房地产宏观调控
房地产宏观调控范文第1篇
（一）宏观调控的目标和措施是理性的
18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。
2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。
1.紧缩“地根”。2004年3月1日，国土资源部了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。10月29日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》，11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行），11月9日《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39984.66万平方米。
2.紧缩银根。2004年4月25日，中央银行提高存款准备金率0.5％，4月27日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％。6月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例不超过80％，月还款收支比控制在50％以内，月债务支出的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于35％。10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调为5.51％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房地产的资本金比例由20％提高35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用；从需求方面影响，提高贷款利率，明确收支还款比例，控制了还贷风险。
（二）房地产市场宏观调控政策的理性选择
我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12185.3万平方米，销售额为2513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1854元/平方米，土地开发面7730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33717.6万平方米，销售额达到7670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2197元/平方米。土地开发面积22166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。
（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性
2005年3月26日，明电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的通知》，提出8条意见，称“老八条”。4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房地产投资达到13158亿元，新开面积达60413.86万平方米，住宅平均售价2549元/平方米，较上年上涨约16％，开发贷款余额6657.35亿元，个人贷款余额（10月末）14977亿元。与1998年相比，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价上涨了50％，开发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额增长了34倍。5年房地产市场的高速成长，具有市场的动力。由福利分房向个人购房的转变，由单位投资建房向商品化开发的转变，由土地使用权协议出让向招标拍卖转变，从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的低速调整，所有这些为市场启动积累了能量。房地产业由政府主导向市场主导的转变，如何建立可持续发展的良好市场秩序？新八条的出台，社会反映强烈，甚至称之为房地产新政，反映了民意和市场的理性。
二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环
（一）房地产市场的历史演进：三阶段发展规律
房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。
1.工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者注）卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中[4].普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。
2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。
3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。
我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。
（二）房地产市场运行：三个循环交织运动
房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。
1.物质循环。这是以房地产开发为标志的，以产品更新换代为特征的，以满足人们对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺乏现象，恩格斯说：是工业化过程中比较小的、次要的祸害[4].我国自20世纪50～80年代中的工业化，也出现了住宅短缺。这样的背景下，房地产市场以住宅建设为主轴，以扩大住宅供给，满足住宅需要的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅大量拆除，马路扩宽，旧城改造和人口向城市的集中，加剧了住宅供求失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的情况，中国目前的拆迁和旧城改造，正在重演这一历史的现象。拆房子、建房子、卖房子、买房子，住房子是这种物质循环的典型特征。这个循环与工业化、城市化发展密切关联，住房条件的改善，农业人口向城市的转移，潜在的趋势性庞大的住房需求与经济的成长相配合，拉动房地产市场，利润目标影响投资的流向，廉价的劳动力（农业人口向城市的转移）作为房地产开发抵成本的支撑，使房地产成为经济发展的支柱之一。
2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。
3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环，是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低迷，共同推动了房地产市场的高涨。如果说，1993年的房地产与改革开放相关，表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动，那么这一轮的房地产市场高涨，则与住房制度改革相连，表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因，恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑，这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台，是认识市场规律的结果。
景气循环是房地产市场运行的周期规律，物质循环是房地产更新换代的规律，投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期，三个循环交织在一起，但不同的时期总有起主导力量的因素。物质循环的主导力量，是生产力的发展和技术进步，投资循环的主导力量是利润和竞争，景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。
三、理性逻辑：中国房地产发展定位
对房地产市场的理性思考，就是要认识市场运行的规律，作出科学的判断，确立符合客观规律的发展思路。
（一）房地产市场发展阶段定位：小康阶段和城市化
中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段，这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。
1.住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴。恩格尔系数表明，随着经济的发展和收入的增加，人们用于吃的消费支出呈下降趋势。这一趋势为衣、食、住、行、用消费结构的调整提供了物质基础。舒瓦贝法则的结论是，随着收入的增加，住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。1995年，我国的恩格尔系数为49.92％。“九五时期”是我国从温饱型经济向小康型经济的转型时期。“十五时期”住宅市场的快速发展，验证了居住消费成为主导消费之一。从财富的角度看，房地产在很大程度影响世界经济活动。据Lbbotson协会财富评估，1991年世界财富为438450亿美元，房地产价值占48.8％；美国财富为154360亿元，房地产占38.9％，住宅价值占29.7％[5].从需求的角度看，住宅在理论上具有资本品和消费品的双重属性。但在小康阶段，住宅主要用于单个家庭的实际占有和使用，其主导属性是消费品，这种消费品需求是当前房地产市场的主导性需求。虽然二手房交易在目前呈快速上升趋势，两套住房现在已经在一定群体中逐渐形成，但其主导方面仍然是消费观念的升级。二手房交易基于漏斗理论，原房主以旧换新，以小换大。市中心和市郊两套房子，不能说明住宅市场的投资主导，恰好说明住宅消费梯度的构造和消费观念的升华，为住宅需求结构判断提供了一个新思路。从供给角度看，涉及三个特殊的要素：一是时间。住宅建设期长，从置地到开发建设，从销售、装修到实际进住，需要较长时间，从而造成供给滞后于需求。在经济繁荣期，供给滞后，需求得不到满足，房价上涨；经济衰退期，因投资的不可逆，导致供给过度，住宅供给与宏观经济运行存在着时滞。二是地点。住宅位址的固定性，居住地与工作的关连性，决定着住宅市场的局部特征。三是转换。这是工业化，城市化过程房地产供给调整的一种必然现象。住宅、商业用房、办公场所，因发展而进行用途转换，如政府搬家，工厂迁移等。完成这转换，意味着用地结构的调整和复杂的大规模的城市改造。从财富观、需求观和供给观可以得出结论，在小康阶段，住宅开发建设是房地产市场的主轴。
2.城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制，到党的十六届五中全会确立的科学发展观，这时期是城市化高速发展时期，城市化年递增1％左右。据此来推断房地产市场发展的空间，以城市化率40％为基础，人口16亿为顶点，小康住房以35平方米/人为标准，城市化率达到50％，仅住宅
增量总需求约需要160亿平方米。若按城市化增长率1％考虑，未来10年，年均需供给住宅16亿平方米，若再考虑旧城改造拆迁及住宅自然淘汰，这一需求更大。2004年我国市场商品住宅竣工面积为3.47亿平方米。因而。要么城市化率年递增1％，不可能在10年内连续，要么，不可能在城市化递增1％的条件下，实现城镇人口人均住房面积35平方米目标。但无论如何，在城市化达到50％，人均小康住房面积35平方米目标下，能表明我国房地产市场的发展空间。
我们没有理由对房地产市场作出悲观的判断，更没有理由对国家的宏观调控政策作出政府干预市场的错误理解。科学发展观是宏观调控政策的精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化，这是我国房地产市场建设的基本依据，也是房地产市场宏观调控的立足点。
（二）房地产市场宏观调控定位：实现市场的和谐发展
世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。
当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。
参考文献：
[1]建设部，等。关于做好稳定住房价格工作的意见[Z].2005.
[2]牛凤瑞。中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2004.
[3]建设部政策研究中心。建筑房地产业参要[z].2004—10—20.
[4]恩格斯。论住宅问题[M].北京：人民出版社，1972.
[5][美]查尔斯。H.温茨巴奇等。现代不动产[M].北京：中国人民大学出版社，2001.
摘要：我国当前的房地产市场宏观调控，是建立在房地产市场运行客观基础之上的理性选择。根据房地产市场运行三个阶段的演进规律和三个循环交织运动的特征，房地产市场发展应定位于小康阶段和城市化；房地产市场宏观调控应立足于可持续发展，实现市场的和谐发展。
房地产宏观调控范文第2篇
关键词：房地产；宏观调控；问题；目标 ；思考
前 言
为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控。对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早，但是，对我国房地产宏观调控政策进行评估，并且制定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产宏观调控的讨论，主要集中在房地产宏观调控政策的有效性、必要性和可行性方面。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标，对如何完善我国房地产宏观调控做出思考，提出了一些建议。
一、我国房地产宏观调控存在的主要问题
1．房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一，宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行，形成滞后性。其二，宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场，解决短期经济问题，而房地产市场是区域性较强的市场，易造成部分区域适应性差。其三，宏观调控政策执行不力。“上有政策，下有对策”，在政策执行过程中，部门利益与地方利益冲突，调控细则歪曲调控政策，政策执行者不作为、政策执行不到位等。
二是房地产宏观调控失效问题。其一，宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中，会因各种问题使经济惩罚力度不够，使得执行大打折扣，造成投资回报远大于经济性惩罚，致使政策经济性约束性失效。其二，宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策，皆是针对某个具体问题或现象。其三，宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
2．房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一，宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加，投资炒房和囤房盛行，房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市，加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房，而高档住房成交拉动房价，使得中端房价也跟随上升，中端住房出现泡沫。因此，调控使得房价越调越高，住房越来越困难，房地产市场环境变得更加恶劣。其二，房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减，房价出现短暂回调后又升到较高水平，使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明，房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向，改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。
二是房地产市场系统问题。其一，房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨，投机者信心高涨。其二，我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行，政府宏观调控不力，使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难，消费市场逐渐萎缩，投资市场成为主流。其三，投资者与消费者矛盾更加激烈，一方面是开发商与消费者的矛盾，征税增加开发成本，而开发商会将税收纳入房价，将赋税转嫁给了购房者，房价越高，购房越困难，开发商与购房者矛盾僵化；另一方面是投机者与购房者的矛盾，如为抑制投资，提高税率，但同时增加了自住、投机购房者的购买成本，可投机者掌握大量资本，并不受其影响，他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率，就不愿退出房地产投机市场，反而使自住需求减少，结果造成一方面投机者拥有大量空置房，另一方面购房者又买不起房，于是二者矛盾愈演愈烈。
二、房地产宏观调控的终极目标
在不同的历史时期，房地产宏观调控的目标是不同的。2011年国务院房地产宏观调控政策明确要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布”。可见中央政府此次房地产宏观调控政策的目标指向“本地区年度新建住房价格”，对于各城市房地产宏观调控价格增长速度却没有硬性规定。为了贯彻国务院房地产宏观调控政策，全国各地城市确定了不同的房地产宏观调控目标。近些年来我国在制定房地产宏观调控政策的时候，出现了一种“平均价格综合症”----政策制定者只看到平均价格，而没有对房地产市场进行细分，更没有把保障性住房价格与房地产市场价格区分开来，从而使房地产宏观调控政策非但不能起到稳定价格的作用，反而对房地产市场价格的上涨起到推波助澜的作用。
房地产宏观调控的基本目标应该是充分满足居民的住房需要，在制定房地产宏观调控政策的时候，各级地方政府应当充分发挥地方人民代表大会的作用，在充分征求居民意见的基础上，合理区分投资性需求与消费性需求，并且把房地产看作是一个由政府介入多方博弈的特殊市场，只有这样才能在增加社会保障性住房需求的情况下，确定合理的房地产宏观调控目标。对消费性住房需求，政府应当雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，合理确定社会保障性住房价格，并且鼓励具备条件的居民购买商品房；对于投资型住房需求，政府应当开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房牟取暴利。
在特殊的历史时期，政府限制房地产市场价格，稳定房地产市场很有必要，但是，如果政府事先确定房地产市场价格的增长幅度，并试图以此来稳定房地产市场，那么，显然是缘木求鱼。政府限制房地产市场价格的调控政策，不仅会彻底地扭曲房地产市场的运行机制，从而使房地产市场资源配置发生紊乱，间接影响到房地产消费市场。事实证明，当商品房成为稀缺资源的时候，商品房的价格就会持续上涨。政府要想从根本上解决房地产市场发展中存在的问题，必须调整房地产市场资源配置方式，在保证基本耕地面积的前提下，通过增加商品房土地供应量，逐步降低房地产市场价格。与此同时，严格按照《城市规划法》的规定，政府在城市的中心部位兴建大量的社会保障性住房，为居民的住房消费打下坚实的基础。
房地产宏观调控范文第3篇
【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建
我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。
1 目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题
在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。
1.1 房地产十年调控取得的成效
十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。
1.2 房地产宏观调控需要改进的方面
房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。
其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。
最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。
2 构建房地产宏观调控长效机制的重要意义
2.1 构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求
房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2.2 房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建
目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
3 构建房地产宏观调控长效机制的政策建议
3.1 重视房地产市场法律机制构建
房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。
3.2 促进房地产市场税收机制构建
在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。
3.3 确保房地产市场保障机制构建
在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。
3.4 加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。
在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。
【参考文献】
[1]张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）：20-21.
房地产宏观调控范文第4篇
关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。目前，随着社会经济的不断发展，房地产行业得到进一步的发展，对市场经济的影响也越来越大，在整个市场经济中，房地产经济占据着主导地位，此时，为了能够遏制房地产经济的恶性发展，国家及政府不断调整宏观调控政策，加大宏观调控的制约力度。根据我国宏观调控的历史经验来看，过去我国对于房地产宏观调控的调整力度不够，并没有使房地产经济得到有效的遏制，这就给市场经济带来了极大的影响，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市场以及人民群众对于建筑的供应要求。如今，随着我国对房地产宏观调控的制约力度不断加大，在宏观市场中对于房地产经济的调整与控制具有非常重要的作用。
一、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义
通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。
1.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。
2.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。
3.通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。
二、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
通过上述，国家实行宏观调控政策能够有利于提高人民群众的生活水平，保证社会经济的有效发展，从而保证我国国民经济实现可持续发展。但是凡事都具有双面性，从某个角度来讲，国家对房地产市场采取宏观调控政策也会造成其他经济方面问题的出现，所以，为了能够保证市场经济的平衡发展，国家及政府必须要采取相应措施，利用调控手法来对其进行维护，以保证市场经济有序的进行，它能够有效的化解房地产经济与市场经济激化的矛盾，从源头上遏制经济方面的负面问题。
1.加息
从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。
第一，加息是一个国家或者某个地区的中央银行提高利息的行为，其主要目的是平衡市场的供应需求、遏制市场中通货膨胀。在消费者购买住房的过程中，如果遇到加息的情况，就会有效的转变消费者的观念，然后使其知难而退；第二，加息能够促使更多人进行存款而非购房，也就是说，银行增加利息之后更多的人会选择存款来增加个人的收入，但是如果选择购房，那么就极大可能造成贷款数额的增加，对于消费者购房是极为不利的，这样能够有效的遏制消费者的购房需求；第三，加息会增加商家建房时的经济成本，所以，越来越多的商家将盈利点转向到了商品房，从而满足市场的需求。中央银行采取增加利息的措施，其本质是将消费者与售房者的成本收益曲线进行改变，从而在无形之中使市场经济达到平衡发展的状态。
2.房产税
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在征收房产税的过程中，国家通常会采用税收杠杆的征税形式，从而有效地管理房产经济，保证房屋建筑的使用价值，有效的控制及调整国家实行房产政策。国家在征收房产税时，其具有以下几点意义：1）有效的稳定市场经济，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展；2）有利于遏制开发商对房屋建筑的无限制开发与建设；3）有利于转变消费者的购房观念；4）有效地控制因投资过热而引起的房价上涨。限制房价的上涨主要有以下几点措施：
（1）降调节房价增长率；
（2）低房屋土地空置率，调节供需平衡；
（3）增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；
（4）优化社会资源配置，缩小贫富差距。
3.限购令
限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：
（1）限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。
（2）“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。
三、结论
近年来，国家及政府实行宏观调控有效的遏制了房地产经济的恶性发展，并使得房地产更好、更稳的发展。根据房地产市场经济的发展情况来看，国家及政府采用了各种手段，再根据市场发展的起伏状况，从而保证市场经济的有效发展，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展，除此以外，宏观调控的实行还能够带动我国其他产业的发展，使得我国全面迈向小康社会。
参考文献
房地产宏观调控范文第5篇
中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段:
一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2)
2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。
总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长,地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13,158亿元,比上年增长28.1%;商品房销售额10,376亿元,增长30.0%,土地购置费同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初,房价同比增速超过了20%,房地产价格上涨过快。
二、重点抑制房地产价格阶段(2005.3～2006.4)
根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作;利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。
本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到12.6%,比同期GDP增速高出2.2个百分点,全国商品房销售量同比增长24.8%,增速与1998～2004年年均增速(26%)基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了将近14个百分点,滞后期约18个月。
三、全面治理房地产市场阶段(2006.5～2008.8)
2006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条),新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
本阶段的宏观调控政策密集出台,政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大,效果不太明显。一直到2008年初,效果方才显现。据资料显示,2008年1月全国住房成交量首次出现负增长(10年来第一次负增长),2008年7月全国住房价格开始下降。
四、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段(2008年9月至今)
由于受国际、国内经济环境的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造,多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。
根据前面的分析我们可以看出,中国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此,政府要加强政策舆论导向,引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步完善房地产市场的信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场;改善地方政府的绩效考核体系,提高地方政府落实宏观调控政策的积极性;针对不同的对象,实施有差别的调控政策,避免“一刀切”。
(作者单位:安徽建筑工业学院)
主要参考文献:
[1]包宗华.房地产发展与宏观调控的几个问题.城市开发,2005.3.
[2]戴园晨.股市泡沫生成机理以及由大辩论引发的深层思考.经济研究,2001.4.
