债券型基金盈利模式
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债券型基金盈利模式范文第1篇
宏观敏感期
持续的单边下跌，有些超越市场预期。在这一阶段，市场对于宏观经济转型的忧虑占据了主要方面，这可能也是导致市场持续低迷的主要原因之一。
在近期召开的汇添富基金投资策略会上，国务院发展研究中心产业部杨建龙副部长表示，金融危机加大了短期波动。在延续2009年景气扩张趋势基础上，2010年经济反弹式扩张力量减弱，经济回升趋势有所放缓。特别是政策处于“保障持续性和稳定性同时，逐步退出”的阶段，预计2010年经济持续复苏将呈现出“前高后低”。
他同时认为，在2011年，工业产出包括中游和上游的逐步复苏，将进人全面展开时期，此后几年经济会处在长周期扩张背景和短周期的扩张进程之中，可以肯定地判断2011年、2012年甚至到2013年，整个中国经济上行的态势是周期运行的一个必然结果。
不过更长期看，杨建龙认为，当前我国经济的结构优化进入新的阶段，在长周期扩张与第三轮景气周期启动重叠的背景下，中国经济有望进入新的“黄金十年”。他认为，消费结构升级、城市化和城市结构升级加快、全球产业转移和出口竞争力提升、投资增长的“加速”驱动将成为“黄金十年”的经济高增长的主要动力。
汇添富基金研究总监韩贤旺认为，A股市场到现在这个时期，实际已进入一个比较敏感的时点。韩贤旺认为，自去年A股市场启动以来，投资机会主要是从主题投资、估值恢复、业绩驱动三个层面展开，但在后4万亿元计划阶段，投资者需要认真考量经济周期、经济增长模式以及货币政策周期。
他认为，经济总量开始向温向合理化的水平接近，流动性也不像去年那样泛滥，在这种背景下，投资缺少趋势性机会，更多要去把握结构性机会。具体而言，他表示下半年仍然基于上半年整体的投资策略，坚持以相对均衡配置，保持低估值的大类资产的配置，等待政策放松和第三轮经济刺激计划。
重点关注以下几方面的投资机会：一是稳定增长行业，相对而言确定性较强。二是周期性大类资产的盈利前景不乐观。在投资出口预期未改变之前，中上游强周期行业难有趋势性的机会，需要密切关注四季度政府的经济政策走势，再预判下半年可能出现的投资时机。此类资产中，建议以基本面明确的银行、保险、煤炭为主。三是中盘成长股，主要关注消费、铁路、医药、节能减排等行业中的优质个股，密切关注盈利模式优秀的中小盘成长股的投资机会。
另外，汇添富基金专户负责人袁建军认为，考虑到宏观经济调控压力，将适度提高持股集中度，在这一过程中，行业龙头和优势企业有必要作为基本配置。自上而下的角度，优先选择受益于经济增长和不受宏观调控影响的行业中的公司。自下而上的角度，关注具有长期竞争优势的成长股，以具有可复制性、可扩张性的盈利模式和较强进入壁垒的上市公司为重点，特别是轻资产扩张、对外部融资依赖程度低、高净资产收益率的成长性企业，优先选择处于产业链上战略核心地位的上市公司。
下半年有转机?
不过也有些基金认为，下半年市场可能面临转机。
上投摩根基金在日前的下半年投资策略报告中认为，中国经济在内外诸多因素制约和推动下将加速转型，经济复苏高点已过，未来增速逐步下移，对市场形成压力。但由于目前市场已在很大程度上预期了经济下行，同时政策取向也逐渐转向中性，下半年A股市场有望出现转机，而且结构性亮点依然突出，医药、商贸零售、旅游和品牌消费行业等收入分配改革和消费升级共同推动的大消费行业，以及智能电网、新能源汽车、三网融合和软件等新兴产业，依然是自下而上选股的两大主线。同时大型周期股也存在估值修复的阶段性投资机会。
上投摩根认为，下半年宏观面的不确定性仍来自房地产，销量同比大幅下滑，但短期投资增速仍在走高。短期补库存推动地产投资高增长，四季度可能出现明显下滑风险，但保障性住房计划提供了缓冲。
下半年A股市场，从估值角度来看，A股市场整体估值处于历史低位，与H股相比溢价率很低，系统性风险大多释放。但从结构上来看，中小盘指数和上证50指数的PE估值比率在不断抬高，存在一定的结构性风险。从流动性角度来看，下半年流动性依然偏紧，新股发行及大小非压力不断。企业盈利方面，三季度企业盈利有所下降，但结构性亮点依然突出。医药、食品饮料等大消费行业受益于收入分配和消费升级维持高景气度，循环经济、低碳经济等行业受益政策盈利向上。另外，新兴产业将受到中央及地方政府的大力扶持。
在行业配置方面，上投摩根将采取“核心+卫星”的方式，核心配置收入分配改革和消费升级共同推动的大消费行业，如医药、商贸零售、旅游和品牌消费行业，以及新兴产业，如智能电网、新能源汽车、三网融合和软件等。同时，关注区域振兴、改革深化等事件驱动中的投资机会，以及估值恢复中的周期性行业反弹机会。
同时，中海基金认为，未来A股市场已迎来难得的买人机会。中海基金认为，震荡上行将是下半年市场主基调，原因在于，2010年中国经济目前处于金融危机过后的经济复苏初期，经济增长，温和通胀，企业业绩仍在成长；政府出于拉长经济周期、防止经济过热的目的而采取的政策退出与紧缩，虽然导致了前期市场疲弱和估值回归，但却为未来两年带来了难得的买人机会。
中海基金认为，从2010年下半年到明年上半年，中国经济将经历第二次去库存后的筑底回升，中国股票市场也将迎来新的投资周期。
在投资行业的配置策略上，中海基金认为，战略上宜看好政府支持的新兴产业、收入分配制度改善受益的消费品行业、技术进步较快的进口替代行业。阶段性可参与周期品种估值修复，尤其是区域特色和兼并重组频繁的行业标的。
关注股债配置
在股票市场向下的情况下，今年上半年债券市场却是表现亮丽，“股弱债强”的格局已经延续了较长时间。随着市场深入调整，股票资产的吸引力在上升。但A股市场能否在下半年迎来逆转，尚存不确定因素。债券类资产仍然具有相当的吸引力。
富国天丰基金经理钟智伦认为，上半年“股弱债强”的动力来自于经济过热势头得到缓解，债券市场的配置型需求得到释放。截至6月24日，富国天丰债券今年以来的收益率达9.19％，二级市场涨幅近12％，长期溢价显示了市场对于债券基金的热度。
钟智伦认为，尽管股票资产的吸引力正在上升，股票型基金肯定会有表现好于债券型基金的时候，但这种情况是否会在下半年发生，现在还无法定论。债券市场方面，信用产品仍可关注，可转债产品面临机遇。投资者可根据自己的风险偏好在债券型基金和股票型基金之间进行适当的配置。适度配置债券类资产，能在一定程度平衡股市波动的风险。
基金动态
南方小康正式发行
中证南方小康ETF及联接基金正在银行、券商等渠道首发。这是国内首只跟踪定制指数的基金，契合机构投资者价值投资的理念，也是国内首只可投资股脂期货的基金。
建信QDII获准募集
建信基金旗下首只QDII产品――建信全球机遇股票型基金已获准募集，并将于近期发行。该基金采取投资境外上市的中国公司股票的“海外中国组合”，和投资于其他上市公司股票的“全球(中国除外)组合”相结合的投资组合策略。
长信量化基金获批
长信量化先锋股票型基金已通过证监会核准，计划于近期正式发行。该基金的突出特点是用数量化投资策略建立投资模型，贯彻自上而下的资产配置和自下而上的个股选择全程数量化的投资策略。
华商看好信用债可转债
正在发行中的华商稳健双利债基拟任基金经理毛水荣表示，后市看好债市两个方面：一个是信用债市场，包括企业债、公司债等；另外一个是可转债，现在可转债市场的量也在扩大，而且投资标的和估值也比较不错。
债券型基金盈利模式范文第2篇
《投资者报》统计Wind资讯数据发现，截至11月30日，目前正在发行的新基金多达39只，其中纯债型基金和以短期理财基金为主的货币型基金高达30只。在已披露待发行的10只新基金阵营中，更有包括短期理财基金在内的多达6只货币型基金。短期理财基金无疑成为基金公司血拼年底规模座次的利器。
决定规模排名的必杀技
早在今年三季度基金公司规模排名中，短期理财产品的优势已经显现。8月，工银瑞信推出工银瑞信7天理财产品，截至9月30日规模为270亿元。受此带动，工银瑞信资产管理规模从上半年的第12名一举跃升至三季度的第7名；南方基金在上半年排名中，规模位居第4，依靠短期理财产品和货币基金，三季度规模上升至第3名，易方达则从上半年的第二名降至第4名。
从第一只产品问世，到首募总规模突破2000亿元，短期理财基金只用了不到半年，这也助推此类产品当仁不让地成为今年最火热的基金创新之一。
《投资者报》统计发现，随着12月3日招商理财7天债券基金正式展开募集，在近半年时间里，共计有30余只短期理财基金发行成立，共计募资达到2166.96亿元，实力雄厚的大基金公司以及具备股东优势的银行系基金成为这场理财盛宴的主导。
在业内人士看来，短期理财基金半年内首募总规模突破2000亿元，主要源自其投资门槛低、流动性好、注重投资安全性三大特点，而在各种不同期限的理财债基中，7天、14天理财基金是能较好兼顾流动性和收益的品种。
短期理财基金为何能在今年陡然走红？《投资者报》注意到，在美林投资时钟理论里，固定收益类产品在经济滞胀和衰退期是投资的首选，高风险产品则是复苏和繁荣时期的上佳选择。但无论经济处于何种阶段，低风险、高流动性的产品都将有巨大的市场，这也是国内居民拥有天量储蓄的原因。
但在2005年以后，低收益的储蓄越来越无法抵御通胀的侵蚀，能提供更好收益、几乎同样流动性的银行理财产品迅速壮大，银行理财产品的兴起逐渐改变了居民将大量流动资金配置于储蓄的习惯。这也使得无论市场或牛或熊，理财基金、理财产品均能赢得多数投资者的青睐。
良性盈利推升收益率
短期理财基金规模的迅速崛起，除了替代低收益储蓄之外，还与其业绩表现甚至超越货币基金有关。
如工银7天理财不但创造了今年新基金首募规模纪录，在经过3个月的运行期后也用可观的收益得到投资者的认可。银河数据显示，截至11月22日，工银7天理财A、B类7日年化收益率分别达到3.61%和3.91%，跑赢了货币基金的平均收益率。此外，刚刚运作满一个月的工银14天理财债基A、B类份额七日年化收益率分别达到3.876%和4.172%。
不少基金公司负责渠道销售的高管甚至都向《投资者报》透露，他们自己也买了不少短期理财基金。
短期理财基金为何能有超越货币基金的业绩表现？这一点，事实上也出乎不少固定收益类基金经理的想象。
同时担任工银7天、工银14天理财基金经理的魏欣向《投资者报》坦言，虽然她所在的工银瑞信固定收益团队平均拥有超过9年的债券投资经验，但他们仍然非常紧张，他们担心理财类基金的收益是否能达到投资者的预期，是否能够应对可能出现的基金规模的剧烈波动。
魏欣的担忧不是空穴来风，当时，市场上的舆论对公募基金公司发行的短期理财产品多有质疑，有人认为短期理财产品可能无法提供因流动性不足的补偿。
但短期理财基金的盈利模式一旦进入良性循环，注定其较高的收益率将成为现实。据魏欣介绍，在利率市场化背景下，体量巨大的理财基金拥有单一客户所无法拥有的谈判优势。“理财类产品主要投资于银行协议存款、债券，体量越大的理财基金越拥有非常明显的谈判优势，越有可能为投资者争取到利率更高的协议存款。”
截至11月30日，工银7天、14天分别达到270亿、90亿左右的规模。这也意味着，较大的规模能带来较好业绩，较好业绩又能促进更多投资者购买，从而进一步提升和银行的谈判能力。
比债基、股基还难运作好
在魏欣看来，短期理财基金运作其实存有不少难点。
她有一个形象的比喻：如果把货币政策看作是鞭子，一系列资产按照风险和敏感程度分布在鞭子的不同位置，短期产品距离鞭子杆部最近，对货币政策的传导最早，波幅最小；股票等高风险类资产分布在鞭子末梢，传导时间较长，波幅较大。因此，在货币政策变动过程中，只有做到同步起落才是投资最舒服的状态，否则一定是会被抽打到的。
“短期产品靠近鞭子根部，变化速度快波动幅度小，一旦错过了，就来不及再反应了，留下的只有独自抚摸鞭子抽打的痕迹和伤痛；如果不服输再跳一下，那么一定是再挨一鞭子。”
因此，短期理财产品做出收益差异的难度远大于债券基金和股票基金，准确判断宏观经济形势、货币政策以及资金利率是理财基金运作的难点和核心。
《投资者报》综合采访发现，临近年底，固定收益类基金经理和第三方机构普遍对短期理财等货币基金收益持续高位运行持有较为一致的判断。
中欧基金姚文辉表示，临近年底，市场资金面趋紧，市场利率也迎来年内高点，这为短期理财和货币基金的投资提供良机，相关产品近期收益率将继续走高。
债券型基金盈利模式范文第3篇
〔关键词〕REITs；房地产行业；融资渠道
中图分类号：F83091文献标识码：A文
章编号：10084096（2015）05003206
一、引言
长期以来，房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱，因为该行业不仅对国民经济中的其他行业（如钢铁和水泥等原材料）具有较强的带动效应，而且还具有消费和投资双重功能，所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而，由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格，使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾，美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金（Real Estate Investment Trusts，简记为REITs）。具体而言，REITs是以信托方式集中投资者的资金，进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资，信托后的REITs可在证券市场挂牌交易，买卖方式和股票相同，于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入，又包括买卖REITs份额所获得的溢价收入。由此可见，REITs通过在证券市场交易，完全打破了房地产是不动产的思维，使房地产交易变得更加具有流动性，同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位，从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会，使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。
REITs一经推出便受到广泛关注，在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区，近些年来REITs市场的发展速度较为迅猛，澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的REITs产品或类REITs产品，并在全球REITs市场中占据了相当大的份额。如澳大利亚推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最类似于REITs的不动产投资信托产物之一，目前，澳大利亚的LPTs市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场；日本、新加坡和中国香港的REITs数量和资产规模也均排在世界前列。总之，REITs已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出，部分成立的不动产信托基金只能投资国外的REITs市场，如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外REITs市场的四只专业基金。此外，中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，一旦国家实行紧缩性的货币政策，房地产行业便首当其冲，最早进入“寒冬”期，影响国民经济的稳定运行，而REITs通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道，因而国内呼吁推出REITs产品的声音越来越高。2015年4月29日中国证券监督管理委员会网站披露，万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于4月22日被中国证券监督管理委员会受理[1]，并于6月26日发行，7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而开启了中国公募REITs的破冰之旅。
考虑到美国REITs市场的发展历史较为久远，其发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位，可以说，美国REITs市场是全球REITs市场的缩影，并且美国REITs市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟，因而能够对中国REITs市场的发展提供很多借鉴之处。基于此，本文首先对美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出中国REITs市场的发展路径。
二、美国REITs市场的发展状况
若想了解美国REITs市场的发展状况，必须熟悉美国REITs市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。美国国会1960年通过的《不动产投资信托法案》确定推出REITs后，又陆续出台了多项法案来支持REITs市场的发展，这些法案及内容主要包括：1976年出台的《税收改革法案》允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立；1986年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予REITs以税收优惠，而且扩大了其经营范围；1997年制定的《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定，这样便确定了REITs的避税功能，即REITs在企业层面不需交税或少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税[2]；2005年美国国会又通过法案将REITs产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品，进一步加快了REITs市场的发展速度。本文从美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发，对美国REITs市场的发展状况进行梳理和总结。
1美国REITs市场的发展现状
首先，从REITs市场的发展趋势来看，以美国公募REITs为例，截止到2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模高达6 70334亿美元，约占全球市值的3/4。1971―2013年美国公募REITs数量和资产规模的变动趋势显示，20世纪90年代之后，美国REITs市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势，而在此之前的资产规模增长较为缓慢，《美国1997年纳税者减免法》所确定的REITs的避税功能是日后REITs市场快速发展的重要推动力。而2006―2008年REITs的资产规模有所下降，主要是受美国次贷危机的影响，当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。2009年之后，美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾，REITs市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势，并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。1995―2008年公募REITs数量总体呈现出减少的趋势，之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国REITs市场大量出现并购案件，许多规模较小的REITs被兼并或在次贷危机中破产，2009年之后，公募REITs数量又呈现出增加的趋势。总之，美国REITs市场近几年的发行规模不断扩大，而随着美国经济的逐渐复苏，这一增长趋势在未来仍将持续下去。
其次，从美国REITs市场的主要投资物业类型来看，几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型，REITs产品也相应地分为购物中心REITs、写字楼REITs和公寓REITs等。美国REITs所投资的物业类型多种多样，但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型，其市场份额分别为13%、13%和12%，这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源，如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等，从而能够保证REITs产品获得稳定的收益率。而美国REITs所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等，这些物业类型的REITs市场份额不到1%，所具备的典型特征是收入来源不稳定，因而无法保证REITs产品收益率的稳定。总之，美国REITs所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。
最后，从美国REITs市场的收益率表现来看，长期而言，REITs具有较高的收益率，表现要好于其他投资品种。1989年至2013年11月权益型REITs市场的收益率、标准普尔500指数的收益率和罗素2000指数的收益率显示，权益型REITs的期间累计回报率高达1 01624%，远远超过标准普尔500指数的累积超额收益率75230%和罗素2000指数的累积超额收益率85643%，虽然1995―2002年权益型REITs的收益率略低于标准普尔500指数和罗素2000指数，其余时间均显著高于这两类指数，尤其是在2009年之后，权益型REITs的收益率的增长速度要高于标准普尔500指数和罗素2000指数的收益率的增长速度，由此可以断定投资REITs市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报，正是在这样的回报刺激下，未来REITs市场必定会继续蓬勃发展。
2美国REITs市场的发行方式
与股票等金融产品类似，美国REITs在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三种类型，目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，当然这主要也是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为明确公募型REITs缘何如此流行，需对REITs的这三种发行方式进行比较，结果如表1所示。
由表1所示的三种发行方式的比较结果可知，公募型REITs在以下方面都有极大的优势：第一，从总体特征来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会（SEC）进行注册；而私募型REITs并未注册，与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。第二，从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性；而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。第三，从交易成本来看，公募型REITs具有明确的收费标准，可以让投资者事先明确交易成本，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs的收费标准并不明确，多视公司情况而定，给投资者进行决策时带来诸多不便。第四，从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中；而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。第五，从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理；而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。第六，从公司管制来看，公募型REITs有相关的法律和规章制度进行约束，从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易，影响产品收益的安全性；而私募型REITs没有相关的法律规定和约束，基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易，使得投资具有较高风险。第七，从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs对于信息披露则没有相关规定，从而无法指导投资者进行投资决策。第八，从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然；而私募型REITs却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。
综上所述，公募型REITs在诸多方面均要优于私募型REITs，因而市场中公募型REITs占据极大的市场份额。当然，私募型REITs仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的REITs虽具有一定的风险，但收益率要高于公募型REITs。
3美国REITs市场的运作模式
美国REITs市场的运作模式主要体现在REITs的组织结构方面，目前，REITs的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型REITs是以《公司法》为基础设立，通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目，本身具有独立的法人资格[2]。美国REITs市场基本以公司型组织结构为主，其组织结构如图1所示。
由图1可知，公司型REITs的投资者既是基金份额的持有人，可以获得一定的投资收益，又持有公司的股份，因而是公司的股东，享有股东所享有的一切权益，即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，而且发起人既可以自己管理基金，也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理，通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。
除公司型的组织结构外，世界上绝大多数国家的REITs以契约型的组织结构为主。契约型REITs是以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其组织结构如图2所示。
由图2可知，契约型REITs的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司，仅仅属于一种金融产品，由投资者（委托人）委托信托公司（受托人）对房地产项目进行投资。
REITs的第三种组织结构是有限合伙型，该类型主要依据《合伙企业法》成立，由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，且负责企业日常运营管理，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任，且不参与企业日常运营管理。目前，市场中有限合伙型REITs的数量较少，而且主要基于《合伙企业法》成立，并未形成市场主流。
4美国REITs市场的盈利模式
美国REITs市场的盈利模式主要表现在REITs获得收益的方式和途径上，通常情况下，REITs市场的盈利模式可以分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中权益型REITs是指直接拥有并日常运营管理房地产物业，收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益，是REITs中最主要的投资类型。美国《房地产投资信托基金方案》规定，只有当总利润的75%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所获得的分配收益时，才称之为权益型REITs。由于权益型REITs利润来源于租金收入，能够提供更稳定的长期投资回报，因而权益型REITs所占比重最高，美国超过90%都属于权益型REITs。抵押型REITs是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券（MBS）或直接将募集资金贷款给房地产开发商，其收益主要来源于贷款利息，由于其类似债券等固定收益产品，因而受市场利率影响比较大，目前，美国抵押型REITs的市场份额不到10%。混合型REITs是权益型和抵押型的结合体，既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金，又从事房地产抵押贷款业务，混合型REITs已于2010年12月从市场上消失。1991―2013年美国REITs中三种盈利模式的规模变动情况显示，权益型REITs的受欢迎程度远远高于另外两种类型，尤其是2009年之后，已基本寻觅不到混合型REITs的市场份额，且权益型REITs的增长幅度要大于抵押型REITs，充分说明权益型REITs的盈利模式是REITs市场中所采取的主要盈利模式。
三、中国REITs市场的发展路径
前文概括了美国REITs市场的发行方式、运作模式和盈利模式，目前，美国REITs市场主要通过公募方式进行资金募集，且REITs的运行方式主要采取公司型的组织结构，而盈利模式主要表现为权益型REITs。经过多年发展，美国REITs市场的制度及运行机制已较为成熟，应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余，中国作为新兴国家，资本市场远落后于美国等发达国家，可以借鉴美国REITs市场的一些运行机制，但不能完全照搬，必须结合中国国情来推动REITs市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度，对照美国REITs市场的运行机制，提出中国REITs市场的发展路径。
1发行方式的选择
美国发行REITs的方式以公募型REITs为主，考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家，市场中的投资避险工具比较匮乏，因而任何一种新型金融产品的推出，其首要任务是保护广大中小投资者的利益，而通过之前的比较可知，公募型REITs在受规章制度的约束方面优于私募型REITs，也就是说，公募型REITs较私募型REITs更能保护投资者的利益，因而在选择发行方式时，中国REITs应以公募型筹集资金。
2运作模式的选择
美国REITs市场的运作模式主要以公司型为主，而公司型REITs通常是先成立房地产企业，再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型REITs，这类REITs是先设立资金计划，再募集资金投资具体项目。可见，公司型REITs和信托型REITs在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。目前，《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金，若采用公司型REITs的组织结构将没有明确的法律依据，而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法规等方面的约束，中国若发展REITs市场，则应当以信托型REITs的运作模式为主。
3盈利模式的选择
美国REITs市场的盈利模式主要以权益型REITs为主，由于采用权益型REITs可以直接对物业进行收购，操作手续比较便捷，同时还能得到稳定的租金收入，风险相对较低。而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题，降低税费成本，防止重复征税。美国REITs在1997年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关，因而中国在发展REITs的盈利模式时，可以主要采用权益型REITs。
综上所述，“公募型+信托型+权益型”REITs是中国发展REITs市场的最佳路径。需要注意的是，为保证中国REITs市场未来能够健康平稳发展，还需要一些配套的制度建设：不断发展和完善相关的法律架构；发展信托登记制度和税收制度，对于通过信托登记的REITs要避免双重征税；做好房地产评估和基金定价工作；发展有能力的资产管理公司管理好信托资产；解决REITs的上市流通途径问题；建立严格的信息披露制度保护投资者的权益；培养专业化的REITs投资机构和人才，为中国REITs市场的发展注入活力。
四、总结
房地产行业是绝大多数国家的支柱产业，但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者，绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。REITs的推出则有效地解决了这一难题，使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出。此外，中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，而REITs的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道，更能丰富金融市场中的投资产品，在国外REITs已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前，中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而使得REITs再一次受到广泛关注。在这样的背景下，本文以发展相对较为成熟的美国REITs市场为例，对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出了中国REITs市场的发展路径，即“公募型+信托型+权益型”REITs。
参考文献：
[1]王小明首只公募REITs破冰万科商业艰难的一步[N]中国经营报，2015-05-09
[2]QDII基金研究：REITs基金及其投资价值简析[EB/OL]http：//fundeastmoneycom/news/1680，20140314368327433html
[3]唐真龙蔡概还：中国REITs应以信托型为主[N]上海证券报，2007-11-13
[4]施建刚，严华鸣REITs发展的国际比较及对我国的借鉴意义[J]建筑经济，2007，（S1）：39-42
[5]薛环宇，杜晓军，张涛境外房地产投资信托（REITs）发展对我国的启示[J]金融理论与实践，2009，（2）：107-111
债券型基金盈利模式范文第4篇
1.成本不同。传统金融行业在人力资源配置和信息传递方面具有较高的成本，相比来看，互联网金融具有完全信息化的特点，在资本运营和业务开展过程中，往往只需投资者在客户端简单的操作就可以完成资金的配置，在金融部门方面也无需大量人力资源盯岗，在金融产品研发、发行、管理、回购等阶段都可以在网上进行，所以相比传统金融具有成本优势的特点。2.效率不同。以前常见的金融部门在业务开展过程中，不管是信息传递还是业务运行，都有较长的时滞性，完成一个客户的投资需要一定的时间。而互联网金融通过电脑、电话、手机等手段，投资者和理财产品直接挂钩，省去了中间不必要的繁琐中介过程，因此具有高效率的特点。3.风险不同。传统商业银行自身具有较高信用，附属理财产品的资金流向一般都是国有控股部门的股权、债券等，风险系数较小。自余额宝出现以后，大量互联网金融产品也陆续登上了舞台，这些依附的基金公司和投资方向有太多不确定性，互联网自身具有的虚拟性也赋予了它们较高的流动性风险、市场风险和经营风险等。
二、以“余额宝”为例金融理财产品盈利模式分析
2013年6月余额宝产生以来，众多类似的互联网理财产品也陆续产生，京东的“小金库”、网易的“现金宝”、苏宁的“零钱包”在市场上迅速发展起来，改变了互联网金融市场的格局。
（一）现有互联网理财产品对应的基金产品
目前，京东、淘宝、苏宁等网站陆续推出与第三方支付挂钩的理财产品，这些产品必须依托相应的基金公司运作，具体如表一
（二）余额宝自身的特点分析
1.收益率高。余额宝在2013年6月份成立时，七日年化收益率从4%上涨到春节期间最高6.7630%，明显要高于银行存款五年定期的存款利率，虽然现在七日年化收益率只有4.63%，但也仍旧高于普通银行存款利率。高收益率吸引了大量投资者，尤其是一些中小投资者，截止到2014年2月份，已经有超过8100万的开户数和5000亿元的筹资规模，因此，高收益率使投资者如此青睐于余额宝这个新兴互联网理财产品。2.流动性强。余额宝只需从淘宝网站使命认证注册就可以投资，只需要一台电脑或一部手机就可以轻松将资金转到余额宝账户，投资过程简单方便，投资和赎回规模也没有下限，为中小投资者提供了理财平台。另外是一种T+0的货币型基金，当投资者赎回时并不需要像股票一样遵循T+1政策，具有即时到账的特点，因此，资金流动性较强，出现流动性风险的可能性较小。3.技术创新。自从20世纪末招商银行行长马蔚华提出要以“创新”两字贯穿金融市场中以来，余额宝在互联网金融发展的草根时代引领了一阵狂潮，开创性将互联网应用到金融市场中去，余额宝投资者可以通过客户端随时随地在网上购物并轻松付款。另外，余额宝操作简单灵活，在电脑和手机客户端上可以清晰的看到账户余额、每日收益总额、每日年化收益率等各项指标的数值，技术创新是余额宝这类互联网理财产品最突出的特点。
（三）余额宝的盈利模式分析
余额宝通过与天弘货币基金公司合作，将货币基金主要投资剩余期限在1年以内的国债、金融债、央行票据、债券回购、银行存款等低风险证券品种，分享货币市场的投资收益。据天弘基金披露的数据，2500亿规模的余额宝，超过80%投资的是银行的协议存款，因协议存款收益较好，并且可以提前支取，无论是从流动性和收益，都是面向千元投资额的互联网金融T+0货币基金最好的投资选择。余额宝现在有大量融资规模，当与银行进行协议存款谈判时有更大的筹码，就能获得更高额的利息差，在给传统商业银行带来经营冲击的同时，获取了较大规模的净利润。
三、余额宝等互联网理财产品风险分析
（一）监管风险
目前，我国国内的监管体制主要是“一行三会”模式，即中国人民银行、银监会、证监会、保监会，对现有的金融市场进行监管。以余额宝为首的互联网理财产品具有影子银行的性质，在创新和盈利的过程中，往往存在基金管理公司管理行为不规范、销售行为不正当，所授权的监管部门监管不严或监管不到的现象出现，因此在监管方面存在很大的漏洞。周小川曾在2014年全国政协小组讨论会上提到，并不会取缔余额宝这类互联网理财产品，相反应加强监管。监管层“鼓励支持”的态度已然明确，随之而来的还有监管之手，风险提示不充分和部分领域的监管空白是目前互联网金融面临的最大的两个监管问题，现在的党务之急就是把握重点，加快监管步伐。
（二）经营风险
余额宝这类互联网金融发展到一定阶段出现的产物，虚拟性、不可控性是它们与生俱来的特点，对于投资者来说本身就存在一定的风险。汇添富的“现金宝”曾因为自身体制不完善，出现盗用投资者信息以非法手段获取本金的案例，另外，今年6月份深圳一家名为“科讯网”的P2P网贷平台超过2700万元的“跑路”事件，青岛港金属贸易融资公司在18家银行的贷款超过160亿元，涉贷的一些核心人员已经外逃，成为近期内最大一起“骗贷”案例。2014年上半年央行曾对支付宝每日投资限额进行了规定，旨在降低交易过程中的交易风行，另外还需要对领导者和管理者进行职业培训，提高他们的道德素养，我们还需要提高信息透明度，降低投资者由于信息不对称带来的道德风险和逆向选择等风险因素的产生。
（三）利率风险
周小川说“，市场上肯定有一种力量是推动利率市场化的，各种新兴的业务方式也都是对利率市场化有推动作用的”。有些学者认为余额宝是趴在银行身上的“吸血鬼”，推高资金利率，转嫁给实体经济，当这类新兴产品出现以后，大量的银行协议存款将传统商业银行置于不利的位置，更多的谈判筹码降低了银行净利润，增加了市场利率风险。推动利率市场化进程成为解决这一风险因素的关键性措施，在市场一体化的今天，应该放开银行的利率管制，更多的交给市场这张无形的手去解决，余额宝的这类新型理财产品市场将随之萎缩，余额宝的优势将不复存在，利率风险因素也随之降低。
四、结语
债券型基金盈利模式范文第5篇
汪建认为股票市场会提前实体经济出现中期底部，而未来市场的上扬将会有效地激发投资者信心。在影响A股市场的变量方面，他认为从中长期来看，影响股票市场的关键因素是企业的盈利增长以及当时买入的估值水平。从中短期来看，股票市场还将受到市场流动性、政策、市场利率、投资者心理预期的影响。从未来半年来看，随着这一轮经济调整实现软着陆，上市公司的去库存化面临尾声，新一轮的经济启动有望从明年展开，上市公司业绩有望出现拐点。汪建说：“目前流动性政策逐步趋于宽松，政策对股票市场的支持力度也在空前加强，这些都是有利因素。然而，从2007年股市见顶回落至今，投资者大面积的持续亏损以及实体经济的低迷徘徊导致投资者信心严重不足，恢复仍需时日。另外，市场的广谱利率有所回落，但总体仍在一个较高的水平，这也将制约估值的高度。”
具体到A股市场，汪建表示从一至两年的时间里，A股市场将逐步探底并企稳，在盈利改善的预期下出现一个轮次以上的反弹行情。行情具备一定的经济周期与估值基础，但高度仍要视经济复苏的力度和市场利率的中期趋势而论。
汪建说“目前A股市场的整体估值水平是国内市场几乎有史以来最低的阶段，即使与香港等成熟市场相比也有很大的合理性，特别是表现在银行、地产等大蓝筹品种上。”他表示持续低迷的股价肯定在某种程度上反映了未来盈利增长的不利预期，但低迷的时间越长、低迷的程度越深，对于价值投资者来说则更是中长期的机遇。从上市公司大股东、高管层这些“产业资本”主体的行为来看，近期净增持事件越来越多地出现，也反映了产业投资者对于股票投资价值的认同。
针对未来A股的投资机会，他表示中国经济将进入持续的增速放缓和结构调整过程，过去三十年的粗放增长面临严峻挑战。未来经济总量的增速可能放缓，对经济增长速度敏感性较高的行业压力很大。而受益于结构调整、拥有较好盈利模式的行业则迎来新的机遇，例如环保、消费、医药、信息技术、新型服务业等。
“当然，我们对传统行业的优秀公司也持欢迎态度，一来他们可以在行业增速放缓时继续抢占对手的市场份额，二来市场调整造成的低估值也带来了好的投资机遇，这些蓝筹公司会分布在各个主要行业中。”汪建表示。
据记者了解，汪建所带领的安信投研团队一直以来都坚持价值投资理念，以中长期的绝对回报为宗旨。基于这些，资产配置原则是立足宏观经济和产业公司成长，在市场的波动中，依据风险报酬比的原则进行资产配置。
而正在发行的安信平稳增长基金也秉承了这一理念。安信平稳增长基金是一个混合型基金，立足于长期的绝对回报。
