项目分析
项目分析范文第1篇
关键词：商业 房地产 开发 项目 管理
中图分类号：F293文献标识码： A
正文：
商业地产开发的项目管理同一般住宅、办公楼开发建设同样遵循项目管理的规律和基本程序。一般情况下在项目完成可行性研究、立项、决策定位、规划、施工审批之后就进入了开发建设管理阶段。但商业地产的开发建设管理与一般房地产项目在项目管理上有一定的区别。其主要区别在于：①项目设计需要多个专业的整合与项目招商定位相互结合。②市场招商与市场推广作用突出。③明确商业地产项目的目标体系，运用目标管理进行有效控制及实现。④经营战略与策略决定项目的方向。⑤与政府有关部门（商委部门等）关系密切。⑥资金资本运作要求更高等方面。
一、商业房地产开发运作流程
为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。
投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。
工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。
房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。
客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。
项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。
二、房地产投资的特征
1房地产投资资金的高投入性和回收长期性
土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达一亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元,房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。
2房地产投资的高回报性和高风险性
房地产投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。
3房地产投资项目的固定性和不可移动性
总的来说，房地产项目必须与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。
三、房地产开发商投资面临的主要风险
1原材料等的成本升高所带来的风险
随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飘升。在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。
2供需不等所带来的风险
现今，房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示,2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%,其中住宅同比增长了10.6%房屋施工而积为511657万平方米，同比增长了15.6%。商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形己经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。
3政策更改或遭遇意外所带来的风险
房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如，“限价房”、“土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。
4企业自身管理不善所带来的风险
房地产开发企业如果本身管理能力不足，也会承受一定的风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多，风险的种类多、影响范围广，这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验，房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准，充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成，才能及时投入销售。资金如果无法及时到位，将会影响工程的进展，还会增加相关的管理成本，甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所在，施工项目质量达标是非常重要的，项目的施工过程会涉及到多个流程，其劳动人数多、操作复杂，高效率的管理流程以及管理结构，才能保证项目的施工正常地进行，从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄，不够集中，审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制，并且造成资金链紧张，造成风险。
四、房地产开发商投资面临风险的管理
房地产风险管理总目标为:以较小的投入成本，最小额度的风险损失，获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题，加强房地产开发商投资风险管理工作，具体可以从以下方面入手:
1建立信息收集部门，了解政策规章以及市场供需情况
在房地产开发前，建立本企业的信息收集部门，搜集相关的经济政策及行业政策，对地区区(段)域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业的经营决策提供准确及时的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习，掌握本行业的政策规定，避免出现投机风险、政府风险，在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查，分析都市地区的经济基础，描述市场的基本特征，包括宏观经济趋势，就业趋势，经济活动的预测和经济增长模型；分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点；预测每个区域的人口，住户，就业增长率，包括分析和推测家庭特征的趋势，如家庭类型(群居，单身)、生活方式和年龄结构；预测每个区域的收入特征，包括住户、家庭和人均收入的情况，及可支配收入，购买力的趋势和前景，根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势并且对市场的商品房的供给情况进行调查，根据商品房的类型分类，分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩；根据交易区域内商品房的种类，分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量；调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次，同时包括可能成为竞争对手的待开发地段。
2进行联合经营，加强成本控制
当今社会房地产开发竞争愈演愈烈，这种情况下可以尝试联合经营方式。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来，互通信息，充分把握市场的流向，互相取长补短、优势互补，最优地利用有限的资金和技术，从而冲破单个公司无法克服的局限，取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员，只是通过联合，为了共同的利益，在面对难题时相互沟通相互帮助，信息互通，共同解决当前以及未来可能出现的问题，在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。
3建立自己的品牌，为自己赢得优势
建立属于自己的“品牌”。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售(以及售后)服务的承诺，一个口碑优良消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来，一个好的房地产品牌，应当具有良好的品质和优质的服务，良好的外部氛围这三大要素，品质是房地产品牌最重要的筑基，良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延，而服务是当今社会不可欠缺的一部分，并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌，必须要树立“以人为本”的营销观念，用环境优美的小区规划和合理的户型设计，赢得消费者的青睐和认可，还要有优质的服务，让住宅区有一个良好的氛围，使顾客买得放心，对住宅有一种“归属感”一个良好的品牌企业不仅能更轻松容易得得到政府、银行的支持，更方便的取得贷款，拿到好的项目，还有助于提高消费者的认知度，促进产品销售，为企业带来巨额的无形资产
4通过合同或保险以及投资组合进行风险规避
很多风险存在太大的意外性，如何防范意外风险呢。一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式:通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位，例如房地产开发商通过合同，将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式:通过向保险公司投保，将风险转移给保险公司。购买保险是-种及时、有效、合理的规避风险的方式，所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险的方式来规避，所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外，房地产开发商还可采用投资组合的方式。进行投资组合时，可将不同风险不同收益的投资项目组合起来，一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合，“将鸡蛋不放在一个篮子里”，提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力，适应市场的需求。
5加强企业内部财务管理
在企业的发展过程中，内部的财务管理起着举足轻重的作用，对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚，所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识，加强学习财务管理知识，可以不需要太专业，但必需的基础理念要具有；财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员，并且对公司内相关的财务人员开展培训工作，提高财务人员财务管理水平，建立高水平的财务管理团队，加强企业财务的集中管理，促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构，建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督，有效的规划财务管理流程，这样能及时全而地反映财务成本信息，使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中，房地产企业要对资金统筹安排、合理调度，不断提高企业财务资金的使用效率，优化企业的信用体系，积极推进企业的科学化，规范化，法制化管理。
五、结语
在房地产开发投资过程中，尽管投资收益率会很高，但是也存在很多的风险，我国只有充分认识到投资会遇到的各种风险才能通过管理的方式降低风险，从而在房地产开发投资中，获得最大收益。在商业项目实施的过程中，根据现场情况合理确定上述各个目标及子目标的优先性，采取有效的措施确保项目总目标的实现。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011，（7）.
项目分析范文第2篇
关键词：投资项目；决策分析；调研
中图分类号：F20 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）25-0156-02
引言
项目投资决策就是评价投资方案是否可行，并从诸多可行的投资方案中选择要执行的投资方案的过程，而判断某个投资方案是否可行的标准是某个投资方案所带来的收益是否不低于投资者所要求的收益，一般的判断过程主要有两个步骤：一是预计项目的现金流量，二是计算经济决策指标。其中，投资决策指标就是通过对投资项目经济效益的分析和评价来确定投资项目是否可取的标准。根据这些指标来进行投资决策的方法被称为投资决策方法，按其是否考虑时间价值，可分为非贴现法和贴现法。而决策的基本标准是首先需要确定一个企业要求达到的平均会计收益率的最低标准，然后将有关投资项目所能达到的平均会计收益率与该标准进行比较，如果超出该标准，则应该放弃该投资项目，在有多个投资项目的互斥选择中，则选择平均会计收益率最高的项目。但是，很多企业并不是按照最理性的途径和方法进行投资项目决策分析，而是凭着自己的主观判断来进行决策，这样做出来的项目投资决策对企业而言是不理性的、没有根据的，可能会使企业蒙受巨大的损失，同时也会使企业错失良好的投资机会。
一、投资项目决策分析存在的问题
（一）市场调研不足
在进行投资项目决策分析之前，企业需要收集相关的信息，所谓知己知彼，百战不殆，一句中国最古老的成语勾画出了竞争研究的重要性。在市场竞争日趋白热化的今天，不了解竞争市场情况，不认识竞争对手，就意味着没有胜算的机会。企业在决策之前需要进行市场调研，客观地、系统地识别、收集、分析和反馈各方面的信息，这样才能做出最理智的、符合企业收益的决策，但是，很多企业并没有在决策的分析前进行客观、系统的分析，更别说进行大规模的市场调研来收集信息，有的企业就算有调研的意识，因为规模小的原因缺乏资金，请不起专业的市场调研公司等等。另外，有的企业也进行了完善的市场调研，收集了很多信息，但往往只关注自己的信息而忽略对竞争对手信息的市场调研。总之，企业的市场调研不足导致信息收集不够，最终影响了企业的投资项目的最终决策。
（二）投资项目决策分析人员总体素质不高
投资项目决策是需要综合考虑内部外部环境以及企业的决策的各个阶段，过程复杂，充满挑战。投资项目决策需要增强责任意识、经验交流、人才培训和后续教育，以适应项目投资决策分析的各方面需要。但是很多企业由于受规模和资金的限制，连专门的投资项目决策分析专员都没有，更谈不上素质高低的问题；现代企业的投资项目决策分析知识匮乏，相关理论与方法钻研不精，因此很难对企业的不同投资项目进行理性和系统化的分析。为了提高企业的投资项目决策分析效率，对企业投资的项目决策的建立一支高素质的投资决策分析专员队伍对企业而言已然必不可缺。
二、改进投资项目存在问题的对策
（一）加强项目投资前的市场调研分析
企业在进行项目投资前必须要进行充分的市场调研，对市场上的潜在机会加以利用，为企业进行投资项目的决策提供更准确的证据，以保证所投资的项目能给企业带来巨大的经济利益。在进行充分的市场调研时，一方面要通过发展比较迅速的现代信息化技术如网络技术进行查询，通过网络技术进行查询比较方便快捷，可以节约较多的时间成本，利用节约下的时间成本再进行报刊杂志信息的查询和实地调查，通过这样的方式可以从多方位、多角度对企业的商品需求、运输渠道、战略优势、竞争方向等各方面进行综合分析，尽可能地取得完整、准确、及时的市场信息，为企业进行正确的投资决策获取更多的依据；另一方面，要通过科学的分析技术对市场调研获取的信息进行分析。在实际应用中，企业一般都采用净现值法和实物期权理论法进行投资决策的分析，分析企业产品在市场中的需求及供给情况，分析产品市场的竞争力顾客群、宏观经济环境、价格控制能力等各方面的情况，最大限度地减少投资损失。例如，格兰仕集团在进行投资项目决策之前都进行充分的市场调研，对美的集团等竞争对手的产品发展趋势，市场拓展情况等各方面进行全面的分析，保证了企业的正确决策，为企业获取了更多经济利益。
（二）提高投资管理人员整体素质水平
随着市场环境的不断变化，竞争的日益激烈，现代企业进行投资项目时对项目的投资管理人员的综合素质能力要求越来越高，以保证企业更能够适应社会主义市场经济发展的需要。为了提高投资管理人员的整体素质水平，一方面投资者管理人员要意识到自身存在的问题，培养自身认识问题、分析问题的能力，能够站在一个全局的高度去做决策，注重企业的长远发展；另一方面，企业也要对投资项目决策相关者进行定期的培训教育，对他们进行知识、创新意识、分析理解问题并作出正确决策等各方面进行定期的教育，以保证他们能够作出对企业有利的项目投资决策。例如，青岛海尔股份有限公司对企业投资管理人员的整体素质进行定期的教育培训，并在企业内部形成了一个良好的学习文化氛围，投资管理人员除了参加企业的定期教育培训，还不断地通过实践来充实自己，为企业进行正确的投资项目决策奠定了基础。
结论
综上所述，随着经济不断的发展，市场竞争的日趋激烈，很多企业在进行投资项目时都因自身存在的问题而导致投资项目失败，给企业造成巨大的损失。因此，企业要想长远稳定的发展下去，就必须要意识到自身在投资项目决策时存在的问题，通过加强投资项目决策前的充分市场调研，提高企业投资管理人员整体素质水平，保证企业在进行项目投资时做出正确决策。
项目分析范文第3篇
项目风险分析的方法和指标有很多，通常有盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析以及模拟分析等。盈亏平衡分析是计算达到盈亏平衡点的产销量或生产能力利用率，判断拟建项目适应市场变化的能力和风险大小的一种分析方法。敏感性分析是研究影响项目建设的主要影响因素发生变化时，所导致的项目经济指标的变化幅度，从而判断外部条件发生变化时，投资项目的承受能力。概率与模拟分析概率分析是使用概率研究预测各种不确定因素和风险因素对项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。模拟分析是指利用蒙特卡罗模拟法，将敏感性分析与各不确定因素的概率分布两者结合起来以衡量投资项目风险的一种分析技术。
2风险分析模型设计中应用的主要函数简介
2.1NORMINV()函数。返回指定平均值和标准偏差的正态累积分布函数的反函数。语法：NORMINV(probability,mean,standard_dev)。其中：probability为累积分布F，mean为均值，standard_dev为标准差。2.2NPV()函数。返回按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。语法：NPV(rate,value1,value2….....)。其中：rate为某一期间的贴现率，value1,value2….....为1到29个参数。2.3INDEX()函数。返回表或区域中的值或对值的引用。语法：INDEX(array，row_num，column_num)返回数组中指定的单元格或单元格数组的数值。INDEX(reference，row_num，column_num，area_num)返回引用中指定单元格或单元格区域的引用。其中：Array为单元格区域或数组常数；Row_num为数组中某行的行序号；Column_num是数组中某列的列序号。
3投资项目的概率与模拟分析模型构建
3.1案例背景。LY公司是一个开发一种新产品的投资项目，其初始投资额为200万元，有效期为3年。该项目一旦投入运营后，第一年产品的销量是一个服从均值为100万件而标准差为60万件的正态分布随机变量，其产品的第二年销量将在第一年销量的基础上增长25%，而第三年销量则将在第二年小亮的基础上增加-40%，3年内每年（折旧费用之外）的固定成本都等于110万元。产品的单价与单位变动成本都是随机变量，假定3年内每一年的单位变动成本都在15~20元/间之间变化的均匀分布随机变量，3年内每一年的产品单价都是办照如表所示的概率，分别为40元/件，50元/件或60元/件三者中的任一数值的随机变量。公司所使用的贴现率为10%，要求建立一个投资风险评价模型，计算出某一随机销量下的特定净现值。单价变动概率表如表1所示。3.2生成随机变量随机数。Excel的内建函数可以生成随机变量的随机数，如：均匀分布随机数、离散分布随机数和正态分布随机数。均匀分布随机数的产生，在一个均匀分布的随机数中，每一个体出现的概率是均等的。Excel提供了RAND()函数生成0与1之间均匀分布的随机数，因此在Excel中要生成a和b之间均匀分布的含n位小数的随机数X，可以通过下面公式得到。X=a+ROUND((b-a)*RAND(),n)离散性经验概率分布有两个重要性质：任何结果的概率总是介于0~1之间，所有结果的概率之和是1。因此，可以将从0~1的范围看成是一个概率盒子，再把它分割成与离散结果的概率相对应的区间小盒子。于是，任何离散结果的概率随机数一定落入这些区间的小盒子中。为了正确地构造这些概率小盒子，最常用的方法是从概率分布P构造累计概率分布F，如表2所示。然后用查表法得到离散分布随机数，利用Excel中的RAND()函数产生随机概率，用MATCH()在累计概率分布中查找，通过INDEX()返回对照表2中的随机数。3.3概率与模拟分析建模步骤。首先在确定条件下求出项目投资净现值，如价格是随机变化的，则可以先假定某特定价格；其次根据题目分清那些是随机变量，确定随机变量产生的分布规律，找到该随机变量产生的方法；再次利用随机变量替代固定变量后，建立起具有随机性的投资评价模型，由于使用了随机函数，工作表每计算一次即得出某一特定试验下的项目投资净现值；最后通过多次试验即随机模拟，再经过统计分析，即可以得到目标量项目投资净现值的可能性的范围和概率。3.4模型构建。(1)建立确定条件下的模型框架，在确定条件下求出项目投资净现值，即不考虑随机因素。假定初始销量为150万件，新产品价格为40元，单位变动成本为16元，将已知数据整理在名为“确定条件下投资评价模型”工作表的单元格F6∶F13中，如图1所示。(2)求出某一确定条件下的投资项目净现值，在单元格D15：D18中输入如表3所示。算出3年中销售量、销售收入、总成本和利润后，在单元格F20中输入公式“=-F6+NPV(F10，D18，F18)”,就可以算出在确定条件下投资项目的净现值12305.18万元，如图2所示。(3)利用随机变量替代固定变量后，求出某一随机条件下的投资项目净现值。如图2所示的模型框架。(4)本案例中初始销量、产品价格、单位变动成本都是随机变量。由于初始销量是一个服从均值为100万件而标准差为60晚间的正态分布随机变量，可以直接使用内建正态分布随机变量函数，在单元格F6、F7中输入1和0.6，在单元格F13中输入“=NORMINV(RAND(),F6，F7)”。产品单价随机变量产生按以下方式得到，在单元格D3:F4中输入一个不同概率的价格表，在单元格H5和J5中输入0，在单元格H5:J8中输入公式，如表4所示。形成如图2所示的结果，由于0~0.3、0.3~0.8和0.8~1这三个间隔的宽度比例正好是0.3∶0.5∶0.2，RAND()函数产生0~1之间均匀分布的随机数，可以通过INDEX()和MATCH()在单元格H5∶J8内找到相应的价格，找到价格“40元/件”的概率是0.3，找到价格“50元/件”的概率是0.5，找到价格“60元/件”的概率是0.2。在单元格F14中输入公式“=INDEX(H5∶H8,MATCH(RAND(),J5:J8,1)=1)”；在单元格F15中输入公式“=15+ROUND(5*RAND(),2)”,得到单元变动成本随机变量。这样就得到某一特定随机试验下的“产品初始销量”“产品价格”和“单位变动成本”。此时单元格F22已算出在不确定条件下投资项目的净现值随机量，如图2所示。(5)通过多次试验（即随机模拟）后，再进行统计分析。在工作表Q11∶Q1010输入1~1000整数，在R10输入公式“=F22”,选中区域Q11∶R1010，选择Excel“数据”菜单中的“模拟运算表”功能，列饮用可以选择本工作表的任意位置，这样激发1000个随机数的计算，也即是进行了1000次试验，如图3所示。在011输入公式“=MAX(R11:R1010)”，在012输入公式“=MIN(R11:R1010)”，在013输入公式“=AVERAGE(R11:R1010)”，在014输入公式“=COUNTIF(R11:R1010,”>1”)/1000”，如图3所示。这样就得到了模拟实验的各种数据。3.5模型分析由于市场的随机变化以及各种成本和收入的不确定性等因素的存在，投资时常会有风险。为了最大限度地规避风险，获得预期回报，就必须在投资决策时考虑到各种风险，分析风险对回报影响程度，从而作出正确的决策。
4结语
在市场经济环境下，企业竞争日益激烈，财务管理在企业管理中占有核心地位，其问题也日益突显，面临着巨大的挑战。伴随计算机技术在企业财务管理工作中的应用，其管理的环境与手段都发生着巨大改变，许多问题得到了有效解决，从而提升了企业的竞争能力。
参考文献
[1]刘兰娟主编.财经管理中的计算机应用(第三版)[M].上海财经大学出版社,2014(3).
[2]李经霞.基于Excel的投资项目盈亏平衡分析模型[J].中国市场,2014(29).
[3]杨桦.基于Excel的最优投资决策模型设计[J].中国管理信息化,2012,15(9).
[4]杨桦.利用Excel制作基于净现值的投资决策模型[J].中国管理信息化,2011(19).
[5]杨桦.基于EXCEL的项目投资决策模型设计[J].科技经济市场,2010(1).
项目分析范文第4篇
投资项目实物期权的扩展评价模型
由于期权评价的经典模型BlackScholes模型是针对股票期权的定价提出的，故本文将投资项目的现金流量折现模型和BS期权定价模型相结合，提出了适用于投资项目实物期权评价的扩展评价模型。本扩展模型的假设条件为：（1）项目资产价格服从对数正态分布；（2）整个交易过程中不存在交易费用；（3）期权类型为不支付红利的欧式期权；（4）无风险利率r为已知常数。该扩展模型抽象出了投资项目生命期期权价值评价的基本原理，可以作为本文期权评价方法风险研究的基础。
基于概率影响图的项目期权评价方法的风险评估
1项目期权评价的风险来源分析
一般地，在对一个系统进行风险分析时，通常将最不希望发生的风险事件作为目标事件。本研究将“项目期权评价存在风险”确定为目标事件，通过对以上投资项目实物期权扩展评价模型的系统分析，结合已有研究成果，将影响期权价值实现的风险指标概括为3大类，如图1所示。（1）项目期权模型风险，包括模型适用程度、模型假设条件与实际情况的相符程度、模型参数的准确程度、实物资产的非交易程度、价值漏损。（2）项目运营市场风险，指影响期权价值的外部因素，包括通货膨胀、预期回报率变动、价格波动、对手竞争程度。（3）项目运营管理风险，指投资者的组织管理水平对期权价值的影响，包括项目竞争实力、投资者决策能力、投资者决策效率、项目资金实力以及项目组织管理绩效。
2构建概率影响图评价模型
概率影响图评价模型的构建是系统风险评估的关键，通常人们在心理上更容易接受按因果关系构造影响图，但这种方法容易产生由于数据无法判断而引起的偏差。因此，本研究选择目标定向的方法构造影响图。按照目标定向的思路，将图1的风险指标图转化为风险影响图。需要注意的是，各指标并不是独立存在的，它们之间也或多或少地存在关系。通过对项目期权价值实现的过程进行系统分析，最终确定指标间的相互影响关系，如图2所示。
3数值分析
为求得图2中各风险因素对最终期权评价风险发生概率的影响程度，需对概率影响图评价模型进行数据模拟分析，现对各事件发生的概率做出以下假定，如表2所示。由于图2中影响因素众多，且因素间关系复杂，为使求解过程易于理解，以下选取模型风险MO以及模型适用性A、模型假设条件B对期权评价风险的影响为例，说明影响图的化简和求解过程，如图3所示。由图3可知，模型风险MO受模型适用程度A和模型假设条件与项目实际情况相符程度B两个因素影响，属于确定型结点，因此可删除结点MO，将图3化简，其计算过程如下：将式（3）、（4）代入式（2），同时由表1可知P（B）＝07，P（V／MO）＝05，最终求得P（V／A，B）＝0326，删除结点MO后的影响图如图4所示。由于结点A是结点V的单路前序结点，因此可翻转弧（A，V），此时无需添加新弧，弧向翻转后的影响图如图5所示。由图5可知，此时机会结点A成为冗余结点，可将其删除，相应的计算过程如下：若将因素B发生的概率降低20％，即达到056，按照上述计算过程，可求出相应的P（V／B）为0212。可见，B发生的概率降低20％引起V发生的概率降低（0261－0212）／0261＝188％。
同理，可通过弧向翻转、结点的合并与删除等几项操作对图2进行简化，同时可依次求出其他因素分别降低20％对风险V发生概率的影响程度，限于篇幅本文不再赘述。影响图化简的结果以及风险V发生概率随各因素降低变动的幅度如图7所示。各影响因素分别降低20％，引起项目期权评价风险发生概率变化的趋势和幅度排序如表3所示。
4数量分析结论
根据化简后的影响图以及表2的排序结果，可以得到以下结论：
（1）模型假设条件与项目实际情况相符程度、实物资产非交易程度、对手竞争程度、通货膨胀、价格波动、项目资金实力、投资者决策能力和决策效率8个因素对项目期权评价的影响较大。
（2）对手竞争程度降低20％，将引起项目期权评价的风险发生的概率减少696％，这是因为对手的竞争程度越激烈，则项目等待投资的时间越短，从而大大降低期权决策灵活性的价值。该结果体现了实物期权的非独占和先占特性，在进行项目期权决策时需重视竞争对手的行为对项目价值的影响。
（3）实物资产非交易程度对投资项目期权评价风险的影响程度仅次于对手竞争程度对项目期权评价的影响，它决定了对模型参数估计的准确程度，进而影响对投资项目期权价值评价的准确性。此外，价格的波动会影响到模型参数的准确性，而模型假设条件与项目实际情况的相符程度会影响模型的适用性，两者都会造成对项目期权价值进行估计时产生偏差。
（4）投资者的决策能力和决策效率影响项目的组织管理绩效，其决策能力和决策效率的降低将引起投资项目期权评价风险的增加，可见项目期权评价方法的顺利实施有赖于管理者素质的提高。此外，项目的资金实力体现了项目在竞争中的抗干扰能力，项目资金实力越雄厚，则项目更有能力延长投资机会的有效期，从而提升投资机会的价值。
结语
项目分析范文第5篇
笔者有幸参加了几次塔里木河流域综合治理高新节水滴灌工程项目的投标，现将几次投标的所遇到的问题及其注意的事项进行简要分析，供同行参考。
一、招标前准备工作
当接到招标单位的邀请函或招标公告时，应马上组织公司项目部或公司有关人员对招标项目和招标的单位作初步分析和讨论，作出初步的讨论稿，供公司领导决策。在讨论和分析中应注意以下几个问题:
1、首先应组织公司的有关专家，对招标公告或邀请函有关内容进行分析，对项目进行分类、比较，选择适合本企业的项目。然后组织公司信息和工程部门，对该项目进行系统的调研，对项目实际的规模、技术要求等级（一般具有三级企业施工资质）、资金到位情况、付款方式等进行了解和收集，再对项目进行分析和讨论，拿出初步方案。
2、滴灌项目招标有两种方式：一、材料和施工安装合在一起招标，即为交钥匙工程；二、材料和施工安装分开招标。所以首先分清是那一种方式。作为节水器材生产厂家，对于两种方式都有其本身的优势，应该积极参加投标；作为施工企业可以考虑和厂家合作共同来投标，降低投标的风险。
3、分析目前的节水市场情况和竞争对手的实力，分析目前市场材料价格走向和有实力厂家近期类似工程项目投标报价，采用投标方式。分析那家企业对我们构成威胁最大，比较几家企业的实力，找出本企业的优势和弱势。如：在价格一样条件下，我企业售后服务系统完善。
4、注意项目封标和开标时间、地点，以便造成不必要的损失。
二、编写标书准备工作
通过以上分析和讨论，决定购买标书。购买标书后，业主会组织投标单位对工程现场和周围的环境进行现场勘察以及标前会议，以便编制投标文件。投标单位应积极参加，以便获取更多的项目信息和业主对工程质量要求。作好该工作需注意以下几点：
1、在编写前，组织标书参加人员，认真的细读招标文件，包括要求的技术规范、施工要求、招标设计图纸等文件，弄清对招标书的要求，包括工程报价范围、技术要求、承包形式及合同条款等。特别注意合同报价是单价合同还是总价合同、投标保证金的数额，工程付款方式，维修期和质保金以及工期长短要求，目的为标书的编写提供依据。
2、积极参加业主组织的现场勘察和标前会议，搜集有关招标标文件要求的基本资料。对滴灌项目地形、水源、水质、土质、气候条件等进行细致搜集；并对当地劳务市场、施工条件（水、电、交通等）民族风俗习惯等情况进行了解。
3、通过对招标文件阅读，对文件要求不清楚，图纸、材料有错误或遗漏以书面的方式交于业主。以便答疑时，业主给予清楚的答数，以避免风险。比如塔里木河流域治理和田万亩滴灌项目中，业主要求投标单位必须对某分项工程造价要求，打井（包括打井、供电线路、变压设备等）费用统一价格。所以对不清楚的积极和业主协商，直到弄清为止。
4、准备招标文件要求各种证件：企业施工资质、企业法人执照原件、法人投标授权书、法人授权委托人证书及身份证、投标企业独立法人证书（企业代码证）原件、企业获奖证书、银行信用等级证。
三、编写投标文件
一份好的投标书必须具备对招标文件的响应性、完整性、真实性、报价合理性，只有这样才能得到较高的分值，在招标工作别重要，它不但能够决定企业能否中标，更能够展示企业的综合实力。现对招标中两个主要因素，投标报价和施工组织编写谈谈笔者的几点看法：
1、施工组织计划编写是否周密、完整直接关系到工程报价合理性，也是业主评标的考虑的主要因素。在编写过程中，除按文件要求编写外，重点突出我方施工中采用新方法、新工艺、新思路，提前工期和节约投资的原则，处处使技术要求服从于经济要求。让业主感到我们工作处处为他找想。如塔里木流域治理滴灌项目中，业主要求滴灌管和滴头（90万个）分开，在现场采用人工安装。我方经过计算后提出根据树距，生产过程中可以等间距把滴头直接装在滴灌管，这样省去了大量人工费，提前了工期。为业主节约成本，得到业主好评，招标中得到高分。
2、从多次招标报价可以看出，单纯的国家定额来编制的预算已不适应日益深化的市场经济形势。要根据实际工程的情况和工期要求以及业主资金来源决定报价的高低。提倡动态报价，自行确定利润率和费率及机械折旧费，另外认真核对单价和复价，特别对正本细致复查。对于刚进入市场或有后续大量的工程，我们考虑对业主让利，获取小额利润或不获利，进行报价。比如塔河治理和田万亩滴灌项目后续5亿人民币生态治理滴灌项目工程，所以许多公司都采用让利给业主的办法，进行竟标。
3、在项目报价必须注意招标文件规定的评标标准、方法等。一般大型节水招标评标委员会对投标书及投标单位成绩、信誉等进行综合评价和比较提出评标报告，并根据投标单位的数量推荐3家中标候选人。
标底选取：采用业主的审定标底作为A值，投标单位报价去掉一个最高报价和最底报价的算术平均值作为B值，（A+B）/2=评标标底价。第二次在评标标底价的上浮5%和下浮8%之间再选取3家作为投标中标候选人。
评标定标办法：对价格、工期、质量、施工组织设计、企业信誉、企业素质等因素逐项打分，进行综合评价。计算出该企业得分，按评位有效打分，去掉最高一个，去掉一个最底分的算术平均值，作为该企业的最终得分。
4、在确定最终标价前，分析各个投标厂家的报价情况，通过分析前期类似工程报价和目前市场报价，提出几套投标方案进行比价，结合本单位的实际情况决定最终报价。
四、报价策略与技巧
报价是决定投标成败的关键，在滴灌工程项目投标的报价中，应充分讲究适当的策略和技巧。现分析如下：
1.低价投标法
适用项目或情况：
n预计可以索赔的项目；
n企业大量窝工，可能或已出现亏损的情况；
n企业进入新市场或新领域的项目；
n技术含量不高，施工难度不大的项目；
n竞争对手多，竞争激烈的项目。
注意事项：
&投标价格不能低于成本价；
&在有标底范围限制时，投标报价不能超出该范围；
2.高价投标法
适用项目或情况：
n竞争对手少，竞争不太激烈的项目；
n技术工艺复杂，施工难度大的项目；
n企业有实施项目的专有技术的项目；
n企业有在建（包括签定合同）的项目，资金紧张等。
3.不平衡报价法
适用项目或情况：
n前期完工的工作较高的报价，后期完工的工作较低报价；
n工程量可能增加的报高价，工程量可能减少的报低价；
n没有工程量的工作报高价；
n实施可能性价大的暂定工作较高报价，实施可能小的报低价；
n采用计日工报价的项目，其单价较高报价。
4.定额选择法
n应尽量选用招标工程所属行业的预算定额及取费标准；
n可根据投资来源确定预算定额及取费标准，省投资的项目采用地方定额，国家或部委投资采用部定额；
n新旧定额及取费标准交替期间，应视该工程预算的时间来确定，如果执行新定额或新取费标准的时间在工程概算之前，则应采用新定额或新取费标准，如在后，反之。
n在一个工程项目中，可能存在多个定额的问题，应以投资大的项目为主。
5.替代方案报价法
n有利于业主的替代方案报较高价，而针对原招标文件条件的方案报低价；
n三家中标候选人中具有替代方案人中标；
n具有替代方案的优先考虑；
n替代方案最优直接采用。
n不能充分满足招标文件条件要求的替代方案较低报价，而针对原招标文件条件的方案较高报价。
6.向业主提供优惠条件
n帮助业主获得贷款；
n降低业主的支付条件；
n向业主赠予；
n免费给业主培训人才；
n免费向业主转让技术。
五、标书投送
投标文件按规定要求编写完后，认真检查，标书是否齐全，特别对正本认真细致检查。检查完毕，做好标书封装及投送工作，按标书规定时间，地点进行。否则前期准备就付之东流。
