房地产市场的特点
房地产市场的特点范文第1篇
[关键词] 市场细分;中小房地产企业;应对措施
一､引言
房地产业经过最近几年的高速发展，市场出现了新的变化｡自2000年房地产业起飞以来，我国房地产业进入了一个新的发展时期，中小房地产企业风起云涌｡在这一轮房地产业发展过程中，许多中小房地产企业往往是依靠公司一把手的独特眼光，在市场低迷的时期以低成本入市(比如，低成本收入土地､低成本开发建设等)，待到楼盘开盘后，房地产大市一路走高，从而掘得企业发展的第一桶金｡当前，有许多中小房地产企业仍然沉溺于这种模式的高利润之中，把企业的发展不切实际地寄希望于这种“眼光”和“运气”，这是一种非常危险的倾向｡随着房地产相关政策的陆续出台，整个房地产市场将走向成熟和规范｡同时，购房者的心态也渐趋理性，买方力量逐渐增强，房地产市场呈现出多元化发展的趋势｡面对多元化发展的房地产市场，中小房地产企业必须摒弃投机心态，切实采取新的应对措施｡
二､多元化市场与市场细分分析
多元化发展是房地产市场发展的必然趋势｡近年来，随着这种多元化的发展以及房地产市场竞争的加剧，房地产市场细分已经引起人们的关注｡房地产市场的多元化包括很多方面，因此，房地产市场的细分必然要求反映这种态势｡在本文中，笔者主要从产品和地理两个维度来考虑房地产市场的细分｡从产品角度看，目前我国的房地产市场大致可分为普通住宅､经济适用房､别墅､高档公寓､办公楼､商业营业用房､酒店等｡从房产开发项目所处地理位置的角度看，我国房地产市场呈现出区块性的特点，从这个角度可以将房地产市场分为:一线市场:发达地区中心城市，如上海､杭州等;二线市场:发达地区周边城市以及欠发达地区中心城市;三线市场:欠发达地区周边城市｡各级市场的基本特点如下图所示:
以上尽管依据产品和地理位置对我国的房地产市场给出了一个大致的区分，但是，面对愈来愈激烈的市场竞争，中小房地产公司仍然需要结合自身情况进行更深入的市场细分｡
三､中小房地产企业的特点
中小房地产企业是相对于大型房地产企业而言的，是在规模等方面相对较小的企业｡目前，尚无对中小房地产企业的一致看法，可以参照国际上对中小企业的定义来大致上界定中小房地产企业｡一般从企业雇员人数这个维度上可以把企业划分为:小型房地产企业，雇员人数在10-99名之间;中型房地产企业，雇员人数在100-499名之间;大型房地产企业，雇员人数在500名以上｡与大型房地产企业相比，中小房地产企业一般具有自主性高､灵活性强等特点｡具体而言，中小房地产企业主要呈现以下特点:
1.企业规模以及融资能力方面｡由于房地产企业对资金的占用量大，企业的规模以及融资能力很大程度上决定了公司的战略选择｡大型房地产公司在规模､融资能力上往往具备相当的优势｡体现在房产开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过控制土地储备，对房产开发项目采取长远结合(短､平､快项目与长期项目结合)和大小结合(大型项目与中小型项目结合，保持房产开发的连贯性)的方式，因而具有较强的抗风险能力｡而中小型房地产企业由于规模以及融资能力的限制，只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目｡
2.房产开发项目管理经验方面｡房产开发是以项目方式运作的，项目管理的水平将从成本､资金回笼､房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大影响｡与大型房地产企业项目相比，中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势地位｡
3.市场营销方面｡市场营销是房产开发的重头戏，如何树立楼盘的“形象”，烘托人气，往往是房产公司制胜的关键｡然而，中小房地产企业在此方面往往处于劣势｡比如，就市场销售人才而言，由于大型房地产企业拥有资金方面的优势，房产的开发具有连续性的特点，因而能够建立一支优秀的销售队伍｡而中小型房地产企业由于资金､规模､融资方面的限制，往往不能持续､平缓地开发楼盘，因而很难留住优秀的销售人员｡
4.文化感知能力和品牌号召力｡大型房地产公司有能力树立强大的品牌形象，这种品牌感染力在京､沪等大型城市尤为明显｡尽管从总体上看中小房地产企业品牌无力与之抗衡，但是，由于中小房地产企业往往发育于本土，在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势，从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势｡
5.公共关系能力｡公共关系能力依具体企业情况有所异同，但相对于正规化程度高的大型房地产企业而言，中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性｡
四､多元化市场下中小房地产企业的应对措施
从前述的中小房地产企业特点可以看出，与大型房地产集团相比，中小房地产企业在品牌､规模､融资能力上都处于不利地位｡因此，中小房地产企业必须选择特色化生存，采用集中化战略，明确企业的市场定位，合理选择细分市场｡首先，从产品选择上看，普通住宅､经济适用房等大众市场是中小房地产企业的最佳选择｡大众市场需求较为稳定，风险小｡当然，对于已经在市场上站稳脚跟，有一定资金､规模的中型房地产企业，可以考虑采用与其他房地产企业结成战略联盟的形式进入别墅､高档公寓､办公楼等市场｡其次，从地理位置看，中小房地产企业应该把目光转移到二､三线市场｡中西部地区也开始了城市化的进程，城市中产阶级在逐渐形成，房地产投资环境正走向完善｡中小房地产公司必须充分利用自身公关能力灵活和文化感知能力强的特点，在大型房地产公司无暇顾及之时抢先对二､三线市场进行多点布局，锁定符合企业市场定位的二､三线市场，抢先在目标市场树立品牌｡第三，对于欲进军高档公寓等市场的中型房地产企业，相对于竞争激烈的一线市场而言，经济刚刚起步的二､三线市场可能会有更多的机会｡
总之，中小房地产企业应着力培育和充分利用企业的核心能力，明确企业定位，选择合适细分市场，制定恰当的竞争战略，这才是中小房地产企业在激烈市场竞争中的制胜之道｡
参考文献
[1]陈华.中小企业竞争战略研究[J].山东社会科学，2000，(4).
[2]谢仁寿.中小企业战略联盟的系统构建[J].企业改革与管理，2005，(7).
[3]罗龙昌.发展房地产业与优化产业结构[M].北京:经济管理出版社，2000.
房地产市场的特点范文第2篇
关键词： 房地产 营销经济发展 政府控制 市场
一、房地产市场营销概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销和其他市场营销一样，也是由个人和集体组成的一系列活动。房地产市场营销和其他的市场营销一样，也是为了满足广大消费者的需求。差别是房地产营销是提供住宅、办公楼、商场楼宇等，建筑物来满足消费者生活的需求，与其他的交换对象相比，房地产市场营销的客体是为了房地产实物为依托，因此房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理在房地产领域也有很好的作用。
现代的市场营销已经由商品交换发展到以交换为目的的各种商业活动，其中也包括企业生产和经营的各个环节。市场营销已经成为一门独立的学科，并且在经济发的国家,在20世纪50年代就已经成熟，只是在我国发展起步比较晚。
二、房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务活动，因此必须充分的认识房地产市场的特点，以便更有效的管理和组织市场营销活动。
1.市场交易
房地产在交易过程中的不可转移性，由于房地产是市场交易的依附物，交易的对象可以是房地产相应的产权，也可以是部分产权，不同的权益形成市场上的不同性质的交易行为。
2.房地产市场的区域化
由于房地产行业的特殊性，房地产消费和生产同消费者的需求有直接关系，这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均可以以房地产所在地市场需求为主，并对市场进行目标定位和销售定位。正是由于房地产的不可移动性，使得房地产市场竞争并不是这么明显，这也是照成房地产房价高涨的一个原因，地段的不可代替性。
三、房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不是单纯的推销，现在房地产的开发是为了满足特定人群的需求，房地产在开发前就进行市场调查，在了解广大消费者的需求以后在去开发，为后期的销售做好了市场调查。
1.房地产市场分析
市场需求分析，主要是做市场调查和预测，并了解房地产发展的趋势和前景，能把握好商机，综合考虑房地产受那些条件的影响，房地产是一种固定资产，受外界条件的影响严重，环境也是房地产开发商重点考虑的问题。
2.房地产投资的经营管理目标
房地产商在投资前，要明确选择什么样的顾客群，任何企业不可能面向所有的人群，在就是要考虑这些群体的需求，对户型、对价格、对面积、对配套设施等，在进行上述的决策前，必须明确目标，我要为那类型的人群开发房子，房地产开发的定位是什么，在这个范围内。有没有比较强的竞争对手，如何尽量的选择竞争力不是很强的对手，如何在竞争中得胜。
3.项目的决策
项目决策是指在项目开发以前，必须明确目的，选择地段的原因和面对的需求群体。项目一旦决定就要分一下进步进行，首先，是确定和开发满足市场的需求，适当的产品和适当的人群相配，当目标市场选择以后，就必须设计和开发建设可以满足适合顾客群体的相应的服务设施。其次，价格策略根据不同的人群，去定制产品价格，同时也要相应国家规定去控制房地产价格。最后，房地产销售途径的选择，房地产开发商，自行的选择和委托中介机构进行房地产租售各地特点，更要进一步结合项目情况决定经营方式。
4.促销政策
正确的选择促销手段，例如房地产广告、房地产交易会等，通过宣传来提高知名度，吸引客源，促进房地产交易的成功。在提供好售前服务的同时也要照顾好售后服务，例如物业管理，真正的让现代房屋销售购买者放心。
三、传统销售理论在房地产销售中的运用
房地产是我国国民经济的经济支柱，它的发展直接关系到房地产经济发展的高低水平，房地产业应与国民经济增长速度保持一直，过度的发展很容易形成经济泡沫，房地产作为经济链条中的先导产业，对刺激经济的复苏起着积极带动的作用。当经济增长过快，房地产也就成为首先要被节制，所以在特定情况下，房地产要想顺利近入市场就要制定相应的营销策略。
房地产市场的特点范文第3篇
[关键词] 房地产 价格波动 动态模型
一、引言
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，如宏观经济波动一样，世界各国的房地产业的发展都不是一帆风顺和平稳的，而是曲折变化的。房地产价格是反映房地产业发展状况的重要指标，过于激烈或是频繁的房地产价格波动不仅会对房地产业的发展带来不利影响，还会影响到宏观经济的资源配置、产业政策和产业结构调整等方面，干扰政府对经济的宏观调控，甚至会影响到整个国民经济的正常运行。
20世纪80年代～20世纪90年代，日本以及东南亚各国和地区相继发生的房地产价格崩溃，曾给这些国家和地区的宏观经济带来了巨大的负面冲击。从20世纪90年代以来,我国房地产价格波动剧烈,对我国宏观经济产业巨大的影响。因此,如何理解房地产价格波动的内在规律一直是相关领域的前沿和热点课题之一。
本文从供需分析出发，在对需求、供给进行充分的基础上，尝试建立动态均衡模型，探讨对房地产价格波动的规律。
二、理论模型
房地产商品既是重要的生产和生活要素，也是一种非常重要的资产。房地产商品具有消费品和投资品的双重属性。房地产价格是房地产价值的货币表现形式。房地产的经济价值及房地产价格的产生，是房地产的效用、房地产的相对稀缺性以及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。房地产价格是由房产价格和土地价格两部分组成，是房屋建筑物价格和土地价格的统一。
房地产作为特殊的商品，其价格的形成是由供求关系的变化由市场竞争形成的。房地产价格波动的形成机制就是房地产的价格如何随房地产供给和需求的变动而发生变化。
由于房地产商品的双重属性，我们可以把房地产商品划分为消费品和投资品。由于需求弹性的不同，又可把消费品分成生活必需品和奢侈品。
1.消费需求（又称为真实需求）分析
消费需求或称为真实需求是由生活必需品需求和奢侈品需求组成的。两种消费品的需求价格弹性是不相同的。房地产需求的价格弹性是指房地产价格变动的比率所引起的需求量变动的比率，用公式表示为：
（1）
作为生活必需品的房地产需求价格弹性较低，但作为奢侈品的房地产的需求价格弹性较高，具体情况如图1（a）。D1曲线表示作为生活必需品的房地产需求曲线，它的需求弹性小于D2曲线表示的作为奢侈品的房地产的需求价格弹性。D1曲线和D2曲线通过横向叠加形成图1(b)中消费需求曲线D，它是一条凹向圆心的曲线。随着价格的上升房地产需求价格弹性逐渐增大，或者说是变的富有弹性了。
2.短期供给分析
由于房地产商品不能脱离土地而存在，而城市的土地供给是有限的，特别是房地产建设周期相对较长，这就导致了在短期内房地产供给的价格弹性较小。房地产供给的价格弹性是指房地产商品价格变动的比率引起的供给量变动的比率，或者说是房地产供给量变动对价格变动的反应程度。用公式表示为：
（2）
短期内供给曲线近于垂直横轴的线(见图2)。
3.投资需求分析
消费需求主要是以自己居住为目的，而投资需求与普通的消费需求不同，它是以未来赢利为目标的。从理论上讲，未来房价的持续上涨自然是对房地产投机需求的催化剂。在短期内，房地产市场在消费品上实现供需均衡，如图3中a点。假如由于经济景气指数上升，政府放松对房地产市场管制等原因导致对房地产消费需求的增加，消费需求曲线由D移动到D’，持有房地产的投资者就会因持有房地产而获得投资利润。如果投机者认为房地产价格上涨还会持续，并且由于房地产市场的信息严重不对称，获利者的示范效应使得市场参与者表现出不同程度的羊群行为，导致房地产价格进一步上涨，投机需求不断增强（见图2中D”）。
4.短期均衡分析
短期内供给曲线近于垂直横轴的线，因此，短期内房地产价格主要是由需求决定的。如图3，短期供给曲线S与包含有消费需求与投机需求的曲线D”相交于c点，达到暂时的平衡。平衡从最初的a点，在外界因素的冲击下达到b点，在价格上涨的预期作用下最终达到c点。c平衡点价格为p”，比b点消费需求价格高出p”―p’，消费需求量由q降到了q’。房地产消费需求反映了居民住房条件改善状况。由于投机需求的增加导致房地产价格上升，消费需求下降，直接影响了居民的住房条件改善。
5.市场调节分析
房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中消费需求和投资需求分离的特征。在供给方面，房地产建造通常需要较长时间，新增供给能力的形成较为缓慢，因而房地产供给具有滞后性的特征。在需求方面，由于房地产价格的上涨，房地产需求中投机需求占比重越来越大，而消费需求占比重会相应变小。
由于新造房屋需要较长时间，未来信息的获取又是不完全的，市场对未来供给的信息和知识也有限，因此，新建活动不可能与具有完全信息和精确预测能力下的经济行为一致，结果造成房地产市场上房地产长期均衡价格与存量房地产重置成本的不相等。在市场价格/重置成本>1的情况下，额外供给会在一个较长时期内不断增加。房地产价格受投机需求变动影响，会很快发生变动，但反映房地产使用消费的真实需求却相对稳定，因而租金价格稳定性较高，房地产价格和租金价格的偏离，使房地产市场波动性大为增加。
空置率作为房地主市场上调节房地产真实消费使用需求的重要手段，维持一个适当的水平对房地产市场的均衡运行是必需的。在房地产市场上存在适量空置率的情况下，存量不动产的影子租赁契约定价的长期性而调整较慢。因此，在房地产市场上的真实空置率一般情况下总是与市场处于“出清”状态下的自然空置率偏离。房地产市场上房地产供给滞后，维持一定空置率以及价格和租金分离的运行特征，常常使得房地产市场的运行脱离平稳轨道大起大落。当房地产中价格/重置成本>1时，房地产市场中的空置率将向上发展；房租价格不变或基本稳定；这种态势加速推动了空置率的增加速度。房地产市场中表现为价格和空置率的“双重”上升。最后房地产市场中的空置率上升到一定地步，导致房地产市场的均衡被打破，房市“泡沫”破裂，房地产市场又会走向另一个极端，即急速滑向谷底，成交量低下，房地产价格将崩溃，形成对宏观经济稳定运行的巨大冲击。
三、结论
房地产市场的发展历程具有快速发展形成“泡沫”，然后“泡沫”破灭，价格快速下滑的内在演化轨道，房地产价格的自然调整将是一个大起大落的过程，而不会是一个缓慢演进的过程。房地产运行规律，必须需要我们加强对房地产市场的预测和干涉，熨平房地产的波折，使房地产业快速、健康的发展。
参考文献:
[1]刘洪玉 孙 峤:房地产价格与房地产经济学研究[J]．建筑经济,2006(2)，12～15
房地产市场的特点范文第4篇
摘要：随着经济的发展，自2005年以来房地产业，成为人们关注的焦点，本文主要从市场营销理念上分析一下，我国房地产企业如何通过自身的市场行为去调节推动房地产健康发展。众所周知，房地产市场的健康发展，对我国国民经济的健康发展和消费促进具有十分重要的战略意义。虽然政府在极力的控制房价，但是效果并不明显，由此可见，房价的控制单单依靠政府的控制是不够的，还要依靠企业自身和市场主体。本文从房地产企业主题的视角，浅析一下如何通过房地产自身的市场行为去调节房地产的健康发展。
关键词： 房地产 营销经济发展 政府控制 市场
一、房地产市场营销概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销和其他市场营销一样，也是由个人和集体组成的一系列活动。房地产市场营销和其他的市场营销一样，也是为了满足广大消费者的需求。差别是房地产营销是提供住宅、办公楼、商场楼宇等，建筑物来满足消费者生活的需求，与其他的交换对象相比，房地产市场营销的客体是为了房地产实物为依托，因此房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理在房地产领域也有很好的作用。
现代的市场营销已经由商品交换发展到以交换为目的的各种商业活动，其中也包括企业生产和经营的各个环节。市场营销已经成为一门独立的学科，并且在经济发的国家,在20世纪50年代就已经成熟，只是在我国发展起步比较晚。
二、房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务活动，因此必须充分的认识房地产市场的特点，以便更有效的管理和组织市场营销活动。
1.市场交易
房地产在交易过程中的不可转移性，由于房地产是市场交易的依附物，交易的对象可以是房地产相应的产权，也可以是部分产权，不同的权益形成市场上的不同性质的交易行为。
2.房地产市场的区域化
由于房地产行业的特殊性，房地产消费和生产同消费者的需求有直接关系，这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均可以以房地产所在地市场需求为主，并对市场进行目标定位和销售定位。正是由于房地产的不可移动性，使得房地产市场竞争并不是这么明显，这也是照成房地产房价高涨的一个原因，地段的不可代替性。
三、房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不是单纯的推销，现在房地产的开发是为了满足特定人群的需求，房地产在开发前就进行市场调查，在了解广大消费者的需求以后在去开发，为后期的销售做好了市场调查。
1.房地产市场分析
市场需求分析，主要是做市场调查和预测，并了解房地产发展的趋势和前景，能把握好商机，综合考虑房地产受那些条件的影响，房地产是一种固定资产，受外界条件的影响严重，环境也是房地产开发商重点考虑的问题。
2.房地产投资的经营管理目标
房地产商在投资前，要明确选择什么样的顾客群，任何企业不可能面向所有的人群，在就是要考虑这些群体的需求，对户型、对价格、对面积、对配套设施等，在进行上述的决策前，必须明确目标，我要为那类型的人群开发房子，房地产开发的定位是什么，在这个范围内。有没有比较强的竞争对手，如何尽量的选择竞争力不是很强的对手，如何在竞争中得胜。
3.项目的决策
项目决策是指在项目开发以前，必须明确目的，选择地段的原因和面对的需求群体。项目一旦决定就要分一下进步进行，首先，是确定和开发满足市场的需求，适当的产品和适当的人群相配，当目标市场选择以后，就必须设计和开发建设可以满足适合顾客群体的相应的服务设施。其次，价格策略根据不同的人群，去定制产品价格，同时也要相应国家规定去控制房地产价格。最后，房地产销售途径的选择，房地产开发商，自行的选择和委托中介机构进行房地产租售各地特点，更要进一步结合项目情况决定经营方式。
4.促销政策
正确的选择促销手段，例如房地产广告、房地产交易会等，通过宣传来提高知名度，吸引客源，促进房地产交易的成功。在提供好售前服务的同时也要照顾好售后服务，例如物业管理，真正的让现代房屋销售购买者放心。
三、传统销售理论在房地产销售中的运用
房地产是我国国民经济的经济支柱，它的发展直接关系到房地产经济发展的高低水平，房地产业应与国民经济增长速度保持一直，过度的发展很容易形成经济泡沫，房地产作为经济链条中的先导产业，对刺激经济的复苏起着积极带动的作用。当经济增长过快，房地产也就成为首先要被节制，所以在特定情况下，房地产要想顺利近入市场就要制定相应的营销策略。
1.合作营销
每个地区的开发商，他们之间都有相应的联系，当然营销也不例外。例如广州南湖地区环境优美，但
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交通不便，于是该地段的几家开发商以每年30万元的代价，共同引进一条公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
在市场经济大潮中，开发商为了追求更大的利润，有时会采取一些非理性的方式，当相互之间的竞争无利润可言时，他们就又开始相互恶意竞争，开放商之间的合作是建立在利益的基础上，他们之间是联盟也是短暂的，会随着合作销售告一段落。在今后房地产市场竞争中，会有各种新的合作营销形式出现。这将有利于市场的稳定，有利于维护开发商和消费者的利益，使产业结构趋向合理，使资源得到合理配置。
2.竞争营销
开发商是否能在市场竞争激烈的今天在市场上站稳脚跟，除了要正确的把握市场需求以外，还要认真的分析对手的需求，吸取别人的优点，优化自己的缺点，加强企业自己的竞争力最为重要，如何才能提高自身的竞争力，开发商除了要正确的把握市场需求，还有分析市场，不断的提高自身的市场竞争力，避免市场被其他竞争者占领。
竞争包括很多方面，恶意竞争凭借一些不正当的手段进行的竞争，所谓核心竞争力是一种能为企业进入各类市场提供潜在机会的能力，是能借助最终产品为特定的顾客利益作出重大贡献的，不易为竞争对手所模仿的能力。在房地产市场上，开发商的竞争力是企业生存与发展的关键因素。没有竞争根本不能成就一个企业，优势企业的核心竞争力非常突出，它源自企业以往成功的开发经验和雄厚实力，表现在驾驶市场和有效控制项目营销进度的能力上。锦城花园的成功就是开发商核心竞争力取胜的一个明证。中国海外集团有限公司在北京、上海的开发经验，在对广州的市场需求状况和同区域、同质素的竞争物业进行分析后，开发出了具有优良综合素质的锦城花园。在销售的过程中开发商并没有用什么特别的手段，但每次开盘全部热销，这就是品牌效益。
3.个性营销
所谓个性营销，就要有自己企业的特色，这种特色有不可复制性，现代企业的营销理念主要从消费者角度考虑，现代营销观念不仅强调顾客导向，同时还强调企业要善于扬长避短，生产和提供顾客需求的、比竞争者更优的、又是自己擅长的产品。为此，开发商要从两个方面入手，一、细分市场，对消费群体进行深入了解，了解市场需求，尤其是市场上还未满足的需求或未被认识到的消费群体；二、在对市场进行调查的前提下，做更细致的了解，正所谓“知已知彼、百战百胜”，认识差别优势，即企业要善于实事求是地、客观地评价自己和竞争者的各种能力，从而根本的认识自己相对优势和相对劣势，以便更好的了解市场营销组合，迎合市场生产出具有自己特色的产品，树立企业独特的市场形象。这种营销观念可称为差异化营销或特色营销。
开发商考虑到房地产产品自身的特点和个性，从其各种功能出发，开发出独具一格的产品，从而实施特色营销。①经济功能。人们对房地产的需求分为消费和投资两大类。开发商根据房地产的经济功能，经常采用各种含有保值、增值方案的营销策略，例如上海虹叶花苑，首期预售价比同地段房价低1300元／平方米，以巨大的升值空间吸引了大批客源。②社会功能。建筑物是以人为本的，现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会。保利丰花园针对都市老龄化的趋势，设立了老年人的会所“松鹤会”，还拿出50万元设立助老基金，发扬了中华民族敬老爱老的传统美德，取得了良好的社会效益。③健康功能。随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人日益渴望拥有健康的身体。全国首个“阳光健身工程”广州奥林匹克花园是一个运动型、健身型的生活小区，其提出的口号“运动就在家门口”得到了市场的热烈响应，以致在认购期就人有排队购买。④生态功能。生态人居空间离不开良好的环境和防台污染的措施。深房深圳公司开发的怡乐花园定位为“高尚园林式生态住宅区”，这种绿色环保型住宅的出现受到了世人瞩目。除了产品特色之外，开发商还应以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。
4.社会营销
房地产市场的特点范文第5篇
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值
评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
