房地产企业资产管理
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房地产企业资产管理范文第1篇
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
房地产企业资产管理范文第2篇
关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制
一、灵活运作，积极拓宽融资渠道
目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。
造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。
针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。
首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。
其次，适当引入机构投资者的融资。
在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。
第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。
第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。
二、强化资金的预算管理和风险管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。
首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。
房地产企业资产管理范文第3篇
［关键词］房地产企业;资金链管理;资金风险;风险防范
1引言
房地产企业属于资金密集型企业，良好的资金链管理是房地产企业财务管理的关键性内容，房地产企业建设期间长，并且所需投入的资金规模大，房地产企业对资金流动的高要求需要其具有良好的资金链管理能力，在房地产开发项目后期能够及时合理的回收资金，加快企业的资金回收速度是每个房地产企业追求的目标，因此文章对于房地产企业资金链风险管理的研究具有非常大的现实意义。
2房地产企业资金链风险管理概述
对于房地产企业来说，其资金链运动的过程可以大致分为三个阶段:资金筹集、资金使用以及资金回收。资金的筹集是房地产企业整个资金链运动的开始，房地产项目所需的资金投入规模相当大，房地产企业只有筹集到足够的资金才能进行项目的开发和建设，引起资金的流动。资金的使用是在房地产项目建设过程中进行购置物资、发放工资、项目建设等活动，房地产企业只有充分利用资金才能实现资金的增值。资金的回收是整个资金链过程中最为重要的一环，只要项目投资过程中的资金及时回笼，企业才能保证资金链不断裂，这也是保证企业健康持续发展的必要条件。与市场上其他企业相比，房地产的资金链运转过程所需的资金规模更多，而且资金运转的周期时间更长，也因此其所面临的资金链风险也越高，具体表现在其资金链运转的三个阶段:一是资金筹措风险大。房地产项目的开发建设工期长、过程复杂，投入的资金和人力、物力都较多，筹资中面临的风险高。二是资金使用风险大。考虑到房地产项目建设过程中所涉及的部门、人员多，经手资金管理的部门和人员也多，要着重分析资金运行使用过程中的高风险环节来有效防范风险。三是资金收回风险大。相较于其他企业以月、年为运营周期，房地产企业项目建设和投资一般要经过五年、十年甚至更久的发展周期，通常一个项目涉及数亿或数十亿的资金额度，其资金的回收需要依靠房地产企业的按时按额销售成功，一旦房地产最终销售环节出现断裂，则资金回收将会产生巨大的风险。
3房地产企业资金链风险管理存在的问题分析
(1)资金筹集渠道单一。房地产企业开发建设房地产项目，所需的资金规模相当大，企业自身的自有资金难以满足融资的需求，因此房地产企业极度依赖银行贷款筹资，房地产企业的负债在资产结构中占比较大，财务杠杆较高，虽然这些年来我国金融市场繁荣发展，让房地产企业扩展了一些融资渠道，但是银行贷款基本上支持了房地产项目开发的全过程，房地产企业的融资渠道仍是较为单一。银行贷款的优势是筹资规模大，但是其也有很多不足之处，例如银行贷款会受到国家货币政策的直接影响，当国家实施从紧的货币政策，就会导致贷款利率的上升、贷款门槛的提高，从而带来房地产企业成本上升、资金链运转困难，严重情况下会导致破产清算。当前单一的资金筹集渠道，导致房地产企业面临较大的资金链风险。
(2)资金预算管理水平低。房地产企业建设项目周期长、投入高，因此必须进行有效的资金预算管理，对项目资金进行统一筹划安排。但是现阶段我国很多房地产企业在资金预算管理上还存在较多问题，与完善的预算管理体系存在较大差距。具体可以从以下两个方面来看:一方面资金管理前期缺乏评估，在项目建设初期没有对市场和项目本身进行充分的调研，并设计资金预算方案，导致资金使用过程缺乏科学的管理，从而造成资金的浪费。到了项目后期，一些项目可能就难以按时竣工，从而引发项目资金回笼困难，出现资金链断裂的风险。另一方面项目建设期间费用支出占比较高，对于项目过程中物资的采购、人力的支出都没有制订合理的计划安排，资金使用效率低下，期间费用支出率过高，费用实际支出与预算安排的差距过大，导致项目过程中可能会出现停滞，影响工期的推进。
(3)资金风险管理能力弱。资金是一个企业的“血液”，建立有效的资金风险管理体系，做好资金风险的预警、防范工作对于每个企业的生产发展来说都是至关重要的，尤其是对于资金链周转规模巨大的房地产企业来说。但是很多房地产企业没有树立科学的资金风险防范意识，在项目开发过程中十分注重利润而下意识地为了追求巨额利润忽视其中潜在的风险。在房地产项目开发前期，没有针对项目设计风险预警机制，通过高利率大规模举债融资，造成财务杠杆过高，风险提升过快，在项目建设过程中，也没有对常见的费用风险制定防范应对方案，当项目施工建设过程中市场环境变动或者是销售情况无法达到预期效果，就会导致企业处于放大的风险当中。
4优化房地产企业资金链风险管理的措施建议
(1)扩宽企业筹资渠道。从我国房地产市场发展的实际情况来看，房地产企业的发展受到政府政策的影响和管控，因此，房地产企业要想改进企业内部资金链风险管理，可以更加注重政府政策因素，谋求发展机遇。一方面，政府为了支持房地产市场的发展，也出台了一些政策措施，房地产企业要时刻关注政府的政策变动，投资方向要紧跟政策的变动，切忌盲目贪大投资;另一方面，房地产企业也要不断扩宽外部筹资的渠道，可以借助当前我国二级信贷市场蓬勃发展的机遇进行上市融资，或者是发放企业债券，当然具体的投资结构和方向必须要着眼项目开发本身的主要特征，对融资方案加以制定和调整，使其更加科学和合理，有效降低资金链风险。
房地产企业资产管理范文第4篇
关键词:经济新常态；房地产企业；资金管理
一、当下房产地产企业的资金管理现状
(一)制度方面
制度是管理执行的基石。房地产企业具有资金规模较大，周转周期较长的特点，制度的建立和不断完善是其管理执行力度和效果的根本保证。当下我国房地产企业在资金管理的制度建立和设计方面存在着一定的不足，主要体现在制度的建立缺失和设计的不合理两个方面。对于关系到制度有无的问题，制度的建立是企业进行资金管理的第一步，是管理工作的开始和出发点。当下我国的房地产企业，除去具有较大规模的企业外，部分规模较小或者存续时间较短的企业在这方面的建设有一定的滞后性，一方面是由于“不需要”的意识导致；另一方面是由于“不知道从何下手”的技术性问题导致。这就是另一方面的问题，企业建立的资金管理制度存在着一定的合理性和科学性的问题，这就给后面的执行带来了较大的问题。综合各个方面的因素分析，技术性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的决心导致，这个在下面的“技术方面”会进行详细的阐释和分析。
(二)技术方面
正如上文所述，房地产企业在建立自己的资金管理制度的时候，会通过自己的人才队伍，然后根据自身的建设目的、自身企业的运营特点和所处的行业地位来进行较为有针对性的建设。但是，受到人才能力的限制，以及相关建设的目的和行业地位等具体环境的判断研究的不准确，企业所建立的资金管理制度会存在着一定的缺陷和不足。这种不足主要体现在两个方面，一个是技术层面的不先进和不科学，另一个是脱离实际情况。
(三)执行方面
任何的制度在建立之后，都需要在不断的实践中进行总结和反思，以期在这个过程中进行不断的完善和修正，以期达到预期的制度设计效果和目的。对于资金管理来讲，就是达到降低资金使用成本和使用风险，保证企业资金使用安全的目的。总体来说，当下房地产企业的资金管理执行情况不容乐观，除了较大规模的企业之外，部分企业的资金管理执行情况还处在“走形式”阶段，归根结底，这种情况的发生一方面是由于企业的相关执行人员的认识程度没有到位，另一方面，也是企业所设计的资金管理制度在执行之后没有明显的效果，足以让相关管理和执行人员认识到这种管理方式起到的巨大积极作用，这就给制度和管理方式的推广和完善带来较大的问题。
二、案例分析
在经济新常态下，房地产企业也开始积极探索具有较强适应能力的资金管理方式，其中具有一定创新思维的是“动态资金管理”，就企业本身来讲，青岛市市南区的房地产企业在适应经济新常态所展现出来的措施和态度，值得研究。总体来讲，青岛市市南区的房地产企业深知房地产市场在经济新常态的当下，面临着销售和资金压力，更加需要企业练好内功，做好防范和管理工作。具体来讲，该区房地产企业深刻把握动态资金管理即是以成本控制为中心，通过合约规范，实现全过程、全局、全方位的资金成本管理，做好资金流分析，特别是动态和静态现金流的相结合的分析方式，提升企业内部控制资金成本和风险的能力和效果，促进房地产企业在经济新常态下的资金管理能力提升，保证企业的资金使用安全。
三、经济新常态下的房地产企业资金管理建议和措施
(一)制度方面
针对制度方面，房地产企业应该引起足够的重要，要充分认识到企业的资金管理制度的设计和完善是资金管理工作的开始和基点，这基本决定着后期执行的效果和效率。总体来讲，企业在进行资金管理制度设计和建立的时候，需要积极引进相关的技术人才，积极和先进的企业进行交流和学习，提升自身对资金管理的认识和理解，增强自身对于资金管理制度的设计和完善能力。另一方面，也要增强企业对于自身发展特点和所处阶段的解读能力，充分把握这样的发展特征，并将这种特征积极的融入到制度的建设中去，建立起具有自身特色的资金管理制度，为资金管理能力的提升奠定良好的基础。
(二)技术方面
对于技术方面来说，企业应该积极的引进相关的人才和培训体系，建立自身的知识和技能储备中心，为企业建设和完善资金管理制度做好充分的准备工作。同时，企业应该积极和先进的企业建立良好的交流机制，就资金管理各个方面的问题进行较好的交流，相互学习，取长补短，实现资金管理能力提升的共赢局面。更为重要的是，企业应该在引进人才和相互交流的基础上，建立起自身的研究中心，这里可以不仅仅针对资金管理，可以面向企业各个方面的内部管控，做好这样的研究中心，有利于时刻保持在管理理念和管理方式方面的不断更新，提升管理效率和效果。
(三)执行方面
在执行方面，企业应该积极建立相关执行督查制度和体系，不仅仅要对具体的执行人员进行严格的筛选，选择那些具有相当的执行能力、技术能力、责任心的人员，还要对其进行系统的执行前培训，夯实执行基础。另外，也要对相应的管理人员进行反向的约束，建立起良好的上通下达信息流通机制，积极反馈执行情况，做好应急解决措施准备，降低执行相应时间。
四、结束语
在经济新常态下，房地产企业面临着的内外部环境正在发生着较大的不同，企业在积极适应这种新常态的时候，需要不断的根据具体的情况积极调整策略。对于资金管理来说，其重要性不言而喻，是房地产企业积极迎接挑战的重要方面。总体来讲，房地产企业首先应该深入的研究当下所面临着的经济新常态环境，把握其特点和不同，然后积极研究当下企业在资金管理方面的不足和问题，特别是和经济新常态的特点不相适应的地方。最后，要积极学习先进地方和先进企业的经验和教训，结合自身的特点进行制度的设计等等。具体来讲，企业应该在制度设计和完善方面，积极引进相关的技术人才，学习先进经验，掌握先进的技术和知识能力，做好后期的执行工作，落实责任制，在实践中不断的纠正和完善，使之能够在未来的变革中具有更好的适应能力，切实提升房地产企业的资金管理能力。
参考文献:
[1]宋淑琴,邱焕龙.新常态下房地产企业财务状况分析及应对策略[J].建筑经济.2016；6
[2]张志柱,曹维俏.中小房地产企业财务管理抗风险能力分析——经济新常态下[J].现代商贸工业.2015；24
房地产企业资产管理范文第5篇
【关键词】房地产企业;融资渠道
1.目前房地产业融资问题现状
1.1融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
1.2融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
2.造成房地产业融资问题的主要原因
2.1土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。
2.2房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场近年来持续快速增长,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
2.3海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。
2.4不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。
2.5房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。
2.6法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。
3.加强房地产企业融资管理的主要途径
3.1完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。
(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。
(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。
(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
3.2积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。
3.3提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
(1)加快资金流转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。
(2)减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。
(3)严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06.
