房地产价格策略分析

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产价格策略分析范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产价格策略分析范文第1篇

【关键词】房地产价格 银行信贷 多变量协整 VAR模型

一、引言

随着我国城镇化的建设和扩展，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，房地产价格关系到老百姓的生活安居，也关系到地方城市发展的潜力，更关系到国家各项宏观调控政策。近年来，各地加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点，商品房价格持续高升。而针对房地产局部过热迹象，中央以及地方政府出台多项经济货币政策来稳定房地产市场，包括调整银行贷款利率、提高房地产抵押贷款首付比例、限制购房套数、征收房产税等，但是中国的房地产价格总体上处于一直持续快速上涨的水平。从世界范围内看，特别是2007年美国次债危机之后，房地产市场的泡沫形成、伴随着资产价格的破灭，加剧了经济的不稳定性。因此，对房地产价格与银行信贷的影响理论分析和实证检验具有重要的意义。

二、文献综述

房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。利率通过房地产市场的传导，影响房地产的价格。从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对居民和企业的信贷需求产生影响。房地产的开发建设工程量大，前期要投入大量资金，才有可能进行资本的增值以及获得投资收益。而在房地产流通以及消费环节，商品住房价值高，大部分消费者选择负债消费，即向银行等金融机构贷款购买住房。房地产市场自身的这些特点决定了其发展需要金融市场的支持，即无论房地产市场的需求者还是供给者，都离不开银行的信贷支持。金融市场对房地产市场提供房屋抵押贷款的同时，金融资本就会获得保值增值的机会。

Davis、Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。Chen、Wang（2006）使用台湾1991～2001年之间的台湾交易数据，研究表明可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。李健飞、史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果显示，在长期均衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系；在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接Granger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。

本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文实证研究最新的时间序列区域样本，利用并且在计量模型中加入城乡居民储蓄存款年底余额、贷款利率变量，从而使检验结论更有针对性。

三、VAR实证模型的建立

（一）数据来源与变量定义

本文利用2000年至2011年的江苏省商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额与银行贷款利率的年度数据，来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。其中，银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，银行贷款利率用5年期以上的银行贷款利率表示。将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，避免数据的剧烈波动以消除异方差的影响。将商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额、银行贷款利率分别用变量HP、L、SD和LI表示，而将前三个变量相应的对数值分别用LHP、LL、LSD表示。所有原始数据均来自各期的《中经网统计数据库》、《江苏省统计年鉴》和《中国人民银行统计年鉴》。

（二）单位根检验

为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量时间序列的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。对LHP、LL、LSD、LI等变量单位根的检验结果见表1。

注：（ctn）分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。滞后项阶数的选取是根据AIC原则，所选择的滞后阶数是使AIC统计量为最小。以上所有数据分析是根据Eviews6.0软件进行。 由以上的单位根检验结果可以看出，原时间序列变量ADF统计量的绝对值均高于5%临界值，序列在5%的显著性水平上均接受零假设H0=0，因此，原时间序列都是不平稳的。4个变量在经过一阶差分后，所有变量的ADF统计量都在5%的水平上显著，这说明这四个一阶差分序列在5%的显著性水平是平稳的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一阶单整序列，即I（1），满足协整检验前提。

（三）协整关系检验

本文运用多变量协整关系的检验—扩展的E-G检验来对多变量系统进行检验。用变量LL对LHP、LSD、LI进行普通最小二乘回归。并对该模型估计残差序列E做单位根检验，ADF检验结果见表2。

由于检验统计量为-4.287794，小于显著性水平0.01时的临界值-2.816740，可认为估计残差序列E为平稳序列，进而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有协整关系。该协整关系可以表示为：

LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI

（0.277） （0.489） （0.037）

以上四变量之间的协整关系式表明了银行贷款、房地产价格、城乡居民储蓄存款年底余额和贷款利率之间的长期均衡关系，括号内的数字为协整方程系数的标准差。可见，各系数的t统计量十分显著。其中，银行贷款对房地产价格的长期均衡弹性为0.151，即长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%，银行贷款对城乡居民储蓄存款年底余额的长期均衡弹性最大，对利率的长期均衡弹性不是很明显。可见，房地产价格在长期内对银行贷款的正面作用有一定的影响。

（四）长期因果关系检验

向量自回归（VAR）模型常用于多变量时间序列系统的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响。本文选取自回归滞后阶数分别为1和2，对各变量的因果关系检验结果见表3。

表3 各变量之间的长期因果关系检验结果

从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上，在江苏省内，存在从银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额到房地产价格的Granger单向因果关系，可以解释为银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额是房地产价格的变化的原因；在5%的显著性水平上，房地产价格的变化不是银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额变动的原因。在10%的显著性水平上，银行贷款利率不是房地产价格的Granger原因，房地产价格是银行利率的Granger单向因果关系，在滞后2期的基础上。因此可以判断，在长期均衡水平上，房地产价格与银行贷款之间存在单向因果关系，而城乡居民储蓄存款年底余额的提高会推动房地产价格。

四、结论和政策建议

从以上的实证检验可以得出关于我国房地产价格波动影响银行信贷增长的主要结论有：房地产价格与银行信贷之间具有长期均衡稳定关系。房地产价格在长期内对银行贷款有一定的正向影响，从长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%。而银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额构成房地产价格的Granger单向因果关系。在此基础上，我们提出如下政策建议：

一方面，合理控制房地产消费的信贷规模，加强信贷审核，提高信贷质量，尤其要严格控制对房地产投机的信贷，引导房地产投资合理化发展。作为抵押品的房地产通过价格的波动影响信贷市场。信贷的扩张反过来又增加房价。为了防止房地产市场泡沫和尽量减少房地产价格下跌对银行业绩的不利影响，银行需要更严格的贷款管理。更确切地说，作为银行要强制执行风险管理策略，控制投资组合限定在房价方面的直接或间接的风险暴露。银行对房地产开发商和个人住房贷款的信用评估，以及充足的资本储备是必要的，有助于积极防范信贷风险。

另一方面，政府当局制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况，实行对购房者差别化的信贷政策，积极引导居民的房地产消费需求，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。同时调整房地产供给结构，加大经济适用房、廉租房等保障房的建设，抑制房地产价格过快上涨，使之回归到合理水平。加强对房地产市场和金融市场的有效监管，有助于促进经济的稳定和满足居民自住和改善性需求。

参考文献

[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking & Finance，（29）：461-481.

[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS Working Papers，No 150，2004.

[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans - Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].

[4]武康平，皮舜，鲁桂华.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）：24-32.

[5]李健飞，史晨昱，我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（4）：26-32.

[6]张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].金融研究，2006（2）：1-11.

房地产价格策略分析范文第2篇

1、房地项目开发阶段及重要性

房地产项目的开发包括土地获取、定位决策、产品设计、项目报建、施工建设、推广下手、物业管理等阶段。房地产基金由于其灵活性，受金融监管机构监管较少，只要投资具有市场价值，可以在这个过程中任何一个阶段进入项目。

对于一个房地产项目来说，其成功与否，70%依赖于市场环境，包括土地市场和销售市场，这主要取决于土地的获取和定位决策。产品设计、建设开发、销售推广的重要程度各占10%。

对于房地产基金来说，产品设计、建设开发、销售推广等是其弱项。房地产基金的主要优势在于资金的快速筹集能力，以资金优势快速切入市场，以对市场环境的把握实现盈利。在房地产市场上，土地价格和商品房价格的两难冲突，为房地产基金提供了重要的契机，使得房地产基金能够很好的把控房地产项目开发的土地获取和定位决策。

2、我国房地产市场的特性

从我国历年来房地产销售情况来看，房地产的价格总体上是上升的，但又存在着明显的周期性。1988至2011历年商品房的平均价格总体上是上升的。但是，房地产价格的增速则存在着明显的周期性

房地产具有投资品的属性，其价格也取决于未来的预期。当房地产价格增速高时，市场会普遍预期房地产价格会更高的向上走，这时，土地的价格也会较高。即出现如2008年、2009年的地王频出现象，“面粉贵于面包”。但房地产价格过高时，政府必然会出手调控，平抑价格。房地产市场会由热转冷，导致2010年、2011年房地产价格增速放缓。2011年在售的项目，其土地多数是2009年购入的，土地成本较高，而商品房市场价格却相对偏低，形成了土地价格和商品房价格的两难冲突。

在土地价格和商品房价格两难冲突发生时，一方面，开发商由于销售滞缓，资金回流较慢，无法拿出充裕资金在土地市场购地，土地市场冷清；另一方面，由于商品房价格增速放缓，市场对商品房价格的预期也不再看好，导致土地价格下降。即出现2011年全国多次土地流拍现象。

在商品房价格增速放缓的情况下，一方面政府会放松调控，另一方面，市场会适应政府曾经出台的调控政策，政策效果释放殆尽，导致房地产市场热度回升。价格再次上扬，如2012年下半年至2013年初，房价的上涨。而在2012年下半年至2013年初上市的项目，多数是在2011年市场低点购入土地，因此，土地价格低而商品房市场价格高，从而获取较多利润。

3、房地产基金股权投资的优势

对于开发商来说，应对房地市场的波动，最好的发展策略是预测市场行情，踩在房地产市场的周期上，跟准市场节奏，市场低点拿地，市场高点销售。但是市场往往难以预测，尤其是中国房地产市场受政府政策调控影响非常大，更增加了预测的难度。即便像绿城这种全国领先的开发商，也因市场行情判断失误，而陷入破产危机。

土地价格和商品房价格的两难冲突，源于房地产市场的周期性波动，但却为房地产基金提供了重大的发展机遇。开发商对土地价格较低的时点难以准确预测，而当土地价格低的时点来临时，因为房地产市场销售缓慢，又难以拿出资金来购地。房地产基金却可以在这时快速募集资金，进入土地市场，从而获取土地溢价的超额收益。

房地产基金针对土地价格与房地产价格相冲突的特点，可以采取如下措施进行投资并实现退出：

1）低价拿地入市，通过项目开发、运作等，实现市场的清盘退出。所需要的资源是资金的快速募集能力以及对项目开发、运作的能力。采用该种策略的主要是房地产集团旗下的房地产基金。如金地集团旗下的稳盛投资，在土地市场价格低点是募集资金进入市场，然后通过金地集团自身优秀的房地产项目运用能力，在房地产价格较高时实现清盘退出。

2）采取低买高卖的策略，在市场低点入市购入标的资产，在市场高点抛出。所需的资源是资金的快速募集能力以及对市场趋势的判断。采取该种策略的多为外资的房地产基金，如摩根斯坦利中国区的房地产业务部，通过购买公寓、待升值后出售的方式获取收益。

房地产价格策略分析范文第3篇

关键词　房地产　价格虚高　危害　成因　解决　策略

房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有长远的影响。房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构性通货膨胀。因此，采取有效措施，解决房地产价格虚高的问题，有利于宏观经济的平稳发展。

1　房地产市场价格虚高的危害性

房地产业的非理性发展所产生的社会矛盾日益突出。过热的房地产市场，以及过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身健康发展，同时也对扩大内需、增加消费、推进城市化进程等都将产生不利的影响。

1.1过多资源投入房地产将阻碍经济的协调发展

房地产开发是拉动我国固定资产投资增长的主要因素。近年来，我国房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也是稳步上升。

过多的资源投入房地产业，容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而占用了大量耕地，也带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大规模闲置产能，对经济发展将产生严重的危害。

1.2透支社会财富，抑制社会有效需求

消费需求不仅是经济增长的三大动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房价使得普通市民需要10至20年，甚至更长的时间才能偿付一套住房的按揭贷款，也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的居民消费能力。此外，对于国民生活水平的提高也形成了障碍。

1.3影响整个社会的风险承受能力

过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式来满足自己的住房需求，购房者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收人水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收人达不到预期水平，就会出现相互拖欠、甚至不能偿付的现象。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批”负资产者”。信用渠道的中断或阻滞，将会严重威胁国家金融安全和社会稳定。

2　导致房地产价格虚高的成因分析

2.1过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业价格虚高的形成。

2.2消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

2.3银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使房地产价格虚高的可能性进一步增加。

2.4不合时宜的土地政策进一步推升了虚高的房价

2002年开始实行的土地招拍挂制度，无意中起到了推高房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这一过程中，又创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。

3　稳定我国房地产价格的具体策略

由于我国房地产价格的虚高可能会直接影响到经济发展是显而易见的。因此，应结合我国的实际情况，通过采取能对房地产需求与供应产生影响的策略，有效减少房地产需求，增加房地产供给量，稳定房地产价格。目前看来，稳定房地产价格应采取下面的策略：

3.1促进保障房建设计划的落实，并且保证分配的公平

具有保障性质的房屋是解决民众住房问题的重要途径。政府应该完善住房的保障机制，并制定相应的鼓励政策，尤其是对地方政府的优惠政策一他们才是保障房建设计划落实的真正关键所在，保证保障房构建计划的实施，服务于低收入人群。同时，这类房源要保证分配公平，不能出现寻租现象，避免成为某些人以权牟利的方式。

3.2尽快建立土地要素市场

通过土地的上市来发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉；另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。因此，应尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。

3.3在税收环节进行调控税收

调控政策，是指对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价具体可进行如下操作：对只拥有一套房产的家庭，应免征或象征性征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，应视为该房地产投资行为，按递增房产套数，较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化，如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果，这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求，反而会使购房者的成本进一步上升，进而起到推高房价的作用。

有鉴于此，对房地产保有环节实行课税，这实际上对房地产投资者施加了一个”税收成本”，当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时，房地产投资者就会放弃投资，出售所投资的房产，这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降，也会使房地产供给增加，从而使房地产价格下降。

3.4彻底改变对住房的定位

不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力，而应该把住房政策明确定位于为民服务。这样会使民众在接近建筑成本、相关公共设施、合理税收的基础上得到住房，将大大刺激对住房的需求。建房用的钢筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将彻底解决中国内需不振，太过于倚靠投资拉动经济发展的问题。

结语

房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。如何在高速发展的过程中，有效解决房价虚高的问题值得深入的探讨。

参考文献：

房地产价格策略分析范文第4篇

关键词：流动性过剩 银行信贷 房地产价格 泡沫化

基本假设和理论模型选择

蛛网模型是基于均衡的经典动态供求关系模型。它是指某些商品的价格与产量变动相互影响，引起规律性的循环变动的理论。它引入时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用进行考察。1930年由美国的舒尔茨、荷兰的J.丁伯根和意大利的里奇各自独立提出。由于价格和产量的连续变动用图形表示犹如蛛网，1934年英国的卡尔多将这种理论命名为蛛网理论。蛛网模型理论界主要用于分析诸如农产品等生产周期较长的商品产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果。本文认为，房地产市场上的供给与价格变动关系及银行信贷与蛛网模型理论分析的对象具有一定的相似性。

房地产市场特性决定了住房市场是非均衡的市场。从房地产供给角度来看，供给曲线的变化来自于商业银行的贷款业务，开发商向银行寻求贷款时，银行一般会要求以房地产作为抵押。房地产价格越高，其资产价值也越大，银行的资产负债表中资产项目越大，这样银行就有更大的动机进行放贷。因此，房地产的价格与银行信贷的供给成正相关，反映出来的就是一条向右上方倾斜的直线。从房地产需求角度来看，房地产信贷需求反映出来的就是房地产价格的减函数，也就是说随着房地产价格的上升，信贷需求量趋于下降（葛扬、陈孝强，2007）。

根据蛛网模型理论的相关假设，结合房地产市场本身特性，房地产信贷市场蛛网模型是基于以下三个基本假设：

第一，信贷市场的供给对房价的反应存在时滞，并且当期供给量会受到上一期的影响。银行出于风险控制的考虑，它会根据上一期的信贷状况进行评估，综合考虑各种因素（其中包括抵押品价值）来确定当期的信贷政策，控制当期的信贷规模。

第二，信贷市场的需求变动不存在时滞，房地产同时具有投资品和消费品的价值，其需求弹性比较大，房地产较大的需求弹性很容易影响到房地产信贷市场。房地产信贷的需求弹性比较大，房地产价格较小的变动会引起信贷规模的快速扩张。由于房地产价格显著高于普通消费品，价格偏高会压制一部分需求，一旦价格波动，市场中将产生明显反应，相应的房地产信贷市场也会发生变化。

第三，对于信贷市场而言，市场始终保持在出清状态。信贷资金从银行资金池流出，资金如果不投入房地产市场，也可以投入到其他领域，即资金使用具有完全的可替代性。

蛛网理论模型有“稳定型、收敛性和发散型”三种形态，就房地产泡沫这个问题而言，稳定型和收敛型模型的理论应用分析意义不大，房地产市场泡沫主要集中应用研究发散型的蛛网模型。

流动性过剩下房地产价格泡沫和银行信贷之间的互动机理

流动性过剩实际上就是货币的供给量的增加速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。近几年，由于国际国内等因素的作用下，我国流动性相对过剩比率不断提高。国际因素是国际顺差和人民币升值的预期引发流动性过剩；国内因素是消化流动性过剩主要有两个途径：通货膨胀；资产价格的上涨。由于国内劳动力成本的人为压制，导致生活消费品人力成本的有效控制，这样国内的CPI指数一直保持在低位徘徊。因此，在流动性过剩的条件下，过剩的资金很容易流入到收益率较高的房地产市场，由于投资渠道不畅，房地产也不断依赖银行信贷发展，在货币资本驱动的房地产市场上，房地产价格泡沫随之升高。

如图1所示，在这个模型中，房地产信贷市场的需求弹性小于供给弹性，价格变化对信贷供给的影响程度大于信贷需求的影响程度。纵轴P代表房地产价格，横轴L代表用于房地产上的银行信贷，S代表信贷供给，D代表信贷需求。S与D相交于O点，代表信贷供给与信贷需求处于均衡状态。直线S与纵轴P的交点P0，其经济含义是，当房地产价格降低到一定程度时，房地产信贷将降为0。从开发商的角度来看，房地产价格过低时，失去了开发价值，其自有资金将流入其他行业，不再向银行贷款进行房地产开发；从购房者的角度来看，由于价格过低，其自有资金足够买房，不需要向银行获得房地产按揭贷款。直线D与纵轴P相交于P5，其经济含义是，当房地产价格高到一定程度后，从购房者的角度来看，购房者甚至连住房按揭贷款的首付资金都无法筹集，因此需求量为0。信贷供给曲线S和信贷需求曲线D相交于O点，即信贷市场处于均衡状态。

在t期，当价格为P1时，信贷规模为L1，在较低价格水平下，房地产市场需求旺盛，相应的信贷需求也比较大，但是短期内信贷规模无法迅速上升，房地产市场上的供给也无法迅速增加。从而引起价格上升，P1到P2，信贷规模依然为L1。这阶段为房地产泡沫的形成阶段，主要特征是价格的大幅度上升。

到t+1期，信贷规模开始增加，从L1到L2，但是房地产开发的周期比较长，供给依然没有充分形成，价格仍保持在较高水平P2。同时，房地产市场中还经常出现开发商囤积土地和楼盘惜售的现象，这种现象进一步支持了房地产价格在高位运行。这时期是房地产泡沫的积累阶段。主要特征是银行信贷规模的迅速增加，同时房地产价格处于高位运行，市场风险加大。

到t+2期，信贷规模依然保持不变，房地产市场需求已经无法支撑较高的房价。一方面，在信贷市场上，银行开始警惕信贷风险，开始惜贷；另一方面，开发商面临资金回笼和还贷的困境，不得不压低价格，同时前期囤积市场上的土地开始释放到市场上，两方面的作用，房地产价格将大幅度下降到P3。因需求曲线比供给曲线的价格弹性小，所以P3比P1的价格更低。这阶段是房地产价格的破灭阶段，其主要特征房地产价格的大幅度下降。这是发散型蛛网模型的典型特征。

到t+3期，房地产市场的价格泡沫完全释放，房价跌到谷底，抵押物大幅度贬值，银行大量出现呆坏账。银行信贷进一步收紧，金融机构开始进行调整，价格和信贷都降到低水平。

上述是一个发散型的蛛网模型，在下一周期中，房地产价格将上升到比P2更高的水平。随着信贷规模和房地产价格之间互相循环的助推，房地产市场波动更加剧烈，房地产泡沫化将进一步加剧。而如果泡沫一旦破灭，将危害到整个宏观经济。

预防房地产价格泡沫化的政策建议

（一）银行业层面

银行作为发放信贷的主体，同时也是负债的主体。为了化解这种“两难困境”，银行业可采取策略：一是业务种类和盈利模式创新。银行自身业务种类和盈利模式上必须不断创新，不能只靠贷存差来获得盈利。一方面可以缓解资金流动性压力，以回笼资金继续提供融资贷款，只要证券市场存在需求，就能源源不断地提供融资贷款，并且证券化的链条可以通过金融衍生工具加以延伸，链条越长，中间的操作风险、信息不对称性风险就越大，风险也就越容易分散（陶海波、楚东坡，2010）。另一方面，房地产抵押贷款证券化使我国商业银行由传统粗放发放增量贷款获得利润盈利模式转向通过挖掘商业银行中间业务盈利模式，银行通过发行房地产抵押贷款债券获得即时现金。二是实现房地产抵押贷款证券化，创新间接融资方式。大多数个人住宅消费资金主要通过住房抵押贷款方式从商业银行获得，这种融资方式往往导致商业银行资产负债结构不合理。一方面，住房抵押贷款期限一般长达20-30年；另一方面，居民储蓄期限越来越短。“短存长贷”现象很普遍，通过将房地产抵押贷款证券化，将期限较长、流动性差的住房抵押贷款打包以债券的形式发售给社会投资者，这样既能收回现金又可以改善商业银行的资产负债结构。三是加强内部风险控制。银行内部应该增强信贷投放的审查力度，加大对风险的防控力度，加强房地产金融体系构建中的规范运作和风险防控。

（二）开发商层面

房地产开发商要解决自身融资难和风险控制难问题，就应基于风险和收益相对称的创新原则，创新和拓展融资渠道。通过创建房地产投资基金，提高房地产开发中的直接融资比重。房地产融资渠道有商业银行贷款、房地产投资信托、金融租赁、典当融资、短期债券、 上市融资等十几种，但目前主要还是商业银行贷款。商业银行在整个金融体系中具有举足轻重的地位，一旦房地产泡沫破灭风险暴露，会影响整个金融体系的安全。房地产投资基金的出现拓宽了房地产融资渠道，是房地产直接融资的发展方向。其投资最终目的是通过股权融资，导入专家管理，积极培育企业上市。再通过股权转让，实现资本的较快增值变现。同时还可以采取其它股东逐年回购和协议转让的办法来实现基金股权的推出与变现房地产产业投资基金。

（三）政府层面

政府监管的缺位和不作为等，在一定程度上助推了房价的上升。一是政府应加强信贷投放和流向的监管，设定房地产信贷投放指标。同时规范资本市场，逐步完善融资体系，在构建多层次资本市场中，政府应该与其他相关部门紧密联动，共同推动房地产市场的稳健发展。二是政府应帮助企业构建诚信体系，建立金融机构信息资源共享平台。这样可以加强信贷投放的监管，也有利于政府引导开发商对基本保障住房等福利性住房的供给。三是加强对进入我国房地产业外资的监管力度。外商投资开发经营境内房地产增长较快，房地产业成为外商投资的重要行业。外资进入我国房地产市场，一方面能够促进我国房地产业竞争能力和提升产业实力；另一方面也会引起诸如投机泡沫、金融风险等问题（陈浩、葛扬，2008）。外资流向房地产领域不仅推动房地产价格的虚拟性和泡沫化，而且还产生明显的金融效应。跨境资本流动会带来资本市场风险，这种风险主要是资本市场开放所带来的系统性风险，突出表现为溢出或关联效应的产生。同时，必须通过运用各种政策工具减少跨境资本流动的负面影响。可根据国内经济环境的变化，适时调整管理目标，并对跨境资本流动进行有效的统计、跟踪、预测和分析。

（四）消费投资者层面

在我国投资渠道不畅通和投资品种少的不完善金融市场环境下，作为房地产的消费投资者，首先应该学会理性思考房地产价格的非理性波动，转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。

参考文献：

1.葛扬，陈孝强.经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J].金融研究，2007（9）

2.高鸿业.西方经济学第三版（微观部分）[M].中国人民大学出版社，2001

3.李健飞.经济转轨时期中国房地产融资风险防范―理论与实证[M].中国金融出版社，2006

4.曲波，谢经荣.房地产泡沫的内涵、特征与运行机理[J].房地视野，2003（6）

房地产价格策略分析范文第5篇

[关键词]国际热钱；房地产；人民币升值

一　国际热钱进入房地产的原因

从2006年7月的171号文至今，我国政府采取了一系列抑制热钱流入、限制外资企业对房地产市场投资的政策。然而，根据国家统计局公布的数据表明，今年上半年热钱流入房地产业的反而速度加快，国际热钱如此热衷于我国房地产的主要原因如下：

(一)人民币升值预期

2005年7月21日，我国对人民币汇率形成机制进行改革，当日美元兑人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，升值幅度为2％。到2011年4月26日，美元兑人民币交易价格为1：6.51，汇改以来人民币累计升值幅度已超过20％，如图1所示(资料来源于中国人民银行网站)。

从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。如1985年《广场协议》签订后，日元不断升值，大量热钱流入日本房地产市场。而人民币这种小幅度的持续升值就增强了热钱对人民币升值的预期，致使越来越多的热钱流入房地产市场。以人民币标价的土地和房屋的资产价格随着人民币升值预期的不断增强而变得更具有吸引力，而国外投资者进入中国市场，首先考虑的就是房地产市场。

(二)中国的房地产市场的高利润

资本的本性是逐利，国际热钱加速收购国内房地产的根本原因还在于其高额回报。当前我国房地产的高利润，使得国际热钱进入我国房地产后将获得远远高于其他国家的收益率，特别是一些特大城市如京沪深的年收益率可达20％以上，有些城市还比这个比例还要大，远远高于美国房地产投资的平均年收益率6％～7％。热钱的本性是追求高利润、高回报，这就决定了热钱追逐投机机会的特性。目前我国房地产市场具有巨大的投机可能，由此产生了热钱进入我国房地产市场的动机。

二　国际热钱进入房地产的影响

国际热钱进入房地产市场，首先会抬高房地产价格，助长经济泡沫，加剧房地产市场供给结构的不合理。而一旦境外资金撤走，将会给我国的房地产市场带来巨大危害。

(一)抬高房地产行业的价格，助长了房地产市场的经济泡沫

根据国家统计局公布的2011年1-2月全国房地产市场运行的有关数据，2月份“国房景气指数”为102.9，比2010年12月份上升1.11点，说明我国房地产业处于景气状态。数据还表明，2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2％，国内房地产投资持续上升。如表1所示，2011年3月全国十大城市房地产价格指数同比上涨基本都在10％以上(资料来源于中国指数研究院)。

房价的持续上涨，与境外热钱的不断流入有密切关系，外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场“标杆效应”，致使很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，推动国内房地产价格持续上涨，从而形成房地产泡沫。

(二)加剧房地产市场的供给结构不合理

国际热钱投资主要集中于高端市场，高档住宅和商业地产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格。几年来中国各大城市房价均按照年均约15％的速度增长，一方面老百姓支付不起高房价，另一方面城市住房空置率较高。供需矛盾凸显。同时国内游资与国际热钱相互汇集，通过银行信贷的杠杆作用，刺激了房地产市场的逐利行为。由此，投资需求正取代居民需求成为房地产投资的重点。这样就会加剧中国房地产市场供应结构的不合理。房子的不动产性质，决定其首先必须满足本国居民的居住需求，而境外热钱的流入使这一功能正遭遇到前所未有的挑战。

(三)增加了房地产金融体系的潜在风险

目前的房地产开发中，企业自有资金较少，主要以银行借贷融资方式为主房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。而且一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚假投资以及自有资金严重不足和负债比例偏高等问题。而在个人(含非居民个人)按揭贷款中，从银行获得的住房按揭贷款最高可达七成。银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐渐步入违约高风险期。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，正是我国的房贷风险所在。一旦房地产泡沫破灭，必将给银行系统造成严重危害，并进一步对金融体系产生冲击。

(四)热钱出逃将对房地产市场造成不稳定影响

热钱涌入中国的目标是获取超额利润，一旦达到目的就会迅速撤走，这就给中国的资本市场、房地产市场带来巨大风险。如果人民币升值达不到国际热钱的预期，再加上政策的持续调控及物价的稳定，将导致热钱迅速抽走，如果这部分房屋集中抛向市场，必然会对市场供求产生不良影响，将会导致房价大幅度下跌，对中国经济稳定产生影响。另一方面，一旦认为人民币升值已经见顶，大量游资可能会选择获利后撤出的策略，游资大规模退出则可能会导致房地产价格的大幅度下跌，在一定程度上会对国内房地产造成相当大的打击，而且可能会影响到整个中国的经济。

三　国际热钱对我国房地产价格影响的实证分析

本文将样本选为2001年～2010年的年度数据进行分析，以房地产价格指数(RPI)和热钱规模(HM)这两个指标为变量，具体数据如下表所列所有数据均来自官方公布的统计资料或由统计数据计算得到。其中热钱规模数据来自国家外汇管理局国际收支分析小组2011年2月17日的2010年中国跨境资金流动监测报告，房地产价格指数根据国家统计局各年度统计年鉴整理得到，如表2所示。

用Eviews软件使用LS方法得到我国房地产价格指数与热钱规模之间的关系方程为：

RPI=0.005836977988.HM+105.0831134

由上面方程可知，热钱和房地产价格指数之间存在长期均衡关系，具体来讲热钱流入量每增加1单位(1亿美元)，将引起房地产价格指数上涨0.0058个单位，这与前文对热钱推动房地产价格上涨的理论分析基本是一致的。

四　对国际热钱进入房地产的监管政策

尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但境外热钱总能通过相关渠道悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率快速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险、获取利润的最佳选择。如何更好地控制国际热钱的流入，是当前急需解决的问题。

(一)限制外资进入中国金融房地产业

经济学通常用物品的“效用”来定价，但是效用是一种感觉的秩序，感觉的秩序是容易犯错的，这样就会出现效用失真的问题。随着信息的完全充分，感觉的秩序和自然的秩序也逐步逼近。效用失真使价格与真实价值脱离，酝酿资产泡沫，泡沫一旦破裂，就会发生金融危机。而且部分境外房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价，致使房价远远超过了它实际具有的价值。热钱属于投机资本，而投机资本主要集中于高档公寓、别墅，因为这类住宅带来的利润较高；而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低，开发商不愿进行投资，这又反过来导致中低档住宅平均售价增长率的攀升，使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受。主要表现在一方面是很高的住宅价格，但另一方面是较高的住宅面积空置率，这就形成了一种本末倒置的现象，房地产行业的投资需求取代了使用需求，房屋的本质发生了变化，成了一种投资工具。这种结构性的失衡将对房地产行业的健康发展造成一定的影响。因此，政府的宏观调控十分重要，必须出台限制国际热钱进入房地市场的措施。

(二)继续提高房地产的税收管理