房地产的投资价值

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房地产的投资价值范文第1篇

投资商铺成为热潮分析起来主要有以下几个主要原因：一，中国经济持续稳定的快速发展。经济发展了，老百姓有钱了，从而产生了大量消费，促使了商业繁荣发展。二，老百姓存款增多，商业意识增强，房地产商铺也逐渐作为一种投资项目。三，旧城的大规模改造及城市化进程的加快，导致传统商业区的消失和新商业网点需求增加，从而产生对商业房的大量租赁需求。四，第三产业飞速发展也促使了商铺需求加大。

商铺类型按经营情况分为产权式与经营式；按所属物业类型分为社区商铺，大厦裙楼物业，商业街区、专业商场及购物中心等等。商铺具有投资大，风险高.回报率高等特点，相对住宅来说，是更具有高效稳定性的长期投资。商铺在直接投资时，能产生出新的价值――商业利润。商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，这是商铺的通用性。商铺具有很强的融资功能，是银行欢迎的抵押品。

商铺投资的主要目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益。二是作为黄金保值并升值的手段。商铺与住宅不同，其投资所关注的因素也不同。商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺j丕要考虑上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租或出售哪类商户等等。

投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?所以要充分考虑到各项支出。首先，在商铺的前期购买环节中的支出：1.购买商铺应交的契税，为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76％，这样，贷款利息也会增加投资的成本。3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5％的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。其次，在商铺后期使用过程中的支出：1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴赞，大大高于普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。

尽管投资要考虑的因素很多，但考评商铺投资价值归结为两项指标，一是及时租金回报率，一是增值空间。

一、及时租金回报率

商铺的投资租金回报率是(月租金×12个月)÷商铺总价，国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66％，就值得投资。而商业房地产流行的年回报率8％的模式，实际上只是一种营销操盘方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。

不同等级的商圈、地段，成熟度不同，商铺投资回报率不同。社区人口多、客流量大、商铺集中、地段繁华的地区，相对来说比较成熟，投资风险小些，租金回报率大些。商铺及时租金回报率实际是个动态概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺要有一定的空置期。

二、商铺增值空间

商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时租金回报外，更关注的是其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往超过租金回报。

第一，要考虑所投资的区域。商铺所处的地段直接关系到其保值、增值的能力。要从政府政策发展规划方向来看，对商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。如果选择相对成熟的区域，可以较大程度降低投资风险，容易获得稳步增长的收益，但投资起点高；而新社区的商铺相对低价，今后居民密度会聚然增加，发展势头看好，并有较大的升值潜力，所以以超前意识看好新区也是一种把握方向，但人口少，客流量少也会让升值潜力大打折扣。

第二，开发商的实力、信用、管理经验等都直接关系到商铺的业态形成。实力强的开发商能在硬件建设方面加大投入，优化配套环境，配置优良的物业管理服务，能较好的保证给投资者回报的承诺兑现。尤其产权式商铺投资，是目前较多见的一种低门槛、多诱惑的卖铺方式，投资收益方面，早期的回报率比较明确，投资的风险在于：今后的经营管理状况决定早期的固定回报和以后的不固定收入，而这些取决于第三者――经营者。这种新型的商铺销链，将依赖于开发商，投资方、经营方，消费市场等大多方面，是商业物业经营管理的新产物。

第三，一个铺位能值多少钱，是由它的周围阻金水平所决定的。在购买之前要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须要考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。

房地产的投资价值范文第2篇

衡阳发展产业投资基金的必要性

衡阳综合实力已跻身全省第一方阵，而加快发展产业投资基金，将从各方面进一步提升衡阳的竞争能力，加快实现衡阳“十二五”规划。1.解决企业融资难问题。由于缺乏金融创新，直接影响了地方资金的有效利用，形成了企业资金短缺和民间资本富裕并存、外来资本涌入与民间资金外流并存的不合理现象。2011年末衡阳市各项存款1526.44亿元，各项贷款611.57亿元，存贷差914.87亿元，说明长期以来，银行资金供给充足，但资金的使用效率并不高；另一方面，民间融资规模持续扩大，民间资本利用效率逐渐降低，以“地下”性质的债权债务形式出现的民间融资，非规范性运作，蕴含较大风险。中小企业很难通过证券市场、申请上市、发行债券等方式融资。企业发展还面临着很多困难，特别是融资难、融资贵、融资渠道窄，仍然是影响规中小企业持续健康发展的重要因素[1]。产业投资基金作为一种主要向未上市优势企业和成长型企业进行股权或准股权投资的利益共享、风险共担集合投资制度，可以有效利用外资，聚合地方资金特别是民间资金，拓宽企业融资渠道，定向支持中小企业和成长型企业发展，就衡阳实际而言，设立产业投资基金是解决上述矛盾、加快资本市场建设、促进全市金融业健康发展最为合适的切入点。衡阳“十二五”发展，五年需完成投资6600亿元以上，其中直接融资和内联引资800亿元以上，产业投资基金的发展是解决资金短缺问题的一个有效途径。2.发展战略性产业、优化产业结构，实现企业上市的突破。坚持用先进适用技术、信息技术、先进工艺改造提升传统优势产业，支持企业技术改造，引导产业兼并重组，全面提高产业技术装备水平和产品科技含量，促进传统产业向价值链中高端演进，提高传统产业“两型”化、高端化、品牌化水平。按照“创新驱动、重点突破、市场主导、引领发展”的要求，着力构建技术创新、投融资服务、共性技术服务3大支撑平台，在重点领域、关键技术、骨干企业和新产品中率先突破，促进战略性新兴产业规模扩张和集聚集群发展。“十一五”时期，衡阳市天雁机械、金杯电工、中油金鸿3家企业上市。大力发展金融经济，支持发展产业投资投资，实施中小企业金融支持工程，健全企业上市联动机制和综合服务平台，推进优势企业上市融资。到2015年，全市上市公司总数达到10家左右，基本确立区域性资本运营和资金调度中心地位。而这，都离不开产业投资基金的帮助[2]。3．提升整体竞争力的必然选择。目前，区域经济、城市群加快发展。衡阳作为湘南重镇，本应发挥湘南地区经济发展的领头羊作用。但其本身的经济发展状况，与其作为湖南省第二大城市的地位并不相称。在省内，长株潭经济一体化，其经济综合实力增长很快，成绩有目共睹，无形之中给衡阳的发展带来压力。与毗邻的广东省相比，无论在经济、政治体制，还是经济发展的水平与效率来说，衡阳都相差较远。因而，衡阳务必引入新的经济、金融元素，改革现有观念，从而加快自身发展。而产业投资基金的成立，对加快衡阳的经济、金融体制改革，加强重大项目和基础设施的建设，发挥重要作用。从这些意义上说，设立产业投资基金将不仅有利于衡阳的经济、金融发展，更有助于提升衡阳市在省内、国内的市场经济地位。4.改善民生增强地方财力的有效手段。产业投资基金有利于将闲置资金利用起来，聚沙成塔，提高资本的运营效率。在衡阳，有一部分先富起来的群体，他们的闲置资金渴望有效的投资渠道。而衡阳本土之外，也有资金准备进入，寻找投资机会。如果政府能够建立引导资金将本土和本土之外的资金有效利用，必将增强地方财力，进行地方基础设施建设和产业发展，加强服务民生的能力，达到政府、企业、居民与投资者的多方共赢状态[3]。

衡阳发展产业投资的可行性

1.政策支持。在产业投资基金的发展上，中央政府已经出台了相应的政策法规，省市地方领导也越来越重视。2012年7月，湖南省委书记表示，湖南要学习外国经验，促进科技和金融结合，鼓励风险投资进入科技创新领域，鼓励更多科技型企业上市，进一步深化改革，扩大开放[4]。2.优秀的历史文化。衡阳是湘南文化的辐射中心，是湖湘文化的重要源头和组成部分。其城市精神高亢激扬，但民气和淑，城市文化的总体风格平和淳净，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、开拓创新，因而，对于产业投资基金这样的新鲜事物，必将得到政府与民众的欢迎，从而得到应有的扶持和良好发展。3.管理成熟。产业投资基金作为在国内外发展多年的基金模式，已经有了成功的管理经验与运营模式。其法人治理结构与职业投资人队伍，都对产业投资基金的进一步发展奠定了坚实基础。4.风险可控。基金在产业政策指导和政府支持下，专业管理、规范运作，必能有效规避内部风险和外部风险，实现投资价值最大化[3]。四、结语2012年4月，衡阳高新创业投资基金成立，该基金是衡阳市第一只政府引导的完全市场化的股权投资基金，总规模10亿元。本期是股权投资基金的第一期，共募集资本2.02亿元。衡阳高新创业投资基金力争二至五年之内在本市成功孵化培育出5~10家具备核心竞争力的中小成长型高新技术企业，培育出2~5家行业领先的上市公司[5]。衡阳高新创业投资基金成立了，虽然其如何具体运作，找到一个适合衡阳的发展模式，还面临一些困难，但我们相信，在政府、居民与企业的共同努力下，产业投资基金必将在衡阳开花结果，为衡阳的经济发展做出应有的贡献。

作者：杨会全 单位：湖南工学院

房地产的投资价值范文第3篇

关键词：房地产企业 投资项目 后评价 价值

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-279-02

随着社会经济中房地产企业的大发展，企业的投资项目也越来越多。为了让投资带来更多效益，投资项目后评价显得非常重要。房地产企业管理层应进行理论学习和方法研究，对现有数据资料进行检验，再进行项目后评估，全面总结项目投资管理的经验，改进管理制度，对出现的问题进行不断改进，及时有效地反馈存在问题，这对于未来项目的决策和效益的提高，能起到决定性作用。

一、房地产项目投资后评价的内涵

项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过项目后评价完成对投资活动的检查总结，确定投资预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。

项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪60年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边和多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。

房地产项目后评价是指在房地产项目建设完成并到达一定设计能力后，对房地产项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断房地产项目的实施结果与计划目标的差距，以确定房地产项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对房地产项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。从房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分：

1.房地产项目决策后评价，主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定，项目决策程序是否符合基本建设程序等。

2.规划设计后评价，主要是设计单位选择，规划布局与交通的组织。

3.房地产项目施工后评价，主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

4.房地产项目商业运营后评价，包括：

（1）房地产项目目标后评价。该项评价的任务是评定项目立项时各项预期目标的实现程度，并要对项目原定决策目标的正确性、合理性和实践性进行分析评价。

（2）房地产项目效益后评价。项目的效益后评价即财务评价和经济评价。

（3）房地产项目影响后评价。主要有经济影响后评价、环境影响后评价、社会影响后评价。

（4）房地产项目持续性后评价。项目的持续性是指在项目的资金投入全部完成之后，项目的既定目标是否还能继续，项目是否可以持续地发展下去，项目业主是否可能依靠自己的力量独立继续去实现既定目标，项目是否具有可重复性，即是否可在将来以同样的方式建设同类项目。

（5）房地产项目管理后评价。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础，结合其他相关资料，对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价。

二、房地产企业投资项目后评价的特点

1.房地产项目后评价具有真实性。根据现实发生的真实数据，根据实际情况提供的数据资料进行分析。而投资项目前评价，是预测数据。房地产企业投资项目后评价的数据比较客观。能够真实地反映出投资的情况，有力地对企业项目进行评判。

2.房地产项目后评价具有整体性。房地产投资项目后评价能对整个项目的过程进行完整的分析，不仅可以分析项目的投资过程、经营过程。还要分析投资带来的整个收益，能够对投资实施效果，经济收益，管理状况，进行全面分析。能够准确地掌握整个项目的现状，无限地挖掘项目的潜力，最大程度地创造价值。

3.房地产项目后评价具有探索性。投资探索性分析整个项目运营状况，根据其问题，制定未来的发展方向，对整个投资项目综合进行评价，不断探索项目是否具有持续发展的能力。所以，这就要求评价人员的综合专业素质要高，有效地准确地分析出影响投资效益的因素，为项目指引正确的方向，少走弯路，尽可能地节省项目建设的资源，降低项目的成本，提高项目的建设效率，并且提出有效的、可实施的具体方案。

4.房地产投资项目后评价具有回馈性。项目投资前期评价为投资者提供了重要的决策依据，而项目投资后的评价目的，根据实际情况，可以向有关部门反馈真实信息，好的方面可以继续发扬，不好的方面可以引以为戒，从而及时的找出改进措施，为今后管理、投资计划、制定目标、积累经验起到了重要作用。用来检测项目投资决定是否正确，为以后类似项目建设提供了正确的投资方向。

三、房地产企业投资项目后评价的价值

房地产企业投资项目后评价的价值对于企业来说，不是可有可无的，其重大的价值在于：

1.房地产投资项目后评价能正确评估企业投资的风险和收益。房地产企业在投资项目后进行评价，这样可以有效地了解其中的风险和利益，有助于改善企业投资的策略，提升房地产企业在投资中的收益。运用投资项目后评价的方式评估投资能否达到设计能力、还贷能力，涉及各方面，企业通过投资项目或进行评价，认真分析、研究、然后进行评估。找出达不到预期目标效益的真正因素，通过分析之后，根据其原因进行项目决策、实施管理，根据分析，提出合理的改善措施。进行项目评估之后，将信息决策反馈到管理部和投资决策部，有利于改进企业投资项目。

2.房地产投资项目后评价是确保投资项目成功的客观需求。对房地产企业投资项目进行综合分析、评价能够客观、全面进行衡量，有利于提高各个部门的监管能力、责任感从而建立健全绩效考核制度，确保投资项目成功。

3.房地产投资项目后评价有利于提升投资项目管理水平。对企业投资项目的评价，有利于投资决策，从而提高投资收益。有利于加强项目管理，企业投资项目的管理比较繁琐，项目中会存在着很多方面的问题，需要加大管理要求，健全管理体制。企业投资项目后，要对实际使用的材料、数据以及检验管理中会出现的问题进行综合分析评价，形成科学合理的评估结果，通过企业对投资项目的评价，有利于新项目的投资、运转，提升项目管理水平。

4.房地产投资项目后评价可以有效地促进项目的运营。项目后评价主要是在企业的运营阶段进行，所以，可以有效的研究出投资初期和生产过程中的差距和不同。对预测和实际情况进行分析，找出其中的因素。加大管理力度，从而保证项目的正常运营，以提高项目的效益。

四、房地产企业投资项目后评价方法

房地产投资项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论，投资项目后评价亦应遵循工程相关的方法与原则。

1.房地产投资项目后评价的综合评价方法是逻辑框架法。逻辑框架法（LFA）是由美国国际开发署（USAID）在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。目前有三分之二的国际组织把它作为援助项目的计划、管理和评价方法。这种方法从确定待解决的核心问题入手，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下逐层推演找出其引起的原因，得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段---目标关系，得到所谓的目标树。目标树得到之后，进一步的工作要通过“规划矩阵”来完成，规划矩阵是一个4×4矩阵，矩阵自下而上的四行分别代表项目的投入、产出、目的和目标的四个层次；自左而右4列则分别为各层次目标文字叙述、定量化指标、指标的验证方法和实现该目标的必要外部条件。目标树对应于规划矩阵的第一列，进一步分析填满其他列后，可以使分析者对项目的全貌有一个非常清晰的认识。简单地说，逻辑框架法是通过投入、产出、直接目的、宏观影响四个层面对项目进行分析和总结的综合评价方法。

2.房地产投资项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。

（1）前后对比法是项目实施前后相关指标对比，用以直接估量项目实施的相对成效。

（2）有无对比法是指在项目周期内“有项目”（实施项目）相关指标的实际值与“无项目”（不实施项目）的相关指标的预测值对比，用以度量项目真实的效益、作用及影响。

（3）房地产投资项目.横向对比，是指同一行业内类似项目相关指标的对比，用以评价房地产企业的绩效或竞争力。

（4）项目后评价调查，是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调在事前策划。

总之，企业投资项目后评价对改善管理制度，提高投资者效益起到了重要性作用，能够有效地监测到项目实际的收益。并对评价后出现的问题及时地采取弥补措施，调整发展方向的项目损失，保障企业获得最大效益。

参考文献：

[1] 肇恒铎.企业投资项目后评价管理的思考[J].化工管理，2011（4）

[2] 高喜珍，韩洁.公共工程项目后评价内容及指标体系构建[J].财会通讯（理财版），2008（01）

房地产的投资价值范文第4篇

关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

参考文献

[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[J].财务会计2009（6）总第327期.

[2] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究2009(5).

[3] 王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[J].咸阳师范学院学报.2009(24).

[4] 肖春芬，荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[J].

[5] 王兆金，秦江萍，冯纯纯. 浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[J]. 北方经济.2009(1).

房地产的投资价值范文第5篇

关键词:计量;公允价值;会计计量

中图分类号:F230 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0148-02

我国财政部在2006年2月的新《企业会计准则》中,将公允价值计量属性定义为:“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额的计量。”作为一种新的计量,公允价值计量为知识经济时代大量涌现的无形资产、衍生金融工具提供了更加合理、更加有用的会计计量模式,公允价值计量已成为国际会计准则乃至国家会计准则的重要选择。公允价值由于其高度的相关性,越来越受到投资者和债权人的重视。在国际会计上公允价值的运用势不可当,这在一定程度上代表了国际会计的发展方向。因此,公允价值的运用程度和范围也就成了衡量一个国家会计国际化的重要标志。

我国企业会计准则对计量属性的选择经历了一个比较曲折的转变过程。2001年以前的会计准则在债务重组、非货币易、投资、收入等准则中不同程度地使用了公允价值的概念。但在2001年,会计准则进行了一次大的修订,而这次修订的主要内容也是针对公允价值的,其中对债务重组、非货币易、投资准则进行的修订,主要是减少了公允价值的使用。2006年2月,我国财政部新的企业会计准则中则又一次广泛涉及了公允价值计量,较多地提出了公允价值计量的要求,比如在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交易等方面都有具体的应用。

一、公允价值计量在投资性房地产中的具体应用

《企业会计准则第3号――投资性房地产》提出,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格以及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,此种情况下可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

二、公允价值计量对投资性房地产的影响

《企业会计准则第3号――投资性房地产》对投资性房地产引用了公允价值计量模式,认为投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值计量。公允价值模式比较符合投资性房地产的特性,能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。这意味着采用公允价值计量,不但可以因为物业重估增值而增加企业当期利润,而且还因为投资性房地产不需计提折旧或进行摊销而减少主营业务成本。而商业零售类的上市公司,大多数持有投资性物业,其主要收入来源是商铺的出租,而现在如果选择公允价值计量模式对商业物业进行核算,对其损益将有重大影响。投资性房地产采用公允价值计量能体现其真实价值与未来盈利,从而使报表信息参考价值提升。

(一)公允价值计量应用的优点

公允价值的运用,使企业资产价值更接近真实值,我国会计准则对投资性房地产一直采用“成本入账+折旧”的会计核算方法,近几年来在房地产资产大幅增值的背景下,大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。采用公允价值计量对持有投资性物业的上市公司的利好最主要体现在使公司的隐性资产显性化,使其资产更接近真实值,将使投资性物业比重较大的上市公司净资产账面值得到较大提升。公允价值计量对以投资为目的持有的房地产计价,与国际准则基本接轨,更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。此外,公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也利于公司融资、并购和规模扩张,借助资本市场的力量获得发展。另外,与国际会计准则相比,我国新会计准则体系还充分考虑了我国的国情,对公允价值的运用进行了审慎的改进,如投资性房地产中就明确规定,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息,能对公允价值做出合理的估计,才可以运用公允价值计量属性。

(二)对上市公司产生的影响

执行新准则后,满足一定条件按公允价值计价时,不计提折旧或进行摊销,使费用减少、利润增加;此外,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,在房地产升值的情况下,也将使利润增加。投资性房地产重估增值部分虽然直接计入公司当期损益,但实质上这部分利润并未真正实现,如果对增值部分征收所得税,则意味着大多数企业将因为重估增值而增加现金流出,对公司来说未必是有益的。在成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但可起到抵税的效果,减少企业现金流的支出,从而将价值保留在公司内,有利于股东利润;然而,由于公允价值计量模式不需要对投资性房地产计提折旧或摊销,也就失去了抵税的效果,实质上对股东利益不利。

投资性房地产引入公允价值计价将对有条件适用此方法的公司业绩产生较大影响。由于过去投资性房地产以历史成本计价,多数账面价值大大低于其公允价值,采用公允价值模式后,因我国目前房地产持续活跃,房地产价格普遍上升,公允价值将普遍高于账面价值,因此公司账面利润将大幅上升,资产、所有者权益也将较大幅度增加。但是,因采用公允价值计价引起利润上升,将可能增加企业所得税。因此,对部分房地产公司来说,如果不能避税,他们有可能仍然选用历史成本计价模式。我们可以看到,公允价值计量模式是把双刃剑,由于房地产市场的风险较大,在地产价格下跌时,有关公司的业绩也会大幅下降。

任何一种计量属性,都是对资产或负债价值的一种度量,而且均以交易价格或市场价格为基础。不同之处在于:成本是基于实际的交易价格确定的,而其他计量属性则是基于假设的交易及能够达成的交易价格确定的,不同的计量属性对资产或负债价值的反映的准确度不同。在多变的企业经营环境中,公允价值计量能够更好地履行资产计价和收益决定的功能,比较真实地反映企业的财务状况和经营成果。公允价值作为一项计量技术,既可以用来提高会计信息质量,也可以用来扭曲会计信息质量,而这取决于企业管理层的道德素质和社会诚信水平。公允价值计量的实践,有助于提供同企业业绩及未来发展状况更相关从而对财务报告使用者更有用的信息。

Analysis of the use and affect of the fair value in the investment real estate

HAN Mei-chun

(Qingdao Haier international trade co.,ltd.,Qingdao 266101,China)