产权式酒店范文第1篇

一、中国产权式酒店特点与现状分析：

产权式酒店属于旅游房地产，作为面向消费者的酒店，它是旅游产品，而作为面向投资者的产权开发，又具有房地产的众多属性。产权式酒店这种新型酒店经营业态，在中国出现后的几年时间里，很快发展到了一、二线城市，但也就在这短短的几年间，中国产权酒店业经历了从萌芽、发展、失败到再发展的历程。

几年前，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，原因主要有以下三方面：一是当初的投资者主要是为了把产权尽早售出回笼资金赚取开发利润，目的不在于投资做旅游房地产业；二是海南当时作为旅游度假目的地的条件还不成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者充分了解和接受。而目前经历几年改革春风吹拂的中国产权式酒店已具备发展条件：旅游度假地软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；国内经济平稳快速发展，城市中产阶级急剧扩大，休闲经济的发展为分时度假消费创造了大环境；旅游产业近年迅速发展，国内优质旅游资源越来越丰富；国际分时度假运营商进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念已为国内业界、消费者认同，产权式酒店发展的大环境日趋成熟。

二、产权式酒店的购买者分析：

中国产权式酒店的购买者，我认为目前主要有三类群体：一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；二是一些企事业机构，购买后用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的经营管理多成为负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；三是经营分时度假的专业公司，购买后用于业务发展需要。

这三类群体所关注的重点各有不同，个人消费者关注的重点在投资大小、投资回报的

保障、酒店经营能力、附加的优惠条件等；而企事业机构关注酒店的环境、服务和管理，以及业务需要等；经营分时度假的专业公司最关注产权式酒店可供休闲度假的收益预期，重点考虑酒店对消费者的长效吸引力。但不管是哪一类客户，产权酒店的运营商的水平与实力、运作模式、承诺兑现能力、升值空间和投资安全等是决定性因素。

三、产权式酒店可由专业物业管理企业进行管理与经营：

目前社会上普遍认为，酒店管理和物业管理是完全不同的二码事，笔者以为产权式酒店的物业管理正好可以是酒店管理与物业管理的完美结合。由于专业物业管理其范围涵盖了各种类型物业，因此，产权式酒店完全可以由专业物业管理企业进行管理，甚至经营。理由如下：

1、专业物业管理企业有能力做好产权式酒店的经营管理。产权式酒店，是由开发商按房地产的操作模式，将建成的酒店式物业卖给消费者，消费者作为业主和物业小区业主身份没有区别。既适合日常居住，又适合投资置业和休闲度假。另一方面，它不能仅仅将酒店卖完了事，开发商更要注重后期对酒店物业的高水平管理和长效良好的经营业绩，才能使投资者对其产生高度信任。目前综合性的专业物业管理企业，在日常管理工作中通常都将酒店式管理与服务引入到社区管理，并利用自身资源，大力开展多元经营，总体上已经集聚大量物业管理结合酒店管理的成功运作模式和经验。在深圳等地就有大型物业管理企业管理着多家酒店的范例。

2、酒店管理相较于物业管理更侧重于经营，由于物业管理收费受较多限制，收费困难且收费标准远远低于酒店，相关可用于经营的配套资源缺乏，远不如以市场为导向的酒店灵活丰富，管理产权式酒店正可以让物业企业经营者大展经营身手。

3、由专业物业管理企业负责产权酒店的经营和管理，有利于产权酒店获得有效管理的同时获取长期良好回报。目前，专业物业管理公司通常都经历了一定时期的发展，具有一定管理规模和经济实力，注重品牌形象，其社区管理工作特征使其掌握大量社会终端资源，便于酒店业务拓展。

四、物业管理企业如何做好产权式酒店的管理：

首先，制定切实可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服务守则等规范运作，员工保持良好的工作作风，管理者及时发现员工在工作中存在的问题并及时纠正，这是贯彻和保持有自身企业文化特点的酒店式经营和

服务的基础。重视并建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，切实为投资者提供安全、可靠的投资保障与回报，增强业主信心。

其次，坚持进行持续深入的专业培训，把做好经营与服务做为员工行为素养的重要课题来抓。意识决定行为，行为产生结果，要使顾客在酒店到处感受到物业管理人员的良好服务，就必须把酒店式服务的独特意识灌输到每个员工的脑子深处，坚持进行持续深入的培训，通过管理案例，参观榜样、同行交流、外派学习，以及绩效考核等多种培训手段，使员工们养成行为规范、微笑亲切、问候有礼、目光友善、乐于助人等职业习惯，形成酒店式服务的专业氛围。

再次，下大力气培育市场、培育消费者，运用促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费者口碑传播吸引跟进消费者。重视信息交流，加强与各界沟通，灵敏反馈业主、客户意见与建议，是获得持续改良经营管理方向与措施的重要途径。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。因此，积极加入分时度假交换体系可以增强产权式酒店的连锁优势。产权式酒店的服务是人性化的服务，是以业主与顾客为中心的服务，作为物业管理者，必须加强与业主、客户的沟通，掌握其需求并尽心尽力的加以满足。同时虚心听取各方意见与建议，持续不断的改进服务，才能体现酒店式服务的精髓。并综合自身和社会各种资源优势，为业主提供额外的利益和优惠。

最后，学习知名酒店，建立自已的客服体系，并以高效和业主、客户满意为目标，是为酒店获得稳定并有发展机会的住客的关键。酒店服务以时效性和可靠性为首要条件，建立客服体系，使顾客信息以及准客户每项服务要求都有效掌握和得到落实。利用电子计算机技术，可以更好的提高管理服务质量与效率。

另外，产权式酒店，既然是一种投资工具，每年要给业主经营回报。注重后期持续经营业绩，以下几点是必须要研究和重视的：

1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到住客；档次太高，高档客源又少，而酒店管理成本过高，弄不好成得不偿失。通常一般旅游休闲客人最喜欢3星或4星级酒店做为消费对象。

2、降低管理成本。风景旅游区的产权式酒店，淡旺季明显，因此酒店管理人员除了保有一定比例的本地人才外，对基础员工不妨采取“季节工”。淡季放假在家只发放基本生活费，旺季再上岗，如此可降低管理人工成本。

3、建立开放式的娱乐休闲设施。产权式酒店的配套设施不仅为酒店投资业主服务，更应该向住客开放，甚至为占有旅游市场面向公众开放，以充分聚集人气。

产权式酒店范文第2篇

［关键词］产权式酒店；诚信；品牌

改革开放三十多年来，我国的经济飞速发展，到2008年人均GDP达到3313美元，酒店行业也得到迅猛发展，一些新型的酒店如雨后春笋般崛起，其中由国外引进的产权式酒店在这近十年来得到一定程度的发展并在国内占据重要的一席之地。

1 产权式酒店的概念

1.1 产权式酒店的实质

“产权式酒店”这一概念起源于20世纪70年代欧美发达国家，由“时权酒店”(Time share hotel）演变而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，每一间客房都各拥有独立的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获得该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

今天的产权式酒店可分为三大类：时权酒店、退休住宅型酒店、有限自用投资型酒店。

1.2 具有中国特色的产权酒店

由于产权式酒店是“舶来品”，所以一定程度上在我国遭遇到水土不服的现象，直到2001年，它才真正作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式风靡全国。在人们的眼中，它是一种全新的房地产投资业态，兼具地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的投资方式。

2 产权式酒店在中国发展所遭遇到的难题

产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。因此，产权式酒店对于投资者而言看似一块诱人的“香饽饽”，但从全国范围来看，特别是近几年，虽然很多大城市和旅游景区的产权式酒店如雨后春笋般涌现，并伴随着高预期收益的承诺，但它们的实际销售却遇到了瓶颈，停滞不前。这一现象的出现有其一系列的原因；一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受；四是我国有关于产权式酒店的法律法规还不健全；五是销售价格偏高等。

由于产权式酒店是一种先付款后消费的产品，购买者的权益(使用、继承、馈赠和转让)的保障成为国内产权式酒店最突出的问题和矛盾，而这主要来源于消费者对产权式酒店的诚信危机。

3 诚信危机造成的根源

产权式酒店的诚信危机主要来自以下两方面。

3.1 房地产开发商的诚信危机

酒店的诚信危机主要来自开发商方面。有一部分的开发商的动机不纯，如为了融资和销售烂尾楼而故意夸大其利润率。在国内还存在的一种普遍现象是开发商只重视开发和销售而忽略管理，致使酒店经营不善，投资者的收益达不到预期的希望。

3.2 委托酒店管理方的诚信危机

产权式酒店的赢利能力主要依靠酒店经营管理水平。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否足够的诚信也非常的重要。管理方在对业主拥有的闲置客房进行经营管理时采取各种方法调整客房经营收入，服务项目收入以及管理成本的控制等都面临诚信危机。

4 树立品牌——双赢的选择

品牌作为酒店市场竞争的高层次手段，对其发展起着至关重要的作用。通过树立好的产权式酒店品牌使得在市场竞争中处于有利地位。

对房地产商而言，品牌以其知名度、美誉度、满意度和忠诚度得到投资者和消费者的接纳和认可，大幅度推动销售，加强产品开发发展和与各方面合作者的谈判能力等，从而得到更大的发展。

对投资者而言，促使其实现高收益和休闲娱乐的期望。

5 如何树立好的品牌形象

一个品牌具有其独特品质和影响力，它包括独特、品位、质量、行业影响力和社会影响力及商标；无形品牌的创造是依靠每位员工在塑造品牌的过程中建立的。品牌作为内涵，国内的酒店和管理公司都需要这样一个持续的能力，使自己的服务和产品不断提升，不断创新，只有形成这种机制我们才能够发展。

首先，房地产开发商要加强对自身的管理:对开发项目进行科学评估和论证，开发结构合理，注重酒店的长期收益;开发商在追求利益的同时也要保障消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项目上能否选择产权式酒店模式，必须进行科学评估和论证。评估和论证主要包括地区宏观环境和项目环境这两大方面的内容。

地区宏观环境，房地产业和酒店业的发展都与地区宏观环境及其经济发展水平直接相关。宏观环境包括：自然地理环境，历史人文环境和社会经济环境。自然地理环境影响人流、物流、信息流和自然风光的可观赏性、可体验性；历史人文环境对于思想观念、思维方式、生活习惯的形成以及文化的传承有着重要的、独特的、不可替代的作用；社会经济环境是商品社会发展的基础，社会的繁荣稳定，居民收入的增加是房地产业发展的前提条件，经济水平高低和经济发展的快慢，决定着人们的消费水平和人员流动的数量、速度，直接影响着酒店业需求数量和水平。因此，对宏观环境的评估是确定房地产开发模式的基础。

对宏观环境的评估，主要有以下几项重要内容。

当地的主要的社会经济指标。主要包括：人口情况(常住人口和流动人口)，GDP总量，财政收入，人均可支配收入，社会消费品零售总额等年度完成情况及其增长；当地的支柱产业，特色行业和产品情况；在全国、全省的地理位置及其优劣势，水、陆、空交通情况；当地自然景观、历史遗存、人文特色。如著名旅游景点、历史文物、特色民俗、民风及其开发程度、旅游收入等；经济政策，发展规划，政府效率，企业环境。

项目环境，项目环境评估是评估项目所在地、所在位置是否适合做产权式酒店项目。该评估是在以上评估认为在该城市或地区可以搞酒店项目的前提下对具体地点是否适合做产权式酒店项目的评估。其具体内容包括:项目所在位置所处区域，在本地的地位及其详细规划；项目及其周边的道路情况；项目位置的人流、交通情况；项目所在地的市政公用设施配套情况；项目周边的机关、单位、社区情况；项目周边的酒店业、商业、餐饮业、娱乐业状况；项目周边的房地产竞争项目情况。

5.1 禁止为了销售业绩乱开空头支票

在产权酒店的广告宣传资料中，开发商一般都明示了令人心动的投资回报和承诺，但大多数情况是按照最理想的经营条件来计算的，在实际当中往往无法达到。虚高回报率的炒作，不仅使得开发商信誉受到影响，而且加大了投资者的风险，长期下去会得不偿失，被市场和消费者所抛弃。因此，一定要根据旅游的季节性，周边环境，所处地段，主要酒店的位置、规模、数量、档次、住房率、价格，消费群体等各种综合环境如实计算出其酒店经营管理公司预期的入住率，从而慎重确定投资回报。

5.2 硬件设施的保障

根据产权式酒店的业内人士介绍，酒店要想有赢利的空间，与酒店的规模、档次、硬件设施的规范化投入和周边配套设施都有很大的关系。酒店对自身的装修档次和规模等方面都有严格的把关。产权式酒店档次定位很关键，一般旅游休闲客人喜欢3星级、4星级的酒店。多增添开放式娱乐设施开展多元化经营和尽一切可能满足客人需要现在逐渐也已成为产权式酒店的必要竞争条件之一。

5.3 开发商设身处地为投资者着想

产权式酒店是新生事物，投资人认购并不是很积极，大都持观望态度，要接受它尚需时日。因此开发商进行正确的引导，并积极培育消费市场和综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外利益和优惠。首先，应积极运用房地产行业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。其次，对产权式酒店进行一系列的改革使之适合中国的国情以及中国市场的需要。如可以考虑在产品的设计，价格优惠方面以及针对职工的年休假制度制定与之相符合的措施等。

5.4 开发商充分考虑产权式酒店的退出机制

产权式酒店投资属于固定资产投资，开发商可替投资者考虑其变现能力如何，如变现和转让等。并对各种退出机制进行分析，避免投资失败。

无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与酒店管理公司签订协议，产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择优秀的酒店管理公司项目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和营销方法会很大程度提高酒店的收益率，正是鉴于此，房地产商选择了著名的酒店管理公司，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等，基本上都兑现了酒店销售前的预期投资高回报率。

委托酒店管理公司方面树立品牌形象，购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的形式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。

第一，酒店管理公司要能够做到行业自律，采取统一的合同范本；在独立进行经营时，聘请注册会计事务所审核财务报表，并使它的财务经营方面透明化。

第二，管理方可帮助业主自动成立业主委员会监督经营，使业主委员会拥有和可以实行一定的权利，尤其关注与业主的沟通问题，与业主的互动应该在减低投资风险方面会有一定的积极作用。

第三，在对业主的利润分配方面，根据每间客房的楼层、朝向、面积等不同的情况进行合理的分配；酒店的重新装修、物业、水电等方面的费用对业主尽量做到公开化。

第四，创建国内移动服务产权式酒店，积极加入知名的国内度假交换网络或积极加入分时度假交换体系，与同业进行广泛的横向联合。

6 产权式酒店要集团化发展，品牌化经营

占主导地位的大公司对市场有更好的吸引力和竞争力，因此，集团化成为酒店业获取消费者认可的最有效的方式。运用好的促销手段、示范方式培育市场、培育消费者，建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强经营获利能力及运作的透明度以及在经营规模、管理手段、营销模式等方面上集团化产权酒店比单个产权酒店发展具有绝对的优势，也是单个产权式酒店以品牌为导向下大工夫塑造酒店整体形象，走集团化道路的必然趋势。

参考文献

［1］刘赵平.分时度假产权酒店［M］.北京：中国旅游出版社，2002.

［2］杨戈，陈胜.透视中国产权酒店的发展［J］.销售与市场，2002.

［3］王熙兰.我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考［J］.经济与社会发展，2004.

［4］詹芬萍.产权酒店——中国酒店业拓展的新领域［J］.北京第二外国语学院学报，2004.

产权式酒店范文第3篇

产权式酒店是一种兼具房地产业、旅游业与酒店业特点的房地产投资新模式，是指客房产权人分割购买每一单位客房，酒店产权人取得其它配套经营性用房及设施的所有权，并交由酒店管理者统一经营管理而获得收益的一种酒店。此外，酒店产权人还可以获得酒店免费赠送的相当时间的使用权。就法律角度而言，产权式酒店中出现了两大类法律关系: 第一种类型为物权法律关系; 第二种类型即合同法律关系。第一种类型的法律关系主要涉及客房产权人和酒店管理者对于各自的专有部分的专有权以及酒店其他共有部分的共有权。而合同法律关系则相对复杂，主要有发生于开发商与投资者之间的客房买卖合同关系，还有酒店管理者与产权人之间因经营管理而产生的合同关系。综上，产权式酒店的法律关系当事人的主体当然无出其外: 开发商、投资者以及酒店管理者三方。

但是，产权式酒店在我国发展时间极短，在短短十几年的发展时间里，产权式酒店就引发了一系列问题。首先，也即最重要的一点是我们国家还缺少专门规制产权式酒店的法律，有些地方法规、政策明确支持产权式酒店，而例如北京、上海等地对产权式酒店或禁止或限制，所以产权式酒店的合法性问题一直是学界争论的焦点。其次是法律关系不明确，上文提到产权式酒店产生了两类法律关系，然而由于法律法规的缺失，开发商、投资者以及酒店管理者之间的法律关系相对模糊，没有统一的性质界定和标准，只能靠双方当事人自行约定。法律关系不明确的一个后果是当事人双方权利义务不明确，也容易导致权利义务失衡，损害当事人的利益。再次是诚信问题，自从我国第一例产权式酒店纠纷产生开始，开发商的诚信问题就一直是人们争议的焦点。实践中，开发商单方违约、抽逃资金、虚假承诺等损害消费者利益的事件屡见不鲜。种种问题无不阻碍着产权式酒店的健康发展。

不少学者曾发表过文章对产权式酒店的合法性进行阐述[1]。笔者亦同意产权式酒店具备合法性这个观点。产权式酒店的合法性确认是影响其在我国发展的首要因素。在此前提下，我们更应该去探讨产权式酒店之中的法律关系，明确双方当事人的权利义务，杜绝开发商不诚信等行为，从而保障产权式酒店在我国的健康发展以及更好地维护投资者的利益。下文探讨的是产权式酒店中出现的合同法律关系，以期明确双方当事人的权利义务，更好地维护产权式酒店的发展。

二、开发商与投资者的买卖合同关系

产权式酒店中出现的第一个合同法律关系，是产权式酒店客房销售时开发商与投资者之间的酒店客房买卖合同法律关系。此合同法律关系相对明确，在学界尚无大分歧。此外，在目前尚无明确、统一的规范产权式酒店的法律法规的前提下，可以参照适用《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《城市商品房预售管理办法》等相关规定。一般的商品房买卖中，买卖双方的义务比较单一。买方的义务是支付商品房价钱，卖方的义务是交付房屋所有权及瑕疵担保责任即可。理论上产权式酒店客房也属商品房的范畴，所以酒店客房买卖合同也应当受商品房销售的相关法律法规的约束。但是产权式酒店客房买卖合同毕竟不同于一般的商品房买卖合同，开发商( 即出卖人，下同) 与投资者( 即买受人，下同) 签订的买卖合同应为《产权式酒店客房买卖合同》，该合同应与一般的《商品房买卖合同》有所区别，当然，其中买卖双方的权利义务也应当有所不同。

( 一) 投资者的权利义务

1. 投资者的权利。投资者支付了酒店客房的价款后，自然拥有该酒店客房的所有权。而酒店客房所有权的真正转移需要过户登记，所以，投资者自然有权要求开发商按期去房屋登记机构进行登记，将该酒店客房过户给自己，以便使投资者拥有酒店客房的完整的所有权。酒店客房一经登记，投资者即享有所有权。那么，投资者自然也可以按照自己的意愿将该酒店客房转让给他人，或者将该客房抵押给第三人。但如果投资者这样做，将对产权式酒店的经营产生较大影响，其权利义务也会相应地发生变化，本文将在下文中具体阐述。

2. 投资者的义务。显然，《产权式酒店客房买卖合同》中的买受人的义务与一般的买卖合同中买方的义务一样，通常比较单一。投资者的义务就是向开发商支付该酒店客房的价款即可，逾期应当承担违约责任。

( 二) 开发商的权利义务

1. 开发商的权利。民法理论认为，在一个法律关系中是存在相对应的权利义务的，且一个法律关系中的权利义务在量上是相等的。也即，法律关系当事人一方的权利对应另一方的义务，一方的义务对应另一方的权利。那么，在开发商与投资者的买卖合同关系中，开发商的权利就是要求投资者按期支付客房价款，并在投资者逾期交付房款时要求其承担违约责任。

2. 开发商的义务。开发商的义务一般来说比较复杂。产权式酒店跟一般的商品房不同，投资者购买酒店客房主要不是为了自身居住，而是为了获取其中的经济效益。因为投资者购买酒店客房的同时，会将该客房交给具有酒店经营资格的管理者管理经营，酒店管理者按期给予投资者一定的经济回报。另外，开发商在产权式酒店开发之际，往往向投资者承诺一定的回报率，这是产权式酒店销售的一个重要环节。然而，酒店的经营并非均是一帆风顺，如果酒店的经营效益下降，甚至投资者不能取得既定的回报率。那么，开发商向投资者承诺的回报率是否可以或者应当如何体现为开发商的义务? 开发商是否应当对酒店的经营管理承担担保责任?

三、投资者与酒店管理者的委托经营合同法律关系

( 一) 概述

产权式酒店中的第二个合同法关系出现在投资者与酒店管理者之间。投资者与酒店管理者之间的合同关系是有多种类型的，主要有承包经营合同、租赁经营合同及委托经营的关系。实质上，投资者与酒店管理者的合同关系也决定着产权式酒店的经营模式。笔者将在下面比较委托经营合同法律关系和租赁经营法律关系实践中两种常见的法律关系类型，并尝试为投资者与酒店管理者之间的合同法律关系进行定性。

委托经营管理合同关系指投资者在与开发商签订了酒店客房买卖合同之后，由投资者与开发商指定的管理者签订产权式酒店委托管理合同，酒店管理者按照双方的约定经营酒店，所得利润归投资者所有，酒店管理者向投资者收取一定的报酬，同时根据产权式酒店的特点，投资者还享有酒店提供的免费的入住权。而租赁合同法律关系，指的是投资者与酒店管理者之间的合同法律关系产生于签订产权式酒店客房买卖合同之后，由开发商指定具备酒店经营资格的管理者与投资者签订租赁经营合同，按照酒店的经营模式进行管理。酒店管理者取得酒店的经营所得，而后定期向投资者支付一定的租金，并给予投资者一定期限的免费入住权利。

产权式酒店范文第4篇

产权式酒店作为新兴的投融资工具拥有其自身的特殊性,但由于缺乏专门的法律规制,目前只能接受我国传统房地产法律规范的规制,这成为其在我国发展的主要障碍。出于对非法集资可能性的担忧，地方政府对于产权式酒店的发展都持谨慎态度。因而建立产权式酒店特殊制度的首要问题即在于规范开发商的行为,完善审批和监督制度。具体体现如下：在审批时,开发商的资金实力、信誉如何,开发房地产的经验都应作为关注的重点。同时,还应査明开发商对于产权式酒店未来的经营模式是否具备可行的计划,对产权式酒店的投资收益和可能发生的市场风险有无合理的预测等。另一方面,还应保证开发商对其承诺的投资回报是否有充足的资金实力作为后盾,或者已经采用其他方式对投资者的投资回报予以担保(如引入担保公司等）。

在开发过程中，对开发商的违规操作,如将商业性质的建设用地擅自变更为住宅性质的用地等应进行严格且充分的监督，同时对于集资诈骟也应进行深人的防备。当然,仅由政府对开发商进行单一监督还是远远不够的,应逐步建立起多元的监督模式。可以采用适当的方式将投资者纳入监督的模式中,基于自身切身利益的考虑，这种监督的效力是显而易见的。此外,由媒体主导的舆论监督也将产生重要作用。

(二）完善投资回报担保制度

开发商售房广告中宣称的高额回报率是影响投资者做出投资产权式酒店决定的重要影响因素。由于目前我国市场经济制度发展尚不完善，出于对产权式酒店市场发展的考虑，应允许开发商对投资者的投资回报进行担保,但必须要求双方主体就此签订明确的担保协议。发生法律纠纷时,对于此担保关系可以适用我国担保法或其他有关担保的法律规定。第三方专业担保公司与投资者签订协议约定由第三方公司承担对髙额回报的，开发商应与第三方担保公司承担连带责任。

实践中,开发商与酒店管理公司多存在关联性。当由于起初对投资回报过于乐观地估计,投资者所得收益无法达到约定的回报水平时,开发商即将所有责任推给几乎没有什么责任能力的酒店经营者,借以逃脱自己的法律责任。此时开发商的行为属于欺诈行为,应利用法人人格否认理论直接向开发商主张权利,由开发商对投资者承担其承诺回报与现实回报之间的利益差值。

(三）允许产权式酒店分割出售

在我国若将产权式酒店的建设用地定性为商业用地，将直接导致开发商无法将酒店分割出售,投资者不能进行登记进而取得单间客房的产权证书。因此为了能将酒店分割出售，开发商不得不通过违规操作将已获得的商业性质用地转换为住宅用地,进而引起一系列的法律问题。进一步地讲,禁止开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间，是产权式酒店在我国发展的最大障碍。如果整间酒店有独立的产权证’但这一产权证不允许分割，那么单独的酒店客房即不能办出单间客房的产权证。由于没有进行登记,无法取得房产证，投资者实际上根本没有取得房屋所有权。允许开发商将产权式酒店分割销售,为购房者办理酒店单间所有权证奠定了基础。

进而单间所有权证的办理也直接解决了产权式酒店交易转让的问题。但仍有必要要求开发商与投资者之间签订“回购条款”,以解决如果产权式酒店经营状况不好，市场上不存在酒店的受让者,投资者无法退出经营关系的问题。这也是对建立退出制度的重要保障。因而，产权式酒店在我国健康发展的关键是要对其建设用地使用权进行准确定性，同时允许幵发商将酒店分割销售。只要允许开发商将产权式酒店分割出售，承认投资者的产权，建设用地定性问题也就随之解决了。上文提及的《海口市产权式酒店管理暂行办法》第7条规定：“商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店,用地性质和年限可以不变”，明确规定住宅用地可用于产权式酒店开发。同时其第3条规定产权式酒店可予以分割销售,第10条规定产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销(预）售，对产权式酒店分割销售问题做出肯定性规定。该办法第18条规定通过分割进行销售的客房按套内建筑面积分割登记，第19条规定客房产权人在办理客房产权登记后,可向土地行政主管部门申请办理土地使用权登记,对产权式酒店分割出售后房屋产权和土地使用权登记作出明确规定。上述规定对现有产权式酒店用地性质、分割出售以及产权登记等亟待解决的问题进行规定,是对产权式酒店法律问题的有益突破。

(四）明确产权式酒店可以成为区分所有的客体

产权式酒店范文第5篇

在欧洲及地中海沿岸，休闲度假类的旅游地产于20世纪60年代开始变得流行，它的产生让地中海在短时间内就变成了全球的休闲度假中心。20世纪70年代，有一位名叫亚历山大?耐的瑞士人提出了“时权式酒店”。时权式酒店是产权式酒店的前身，与产权式酒店的相比在于产权是否买断。

1993年，产权式酒店的概念及其经营的模式开始进入中国市场，到现在已经发展了20多年。随着我国经济和旅游市场的高速发展，国民的投资需求也在不停地增加，在这种环境下，产权式酒店的发展获得了长远的发展，并呈现不断增长的趋势。产权式酒店是近些年兴起的一种比较新型的投资模式，已经在全国内引发了新型的投资热潮，现在各地都开始开发大量的不同类型的产权式酒店。尤其是在三亚，该模式的迅速发展，层出不穷，给三亚旅游经济的发展带来了新的气象。

二、案例分析――三亚湾红树林度假世界

（一）三亚湾红树林度假世界的基本概况

当今三亚湾红树林度假村往往就是一个内容丰富的度假目的地，也是省内相对大的产权式相关酒店群，汇聚了相关吃、喝、玩、乐，度假旅游理念方式，他的面积大概是70万平方米左右，全部的投资大概是82亿元左右，拥有大概4600间客房，是一般10座普通五星级酒店的总和，它目前是三亚第一个有名的水上乐园以及国际奢侈品中心、电影播放工坊、艺术欣赏汇、风情有趣商街、海鲜批发广场、71家餐厅、可以接受大概5000-7000人左右的国际会展中心、婚礼主办广场、不同书店等等，三亚湾红树林度假存一期工程大概18万平方米左右拥有1300余间客房开始在2012年9月进行开业，二期工程大概52万平方米左右拥有3300间客房开始在2014年9月25日进行部分开业。

（二）基于休闲旅游需求的三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亚湾红树林度假世界――“度假目的地综合体”，是指基于一线自然资源基础之上，以营造休闲度假目的地为导向，进行综合业态开发而形成的休闲度假生活方式聚集区。完成高端度假旅游的集居住、休息娱乐、空暇休闲、各项展示、不同体验等产生一体的度假思维，它的定位往往是国际比较著名的旅游度假地，可以实现人们吃喝玩乐各种度假旅游方式的全方位供应，丰富的东南亚相关风情街，体现出着25家独具魅力餐厅、个性化酒吧或者各种商店，让您身居在家，就可以品尝美食荟萃，体验疯狂之夜，让度假变得丰富多彩，欣赏盛名的今日艺术汇，让您在获得度假快感的同时，倾心体现艺术以及生活的天然融合，这种消费模式往往在国外开始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名胜世界、美国拉斯维加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太阳城等世界知名项目。

2、顾客群体分析

（1）顾客年龄。从图1可以看出，顾客年龄分布在36-40岁所占比例较大，30岁以下所占比例较少，这个年龄段具备投资实力的家庭或个人，最后都是全家参与最后的决策，年轻人负责执行购买。50岁以上的所占比例相对较少，他们投资主要为了休闲养老或定居。

（2）顾客地域。从图2可以看出，顾客地域分布主要集中在江浙、北京、东北、山西等地。其中在江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%，他们有传统的理财观念，作为理财的一种投资方式。北京、东北、山西等地由于空气质量差，雾霾严重，因此会选择三亚作为旅居需要。

（3）顾客职业。从图3可以看出，公司以及政府职员在顾客职业中所占比例较大，分别占34%、22%。这部分人群有较高的收入，接受过高等教育，与外界接触较多，敢于尝试各种新的投资模式。并且政府职员每年都有带薪年假休息，有时间去享受休闲度假。

3、动机分析

从图4可以看出，产权式酒店多为一种投资项目，顾客认为投资回报率是最重要的因素，但是，优越的地理位置、成熟的酒店管理公司、实力雄厚的开发商才是高回报率的基石。因此，投资者会根据经验权衡投资项目再做判断。

（三）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的优势

1、地理位置优势。三亚湾红树林度假位于三亚湾未来的行政中心区这个地方，被称为“椰梦长”的美誉，与三亚火车站相聚大概5分钟左右的车程，于凤凰国际机场相距大概15分钟左右的车程，交通非常便捷。较高楼层可以远眺三亚湾海景，周边配套的生活设施也很齐全，在地里位置上占尽优势。

2、“全生活”高品质配套。红树林度假村拥有拉斯维加斯度假酒店经验的理念以及精髓，是我们首个“全生活”度假旅游酒店。突破传统度假酒店单一经营模式，休闲度假与会展经济结合，带动酒店街区的购物、餐饮、休闲、娱乐等配套设施的繁荣发展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服务，改善了休闲度假品质。

3、投资收益稳定，风险较小。红树林酒店业主不仅拥有酒店客房独立产权证，同时拥有免费居住权、现金折返权、业主房价权、酒店利润分红权、团体订房佣金权。从投资角度讲，红树林的业主相当于投资酒店“原始股”，收益长期、稳定。三亚湾红树林度假酒店采取第三方独立财务制度，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享红树林包括所有商业配套在内的经营利润。在2013年和2014年这两年试营业期间，业主分红分别是3.6万和11万。2015年分红15万，从2012年一期开业至2015年，经营收益呈年均300%速度增长。酒店经营越来越好。

（四）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店存在的问题

1、房价偏高。三亚湾红树林度假世界地理位置优越，配套设施齐全，因而房产的销售价格偏高，每平米均价约32000元，购置一间产权式酒店动辄几百万。很显然，这对于我国居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多数市工薪阶层不具备购买能力，在市场准入和市场退出上都存在一定风险。年回报率是根据酒店营业收入利润进行分红的，所以收益不稳定。

2、使用年限短。产权式酒店往往具有商住相关性质，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大约是70年左右，业主们往往用很高的价格入职客房却紧紧大概有40年左右的使用权，40年用完以后，投资收益一般情况下都的不到赚回，里面的利益计算常常是非常明显的，40年满以后，投资收益都没有赚回，其中的利益计算是十分明显的。

3、度假时间受限很多。通常红树林度假酒店管理业主往往每年拥有30分的免费度假权，常常都是分数来累计免费度假有效天数，不同的房型，旺季所形成的点数比淡季所能够消费的点数高很多，由于旅游旺季以及旅游黄金周往往就是酒店盈利的主要过程，详情如表1，统计算，假如在6-9月份开始进行入住，两天折合成1个点，大概30个点左右能够进行入住60天左右，投资者如果一般情况下春节七天开始进行使用酒店相关的免费天数，全部免费天（分）数有可能用完；所以在其他旅游黄金过程也能够消耗很多免费入住的有效天数。

4、服务质量较差。三亚湾红树林度假世界由于规模庞大，建设需要大量资金，所以开发商选择工程分期销售以便回笼资金，项目迅速上马，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套设施严重缺乏，造成在运行期间一些顾客往往对酒店的相关服务水平产生不满意，对投资者的相关投资方面进行缩减了。

三、三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的解决方案

（一）发挥政府职能

政府往往在经济环境因素方面开始下工夫，提高对旅游引导、旅游规范、旅游管理三亚的积极有效措施，完善法律法规对规范经营产权式相关酒店以及分时度假消费相关市场进行加强，让一些的客户容纳产权式相关酒店的投资。这对产权式相关酒店的正常发展将是利于的，政府相关的策略起到不可忽视的作用。

（二）价格实施本土化，符合实际消费水准

开发商根据三亚旅游者承受能力和当地经济发展水平，确实落实三亚市房产局房价指示，使房价公开化、合理化、规范化。同时针对三亚旅游淡旺季区分，有计划的推出特价房、打折房等优惠购房措施，不要让投资冷热潮扰乱房产市场的秩序，只有如此才能真正意义上使酒店的发展与潜在业主的利益得到保障，实现双赢。

（三）合理配置业主度假时间

红树林业主提前与酒店协商，可以将度假时间分时段安排，三亚旅游旺季时限定业主入住时间要求，这样能利用旺季为酒店创造更多的收益。同时在三亚淡季时，业主在酒店入住期间，酒店将赠送一定数量的消费优惠券，留住业主继续消费的意愿，以及与异地红树林一些的产权式相关酒店办理消费者交换入住相关协议，使管理者即不能限制于在三亚的主要消费，最终不仅能够对酒店的知名度以及入住率进行提高，还可以实现业主在各种地区开始进行度假的需求。