不动产登记规划范文第1篇

发现问题解决问题是必须的，但要看到问题的所在，应该是如何纠正以前的不当甚至是错误登记，与落宗两码事。落宗是发现了这些问题，并不是由于落宗阻碍了统一登记。

用途不一致不等于违法用地，简单的把土地用途和房屋规划用途划等号本身就是错的。

工业用地、教育用地甚至是集体土地等搞房地产开发都可以登记？

违法用地的房屋在没有合法处理之前，肯定要暂停登记，否则一路违法下去，怎么符合法治精神。至于因为中止办理登记给业主造成的损失，应当有人承担赔偿责任，但这是两个法律关系。

登记不当或有错的不用纠正吗？

登记机构没有这个职权，应该有其他行政部门的生效行政文件，然后启动《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定。

登记机构是依据合法的权属来源资料进行登记的。

我国土地政策的根本就是用途管制，如用途改变未经批准就是违法用地，不可以登记。

登记申请是否违反法律、行政法规规定，是登机机构的查验职责，《不动产登记暂行条例》第十八条第三款说的很清楚，登记机构有这个职责。先不说房产证是否有问题，最起码土地不合法或不合规就不能登记。

对房产发证存在的问题，应具体情况具体分析，提出解决问题的方法，不能一概确认登记。首先登记部门没权中止，其次后果不应该让小业主承担，该抓渎职的抓渎职。

开发必须按照规划条件和用途来开发，特别是不能把其他用途的土地随意变成房地产用地。

不动产统一登记通过房屋落宗发现原有的违法问题，肯定不能继续将错就错！所以，“房本变废纸”和房屋落幢落宗没关系，只能更加凸显不动产统一登记的重要性和必要性！

违法变更用途的后果不应该由购房人承担。拒绝登记的法律依据是什么，这个才是重点。

拒绝登记的法律依据是《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不能解决不动产登记中的所有问题。登记机构的职责只是依申请将合法不动产记录在案。

不动产证只是结果，过程不合法应管理部门处理。

目前登记机关就是土地管理机关，因为统一登记，以前的矛盾问题都暴露了，那只能分门别类地解决了。统一前分立登记的弊端都研究的很清楚了，对策也要做相应的研究。

工业用地上也是可以有住宅的。

土地登记按土地出让合同和其他权属来源文件确定，房屋用途按规划审批确定，《不动产登记操作规范（试行）》对这个有很明确的规定。

有规划审批但未经国土部门审批，视为没有通过改变土地用途。是规划部门没有按土地出让合同约定的条件报建审批，违反《城乡规划法》。

不动产登记规划范文第2篇

【关键词】房地产开发建设权属登记规划

Abstract: This article from the analysis of real estate development and management authority for the registration of the existence question, proposed that solves the question mentality and the method, and how to guard against the new problems, how to improve the management system, put forward a tentative idea.Key words: real estate development and construction planning; registration;

中图分类号：[F235.91]

随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：在房地产开发建设中房屋初始登记与规划审批的如何衔接。

近年来，随着我国房地产业的快速发展和房地产价值的不断增长，在房地产开发建设中实际建筑面积超过规划许可面积、改变房屋结构和设计用途的现象屡见不鲜。《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注。这类建筑在办理房屋产权登记时，如何处理好实际建筑面积与规划许可面积、实际使用功能与设计用途不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着房屋登记机构。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记。归纳起来，就是申请初始登记的房屋应当与规划审批内容一致，应当取得规划验收合格的凭证。该规定解决了房屋登记机构处理实际规划许可不一致问题时无法可依的困境，然而对房屋登记机构如何有效贯彻执行该项规定却提出了新的考验。为此，有必要对这个问题进行研讨，探索切实有效的解决途径。

改变设计用途（使用功能）或改变建筑物的布局结构

按照有关法律的规定，开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。

开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，将物业用用户房等属于全体业主的公共设施改为商业、住宅用途，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小(不排除有影响)，但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。《城乡规划法》规定经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

房地产价值的不断增长，如果开发建设单位为获取较大收益，在房地产开发建设过程中，擅自改变规划，将小区内的草地、人工湖泊、健身俱乐部等相关的公共配套取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。导致业主与开发商之间常因小区内的公共配套设施的产权归属而产生纠纷或者矛盾。

二、房产实测建筑面积与规划面积不一致

新出台的《房屋登记办法》第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记；从20多年的房地产开发建设实践来看，房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象，常常是管得紧些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在诸多因素。

1．开发建设单位的利益驱动。《城乡规划法》颁布实施之前，规划部门对违法行为的处罚规定，可操作的空间较大，往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下，一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化，在计算了违法和守法的成本后，不惜违法牟利，将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积，在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后，仍可获取较大收益。

2．不同的机构计算面积的方法、计算面积的依据不同导致建筑面积产生差异。由于《房产测量规范》 (GB／T17986―2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353―2005)在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》设定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每套房屋来说，两种标准下的测量面积相差很小，但现在建设大部分是高层建筑，那就整幢房屋来说，若干套房屋加起来累加形成的差异就大了。规划部门执行《建筑工程建设面积计算规范》，而房屋登记部门执行《房产测量规范》；因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求，建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可核准的面积有较大的出入。

3、建设工程规划许可核准的面积。规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“球”，在建设过程中不断对设计结构进行修正，使得所建房屋的建筑面积不断增大。但设计变更通知书未经规划部门审批并加盖公章，但已取得规划部门验收核实意见书，身造成竣工房屋局部与原规划建审图不一致，但规划验收时予以认可的，当建设工程完工申请竣工验收时，实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。

我国目前处在建立、完善社会主义市场经济的时期，在社会管理的手段上还或多或少地遗留有计划经济的痕迹，对一个房地产开发建设项目的建设，历经计委立项、规划选址。用地审批、建设方案审批、建筑质量检测等多个审批环节，由于管理职能的细分以及管理人员的不足，大都重审批管理，轻跟踪管理，开发商在开发经营过程更改规划，使整个房地产开发建设项目没有通过竣工验收却照样让住户人住，造成这些购房者因建设项目竣工验收证明不完备无法办理产权证。由于权属登记发证处于建设周期中的最后一个环节，本应由相关部门把关的职责被下放至权属登记发证这一最后环节，由权属登记发证承担了过多的行政管理职责。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记；第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”；使权属登记管理工作进入循环往复地解决历史遗留问题的怪圈。

三、解决问题的思路与方法

不论何种原因，按约付款的购房者无法办理产权证，没有保护财产的合法凭据；对于社会的稳定、对于地方经济的发展是不利的，本文仅就我市目前登记管理体制存在的问题，提出探讨性的建议，以期通过登记管理体制的完善，防范新的历史遗留问题的产生，使房屋权属登记发证工作走上良性循环的轨道。

1．加强与横向部门的沟通协作。实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的，遇到此类问题时，房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的，哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通，力争将这些问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。

2．完善地方性的政策规定。因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为，房屋登记机构处理的任何一起业务都必须有相应的法律依据，在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时，也必须有明确的法律依据才能受理，如由规划等部门出台的相关法律文件，条件成熟时出台相关的地方性规定，从而为该问题的彻底解决提供法定依据。

3．明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。由于规划许可面积与实测面积在政策依据和测量标准上存在客观差异，开发建设单位往往利用这种客观的差异实现利益的的最大化。因此《房屋登记办法》规定申请登记的建筑面积必须以规划许可的面积为准，就是要促使这种超规划许可建设的现象得到遏制，这也要求每个城市必须有行之有效的措施。由于规划部门限于自身力量，不可能对建设项目面积实施全过程的控制，其规划许可证面积的控制，只能通过房管部门提供的房产测绘预实测面积依据加以控制。因此，建设工程规划竣工验收面积，应以房管部门的实测面积为准，来确认实际建筑面积是否超出规划许可面积。只有如此，方可达到两者统一，从根本上解决不一致问题。也只有这样才能既符合法律规定，又便于实际操作，还能解决房屋登记的实际问题。

4、房地产开发建设过程中因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，最好告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。房地产开发建设过程中更改建筑设计图要及时报送规划部门审批,取得规划许可。以避免因擅自更改规划方案，造成竣工房屋局部与规划设计方案不一致，购房者无法办理产权证。

5、关于公共服务设施的界定和房屋权属登记。由于《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长，功能齐全的公共设施能满足居民的公共活动需求，使广大群众享受到社会公共服务，提升居民的满意度和幸福感。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注，根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》(GB50180―93)关于公共服务设施的规定：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。根据《房屋登记办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。如何来判断哪些是属于全体业主共有，《房屋登记办法释义》中提到：“比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。”建议由规划局在规划方案审查时明确建筑的具体类别和配套级别(居住区、小区或组团)及属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，由房屋登记机构确权并进行相应的权属登记。以减少业主与开发商之间纠纷或者矛盾，尽量做到审批决定既合法又合理。

6、为保护权利人的物权，凡分期、分栋竣工的建设工程，规划行政主管部门应在每期或每栋建设工程竣工后及时组织规划验收。经规划验收合格的建设工程，国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。

健全相关法律制度。房地产开发市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善房地产开发法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，形成城乡统筹的住房政策框架体系，进一步深化规范房地产市场管理，建立公平、公正、公开的房地产市场秩序，增强政府对房地产市场的监管能力，促进城市建设和经济发展。

参考文献：

1、《中华人民共和国物权法》

不动产登记规划范文第3篇

会议主题：农化产品境外登记

时 间：2013年10月18-19日（展会时间为10月15-18日）

地 址：上海和颐酒店 中国上海市徐汇区漕宝路124号

主办单位：誉鸿咨询有限公司 Winhonor Consulting Company Limited

印度JRF（Jai Research Foundation）实验室

承办单位：《农化市场十日讯》编辑部 （）

会议背景及内容：

根据近期登记热点区域和热点问题，誉鸿咨询携手《农化市场十日讯》编辑部在2012年10月成功举办首届培训会议后，共同组织第二届登记培训研讨会，旨在帮助企业制定产品登记战略规划，专利产品登记布局，登记事务，GLP实验项目统筹规划等问题。

主题报告热点及沟通讲师计划：（注：主题内容和专家可能根据会务需要变更）

1、境外登记人员如何准备产品基础材料，打好境外登记的基础工作：申继忠博士

针对境外登记人员新入职较多的特点，进行基础工作也是最重要工作的培训.比如生产工艺，质检单的标准信息格式，企业多个地址的统一规划等。

2、GLP实验项目统筹规划 印度JRF实验室技术人员

会议邀请印度最大的GLP实验JRF的技术人员，现场讲解GLP实验的具体信息。一方面宏观上提供GLP实验项目的统筹规划，以便于使企业实验数据适应更多国家的登记需求；另一方面使从业人员感性上理解产品实验是如何具体操作的，遵循的实验方法，需要检测那些指标，样品如何准备，如何给实验动物施药等。

3、巴西登记-案例分享：巴西LEISOR主管

首届培训会议中，已经详细讲解了巴西登记的政策，原药与制剂登记流程，登记材料要求，登记费用，联邦登记与州登记异同点与实务操作等。本次会进一步根据实际案例分享，讲解1.具体事例产品在巴西登记是怎样进行规划，数据生成，实务操作，后续维护2.国内企业在巴西登记的失败案例，以及国内企业需要注意的特别的陷阱3.巴西产品趋势，作物分布和国内企业潜在的选择策略等。

4、哈萨克斯坦登记法规：哈萨克斯坦专家

会议将邀请哈萨克斯坦相关专家讲解哈萨克斯坦登记政策，现行法规，登记流程等相关知识，并提供进入该国市场的相关建议。并简单涉及其他独联体国家的登记政策法规相似性。

5、国内企业专利产品的境内/境外登记工作规划：李忠丽经理

随着国内企业专利产品的研发进展，专利产品在国内和境外登记的统一规划是一个非常突出的问题.如何避免重复的时间和费用投入，针对新产品登记的特点分析。

6、国外产品进入中国市场，登记工作简介：黄润红经理

产品境外登记工作的反方向就是国外产品进入中国市场.简述进口产品登记工作流程。

7、重点国家的登记动态，实例，及对企业登记工作的影响：唐春风经理

针对国际市场上各国农药管理法规的最新变化热点，分析对国内企业境外登记工作的影响，以及如何制定应对策略。

8、不同产品的市场分析，及市场/登记规划：秦恩昊经理

根据实例产品分析产品在国外的登记和市场分析，进而为企业制定产品市场开拓和登记工作战略规划提供参考

简略解释化工品REACH法规登记，与农化产品境外登记的区别与关系

9、现场交流

邀请上海先为国际贸易有限公司 陈茂松 董事长为现场交流嘉宾

会议亮点与特色：

现场专业翻译，通俗易懂。

邀请印度GLP实验室，巴西咨询公司和哈萨克斯坦专家来会议现场培训指导，互动讨论解决困惑及问题。针对性解决实际工作中碰到的问题。

务实角度分析产品境外登记中的热点问题， 理论讲解加实际案例分析.

请参会企业代表准备关于如上主题的相关问题，以便于培训期间老师做详细的答复。

参会对象：

国内外农药生产和贸易公司：管理人员，业务经理，登记经理，登记员。

其他对农药境外登记及农药市场分析感兴趣的单位和个人。

会议费用：

不动产登记规划范文第4篇

关键词：房地产 编码 分摊 用途

中图分类号： F235 文献标识码： A

2013年11月，国务院常务办公会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。其中登记基础最好、最急需统一、最容易操作、和社会经济生活最密切相关的是房屋土地的统一登记，但由于房屋和土地原属于不同的登记部门负责，以及房屋和土地权利属性的差异，在房屋和土地登记上存在着较大的不同，下面就房屋土地统一登记提出技术上处理的一些设想。

一、房地产登记基本单元编码

1、房地产基本单元编码的必要性。

房地产基本单元涉及土地和房屋登记基本单元的概念。土地登记基本单元是宗地，指权属界线封闭的地块或空间。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋和土地的统一登记应当以房屋登记基本单元为统一登记的基本单元，因为这样不动产登记和不动产物权可以建立一一对应关系。今后的房地产统一登记应在每一个房屋基本单元上建立一个登记簿，为保证登记客体的唯一性，应给每个基本单元编制对应唯一的编号，这和每个公民拥有的居民身份证号是一个道理。不动产登记簿按物编成主义生成，要求登记机构以不动产所在地行政区域、地段地号为序，相应地设置登记簿，不动产编码要按统一、科学地标准进行编制。房地产登记基本单元编码应固定不变。每一房地产基本单元编码与所描述的房地产基本单元具有确定、唯一并且不变的对应关系。不动产登记机构应为房地产登记基本单元编制房地产登记基本单元代码。

2、房地产基本单元编码的方法

房地产基本单元编码的关键在于确定房地产基本单元所在的幢的定位。由于我国长期存在房、地管理体制分离的现状，且全国各地房产登记部门基础测绘发展水平参差不齐，许多城市房产管理部门没有建立完整的基础测绘数据库。而全国土地管理部门已建立了较完善的地籍数据库，且标准统一，数据完善，因此对幢的编码可以直接采用土地管理部门地籍数据库中现有的幢地籍号即“行政区划――街道（乡镇）――街坊号（村居）――宗地号――幢号”的编码及编号方式来进行幢的定位。

房地产基本单元所在幢号代码采用土地部门地籍图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（5位）、栋号（4位）构成，为了简化编码编制，宗地号后面不再考虑支宗号代码。

房地产基本单元组合代码共25位结构，示例如图。

行政区划代码（9位）地籍宗地代码（12位） 户号代码（4位）

××××××××× ×××××××××××× ××××

户号

栋号

宗地号

街坊号（村、居）

街道（乡、镇）行政代码

区（县、旗）行政代码

市（地区、州）行政代码

第一段行政区划代码中前6位采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》规定的6位数字代码，后3位参照GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的3位数字代码。

第二段幢号代码街坊号在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001－999；宗地号在街坊内统一按从北向南、从西向东用阿拉伯数字进行编号，编码位数为5位，从00001-99999；幢号代码在同一宗地的栋号、按照自北向南、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999。

第三段户号代码在同一幢内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自北向南、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-9999。

3、房地产基本单元编码的使用

宗地合并、分割的，原宗地号不再使用，对新产生的宗地按流水号顺序进行重新赋码；宗地收回、灭失的其宗地号不再使用。房地产登记基本单元合并、分割按照流水号顺序进行重新赋码，原代码不得再赋予其他房地产登记基本单元；房地产登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用。

房地产基本单元编码的使用应充分结合日常管理的具体要求及社会服务的需要，逐步将房地产基本单元编码成果加以应用和推广。新登记的房地产基本单元采用新编码，已登记的基本单元，结合日常调查、变更等工作，逐步启用新代码。对于已经形成电子化数据的宗地和房地产基本单元，对图、表、卡、册、簿等实现替换并转换，不动产权利证书中的代码更改可以在权利人申请变更或换发证书时逐步更改。

二、房地产基本单元土地分摊

目前，在各地土地管理部门土地登记实践中，一般对共用宗土地使用权采取分摊方法进行分割登记，分摊方法有协议分摊、按建筑面积分摊、按房地产价值分摊、按建筑面积楼层系数调整分摊等方法。从实际工作中看，相比其他分摊方法，基本上采取按建筑面积进行分摊，因其分摊简单易懂、分摊系数固定且较早得到使用，故得到了长期广泛的使用。少数地方按整个宗地面积分摊，大部分地方按楼幢占地面积进行分摊，其分摊土地面积=楼幢占地面积/楼幢总建筑面积×房屋基本单元建筑面积进行计算。

但按楼幢占地面积进行分摊也存在一些缺点。首先，对于高层建筑来说，每个共有权人分摊到的面积只有几个平方，从面积上看难以体现产权人的土地价值。其次，每个共有权人分摊到的土地面积只是虚拟数字，没有详细的权属界线，难以在实地予以确定，只能描述位于楼幢占地面积中，具体详细的位置不能确定。最后，每个产权人只能对分摊到的土地面积行使权利，如对涉及小区道路、绿化、用途改变等涉及整个楼幢、小区的整体利益时只能对自己分摊土地面积进行决定，难以维护整个小区的整体利益。

对此，从不动产统一登记的角度看，应取消按建筑占地对土地使用权进行分割的办法，可按楼幢占地面积作为土地使用权面积登记，由该幢楼业主共同所有，即在不动产证书中土地使用权面积为楼幢占地面积，注明为本幢业主共同所有，同时在证书中加载房产信息，另对小区道路、绿化等公共部分可调查为全体业主共有但不发证。这样，首先可以明确界定业主的土地使用权的权属界线，土地使用权的位置可以简单容易确定。其次可以加快不动产证书办理的简易方便程度，在初始登记及变更登记时，只需要记载相应房产信息，土地使用权面积保持不变。这样就减少了土地使用权分割登记的计算过程，有助于提高不动产证书的办理效率。同时，有助于发挥不动产证书的效力，在涉及楼幢利益时业主作为土地共有权人可以直接维护本幢楼的共同利益，在涉及小区的整体利益时，也方便维护小区利益。

三、房屋用途和土地用途的统一

目前，我国大部分地区房地产权利登记管理采取土地使用权和房屋所有权分别登记的方式，两者登记所依据的分类系统不一样，房屋所有权证和土地使用权证记载的用途名称、含义不尽相同，需要在不动产统一登记中进行统一。

首先，房屋所有权证中，房屋用途主要按照《房产测量规定》（GB/T 17996.1-2000）进行确定（有时按建筑工程规划许可证确定的用途），而土地使用权证中土地用途按照《土地现状分类》（GB/T21010-2007）来确定，两者用途确认之间存在差异。就商服用地来说，如房产测量规定里面商业服务用途含义里包含商店、旅社、照相馆等内容，与此相对应的土地用途分类标准则分为批发零售用地、住宿餐饮用地、其他商服用地等三个用途；而土地用途分类中商务金融用地含义中的经营性办公用地则在房产用途规范中没有对应用途，土地用途分类中旅游景点的宾馆、饭店等归入住宿餐饮用地，而房产用途中则归入旅游用途。

其次，土地使用权和房屋所有权登记用途的全面性存在不同。根据现行土地利用用途审批的规定，一些用地的按主要用途来确定。在工业用地出让中，允许企业在在厂区范围内按规定标准建设非生产性用房，如行政办公及生活服务设施用地面积不超过企业总用地面积的7%，则该宗土地用途即按主要用途确认为工业用地，土地使用权证用途也登记为工业用地，而房屋建筑物登记则按具体房屋基本单元的用途登记，细分为车间、仓库、集体宿舍、办公等用途。因此，会产生两者用登记途的不同。这在商服用地及其他用地用途中也会产生。

因此，在不动产统一登记中，需要对房屋用途标准和土地用途标准进行融合统一，制定统一的用途确定分类标准和含义，同时考虑到房屋登记的依据之一是建筑工程规划许可证，还需要和建设规划部门进行衔接，努力使《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的含义与相应土地分类标准对应或包含于土地分类含义中。

如规划、房屋、土地的用途标准和含义难以进行统一融合以及不动产统一登记前产生的土地用途和房屋用途的不同，可按土地用途来确定不动产的登记用途。根据国外流行的不动产估价的观点（美国估价学会编著的《不动产估价（第11版）》）：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。因此，当土地用途和房屋用途不一致时，可按土地用途来确定不动产用途。

以上几点是与不动产统一登记具体实践相关的设想，也是不动产统一登记需要统一的方面。房地产基本单元编码、房屋基本单元土地分摊、房屋用途和土地用途的统一有助于市县层面具体操作部门日常登记工作的实施，有助于不动产统一登记的全面开展，有助于实现不动产统一登记的目标。

参考文献：1、《房屋代码编码标准》JGJ/T246

2、《宗地代码编制规则（试行）》

不动产登记规划范文第5篇

一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式