社区养老盈利模式范文第1篇

但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。

养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。

解析要素，设计模式

商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。

开发价值主张

有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。

确定目标顾客

产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。

低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。

高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。

凝炼价值诉求

价值诉求反映企业为顾客提品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。

以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。

以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。

企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。

设计产品/服务组合

产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。

在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。

不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。

整合关键资源

关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。

不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。

其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。

例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。

打造业务平台

任何优势资源和能力都可能伴随着短板。

从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。

战略合作 通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营中也并无经验和资金方面的优势。

那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。

业务协同 养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。

在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。

设计盈利模式

盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。

产品主导型 以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。

服务主导型 由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。

混合型 以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。

无法对抗的风险

在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。

政策风险 政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。

金融风险 养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为3～5年，建成后可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。

若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”

若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。

市场风险 北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。

中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。

文化风险 “养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？

社区养老盈利模式范文第2篇

朱婀丹

（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）

【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2CCRC开发模式对我国的启示

2.1满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

参考文献

［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.

［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).

社区养老盈利模式范文第3篇

（一）现状。我国人口老龄化现状及增长趋势预测如下表：

（二）特点。一是我国人口老龄化的进程不断加快。预计1950—2000年，我国老年人口增加211%；2000—2050年增加240%。1950—2050年的100年间，世界上新增加的老年人口23%来自我国。二是人口老龄化超前于经济发展水平，呈现出“未富先老”的特征。三是老龄化地区差异大。在内地的30个省、自治区、直辖市中，有12个省市高于全国平均水平，有5个省市超过10%，进入了老年型地区。四是老年“空巢”家庭日趋增多。

（三）影响。一是老龄人口比重上升导致我国劳动力不足。二是人口老龄化对社会保障体系提出了严峻的挑战。三是人口老龄化制约了劳动生产率的提高。

二、我国传统养老模式存在的弊端

目前我国的养老主要是“养儿防老”，有家庭养老和机构养老两种主要模式。但这两种养老模式都不同程度地存在与老龄化形势不相适应的地方。

（一）家庭养老存在诸多问题。一是家庭结构微型化，导致家庭养老功能不断弱化。伴随着出生率的下降，家庭规模不断缩小，从而使家庭养老变得不现实；独生子女相互通婚形成的“四二一”的家庭结构，家庭负担也变得越来越沉重。二是年轻人工作、生活压力加大，无暇照顾老年人三是家庭养老难以满足老人日益增长的物质精神需求。

（二）机构养老存在许多缺陷。一是养老机构的收费偏高，致使低收入家庭难以承担。二是受传统思想的影响，导致养老机构入住率偏低。三是养老机构的服务设施和服务落后，难以满足老人需求。

三、社区照顾模式是养老事业的必然选择

（一）社区照顾模式及其优势

社区照顾是由英国人最先提出的。广义的社区照顾包括社区内所有需要照顾的群体，如老人、残疾人、儿童和精神病患者等的照顾；而狭义的社区照顾专指社区对老人的照顾，这是社区照顾的核心，并在此基础上形成了社区照顾养老模式。

我国社区照顾养老模式较典型的案例是上海闵行区红旗街道社区照顾养老模式。该社区推出了“9073”养老模式，即90%居家养老、7%托老所养老、3%养老院养老。街道层面成立居家养老服务社，为60周岁以上，需生活照料的本区户籍老人服务，首先是对其中低保和低收入的老人、优抚对象服务，为社区孤老和对社会作出特殊贡献的老人提供帮助，经评估参加居家养老。助老服务员是从万人就业项目中招聘并经过一定培训的人员，月工资1200元。所开展的居家养老服务一是上门为老人家政服务；二是居家养老个性化服务，如定时上门理发、洗浴等。目前有300多个上门家政服务，300多个个性化服务。

实践证明，社区照顾养老模式既是缓解日益严峻的城市养老压力的有效途径，也是我国进入老龄化社会、应对养老挑战的必然选择。社区养老模式的优势体现在：

一是可以较充分地满足老人在熟悉环境中享受服务。社区服务使老年人所需要的服务能够在他们所熟悉的环境中获得，能满足老年人亲缘、地缘的心态，有利于老年人保持愉快的心情，促进身心健康。二是服务收费较低。社区养老服务由于能够有效挖掘和利用社区内的闲置资源，具有花钱少、见效快的特点。三是托老所和上门服务生活照料服务形式弥补了家人照料的不足。四是缓解机构养老的压力，减轻政府财政负担。五是社区照顾养老模式有利于开发社会闲置资源、为下岗待业人员提供就业岗位。

（二）社区照顾模式的主要内容、主体架构和层次体系

社区照顾是以社区为平台，整合社会各个方面资源，从而对老人予以养老照顾的一个完整体系。它借助于社区内部力量，但并不排斥政府正式部门、社区专业养老机构对社区照顾养老的支持。一个完善的立体化的社区照顾养老体系应包括三个层面：其一，社区照顾内容的丰富性，不仅要满足老人们基本的生活照料需要，而且还要为他们提供必要的物质设施支援、心理支持与基本的医疗服务；其二，社区照顾养老模式的行动主体也不仅仅是社区内部的初级群体支持网络，而且也还包括正式的政府公共服务部门的支持以及以公益性的非盈利组织为主体的社会第三部门的辅助；其三，完善的社区照顾是由“在社区照顾”与“由社区照顾”两大照顾方式层面共同构成的。

1.社区照顾的内容体系。社区照顾主要有四大内容：基本生活照料、物质设施支援、精神情感支持与基本医疗服务等。这些内容基本覆盖了老人生活、休闲、医疗等主要方面，满足了不同层次、不同生存状态、年龄阶段老人们的特殊需要。如在基本的生活照料服务中，按照老人的居住条件与生活自理程度可分为四种形式：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等。如下表。

2.社区照顾的主体架构。即以社区照顾为主，正式机构照顾与家庭照顾参与为辅的社区照顾格局。如下图。

社区照顾养老模式的主体架构

社区非正式照顾者是社区照顾首要行动主体。社区居民的非正式支持网络是社区照顾网络的最终倚靠力量，也是“在地老化”的社区照顾理念的主要援助群体之一。介于政府与个人之间的非政府、非营利组织等是社区照顾不可或缺的社会力量。正式的志愿组织是非政府组织中最主要的形式，与政府机构不同，它采用自治性的、志愿的、非盈利的方式为老人提供照顾。他们提供的养老照顾服务或无偿或有偿，但是不以盈利为目标，为老人提供专业性的养老护理照顾。

当然，正式的公共部门养老照顾机构是社区照顾的主要参与者之一。虽然社区照顾强调非政府行动主体对老人的养老照顾，但是正式的政府公共部门始终是社区照顾行动主体中不可或缺的一环。公共部门不仅在于提供经费、购买非政府组织的养老照顾服务以及制定养老服务总体规划等方面上，而且也可以直接向社区照顾输入各种各样的服务和支持。

3.社区照顾的层次体系。社区照顾养老模式可以分为 “在社区照顾”与“由社区照顾” 两个层次。

社区养老盈利模式范文第4篇

关键词：养老地产；养老产业；盈利模式

基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）

中图分类号：F293.3文献标识码：A

原标题：我国养老地产发展困境及应对策略

收录日期：2014年6月25日

我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。

一、我国养老地产发展存在的困境

在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。

（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。

（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。

（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。

二、发展养老地产的应对策略

养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。

（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。

（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。

（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。

主要参考文献：

［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.

社区养老盈利模式范文第5篇

[关键词]居家养老；模块化；老人饮食；阜新市

一、“居家养老”概念

（一）有关“居家养老”概念的界定

尽管“居家养老”在全国已广泛实践，但是其概念仍然众说纷纭，很难达成共识。“居家养老”这一概念的界定主要有以下几种观点：强调居家养老是一种与机构养老（养老院等）相对的养老方式，是老年人居住在自己家中生活安度晚年而非集中居住在养老机构，是一种“半社会化半家庭”的养老方式[1]。认为居家养老是一种以家庭养老为主、社会养老为辅的养老保障体系，家庭养老可以采用，社会养老也可以采用，如陈大亚指出：“所谓居家养老，就是以家庭养老为主，社会养老为辅的养老模式。就是要积极调动社会各方面的力量，组成一个最符合老人意愿的，一个最有利于保持和加强老年人的自助能力的、一个最切实可行的和一个最有效的养老保障体系。”[2]认为居家养老是对传统家庭养老模式的补充与更新，是“建立在个人、家庭、社区和国家基础之上的，它是以居家养老为形式， 以社区养老网络为基础，以国家制度政策法律管理为保证，家庭养老和社会养老相结合的养老体系”[3]。强调居家养老是经济社会发展到一定阶段的产物，这种养老方式需要良好的社会环境，张卫东认为：“居家养老的家不是一个物理空间概念，而是具有人文关怀、情感交流，同时具备物质养老和精神养老的社会环境。缺乏心理沟通和精神抚慰的“空巢家庭”不符合居家养老模式中的‘家’的概念涵义。”[4]

（二）“居家养老”的优势

中国现行的养老模式有三种，家庭养老模式，机构养老模式和居家养老模式。家庭养老的运行机制主要是以个人养老金为主，以家庭支持为辅。机构养老的运行机制主要是企业投资单独经营或者是政府投资运营。居家养老模式与前两种模式相比，就具有了灵活性的优势，居家养老模式是以家庭为核心，以社区为依托。除了家庭养老之外，其余两种模式均需要企业与政府。在专业化程度方面，居家养老不但社会认同度高，社会融入度也很高。这便是居家养老与其他两种养老模式相比所具有的优势。

二、“居家养老”模块化处理

（一）“居家养老”的困境

虽然居家养老相对于其他的养老模式来说具有诸多的优势，但其推行的并不是很顺利，例如阜新市。阜新市地处辽西北地区，经济欠发达，大部分老年人退休后能够领取到的养老金仅仅能够维持自己的基本生活需要。大部分的老年人都选择了家庭养老这种方式或者正在使用家庭养老方式。极少数的老年人选择了机构养老模式，由于中国人的传统养老观念中，养老就应该在家庭当中，而不是在那个像工厂的养老院之中。绝大部分的老年人选择的最理想的养老模式是居家养老，这种半家庭半社会的养老模式兼顾了传统与现代。故老年人均愿意接受。但是，由于现实的原因，居家养老高昂的费用是老年人望而却步。这就是居家养老模式所陷入的困境。

（二）“居家养老”陷入困境的原因

居家养老陷入困境的主要原因是其高昂的费用。企业的主要目的是为了盈利，可是在调查中我们发现，大部分的企业根本没有盈利。根据调查的结果我们进行了分析，发现企业不盈利主要有以下几个原因，以某饭店为例，第一方面，该饭店以一锅一菜为主，而要提供给老人的饮食的量均非常的大，因此，成本也就很高。第二方面，该饭店的饭菜并不能有效的适应老年人，不科学不健康，因此老年人不愿意订，因此成本也就提高了。综上所述，我们发现，居家养老陷入困境的主要原因就是费用偏高，而导致费用高的原因就是居家养老未能进行集约化，规模化的运营。

（三）“居家养老”模块化处理

居家养老的高费用使其不能在阜新市顺利的推行，因此，我们将居家养老进行了模块化的处理，也就是将其分为若干的服务，例如，陪护，打扫卫生，做饭做菜等等。老年人可以选择其中的一项或者几项，扩大了客户群体，这样就有效的降低了居家养老的成本，从而使居家养老的受众面更加宽广，形成了良性循环。

三、“居家养老”模块化中的老人饮食

（一）民以食为天

中国菜烹饪方式复杂，老年人在操作过程中危险性也很大，同时，在调查中我们发现，老人认为最应该由外界提供的养老服务就是饮食服务。通过对老年人进行更深一步的访谈，我们分析出了原因：第一，老年人本身身体体力不足以自己动手做饭。第二，仅仅两个人吃饭，不想每天做许多饭菜。第三，自己做的饭并不能满足每天的营养需要。以上三点，是老年人认为饮食服务由专业机构来提供的原因。

（二）食堂模式，多赢局面

通过进行的调查和上述分析，我们采取了食堂养老模式。利用已有的大型食堂，为老年人提供饮食服务。从而形成多赢的局面。一赢，食堂赢，为老年人提供养老饮食服务，使食堂获得了又一批客源。食堂原本的设备就是满足大批量的人群就餐的需要，这样可以将食堂的设备都利用起来，避免了一锅一菜的方式，从而降低了成本。食堂本身的卫生也是过关的，能够为老年人提供健康，营养，卫生的食品。为老年人提供餐饮服务，也有利于提高食堂本身的实力。这就是食堂的赢。二赢，老年人赢。通过食堂来为老年人提供饮食服务，既有利于降低老年人吃的费用，又能够使老年人每天获得充足的营养，而且能够吃到多种多样的食品。老年人不做饭，节省了时间，也降低了危险。这就是老年人的赢。三赢，学生赢，食堂为老年人提供饮食，能够提升自身食品的质量，对学生来说是莫大的好处。食堂提供饮食，就必须要进行配送，而在此中间，学生就可以做配送员的工作，既可以勤工俭学，又可以树立尊老敬老的意识。这就是三赢。四赢，政府赢。利用现有食堂的设备，避免了重复建设，节省出来的资金可以用到更有用的地方去。

居家养老模块化处理，为养老方式提供了新的思路，食堂养老的多赢局面，为食堂养老提供了强大的生命力。

参考文献

[1]陈军.居家养老：城市养老模式的选择[J].社会，2001，（9）：22-24

[2]陈大亚.家庭养老问题探讨[J].研究与探讨，1998，（9）：10-11

[3]穆光宗，姚远.探索中国特色的综合解决老龄问题的未来之路[J].人口与经济，1999，（2）：58-64

[4]张卫东.居家养老模式的理论探讨[J].中国老年学，2000，（2）：120-122

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