耕地价值评估
耕地价值评估范文第1篇
关键词：地票制度；地票价格；耕地价格；耕地征收转用；耕地经济价值；耕地社会价值；耕地生态价值；土地增值收益；权益价格；粮食安全保障
中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：16748131（2013）03000705一、引言
2008年12月1日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票是其交易的最主要产品之一。经过四年多的发展，地票在优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值等方面的功能日益显现，但从目前的地票交易运行情况的来看，地票制度还存在诸多问题，其中地票定价问题是核心问题之一。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），地票的基准交易价格是在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“两费”）等因素的基础上制定的。从2008年到2012年年底重庆农村土地交易所共进行了25场地票交易。2008年底第1场地票价格均价为8.16万元/亩，是根据当时“两费”的价格来定的；2009年至2012年底的地票价格基本上是综合考虑农民的补偿价格、复垦成本和前几场交易的市场均价等方面的因素来确定的。可以看出，目前的地票定价除了力求农民不受损失外，并没有真正可以让人信服的理论依据。
由于地票交易模式尚处于摸索阶段，有很多值得研究的问题，国内学者也对地票问题进行了大量研究，如地票制度设计、运作模式以及可持续性等，其中“地票”收益分配问题受到高度重视。大多数学者认为，地票收益分配必须充分保障农民的利益，地票定价的前提也必须是力求农民不受损失。但对地票价格的相关研究成果（张泽梅，2012，郝利花，2011；严伟涛，2012）较少，对地票的内涵、价格构成、影响因素以及测算方法等缺乏系统的理论研究。因此，本文试图通过分析地票交易过程揭示地票本质，并从地票价值构成的角度构建地票价格测算体系，以期能为重庆市农村土地交易所的地票交易定价提供理论基础和操作依据。
李南洁：地票价格探析：基于耕地价格的思考二、地票价格的内涵
1.地票的形成及交易过程
目前，地票的交易过程一般包括4个步骤：第一步，由拟生产地票的农村集体经济组织或农户向区县国土部门提出立项申请，获准后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦。第二步，农村土地权利主体向区县国土部门提出复垦耕地质量验收申请，区县国土部门对复垦的耕地进行质量验收。验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。第三步，将复垦农地验收合格置换出来的票据化的农村建设用地指标，在重庆农村土地交易所进行交易。最后，通过竞标购得地票的地票持有者，根据相关规划及其对地票落地对应地块的预期，参与政府组织的“招、拍、挂”竞标：如果竞标成功，地票的价格计入招拍挂价格之中；如果没有中标，则政府从拍卖价中扣除地票价格，本金返给地票拥有者。
简单来说，地票的形成和交易过程是建设用地指标从与宅基地分离到再与城市建设用地相结合的过程。地票的形成和交易涉及一份指标（建设用地指标）、两块土地（远郊A地块和近效B地块）、四种用途（文臣，2011），地票的形成和交易过程可以用图1表示：
图1地票的形成和交易过程分析从地票的交易过程来看，对于B地块来说，地票是城乡建设用地挂钩指标，指标不与具体的地块挂钩，只是通过复垦与A地块分离，通过征收转用与B地块结合。在我国现有的严格土地管理制度下，地票使B地块产生土地增值收益成为可能，地票的价值是客观存在的，并通过B地块的征收转用后实现。因此，探讨地票的价格必须从B地块征收转用前后的价格入手。
2.征收转用前的耕地价格
关于耕地价值的内涵目前比较公认的是：耕地的价值即包括其资源价值和资产价值，具体包括经济价值、社会价值和生态价值（周建春，2005）。其中，经济价值主要表现为农民以土地为生产资料生产农产品的价值；社会价值表现为其作为农业生产载体和劳动对象可以为人们提供就业机会、生活保障以及国家粮食安全保障等功能，即包括农民的社会保障价值①和国家粮食安全保障价值；生态环境价值则首先表现为土壤作为生命有机体的价值，其次表现为其具有的美化环境、净化空气、涵养水源、保持水土、提供生物生存空间等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地块征收转用前的耕地价格用公式表示为：
PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）
其中，PB为B地块的耕地价格；P1为B地块耕地的经济价格；P2为B地块耕地的社会价格，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价格，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价格；P3为B地块耕地的生态价格；社会价格和生态价格也可称之为耕地的正外部性价格。在耕地的征收转用过程中，经济价格的损失可以通过经济方式补偿给土地所有者和土地使用者（集体和农民），农民的社会保障价格的损失也可以用经济方式补偿给农民或者通过建立完善的农村社会保障体系进行补偿；而国家粮食安全保障价格和生态价格只有通过增加等面积耕地来补偿。
3.征收转用后的建设用地价格
B地块征收转用后由耕地转变为建设用地，其价格构成也发生了根本变化。为了与转用前的耕地价格进行比较，下面采用成本逼近法对建设用地的价格构成进行分析。成本逼近法是建设用地土地
① 当然，随着社会经济的发展和农村的社会保障机制的完善，耕地对于农民的社会保障价值将逐渐弱化甚至消失。价格评估比较成熟的几种方法之一，适用于新开发的土地评估，其理论依据是生产费用价值论。成本逼近法的基本思路是把对土地所有投资（包括土地取得费用和土地开发费用两大部分）作为“生产成本”（包括税费），根据投资原理，求得“生产成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时加上国家对土地所有权在经济上的实现（土地增值收益）（卢新海 等，2010）。因此，征收转用后的B地块的建设用地价格可以表示为：
VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）
其中，VB为B地块的建设用地价格；V1为土地取得费（即土地征收补偿费用）；V2为相关税费，V2（1）为两费之和，V2（2）为除两费之处的其他税费；V3为土地开发费，V4为投资利息，V5为投资利润，均指正常合理的开支和利润；V6为土地增值收益。
4.地票价格的内涵
在没有实施地票政策之前，我国城市建设用地价格中的土地取得费即为耕地转用补偿费用，其项目仅包括耕地经济价格（在土地补偿费用中体现）和农民社会保障价格（体现在安置补偿费和社会保障费用中）。至于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格，采用“先占后补”的方式进行补偿，其价值相当于新增建设用地有偿使用费和耕地占用税之和V2（1）。
实行地票政策后，B地块的农业经济价格和农民社会保障价格补偿项目和标准不变，但B地块的国家粮食安全保障价格和生态价格通过复垦而在A地块中得以补偿。有的学者认为，通过A地块的复垦可以实现B地块耕地的所有外部性价格补偿，即包括农民的社会保障价格、国家粮食安全保障价格和生态价格。本文不同意此种观点，原因有二：一是在B地块的征收过程中的农民社会保障价格只能补偿给B地块的土地使用者，而不能通过复垦增加A地块的农民社会保障价格来补偿；二是复垦后的A地块不存在农民的社会保障价格，因为A地块耕地是通过复垦宅基地形成的，A地块的使用者本身有自己的耕地，因此，其农民的社会保障价值不通过复垦宅基地来体现。从以上征收转用前后耕地价值和建设用地价值的对比分析可以看出，地票的价格构成应为耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格补偿，相当于P（2）+P3。
总之，从地票的形成和交易过程中可以看出，地票的交易实际上是建设用地指标的交易，其指标并不与具体的地块挂钩，只是使得城市近郊征收转用土地得以可能，即通过远郊宅基地的复垦产生建设用地指标，该建设用地指标与远郊地块分离，通过地票交易与近郊地块结合，使得新的地块产生增值收益成为可能。因此，地票的价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格，该权益价格不是土地增值收益，而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。
三、地票价格的特点
1.地票的价格与土地增值收益此消彼长
根据规定，地票在落地竞标时计入招拍挂价格之中，从整体上看，开发商购买的土地使用权的成本除了从购得地票到拍到地块期间的地票利息之外（因为对地价没有太大的影响，这里忽略不计），并没有增加。这也是国家稳定地价，防止开发商将地票价格成本转嫁于消费者身上，避免地票政策失去意义采取的有效措施。因此，实施地票政策后，B地块的建设用地价格可以表示为：
VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）
其中，V0为地票价格，其他同公式（2）。农民的征收补偿费用V1、其它相关税费V2 （2） 、土地开发费V3、投资利息V4和投资利润V5都是刚性费用，因此，如果建设用地价格VB保持不变，地票价格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票价格与土地增值收益此消彼长。因此，地票的交易过程也可以看作是国家利用土地增值收益向远郊地块购买耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的过程。
2.地票的价格不依成本定价，但必须制定最低保护价
对供票地而言，地票的成本价格（V0）应该依次由复垦补偿（S1）、村集体经济组织补偿（S2）、复垦成本（C1）、耕地保护和农村基础设施建设专项资金（C2）（弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费）、交易成本（C3）等部分构成（郝利花 等，2011），即：
V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）
由于农民对其宅基地具有使用权，可以选择自住、空置、复垦为耕地、出让、转让或者出租于农业生产等，因此，只有通过地票交易获得的复垦补偿（S1）和复垦后的耕地农用经济价值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）时，农民才会选择地票交易（谭新龙，2010）。因此，地票的价格虽不依成本定价，但为了保护A地块农民合法权益，必须制定最低保护价（V0 min），即：
V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）
3.地票价格呈上涨趋势，但上涨有限
由于土地自然供给不变，所以土地的价格主要由需求决定，但地票价格是由需求和供应共同决定。随着社会经济的发展，建设用地需求不断增长（地票本身就是建设用地需求增长的产物），地票需求必然呈现增长的趋势；地票的终极供给是农村废弃宅基地，其面积有限，并随着地票交易和农村建设用地的流转，地票会越来越少。需求的增长和供给的减少，均会导致地票价格的上涨。因此，地票价格整体上会呈上涨趋势。但是，地票的价格与B地块征收转用过程中的土地增值收益是此消彼长的。当地票的价格上涨到一定程度，即耕地国家粮食安全保障价值和生态价值（粮食安全和生态隐患越来越严重时）超过土地增值收益时，也就是说耕地价值和建设用地价值相当，甚至超过建设用地时，耕地的征收转用失去意义，所谓的地票也就失去了存在的价值。
四、地票的价格评估
由以上分析可知，地票的价值构成为耕地国家粮食安全保障价值和生态价值。因此，其价格评估可以借鉴耕地的社会稳定价格和生态价格，再进行加和。
1.耕地的国家粮食安全保障价格评估
关于耕地的国家粮食安全保障价格评估方法，孔祥斌等（2002）在农用地估价方法中提出用耕地开垦费用加上土壤经济肥力形成周期内资金投入及相应的投资收益损失之和作为农用地社会稳定价格的量化值。考虑到实际操作的难度，王仕菊等（2008）提出的耕地的国家粮食安全保障价格包括耕地占用税（Ot）、新增建设用地有偿使用费（Pc）、耕地开垦费（Rc）和新菜地开发基金（Vf）等，即：
P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf
2.耕地的生态价格评估
关于耕地的生态价格测算还没有形成完整体系，也还没成熟的定价方法，目前采用比较多的是Costanza（1997）在《自然》上发表的《全球生态系统服务价值和自然资本》中提出的生态系统服务价值估算原理及方法，但Costanza提出的生态服务价值化评估方法是否适合在中国直接运用还值得商榷。因此，本文借鉴谢高地等（2008）建立的生态系统服务评估单价体系中的农田生态系统单位面积服务价值来测算，并根据不同年份物价指数进行修正，不同地区的耕地生态价值再通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：
P3=uFV×b1B×11r
其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。
3.地票的价格评估
地票的价格为国家粮食安全保障价值价格与生态价值的加和，即：
V0=P（2）+P3
五、讨论与展望
目前，我国针对地票制度及收益分配讨论的比较多，关于地票价格及其评估的研究相对较少，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》针对地票的交易价格也只有一个指导价，没有形成比较完善的地票价格定价体系，地票的交易定价随意性比较大，难以说服公众。本研究基于耕地价格的思考，提出地票的价格构成包括耕地国家粮食安全保障价格和生态价格，并借鉴前人研究的耕地国家粮食安全保障价格评估和生态价格评估方法，通过两者的加和来评估地票的价格。在目前还没有其他更让人信服的评估方法的情况下，可以采用该方法对地票价格进行评估，为重庆市农村土地交易所的地票定价提供理论依据。
但是，由于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格本身的评估目前也没有形成完整合理的体系，本文的研究只是局限于理论层面，在实践中的应用还有待于有关理论的完善与实践的改进。按照本文所提出的方法来评估地票价格，必须进一步明确耕地的完全价值（经济价值、社会价值和生态价值），改变目前耕地的价格评估体系，使耕地价格不仅体现其资源价值，还包括其作为资产的价值，进而使地票价格体系在正确评估耕地价格的基础上得到进一步的完善。
参考文献：
郝利花，杜德权，2011.地票价格形成机制探讨[J].价格理论与实践，25（3）：4243.
孔祥斌，张凤荣，等.2002.李霖农用地估价方法探讨[J].河北农业大学学报，25（4）：5761.
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曲福田，冯淑怡，等.2001.土地价格及分配关系与农地非农化经济机制研究[J].中国农村经济，36（12）：5460.
谭新龙.2010.地票交易中各利益主体博弈的经济学分析[J].改革与战略，20（3）：9193.
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文臣.2011.地票制度研究——以重庆市地票制度为例[D].重庆：西南政法大学：1213.
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耕地价值评估范文第2篇
论文关键词：耕地多功能性，价值测算，补偿
引 言
耕地保护是我国的基本国策，事关我国的粮食安全、生态安全和社会经济的可持续发展。作为一种稀缺的自然资源，耕地是人类生存和发展的重要物质基础[1]。尽管我国政府实施了世界上最严格的耕地保护政策，耕地资源还是存在数量减少和质量下降的趋势，近年来耕地资源向非农用途转变的速度明显加快[2]。为了保持经济的可持续发展，减少对国外的粮食依赖，政府和学术界都已认识到必须保护耕地这一重要的战略资源。但是，传统经济学对耕地价值的认识仅停留在狭义的经济价值上，忽视了耕地资源的生态价值、社会价值和文化价值等非市场价值，从而缺少对耕地资源应有的保护和投入。要从根本上解决耕地问题，实现耕地资源的科学管理和合理利用，必须全面地认识耕地资源的价值，特别是其非市场化的多功能价值。
贵州省是我国喀斯特地貌强烈发育区，山地多、平地少，土层浅薄，土壤贫瘠，土地垦殖率低项目管理论文，水土流失面积已由20世纪50年代占全省土地总面积的14.2％、60年代的19.9％、70年代的28.4％上升到目前的43.5％，石漠化面积已达2.25万km2，占全省总面积的12.8％，目前石漠化每年仍以508.2km2的速率递增；水土流失和石漠化使耕作层变薄，甚至基岩裸露(石漠化)、完全丧失农用价值[8]，耕地保护更显得重要和必要。
1.耕地的多功能性
1.1耕地多功能性的概念
耕地多功能性是从农业多功能性演化而来的，是指耕地除具有经济生产的基础功能外，还具有社会保障、生态服务、文化传承等多种延伸功能。近年来，由于人们对耕地资源的多功能价值认识不足，耕地资源过多向非农用途转变，从而导致耕地资源农业利用的比较收益低下，耕地资源得不到足够的保护。
1.2耕地多功能性的基本内容
（1）经济生产功能怎么写论文。进行适当的生产活动，保障农产品的供给，特别是粮食的供给，是耕地资源的最主要的功能。耕地资源与人类劳动相结合，产出了人类生存和生产所必需的食物和原料，这是农民主要的收入来源。农、林、牧、渔服务业作为基础产业，不仅为我国人民生存与发展提供了必须的粮食供给，还为二三产业提供原材料，为国民经济其他部门提供劳动力，对国民经济发展起基础支撑作用，突显了耕地对国家经济发展的重要性。
（2）社会保障功能。耕地是农业发展的载体，农业作为一个产业能吸纳我国农村大量的剩余劳动力，缓和了剩余劳动力的就业压力，保障了社会的稳定。当前，城市化和工业化吸纳劳动力的能力还比较差，今后相当长的时间内，还需要农业的发展提供就业岗位，以减轻社会就业的压力。耕地这个载体为他们提供了退路和生存保障，成为农村劳动力的“蓄水池”。耕地还是农民养老的保证，是人民生活与社会安定的基本保障。
（3）生态服务功能。耕地及其中的生物所构成的生态系统具有生态服务功能，主要表现在耕地对生态环境的支撑和改善的作用上。包括生物多样性的产生与维持、气候调节、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境净化与有害有毒物质的降解、植物花粉的传播与种子的扩散、有害生物的控制、减轻自然灾害等许多方面。耕地的生态功能，对农业经济的发展、人类生存环境的改善、保持生物多样性、防治自然灾害、二三产业的正常运行和分解消化其排放物产生的外部负效用等，均具有积极的、重大的作用。
（4）文化传承功能。土地本身构成的自然和人文综合景观能带给人们的休闲、审美和教育的功能项目管理论文，以及维护原有乡村生活形态、保留农村文化多样性遗产、承传传统历史文化的功能。中国是一个农业大国，农业古书、古典、古迹极其丰富，各地形成的种植方式、耕种技艺、农具农器等都充满了人类发展所凝聚的智慧，是人类文明进步的重要标志。因此耕地是农业文化的起源，是农业文化产生与发展的基础，且对农业文化的进一步发展与完善起着支撑作用。
2.耕地多功能价值测算思路与方法
（1）经济生产功能价值。耕地资源的经济产出价值是耕地年经济收益的提前支付，通过收益还原法（贴现法）求耕地资源年收益的现值就获得耕地资源的经济产出价值，即：VC=a/r，式中：VC是耕地资源的经济产出价值，a为耕地资源的年收益，r为贴现率。其中，r是一固定值，r=2.1%。
（2）社会保障功能价值。耕地资源的社会保障主要指就业保障价值，公式为：Vs=VS1*KS ，VS1=Ca/Aa，VS1为就业保障价值，Ca为人均固定资产原值，Aa为被评价地区人均耕地面积；KS为修正系数，KS=P0/Pi怎么写论文。其中，P0为全国平均水平的农业人口人均非农业纯收入，Pi为评价地区农业人口人均非农业纯收入。
（3）生态服务功能价值。耕地资源的生态服务价值为:VE=VE/r，VE=VA*KE。其中，VA是我国耕地资源生态服务的年价值，为5140.9元/公顷（全国平均值），KE=b/B，KE为生态服务价值修正系数，b为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，据王万茂等研究成果显示，B值平均为10.69t/hm2，b值在各农业区域各异。
（4）文化传承功能价值。耕地资源的文化传承价值主要指以耕地为载体的乡村旅游价值，可计算为：Vw=Vw1*Kw，Vw1=L*kw1。其中Vw1是耕地的文化传承功能原价值，Vw为修正价值。L为评估区乡村旅游年产值，Kw为修正系数，kw1是以耕地为载体的乡村旅游产值系数（比例）。
（5）耕地资源的总价值。耕地资源的总价值（V）为耕地资源的经济产出价值、生态服务价值和社会保障价值的总和：
V耕地多功能价值=VC+VS+VE+VW
3.耕地资源多功能测算评价与案例应用
本研究分别选择具有不同自然环境条件和社会经济发展水平的贵州省普定县、丹寨县为对象，以2007年数据为基础初步测算耕地的多功能价值。
3.1 经济生产功能价值测算
根据《贵州统计年鉴》、农村经济统计表，测算得到普定县耕地年净收益为19592.50万元，耕地面积16420公顷，则单位耕地年净收益为19592.50/16420=1.193万元/公顷；测算得到得丹寨县耕地年净收益为11590.50万元，耕地面积为7288公顷，则单位耕地面积年净收益为11590.50/7288=1.59万元/公顷项目管理论文，因此，耕地经济生产功能价值为：VC普定=a/r=1.193/2.1%=55.82万元/公顷，VC丹寨=a/r=1.59/2.1%=75.73万元/公顷。
3.2社会保障功能价值测算
根据《贵州统计年鉴》，普定县固定资产原值为25182万元，总人口为42.26万人，耕地面积为16420公顷；丹寨县固定资产原值为18496万元，总人口为16.81万人，耕地面积为7288公顷，则耕地就业保障功能价值计算如下：
人均固定资产原值Ca普定=25182/42.26=595.8826元/人，人均耕地面积Aa普定=16420/42.26=0.0389hm2/人，VS1普定=595.8826/0.0389=15336.18元/公顷，又普定县非农业总收入为163858万元，全国非农业总收入为221434.9万元，全国人口132129万人。修正系数为：P0普定=221434.9/132129=16758.99元/人，
Pi普定=163858/42.26= 3877.38元/人，得：
KS普定=P0普定/Pi普定=16758.99/3877.38=4.3，则：
Vs普定耕地就业价值=VS1普定*KS普定=15336.18*4.3=6.63万元/公顷
同理：
人均固定资产原值Ca丹寨=18496/16.81=1100.3元/人，人均耕地面积Aa丹寨=7288/16.81=0.0434公顷/人，VS1丹寨=1100.3/0.0434=25378.70元/公顷，又丹寨县的非农业总收入为32958万元，全国非农业总收入为221434.9万元，全国人口132129万人。修正系数为：P0丹寨=16758.99元/人，
Pi丹寨=32958/16.81=1971.33元/人，得：
KS丹寨=P0丹寨/Pi丹寨=16758.99/1971.33=8.5，
则：Vs丹寨耕地就业价值=VS1丹寨*KS丹寨=25378.70*8.5=21.58万元/公顷。
3.3 生态服务功能价值测算
根据王万茂等人研究结果，B值平均为10.69t/hm2，推算得普定县耕地潜在经济产量为b普定为10.7t/hm2，丹寨县耕地潜在经济产量b丹寨为13.9t/hm2，r取值2.1%，则耕地生态服务功能年价值计算如下：
VE1普定=Va普定*Ke普定，Ke普定=b普定/B，Va普定=0.514万元/公顷，Ke普定=10.7/10.69=1
VE1普定=0.514*1=0.514万元/公顷。则普定县的生态服务价值为：
VE普定=VE1普定/r=0.514/2.1%=24.48万元/hm2。
同理
VE1丹寨=Va丹寨*Ke丹寨，Ke丹寨=b丹寨/B项目管理论文，Va丹寨=0.514万元/公顷，Ke丹寨=13.9/10.69=1.3
VE1丹寨=0.514x1.3 =0.6683万元/公顷。则丹寨县的生态服务价值为：
VE丹寨=VE1丹寨/r=0.6683/2.1%=31.83万元/hm2。
3.4 文化传承功能价值测算
耕地的文化传承功能价值评估可用替代成本法，即用“以耕地为载体开发的乡村旅游价值”来代替，通过调查评估区乡村旅游年产值，测算以耕地为载体开发的乡村旅游产值即可。根据调查，普定县2007年乡村旅游产值为53万元，以耕地为载体开发的乡村旅游点产值占30%，可得普定县耕地文化传承功能价值为Vw普定＝53*30%＝15.9万元。同理，丹寨县2007年乡村旅游产值为61万元，以耕地为载体开发的乡村旅游点产值占36%，可得普定县耕地文化传承功能价值为Vw普定＝61*30%＝18.3万元怎么写论文。
3.5耕地多功能总价值测算
据公式：V=VC+ Vs + VE+VW得耕地多功能总价值分别为：
V普定=55.82+6.63+24.48+15.9=102.83万元/公顷，
V丹寨=75.73+21.58+31.83+18.3=147.44万元/公顷。
4.结论与讨论
4.1耕地多功能价值的区域差异
从测算结果看出，贵州省西部、东部耕地价值呈现区域差异。由于自然、社会和经济发展水平以及区位优势的不同，耕地资源的多功能价值在丹寨县、普定县两个地区呈现出明显的差异，呈现出丹寨县生态服务价值与社会保障价值均高于普定县，丹寨县耕地总价值明显高于普定县耕地总价值的特点。
普定县总面积16420公顷，总人口有42.26万人，县内耕地面积广，人口基数大，农作物生产劳动力耗费量大；而丹寨县总面积只有7288公顷，人口基数比普定县也小很多，因此普定县的经济产出高于丹寨县。而丹寨县具有独特的地理环境和优越的自然气候，自然资源、水资源和生物资源密度均高于普定县，民族文化、自然景观、人为景观也比普定县略胜一筹。据资料显示，丹寨县生物资源中野生植物已定名的木本植物91科230属519种，草（藤）本植物43科230种，丹寨县森林覆盖率62.78%（属贵州省最高），野生动物和珍稀植物也很丰富，因此丹寨县生态服务价值高于普定县。耕地资源的社会保障价值是由人均耕地面积与人均固定资产原值所决定的，丹寨县人口将近普定县1/3倍，而普定县固定资产原值为25182万元，丹寨县为18496万元，普定县固定资产只是丹寨县的一倍多。因此丹寨县人均固定资产原值远大于普定县，社会保障价值也高于普定县。
4.2耕地多功能价值与现行征地标准
根据有关规定项目管理论文，贵州省征地补偿标准为耕地年收益（经济价值）的8倍，则普定县、丹寨县征地的补偿标准价值为：
VC普定征地= 55.82*8＝446.56万元/公顷，VC丹寨征地= 75.73*8＝605.84万元/公顷。
通过耕地多功能价值评估后修正为：
VC普定征地=102.83*8＝822.64万元/公顷，VC丹寨征地= 75.73*8＝1179.52万元/公顷。
现在的征地标准与耕地价值重建后比较，耕地价值提高了很多倍，耕地资源的价值重建表明，农业用地为社会提供了大量外部效益，本文试图全面认识耕地资源的经济、社会、生态和文化等多功能价值，把耕地资源的外部性进行“内化”，这样一方面提高了耕地的比较利益，另一方面也提高了耕地征用的价值补偿标准，抑制了乱占耕地的行为。耕地资源的价值重建利用了市场价格来评估，可以阻止耕地面积的大幅度下降。但是，我们在保护耕地的同时，也应注意控制人口基数的增长，重视生态环境的保护，增加固定资产的投资，为发挥耕地的经济、社会、生态和文化等多方面的功能创造发展基础和条件。
参考文献
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耕地价值评估范文第3篇
关键词：可持续发展；森林生态系统；服务价值
中图分类号：X826
文献标识码：A文章编号：16749944（2016）12000902
1引言
城市森林是城市重要的组成部分，是当前生态学关注的热点之一。城市森林作为自养生态系统，其所提供的服务价值是绿色GDP实施的基础。森林生态系统服务价值评估，对城市规划建设起指导作用。诸多学者对此做出了相关研究，如亚马逊热带雨林的林副产品价值评估[1]。陈仲新等人对我国各省区生态系统服务价值进行了排序和对比分析[2]。康文星评估湖南省森林生态系统在空气、土壤及水源方面的价值[3～5]以及相关生态价值的评估方法[6]，对区域森林生态系统生态评估做出了很好的范例。
2基本理论与方法
对密云区森林生态环境进行实地观察，调查森林群落生长情况，以此为基础对DEM数据和RS信息进行翻译分类，最后制作专题图，统计密云区土地利用面积的变化情况，如技术路线图（图1）。进而对森林生态系统价值评价，针对现状情况，规划密云区未来发展方向。
单一土地利用类型动态度指研究区域的某一时段内单一土地利用类型的变化数量，其公式可以表达为：
K=Ub-UaUa×1T×100 % （1）
在公式（1）中，Ua、Ub分别为研究初始时间点、末尾时间点的土地利用类型的数值量；T为研究时段。当T设定为year时，K则表示土地利用类型年变化量。
依据“中国生态系统服务价值当量因子表”[7]和农用地的生产服务经济价值，综合处理后得到区域内其余类型的生态服务功能的单价经济衡量价值：
Eij=eijEa（i=1，2，…，9，j=1，2，…9）（2）
公式（2）中，E为土地利用类型j生态服务功能i经济价值单价（单位：元/hm2）；e为土地利用类型j生态服务功能i经济价值相对于农田提供生态服务单价的当量因子；i为生态服务功能类型，包括气体调节、气候调节、水源涵养、土壤形成与保护、废物处理、生物多样性维持、食物生产、原材料生产、休闲娱乐；j为土地利用类型，包括林地、耕地、建筑用地、水域，Ea为常量884.9 元/hm2。根据面积和单位面积生态服务功能的单价计算出研究区生态服务功能的经济价值：
V=∑9i=1∑9j=1AiEij（i=1，2，…，9，j=1，2，…，9）（3）
公式（3）中，V为生态服务功能的总价值，A为j类的面积值，E为j类的i类生态服务单价；i为生态服务功能类型；j为土地利用类型。
对谢高地价值当量因子表分析得知，生态服务价值当量因子的经济价值量占当年全国平均粮食单产市场价值的1/7。其余生态系统的生态服务价值当量因子经济价值依据其对农田食物生产服务的贡献大小将当量因子表转换为当年生态系统服务功能单价表（表1）。
3实例分析
3.1研究区概况
密云区，位于北京市东北部，地处燕山山脉。密云
区水资源丰富，华北地区最大的密云水库位于中央位置。植被丰富，主要包括天然林、人工林、飞播林三类，密云区林业用地面积为105954.05 hm2，占土地总面积的49.72 %。
3.2森林生态系统面积确定
密云区处于山脊处，森林茂密，植被覆盖度较高。植被指数可以在一定程度上可以反映森林面积状况。数据时间为9月中旬，此时天气状况良好无云、森林植被茂盛。数据在ArcGIS处理计算后得到密云区1999年林地面积为141671.36 hm2、水域面积为14441.05 hm2、耕地面积为21856.82 hm2、建筑用地面积为35140.89 hm2；2006年林地面积为105954.05 hm2、水域面积为8376.98 hm2、耕地面积为51169.99 hm2、建筑用地面积为47608.72 hm2。
1999～2006年间，密云区各土地利用类型的面积有以下变化：①林地年变化率最大。林地面积年变化率为-3.60 %。②水域面积有所减少，面积年变化率为-5.99 %。③耕地大面积增多，耕地面积比重增加13.75 %，年变化率为19.16 %。④建筑用地面积增多，城市的快速发展导致人口不断聚集，城市用地规模急剧扩张而导致植被覆盖面积剧减少。
4生态服务价值分析
从表2可以得出，1999年和2006年密云区总体生态服务价值分别为34.60亿元、27.02亿元，相对减少7.58亿元。1999～2006年间，耕地生态服务价值增加1.79亿元，主要是由农田面积增加导致。1999～2006年间，林地面积大幅度减少45717.31 hm2，其生态服务价值减少6.90亿元。数据分析可知，密云区2006年生态环境质量相较于1999年变差。1999～2006年间，水域的生态服务价值减少2.47亿元。
5结语
通过对密云区生态服务价值的对比研究，评估了密云区生态服务价值，结论如下：2006年与1999年生态服务价值有差距，林地面积减少，生态环境质量较差。研究中有些服务价值难以对其进行货币价值衡量，研究不够彻底，以后需改进。计算方法进行改进，以获得准确、系统的城市森林生态系统服务评价模型。在以后发展中，加强生态系统存在与发展的可持续性。从生态系统平衡发展的保护角度出发，认真的研究规划未来的发展蓝图，做到既发展又环保，使得经济价值与生态系统服务价值同步增加。
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耕地价值评估范文第4篇
[关键词]不动产税 税收负担 税费体系
一、我国不动产税费体系的现状分析
我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:
一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。
二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。
三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。
四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。
五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。
二、不动产税制改革的新思路
1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:
不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率
建筑净值=建筑价格-累计折旧
免征额=家庭人口数×人均免税额
上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。
2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。
3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。
4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。
参考文献:
耕地价值评估范文第5篇
关键词：基本农田；LESA；综合评价
中图分类号：F121 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）18-0027-02
引言
三农问题是关系到我国未来经济走势的重要问题，农业的关键是粮食的生产，而粮食的高产稳产主要依赖耕地，依赖高质量的基本农田。我国总体上正处于经济发展的中快速时期，对土地资源的需求量巨大。同时，我国的后备耕地资源并不充足且土地资源分布不均衡。另外，耕地质量因区域性的退化，加之污染严重，进一步加剧了耕地资源的紧张、人地关系的矛盾。基本农田作为高质精优的耕地资源，是国人的“口中粮、保命田”，直接影响到粮食安全问题。基本农田及红线的划定是保护耕地的有效方式，也是土地集约节约利用的一方良药，更是保障粮食安全的重要手段。
一、我国基本农田保护的概况
基本农田作为高质精优的耕地资源，是国人的“口中粮、保命田”，直接影响到粮食安全问题。我国1994年国务院颁布了《基本农田保护条例》；1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》指出，耕地保护是我国的基本国策，要十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地；2006年的“十一五”规划将1.2亿公顷耕地作为具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线；2008年《全国土地利用总体规划纲要（2006―2020年）》确定全国耕地保有量不低于18亿亩，并提出建设高标准基本农田；2014年的中央一号文件明确提出严守耕地保护红线，划定永久基本农田，并且对基本农田由最初单一的保护到逐渐有质有量的保护，坚持数量与质量并重，严格划定永久基本农田，严格实行特殊保护；2016年政府工作报告提出要全面完成永久基本农田的划定工作，划定的标准一是要保证数量的足够，二是保证质量的优越，三是要可落地。基本农田及红线的划定是保护耕地的有效方式，也是土地集约节约利用的一方良药，更是保障粮食安全的重要手段。
二、我国基本农田划定的研究
（一）以耕地质量评价为主的评价指标
汤思阳、雷国平[1]对二九一农场和任艳敏、唐秀美等[2]对海南省屯昌县均建立以耕地质量评价为主的基本农田划定指标体系来确定该区域基本农田保护区范围。
（二）以综合指标评价为主的评价指标
除考虑耕地质量外，还将土壤肥力、坡度、水利基础设施水平、交通区位、连片性等综合性指标应用于划定和评价基本农田上[3]。
（三）以耕地质量（LE）和立地条件（SA）的评价指标
胡伟静[4]、王莹[5]、尤明英[6]等和单傲[7]、邹温鹏[8]等分别以市域和县域为研究区域，通过建立LESA模型综合评价体系，对基本农田的经济质量进行评价，最后综合确定其高标准基本农田的数量和空间分布。
三、基于LESA的基本农田划定方法的探讨
（一）LESA的概念和内涵
LESA全名是Land Evaluation and Site Assessment，即农用地质量与立地条件评估，LE反映农用地的自然条件，主要包括的是地力分类、重要农地鉴定、土壤潜在等级、土壤生产力等几个部分，SA则反映的是社会经济条件影响农用地的因素，主要包括农用地的区位条件、农用地周边的城市基础设施情况、农用地与周围用地的适应性、土地用途管制、税收政策等方面，是美国土壤局于1981年提出的，用于确定农用地的保护范围，并以伊利诺伊州为例，用LESA体系进行评估[9]。
（二） LESA综合评价体系的基本思路
1.数据收集和数据库的建立。地质数据：地质灾害防治规划图件及文本确定地质灾害地点及等级；土壤地形等数据：包括土壤有机质含量、有效土层厚度、障碍层次、土壤质地、灌溉条件、地形坡度；土地数据：提取耕地斑块、交通情况、居民点分布等数据；城市数据：包括城市的自然及经济发展现状、城市发展规划及交通规划等相关资料。
2.确定评价单元。通常以土地利用现状中的耕地斑块为评价单元。
3.建立耕地质量、立地条件评价体系。选取指标构建其指标体系。耕地质量（LE）是指影响耕地质量的自身因素的集合。其评价指标主要包括与植物生长息息相关的土壤条件、地形地质条件、气温、降水及海拔高度、灌溉条件及排水条件等；耕地的立地条件（SA）是非耕地自身条件之外的那些外部的影响耕地产出的因素，包括区位条件、连片性、景观格局、耕地到城镇的距离等指标。
4.计算耕地质量和立地条件的得分。首先，确定耕地质量和立地条件权重。运用特尔菲等方法分别确定耕地质量和立地条件权重，具体计算公式如下：
其中，Ui表示第i个指标的权重；n表示专家的个数；fij表示第j个专家对第i个指标的打分值，取值的范围为（0-1]。
然后，计算耕地质量和立地条件指标分值，具体公式如下：
其中，m代表评价因素个数；Tij代表的是耕地质量或立地条件的得分；Xij为第i个单元的j指标分数；Wij为第i个单元的j指标权重。
5.耕地综合评价模型构建。耕地质量与立地条件综合模型的构建主要在于LE和SA的比例关系的确定，而LESA综合评价体系的最大优点除了其综合性以外，就是LE和SA的比例调节的灵活性，可以根据不同的目标与需要来确定。具体的综合评价模型如下：
Tij=a・Fij+b・Sij （a+ b =1）
其中，Tij表示耕地质量与立地条件的综合得分；Fij表示耕地质量得分，即LE的得分；Sij表示立地条件得分，即SA的得分；a表示耕地质量的权重；b表示立地条件的权重，a、b∈（0，1 ]。
6.确定耕地等级划定基本农田。根据综合得分确定耕地等级，并依据耕地等级阈值标准划定基本农田。
总体来说，关于LESA评价体系方法主要是借鉴美国，美国在评估农用地上设计的指标涉及的因素较宽泛，我国所涉及的指标与美国学者研究的指标相比，涵盖范围较窄、在数据获取方式上比较单一，这也与国家的体制和数据的统计方式与渠道有关。
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