住房补贴政策
住房补贴政策范文第1篇
关键词:公共住房;保障;再思考
在我国改善中低收入家庭居住状况, 发展 保障性住房的同时,学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验,有着极其重大的现实意义。
一、西方发达国家住房保障制度的实践
(一)住房保障制度的共同特征
住房保障制度的政策演变。起初,当政府意识到严重的住房短缺问题时,一般采取大包大揽的政策。随着全国性住房短缺的缓解以至消失,大规模国家干预政策不再适宜,代之而起的运用市场机制解决大量的住房供应。政府住房保障政策主要面对地区性和特殊阶层的居民,解决特定群体的住房问题。
住房保障制度的相关 法律 法规。住房保障制度不能仅仅停留于短期的政策层面,需要将其作为一种长期规划来加以考虑。住房保障作为一种关乎民生的公共产品,需要政府从长计议,制定相关法规保证措施的顺利实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题,先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等,对住房保障作了相应的规定:一是扩大房屋抵押贷款保险,二是提供较低租金公房,三是提供低息贷款建房,四是提供房租补贴,五是帮助低收入家庭获得房屋所有权,六是禁止住房方面的种族和宗教歧视。
(二)住房保障制度的不同特征
随着 工业 化国家福利政策的变化及住房短缺问题解决,充足型公共住房供应模式日渐减少,而针对失业者等少数社会贫困阶层的补充型公共住房供应模式日益成为主导。英国、荷兰等国公共住房所占比例较高,是以充足型公共住房供应模式为主的工业化国家的代表。美国是补充型公共住房供应模式的代表。
住房保障模式的不同。由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相连,这就形成了发达国家三种典型的住房保障模式。第一种是“福利国家型”。以英国住房保障模式为代表,其住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利,国家有保障公民住房福利的职责。第二种是“投保资助型”。以美国住房保障模式为代表,其住房保障模式重视权利与义务的密切联系,提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。第三种是“储蓄保险型”。以新加坡住房保障模式为代表,它以政府强制储蓄建立以中央公积金为核心的社会保障体系,而住房保障制度恰好建立在中央公积金制度上。
住房补贴模式的不同。住房补贴模式可分为两种:一种是对住房供给进行补贴,称为住房建设补贴;另一种是对住房需求进行补贴,称为住房使用补贴。对于第二种补贴,各个国家都要对申请人进行严格的审查,按照高中低收入群体进行不同的补贴。在英国,住房补贴没有全国统一标准,是由地方政府自行组织。住房补贴分为租房补贴和买房补贴两大类。租房的公民享受房租补贴,买房的公民可以在贷款利息、保障金、住房维护等方面享受优惠。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查,获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补贴。在美国,对中等收入者,供应社会住房,政府对开发建设社会住房的 企业 给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。这两种补贴实际上往往并存,不过第二次世界大战以后,发达国家的住房补贴政策发生转变,经历了从供给方增量住房的建设补贴转向需求方存量住房的使用补贴,即由补砖头向补人头转移。 二、借鉴国际经验建立和完善我国的住房保障制度
(一)建立健全有关住房保障制度的 法律 法规
只有住房保障法规的建立,才能给 经济 适用房建设政策、廉租房供应政策及租金货币化补贴政策等提供重要的法律支持,从而保证我国住房保障体系顺利运行。
充分利用政策性 金融 ,支持住房保障制度建设。
政策性金融支持在西方国家,对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。而我国公积金制度作为我国政策性金融的主要方式,在范围上排斥了城市低收入群体,忽略了非国有 企业 职工,这个应当引起各级政府的高度重视。要不断完善公积金制度,扩大受益面,充分考虑低收入群体的需要。
完善住房货币化分配制度。住房货币化实际上是政府从“砖头补贴”向“人头补贴”转变。而且发达国家住房保障制度在实施手段方面,大都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。其实“砖头补贴”和“人头补贴”两种政策的根本区别在于政府介入住房市场的角度和政府住房补贴的重点不同。在“砖头补贴”中,财政补贴直接投向生产者,在销售得以实现的前提下,通过生产者的供给行为间接地传递给消费者,其缺陷是:政府必须缜密安排投资计划,并对分配办法和市场流通实施严密监控,这就构成了政府对住房市场的直接干预,而这必然有悖于住房商品化、市场化的改革目标。为使接受财政补贴的住房建设者能够按照政府规定的标准建房,政府要付出巨大的监督成本。与“砖头补贴”相比较,“人头补贴”是对消费者进行直接补贴。其优越性在于:能够避免对住房市场的直接干预,财政补贴的作用直接到达需要补贴的人头,并全部转化为消费者的福利满足;另外,政府不需要付出巨额的监督成本,从而提高了政府的市场调控效率,能充分鼓励居民自置住房。 在实际操作中应将两者有机结合,优势互补。目前,我国正在构建市场经济条件下住房保障制度,应考虑到本国国情,审时度势,抓住机遇,注重“人头补贴“手段,设计适宜的公共住房政策模式。
(二)住房供给应以经济适用房建设为主,以廉租房为辅
根据经典的纺锤型的社会结构模型分析,可知中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。政府通过建设大量经济适用房,以较低的价格投入市场,旨在保障需求的同时起到平抑房价的作用。廉租房是政府向最低经济收入家庭提供的一种非盈利的保障性租住用房,具有很强的福利性,是经济适用房的有益补充。政府既是廉租房的宏观调控者,又是所有者。这样可以使开发商的建设行为完全由政府控制,在一定程度上避免了由于对利润的最大化追求而产生的社会问题。
参考 文献
住房补贴政策范文第2篇
1．限制房租制度
在西方国家中，德国是实行住宅社会保障最早的国家，最初不是由政府，而是由天主教会推动的。1521年天主教会开始为贫穷教徒家庭建造住宅，以相当低的租金出租给他们①（HelmutJenkis，，2004）。受助家庭的收入线与缴纳所得税的收入线相同。在之后相当长的期间内，从1667年德皇威廉一世到后来的普鲁士政府都是采取的限制租金的方式，帮助低收入家庭克服居住困难。普鲁士时期的具体做法为：政府以优惠价格或长期出租的方式提供房基，或在一定期限内税收减免（最短6年最长20年）；政府为住宅建筑提供价格适当的石头等建筑材料。1736年政府促进住宅建筑方面支出已达到财政收入的5％，1782年为12％。政府对这些享受政府优惠条件建设的住宅都采取租金限制。这种限制租金的制度一直延续到二战以后的德意志联邦共和国。限制房租在保证低收入者能够租得起房的同时，也带来弊病，即越是管理不善的房产公司，从政府得到的补贴就越多。1953年以后开始改变这一政策，规定社会住宅房租可以提高到政府规定的参考房租的130％到150％（但仍然低于市场房租），以此减少财政补贴负担。1956年取消了统一规定房租的政策，引进成本房租。在成本房租约束下，提高房租需要提出成本资料并经过政府批准。成本房租理论上仍然是社会房租，因为它不是由供求关系决定的。因此，成本房租仍然属于租金限制。社会住宅的所有权并不全是市镇公共所有的房地产公司，有相当大的一部分是属于享受政府优惠的私人房产公司所有。限制房租制度实行过程中产生的问题：1）补贴对象难以控制。享受低房租的人越来越多。申请社会住宅时，虽然要提供家庭状况和收入证明，由于在入住以后的时间里收入提高或者个人受教育时间的延长，使符合条件的家庭越来越多。原申请人收入从低收入变为高收入后，并不能及时退租，也存在为保持享受低房租住房的资格，而减少工作时间，保持低收入水平的情况。2）成本房租导致房租扭曲。其原因：a．由于申请资助用的成本资料是期初成本不是重置成本，导致在同一地区（由于不同时间建设的）社会住宅房租水平的不同。b．从市场经济原则出发，房租不仅仅是成本，也应该包括利润，房租控制限制了供给方增加供给的积极性。c．由于是成本房租，供给方可以加大成本，导致经济性下降。因此，固定房租水平尤其不适合战后经济动态变化和收入增长的变化。限制房租制度存在明显的分配不公。由于低租金的社会住宅并不能够将低收入群全部包括。无论采取排队分配还是抽签分配，总有符合受助条件的家庭被排除在外，对于不能够得到社会住宅的家庭就是不公平。同时，房租控制的核心问题是限制了租金，降低了供给方的积极性，导致整个社会的房租由于供给不足而上升，最终也是损害了低收入者的利益。因为限制的房租是市场房租的一定的比例，并不是固定的房租。低收入家庭中能够得到低房租社会住宅的，就可能得到比较好的居住环境，比如比较大的面积。不能够得到低房租住宅的家庭，在有限的支出预算约束下，只能够租比较小的面积或质量比较差的房子，受助人群之间的不公明显存在。同时，低房租住房有一定的地点限制，不一定能够满足受助人群的就业、子女上学的方面的要求，使住房保障能够提供的实际福利大打折扣。因此，德国逐步放弃这一制度，到1968年，最终取消租金控制法，代之以房租补贴与购房补贴制度。
2．低收入家庭的房租补贴制度
从1960年开始，德国从战后初期的强制住宅政策向正常时期住宅政策转变。新政策首先是取消社会房租采取经济房租（市场房租）。取消限制房租政策需要解决的首要问题是如何保证低收入家庭的居住。限制租金政策一旦取消，房租就会上涨，低收入家庭将难以承受。为此，德国开始采取由财政直接对低收入家庭住房补贴的政策。住房补贴的具体数额取决于实际租用房屋的标准房租水平和居住面积。标准房租由城市等级、地理位置、建筑等级等项指标确定，定期公布。实际租用房子的标准房租越高，可以得到的补贴便越多。1960年以后，对低收入家庭实行直接的房租补贴逐步成为德国住房保障的主要工具。领取住房补贴的家庭所支出的实际房租需要由房东向政府出具证明，以避免骗取住房补贴的情况发生。住房补贴需要个人定期提出申请，申请时需要提供的资料基本是所得税纳税证明。即便是符合领取住房补贴的家庭，如果不主动申请，也就自动放弃了这项权利。住房补贴的弹性比较大，方便管理。个人所得低的时候可以申请，当个人所得超过标准后，不能够提供符合条件的证明资料，只能自动终止申请。需要特别指出的是，实行住房补贴以后，政策上并不要求低收入家庭必须租廉租房或者其它低房租住房。受助家庭可以选择适合自己需要的住房，比如距离城市比较近的普通公寓。因为政府的补贴根据其收入水平和房租水平有一定的限制，房租总支出越高，在所得相同的水平下，政府的补助部分和个人实际支出部分都同时提高。如果受助家庭以节省货币房租支出作为最大效用选择，一般不会租很贵的房。举例来说，你不会因为可以多拿政府200欧元补贴，自己多出300欧元房租。但是，如果受助家庭以居住实物福利为最大效用选择，可以反向思维，租好的房子才能够得到更多的福利，如果租房租低的差房子，自己反吃亏。因此，与实物福利相比较，享受房贴的家庭可以在居住方面有更多的自由选择空间。德国社会住宅分配的原则就是，政府的补贴应该给受助者带来更多的自由，而不应该由于政府补贴而剥夺更多的个人自由。如果补贴与剥夺个人自由相等，这种救助毫无意义。由于有房租补贴，理论上使低收入家庭可以住到一般收入家庭的居住水平，即能够享受有尊严的居住水平。因此，在德国大量家庭从住的方面来看，外人完全看不出这是一个低收入的接受住房补贴的家庭。这也正是政府政策所希望的，因为这些低收入家庭与一般收入家庭成为邻居，其子女可以享受比较好的居住环境，对于低收入家庭孩子成长与发展是有利的。
3．低收入家庭购房补贴
除了对低收入家庭直接提供房租补贴以外，政府也鼓励低收入家庭拥有属于自己的住宅。因为低收入家庭的就业不稳定，多子女，非常容易在经济不景气时期成为需要接受社会救助的家庭。而这些家庭拥有自己的住宅就可以提高个人的抗风险能力，也就是提高了整个社会的抗风险能力①。政府长期实行鼓励低收入家庭的建筑储蓄奖励，建筑储蓄奖励是对个人以购买或建造自住房为目的的储蓄奖励。在一定额度内，个人的储蓄存款可以享受10％的住宅储蓄奖励利息。个人可以自由选择是否参加建筑储蓄和存款银行。如果不参加，就等于自动放弃这部分政府奖励。如果个人先参加了建筑储蓄，后来改变计划，没有购买或者建造住宅，这部分贴息将不予支付，其存款只以普通利息率计算，连同本金到期后，支付给本人。政府建筑储蓄存款奖励只适用于低收入家庭。同时，政府还有对多子女低收入家庭提供自有住宅购买补贴②，政府根据家庭的子女人数提供一定的直接补贴。自有住宅购买补贴和储蓄贴息奖励，都是与购房合同相联系的，直接通过银行支付给卖方，没有套取现金的可能。享受政府补贴购买的自住房，如用于出租，政府将要追回全部补贴。此外，雇主也可以为雇员的住宅储蓄提供的一定限额的额外奖励。能够享受购买自有产权房补贴的低收入家庭的标准为缴纳所得税所得线标准。制度设计的用意是，这部分家庭虽然不属于贫困家庭，没有资格享受住房补贴，但如果经济波动，这部分家庭很容易成为贫困家庭。因此鼓励这部分家庭购买自有产权房，是为了稳定这类家庭的抗风险能力，就是他们一旦失业了，由于拥有自己的住房，也不需要政府支付住房补贴。也许人们更关心这样的问题，在德国的制度中，是如何处理低收入家庭享受政府补贴购买房以后，家庭的经济状况改善的案例。理论上有这种可能，比如，买房前是一个人就业，买房后是两个人就业。如果细致考察，德国政策的确是对那些购买自住房补贴以后改变经济状况的家庭是有利的，比如未成年的孩子，购房时是无收入的，几年以后有了工作，就有了收入。但是，在政策讨论中很少有人注意到这一点。总体上从政府方面的倾向来看，低收入家庭购买自己的住房，是大好事，值得鼓励。2008年开始，为了减少财政负担，购房补贴已取消。改为对所有家庭，对旧房改造、提高能源利用率的措施提供投资贴息。
经验和教
德国从1960年开始引入住房补贴制度以来，是比较成功的。用所得税纳税资料和租房合同作为申请住房补贴的基本资料对于申请者和管理部门都比较简单，每年定期申请制度，受助人群提高收入以后骗取住房补贴的案例相当少见。但是长期实施住房补贴政策，逻辑上的一个宏观经济的后果必然是政府的住房补贴导致了实际住房需求水平的总体提高。这样使得有些设计比较差，离市区比较远，交通不方便的公寓房逐步成为过剩物，房子很难租出去，导致空关现象，最后只能低价拍卖或炸毁，形成资源的浪费。在长期的住宅社会政策促进下，德国住宅总供给持续增加，居民总体居住水平明显改进。1950年德国人均居住面积为10－12平方米，2001年达到人均40平方米，同时，居住质量也明显提高，与西欧其它国家相比，总体居住环境名列前茅（仅次于瑞士）。这些都说明住宅社会政策在战后社会稳定发展方面发挥了重要作用。但是，德国住宅社会政策也表现出明显弱点，与西欧其它国家相比较，德国自有住宅比率为39％，倒数第一（1995年数据）。在有些大中城市自有住宅仅占11％－23％③（EberhardHamerandRainerGebhardt，1996）。这样的结果被认为是不能接受的。这一点被有些中国学者作为经验，而德国学者基本将此作为批评德国住宅社会政策的论据，不是经验而是教训。对此，理论界的主要看法是社会住宅的低房租，政府对市镇房地产公司的补贴等多种政策手段导致了住宅市场的严重扭曲。所以，在新一轮的私有化过程中，大量的市镇公有房产采取了向原租户出卖的政策。四、德国经验对中国社会保障住房分配制度设计的启示从德国的经验来看，最适当的住宅社会政策工具是对低收入家庭进行房租补贴。实际上这也是中国政府改革以来始终追求的目标：福利货币化。经济适用房和廉租房都不是好的工具。也许有人认为，政府直接提供经济适用房或廉租房有利于直接增加住房总供给，这只是一个实物供给的幻觉。政府给那些租不起房子的家庭提供了房租补贴使他们可以租得起房子，就是直接增加了市场在这方面的需求，在这种情况下，就会提高平均房租水平，最后会导致住房总供给的增加。同时，如前所述，廉租房实际上限制了受助对象居住方面的选择自由，廉租房使低收入家庭集中居住，邻里效应对低收入家庭的子女教育非常有害。中国现在关于是否应该限制经济适用房出租的讨论，正好说明这一问题。受助家庭认为房子的位置对家庭成员上下班不方便，于是仍然住在市区的非常小的房子里，而将拿到的经济适用房出租。同样，廉租房可以不可以转租，问题的性质是相同的。在受助家庭完全符合受助标准，没有任何违规的情况下，政府事实上就面临一个制定政策的自相矛盾，这就是享受政府福利和限制个人自由的矛盾。只有住房补贴可以有效地解决这个问题。
住房补贴政策范文第3篇
关键词：房地产市场干预宏观调控
政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。
政府对房地产市场的数量调节
土地供给与税收调节制度
世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。
美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。
在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。
但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。
直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。
间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。
事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。
政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节
从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以
分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。
向房地产开发商提供的供给补贴政策
政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。
向住房需求者提供财政补贴
除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。
住房补贴政策范文第4篇
关键词:地方财政;住房保障;购房券
一、文献综述
国内学者关于房屋在当代社会中承载的功能的研究结论基本一致，主要是居住、拉动地方经济和增加财政收入等，如舒东、郝寿义(2003)认为房地产最基本的功能是为人类提供适宜的生存空间［1］。崔裴(2008)通过研究中美房地产的经济与社会功能认为我国房地产的主要功能是向人们提供生产、生活的空间，同时具有对经济的投资拉动和增加地方财政收入的作用，研究还表明我国房地产业对地方财政收入的影响具有较强的不可替代性［2］。常春华、汪发元(2013)发现地方财政收入和房地产的发展具有显著相关性，房地产业的发展具有促进地方财政收入和支出增长的作用［3］。因此，研究我国住房问题时必须考虑地方政府的财政收入。消费者对房屋最关注的是价格，因此房价也是众多学者研究的热门问题。马庆林(2013)从系统科学的角度对我国住房政策进行了研究，发现房价的高低与能否实现住有所居之间没有必然联系［4］。我国城市家庭住房自有率已达85.39%，买房困难主要是外来人口所面临的问题，从这一角度看，房价高起到了缓解城市人口不断增加的作用。目前，地方政府的负债率高，变相的打压房价既不能缓解住房问题，对于财政收入也没有好处。因此，制定房地产政策不能过分强调房价本身的高低［5］。冯科、何理(2012)对我国房地产市场的限购政策进行了研究，得出房地产限购政策会破坏其他消费市场均衡的结论［6］。乔坤元(2012)用我国70个大中城市的面板数据研究了限购政策对房价和房地产交易量的影响，发现限购政策对于房价的抑制作用不大［7］。房屋限购政策还违背了自由市场经济，在数量管制之下，人们愿意交易而不被允许，所以人们有激励规避数量管制甚至违反法律规定。投资性购房和投机性炒房的人可能会通过非正常手段购买房子。保障性住房政策也受到许多学者的关注。刘雪明(2013)指出了政策本身的不足，如政策规定保障性住房的保障对象是“城市低收入住房困难家庭”，但是却没有具体规定低收入和住房困难的衡量标准［8］。没有一个明确统一的标准来衡量保障对象，会使得政府承担一些不该承担的责任，加重政府的财政负担，也会使得政府在其他公共支出方面(如医疗、教育)受到影响，更会导致保障房在分配、管理等环节的腐败。管清友、傅勇(2012)认为保障房政策忽视了中低收入者是社会人口中的大多数，由政府主导为这部分人提供低价房是不可能做到的。并且在既定的土地供给条件下，保障房比例的增加会挤占商品房用地，从而有可能推高商品房价格［9］。此外，政府直接向所有的保障对象提供新房，随着经济的快速发展，这些保障房往往还未到使用末期就会过时，结果不得不提前拆毁或弃置，造成社会资源的极大浪费。有鉴于此，本文选择从地方财政收入和住房保障的角度出发，来研究房屋功能失灵问题以及如何实现房地产的社会功能。
二、房地产的功能
消费者对产品最关心的是其所具备的功能，房地产作为一种价值量大、使用寿命长的特殊产品具有多种功能，总体来说可以分为两类:物理功能和经济功能。物理功能是房地产的自然属性，主要是向人类提供生产生存的空间。例如，住宅是人们休息放松的场所、厂房供人们生产各种产品、写字楼给企业提供经营办公的空间，等等。这是房地产最基本的功能。经济功能是房地产在市场经济发展过程中形成的，是功能的延伸。作为我国支柱产业的房地产具有的经济功能主要有促进区域经济发展、增加财政收入、作为资产的保值增值和信用担保等。常春华、汪发元(2013)的研究表明我国地方财政收入对土地出让的依赖程度在逐年增加，从1997年的7.95%增加到2010年的33%，而且这种依赖性仍然呈上升趋势。如果国家的宏观调控政策影响了房地产业的发展，地方财政收入就会大幅下降。邢国滔(2013)通过对三十个省、市、区2004～2011年的土地出让收入、房地产业地方税收收入以及一般预算内的财政收入数据进行研究，发现地方财政收入对房地产业的依赖性非常高［10］。据国家统计局的数据显示，我国2014年的财政收入总额为人民币14.035万亿元，同比增长8.6%，这是二十几年来的最低增幅。财政收入增幅下滑主要是受到了经济增速放缓的影响。其中，土地出让收入作为地方财政的主要收入来源在房地产市场降温的影响下受创最深，仅增长3.2%，相比2013年44.6%的增长是天壤之别。全国一般公共财政收入增长8.6%，比2012、2013年分别回落4.3%和1.6%。影响因素之一是受房地产市场调整的影响，商品房销售额明显下滑，与之相关的房地产营业税、企业所得税、土地增值税等回落较多。
三、住房补贴模式
我国政府财政补贴的模式主要有实物补贴和货币补贴。实物补贴是指政府为实施某项政策或达到特殊政策目的，通过政府采购的方式购买某种或某类商品，并按规定发放给既定人群的政府行为。在住房补贴模式中，实物补贴主要是指政府出资主导修建保障房，再以低于市场的价格出租、出售给低收入者，或者通过土地、税收上的优惠政策激励房屋开发商向低收入者提供低价房。这种补贴模式侧重于生产者，因此也称为砖头补贴。目前我国的保障性住房有三种，一是棚户区的改造和拆迁，二是经济适用房和两限房，三是廉租房和公租房，这些都是以实物配租的形式给中低收入者提供的住房补贴。货币补贴是指通过直接或间接增加消费者收入，促使消费者的预算约束线从左向右移动，从而达到增加消费需求量的一种政府行为。货币补贴有两种模式:一是现金补贴，二是有条件限制的消费券计划。在住房补贴模式中，货币补贴是指政府为符合条件的家庭或个人提供现金补贴或住房补贴券，以提高低收入者的购买力，由他们在市场上自行租赁或购买住房，这种补贴方式侧重于消费者，也称为人头补贴。本文设计的购房券就属于货币补贴。
四、政策设计
(一)购房券的设计
房价与能否实现住有所居没有必然联系，限购和保障性住房不仅存在诸多弊端，还占用了大量财政支出，因此本文的住房政策设计是:取消限购政策和保障房，由地方政府从财政收入中拿出一部分作为购房券的补贴资金。这种购房券需要申请登记，只向符合政策规定的补贴对象发放，并且只有在购房时才可以使用，不能转让或者兑现。持有购房券可以在市场上购买符合规定面积和质量的住房。对以购房券买到的房子进行转售限制，N年之内售卖需要交税，卖的越早税率越高，这些税收收入纳入地方财政收入。N年之后房子可以自由买卖。补贴对象用购房券不仅可以在市场上自由购买符合规定的新房，还可以在旧房市场中选择质量尚好的旧房，既增加了消费者的选择空间，也充分利用了社会资源。购房券的实施要有配套的政策给予辅助，补贴对象不能模糊的定义为低收入住房困难者，什么样的收入为低收入、住房困难的具体情况有哪些、用购房券在市场上可以购买多少平米的房子等都要在政策中有统一明确的规定。对于用购房券买到的房子要制定完备的监管措施。
(二)购房券的社会福利分析
假定存在一个完全竞争、没有政府干预的房地产市场，低收入群体对住房的需求曲线为D，市场上的房屋供给曲线为S，均衡点为A，均衡的房价与房屋供给量为(P0，Q0)。当政府采取保障房政策，以土地划拨和税收优惠等措施降低房屋开发成本，将导致开发商的边际成本下降，供给曲线向右下方移动，由S移至S’(如图1)。新的供给曲线与需求曲线相交于B点，此时，新的均衡价格与供给量为(P1，Q1)。新的均衡点B与原来的均衡点A相比，房屋的供给量增加，销售价格下降。在Q1的住房供给水平上，如果没有保障性住房，开发商索取的住房价格为P2，则(P2－P1)×Q1为政府以保障房的形式向低收入者提供的隐性补贴，其中:四边形BCP2P1为消费者剩余，三角形BCE既没有被生产者获得，也没有被消费者获得，是一种福利净损失。实行购房券政策，相当于提高了消费者的购买力，需求曲线将向右移至D’(如图2)，在E点处实现新的均衡。均衡的需求量为Q1，价格为P2。在P2的价格水平上，如果没有货币补贴(购房券)，低收入者所能购买的住房数量为Q，(Q1－Q)×P2是政府为了达到与保障性住房同样的政策效果所要提供的货币补贴，其中:三角形GCE为生产者剩余，四边形GEQ1Q为开发商索取的开发成本，没有福利净损失。
(三)购房券的补贴效用分析
假定没有实施保障房政策，在现有收入水平下，低收入者的预算线为AB，I1、I2为无差异曲线，I1与AB相切于点a，a点为房屋数量和其他商品数量的最优组合，消费者购买房屋的数量为X。当政府实施保障房政策，对于受保障者来说相当于降低了住房的租售价格，预算线AB围绕点A向外旋转至AB″。低收入者的收入没变，在其他商品价格不变的条件下，消费者购买Y商品的数量也没有变化，而购买住房的数量从X增加到X1。假定其他商品的价格不变，低收入者购买X1的住房数量用其他商品表示为OA－OY2=AY2;当政府为低收入者提供保障房后，购买X1的住房数量用其他商品表示为OA－OY1=AY1。政府为低收入者提供的补贴用其他商品表示为AY2－AY1=Y2Y1(见图3)。当实施购房券政策时，在商品、房价和消费者偏好不变的条件下，低收入者的预算线AB将向上平移至A’B’，要达到与保障房政策相同的效用，只需与效用曲线I2相切，切点为d，与bX1相交于点e。政府对低收入者的补贴用其他商品表示为AA'。因为预算线AB与A'B'平行，所以AA'=ce，而Y2Y1=cb，由图可以看出ce＜cb，即要达到同样的效用I2，实施购房券政策需要的补贴资金小于实施保障房需要的补贴资金。如果两种补贴方式用同样数量的补贴额，情况如图4所示。AB线依然表示在没有政府干预的情况下低收入者的预算线，此时消费者能够获得的效用为I1;当政府实施保障房政策时，预算线将由AB向外旋转到AB″，此时消费者能够获得的效用为I2;当政府实施购房券增加低收入者收入时，预算线将由AB移至A'B″，此时消费者能够获得的效用为I3，由图可以看出I3＞I2。这说明实施购房券给消费者带来的效用要大于保障房给消费者带来的效用。通过以上分析可以得出由政府提供购房券的补贴政策比实施保障房政策具有更大的补贴效用，还能避免社会福利的净损失。Ohls(1975)也通过构建一般均衡条件下的住房市场过滤模型得出了同样的结论:通过提供住房货币补贴来增加低收入者住房消费的政策比政府直接为低收入者兴建住房的政策更加有效［11］。
五、结束语
购房券的设计减少了地方财政在保障性住房这一项中的巨大支出，大大缓解了地方政府财政上的压力;把“限购”改为“限转售”，利用对转售的限制政策可以一定程度上减少投资性购房和投机性炒房，取得的税收可以增加地方财政收入;对新旧房市场的同时补贴，既增加了老百姓购房时的自主选择权，也减少了社会资源的浪费;最重要的是这一设计减少了地方政府对房地产市场的干预，把房屋的开发完全交托市场，政府的角色也从主导建设转为辅助建设。
参考文献:
［1］舒东，郝寿义.房地产功能价值论与中国房地产市场投资［J］.南开学报2003(3):101－107.
［2］崔裴.中美房地产业内涵、属性及其经济与社会功能的比较研究［D］.华东师范大学，2008:115－125.
［3］常春华，汪发元.房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析［J］.会计之友，2013(5):61－64.
［4］马庆林.系统思维与我国住房政策设计［J］.系统科学学报.2013(2):60－63.
［5］李文庆，崔惠民.我国差别化住房政策体系的多维考察和框架设计［J］.城市发展研究，2013(2):40－45.
［6］冯科，何理.中国房地产市场“限购政策”研究—基于反需求函数的理论与经验分析［J］.经济学动态，2012(02).
［7］乔坤元.住房限购令真的起作用了吗?—来自中国70大中城市的证据［J］.经济与管理研究，2012(12):25－34.
［8］刘雪明.保障性住房政策执行中的腐败现象及其治理研究［J］.湖南社会科学，2013(5):89－92.
［9］管清友，傅勇，程实，张明.刀锋上起舞:直面危机的中国经济［M］.杭州:浙江大学出版社，2012:102－103.
［10］邢国滔.地方财政对房地产业的依赖性问题研究一基于分税制改革后地方政府行为视角［D］.浙江工商大学，2013:35.
住房补贴政策范文第5篇
同志们：经市委市府研究决定，今天召开我市住房分配货币化工作会议，这次会议的主要任务是贯彻落实国务院、省“关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知”精神，也是全面落实我市“两代会”提出的实施城镇住房制度改革，稳步推进住房分配货币化工作。下面，我就我市住房分配货币化讲几点意见。
一、统一思想，充分认识实施住房分配货币化的现实意义
加快住房制度改革，实施住房分配货币化，是我市今后一段时期房改工作的首要任务，它对于我市改革、发展和稳定都将产生深远而广泛的影响。
1、实施住房分配货币化是全面建立社会主义市场经济体制的迫切要求。改革开放以来，我市城镇住房制度改革取得了积极的进展，主要是全面推行住房公积金制度和住房公积金抵押（组合）贷款，积极推进住房租金改革，稳步出售公有住房等。但住房这一城镇居民生活中最大的消费品，目前在很大程度上还没有进入市场，不仅限制了商品市场的进一步扩大和发展，使市场机制不能在住房建设、分配、流通和消费等环节中发挥应有的作用，也影响到其他改革的进行。实行住房实物分配制度、单位要建房、买房、分房，还要负责管理住房维修，加重了国家和单位的负担。对企业来说，严重影响国有企业与其他所有制企业的平等竟争。实物分配和低房租的分配方式，使得城镇住房分配成为收入分配领域最大的大锅饭。房子年年盖、年年分，再多也不够分配，并且在住房分配中出现过，多处占房，滋长了腐败现象的发生，严重损害了干群的关系。城镇住房制度不改革，这些问题就难以从根本上得到解决。
2、实施住房分配货币化是单位调动职工个人资金购房、租房的需要。实行住房实物分配，职工对住房消费支出很少；实行住房分配货币化，遵循的一条重要原则是个人合理负担。这样有利于适应当前收入分配格局的变化，引导居民调整消费结构，增大个人住房建设资金的投入，加快解决自身的住房问题，同时带动住宅业以住宅建筑为主体的建筑业的发展，形成国民经济新的支柱产业和新的经济增长点，促进经济增长。
3、实施住房分配货币化可以减轻财政和单位的负担。在住房实物分配制度下，夫妻双方只要一方在行政机关、自收自支事业或国有企业工作，另一方不论在私营企业还是有无工作，行政机关、自收自支事业和国有企业都将按职工住房面积标准给职工分配住房，实际上住房完全由财政和单位负担。实行住房分配货币化后，住房分配将从原先对家庭分房改为对职工个人发放住房工资，也就是说住房工资只能解决职工个人的住房需要，这样就减轻了财政和单位的负担，体现了合理性的原则。
总而言之，实施住房分配货币化，从本质上能解决计划经济条件下实物分房中所存在的一系列弊端，解决了住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的新体制。
二、我市出台住房分配货币化政策的过程及主要内容
市委市府对我市住房分配货币化政策十分重视，姚书记先后主持召开了市委书记办公会议和常委扩大会议，专题听取和研究住房分配货币化政策，并进一步明确了住房分配货币化实施的指导思想、基本原则和方法步骤。我市的房改工作紧紧围绕实施住房分配货币化的这一主线，进行了一系列基础性工作，为住房分配货币化政策的开展奠定了基础。主要做了如下工作：
①深入调查研究，注重试点过程。自1998年底停止实物分房后，房改办着手进行我区住房分配货币化调研工作，特别是去年以来，更是集中力量进行了调研，做了大量的工作，据不完全统计，先后召开了33次不同类型的座谈会、汇报会，采用走下去、请上来的工作方法，对全市职工住房情况进行了排摸，为我市住房分配货币化可行性进行了研究。同时，为掌握第一手材料，按照积极稳妥的原则，确定电厂和港务局作为住房分配货币化的试点单位。通过试点，摸索了工作的过程，掌握了工作的环节，找到了一些需要解决问题的办法，不断完善了我区住房分配货币化政策的内容。
②围绕工作重点，开展住房普查。1999年下半年开始，我市进行了干部、职工住房普查登记，建立起干部、职工个人住房档案，形成了单位职工住房档案与全区职工住房档案为一体的住房档案网络。去年按照上级的统一部署又开展了实施住房清理工作，通过住房普查登记和清房工作，进一步健全了个人住房档案，为全面开展住房分配货币化打下了基础。
③瞄准住房货币补贴与城镇住房制度改革的切入点，稳步推进住房制度改革。住房分配货币化有多种途征，其主要形式是推行住房公积金制度和单位计发的一次性住房补贴。在这一工作环节上我区抓住了三个工作重点：一是不断提高住房公积金的缴存比率。比率从1992年10月开始，单位、个人按职工工资的3%计算，提高到现在各按12%计算，使全区住房公积金归集达到3.29亿，并有特色地开展了“一张表、一套资料、一个窗口、两种结息”的住房公积金抵押（组合）贷款；二是逐年提高房改成本价和租金。我市房改成本价与市同步从1993年开始执行300元/平方米，逐步提高到现在的670元/平方米。保证了城镇住房制度改革的平稳过渡；三是加快经济适用住房建设，建立廉租住房的供应体系。今年开始我市将建造100套经济适用房，先解决城镇部分低收入家庭的住房困难，目前这项工作已全面启动。
④做好补贴价格和资金总量的测算。住房补贴价是按经济适用住房的平均价计算出来的，我市住房补贴价经过了三个测算阶段：第一阶段1999年的1300元/平方米，第二阶段20__年的1500元/平方米，第三
阶段为1800元/平方米。这一补贴价格是全省最高的，按该补贴价计算，职工每平方米住房补贴价为585元。经初步统计，需补贴资金8139万元；面积未达标职工2734名，需补贴资金3695万元；离退休职工1256名，需补贴资金6192万元；全市共需住房补贴资金1.8亿元。住房分配货币化政策的主要内容：
住房分配货币化实施细则（以下简称“细则”），分为“住房补贴的对象和范围”、“住房补贴的计发办法”、“住房补贴资金的管理”、“住房补贴申领程序”、“其他相关政策”和“加强领导，严肃纪律”，共6个部分，35条款。
“细则”明确了1999年1月1日以后参加工作的职工属于新职工，实行在正常性缴交住房公积金的基础上，另暂按月再给予职工本人工资12%的住房公积金形式的补贴，对1998年12月31日前参加工作的职工属于老职工，实行一次性形式的住房补贴和工龄住房补贴；“细则”还明确了一次性形式的住房补贴只对无房和住房面积未达标两种对象进行补贴；“细则”提出了离退休职工和1999年1月1日后亡故职工可以由单位直接计发住房补贴外，其他职工的住房补贴资金要纳入区住房资金管理中心的住房公积金管理渠道，还规定了离休干部的住房补贴可以适当放宽；“细则”针对各类情况提出了住房补贴的办法；“细则”规定了职工住房补贴面积标准的上限、管理要求和相关操作程序。具体条款由区房改办负责解释。
三、实施住房分配货币化政策中要把握好几个重点
1、认真处理清房与住房货币补贴的关系。各单位对职工实行住房货币补贴，必须先进行仔细认真的清房违规处理，解决好干部、职工在住房方面有无问题，具体工作由区清房办负责办理，要求清房完成一个单位，住房货币补贴实施一个单位，清房未结束的单位，不得实行住房货币补贴。
2、精心部署，细致工作。住房分配货币化工作政策性强，涉及面广，工作量大，情况复杂，它不仅仅是经济问题，也是一个社会问题，必须引起高度的重视。首先要认真学习和理解政策，把握政策的界限，通读学习清房政策和住房分配货币化政策，不清楚要及时咨询区清房办和房改办，以便操作过程的一致；第二，要结合本单位的实际进行研究和分析，及时解决发现的问题和矛盾，按政策把它解决在萌芽状态；第三，各部门之间要通力合作，积极支持，相互配合。
3、实现住房货币补贴要把握六个原则：①补贴资金充足的单位，要坚持一次性补贴到位的原则；②补贴资金不足的单位对老职工一次性住房补贴要坚持量力而行、分步实施的原则；③先解决离退休人员（含期限内亡故职工）补贴的原则；④先使用自有资金，后财政解决的原则；⑤全额、差额拨款，由财政按比例解决资金的原则；⑥先清房后住房货币补贴的原则。
