房地产租赁法律法规
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产租赁法律法规范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产租赁法律法规范文第1篇
基金项目：长江大学青年基金项目（项目编号：2016cqn19）研究成果之一；通讯作者：丁佳俊
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2018年5月5日
一、我国房地产企业融资租赁发展现状
（一）融资渠道有限，融资结构不健全。从进入我国房地产开发行业的资金总量来看，2016年（144，214.05亿元）比2012年（96，536.81亿元）增加了47，677.24亿元，大量资金从各种渠道进入，增长量及增速显著，但仍然以自筹资金和银行贷款为主，渠道较为狭窄，融资力度有限。就融资结构来看，从2012年到2016年的5年里，贷款的两极分化比较严重。2016年上半年，我国对房地产开发企业的贷款进一步紧缩，房地产企业所获得的来自银行贷款的资金同比增长3.2%，企业自筹资金同比负增长0.1%，其中企业自有资金增幅4.6%，非银行贷款萎缩-2.5%，结构有所优化但仍然不健全。（图1）
（二）缺乏稳定，抗风险能力差。传统的房地产企业融资租赁方式中，银行掌握着充足的资金，资金的供给也相对稳定，故而对于资金需求量大、周转期长的房地产业，银行是其首选的资金来源。但也正因如此，房地产企业融资结构不合理、发展缺乏稳定、融资方式单一，一旦信贷行业政策有所调整，房地产企业将面临巨大冲击。
二、基于互联网平台的房地产企业融资租赁SWOT分析
（一）优势
1、融资模式多元化，降低融资成本。互联网平台下的融资租赁资金来源渠道相较于传统模式来说，更加信息化和多元化，融资租赁开始更多地转向社会大众寻求社会闲散资金，实现资金和市场融资渠道的无缝对接，最小化融资成本。对于房地产企业来说，通过融资租赁筹到所需资金，满足自身日益发展壮大的资金需求，也将具有更多的可能性和选择性。
2、减小信贷行业的冲击，维护房地产业稳定。在互联网的发展下，基于互联网平台的融资租赁中，以“互联网金融+融资租赁”的债权转让模式最具有代表性，这种模式可以有效地将互联网金融与企业的融资需求进行匹配，实现更优质的匹配效果。这种模式可以为房地产企业提供金融支持，优化融资结构，维护房地产企业的发展。
（二）劣势
1、相关法律法规尚不完善、监管缺位。互联网平台下的融资租赁模式发展迅速，随之暴露出来的问题就是相应的监管制度的缺乏。一方面在许多方面存在法律法规不完善的情况；另一方面由此可能会导致一些风险及纠纷，如风险防控和对于纠纷处理的问题。
2、融资金额及融资期限有限。对比融资金额，社会大众可接受的投资金额较融资租赁的投资金额较低；对比融资期限，社会大众可接受的投资年限一般在2～5年，但是融资租赁的合同期限普遍超过5年，两者期限长短不同。并且互联网平台下的融资租赁的资金来源以社会公众投资者居多，所利用的大部分是社会上的小额闲散资金，因而在资金供给数量和期限上具有较大的局限性。
（三）机遇
1、时展迅速，金融市场活跃。2016年我国国民总收入达到740，598.7亿元，同比增长6.9%，人均国内生产总值53，935.0元，“互联网+”模式多样化，互联网理财产品也得到了空前发展。“互联网金融+融资租赁”的发展目前以三种模式为主，即债权转让模式、P2L模式以及收益权转让模式。互联网金融作为连接着金融与实体经济的载体，加上融资租赁在融资与融物方面的双重特性，同房地产企业相结合，对房地产企业的生存发展、融资和产业升级都发挥着极其重要的作用。
2、政策给予“互联网+”行动的支持。2015年《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》中所提倡的“互联网+”普惠金融方面，鼓励互联网与银行、证券、保险以及基金的融合创新，以期为大众提供丰富、安全和便捷的金融产品和服务，满足不同层次实体经济的投融资需求。也必然推动大量资金进入互联网融资租赁平台，适应不同规模层次的房地产企业的融资需求。
（四）挑战
1、企业易自我膨胀，忽略未来高风险。我国房地产业积病已久，房地产泡沫巨大，房价居高不下，国家立足大局实施了一系列的紧缩政策，但中国的特殊国情又导致房地产内需极大，当大量的互联网融资租赁资金进入房地产业，企业一派欣欣向荣，易出现过于乐观的观点，而忽略众多存在的风险。
2、资金池难以维系，流动性大。在互联网融资租赁模式下，以P2P网络平台为例，并不是直接将资金划入借款人的账户，而是会先将筹集到的资金放入资金池中，即第三方支付公司，再将资金池中的资金分流到各个项目。但是作为新兴领域，互联网网络平台也会由于专业性不强、环节之间紧密度差漏洞多，风险意识弱以及违规经营等诸多原因，出现侵害投资者利益的情况，比如资金被挪用的情况，一旦资金被挪用，那么资金池就会面临枯竭的危害，这导致融资者所需资金无以为继，出现资金链断裂的风险。
三、互联网平台下房地产企业融资租赁发展战略
（一）增长型战略
1、积极寻求与互联网融资租赁公司的合作。在现有的活跃市场氛围下，社会上的闲散资金数量较大，而投资渠道少，随着“互联网金融+融资租赁”模式的发展，互联网融资租赁公司快速发展，大量互联网融资租赁企业汇集了众多社会闲散资金，房地产企业应顺应时代的发展潮流，积极促成与互联网融资租赁公司的合作，获取融资。
2、充分利用政策优势，促进产业升级。房地产作为集多种经济活动为一体的产业，充分利用政策对互联网平台的支持，有利于带动产业内其他环节的发展，完善自身产业链，提高建设质量，加强管理水平，提升服务水准，共同促进房地产整体的产业升级。
（二）多种经营战略
1、注重人才培养，完善内部决策体系。房地产业作为国民经济的重要增长点，为中国21世纪以来经济的快速增长做出了不可忽略的贡献。但在我国现有的房地产泡沫巨大和房价过高的背景下，大量的融资进入房地产企业，导致风险过高，因此提高管理人才水平，完善企业内部决策体系就显得尤为重要。唯有正确把握发展形势，合理稳健决策，才能降低风险，趋利避害。
2、督促政府加强对创新融资渠道的管控。政府需要明确监管主体、监管对象和监管内容，对互联网平台下的融资租赁企业进行系统梳理，核定对应的监管机构，明确互联网融资企业的业务和业务范围，掌控资金流向，实时监控发展中存在的风险，并且建立良好的数据监管模式，避免出现缺乏监管的乱象，也避免因人为操作出现资金池枯竭的问题。
（三）扭转型战略
1、寻求多种互联网理财产品的合作。在时代快速发展的机遇下，科学技术不断升级，互联网理财产品市场也空前活跃，房地产企业可寻求与多种互联网理财产品的合作，避免将鸡蛋放在同一个篮子里，改善企业债务融资结构，建立多层次的房地产金融体系。
2、督促政府加强互联网融资租赁法律立法工作。互联网融资租赁的业务发展和创新发展迅速，甚至在一定程度上还要快于我国相关法律法规的建立，不利于互联网平台下融资租赁的健康稳定发展。政府应尽快确定互联网网贷平台有关行业的法律建设和定位，加强立法工作，在原有的传统业务法律法规的基础上尽早颁发针对互联网融资租赁问题的法律文件，确保相关产业的健康发展。
（四）防御型战略
1、加强诚信建设。在互联网平台的债权转让模式中，平台事先对融资租赁公司和承租企业的资质以及租赁标的资产进行调查评估，以期为投资者筛选诚信有实力的公司和真实合规的资产进行投资。房地产企业需完善企业内部信用管理制度，加强房地产行业的自律，按时披露真实可信的财务会计报告信息，提高企业在互联网平台的信誉，确保资金池资金顺利流入企业，延长租赁期限。
2、提升管理能力，增加资金利用率。房地产企业普遍负债率偏高，而融资租赁渠道有限、成本较高，企业提高管理能力，增加资金利用率，充分利用已获得的融资融物，有利于成本最小化、利润最大化。
四、结论
互联网平台的发展作为一种新的模式，为众多行业带来了发展机遇，但机遇始终与挑战同在，本文对房地产企业基于互联网平台的融资租赁进行了一系列的分析，在时代的发展潮流里，力求能针对所能把握的机遇进行较为全面的总结和分析，顺应时展潮流，把握机会，迎接挑战。
（作者单位：长江大学管理学院）
主要参考文献
［1］陈晓芳，邓银花.“互联网金融+融资租赁”A2P模式的SWOT分析［J］.财会月刊，2017（2）.
［2］陈杰，陈卓.房地产开发融资新格局、潜在风险与政策应对［J］.基建管理优化，2016，28（4）.
房地产租赁法律法规范文第2篇
关键词：住房租赁 供应 需求 现状 建议
在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。
住房租赁市场需求分析
城市化水平不断提高
东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。
房地产买卖市场有效需求不足
总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。
为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。
住房分配货币化制度
住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。
住房租赁供给市场分析
在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。
近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。
随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。
从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。
在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。
当前住房租赁市场发展存在的问题
目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。
住房租赁市场结构单一
随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租赁住宅的大客户。
但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。
房地产企业经营方式单一
目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。
住房租赁专业化、集约化程度较差
目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。
房产中介素质偏低
目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。
加强住房租赁市场的建设
住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。
改变社会对住房租赁市场的认识
中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。
虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。
进一步完善住房租赁市场相关政策法规
住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。
当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。
加强住房租赁市场的监管力度
住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。
倡导诚信中介
房地产租赁法律法规范文第3篇
1、签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。
2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
甲方（中介公司）： ，中介公司资质证号： 。
联系电话： ，联系地址： 。
经纪人： ，经纪证号： ；
经纪人：，经纪证号： 。
乙方（卖方/出租方）：，身份证号：，
联系电话： ，联系地址： 。
委托人姓名： ，身份证号： ，
联系电话： ，联系地址： 。
根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。
第一条 中介服务内容
甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为 ，自 年月 日至 年月 日。
甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。
乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】 公证。
乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。
乙方【同意】【不同意】授权甲方将房地产的钥匙交予其他中介公司，以供查看之用。
其它
第二条 房地产权属情况
房地产地址： ；建筑时间；房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。
房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】；性质为【房改房】【商品房】【其他 】；房地产证证号：。
乙方房地产为【独家所有】【共有】【其他 】；【有】【没有】抵押；【有】【没有】被查封；【有】【没有】出租。
其它
*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。
第三条 价款、收款方式和法律法规规定的税费
乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请（俗称"放盘"）：
1．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币 元（￥ ）范围内。
2．该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米 元范围内，总金额为人民币元（￥ ）范围内。
3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。
4．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。
其它
*要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。
第四条 甲方权利义务
1．甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。
2．甲方根据合同开展中介活动，为乙方房地产寻找【购买】【租赁】对象，经乙方【同意】【不同意】，甲方该房地产的广告，广告宣传费由【甲方】【乙方】承担。
3．甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。
4．甲方应当根据协议，带【购买】【租赁】方察看该房地产，并将该房地产权属情况如实告知【购买】【租赁】方。
5．促成乙方与【购买】【租赁】方达成【买卖】【租赁】合同。
6．为乙方提供房地产交易过户方面的咨询。
7．甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。
8．非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。
9．其它
第五条 乙方权利义务
1．乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。
2．乙方必须保证所填写的房地产权属情况真实；向甲方提供相应的房地产资料；并保证本人对该房地产拥有完整产权或已取得其他业主的委托有权处置该房地产。
3．甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应当予以配合并提供必要的协助。
4．乙方应当根据合同向甲方支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。
5．甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。
6．其它
第六条 中介服务费、协办手续费给付
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民币（￥）作为中介服务费。
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要
甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【赎契手续】【租赁登记】【其他】手续的，乙方应向甲方支付人民币 （￥）作为协办手续费。
其它
第七条 合同的解除和变更
乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用（该费用不得超过中介服务费）。
第八条 法律责任
1．甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为 。
2．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为 。
3．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。
4．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为 ，但不得再要求乙方支付中介服务费。
5．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。
其它
第九条 免责条款
1、因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；
2、
第十条 纠纷解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第 种方式解决：
1、交广州仲裁委员会仲裁；
2、提交 仲裁委员会仲裁；
3、依法向人民法院起诉；
第十条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。
第十一条 本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
房地产租赁法律法规范文第4篇
关键词：德国；住房租赁；主要经验；启示
中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265(2011)10-0046-04
一、引言
近年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和我国居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式在我国被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。
一方面，从整个住房租赁市场来看，我国缺乏专门的房屋租赁法或相关租赁法规，租赁房屋的详细标准及租赁登记备案等缺乏细则，而且租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等没有统计部门的准确数据，政策制定与居民租房缺乏信息支撑，导致承租人或出租人权益未得到有效保护，租赁市场乱象频生。另一方面，我国缺乏房地产企业涉足的住房租赁供应体系。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售，企业经营租赁住房税负占租金收入的30％左右，在这种税率下，企业基本无盈利可言，因此开发商和机构投资者很难涉足住房租赁的投资和经营。而且房地产企业投资经营住房租赁缺乏长期稳定的融资渠道。与投资出售的住房相比，投资供出租的住房需要长期占用资金，且资金量较大，投资回收期一般要30-40年，因此对企业资金实力和融资能力的要求很高，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资金。在我国目前的金融体制下，房地产开发企业缺乏长期政策性贷款支持，经营租赁房在融资上面临困难。
另外，对于我国提倡的公共租赁房建设发展(包括廉租房)，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和财力，这对政府的资格审查、后续管理等效率均提出了更高的要求，而且全国各地建设标准差异较大，国家层面的针对公租房的法规制度或指导性意见无法统一或规范。廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公共资源并未实现均等化，加之户籍、教育等基本权利与住房长期挂钩的不合理现象，政府难以有效调配资源，“夹心层”的租住房问题愈发突出。
本文尝试借鉴德国住房租赁市场发展的主要经验，结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。
二、租赁住房的双重属性
根据使用者住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时可以在市场上自由买卖住房。对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租赁。
租赁住房有双重属性。一方面，租赁住房是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在一致的，所以，买不起住房的人也较难长期支付市场租金。市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。
另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个途径。突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和必需品。那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁不能完全由市场决定。保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、社会不稳定等问题。
保障性租赁住房由于具有特殊性，其投资与建设自然由政府负责。然而，政府财力是有限的，其作用不能仅仅停留在花钱投资上，而且还需引导民间资本投资建造保障性租赁住房。投资建造只租不售的保障性租赁住房，靠民间资本完全自愿是不可能的，这就需要政府的指导和适度的强制性。也就是说政府可以通过法律法规等行政干预形式，强制要求具有一定开发规模的房地产公司建造一定比例的保障性租赁住房，从而实现政府的社会职能。
三、住房租赁市场发展的德国模式
在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家，60％的民众选择一辈子租房居住。这并不是因为德国房价高，与其国民收入相比，德国是西方发达国家中房价最低的国家之一。租房，作为大部分国民的规模，在德国有着悠久的历史。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国，对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中，这种理念值得国际社会深思与借鉴。
(一)租房供给以房地产企业为主，建设保障性租房享受优惠政策
据德国联邦统计局2008年数据显示，德国出租房源的构成中，93％左右的房子为私房，真正由政府出租的住房仅占出租住房总数1％到2％。由于政府出租的住房数量很少，所以就采取了一些强制措施，保证出租房源。一是法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右，如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。二是部分地方政府规定，房地产企业在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租予低收入者等特殊群体。如科隆市每年新建的住房数量大约为3800套，而其中的1000套必须作为出租房，专门为低收入群体建造。为支持房地产企业建设保障性住房。政府予以优惠条件支持，如长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款、土地优惠、免税等政策优惠。
(二)制定“房租合理价格表”，严格控制住房租赁价格
关于房租价格，德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表，对房客漫天要价，就可能会受到惩罚。如法律规定，房东不得随意涨房租，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10％：3年之内不允许房租涨幅超过20％：如果房东的房租超过“合理价格”的20％，就构成违法，超过50％，就构成犯罪，如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。
(__)规范租赁市场管理，有效保护租房者与房东合法权益
一是加强租房合同管理。德国的租房合同分为有限期和无限期两种。无限期合同保证租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常
须提前3个月通知对方。如果租期超过5年,须提前半年通知对方；租期为8年，须提前9个月通知；租期达到10年或以上，则须提前1年通知。二是明确规定禁止“二房东”现象，有效地防止住房租赁非法投机。三是在保护房东权益方面，法律规定。签署租房合同前，租房人必须向房东出具3项证明：信用等级证明，即此前支付租金的记录；详细的工作情况：财务状况证明。租房合同通常还规定租房人须按人住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做改变须全部恢复。四是在保护租房者权益方面。法律规定如果租房者没钱支付房租，房主不能直接将其赶出去，而需要先上诉到法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入。
(四)提供房租补贴，全力解决低收入者住房问题
房租补贴是目前德国政府对低收入居民住房保障的主要方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。具体而言，就是先要根据低收人家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的25％确定)，然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。如科隆市有100万人口，其中9万人享受房租补贴。领取房租补贴的家庭，住房负担占家庭税后月收入的比例南45％下降到3l％。
四、德国公共租赁住房发展的经验
德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变，但总体原则始终是保障居者有其屋。从实践看，早期德国调动各种社会资源建设福利房，对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用；当前德国政府逐步退出公租房市场，也是适应了形势需要，这并未妨碍低收入者解决住房问题。
(一)保障性住房租赁的发展应由政府主导
在德国，房地产业被视为社会福利机制的重要一环。与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。联邦政府自1949年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于福利房建设或补贴。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，联邦政府直接参与的保障房建设也宣告落幕。然而，德国并未放松对整个租房市场的管理，政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定，在房屋建成后，住房投资人需要首先与政府合作，在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体，期限截止后，投资人才可进行市场运作；政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制，德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下，德国大力发展租房，租金的稳定得到了保证，更重要的是让广大租房者能够获得稳定的住房。
(二)住房租赁供给应多元化
从德国模式看，政府只供应很少一部分保障性住房，大部分是房地产企业供应的。但为确保市场化供应充足，德国政府重点在政策激励上做文章。一方面出台政策强制性要求房地产企业建设出租房，并保证一定比例用于保障性租房；另一方面又赋予房地产企业政策优惠，如低息或无息贷款、土地优惠、免税等。这样既发挥了财政资金四两拨千金的作用，引导大量民间资金进入租房建设，又保证了房地产企业的利益不受大的损失，确保房地产企业供应的积极性。此外，德国住房合作社也是租赁住房供应的主要力量。住房合作社依靠社员人社资金可获取国家等量资金的资助，并可争取银行等量的低息贷款。房屋建成后分配给社员租住，社员按照入社的先后顺序排队租房。目前，德国有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员，统计显示，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9％。
(三)租赁市场快速发展要有法律规范
德国房地产租赁市场快速发展离不开健全的法律体系的支撑。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客与房主的合法权益。从住房租赁的认识上看，德国《民法典》把房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类，对以使用为目的、供普通居民租赁居住的“使用租赁”进行了严格的法律规定；从性质上看，德国《住宅建设法I、II》为租赁住房定下了“公益”、“福利”的基调，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨；从市场上，不仅有鼓励修建租住房屋的法律规定，更加专业的法律则是《租房法》，这项法律严格规定房租涨幅在三年内不得超过20％等。房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可以获得巨大的安全感――在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。
(四)政府补贴是低收人者租房的重要保障
德国人普遍持有一种观点：“即便房屋市场从总体上讲是供需均衡的，但仍有一些家庭无法依托本人的力气取得相应的住房。”对于这一低收人群体，政府主要采用财政补贴的方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有住房支付能力。具体而言，就是先要根据低收入家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的25％确定)，然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。2009年，德国人均月收入为2400-3000欧元。据此。每月收入在2200欧元以下的独身家庭，两个成年人带一个孩子且月收入在4100欧元以下的家庭，都可以请求房钱上涨补助，即上涨局部的90％由政府承当。
五、我国住房租赁市场的发展路径
(一)政府应加大支持力度，全面推动住房租赁市场的发展
十二五规划要求，对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。这要求我国各级政府应加大政策支持力度，通过税收、法律、补贴等各种政策手段，借鉴德国经验，改变我国住房市场的消费方式，努力打造一个住房租赁与住房买卖并重发展的市场。充分发挥宏观调控职能，为住宅租赁市场创造良好的法规政策环境，大力扶持住房租赁业和相关中介机构的发展，运用政策推进住房租赁业务；在增量结构中逐步扩大租赁比重，加大力度向存量市场拓展，改变长期以出售为中心的住房流通格局。
(二)规范住房租赁市场的交易行为，建立诚信、高效的住房租赁市场
梳理目前住房租赁市场的法律法规，使业主和租户的利益得到充分的法律保障。进一步完善房屋租赁合同网上备案，并加强房屋租赁合同的约束力，监管业主有效执行租约，不得随意提高房租、跟风涨价。尽快将租房市场情况纳入统计范围，并及时向社会公布，以利于根据市场变化调整政策，也利于租房人参考租房。对房地产经纪机构和经纪人的行为进行法律和行业自律约束，保障租赁双方通过经纪机构进行租赁交易时利益不受侵犯。
(三)加大租赁房源筹措，保证租赁住房供给
一是进行住房保障制度创新，增加保障型租赁住房供应。政府鼓励房地产企业新建保障型租赁住房，利用政府掌握的经济杠杆，制定有关鼓励保障性租赁房的融资、税收及土地支持政策，引导企业在投资开发新的商品房时合理配比，增加小户型商品住宅的建设，参与投资和经营保障性租赁房。二是创新资金筹措机制。建立以财政预算为主的住房保障专项基金，加大财政投入，将住房公积金增值净收益全部州于廉租住房建设，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。同时，研究探索中长期融资与社会资金筹措的新机制，允许部分住房公积金资金、基金、信托资金、保险资金和房地开发商资金等进入。
房地产租赁法律法规范文第5篇
【关键词】房地产；房屋租赁；管理；发展对策；研究
随着社会经济的快速发展和房地产市场竞争的不断深化，房屋租赁市场上的交易量也在不断的攀升，尤其是租赁房屋用于生产经营的行为屡见不鲜。从当前国内实际情况来看，租赁市场的活跃对促促进我国房地产市场的繁荣具有非常重要的作用。
1、房屋租赁管理中的问题分析
城市化建设进程的加快及其规模的不断扩大，使得城市流动人口的数量急剧增多，房屋租赁市场也因此而有不断的拓宽。随着当前房屋租赁市场的日渐兴起，房屋租赁经济收入急剧增加，房屋出租现象在城市郊区、乡镇等地，也变得更加的普遍化，但同时房屋租赁管理也存在着很多的问题，总结之，主要表现在以下方面：
第一，城市流动人口数量过大，导致房屋租赁市场严重不规范。当前大中型城市流动人口的数量越来越多，对于部分一线城市而言，外来人口将占本城市总人口的三分之一以上。从表面上看，房屋租赁市场迎来了发展契机，但对于房屋租赁管理而言，严重缺乏综合性的管理体系，进而导致房屋租赁市场交易存在着诸多不规范现象。比如，有很多房屋出租人员并未在管理部门办理登记手续就实施房屋出租计划。甚至有些人将自己租来的房屋未经允许又转租给他人，当出现问题时，难以确定直接负责人，问题处理难度也比较大。
第二，当前的房屋租赁市场比较混乱，尤其是定价方面缺乏正确的指导。由于部分房屋未经管理部门登记和办理相关手续，故意躲避了政府部门的管理，因此就会出现房屋出租者随意抬高或降低房价的现象，导致许多房屋难以随行就市，进而使承租者、出租者均难以享受到实惠、公正的利益。
第三，房屋租赁中介机构的素养有待进一步提高。实践中我们可以看到，因房屋租赁市场比较兴盛，甚至到了一种泛滥的程度，导致很多信誉较差，规模较小的中介机构出现在房屋租赁市场之中。他们之间为了活动更多的利益，彼此之间缺乏正常的合作，进而导致信息流通不畅，给出租者和承租者造成了非常大的局限性，租房与求租信息也因此不流通。
2、加强房屋租赁管理的有效策略
基于以上多当前我国房屋租赁管理中存在的问题及成因分析，笔者认为要加强房屋租赁管理、净化租赁市场，应当从以下几个方面着手应对：
（1）建立健全法律法规规范租赁市场
寻求政府对租赁管理工作的重视，要把房屋租赁管理工作的重要性提升到关系怀化的社会治安和城市管理，关系到怀化经济的可持续发展的高度，完善、健全法律法规，制定出刚性的操作性强的执法依据，申请出台《怀化市城市房屋租赁管理办法实施细则》，从而使租赁管理工作能够有政府的支持和法律法规的保障，促使租赁管理的实施更加到位。
（2）建立租赁市场管理长效机制
出租房管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作，牵涉到许多职能部门，随着行政审批制度改革工作的不断深入，原有的出租房管理方法、方式和机制受到冲击。成立流动人口与出租房管理办公室。对出租屋将实行“委托管理”，即房管、税务、公安、人口和计划生育等有关职能部门将其行政职权内有关出租屋管理的日常性工作，委托给流动人口及出租房屋管理部门。要建立实有人口、出租房屋管理服务信息网络，实现各部分工作。流动人口及出租屋管理部门对出租屋实行包括信息采集、登记备案、登记办证、征收税费和提供房屋租赁信息中介服务等一站式受理。与物业公司、街道办事处、社区服务中心一齐合作搭建多功能的服务平台，利用这一社会资源，在无需提高管理成本的基础上，可以进一步提高工作效率，创造良好的社会效益和经济效益。
（3）加强舆论宣传增强法制观念
加强房屋租赁管理的一个最重要的内容就是建立房屋租赁合同登记。对出租房屋行为申报登记备案的相关宣传不多，因而造成但是在目前房屋租赁交易中，出租人与承租人普遍对签订租赁合同比较重视，对办理租赁合同登记备案几乎一无所知的局面。通过广播、报纸、电视、网络等传媒，向社会各界宣传《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》租赁法律法规及房屋租赁知识，使广大市民和流动人口了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理，变被动的接受普查为主动的进行备案登记。积极主动向领导多请示，多汇报，多宣传，提高各级领导对房屋租赁业的认识，向他们展示培育发展房屋租赁市场的美好前景，赢得领导的认可和支持。
（4）培育租赁中介为租赁双方搭桥
要加大行业管理力度，规范中介行为，成熟的市场离不开规范的中介，要真正启动房屋租赁市场，必须要有讲信誉、重服务、能让老百姓信得过的中介从中牵线搭桥。通过良好的社会信誉，公开、透明的操作，让租赁双方真正得到实惠，权益得到保护，置换中心也从规模经营中得利。为确保流动人口与出租房管理这一机制能长期有效运转，各级各部门要加强对这项工作的检查指导，把实有人口和出租房屋管理服务工作纳入年度社会治安综合治理工作目标管理的一项重要内容进行考核，确保这项工作取得实效。
（5）建立健全房屋租赁指导价格体系
房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场经济规律办事，将房屋租赁市场的价格放开，租价随行就市，由租赁双方根据市场情况自行约定。为了指导房屋租赁市场健康发展，需要制定房屋租赁指导租金，定期向社会公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金要以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金。指导租金的公布，既为租赁当事人提供价格参考，又为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补缴地价提供计价基数，避免了个别规避税费而私自约定较低的合同价格。
2、结语：
3、房屋租赁管理是一项非常复杂的工作，它要求赁双方都要严格遵守租赁规范之要求，相关部门还要对此加强监督管理，只有这样才能保证房屋租赁管理的制度化、规范化。
参考文献：
[1]刘喜刚.浅谈房屋租赁管理存在的问题及完善[J].经济技术协作信息，2012（14） .
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[3]谢生华.浅谈加强房屋租赁管理 促进房地产市场全面发展[J].中国经贸，2011（22） .
