目前最好的商业模式
目前最好的商业模式范文第1篇
为什么本文要探讨企业的工商管理的未来的发展方向呢？最重要的一个原因就是工商管理对于企业发展的重要性.一般来说的话，如果一个企业想要实现持续的生产经营活动以及稳定的利润收人就必须要依靠工商管理的活动来实现.这样理解的一个原因是企业的工商管理活动是实现企业的正常运营的基本保证条件，因此也是实现企业利润的一个保障.在目前这个每天都面对这无穷变化的经济市场中，我国的企业的工商管理活动除了要面对无穷的变化还有面对的是我国目前的工商管理活动的种种缺陷和问题.因此，我国目前的企业的工商管理活动的发展还是受到了一定程度的约束.尽管我国在改革开放以后确立了具有我国特色的经济市场发展模式，但是我国的企业工商管理的发展取得的进步依然不显著.原因在于大多数的企业都没有实现优质的企业工商管理的资源，也就无从谈起优质的工商管理活动了.因为我国走的是具有我国鲜明特色的市场经济发展的道路，然而采取的是西方国家的工商管理的理论和办法，这种照搬的模式根本就不适合我国目前的企业发展.因此，我们要做的是要思考如何建立一套与我国当前的国情相符法企业工商管理的发展模式，这样才有实现优质工商管理活动的可能.
1.1企业工商管理基本含义
企业工商管理是我们通常所说的企业管理.企业管理的具体含义指的是对企业的生产经营活动进行计划、组织、指挥、协调和提高宏观调控方法等一系列职能的总称.MBA、飞E0T2篇及EMBA等均为常见的企业管理教育.企业的工商管理可以稂据其内容和特点分为几个部分的内容.第一点就是根据企业管理的对象来分类,其主要内容有人力资源、项目、资金、技术、市场、信息以及企业的各项经营环境等.
第二点内容是按照企业的发展流程来进行分类，主要内容包括开始的的调研到接下来的设计再到对具体项目的建设以及对项目的投产运营管理，在逐渐发展完善后还要具体的更新以及项目的再运营和进一步的更新等一直循环下去从而有利于项目生产的执行环节.第三点内容是根据职能或者业务功能来进行分类，主要内容有计划、生产、采购、销售以及质量管理等等的管理工作.第四点内容是根据起亚的层次来进行分类以及第五点是根据企业的资源要素进行分类.其主要内容在这里就不一一赞述.
1.2企业工商管理的特征
作为企业发展中极其重要的一个组成部分，我们有必要了解企业工商管理的基本特征以便对其有更深的理解并有利于后面的讨论.通过对企业更深管理的基本特征的总结,其具体的特点表现在以下几个方面.第一点就聋企业的更深管理是以实现利益最大化为终极目标,所以，对于企业的工商管理的活动中主要以长远的战略管理为主.第二点就是现代企业的工商管理中非常重视营销管理，而营销管理需要企业的各个部门以及各个工作人员之间的相互协调才能实现,最终实现资源的合理分配,达到以最低的成本实现最大的利润.第三个特征是现代企业的工商管理中管非常强调财务管理和会计管理的重要作用，这样才能了解企业的发展动态,实现对企业生产经营活动的监督和管理.第四个特征是要实现现代企业的各个工商管理目标就是要通过全员的努力才能实现，所以强调企业员工的积极性也是一项重要的管理目标.第五个特点就是企业的工商管理活动也是跟时代的发展离不开的，所以,在企业的工商管理活动中需要不断引进各种先进的管理工具来使得各项管理活动更加高效地进行.第六点特点就是要把企业的工商管理活动当做一门独特的艺术来进行精细地经营和管理.第七点特点就是企业工商管理的最终管理目标是要实现企业的文化建设，这样才能实现企业的可持续发展.
2.企业工商管理目前的发展模式
目前我国的企业工商管理的发展模式基本上都是跟我国的传统文化相关的管理方式.我们可以将这种管理方式成为中国式的管理模式.我们都知道,我国是具有几千年传统文化的文化古国，在古代的经典文学作品以及关于治国等的文字当中都有关于如何做好管理等方面的内容的描述.最 重要的是，经过几千年的文化传承，某些管理模式已经深人到了企业家的骨髓.中国式的企业工商管理模式强调的是以中国人的思维方式来看待企业的生产经营管理以及企业人员的管理.虽然这种中国式的管理方法强调的是中国文化的运用，但是也没有忽视现代企业作为世界经济主体的一个部分需要采取的国际化的视野.因为在每个国家的企业的发展过程中，特别是如今这个信息技术不断革新的时代’每个国家针对自己的企业的工商管理模式多少都会带有自己国家的特色，但同时也具有国际化的特点.即这个世界上的关于企业的工商管理模式没有国界的区分，只有具有某个国家的特色的管理模式.
但是，针对我国目前大部分的中小企业来说，在工商管理的发展模式中还是主要采取的具有鲜明的国内文化特色的管理模式.虽然这种文化的传承下的企业工商管理模式具有其特有的优点，但是针对企业的长远发展以及企业国际化的视野来看的话还是具有一定的局限性.因为在目前的21世纪，整个时代背景在发展,经济在发展，因此各个企业也需要不断的发展,所以,企业的工商管理模式也需要发展和革新.从世界上关于企业的工商管理模式的发展中，各种管理的模式的最终目的都是为了实现企业的可持续发展和最后的利润目的.所以，具有我国文化特色的中国式的企业工商管理模式也是时展的产物，我们所要做的就是将各种不同的企业的工商管理模式结合起来，综合考虑其利弊.最后想到怎么将这些发展模式结合起来以实现管理效益的最大化.
3.企业工商管理存在的问题
随着我国的经济水平的不断提高，企业的发展前景也越来越好.虽然我国的企业的工商管理模式也得到了一定程度的发展，但是在涉及具体的工商管理模式还是具有一定的局限性和缺点的.本文在此部分将会着重讨论目前我国的企业工商管理发展模式中存在的具体问题，希望可以从更加精细的方面来了解企业的工商管理模式的发展现状以实现企业在将来更好的发展.根据企业工商管理模式的具体内容来看，我过的企业工商管理中存在的具体问题如下：
3.1企业的管理水平受到生产力水平的限制
目前，我国的大部分企业都还属于中小企业的规模,只有小部分的大型企业的发展水平可以跟世界发达国家的大型企业的发展水平相比.如果企业达到了一定的规模之后才会有能力在自己的工商管理水平中得到提高.因此,我国的发部分企业的工商管理模式的发展受到了企业本身发展水平的影响.国外的大部分企业在其经济发展中受到了政府及其他机构的支持，在企业发展的各方面都具有明显的优势.因此，他们有能力发展其先进的管理方法，这样的话企业的工商管理在企业发展中的作用也能够得以发挥.根据上文的描述，我国企业的发展情况和工商管理模式的发展情况却是另外一种情景.由于企业本身的发展的水平不高，因此对于企业的管理工作难以提供雄厚的资金支持所以最终导致了企业的管理水平的低下并使得企业的资源不能得到合理的利用，最后是由于企业的工商管理模式发展的问题导致企业的利润率的低下.
3.2我国的工商管理活动缺乏创新精神
我们所有人都明白一点：企业无论是在哪方面想要取得长远的发展就必须具备一定的创新精神，在企业的工商管理中也是这样.而我国正好缺少创新精神.大多数的时候，我国企业在管理模式上都是采取的国外的著名企业的管理模式，这样不仅忽视了本企业的真正需求还漠视了本企业的自身发展模式的需要.最后导致的结果就是很难实现企业的完整的管理模式，为了实现企业的可持续发展也必须经常对企业的管理做调整.
3.3管理体系的不健全
对于企业的工商模式需要形成一个比较完整个工商管理体系,这一地那在我国是相对比较缺乏的.企业的管理活动中由于受到资源以及人员等的缺乏也就自然导致了企业的管理体系的不健全.由于管理体系的缺乏，企业在管理模式的发展中以及管理活动的实施以及管理中的监督和检査等过程都将会受到阻碍.由于整个管理体系的不健全’对于全面实现企业的经济效益就会受到很大程度的阻碍.
4.企业工商管理的未来发展方向
根据上文提到的我国企业的工商管理过程中存在的种种缺陷，我们将讨论在企业的未来的工商管理模式中需要做到的哪些方面的改善.具体的我们认为需要做到的改进的方面来自以下的内容.根据我国的当前经济发展状况以及企业的工商管理模式的现状的分析来看，企业的工商管理模式对企业的战略性发展具有重要作用.想要高效开展企业的工商管理工作和提高管理水平的话就要重视企业的工商管理的体制建立和这方面的专业人才的培养.有关于企业的工商管理的体制不健全的缺陷在上文的描述中也有所体现，所以，逐步加强我国企业的工商管理的体制的建立是很有必要的一件事情.对于体制的建立,不仅是企业本身,而且国家的相关部门也需要付出相关的努力才能一步步地实现.如果企业在工商管理体制的建立中缺少国家的支持，那么关于体制建立的很多过程是无法实施的.另外一个方面的内容是在管理体制的建立的过程中必须要有人的参与，因此，在企业和国家建立比较完善的工商管理体制之前还需要吸引一批优秀的人才进人企业或者是国家的相应管理部门开展具体的工作.
另外一点就是要实现企业的工商管理模式的发展就必须加强企业文化的全面建设和企业人力资源管理这两种战略的协同性.要实现这一点的话，企业就要根据市场发展的需要不断地掌握与企业工商管理有关的新知识并结合时展来实现对企业工商管理模式在未来的光明的发展前途.根据上文的描述，要实现企业在各个方面的发展必不可少的就是要有一股创新精神，由于目前的经济市场时时都需要融入新的知识和想法，因此对于企业的工商管理活动也需要注人新鲜的生命.因此，企业要实现工商管理模式在未来的长远发展，就要重点关注生产经营和资金统筹，这样才能增加国际竞争优势,缩小与发达国家管理体系的差距.
目前最好的商业模式范文第2篇
1商业地产项目分类
商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
目前最好的商业模式范文第3篇
被誉为中国房地产“带头大哥”的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。
不久前，媒体爆出万科在北京高调推出的第一个商业地产项目――报价每平方米5-6万不等的万科五号公社商业项目，实际成交价最低才2万多，最高也就3万多，相当于5折贱卖。随后的7月中旬，北京万科负责人就“万科五号公社5折贱卖”做出回应，称项目仅是8.8折整售卖给部分大客户，而非5折贱卖。
今年高调表示将进军商业地产的万科刚刚在京推出首个商业地产项目，即陷入“贱卖局”的纷争，这对商业地产刚刚起步的万科来说，并不是什么好兆头。2009年底，万科总裁郁亮曾高调宣布新战略，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8：2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。
这以后，一场转型商业地产开发的“转型风潮”不期而至。国内实力开发商如富力、合生、绿地、绿城和世茂等开始更多介入商业地产开发领域，而新加坡凯德、美国西蒙、菲律宾SM等更多国际商业地产企业也开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投资。连地产大腕潘石屹都不禁感慨：“或许商业地产的风险为零。”
果真如此吗?随着万科贱卖消息的曝光，今年以来，中国房地产希冀通过商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。从住宅开发到商业地产开发还有多少路要走?曾被华讯商业地产俱乐部首席顾问高东旭评价为“四无”(无完整行业、无政策法规、无标准规范、无发展模式)局面的商业地产业距离成熟还有几环?
万科缘何走麦城?
万科推出的五号公社项目，位于朝阳公园附近，周围有很多教育、科技、文化机构驻扎，与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。万科在五号公社主推了低密度、花园式企业独栋总部办公概念，寻求整栋销售。据记者了解，该项目可销售面积为7800平方米，共分割为46套，层高达5.7米，为目前市面流行的LOFT产品，产权年限为40年。
今年以来，在北京主打花园办公、以低密度为项目卖点的写字楼产品并不少，但基本位于亦庄、丰台等郊区，如万科这般在CBD核心区打造的低密度办公产品几乎没有，足见万科打造高端商业地产品牌的决心。
曾经在住宅市场纵横驰骋的万科，为何会在商业地产领域遭遇滑铁卢?
“这种花园式办公区一般适合企业总部，万科刚刚转型商业地产，仍是按住宅开发模式来做的，没有规划理念，仅仅根据市场需求来开发。”某地产界人士指出。实际上，尽管房地产调控之后，今年商业地产似乎迎来了暖意和复苏，但仅就CBD区域来看，空置率高企、租金水平低位徘徊的局面一时间却难以改变。
据记者了解，CBD区域今年将新推出12块土地，规划建筑面积达到186万平方米。建筑将以写字楼与商业为主，并将于2011年底集中上市。因为放缓的需求及市场大批的新增供应，北京甲级写字楼市场整体空置率正在上升，再加上租金不上涨，造成CBD区域写字楼市场低迷。有关专家认为，在这样的市场条件下，低价贱卖似乎是万科的唯一选择。
“万科的客户定位首先就错了”。该专家指出，按万科的土地楼面价来看，每平方米至少1.4-1.5万元，还不加上其他的费用；从面积来看，每套房子的面积大多在几百平方米，比较适合中小企业，对于这类客户来说，除非自身实力雄厚，或者有大量闲置资金，在当前阶段是不会投资商业物业的。
此外，该专家认为，经济形势骤变，迫使很多住宅地产商“被动转型”商业地产，对于长期开发经营持有的商业物业，他们还没有做好足够的储备，缺乏经验和人才。“商业地产以长久经营为主，而万科过去做的大多是住宅项目，通过短线操作快速收回投资，骤然转型还不适应长期思维。”
转型商业地产之前，和其他住宅开发商一样，万科只需要承担工程建设和销售，在销售中他们一般习惯于将项目进行小型单元分割，盈石资本CEO司徒文聪认为这是典型的住宅开发模式思维，“销售只是商业地产的一部分。”
“以前的住宅地产开发是以贸易形态为主，财务背景、投资程序等无不是中短线操作。住宅地产商的短线思维难以适配商业地产的长期思维。”在司徒文聪看来，作为商业地产开发商，比地产商要的承担一项内容：对运营负责。凡是商业地产者，皆是先有商，而后才产生物业。另外，在人才方面，面对不熟悉的招商、运营、管理环节，刚刚步入商业地产领域者往往会捉襟见肘。同时，商业项目作为持有型物业，回报周期较长，这对于地产商的资金链是一种考验。
“对大多数地产商来说，进军商业地产首先意味着财务思想的转变。”司徒文聪表示，当RELTS、养老基金等国外商业地产融资模式还没有在国内大行其道之前，地产商依然以抵押贷款为主，这种中短期的贷款方式不适合周期为5-8年的商业地产。
“商业地产从建设到成熟一般需要5-8年，前五年基本是投入，它的利润来源也在于物业本身的增值。住宅市场每年的投资回报可以到300％一400％，而商业地产一般仅为8％。商业地产的价值体现在于长期增值，它可以不断吸引国外基金进人，以便进行更大的合作。”
“商业地产的回报率是长期而稳定的。只要你用心做一两个项目，它必定回馈你一个长期、漂亮的回报率。”
“杀猪”还是“养鱼”?
“那些住宅开发商进入商业地产大多是被动进入。”
与众多企业高调宣称主动转型的说法不同，高东旭认为甫进入之初，这些企业受“重在资源运作，投资大、周期长、需长期经营”等商业地产基本特征所限，在选择模式、培育资源、指定发展规划、塑造商业品牌、组建专业化团队等方面均面临一系列的困扰。
尤其是，目前商业地产在我国尚属新兴产业，行业发展还处于初期的培育形成阶段，不仅转型的住宅地产商困难重重，就连那些早期进入的商业地产商也颇感迷茫。
初进商业地产的开发商最多听到的一句话是：你想杀猪还是养鱼?
“杀猪”最典型的当如几年前的SOHO现代城，就是在开发建设完成后，把物业卖掉，“养鱼”的老大是万达，就是自己持有物业，做大房东。
在全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会秘书长朱凌波看来，“杀猪派”和“养鱼派”实际代表了国内主流的商业地产模式：前者是不断缩短产业半径做减法，而后者是不断加长产业半径。“如果说万科一直在做减法，万达就是一个加出来的商业地产帝国。”
一直以来，万科走的是一个纯
正的地产开发商的模式，采用的是很明显的快速销售、快速回笼资金的战略。专门做商业地产开发的SOHO中国也是如此，它曾被称为典型的“杀猪派”。SOHO中国的项目，主要以快速销售为主，它追求的是现金流的快速回笼。到目前为止，SOHO中国还没有什么大规模的持有型物业。一直以来，商业地产的两个核心问题是资金和人才问题，而对这两点，SOHO中国都不存在问题，因此，一直以来快速销售回款一直是其主要战略，北京销售完了，同一套班子再去上海销售，一点问题都没有。
但专家认为，“杀猪派”的SOHO长此以往后期可能会存在招商和经营上的困难。但据记者了解，事实上SOHO中国已经意识到这一点，这两年也在寻找好的机会逐步改变公司全部散售的商业模式，开始持有部分优质物业。
高东旭认为，随着城市开发的概念越来越强，开发商拿到的地越来越大，每一块土地都会有一定数量的商业配套，这使很多只会做住宅开发的地产商准备不足，没有按“重在经营”的理念去管理，“商业地产真正的价值是物业管理，当人气被培养起来后，租金收入远远低于物业收入。”
“搞得好的商业物业，就是一个提款机。”高东旭告诉记者，做得好的商业物业，三年养商期一过，商业经营者就会排队进入，“如果卖掉就无法控制优势客户群。”此外，他认为今年的政策紧缩会使一部分上市的地产公司年报不好看，他们需要寻找新的利润点，“住宅开发只能赚钱，而商业地产是可以树立一个企业的品牌形象的，通过物业经营才可看出企业的实力。”
高东旭谈到，一般来说，转型的企业需要重新培养一套人马，原来的班子肯定不适合商业地产开发模式，“他们一般都是先建房，后招商”，而商业地产却与之相反，“空间建设为功能服务，这是目前商业地产发展的定制化模式”。
他特别提到，目前万达算是国内做得最好的商业地产商之一，“经过多年的艰辛探索，他把商业地产所有该犯的错误都犯了。”也是如此，这几年万达发展越来越好，很多国内品牌都跟着万达的商业地产项目走，比如雅戈尔，万达每在一个地方开业，雅戈尔必然买万达的商业物业。
“万达的品牌做上来了，价值就在于此。”高东旭告诉记者，万达的核心模式是“订单式商业地产”。
在万达集团的支柱产业构成中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业一商业地产的配套产业。同时，由于经营情况良好，万达影院和万千百货在未来长期发展定位上，愈加明确。比如，万达院线正在向产业上游发展；全资兴建的大连金石国际文化产业基地，包括景观区、摄影区、后期制作工厂、服装道具工厂、交易中心和影视会议中心。
毋庸置疑，进入产业过多难免会遇到挫折，足球、变电站、酒厂、电梯厂……万达以前也玩折过数次。万达集团董事长王建林曾对媒体解释过他的产业扩张理论，“现在扩张的产业不是孤零零的，都是围绕商业地产的核心产业伴生的。商业广场是消费、娱乐、交流的一个综合体，想达到这些功能，超市、百货、影院、游乐中心都是必须有的业态。”从万达的发展来看，不排除万达以后也会树立自己的品牌，自己来做。然后把整个万达广场变成自己开发、自己运营、自己经营的项目，把地产和商业各个阶段的利润一网打尽。
由此看来，“养鱼派”模式的优势在于：这些项目开发定位于高端，所以进入正常运营后，财务报表就会比较好看，尤其是在经济周期波动期间，它资产的抗风险能力是比较强的。相应的，由于其项目对城市和地段选择比较挑剔，高端项目对城市和地段的选择会比较挑剔，所以在异地复制上相对要慢一些。”
探索“全产业链模式”
说话间，万达的主业早已跳出商业地产之外，拓展到酒店、商业、文化、零售等各个领域；中粮集团也从食品到商业地产，一句“产业链，好产品”点出了其战略意图；而华润正在努力打通产业链上下游各环节……对于这些地产商大张旗鼓的产业链工程，朱凌波将其看作是“从开发商向商业地产全程营运商转型”。
“日本永旺、三井不动产等成功的商业地产公司所采用的正是这种模式。”朱凌波认为，比起欧美国家强调商业地产的专业分工，这种全产业链的模式更适合中国企业。尤其是对于转型期的房地产企业来说，这种模式就是对终端资源的一种跑马圈地，最终是实现交易成本降低和价值增值的经营。
与万达从地产开发向零售业态延伸的做法不同，粮油大户中粮则是从上游向消费终端扩张，以对上下游资源全面占有。在宁高宁“全产业链”的模式下，中粮无处不在，在悄然渗透中国城市人们日常生活每个角落的同时，它正试图将相关行业的上游和下游全线掌控，以构建“全产业链”粮油食品企业，让中粮的标签彻底占据普通人的餐桌。
2009年11月5日，中粮集团宣布其全国“造城”计划：中粮将在了个有钱拿地的大腕那么简单。
中粮在商业地产方面的战略是：在全国打造“全服务链城市综合体”。所谓的“全服务链的城市综合体”，就是将把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，国内大中城市布局20多个“大悦城”，除了已开业的西单大悦城及沈阳大悦城，北京朝阳大悦城已于5月底入市。今年2月，中粮置业从上海新梅手中以13.5亿收购了新梅太古城项目，并在基础上打造了上海大悦城，预计将于今年下半年正式营业。此外，天津大悦城项目也拟于2011年10月正式入市。
一直以来，中粮的国家队身份，让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创新和颠覆，这些创新与中粮集团的资本一样，都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业领域带来的改变，将不仅仅是多从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。预计将来大悦城的规模将达到中粮集团总资产规模的30％。
高东旭认为，中粮进入商业地产的优势在于它是老的国有商业企业，基础雄厚，资金实力强。目前中粮在商业地产领域最大的动作是打造“大悦城”购物城为核心的大型商业地产项目。据记者了解，投资总规模将超过700亿，总面积约800万平方米。
朱凌波认为，这种“自给自足”的发展产业链模式，很适用于当前的中国市场，因此会是很多转型商业地产企业的选择，而且目前都在有意识地为全产业链发展做准备。“如世茂，现在已经开始推出自己的世茂百货。且世茂地产至少有2个公司已经在香港上市，现在其公司重组的方式也是按照每个板块将来和资本市场对接的方式进行重组。其后期勃发的能力很强，具备了做全产业链的思路和条件。”
中粮全产业链的食品企业和全产业链的商业物业，两者是相辅相成的。比如，对于中粮所控制的食品产业链来说，最大利润的环节在于终端消费，终端消费必然要通过卖场来进行，这样来看，中粮的商业物业就可以卖出中粮自己的食品，将产业链最盈利的环节牢牢掌握在自己手里。
另外，对于很多食品品牌来说，高东旭认为，一旦上市，就可以同时在中粮自己的商业物业中进行品牌推销，这样对品牌会起到很好的推广作用。此外，中粮若将某个产品推销给销售商，那么，销售商又会考虑产品如何展示售卖，是否在卖场销售开店，这样，又为商场招商带来对接。
目前最好的商业模式范文第4篇
首先，我们现在很多企业家都学过战略，人人寻觅差异化，处处遭遇同质化。商业模式可不可以设计？我相信是可以设计的。为什么要设计？因为环境在发生重大变化。第二，目前很多企业都在制定“十二五”规划，显然要考虑到未来三到五年的竞争格局，我把企业称为四个元素，一是商业机会的选择，即什么样的业务是具有投资价值的；二是商业模式，怎么做是最有效率的；三是经营管理；最后是金融策略。
四个圈里面，最关键的还是三个代表。什么企业最有价值？刚才几位获得最佳商业模式奖项的企业，我想有一个共同的因素，代表最广大人民群众的利益；其次是代表先进的生产力，商业模式一定要能提高企业的运营效率，没有效率的企业是发展不起来的；第三是代表先进的文化，企业的文化一定要符合商业模式的需要。主办方把本届峰会的主题定为“回归实业”，我觉得非常好。商业世界本质上是供求关系，金融市场越来越重要，投资越来越多，但是纯投资人的谈判地位会越来越低，在优秀的商业模式面前，纯投资人如果没有其他增值路线，就会没有机会。我觉得商业模式这么多年有这么多探索，是可以设计的。
商业模式的设计，我认为首先是定位。以什么方式向客户提供独特价值？现在地产商都希望做商业物业，但经营规模有多大？你能不能解决高租金问题？租金那么贵怎么办？一种方法是把面积缩小，简单服务。降低等待成本、搜索成本。从金融角度看，投资价值有多大？你想以多快的速度达到什么目标？达到行业领先地位还是前几名地位？选择利益相关者也很重要。根据你的定位、目标以及需要达到目标的速度，你会发现需要什么样的资源和能力，是研发、品牌还是渠道？是知识还是管理？
其次是谁能够高性价比地提供这些资源和能力，我们称之为利益相关者。找到利益相关者，首先要考虑利益相关者的交易结构，在交易结构当中要考虑到责权分配，我们怎么去合理地分配这些利益，然后要注意控制利益相关者的交易风险。因为利益相关者会导致一些机会主义，希望通过合约设计，争取做到激励先进，淘汰落后，惩罚破坏，最后能够把利益对立转化为利益一致。
目前最好的商业模式范文第5篇
关键词:电力工程; 模式管理;管理缺陷问题
中图分类号：F407.61文献标识码： A
1业主自建模式在电力工程项目管理中的应用
电力工程项目建设为业主自建模式,一样在监理制度未监理之前的应用"传统的项目管理模式包括电力业主自建模式,全部都是由业主自己筹建的,直接全面管理工程建设各方面"业主自建模式前期一般都由项目建设机构临时组建,项目建设人员的经验,专业知识等存在很多不足,容易造成工程成本控制的浪费,一般会造成工程工期和成本的双失控"业主自建管理的模式一般只使用在工程前期准备!辅助的工程和临时的工程中应用,我国电力建设工程推行招投标制!监理制度为主"在项目工程施工阶段,电力设计人工作人员都是担任重要的监督位置,主要是为业主与承包间的互动桥梁搭建"一般业主自建传统模式最突出的优点在于不断强调工程项目的实施必须按照设计)招标)建造的方式运作,只要一个阶段完成后另一个阶段才能开始施工"在传统的模式中,主要参与项目的成员包括业主!建筑师!工程师以及承包商"该传统模式的优点:项目管理的通用性强,管理方法成熟;咨询!设计!监理方可自由选择;业主!建筑师!工程师!承包商都很熟悉使用标准的合同文本,有利于减少投资!风险管理!合同管理"该传统模式的缺点:项目工程周期比较长,业主管理费用投人大,前期的成本投人大,工期变更时比较容易引起比较多的索赔,这些都是由于工程项目前期施工!设计!规划环节后才能交给业主项目周期拖长。
2传统项目管理监理模式存在的缺陷问题
我国电力行业除个别电网建设工程试行总承包方式外,一般都是采用传统的监理项目管理模式,即由业主分别与各专业施工承包商!设计承包商签定承包合同,再由业主与监理单位签定委托合同"这样业主!承包商和监理构成项目管理的三方"业主受托监理的主要工作承担项目工程施工阶段的质量!工期进度!费用支出控制以及合同!信息等管理"随着我国建设体制的改革和完善,建立起了工程监理制"当前的项目管理主要实行的是三方管理模式"从工作的内容等来看,目前我国推行的工程监理制度与国外的业主实施的项目管理咨询类似,也有一定的区别"目前我国电力行业监理制度的实施过程中存在的缺陷问题如下几点:
(l)一般项目出现问题,监理单位介人项目管理的阶段比较迟,做不到全过程管理。
(2)目前监理单位着重于项目工程的质量监督管理,造成工程投资和进度管理的忽视,做不到全方面的管理。
(3)目前我国项目工程监理实行过程中,导致监理单位不能切实际履行职责的主要原因,主要是监理单位的待遇低,对监理单位的职责要求高,这样两者的不平等造成。
3分析项目工程管理其他模式
3.1建筑工程管理模式
建筑工程管理模式主要针对传统模式的不足而产生的,这种模式从不成熟到逐步完善的过程"建筑工程管理模式是由业主委托专业的项目管理,一般采用的模式是一边设计!一边施工,应用FastTrack的生产组织方式来进行施工管理,直接指挥施工现场,但一定程度上影响设计,一般该建筑工程管理模式与业主之间的合同通常采用成本加利润的方式计价"该模式主要通过施工管理商来协调设计和施工之间的矛盾,让决策公开化"施工管理前期涉及工程项目,工程项目通过快速路径法,通常可以提前施工!提前竣工"这个模式主要的优点是打破过去那种待设计图纸完成后,才进行招标建设的连续建设生产方式"其特点是将工程项目作为一个完整的项目来对待"从项目的开始阶段就由业主和业主委托的工程项目经理与工程师共同负责组织和管理工程的规划!设计和施工"雇用项目经理,参与到项目中来,负责对设计和施工整个过程的管理"完成一部分分项工程设计后,可以对该部分工程进行招标,发包给承包商,无总承包商,直接由业主按每个单项工程与承包商分别签订承包合向"优点是可以缩短工程从规划!设计!施工到交付业主使用的周期,节约建设投资,减少投资风险,业主能提前获得效益"由于分项招标导致承包费用较高,因而要好提前做好分析比较,研究分项工程的数目,选定最优结合点"建筑工程管理模式有两种实现形式,第一种形式为型建筑工程管理方式:在此种方式下项目经理是业主的咨询人员和,业主和项目经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。
3.2EPc模式限计一建造与交钥匙模式
EPC模式是一种精简的工程项目管理模式,由承包商为业主提供包括项目科研!融资!土地购买!设计!施工直到竣工移交给业主的全套服务"该模式的基本特点是在项目实施过程中保持单一的合同责任"当项目确定后,业主只选定唯一的实体负责项目的设计与施工,对整个项目成本负责由设计一建造承包商,首先选择一家咨询设计公司进行设计,然后采用竞争招标选择分包商或适用本公司的专业人员自行完成工程的设计和施工"优点在项目初期选定项目组成员,连续性好,保持单一的项目责任,能在初期项目施工预先考虑施工因素,减少管理费用,减少由于设计错误!疏忽引起的变更以减少对业主的索赔"缺点:业主无法参与建筑师/工程师的选择;业主代表担任的是一种监督的角色,因此工程设计方案可涉及到施工方的利益影响,由于同一实体负责设计与施工,减弱了工程师与承包商之间的检查和制约作用,降低了业主对最终涉及和细节的控制。
3.3项目管理模式
项目管理模式是指项目业主聘请一家有实力的工程单位或咨询设计单位代表业主负责整个项目的全过程管理"这家单位在项目中被称作项目管理承包商,业主在选用该种模式管理项目时,仅需保留很小部分的基建管理力量对出现关键问题进行决策,大部分的项目管理工作都由项目管理来承担"项目管理作为业主的代表,能辅助业主在项目前期策划!可行性研究!项目定义!计划!融资方案,以及设计!采购!施工!试运行等整个实施过程中有效的控制工程质量!进度和费用,保证项目的成功实施,达到项目寿命期技术和经济指标最优化。
