设立分行。

泰国经历了“管制-被动有条件开放-加速开放”的过程。亚洲金融危机中，根据国际货币基金组织（IMF）救助贷款附带规定的要求，泰国政府放宽了有关防止外国在泰国注册公司中占有多数股权的规定，1997年修改的《商业银行2505号法案》，将外资入股本土银行的比例上限从25%提高到49%。

新加坡采取的是“管制-审慎逐步开放”模式。1999年，新加坡实施审慎开放的银行业“五年计划”。审慎开放主要体现在：第一，审慎审核外资银行准入资格，限制外资银行机构扩张。第二，虽然取消了刚性的股权限制，但对本土银行股权开放依个案而定，实践中仍持极为审慎的态度，并将其提升到是否与国家利益冲突的高度。第三，新加坡银行业的开放并非以引入外资、提升银行业整体活力为目的，而是以提升本土银行业体系的竞争力为目标。因此在对外开放的同时，新加坡政府督促本土银行吸纳优秀人才、提高领导素质、增强竞争力。第四，很重要的一方面是，新加坡对银行业开放实行循序渐进的政策，每三年评估一次银行业改革的绩效，依据评测结果制订下一步的开放战略，同时，规定本国银行的市场占有率不得低于50%，否则将及时做出相应调整。

马来西亚采取的也是“管制-审慎逐步开放”模式，但与其他国家不同，马来西亚在亚洲金融危机后并没有立刻放松外资限制，而是在强化自身实力后才逐步向外资开放。1997年下半年，马来西亚陆续推出一揽子国民经济复兴计划。1999年，着手合并国内银行以求壮大。2001年，将22家银行合并为10家大银行，市场份额达70%，并推出进一步重组和发展本国金融体系的“金融系统大蓝图”（FSMP），分三阶段，在十年内完成。第一阶段（2001～2003年）：提升国内金融机构的能力并加强金融基础设施建设。第二阶段（2004～2007年）：国内银行展开新一轮合并，逐步扩大外资银行的参与度，允许14家在本地注册的外资银行设立分行和ATM网络。第三阶段（2007年以后）：实现金融市场的全面开放，允许新的外资银行进入。

准入：存在较大差异

市场准入监管即东道国从维护本国银行体系的安全和稳定出发，对允许哪些外资银行进入、如何进入本国市场做出筛选，从机构、业务范围、人员等方面设立门槛和程序，以保证只有合适的外资银行和从业人员进入市场，这是各国对外资银行监管的第一道屏障。市场准入监管的作用还包括维护良好的市场秩序、减少垄断和恶性竞争、保护存款人利益、提高本国银行体系运行效率等，通过引入管理能力较强的外资银行及从业人员，可以促进国内市场的有效竞争，提升本国银行业整体发展水平。一般来说，市场准入条件包括指标类资质、管理人员资质和进入方式（机构组织形式）等，这些也是中资银行进入该地区应主要关注的方面。

第一，指标类资质要求。东南亚主要国家对外资银行进入设置了“最低资本金/总资产”等指标要求，主要目的是阻止资金薄弱、竞争力差的小银行进入，同时，强制跨国银行将一定数额的资产留在东道国境内。东南亚主要国家对外资银行进入本国市场的资本金要求并不高，大都在10亿美元以下。菲律宾规定外资设立全能型银行的资本金不得低于1.1亿美元、设立商业银行不得低于0.6亿美元；马来西亚要求在本土注册的外资银行资本金不得低于3亿林吉特，约合1亿美元；新加坡要求外资银行资本金不得低于15亿新元，约合12.5亿美元；越南要求外资银行设立分行的法定资本金为1500万美元。

第二，管理人员资质要求。东南亚主要国家对外资银行董事会或管理层成员、投资者经营能力和道德观念等有严格要求。例如，印尼和越南均要求银行管理人员在金融行业至少从业三年以上。新加坡对雇用外籍人员要依照该国移民法办理，且明文规定如董事会和管理层全部或大多数人员是由新加坡以外国家的政府或政府代表机构任命的，则将不授予其营业执照。

第三，进入方式（机构组织形式）要求。东南亚主要国家大都允许外资银行在本国设立分行和子行，也可以通过股权并购的方式进入，但具体条件有所不同。

监管：风险指标为本，限制扩张

东南亚主要国家对外资银行的运营管理，一方面，采取与对内资银行一样的以风险为本的指标监管，包括但不限于资本充足、流动性、集中度、准备金等指标监管；另一方面，对外资银行的业务扩张则采取一定的限制措施。

风险管理为本的指标监管

在日常运作监管中，监管机构均非常重视风险管理，体现了当代商业银行监管以风险为本的精神。这一类监管无论是对内资还是外资银行都一视同仁，实现了国民待遇。主要内容包括如下六个方面。

第一，资本管理。资本充足框架包括三大类，即一般资本充足比率、符合资格的监管资本、风险加权资产(RWA)。东南亚主要国家大多要求外资银行资本充足率要达到或高于“巴塞尔协议Ⅱ”的要求，同时，还对最低资本金数额做出了具体要求。如菲律宾要求商业银行必须拥有10%的资本充足率，新加坡要求商业银行一级资本充足率达到6%、总资本充足率达到l0%，泰国规定外国银行分行在每日营业结束时，必须保持最低资本不低于总风险加权资产的7.5%，印尼、越南要求资本充足率不能低于8%。

第二，流动性管理。流动性是指银行可以在任何时候以适当的价格获取足够的资金，从而满足其客户随时提现需要的能力。各国对外资银行流动性的监管有所不同，但均将其作为重要的监管指标之一。例如，泰国要求外资商业银行应保有不小于存款和借款总额6%的流动资产。新加坡对银行流动性的要求是世界上最严格的，新加坡金融管理局规定的最低流动性资产比率要求是18%，但也规定商业银行可以逐步采用根据自身风险状况制定的最低流动性资产比率。

第三，贷款集中度管理。贷款集中度管理的实质在于限制银行风险过度集中，合理分散贷款风险，包括狭义（仅仅针对单个客户）和广义（单个客户、客户集团、部门或者行业、地域）之分。东南亚主要国家均对此做出了详细规定，要求银行建立内部检测、报告制度和追责制度，以监控和管理贷款风险。例如，马来西亚禁止银行向单一客户提供银行资本金25%以上的贷款，泰国规定商业银行单一贷款限额在任意一天营业结束时不得超过资本金25%，零售类银行不得超过11%，越南规定金融机构对单一客户的担保和贷款的总额度不能超过自有资金的25%。

第四，投资监管。多个国家对银行对外投资实行监管。菲律宾规定银行对非关联企业的股权投资不得超过该企业具有投票权总股本的35%，对单一企业的投资不得超过银行净资产的25%。印尼规定商业银行参股企业总额不得超过银行资本金的25%，新加坡规定银行购买任何企业的股票价值不得超过银行资本金的2%或金管局规定的其他比例，银行投资不动产价值总额不得超过银行资本金的20%或金管局规定的比例。

第五，法定准备金。准备金也是常用的管制风险、保障存款安全性的重要制度。如印尼现行的法定存款准备金率为印尼盾存款总额的5%、外币存款总额的3%。越南对越盾活期存款和12个月以下的定期存款的法定存款准备金比率要求为3%，存期l2个月以上的越盾定期存款的法定存款准备金比率为1%，外币活期存款和12个月以下的定期存款法定存款的准备金率为7%，存期12个月以上的外币定期存款法定存款的准备金率为3%。

第六，存款保险制度。2005年9月起，马来西亚开始实施存款保险制度(DIS)，其保障范围为：每位存款人在各家银行的存款最多可获得6万林吉特的保险保障。据估算，该保险约涵盖了95%的账户和35%的总存款。2008年10月，印尼将银行客户存款担保金额从1亿印尼盾调升到20亿印尼盾，使97%的存款户得到存款保障。泰国于2008年8月实施存款保护法，存款保险服务涵盖超过储户总数99%的小额储户，大额储户和债权人不受保护。新加坡从2006年开始实行存款保险制度，并要求外资银行应按规定计算方式在新加坡境内维持足以抵付该行所吸收受保存款的资产。

对业务扩张中的限制性监管

东南亚主要国家一般对外资银行在本土的业务扩张采取歧视性监管原则，对外资银行进行经营业务和地域范围的限定，保护本土银行享有一定的监管优势。

新加坡是国际金融中心，但对外资银行的监管却相当严格。在机构扩张方面，规定持有全面银行执照的外资银行在当地仅能设置1～2个网点，而持有特许全面银行执照的外资银行则可最多拥有25个网点。此外，营业网点迁徙也受到限制。另外，新加坡还对外资银行规定了合格资产比例的规定，即外资银行应按其存款基数持有一定比例的合格资产，合格资产的贷款对象必须是新加坡注册公司。这一规定对资产规模较小、业务量和客户数本就有限的外资银行影响更大，很多银行只能通过增加收益率较低的新元资产（主要是新加坡政府公债）来弥补合格资产缺口，资金运用和整体收益受到较大影响。

在泰国，外资银行分行只能有一家网点。此外，经央行批准，还可以再设两家分行。持有零售银行牌照的银行只能针对个人和中小企业客户提供服务。

即使在对外较为开放的印尼也是如此。一方面，外资银行在全国范围内开设网点必须局限在监管机构已经划定的部分地区；另一方面，监管机构还通过谈话等方式希望外资银行支持其不同时期的经济发展。例如，当前印尼央行希望外资银行能够对其本土的中小企业融资、涉及基础设施建设的中长期融资等提供支持。

对中资银行的启示

中资银行进入东南亚国家，实现在这一地区的投资和布局是大势所趋。在这一进程中，中资银行要在如下方面注重研究当地监管规则，降低进入成本和减少运营风险。

第一，针对各国不同规定，选择合适的市场和对应进入方式。东南亚主要国家对外资银行业准入的开放程度有较大差异，对外资设立分行、子行或通过并购进入的监管规定也大相径庭。中资银行在走出去时，要进行深入可行性调研和详细比较，充分利用各国监管政策的差异，结合自身条件和发展计划，选择合适的国家和进入路径。

第二，密切关注进入市场后面临的整合或运营风险。许多东南亚国家对外资进入后（特别是通过并购方式进入后）的业务扩张有很多更为严格和详细的要求，这对外资银行的业务扩张具有一定影响。例如，印尼、泰国在董事会构成和高管人员选派方面有严格的本国国籍人员比例或独立性规定。又如新加坡对外资银行开展业务、网点扩张有严格的牌照种类限制。中资银行在进入市场前，应做好周密的监管可行性分析，完善人力资源安排、业务整合和拓展方案。

第三，跟踪研究各国监管法规的调整动态。各国对外资银行的监管是一个动态调整、不断推进的过程。现有监管宽松的国家可能会逐步转向严格监管，如印尼正在考虑出台法案限制外资持股比例。而现有监管较为严格的国家也有可能会逐步放松监管，如马来西亚有进一步放松外资入股本土银行的趋势。中资银行在进行可行性研究时，应根据当地政治环境和监管水平，做好风险防范预案，以免造成不必要的损失。

公司如何进行不动产管理范文第4篇

关键词：期限；主动审查；司法审查

中图分类号：D925.3 文献标志码：A 文章编号：1001-862X（2017）01-0110-006

期限是我国行政诉讼中的一项重要制度。实践中一个值得重视的普遍现象是，在被告行政机关没有提出超过期限抗辩或者没有就超过期限进行举证的情况下，法院经常主动审查期限，并以超过期限为由裁定不予受理或驳回。据统计，当事人对是否超期存在争议的案件数占总结案数的20%左右，法院以原告超期为由裁定驳回或不予受理的案件数占总结案数的7%左右，占法院裁定驳回或不予受理的案件数的17%左右。[1] 1-2“期限制度在实践中成为行政案件进入法院的巨大障碍，是立法者当初所没有预料到的。”[2]那么，行政诉讼中法院是否应当主动审查期限呢？

一、法院主动审查期限的表现形式和主要理由

期限或诉讼时效（limitation of action），指提起某些诉讼或行使权利的期限，在期限届满后，不论其诉讼请求权是否曾经存在，均不得再。诉讼时效的效力可区分为两种，一是时效终止后权利本身即不复存在，二是在时效届满后无法取得法律救济，但其权利在其他方面仍可存在。[3]

我国行政诉讼期限制度包括如下几个方面的内容：一是一般期限，即“自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月”。二是特殊情形下期限的扣除，即“因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误期限的，被耽误的时间不计算在期限内”。三是最长期限，即“因不动产提讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提讼的，人民法院不予受理”。四是特别法律规定的期限。五是最高人民法院《关于执行若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）对期限制度所作的变通规定，即第41条所规定的未告知行政相对人诉权和期限的2年和第42条所规定的行政相对人不知道行政行为内容情形下的最长期限20年（涉及不动产）或5年（其他行为）。

而根据《若干解释》，法院主动审查期限主要有以下几种具体表现形式：

一是在立案受理阶段，直接以超过期限为由裁定不予受理，或既不作不予受理裁定也不立案。在实行立案登记制以前，这种处理方式较为普遍。因没有正式进行审理程序，相关案例也不常见。

二是审理期间被告未进行超过期限的抗辩和举证，法院主动审查后裁定驳回原告的。如某房产局房屋登记案件中，法院支持的观点是：“行政期限不同于诉讼时效，行政期限是法律设定的条件之一，解决的是行政能否进入司法实体审查的问题。因此，即使当事人未提出有关期限问题的抗辩，法院也应主动审查。本案中，法院应不予受理或裁定驳回。”[4]

三是一审法院作出实体判决后二审法院主动审查并以超过期限为由裁定驳回。如“上海市工商行政管理局金山分局与平湖市盐业公司批发零售部案”（沪一中行终字[1999]第114号），该案一审判决撤销原金山县工商行政管理局于1997年4月29日作出的核准上海兴塔食品厂注销登记的具体行政行为，二审裁定驳回平湖市盐业公司批发零售部。理由是原金山县工商行政管理局于1997年4月29日核准上海兴塔食品厂注销登记，平湖盐业批发零售部于1998年12月16日知道该核准注销登记行为，故其于1999年6月21日提起行政诉讼，超过法定期限，应予裁定驳回。

综上可知，法院主动审查期限所依据的主要理由有：第一，期限不同于诉讼时效，超过期限，当事人丧失诉权，而非胜诉权，法院因此应拒绝受理。第二，期限是法定条件之一，也是法院受理条件之一。第三，行政行为是国家意志的体现，作为被告的行政机关无权放弃抗辩，即便在审理过程中没有举证或提出超过期限的抗辩，法院也应主动审查。第四，《若干解释》第44条（1）已授权人民法院主动审查行政诉讼期限，法院可以以此为依据主动进行审查。[5]

事实上，在对行政行为合法性作出最终判决前，法院主动审查的内容不只是期限，还有其他一些内容，包括主体资格问题、管辖权问题、程序前置题等等，多达十六项。（2）实践中称其为“程序审”，而只有这些内容全部符合法定条件，法院方进入下一步的审理，即对行政行为的合法性进行审查。我国行政诉讼的程序审，学理上称之为“诉讼要件”。诉讼要件是“德国诉讼法学家标罗为建立其诉讼法律关系说而创造的概念”[6]，指法院能够对诉讼请求作出实体判决应符合的条件，因此也可称为“实体判决要件”。[7]58-68这种审查模式的源头可溯至罗马法上的“阶段式”诉讼，即把诉讼分成两个阶段，如果第一阶段未通过审查，就不能进入第二阶段。

综上，法院应否主动审查期限涉及两大问题，一是期限是否是条件，若是，则法院可以在立案阶段主动审查期限，进而判断原告的是否符合条件；二是期限的审查应实行职权主义还是当事人主义，在行政机关没有提出答辩或举证的情况下，法院是否应当依职权查明该事实。

二、期限是条件吗？

（一）条件与诉讼要件

诉讼从开始，至裁决结束，相应过程可以分为三个阶段：阶段、审理阶段和实体裁决阶段，每个阶段都要符合一定的构成要件。条件有主观条件和客观条件之分。行政案件的主观条件是对行政行为的怀疑，客观条件是对主观条件的限制，包括对原告资格的限制、对事实和法律根据的界定等。[8]符合条件的案件，法院应进行诉讼要件的审理。“诉讼要件，是指法院为进行本案审理及判决所必须具备的必要条件。法院对于原告请求的事项，即案件必须进行审理和裁判。”[9]86

诉讼要件不同于条件，条件是对当事人的要求，诉讼要件是对法院的要求。例如在德国，“如果诉适法（zul？]ssig）且具备理由（begründer），诉就是成功的。”[10]135只有符合诉讼要件的案件，法院才能对实体问题进行审理，即审查原告的诉讼请求在实体法上应否获得支持。实体裁决阶段，法院作出的裁决可能支持原告的诉讼请求，也可能不支持原告的诉讼请求。其中，支持原告诉讼请求的裁决要符合一定的条件，可以简称为胜诉要件，即法院认同原告请求所必须具备的要件。胜诉要件不同于诉讼要件。胜诉要件与实体问题相关联，解决的是原告的请求能否获得法院支持问题。诉讼要件只与程序问题相关联，属于程序法上的内容，不涉及对当事人实体权利义务关系的处理。

国外民事诉讼对于原告的几乎不设定条件。一些要求，也无非是形式上的要求，不涉及当事人主体资格、一事不再理问题等。[7] 58-68在大陆法系国家的行政诉讼论著中，也鲜见直接关于条件的论述。事实上，从立法本意上看，我国《行政诉讼法》第49条关于条件的设置，也是在尽可能的程度上降低诉讼门槛，以扩大司法救济范围，其设置了四项条件，仅对主体资格、诉讼请求和事实根据、受案范围和管辖等问题设置了条件，而未设置期限条件。因为条件是诉讼的门槛，不宜设置太高。如果把本属于其他要件的内容放到条件中，容易导致“条件的‘高阶化’和诉讼程序开始的‘高阶化’” [7] 58-68，不利于纠纷的化解。

（二）期限不是条件

《行政诉讼法》关于条件的规定，只是“提讼”的条件。也就是说，符合规定的条件，当事人即可提讼。至于当事人提起的诉讼是否符合的合法要件，待审理后方能确定。而根据《若干解释》第44条之规定，超过法定期限且无正当理由的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回。这实则赋予法院在受理阶段对案件的实质审查权，一定程度上有超越法律规定之嫌。再者，《若干解释》第44条和第27条之间也存在逻辑上的矛盾。《若干解释》第27条规定，原告应证明符合法定条件，但被告认为原告超过期限的除外。在受理阶段，仅仅包括原告和法院的关系，不包括原告与被告之间的关系。[11]206相关材料尚未送达被告，不存在被告认为原告超过期限的问题。如果在这一阶段审查期限，实则是把不超过期限的举证责任赋予原告承担。按照《若干解释》第27条规定，只要原告不自我认可或证明其超过期限，法院就不应当主动审查，要求原告提供没有超过期限的证据，更不应当直接认定原告的超过期限。

《行政诉讼法》第49条规定的条件是行政诉讼的“入门”条件，“入门”之后，法院方能进行审查。法院审查的内容大体上包括两块，一是我们俗称的“程序审”，二是“实体审”，即被诉行政行为的合法性。行政行为合法性审查之前审查的内容，包括当事人主体适格、属于管辖范围、不受其他生效判决拘束等等，就是学理上所说的诉讼要件。

诉讼要件不是立法上明文规定的单独的制度，而是若干具有共同特征的制度的组合。比如德国民事诉讼法把诉讼要件分为三类，分别涉及法院、当事人和诉讼标的。涉及法院的诉讼要件包括：法院必须对被告具有审判权、法院必须具有国际管辖权、法律途径的合法性以及地域管辖权、事务管辖权和职能管辖权，涉及当事人的诉讼要件包括：当事人必须存在、当事人能力、诉讼能力、诉讼实施权、法定权，涉及诉讼标的的诉讼要件包括：提起的请求权必须是可诉的、诉讼标的不能在己经有其他相同目的之程序中发生诉讼系属、必须尚未对该请求权作出有既判力的裁判、诉讼标的必须能够被法律保护和需要法律保护以及诉讼必须合法提起。[12]677-678德国行政诉讼的实质裁判条件，在笔者看来也就是诉讼要件，包括有管辖权的法院、适格的参加人、有适当的诉、有请求权、符合诉的形式与期限、复议程序和符合一般法律保护需要。[10]137

（三）期限是诉讼要件之一

期限是行政诉权行使的期限，体现了原告和法院之间的诉讼法律关系。从原告角度，诉权是一种权利。作为行政法的请求权，行政诉权不同于行政过程中的实体请求权。在行政过程中，权利义务受到行政行为影响的人，对行政机关享有一种请求权。这种权利属于实体性权利，指向的义务人是行政机关。当这种权利得不得保障时，当事人可以向法院提出救济请求，这种权利属于程序性权利，指向的义务人是法院。从内容上看，行政诉权包括三项：权、对不受理裁定的上诉权和获得裁判权。[13]当然，这种裁判权是一种公正裁判权。[14]18从法院角度，原告行使诉权也要履行一定的义务或受到一定的限制，在规定期限内提讼就是原告行使诉权的义务之一。在原告没有依法行使诉权，或者原告诉权不符合法定条件，则法院不能履行相应的实体上的审理和裁判义务。

所以，不论从比较法上还是从我国的法律规定中，均可见期限不属于条件，而属于诉讼要件。实践中法院之所以主动审查期限，是因为在理论上混淆了条件和诉讼要件，把本应在后一阶段完成的工作前移到前一阶段进行。这一做法违反了诉讼的基本规律。正如有学者所言，“在立案阶段，立案工作人员（有时也是合议庭）即有权依职权在不经过对席、公开、辩论的条件下，就对行政的合法要件进行审查，并作出处理决定。这种规定和做法，是违反基本的诉讼法理和诉讼规律的。”[9]96

三、期限的审查方式：

职权主义还是当事人主义？

诉讼要件的审查方式有两种，即职权主义和当事人主义。二者的区分可以细分为三个问题，一是在事项的启动上，是由法院依职权提出还是必须由当事人提出；二是在证据的搜集上，是由法院依职权探知还是由当事人提供；三是法院是否受事人自认的约束。

对不同的诉讼要件，法院采取的审查方式也有所不同。比如管辖权问题，不论当事人是否提出，也不论当事人是否提供证据，法院均可依职权审查。德国民事诉讼特别强调诉讼要件的合法性，且法院采取的是职权主义审查方式。“即使诉被有效提起，也只有在诉合法的情况下才会发生实体裁判。合法性要件通常情况下应当依职权主义（即使当事人任何一方都未提及此，也如此），称之为诉讼要件（Proze？Yvoraussetzung）”[15]176

而我国行政诉讼法并未明确规定审查方式。实践中期限审查的职权主义更多地是基于一种功利的考虑。其一，对法院来说，不用对行政行为合法性作出认定，“维系”了和行政机关的良好关系。其二，对行政机关来说，不用就行政行为合法性进行答辩和举证，也可以“合法”地隐藏行政行为的违法因素。但对于原告而言，这种审查模式是难以接受的，因为这种审查模式没有触及原告的诉求，当事人之间的争议也未能实质性地解决。在一定的社会层面上，职权主义审查方式会导致司法公信力的丧失，行政案件申诉上访率高就是一个典型的例证。

从效率角度，设置期限，旨在尽可能维护行政行为所形成的社会秩序，促进权利义务关系的稳定，实现法和国家行为的安定性。从诉讼经济角度，期限的设置，还有利于减轻当事人的举证负担，降低司法查明事实的难度，充分节约司法资源。但期限的设置不仅仅是效率问题，更主要的是基于公平或公共利益的考量。“如果期限期间设定过短，则偏重于行政效率的维护而忽视了对行政相对人合法权益的有效保护；期限期间设定过长，则偏重于对行政相对人权益的保护，但势必影响和降低相关的行政效率，对行政行为所代表的社会公共利益的维护不利。”[1]45正如在Smith v East Elloe Rural District Council一案中Reid勋爵所说：“本席认为，在每个类似案件中，法院应始终认为，不能把这些规定理解为怂恿恶意违法者去利用自己的不诚实。”（3）

另外，期限认定所需要的证据，大部分为行政机关所掌握。没有行政机关的举证，法院对期限问题难以认定。就我国行政诉讼实践而言，一方面要查明“作出行政行为”的情况，包括行政行为的形式、具体内容、事实根据和法律依据以及针对该行政行为的诉权和期限的告知等。另一方面要查明当事人“知道或应当知道”的情况，包括当事人是否自认知道，如不认，有无其他证据证明其应当知道。这两方面的证据均应由被告提供，单凭法院依职权探知难以完成。而若没有行政机关的举证，法院难以对期限问题作出准确的认定，尤其是在立案阶段。有些情况下，即便行政机关进行了举证，但行政机关的举证往往比较片面，仅仅围绕举证期限问题，没有就行政行为的合法性举证，法院对举证期限的认定也可能发生错误，因为举证期限的认定和行政行为的举证密切相关，没有行政行为合法性的举证，有时对期限问题无法作出认定。

所以，不论是从有利于查明事实的角度，还是从维护司法中立和司法公信的角度，法院都不应当主动审查期限问题。对于是否超过期限，应由行政机关提出抗辩和举证。若行政机关没有提出抗辩和举证，则法院不应主动释明，更不应主动审查或援引其他证据作出超过期限的认定。

四、超期限行政行为的司法审查

但上述解答并没有触及行政诉讼的核心难题，即对于确已超过期限的行政行为，司法能否进行审查以及如何进行审查。

（一）司法审查的必要性

1.从期限原理来看，期限是诉权的限制条件。因此，期限规定只涉及原告和法院之间的法律关系，而不涉及法院和行政机关之间关系。对于超期限行政行为，尽管法院不能给予原告以司法救济，但这并不影响法院对行政机关进行审查。

2.司法审查不违反司法的被动性原则。超期限的案件首先也是原告提起的，法院并未直接主动地对行政行为进行审查。

3.行政诉讼解决争议之目的与监督行政机关依法行使职权之目的是并行不悖的。对于超期限案件，法院无法就行政争议进行实质性解决，但法院仍要对行政行为进行审查。

（二）司法监督的方式

法院应如何进行审查呢？笔者认为可以考虑如下三点：

1.不论行政机关是否提出超过期限的抗辩，均要求行政机关就行政行为的合法性进行举证。在举证的基础上，先进行所谓的“程序审”，在“程序审”通过的情况下再进行“实体审”。但在行政机关提出超期限抗辩的案件中，行政机关往往仅就期限问题进行举证和答辩，很少有法院会因行政机关没有就行政行为的合法性举证而作出对行政机关不利的裁决。超期限只是行政机关的答辩内容，不论行政机关作何答辩，均不应影响行政机关就行政行为的合法性进行举证。这既是查明答辩内容的需要，也是实现行政诉讼法之监督行政机关依法行政目的的需要。

2.进一步明确当事人的行政程序重新进行请求权。行政重新进行是指在某些情况下，如因超过期限，行政行为虽已不可诉请撤销，但就其决定事项，可以在新的程序中重新审查。行政重新进行是行政程序的一项重要制度，在许多国家和地区的行政程序立法中均有体现，比如德国《联邦行政程序法》第51条的规定和我国台湾地区《行政程序法》第128条规定等。行政重新进行要符合一定条件（4），在条件成就的情况下，行政机关可以针对不可诉请撤销的行政行为作出变更或废止的决定。行政程序重新进行的法律后果是赋予公民重新开始的请求权和作出补救决定的请求权，一定程度上体现了实事求是和违法必究的思想。行政程序重新进行制度在我国仅有宪法上的依据，即宪法规定的公民对于国家机关和国家工作人员的违法失职行为的申诉、控告或者检举的权利。但这一宪法权利没有具体化为有制度支撑的请求权。在行政程序法上，如果当事人对一个超期限的行政行为请求行政机关撤销或废止，行政机关可以拒绝处理，即拒绝程序的重新进行。在行政诉讼法上，这种情况也应属于重复处理行为被排斥在司法救济范围之外。例外的情形是，行政机关可以主动重新进行程序，撤销或废止一个超期限的行政行为。

3.在赔偿诉讼中，不以行政行为超过期限为由，排除对行政行为违法性审查和认定。赔偿时效是赔偿请求人向赔偿义务机关请求国家赔偿的时效。按照《国家赔偿法》关于行政赔偿的规定，获得行政赔偿的前提是行使行政职权的行为被确认违法，这一规定导致行政赔偿事实上同时也受到期限的限制。也就是说，行政赔偿申请人在申请行政赔偿时，一方面要符合赔偿时效的规定；另一方面，在对行政职权行为合法性进行确认时也要受到期限的限制。正如有学者所言，“在行政机关未对具体行政行为确认违法，而又超过具体行政行为的合法性审查时效的情况下，受害人丧失请求行政赔偿的权利。”[16]269-270那么，在超期限但并未超赔偿时效的案件中，法院应否或能否对该行政行为进行合法性审查，并进而作出赔偿判决呢？笔者认为答案是肯定的。其一，超期限的行政行为，意味着法院不能对行政行为的效力问题作出认定，但并不意味着法院不可以对行政行为的合法性问题作出认定。“在国家赔偿中，审查、判断行政行为的违法性，和行政行为的效果本身没有关系，所以，并不违反公定力乃至撤销诉讼的排他性管辖的制度。”[17]96-97其二，行政诉讼中行政行为的违法认定和行政赔偿中行政行为的违法认定不完全一致。究其本质，行政赔偿责任是一种侵权责任，而侵权责任的构成要件之一是过错而非违法。从这个角度来说，行政赔偿中的行政行为违法认定实则是过错认定。有学者曾精辟地指出，“国家赔偿责任中的违法，是戎赜谑芎θ怂鹗У木燃茫行政诉讼中作为司法审查标准的违法，侧重于对行政行为的评价和效力的对待。二者的出发点不同，本来就不完全是一回事，用《行政诉讼法》第54条的违法标准来理解国家赔偿构成要件的违法，是狭隘的、不正确的。”[18]1857既然如此，就不能简单地以超期限为由，在行政赔偿案件中拒绝对行政行为进行合法性审查。正如在法国，“超过越权之诉的诉讼时效并不影响基于行政决定违法而提起行政侵权责任的诉讼（无论该决定是具体行政规定还是抽象行政决定）：如果原告能够证明他们因违法的行政决定而受到损害，尽管不能撤销行政决定，但是原告也能够获得补偿。”[19]91

注释：

（1）2015年最高人民法院针对行政诉讼法修正案出台了新的司法解释，但2000年司法解释依然有效。鉴于对期限的相关规定主要集中在2000年解释，而2015年解释仅有第三条与此相关，且与2000年解释第44条一致，因此，为了便于叙述和比较，本文仅引用2000年解释。

（2）具体参见张坤世、胡：《错位与回归――行政审查制度之检讨与重构》，载姜明安主编：《行政法论丛2010》（第13卷），法律出版社2011年版，第76页。

（3）上议院多数意见认为，原告的超过了1946年《土地征用（授权程序）法》规定的6周的期限，法院不能审查被告的强制购买令。Reid勋爵从公平的角度发表了更值得重视的异议意见。参见[英]彼得・莱兰、戈登・安东尼：《英国行政法教科书》（第五版），杨伟东译，北京大学出版社2007年版，第467―479页。

（4）德国《行政程序法》第51条“程序的重新进行”规定：1.行政机关在下列情况下，须应相对人申请，决定是否对一获确定力的行政行为予以撤销或变更：（1）行政行为所依据的事实或法律情况已作出有利于相对人的变更；（2）具有新的证举方法，可导致产生有利于相对人的决定；（3）具有符合民事诉讼法第580条的重新受理理由。2.相对人无重大过失，而不能在过去的程序中，尤其不能通过法律救济主张重新进行的理由时，方可接受其申请。3.申请须在3个月内提出。该期限以相对人得知重新进行的理由之日起算。4.第3条所列的主管行政机关对该申请作出决定；撤销或变更所涉及的行政行为是另一行政机关作出者，亦同。5.第48条第1款第1句及第49条第1款不受影响。参见于安：《德国行政法》，清华大学出版社1999年版，第219页。

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