房地产开发项目
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房地产开发项目范文第1篇
关键词：房地产开发 项目 精细化管理
一、引言
随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。
二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性
精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：
从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。
在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。
三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析
第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。
第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。
第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划O计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。
四、房地产开发项目精细化管理组织实施
第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。
第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。
第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。
第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。
五、结语
在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。
参考文献：
房地产开发项目范文第2篇
Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.
Key word: real estate; Development; Project management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 1 房地产开发项目管理的作用和意义 1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险 房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。 1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。 1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。 2 房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时 目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3 房地产开发项目管理的具体措施
3.1 房地产开发项目的成本控制 房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。
房地产开发项目范文第3篇
[关键词]房地产开发规划管理；规划设计；人文；生态；和谐
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0021-02房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。
1 规划设计纲要制定原则
1.1 人工环境与自然环境相和谐
房地产开发，包括新建项目和拆迁改造项目，对生态环境会产生一定的破坏，有些地方已到了不能再继续开发下去的地步，房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力，保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责，可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。
1.2 历史环境与未来环境相协调
在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时，要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调，保持开发项目发展过程中的历史延续性，让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。
1.3 社会各群体生活相和谐
房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现，开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化，同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要，要为建立高度物质文明、精神文明创造条件，坚持以人为本，不分文化背景和社会阶层，共同创造健康和谐的社会生活，为弱势群体提供便利条件，避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。
2 规划管理要点
在房地产开发项目规划管理中，每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制，深入的调查论证，准确的可行性研究，精明的项目策划，领导层的正确决策，以及高水平的规划设计纲要，是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，营造最佳居住环境、工作环境，使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。
规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例，应以人为中心，规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向，要注意建筑群体因地制宜，形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定，在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排，称为居住区规划。其基本要求如下：使用要求，为居民创造一个方便的生活居住环境，满足居民生活的多种需要；卫生要求，为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风，并防止噪声的干扰和空气的污染；安全要求，为居民创造一个安全的居住环境，除保证能有条不紊地进行正常生活外，还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况，如火灾、地震等，按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度；经济要求，在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时，应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应，应尽量控制造价，节约用地；景观要求，居住区是房地产建设量最大的项目，它的形式对城市面貌有着重要的影响，旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌，要注意建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划；强调生态建筑的要求，重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染，保护自然生态环境，创造健康舒适的室外环境，使建筑功能质量目标统一，使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势，人工与自然环境相融合，能借景建设，以人居文化氛围为主题，保证生态环境，并辅以山水景观。
建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉，有关资料和现有建设实践证明，现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，对于同周围环境的关系视而不见，都想表现自己，宣传自己，或将用地红线占尽，不顾与左邻右舍的关系，在规划方案审定时，也往往以单体外观形象为主，单体环境与群体环境不协调，群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑，应是单体服从环境，先环境规划而后个体进行设计，才能与环境规划相协调，为环境规划增色。
用地要平衡,管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低，主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类，即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查，得出如下经验：不可片面追求高容积率，容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量；对项目空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”的原则，在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全，各种管线宜地下铺设，应综合规划，合理安排，相对集中，一次建成。
3 结语
房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段，建立符合可持续发展的人居环境，注重多学科知识技术的整合应用，适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局，想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去，项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题，时刻注重科技的发展，并应用到房地产开发项目环境研究上来，必须站在地域和整体的角度去看待项目，充分体现人、项目和自然的和谐统一。
参考文献：
房地产开发项目范文第4篇
关键词：房地产；开发；项目；成本管理
Abstract: the real estate development project cost management should be run through the whole process of the project, the project each project construction phase, each link, always need to have control of the investment of the economic mind. This paper expounds the characteristics of real estate development project cost, this paper discusses the development of real estate project cost management measures.
Keywords: real estate; Development; Project; Cost management
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理，贯穿始终的持续管理过程。在房地产开发项目成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的，只有从全过程对项目各类成本进行有效管理， 才能保证微利时代房地产项目开发效率，增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间。
一、房地产开发项目的成本特点
1、土地及建筑安装费用
主要包括土地成本、土建成本、设备及安装成本三方面，这是房地产开发成本的主体内容，大致占房地产开发总成本的70％左右。土地的取得一般要通过政府“招拍挂”程序、开发商的议价能力较差，弹性较小。土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拍卖佣金、契税等。土建和设备安装工程成本一般是以工程预算造价为基础，通过承包商竞标标方式来确定。在施工过程中，由于设计变更等原因，土建和设备安装工程成本总额可能会调整。
2、配套及其他收费支出
主要是指水、电、气、绿化、道路、照明、环卫、通讯、大市政和公建配套等费用；有些项目还包括与小区不可分割、非单独出售的托儿所、医院、景观等生活服务性设施费用。其他收费项目主要包括报建类费用，其中部分费用虽然属于押金性质，例如档案保证金、绿化保证金等，但是由于多方面原因企业对这方面的回收有所欠缺。这种收费项目的种类繁杂，各地的标准都有不同，并且大部分收费项目都是被垄断性企业或者事业单位实施执行的，它的随意性很强，收费标准偏高。配套及其他收费项目占总项目投资的10%~15%， 是房地产企业受外界因素印象造成开发成本中支出费用最大的部分。通过各类手段和方法减少这部分费用的支出， 是降低开发成本提高经济效益的重要手段。
3、项目管理的费用和筹资成本
房地产的开发相对比其他行业所需的建设周期长，并且投资数额较大，风险率较高。因此，大多数开发项目管理费用支出较大，并必须通过银行贷款来解决开发资金需要， 这样就产生数额较大的利息支出。制定合理的筹资方案、加强成本管理，有效控制开发成本、突出经营效果，对房地产开发企业具有相当重要的作用。
二、房地产开发项目成本管理措施
1、投资决策阶段的成本管理
此阶段是开发项目的成败关键, 国内外研究表明: 一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30 % 左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址和项目建设方案。但是长期以来, 受旧的开发模式及传统观念的影响, 很多开发企业缺乏决策阶段成本管理意识, 通常采用的是以事后核算为主的静态成本模式, 没有明确系统的成本管理目标。要想在竞争日益激烈的地产市场获得较大的经济效益, 首先要在企业管理中树立竞争意识, 对土地获取、项目定位等几个重要决策环节, 做好科学全面的系统分析, 使之达到行之有效。对项目开发要有详细的评估和预算, 针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益, 多做调查研究, 在可能的情况下, 要让目标成本尽可能详细, 甚至包括不可预见的成本支出及风险, 这样便于实施过程的核查和控制。在项目立项上, 要做好调查研究, 并收集大量的市场信息, 要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素, 可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本, 再将目标成本按期问费用和开发成本进行分类和分解, 预定支出计划, 让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
2、设计阶段的成本管理
因为设计阶段决定了项目成本的80%以上。成本控制的关键在项目前期的设计阶段。成本控制标准的设定必然以设计概预算为基础。设计工作是工程建设的关键,对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算,设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占80%以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
设计完成之后我们还必须根据图纸做相应的设计概算、工程预算,并将其与对应的成本控制标准(即设计限额)进行比较,一方面考核设计是否满足限额要求,另一方面成本控制标准只有与设计概预算一致,才能保证其具有可行性,从而真正起到成本控制作用。在项目实施过程中,如果发生较大的方案调整、设计变更,则应及时编制相应的调整概预算,并以此为依据调整相应的单项成本控制标准及总的控制标准,进行新的利润核算。一旦出现成本增长导致目标利润无法实现时,相应的方案调整自然被否定,这也就是成本的“否决权”。因此,实施“倒推法”成本管理模式并不是脱离工程概预算,而是以工程概预算为基础,将成本与利润相结合,对项目成本进行更好的主动控制。
3、招标投标阶段的成本控制
（1） 在招标前，要严格审核施工单位的资质证明，并且进行实地考察，确保对施工单位承建能力和进度、资金的掌握。
（2）细致认真的编制好招标文件，甄选有效信息和资料，核实对影响工程造价的各种因素，对项目开发和承建过程中的影响因素和变动进行预测和分析。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，以利于对成本的控制。
（3）做好与承建的中标单位的合同签定工作，对合同中涉及费用的条款，例如工期、价款的结算方式、违约争议处理等方面，都要作出明确的协定。同时，要正确的预测在项目施工过程中可能诱发索赔的因素，积极采取预防措施，在合同中尽量规避不利因素。
此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，从而减少风险投资的成本，降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
4、施工阶段
房地产开发项目范文第5篇
关键词：房地产;开发项目;动态成本;管控要点
伴随着我国房地产行业的不断发展和规范，房地产开发项目管理水平也在持续提高，监管机制亦得以日益健全和完善。尤其对项目动态成本的管控，能够有效控制房地产项目的开发成本，促进项目资金的规范化使用。房地产开发项目动态成本管控是房地产成本控制的重要手段，也是房地产项目迈向规范化、精细化管理的关键。
一、动态成本管理的含义
房地产企业进行动态成本管控的目的是将全过程开发成本有效地控制在目标成本范围内，减少期间无效投资，提高实际开发效益。这就要求房地产公司按照项目的进展，将开发成本进行准确的计算及有效的分解，从而科学地设置目标成本并将其作为动态成本控制的主线。动态成本管控是通过项目合同的开展来进行的动态跟踪管理，开发过程中及时采集、整理实际成本数据，并将实际成本与目标成本进行直观地比较、分析，对成本偏差的形成原因、幅度进行理性分析，为房地产项目成本管理控制提供数据参考。项目成本通常可以分成已开发成本和待开发成本，已开发成本又分成合同成本和非合同的成本。这些成本是房地产公司动态成本管理和控制的基础。
二、动态成本管控的条件
（一）构建企业成本数据管理系统由于房地产的项目非常多而杂，所以房地产管理人员决定开展项目动态成本控制和管理的时候，应当得到项目的数据支持。只有对相关项目做一个具体且详细的调研，收集相关数据，方可对其进行准确的判断，作出最真实、准确的数据指标，这样成本管理人员才能制定或修正出准确的项目目标成本，并可根据成本的基本特点制定出合适的动态成本管理控制方法。
（二）信息技术支持
当前社会处于发展的阶段，而人们则处于信息科技时代。由此可知，信息技术关系到个各个行业的相关信息和全部的资源。与此同时，信息技术可以准确的采集数据、处理数据、分析数据。所以，使用信息技术，可以提升动态成本控制和管理工作。信息技术可以在任何时间采集到与项目相关的数据资料，而且还可以提供最准确的数据分析结论，使房地产房动态成本管理和控制更加及时和精准。
（三）企业管理人员的支持
首先动态成本的管控，应该是房地产企业全员参与的，房地产管理人员更应发挥其作用，这样才能保证成本控制的高效性并不留死角，如仅仅依靠成本管理人员的努力是远远不够的。再者，如无房地产管理人员的支持，极可能造成无法正常开展动态成本管控工作。例如对附加保密要求的相关财务信息等，须在管理人员尤其是高层管理人员的支持下，成本管理人员才可以得到相关信息资料，才可以确保动态成本管理核算是有效的。
三、关于动态成本管控关键点分析
（一）建立健全目标成本控制体系
建立健全目标成本控制体系，科学、合理地设置目标成本，是有效地控制项目动态成本的前提条件。假如进行项目实行的时候，经过成本跟踪了解到目标成本中有漏项的，就需要采取这样的方式来解决。首先，项目成本的组成科目一般有两百条以上，所以目标成本很难或者不可能做到全面。所以应当在开发成本条件下设定不能预见费当成开发成本中的二级科目，从而处理对目标成本影响很小的漏项成本方面的问题。不能预见费的设定是根据企业的管理和控制能力差别而异，一般不可以超出房地产项目开发成本的5%，最好保持在1%和3%左右。企业应当伴随项目的推动而进行整理和归纳，做好成本科目的设定，从而降低目标成本费用编制漏项因素产生的成本占据不能预见费的比重。其次，不管是设计的结果和施工的方案中的不良问题，还是目标成本编制的问题，假如有漏项的情况发生，就会影响到目标成本，因此需要及时对目标成本进行修正，从而确保动态成本与目标成本之间的比对是合理的。
（二）实际成本数据的实时归集
在进行正式的成本费用管理控制的时候，不管是跨地区的开发公司，还是地区性的小型公司，都有着成本游离这样的情况发生。就是一些已经产生的成本由于各种各样的因素没有实时归集入成本管理系统表单或者成本管理相应的系统成本科目里面，让动态成本无法进行真实且客观映出成本的实际情况。造成这样的现象的因素是：一，设计更改等文件未能够实时进行审核和归集。二，一边设计图纸一边进行施工不能够对成本进行准确的预估。三，成本管理工作人员未能把已经订立的合约进行归集。上述所言，造成的成本归集不实时造成动态成本不准确的问题，和实际的管理经验相融合，可经过制定ERP成本管理体系方法来处置。依据企业的实际状况，在系统中构建成本科目系统和合同规划系统、工作流程审核系统、签证、设计更换等，进行审核以后成本自动进行归集。制定ERP成本管理系统的整体流程应当在软件购进、实施等层面上投入一定的成本费用，构建比较健全的线下管理系统。
（三）构建具备可实施性的预警制度
项目动态成本与目标成本的偏差幅度如能控制在5%的范畴以内，是较为理想的。如一旦超出这个偏差幅度或设定的预警值，却仍未予实时预警和及时纠偏，那么动态成本管理就没有太大的意义了。房地产企业各部门可以通过定时成本体系回想会议的形式，回想当月的成本费用发生了哪些改变、判断以后一段时间内会产生的成本费用和合同规划，尽早发现超出成本的概率，实时预警。进行预警的重要意义，通常表现在成本超过尚未产生时，这个时候对超出成本的处理往往比已经超出后的预警要高得多。
（四）构建统一目标成本的基准文件
房地产开发关系到的项目以及科目比较复杂，房地产建设的房产价值有着很大的差异性。商品房与一般的居民房价格不相同。可是每次房地产开发，都要在最短的时间里面，做好每个项目成本核算以及制定。且固定核算的成本应当在运算的范畴有以内。因此，应当构建统一的项目成本基准文件，给每次的房地产开发项目奠定项目核算以及管控的基础。
（五）开展动态成本跟踪控制
房地产项目投资除去运算之外，还应当拥有预备的费用。由于房地产项目费用随时都可能产生变化，会依据市场经济改变以及材料的费用变化而出现改变。所以，应当对项目的动态成本进行随时的跟踪以及控制，这样才可以确保吸纳投资不会高于预算中的费用。动态成本控制以及跟踪，应当划分好时间段。每一个星期都要进行成本信息的报告以及调查，每一个月都应当进行成本预估，且设定合理的费用周转以及结算历程。所以，项目动态成本的控制与跟踪是非常重要的。
四、结束语：
房地产开发项目动态成本管理和控制是一个比较复杂的工作，不是在短时间内就可以做好的。因此，必须要构建预警制度和确保目标成本编制的全面性等，才能确保房地产项目的整体质量。
参考文献
[1]杨玉伟,宋新新.房地产开发项目动态成本管控要点[J].科技创新与应用,2014,33:264.
[2]裴兰.房地产开发项目动态成本的管控要点探讨[J].财经界(学术版),2015,10:117-118.
