房地产经纪法规

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房地产经纪法规范文第1篇

关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。

4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。

参考文献：

1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．

2．芮明杰．中国企业发展的战略选择．复旦大学出版社，2000．

房地产经纪法规范文第2篇

关键词:房地产经纪人;诚信

背景介绍

随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。

1 房地产经纪人诚信缺失表现

1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现

房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。

① 欺诈消费者

欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。

② 设置合同陷阱

在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。

③ 隐瞒真实信息

在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。

④ 对消费者“放鸽子”

这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。

1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现

房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。

① 房地产经纪人无资质

城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。

② 赚取交易差价

在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。

2 房地产经纪人诚信缺失成因分析

2.1 相关法律法规不完善

由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。

2.2 消费者维权意识不强

对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。

另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。

2.3 政府部门监控力度弱

由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:

① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。

② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。

2.4 房地产经纪信息不对称

由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。

3 房地产经纪人诚信建设的主要内容

① 建立房地产经纪人信用信息征集制度

房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。

② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制

建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。

③ 建立房地产经纪人信用评价制度

房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。

④ 建立房地产经纪人信用公示制度

政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。

4 房地产经纪人诚信建设措施

① 加强政府监管力度

一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。

② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库

房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。

③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理

一是要定期对房地产经纪人进行培训和教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。

参考文献:

[1] 杨有志.刘建明的.试论房地产经纪人素质.中南财经政法大学.2007.

[2] 史浩明.中国经纪人立法若干问题研究[J].江苏社会科学.1997(6).

[3] 徐筱非.试论我国经纪人的法律地位和法律调整[J].中国法学.1990 (2).

房地产经纪法规范文第3篇

【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析

一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析

据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。

规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。

（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。

（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。

二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题

（一）法律、法规滞后

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。

（二）不正当竞争普遍存在

一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。

（三）行业监管问题

在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。

（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位

从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。

三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析

（一）行业前景

（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。

（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。

（二）对策分析

（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。

（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。

参考文献：

[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.

房地产经纪法规范文第4篇

关键词：区域经济 规划 房地产影响

2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。

一、区域规划对地方房地产经济的影响

区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。

（一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。

2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。

2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。

（二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进转自省略入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。

（三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。

包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。

二、房地产业对经济发展的作用

房地产业在经济系统中所起的作用，不仅包含自身所承载的基本作用，同时还包括在经济链中带动相关产业、联结生产与生活的作用，促进产业结构调整的作用、影响公共投资和个人消费倾向的作用，以及拉动城市基础设施建设，改善城市生产、生活环境等方面作用。

1、房地产业增加值对GDP的贡献率

房地产业对经济增长起到了巨大的拉动作用，从1997年之后，房地产业对经济增长的贡献率首先呈攀升趋势，03年达到27.7％，随后批发零售业，金融业，商务服务业，信息传输、计算机服务和软件业等几大行业相继进入了更为快速的发展时期，迅速占领了第三产业的大部分空间，而房地产在宏观政策的控制下，快速增长的势头相对放缓，贡献率随之回落，但是05年仍达到了22％以上。所以从近几年来的贡献指标分析，房地产对我区经济增长起到了极为关键的作用。

2、房地产业促进城市经济发展，有利于区域价值的提高

各种房屋建筑是城市经济存在和发展的主要空间条件，也是一个城市形象的展现。房地产业可以为城市提供基础设施、生活设施以及各行各业和居民的用地用房，从而对城市进行综合开发利用，这也是房地产业在旁侧效应方面发挥的重要作用。如北京朝阳区CBD、燕莎、朝外、亚运村等多个经济热点区域都是以率先发展起来的房地产业为基础，而逐渐发展壮大的。随着这些区域的集聚效益不断发挥，将吸引更多的企业和人才，聚集更多的技术和资金，进一步促进经济的发展。

3、对经济可持续发展的影响

经济可持续发展是区域可持续发展的核心内容，区域可持续发展首先是经济发展，只有经济发展才能使人类脱离贫困，并解决资源和环境问题。经济发展可以为环境保护和资源开发提供资金和技术，是社会可持续发展的根本前提。宏观经济是房地产投资的基础，其发展水平和发展趋势直接决定房地产投资的发展方向和投资方式。房地产投资能够促进宏观经济的增长，推进经济和社会的繁荣发展。

同时，不同区域的经济发展定位也在一定程度上决定房地产投资行为，区域经济的性质、功能。特点和发展水平都会对房地产投资方向和投资方式产生影响。当不同区域根据自身特点和发展状况确定发展战略和城市定位时，对于房地产投资结构有不同的要求。商业城市、工业城市和旅游城市需要不同比重的房地产投资构成，在同一城市定位下，发展阶段不同也会产生房地产投资需求比例的不同。只有根据实际情况，确定适当的房地产投资结构，才能与宏观经济发展相协调。

4、对社会可持续发展的影响

社会系统是区域可持续发展系统的主体，其中人是生产与消费的统一体，是整个系统主体的核心因素，也是系统中最为积极活跃的因素。在宏观经济快速发展的同时，房地产投资对社会可持续发展的影响鲜为人知和有所考虑。许多极富文化底蕴和民族特色的城市在现代化建设中忽视了对人文环境的建设，盲目上马一批不中不西的房地产投资项目，并拆毁大量具有历史意义和乡土特色的房地产建筑，城市的民族特色和文化特色逐渐消退，房地产品与周围的社会环境格格不入，城市规划呈现短期性。在物业管理中采用封闭式管理，在注重个人隐私的同时却忽视了开放性，不利于建立正常的邻里关系和情感沟通。房地产品作为人类社会环境的组成部分和人类文明的具体体现，房地产投资应充分尊重和结合社会方面的具体要求，才能实现真正意义上的社会可持续发展。

房地产经纪法规范文第5篇

[关键词] 房地产经纪 保证金 市场监管

美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初，作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度，也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代，在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践，到了90年代末才趋于成熟，同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

1.美国的房地产复原基金制度。房地产经纪保证金最早出现在美国，称为“复原基金”或“恢复资金”，是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由政府主办，大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金，由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成，每个持有牌照者缴纳2千～10万美元，大多数州在2.5万～5万美元的范围。

当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失，除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外，受害人可以牌照持有人或其所属公司，从而获得法律判决。但有时候，由于被告偿还能力不足，导致一些判决不能执行，这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决，以保护社会公众的利益。

2.日本的房地产营业保证金制度。日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”（与美国设置“复原基金”相同）。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章：第一章总则；第二章许可，即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定；第三章房地产交易主任，即房地产经纪人，该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定；第四章营业保证金；第五章业务，规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项；第六章监督；第七章其他细则；第八章罚则。

日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所，办妥信托储备金后，向建设部长或地方市政府首脑报告，才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益，对房地产经纪人进行约束，使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

3.台湾地区的房地产营业保证金制度。标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益，“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金，目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业，企业应依据主管部门规定缴存营业保证金，统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会，基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后，发生房地产经纪企业合并、变更的，其已缴存的保证金不受影响，其权利随之转移，不需要重新缴纳。申请退出的企业，自核准注销营业之日起满一年后，可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后，可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内，向同业公会请求代为赔偿。

二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范，消费者的利益得到保证，这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度，其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义，学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度，为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面：(1)强化政府对房地产经纪服务市场的监管能力，提高政府的公信力。目前，我国还没有房地产经纪保证金，若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意（由于房地产经纪服务过程十分复杂，有时会因考虑不周全的细节而出现过错）导致客户损失，甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件，客户的损失无法获得赔偿，此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策，已有的其他市场监管手段无力应对，公众自然会质疑政府的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段，这时就可以动用保证金，弥补客户全部或部分损失，这样就强化了政府的市场监管能力，提高了政府的公信力。(2)强化房地产经纪行业的信用能力，促进全行业的诚信建设。一方面，设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害，以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”，强化了整个房地产经纪行业的信用能力；另一方面，保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本；保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金，一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时，就会影响到整个行业的利益和形象，必然会遭到行业成员的一致谴责，因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事，这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。(3)强化消费者的维权积极性，提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时，如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”，他们则不会非常强烈地要求赔偿，只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务，这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保，消费者的利益在任何情况下都能得到保护，他们就有积极性到监管部门投诉或到法院违规违法操作的经纪机构和经纪人员，维护自己的正当权益，这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外，媒体往往热心曝光违规违法操作者，帮助消费者维护合法权益，但只有在有保证金作担保的情况下，才能真正为消费者挽回损失，对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。笔者对我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议，供有关部门参考：(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》，在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则；由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成，其缴存义务人为房地产经纪机构（包括分支机构）和房地产经纪人员，其管理者（主办者）为政府行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后，必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书；取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员，必须按管理者规定的数额把“个人保证金” 存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。政府行业主管部门设立经纪保证金管理委员会，负责保证金的具体管理工作，管委会由政府行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点：一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外，与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离，因而具有相对独立性；二是保证金可以购买国债、定期存款（不能购买股票等高风险投资），利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度，因而具有公益性质。保证金的用途是：本金专款用于消费者损害赔偿，即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后，从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外，申请退出的经纪机构或经纪人员，自核准注销营业、执业（或从业）之日起满三个月，且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者，可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。

参考文献:

[1](美)查尔斯・F・弗洛伊德马库斯・T・艾伦:房地产原理[M]．上海人民出版社，2005

[2](美)查尔斯・J・雅各布斯:房地产概论[M]．北京：电子工业出版社，2007