房地产公司盈利模式

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房地产公司盈利模式范文第1篇

冰岛租地，以及早些时候在美国开发农场，都在表明中坤投资集团（下简称中坤）的度假产业正在布局全球。

虽然冰岛的项目短期内不能完成开发，而美国国内现阶段的经济形势也不好，但黄怒波并不太着急。事实上，以旅游地产见长的中坤，目前经营的侧重点依然在国内。

当前国内的住宅市场正在经历一波回暖，央行时隔不到一月两次宣布降息，房地产预期向好。然而，在房地产限购政策依然未放开、且中央一直强调抑制投机投资需求的情况下，市场销售压力依然存在。

在7月初的“21世纪博鳌房地产论坛”上，金地集团董事长凌克表示，未来住宅市场增速放缓，房企应该尽早考虑出路。其他房地产公司也意识到同样的问题，纷纷转投细分市场，建综合体、写字楼，甚至干脆跳出这个圈子，转投其他行业（见《英才》杂志2012年7月刊《房企换活法》一文）。

在地产行业的细分市场中，旅游地产算是一块味道不错的蛋糕。近期，国内与旅游地产相关的大小论坛让人目不暇接，甚至有人直接将中国地图挂在墙上，琢磨着一切可能开发的区域，急切之心溢于言表。

“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”黄怒波对当前的旅游地产现状表现出一丝无奈。

中国综合开发研究院（CDI）旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《英才》记者采访时表示：“现在一般的地产商对旅游非常陌生，在开发时仅仅是依赖传统的地产开发经验。”

由此看来，旅游地产这块烫嘴的“热豆腐”，房地产公司如果当作“豆腐脑”来吃，恐怕并不是最佳选择。

下金蛋的鸡

“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说。

当前中坤主要的旅游项目分布在黄山、南疆、桐城以及北京周边几个板块。其中最早开发的宏村项目隶属于黄山板块，于2000年被列入世界文化遗产名录。从1997年开始投资宏村至今，中坤对黄山板块的投资15年一直没有停止。另外，中坤在喀什、门头沟的项目也已经做了8年。

最近被媒体热炒的普洱，在黄怒波的眼里也并不简单。在普洱项目的整体规划上，黄怒波预计将花费2年的时间。

“这样国外的设计师还向我抗议呢，说两年绝对完成不了。国外团队规划的内容一般很细。”仅这一项规划大概就花掉了中坤两三千万，“做旅游地产，没有‘熬’的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了。”在黄怒波看来，“旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大挺不容易的。”

业内普遍意义上的旅游地产是指旅游的主营业务与地产的主营业务整合在一起产生的一种业态，在中国的发展尚处于起步阶段。而近些年来随着国内个人消费水平的不断提高，旅游度假的市场规模也随之不断增长，旅游地产这一业态在近几年内便换挡提速。

宋丁则认为，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店；第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合，“比如旅游小镇戛纳，是一个完整的旅游观地，其中很多观光点其就是人居的。”

盈利模式

在业内人士看来，眼下中国旅游地产的发展还处于第二阶段。

无论是开发较早的西双版纳，还是近年来大兴土木的海南，总有高耸的建筑决绝于自然之外，在外观上与城里的水泥森林并无二致，这种单调的重复将旅游资源的稀缺性消耗殆尽。某业内人士对《英才》记者表示，在广东惠州旅游地产开发模式生硬，只是“在每个沙滩上都盖一座五星级酒店，然后再周围建一些住宅之类的”。

除了对自然景区的开发外，以华侨城（000069.SZ）为代表的旅游地产开发企业则通过人工景区开发配套住宅销售作为主要盈利模式，由于其“平地造景”的特点，在旅游资源方面投资比例同比要高很多。

宋丁向《英才》记者解释其模式时说道：“华侨城的开发时以旅游为导向，最终也要靠旅游来赚钱，以东部华侨城为例，它的收益2/3靠房地产，1/3靠旅游，但在投资比例上，要用2/3的投资来做旅游，1/3的投资来做房地产。这个比例已经是最高的了。”

可见，当前旅游地产主要的盈利模式仍然来自于景区住宅销售，现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产开发项目中，而只有10%用于旅游资源的维护。

“实际上，持有景区想形成盈利模式挺难，单纯的景区长不大，景区门票不可能无限上涨。但光做地产也有问题。要把旅游和地产的关系掌握好，并不容易。”黄怒波总结道，“景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”

政策掣肘

旅游资源的核心价值在于其稀缺性和不可复制性。或许正是这样，大连万达集团董事长王健林曾表示，旅游地产是一个“没有天花板”的产业。而在黄怒波看来，尽管旅游资源本身不可复制，但是多年的管理经验以及中坤的品牌影响力却可以复制。

“普洱4万平方公里，有很多令人吃惊的古村落，与宏村有着不一样的美。在别人手中只有40多个景点，而到了中坤这里能整合出100多个。”黄怒波称。

除了自身开发项目，行业经验也能够使中坤在参与其他项目的管理中减少资金压力，稳定现金流，这增加了中坤在选择项目时的筹码，进而能够保证其品牌的整体水平。

然而，中坤在旅游地产的扩张中也面临不少问题。据了解，在普洱项目中，茶园高尔夫球场占据了十分重要的地位。但在2012年国土资源部和发改委联合下发的《禁止用地项目目录（2012年本）》中，明确将“别墅类房地产开发项目”及“高尔夫球场项目”列入其中，而在下发的通知中也指出“凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续”。

尽管业内人士认为“这并不代表完全不能兴建，只是各省有一定量指标”，但中坤在此项目中面临的问题可窥一斑。

房地产公司盈利模式范文第2篇

伴随着“白银时代”的到来，房地产公司的盈利能力大不如前。重压之下，挖掘产业链上下游的发展潜力成为不少开发商的当务之急。原本只是作为“副产品”的物管、酒店业务，如今成为开发商“挖潜”的重点领域。先有中海收购旗下子公司――中海宏洋物业管理有限公司100%股权，拟考虑在香港联交所上市，后有世茂有意重启尘封多年的酒店分拆一事。事实上，除了这两家房企之外，万科、万达、禹洲等多家开发商也对分拆一事倍感兴趣，竞相有了较为明确的分拆上市意愿。

恒大集团更是今年分拆上市的“先锋”。今年7月1日，恒大地产控股的广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司向新三板递交挂牌申请。而7月2日，恒大宣布公司持有100%权益的附属公司恒大文化产业集团股份有限公司已向新三板申请挂牌。7月21日，恒大长白山矿泉水股份有限公司也宣布新三板挂牌申请已获受理。另外，恒大粮油和恒业也将在未来合适的时间分拆上市。

在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价并不鲜见。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，主要有两点好处：一是选择分拆的子业务板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象，将其分拆出来更有利于该业务后期的拓展；二是随着房地产“白银时代”到来，利润空间正面临逐步压缩的困境，短期内改善盈利水平近乎是不可能的，而通过此种方式可迅速为母公司带来丰厚的投资收益。

但是，分拆上市仅仅是第一步，针对于物管业务，尤其值得房企注意的是：在后期的运营过程中，需保证扩张速度与服务质量提升的协同性。毕竟，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。

需要指出的是，无论如何拆分，房企之所以被称之为“房企”，其主营业务仍逃不开房地产开发。如果舍本逐末，使得企业尚存，那也只能说是公司转型的胜利，而非房地产业的胜利不是？

房地产公司盈利模式范文第3篇

关键词：信托产业基金房地产煤炭

作者简介：马亚明，男，1973年10月出生，经济学博士，天津财经大学金融系副教授，曾长期任职于国内知名的保险公司和信托公司，主要研究方向：国际投资、金融工程、信托理论与实务。

产业投资基金是一个与证券投资基金相对应的概念，是以个别产业为投资对象，以追求长期收益为目标，属成长及收益型投资基金。在西方国家，“产业投资基金”相当于“有组织的私人股本市场”（Organizedprivateequitymarket），它与“天使资本”（Angelcapital）和“非正式私人股本市场”（Informalprivateequitymarket）相对应。国内尚未出台相关的产业投资基金的法律法规，因此，国内还没有出现严格意义上的产业基金。但作为对产业基金的试点，目前国务院已经批准设立渤海产业基金，该基金规模预计在200亿元，而且总理在批示中明确指示：“在试点中完善产业基金的制度建设”，这标志着产业基金在我国即将迎来良好的发展机遇。信托回归主业后，成为了我国金融市场上一道亮丽的风景线，自2002年7月18日至今，全国共发行了上千只信托产品，在基础设施建设、房地产开发、信贷资产证券化等领域发挥了重要的作用，产业基金业务作为信托公司的本源业务，理所当然应该大力拓展。

一、信托公司拓展产业基金业务的必要性

（一）产业基金是最典型的信托业务

《信托投资公司管理办法》规定：信托投资公司可以直接发起、设立、管理各种投资基金。事实上，投资基金是名副其实的信托业务，也是最高级、最典型、最具前景的信托业务。产业基金作为投资基金的一种形式，当然也是信托公司的最典型的业务之一。与银行、保险公司、证券公司相比，信托公司的最大缺陷在于没有专属性的业务领域，这也是信托没有获得产业化发展而真正成为四大金融支柱之一的重要原因。但由于信托公司既有融资功能，又有范围广阔的投资功能（既能投资资本市场，又能投资货币市场，还能投资实业市场），目前是惟一能够综合利用金融市场、连通产业与金融市场的金融机构，因此，设立和运作产业基金完全有可能成为信托公司的专属业务。

（二）有利于信托公司培育核心盈利模式

目前，各信托投资公司都将资金信托业务作为其业务拓展的突破口。但资金信托业务在政策上受到诸多的约束，如5万元和200份合同的限制，从当前的政策环境来看，信托公司很难将资金信托业务做大。因此，资金信托业务不可能成为信托公司的核心盈利手段。况且，信托公司收取的管理费和佣金都很低，仅为1％左右，要在资金信托市场获利一亿，则资金信托的总规模至少要达到100亿，而这对于现阶段以区域化战略为主的信托公司来说，似乎有点可望而不可及。反观产业基金，可获取的利润空间则要大得多。按照国外创业公司（产业投资基金）2.5%的管理费标准，产业投资基金只要做到10个亿的规模，就能获得2500万元的利润，而这还不包括公司自有资金投入产业基金后的股权变现收益。事实上，信托公司作为产业基金的发起人，投入一部分资金，然后通过私募的方式募集一定规模的社会资金，组建不同投资目的的产业基金等，分类选择行业好、市场前景好及运作规范的未上市企业进行股权投资，待被投入企业上市后观条件转让投资股权或通过分红能使公司获取稳定收益。

二、运用信托平台发展产业基金的可行性

1、信托制度提供了发展产业投资基金所必须的基础法规制度安排

所谓投资基金，是指按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则和股份有限公司的某些原则，运用现代信托关系的机制，以信托基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来以实现预期投资目的的投资组织制度。

信托金融平台凭借其广泛的信托融投资方式、财产登记、破产隔离三大法律制度规定，可以有效的化解产业基金存在的风险。信托公司作为营业性的信托机构，其存在的根本价值，在于能够将广泛的社会资金，通过特定的规则（信托制度）和载体（具体信托业务形态）转化为社会发展和经济建设所需的投资资本。而且，信托公司的制度基础、运作方式、转化效果等，与其他金融机构相比，还具有其特点与优势：产业市场的直接投资业务，既符合信托行业的功能定位，又能体现出信托制度优势，发挥信托公司运作领域广泛、手段灵活的业务特点。而其最佳业务载体，正是产业投资信托基金，产业投资信托基金以产业市场为投资目标，以资本市场为根基，随着产业投资信托基金的发展，以其为主业的信托公司所具有的金融功能将得以有效发挥，在国民经济和金融市场中的独特地位将得到充分体现。

2、信托公司为产业基金的资金募集提供了丰富渠道

信托投资在现代经济生活中是以灵活、多样和适应性强的融资能力著称的。根据《信托投资公司管理办法》第三章第二十一条，信托公司可以申请受托经营资金信托业务；受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务；受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务；财产的管理、运用与处分等多种业务。信托业务的多样性和在国民经济各个领域的渗透性，为信托公司提供了强大的资金融通功能。信托公司丰富的融资渠道为信托公司作为发起人设立产业基金提供了筹集资金的便利。

3、信托公司的混业模式丰富了产业投资基金的手段

信托投资公司接受客户的委托代为办理经济事务，是信托投资系统的一大功能。信托公司综合具有投资管理公司、银行和租赁公司等所具有的众多功能，信托公司所拥有的多样的资产管理和处置等多种混业手段为产业基金广泛的开展业务，进行多样的投资组合提供了可能。

4、信托公司的组织机构设置为实现产业基金的功能提供了保障。

由于产业投资基金主要从事实业投资，收益主要来自于投资后的长期分红，信托公司既可以通过发行信托计划募集资金，又具备实业投资和资本经营经验，作为产业基金发起人和重大决策承担者最为合适。

产业基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三个当事人，其中基金公司主要是在资金募集成功后负责资金扩募和收益分配，以及对基金管理人和托管人进行管理；基金管理人主要负责制定投资方案并实施，并对所投资企业进行监督和参与管理；基金托管人负责保管所托管基金的全部资产，执行基金管理人发出的投资指令，监督基金管理人的投资运作等。而信托公司、信托经理和托管部则可以实现上述三类角色功能。信托公司所辖信托业务部主要负责信托设计与实施、募集资金、信托资金运作与管理；信托经理作为每个信托项目的日常管理人从设计、发行和跟踪管理担负不可推卸的责任；托管部负责信托资金和财产的托管。并且信托制度下特殊的帐户管理以及引入银行作为资金托管人为煤炭产业信托基金的安全运用奠定了基础。因此，信托公司的机构设置为实现产业基金的功能提供了可能。

三、信托公司拓展产业基金的模式

在产业基金设计结构中，信托公司作为产业基金的发起人，设立产业基金。信托公司信托业务总部通过设计并发行集合资金信托计划募集资金，信托公司理财中心（或投资管理总部）承担产业基金管理人的指责，主要负责制定投资方案并实施，并对所投资企业进行监督和参与管理，商业银行承担基金托管人职责，负责保管所托管基金的全部资产。

结合信托公司对资金的安全性和盈利性的要求，目前信托公司可以在基础设施建设、能源、房地产等几个行业尝试运作产业投资基金。这几个行业也是回归主业后信托公司重点拓展的领域（见表1）。下面以房地产和煤炭产业为例探讨信托公司拓展产业基金的模式。

表1：2005年信托资金投向分布表

信托资金投向产品数量投入信托资金（亿元）

基础设施96115.9

房地产113141.6

金融9851.9

工商企业7386.6

交通2138.6

教育206.5

能源1432.3

农林牧副55.7

医疗卫生52.0

环保32.0

其他106.8

合计458489.9

（一）房地产产业基金

1、资金的筹集。信托公司向投资者（即委托人，包括国外投资者、机构投资者、社会公众以及其他投资者）发行不指定具体投资项目的房地产投资信托计划，委托人交付货币资金并获得信托受益权。在信托设定期内募集的所有信托资金由受托人集合运用，用于房地产项目开发或投资成熟的房地产项目。

2、资金的运用。资金的运用方式，应打破目前信托贷款的模式，走股权投资的道路。这是信托公司防范风险的需要，单纯信托贷款，信托公司对项目评估、管理、贷款担保或质押都充满风险控制，而信托公司自己做项目或同有经验的房地产公司一同投资，反而容易控制风险。（1）将信托资金以股权的形式投资于未上市的房地产公司；（2）与一些专业性房地产公司合作共同出资组建房地产项目公司，进行房地产项目的直接开发；（3）投资于实物性的资产，一种是较成熟的房地产项目（例如：写字楼、娱乐中心、购物中心等等），投资这种项目风险较小、经营收入也较稳定。第二种是一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产，购买这些房产之后，根据当时经济发展状况的需要，对这些房地产进行改建，使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入，例如可选择一些贱卖的房地产，并将其改建成购物中心、小型超市、仓库等新形式租给固定的承租人以获得经营收入。第三种是烂尾楼等房地产不良资产项目，利用合作伙伴的专业优势和信托公司自身的资金优势将不良资产变成优良资产。

3、信托收益的实现。信托资金收益的实现主要有以下几种方式：一是将所持房地产公司股权出售给第三方，使资金得以迅速套现，用以返还信托本金和支付信托收益；二是在房地产项目完成后，用所获得的利润返还信托本金和支付信托收益；三是继续持有被投资企业的股权和所购买的房产，以分红收入和资产的经营收入（如租金）作为信托收益的来源。

图1：房地产产业基金的操作模式

（二）煤炭产业基金

信托公司作为煤炭产业基金的发起人，认购一部分基金份额，其他基金份额由普通投资者认购，其中普通投资者为优先受益人，获得固定收益，基金发起人为一般受益人，获得股权分红。受托人（信托公司）将把煤炭产业信托基金的资金运用于收购受托人认可的未上市煤炭产业公司的股权，取得控股地位，并通过其他融资方式，如银行贷款、引进战略投资者等来提高资金的使用效率。投资过程中的闲散资金只能存于银行或用于购买国债、金融债券等有价证券。具体投资对象可由受托人按下述标准选定：（1）四证俱全：包括探矿、采矿、生产、安全许可证。（2）生产设计能力：生产设计潜力在30万吨/年以上，个别矿要达到120万吨。（3）产权要清晰：目前为股份有限公司或者改制后达到公司制要求。信托收益的主要来源如下：（1）所收购的煤炭产业公司的股权分红；（2）溢价出售煤炭企业股权或者将一系列煤炭企业捆绑上市，获得的收益；（3）煤矿所对应的采矿权的溢价转让的收益；（4）通过组合投资，确保收益的稳定型。煤炭产业信托基金投资于一系列满足受托人条件的煤炭企业，取得这些煤炭企业的控股权。

图2：煤炭产业基金的操作模式

四、两种模式的比较及其需要说明的问题

由于《产业基金法》尚未颁布，上文所述的两种产业基金还不是严格意义上的产业基金，而是在目前的政策环境下，信托公司利用自身的制度优势可以拓展的一种准产业基金业务。事实上，它们是现有集合资金信托产品的一种突破和创新，这主要表现在以下几个方面：（1）融资型信托向投资型信托转变，由单纯贷款信托向股权投资信托转变；（2）由确定项目信托向非指定项目型信托转变；（3）引入商业银行作为托管机构，完善了信托的治理机构，加强了风险管理；（4）投资者从社会公众转向机构投资者为主；（5）信托期限由短期转向中长期，信托规模扩大，可设为10亿元左右；（6）信托收益从预期收益率的模式向收益率不固定的模式转变；（7）信托公司由单纯的受托人向受托人和信托共同受益人转变。

上述两种准产业基金的共同点是都采取的是股权投资和多项目的形式，这也是产业基金的基本特征。目前绝大多数信托计划都是单一的信托计划针对单一的项目，无法通过组合投资的方式来有效分散投资的风险，这不符合“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”的投资定律。目前信托公司只能选择低风险或几乎无风险的项目进行投资，这在项目的选择上就存在较大的难度，而且也难免会有一些项目运作不成功。因此信托公司迫切需要改变这种单一的信托计划仅针对单一的项目的状况，设计更灵活的、更标准的金融产品，如产业基金。由于房地产行业与煤炭产业的行业差别，两种产业基金的设计模式也有一定的差异。由于能源的不可再生性和我国国民经济的持续增长及电力、冶金、建材对煤炭行业的拉动作用，煤炭行业未来几年将保持良好的发展态势，行业整体收益率将保持在一个较稳定水平，行业风险较小，因此，在煤炭产业基金的设计中，我们引入优先受益权的概念，由基金发起人（信托公司）承担主要风险，这样设计，一方面是因为信托公司有能力承担并不会太大的行业风险，另一方面也有利于吸引外部投资者。而房地产是一个高风险、高收益的行业，按照目前信托公司的实力，还难以独立承担投资的风险，因此，在房地产产业基金的设计中，我们没有设计差别受益权，而是由信托公司与外部投资者共同承担风险，共同分享收益。此外，房地产项目的利润主要在于前期开发，因此房地产产业基金的资金主要用于创建新的项目公司，通过开发项目获取收益，而煤炭产业的利润主要在于煤炭的开采和深加工，因此煤炭产业基金的资金主要用于收购现有的煤矿和现有的煤炭深加工企业。

通过信托的模式运作产业基金，信托公司的主要功能表现在：发行信托凭证，募集资金，投资企业，持有被投资企业股权，通过企业的分红获得应返还给受益人的信托收益，从而有效搭建起一个资金市场和产业市场的桥梁。但从现有的政策环境和市场环境来看，信托公司发展产业基金业务还存在一定的制约因素，如公众投资群体尚未成熟、募集资金规模问题、流动性问题。这些问题的解决，一方面期待《产业基金法》的早日颁布，另一方面信托公司也要积极采取对策，如针对流动性问题，信托公司在设计准产业基金产品可采取以下措施：（1）设计开放式的概念，在基金中准备一部分资金用于对受益权的赎回，该部分资金在遵循安全性和流动性原则的基础上，进行存放银行、国债投资、国债回购、同业拆放等运作。（2）信托公司与产权交易所合作，建立受益权转让平台，受益人可以自由转让其拥有的信托受益权。（3）在收购资产时，优先考虑一些极有可能上市的公司的股权。（4）为柜台交易创造便利条件。

总之，产业基金的发展是一个趋势，但由于立法的缺失，大规模的产业基金推出还有一定的障碍。信托公司应该利用独特的制度优势拓展准产业基金业务，待《产业投资基金法》正式颁布实施后，力争首批获准试点设立产业投资基金，这对信托公司核心盈利模式的构建，乃至信托产业化的发展都具有极其重要的意义。

参考文献：

1、吴婵君，虞晓芬，美国房地产信托基金及其借鉴[J]，济南金融，2003，（7）：58－59。

2、毛志荣，房地产投资信托基金研究[R]，深圳证券交易所综合研究所报告，2004：1-77。

房地产公司盈利模式范文第4篇

广告靠什么存在？广告的生命是什么？

如果你告诉我广告的生命是创意，那么，你还不是一个合格的广告人。长久以来，我们一直认为广告业的本质是创意产业，几乎所有的广告人都认为广告的生命是创意。但是，我必须严正指出的是：广告不是靠创意存在，广告靠重复存在！广告在传播学层面上最突出的特征就是重复。正是重复，才扩大了广告的传播，也造就了“广告是大众媒体上最令人讨厌的东西”。因此，我不得不严肃而悲壮地指出——越有创意的广告越经不住重复。

这种悖论，本身就显示了我们过去对于广告业的定位是不准确的。对于盈利机构而言，规模是赢利的根本。无论任何业务，如果不能上规模，一定不会有前途。广告业也不例外，几十年来，中国的广告公司之所以做不大，一个很大的原因就是我们一直用“创意”的裹脚布去缠自己的“小脚”。创意是一种极端个性化的商业模式，如果“个性化”经不起“大规模”复制，就像广告经不起重复，这种商业模式一定成不了大气候。

如果允许我用一个形象化的比喻，我会指出：广告是一个企业呼吸。广告的意义绝不在于介绍商品，更在于展示企业的实力。只要企业的广告依然健在，大家就能知道这个企业依然健在。没有了广告，企业也就在等于在公众面前失去了呼吸。正是因为参不透这一点，全盛时期的健力宝以为全中国都已经知道自己，再耗资作广告宣传自己纯属浪费。于是，健力宝沾沾自喜地节省下了一大笔广告费。但是公众看不到广告，也就以为企业没有了呼吸。广告没有了，后来健力宝的产品也真的没有了。切记：谁在不该节约的地方节约，谁将失掉未来！可口可乐等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它们依然无孔不入地大做广告，就是想让大家能知道：看看我的呼吸有多强健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信赖的最健康最长寿的品牌。我们几乎可以这样说：世界最著名的品牌往往也是世界上做广告最多的品牌。

其实，好的商业模式，无一例外都是“错层思维”的产物：表面上看着主业是A，其实，真正盈利的行业本质却是B。例如，麦当劳盈利模式是什么？如果你认为麦当劳是快餐业，那就大错特错了。麦当劳的老总经常咬牙切齿地提醒自己的员工：“切记，我们麦当劳不是餐饮业，我们是娱乐业。”这就是21世纪商业智慧中的“错层思维”。“错层思维”的好处就在于它能不断往下“错”，错开的层面越多，达到的本质越深。

如果我们沿着“错层思维”再往下“错”一层，就会发现，麦当劳更深层的本质和盈利模式是“娱乐业”背后的“房地产业”——麦当劳卓越的选址能力和主打“娱乐”的品牌效应能迅速在当地建立起一个人潮涌动的“麦当劳商圈”，不断拉动该区域房地产的持续升值，然后再水涨船高地不断上调加盟商的房租。这就是麦当劳成为“史上最牛房地产公司”的秘密。只有不断“错层”才能发现，麦当劳表面上看起来是卖汉堡的快餐业，其实，它的第二层是卖欢乐的娱乐业，更深一层则是房地产业。这才是发现麦当劳盈利模式的本质。

近年来，我自己一直把重点放在商业模式和商业思维的研究上，对发散思维、聚合思维、横向思维这样的思维技巧或者“思维导图”这样的操作模式都曾经进行深入探析——发散思维等提法过于笼统，没有提供具体的操作路径；“思维导图”提供了具体操作路径，也很发散，但是却不立体，没有错开层面，只是把自己局限在“一个层面”的发散上，最终得到的只是一张平面图。

“错层思维”的好处就在于它十分锋利同时又具有十分强烈的可操作性。既然是“错层”，那就一定至少会存在两个以上的层面。操作中，只需要把所有现存的所有一切都当作第一个层面，然后在脑子里坚定一种信念：凡是存在的就是不合理的！所有现存的“第一层面”也是不合理的，我们只需要用另一个层面去错开它就行了。因为任何效果和感觉都是靠对比产生的，错层，本身就已经包含了对比所需要的全部条件：参照物层面和我们真正想达到的层面。

按照“错层思维”，我们不难发现，中国广告业的未来绝不在于“创意”，而在于“资本运作”。

二、“层境战略”：个性化与大规模的同时并举

广告公司的资本运作是“错开”了两个层面来实现的。一个层面是，广告公司自身上市融资。另一个层面是，把客户公司包装上市，然后成为客户的股东。第一个层面主要是用于媒介购买公司，我们已经看到蓝色光标、昌荣传播、广东省广告公司等公司已经先后上市。第二个层面更适合于品牌策划公司。通过策划客户公司品牌，从客户公司拿到一定比例的股份，从而成为客户的股东，最终把客户公司包装上市，客户上市后，广告公司自己拿到的这一部分股票也因之呈现几何数字的增长，从而最终实现广告公司的“错层”发展思路：看似是品牌策划公司，实际上是资本运用公司，从而用麦当劳的商业模式赢利。

“错层思维”的目的是为了引入“层境战略”。所谓“层境”，就是“以层达境”——通过和别人错开层次，从而达到更高境界，然后用“境界”去对付 “技巧”。 就广告业本身而言，“层境战略”的具体表现为：用“媒介”去覆盖“创意”。

从操作层面上讲，“层境战略”是一种“打包”和“打工”同时并举的“混合双打”战略。“打包”的目的是整合资源。就广告理论而言，20世纪末出现的“整合营销传播理论”可谓是一个典型“打包”模式。作为 20世纪营销理论的最高峰，“整合营销传播”汇集了广告传播、关系营销、眼球经济、人员推销、终端促销等所有可以利用的因素，以空前复杂的方式把所有可以运用的力量和资源整合起来。“整合营销传播”空前复杂、空前深奥、空前著名，它以整体境界的力量超越了以往任何一个单一营销理论所倡导的创意和技巧。

广告理论如此，广告业本身的发挥也是如此。上市，目前已经成为中国广告业整合资源的一个主要策略。

如果说“打包”是一种“大规模”策略，那么，“打工”就是一种“个性化”策略。“打包”本身意味着资源、资金、人才、媒介的整合，但是，在这个“大规模”的“包”内，又允许甚至鼓励“创意”、“技巧”等“个性化”的“打工”策略。

房地产公司盈利模式范文第5篇

从“苹果”到苹果，潘军总结说，他这么几年一直在做一件事。但作为上市房企花样年集团的总裁，他在做的这“一件事”却不是卖房子。而是先免掉物业费，用增值服务赚钱，典型的“先圈用户再赚钱的互联网思维”。

“我在研究如何实现房子像‘存话费送手机’一样，不要钱，免费送。”潘军说，新时代他的玩法就是做“轻”资产，做一个包含房地产的“社区服务产业”。

搭网的“彩生活”

当记者介绍着某房企的一款社区APP时，对面的南航碧花园业主阿松显然有些不屑。

“缴物业费、车费、报修，订餐，晒贴…这些真只算初级功能了。”阿松打开他所在小区的社区APP，打的、租房、洗衣服、买彩票、订机票车票酒店、学驾校、金融理财…

这款叫“彩之云”的APP让人感觉，恨不得装下用户的全部生活。

不过阿松直言，目前除了缴费、报修等基础的物业需求，其他功能其实很少使用，打的、订票等更多时候会用已习惯的几款专门的APP。

从国内主流的几家三方市场上，记者统计看到，“彩之云APP”在百度移动应用下载500多次;腾讯应用宝平台下载1000次;豌豆荚6757人安装;安卓市场热度小于1千。

这款去年6月1日正式上线的社区APP显然还得跟业主磨合。

“用户接受程度不同，以及不同小区商铺评定程序的差异，都会使成本的回收具有不确定性。”某电商平台创始人甘小明就指出，开发和运营APP这一整合资源的过程，前期投入不小，成本回收漫长。

开发了社区生活黄页应用(小区通)的小众信息科技CEO何海瑛也认为，目前市场上社区类APP非常多，而且处在跑马圈地的野蛮生长时期，还没有能单靠它盈利的。

不过，就“彩之云”而言，与其说是一款APP，不如说是一个系列。

彩生活物业集团(下简称“彩生活”)副总裁董东告诉记者，在“彩之云”业主APP上线之后，物管APP、商户APP也相继上线，物管能在线上察看投诉、处理报修、管理小区，商户能推广信息、察看经营数据等。

实际上，APP也仅是“彩之云”的一个载体。业主通过手机、Pad、PC、服务终端、POS机，能接触的除了APP，还有网站和微信。如果业主在这些平台看中商品和服务，则可通过“彩付卡”支付购买，然后到线下直接消费。而这些东西统统被称为“彩之云”。

“彩生活”在搭网，“彩之云”只是其中一面。

“我的这个买卖太大了，比房地产大多了。”潘军说，他现在搭建的是一个围绕社区服务，发散出“金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老”八项业务八个平台的网络，而每个平台又都能形成强大的募资能力。

围绕“社区服务”展开，也使得八项业务变得和以往有所不同。以养老产业为例，潘军称，花样年的养老产业项目将全部用于租赁，与台湾和美国的养老机构合作运营。盈利方式基本是靠运营社区。

轻社区的“赚钱术”

运营社区到底如何盈利?谈到这个问题，潘军略显兴奋。

“以‘彩之云’商品服务里的水果团购为例，我们每个月做一款用远低于市场的价格的水果推送给业主，这些水果都是从产地直销，我们全部承包了，联合国内顶级电商给我们的业主做团购。推一个产品，就是上百万的利润。”

潘军指出，盈利就基于此。并且全国45个城市已有“彩生活”的团队，完全可以满足配送。剔除中介环节，便意味着节省了流通环节50%以上的成本。

未来盈利怎么算?潘军给出一串数据：花样年的目标是2020年让“彩生活”遍布100个千万级人口的城市，若每个城市服务人口约40万(1000万/80㎡=12万户，12万* 3.1中国人均家庭人口=40万)，服务就达到4000万人。如果人均年消费2万，每年就有8000亿从“彩生活”门口流过，公司只需收取1%的费就有80亿的利润，而且是已剔除员工工资的纯利。

除了通过社区的消费创造盈利，潘军指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水电、保安全部专业化、标准化，减少人员提高效率;绿化、清洁、水电等都采用外包节省成本。

不过，所有赚钱的因素里，潘军依然最看重他的“轻资产”。

“所谓‘轻资产’就是少投钱、多办事。”潘军毫不掩饰自豪的说：“彩生活”去年利润差不多一个亿，但从2002年至今一共投50万。第一年略赔，第二年保平，第三年已经回本，历史上分红2700万，形成了9000万的现金资产。

据介绍，目前花样年的八个业务中，除房地产和金融两个板块是重资产，其他都是轻资产，不需要再投钱。

不过，潘军直言：“现在还是在用房地产来养我的轻资产。”

但花样年在传统房地产的表现并不尽如人意。去年以101亿的业绩擦边完成年度销售目标，上半年多个主力城市推盘量和去化率不足。今年1月则受到节日影响销售1.69亿元，同比大幅下滑80%。

“花样年确实是比较早用互联网思维来重组和发展业务的房地产公司。像互联网经常提到的海量、免费、大数据这些词，花样年已经引入了社区管理。‘零管理费’通过整合业主的大量消费来实现利润，这种模式听起来也很诱人。”有接近花样年的分析人士指出。

但他认为，整体来说，花样年的轻资产和彩生活的盈利模式都还在探索阶段。虽然去年“彩生活”收入1.85亿，毛利率超过40%，但它在花样年的占比还不到一成。投入过大如果销售跟不上，产品结构就不合理，会影响公司现金流。

不过，一切质疑在潘军这里，被他一笑带过：“我2006年就提出了‘零物业管理费’这种模式，当时更不讨好。”

“在互联网时代，房地产也必须去适应。”潘军说，他相信靠房地产挣钱的时代一定会过去，彩生活物业将和金融一起，成为未来花样年的利润重要来源。

后记：

潘军的确是少有的装备着“互联网思维”的房地产商。在他看来，传统的住宅“没意思”，商业地产“非常难”，不过吸引他的“大社区服务产业”这条路，也并非坦途。