房地产开发和管理

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房地产开发和管理范文第1篇

[关键词]房地产项目；房地产开发；质量控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）11-0137-01

一、项目施工管理的原则

工作项目是管理的主要部分，施工管理过程中，一定不能缺少不能违背的相应的原则，具体如下：

1.1 质量第一，效益为重，统筹推进原则

对项目施工管理而言，工程质量是第一个需要考虑的因素，必须在人、财、技术等方面增加投资，从而确保质量达到预设标准；效益为重，必须杜绝仅仅对质量、进度予以重视，但完全忽略成本、市场的思想观念，一方面需尽可能减少成本支出，打造精品品牌，扩大市场，另一方面，必须严格预算，尽可能做到投入最小化，产生最大化；统筹推进工程建设，制定全面的推进方案，优化作业流程，引进先进的技术、原料、工艺，从而实现实际进度与计划进度相匹配。

1.2 科学合理原则

就工管而言，整个过程并不简单，实践管理时，必须适时解放思想，引入新理念，适时融入切实管理的管理方式，强化管理者教育，加大交流力度，最大程度上让职工献智献策，争取做到科学、合理地进行项目施工管理。

1.3 标准化、规范化原则

我们知道，不管是何种事物，内因的作用十分重大，难以预测。因此，进一步增强内部管理，是不可或缺的手段之一。采取项目经理制、成本核算制，大范围实施全面质管体策略，进一步建立健全工管规章制度，且在工程实践中大范围推广实施，从而实现管理标准，施工规范。

二、房地产开发项目管理不足之处

2.1 市场定位模糊

投资比较盲目，决策时间短促，市场定位只是走过场，无法按照实际情况全面调研，信息采集与剖析不科学，只是按照经验进行研判。为了达到某种分析目的，对部分十分重要的数据作出迎合性处理，造成建成的项目与市场定位不相符。

2.2 规划、设计粗浅

项目规划与设计阶段十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。因为种种因素叠加，在这两个重要的阶段，我们的管理比较粗浅，优化深度远远不够，造成出现了许多问题，如户型不够丰富、户型较大制约了实际销售，或是一味的强调小户型，导致进一步增加了公摊成本；设计文件无法及时供应，且时常进行变更，等等。

2.3 大部分房屋存在质量不佳问题

就建成房屋来看，材料、设备、施工管理等诸多方面，都与法定标准相差甚远。如，房屋表面出现漏水；排气孔出现堵塞；地面漏水严重，等等。严重的项目，发生了“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”等事件，极其不利于房地产行业的发展。

三、要提高工程前期的规划管理力度

为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况。

3.1 对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理

建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息；其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料；最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。

3.2 施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理

房地产工程相对来讲要比价复杂，施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。

3.3 加强施工项目安全控制与进度

施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。

3.4 工程项目竣工后要加强质量管理

工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。

四、工程实例分析

某住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积5.6万m2，总建筑面积17.4万m2，有7栋高层住宅，共820多户，楼盘在2010年10月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为2010年12月31日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法”，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰砂浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。

五、结语

在现时代这个激烈竞争的环境中发展、壮大，企业就必须提高自已的核心竞争力。提高建筑工程项目施工管理水平是施工企业的必经的途径之一。为此，施工企业在建筑工程项目施工管理中要遵循一定的原则，通过提高人的素质、能力和积极性，采用先进的管理理论和方法，科学管理，加强制度建设，对提高建筑工程项目施工管理水平以及施工企业的核心竞争力有着不可或缺的作用。

参考文献

房地产开发和管理范文第2篇

关键词：房地产开发 工程管理 质量控制

中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业作为国民经济的支柱产业，为我国经济飞速发展做出了不可磨灭的贡献。如何更好的管理好房地产开发项目建设是房地产开发企业最为重要的工作，不但关系到房地产开发企业的经济效益、社会效益，同时决定着房地产开发企业的业内影响力及发展前景。

一、结合“通服大厦”项目上，分别谈谈项目建设中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目的主体，建设单位的重要性、建议及措施。

作为房地产开发项目的主体，建设单位工程管理的任务实际是将土地资源结合使用功能及营销理念进行转化，将使用功能及营销理念转化为设计文件及工程技术指标。再根据设计文件及工程技术指标进行招标。在定标后对设计产品、施工产品进行确定。这样才能保证最终施工出来的产品符合我的使用功能及营销意图，同时控制其施工质量及工程成本。我们常讲，同样的地块，同样的设计施工单位，不同的建设单位会产出两个完全不同的项目，这中间包含了太多建设单位的企业文化，技术水平，甚至于对于美学、环保的理念。所以说，建设单位是一个项目的灵魂所在，作为建设单位的管理者提高自己的业务水平是重中之重。建设单位前期要进行细致的可行性研究， 否则对项目定位不准确，导致决策混乱，为产品的可行性和科学性带了隐患。设计单位在没有明确设计要求的情况下提交的设计方案，随后极易发生改变结构和使用功能，导致产生质量隐患。要提高质量意识，不能过分追求市场效益和满足客房需求，较为随意的改变主体结构和使用功能。

以“通服大厦”为例，在项目建设初期，作为建设单位我们做了大量的调研工作，进行项目定位，功能定位，经济指标测算，制定完善详细的项目设计任务书，为建设优质项目做好准备。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位对工程管理和质量控制起到先决作用。勘察单位、设计单位作为建设单位工程技术的主要支持单位，不仅要熟悉国家相关规范还必须具备一定的综合实力。设计单位的核心手段是技术，项目的设计工作绝大部分是由设计单位完成，首先作为建设单位选定到优秀的勘察单位、设计单位进行合作，充分体现建设单位的管理水平及智慧所在。在此仍需特别强调的一点是，设计水平的体现往往是具体设计师个人水平的体现，能够有一个高水平的设计负责人非常重要。因为受管理模式的影响，再有名的设计院设计师的水平也有高低，在这方面建设单位因在签订设计合同时充分细致的表述自己的要求。其次现在许多设计人员长期坐办公室，对当今市场上的新材料、新技术以及现场地的实际情况，并不是非常了解，不可能根据不同的楼盘定位选择最为恰当的工程技术，所以，作为房是产开发项目的主体，建设单位的必须将所需要设计的档次、楼盘的定位，技术的定位，成本上的要求等信息全部详细的告知设计单位及具体的设计人员，并经过充分的细致的沟通，才能提交出优秀的设计文件，这是一个优良工程的精髓所在。由于前期定位不细，与设计单位协调交流的不足，这些设计上的缺陷必将注定了后期项目建设过程中工程管理和质量控制出现问题。

以“通服大厦”为例，在项目设计初期，经过认识的比对，及细致的方案评审会，最终选定一个对地块利用最为合理，核心筒位置最稳定，造价成本最低的方案，后期经过进一步优化，将普通梁变更成宽扁梁节约层高，便于高层建筑管线排布，这是项目最终能获鲁班奖的前提。

房地产开发项目中施工单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中施工单位肩负的任务是把设计文件及工程技术指标转化成现实的产品，确定一个好的施工企业也是房地产建设单位的水平所在，因为施工单位关系着是否能够有效的实现项目的建设目标。目前确定施工企业多以招标形式确定，制定招标文件就显得非常重要，在此不展开谈，只谈个人体会，不能简单的以最低价中标，我想质优价高的道理大家都明白，应综合评定，尤其是结合施工企业的资质，业绩，具体的项目负责人工作经历等综合评定。我国目前建筑施工仍是人工完成，施工单位普遍存在人员层次及管理水平偏低的现象，造成施工企业工程技术水平处于较低的状态，但是由于这些单位本身从市场中来，市场观念性很强，对于建筑材料的价格变动、设备价格定位以及劳动力资源的寻找和定位都非常熟悉，如果建设单位对市场不是非常了解，加上不能选择到一个好的施工企业，在建设过程中以次充好，以假乱真的现象就会经常发生。建设单位自己要懂技术，才不会处于被动的地步。同时选择到一个优秀施工企业之后确定一个优秀的项目经理同样非常重要，一个长期在工地一线工作的管理者，具备的实践经验是笔巨大的财富。施工中的分工协调，不同的工序之间、工种之间的配合，都决定着施工进度和质量。

以“通服大厦”为例，经过对施工单位的严格考察，投标文件的认真评定，最终确定由南通新华建筑集团有限公司为施工单位，特别要求项目经理由徐宏均担当。在项目建筑过程中，项目经理长期进住工地，始终在一线进行现场管理，加上项目经理具有已建设过多个国家优质工程经验，使得该项目能获鲁班奖的成为可能。

房地产开发项目中监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中的监理单位，在此主要讲施工阶段的监理，指监理单位对工程建设各个阶段进行“五控制、两管理、一监督、一协调”即质量、安全、进度、投资、环保控制，合同、信息管理，文明施工达标监督，以及各方关系协调，协助建设单位进行相关工作。在项目建设过程中建设单位良好地发挥监理单位的第三方责任对项目管理大有帮助。目前很多情况是监理执行形式化,没有确实履行好监理的职责。监理项目部整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，有时会过多地干预监理工作，甚至认为监理的作用就是签字，为了应付政府相关部门地检查。这样控制环节减少，为后续的竣工验收及交付使用留下质量问题。很多情况下工程质量延伸到使用阶段，甚至会演变成社会矛盾。

以“通服大厦”为例，监理单位就发挥出了重要的作用，监理单位在工程施工过程中以它的技能、经验、管理与检测手段为基础，由监理工程师在投资、进度、质量三个方面进行管控，保证工程建设的各项目标得到最佳实现，最终建设成为一个优质工程。

二、重点谈谈作为房地产开发企业项目管理者的一些经验及建议。

房地产开发企业在项目发开过程中扮演着社会资源的组织者、调动者、管理者、整合者的角色。作为一位开发企业的工程管理者就努力做到：

加强项目前期决策阶段的市场可行性研究工作并给予高度重视。是项目的灵魂所在，是项目设计、项目建设的龙头，“有魂的龙头”才能让工程建设有章可循。

对项目决策阶段的设计及前期工程管理费用的计划工作要重视加强。招标、整合有类似业绩、有资质且与项目相互匹配的专业设计团队，对各阶段设计文件进行评价及审核。对工程变更严格管控，对涉及建筑的功能性或原则性的变更，必定经过慎重考虑和规定的决策程序方可进行。

要能从项目整体运作的角度上，全面考虑。俗话说，开工容易，收工难就是这个道理。真正重视项目管理上的收尾阶段。能够整合工程管理、技术支持、材料供应，销售租赁、物业管理等各方面的关系，由我们作为建设单位牵头，与施工团队、监理团队分工合作，完成项目最终的竣工验收及交付使用。

房地产开发是一项大规模的生产活动，资金非常重要，成本管控，资金调试也是房地产项目管理的重中之重。

三、结束语

总而言之，房地产开发项目工程管理和质量控制过程中，一定要严格按照已成熟的体系，按照开发流程进行规范动作，进行全过程的质量管理，特别是建设单位一定要与对各合作单位建立符合工程实际的各项制度，在执行过程中协调一致，规避风险，减少项目的管理难度，提高项目的管理质量。

参考文献：

[1] 吕萍.房地产开发与经营。人民大学出版社2002

[2] 蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品，2010，06：179

房地产开发和管理范文第3篇

【关键词】房地产；综合开发；管理

1、前言

房地产行业是我国不可或缺的一项支柱性产业，房屋建筑质量的优劣，对广大业主的切身利益以及社会经济的发展有着直接的影响。所以，房地产的经营开发者，不但要将“质量第一”的重要理念切实的树立起来，还应当以战略性的眼光研究及探索技术管理策略。从总体上来看，目标控制是房地产开发商的管理核心，从房地产开发项目的初期直至项目的完成，只有借助于合理科学的项目控制和项目策划，才能够真正的实现质量目标、进度目标以及费用目标。由此可见，房地产开发行业要想真正的做大做强，把么就必须将内部管理加强，提高自身的核心竞争力，增加外部竞争优势。

2、房地产开发管理中所存在的诸多问题

现阶段，房地产已经成为我国经济发展尤为重要的一个支柱性产业，但是在房地产行业的迅猛发展中，仍然存在着一系列开发管理问题，主要包括：（1）开发项目前期调研不充足。我国国内当前的房地产开发商在开发房地产开发项目之前，往往不能切实的做到深入的调研，使得项目论证和项目设计的可靠信息支撑严重缺乏，进而造成许多问题的出现，比如成本偏高、户型单一等，对房地产开发项目的销售带来极大的负面性影响，对开发商的利益产生直接损害；（2）房地产开发管理的相关体制不完善。在项目开发的过程当中，房地产开发商始终对传统的项目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，无法有效的配合房地产开发项目顺利的加以开展。事中管理和事前管理无法紧密的联系起来，造成项目资金及施工进度等方面的失控，房地产开发项目开发明显的与预期的价值及目标偏离；（3）设计及监理等制度缺乏规范性。目前，设计单位和监理单位存在严重的脱节问题，使得大量的问题出现在施工过程中，不仅导致了管理的混乱，而且对施工工期产生严重影响，对房地产行业运行及发展的规范性产生了极大的威胁。

3、加强房地产综合开发管理的有效途径

3.1策划设计阶段

应当从策划设计工程项目严格抓起，细致的考察，调研市场，比较多个方案的经济可行性；其次，设计施工图。房屋建筑产品的质量最初是从设计抓起，选择良好的设计方案是至关重要的，对节能节地、住宅户型、空间利用、内部功能以及结构体系等均需要有相应的创优创新设计。应当在充分的确保结构坚实可靠的基础上，切实的达到以下要求：（1）房屋建筑的公摊率尽可能要小，动静分区，合理开间，居住舒适；（2）应当保证建筑风格与建筑造型具备艺术感，灵活恰当的处理屋盖形式和墙体立面形状，能够给人带来美的享受，使所开发的房产具备良好的观瞻价值及使用价值；（3）按照费用控制要求，对限额设计加以实施，将工程开发的成本降低。由于房地产开发管理所涉及到的方面非常广泛，与其互相协作的单位非常之多，供气、供电、供水、市政园林和邮电通讯等均会有所涉及，这便需要将各个相关方的关系协调好。通常塔楼的公摊率相对较小，采光较为均匀，户型布置合理，而南北通透性则比较差。房地产策划设计几乎决定了一半以上的建筑工程造价，因此，必须将策划设计时期的房地产开发项目管理工作做好。

3.2项目施工阶段

施工阶段至关重要的三大控制就是进度管理、投资管理以及质量管理。首先，技术质量管理是将房地产质量提高的重点及中心环节，主要包括现场施工与施工技术等内容。对于施工技术质量的管理，具体包括监理队伍的选择及施工队伍的选择，施工设备、施工配件和施工材料的购置，后勤服务及动力供应等诸多方面，对房产质量与施工质量有着直接的影响。为了促进房产质量的提高，必须择取人员综合素质高、等级资质合格、施工技术质量好、现场管理经验丰富的建设企业，选择业绩优良、责任心强以及人员配备合理的监理单位。在各种构建和建筑材料的色泽、品种、规格、性能方面，均全面的确保与设计要求完全相符，完全能够满足相关标准及规范的要求，同时具备出厂合格证书，并且投入使用之前，必须进行严格的复检；其次，现场施工技术质量管理是促进房产质量提高的核心，在此过程中需要将以下几点把握好：（1）必须将施工队伍的责任意思和质量意识加以强化，借助于培训和思想教育，帮助全体人员均将“质量第一”的重要理念树立起来；（2）不断的将施工队伍的技术培训加强。施工队伍的技术培训有着多样化的形式，可以在施工现场对基本知识加以普及，也可以聘任专业人员组织施工人员进行先进经验和先进技术的学习；（3）加强施工现场技术质量管理。详细的来讲，就是应当将材料关、抽验关、施工关以及记录关严格把好，从而为施工质量提供可靠的保障。

3.3竣工交付阶段

在房地产开发项目的竣工交付阶段，可以对有着优良资质的物业公司加以委托，使其参与到房地产后期的物业管理工作中去，选取管理成本低廉、管理经验丰富的专业维修人员。在房地产开发项目竣工交付时期，一方面，必须将售后服务工作走好，严格的根据管理与建设并举的基本方针，对出售开发的房地产开发项目，及时的配备专业性较强的人员加以管理，并且落实科学有效的管理策略，以充分的保证广大住户的满意；另一方面，应当将调查研究及征求意见工作做好，组织人员对住户的要求和意见广泛的加以征求，并且及时的予以有效的处理，深入的研究调查房地产开发项目有待改进的地方，全面分析整理调查所得的资料，尽快将其向相关部门反馈，以促进房地产综合开发管理质量的进一步提高。

房地产开发和管理范文第4篇

关键词：房地产 开发 成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

1.房地产开发成本控制概述

房地产开发的成本控制是对土地成本、销售费用、项目管理费用、市政建设费用以及税金等12项开发成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行评估分析，使其更好的应用于投资决策时的成本估算、初步设计方案成型后的成本预算以及控制目标在开发过程中的成本，从而降低房地产开发的成本，扩大开发的利益。随着我国城市化进程的脚步不断加快，人们对于购房的需求也越来越高，作为国民经济支柱产业的房地产事业也成了投资和消费的热点。然而，土地资源有限，土地成本节节攀升，致使房地产开发项目成本不断提高，无形中加大了投资风险。那么房地产企业该如何解决这一难题呢？关键是成本控制。

2.决策阶段的成本控制

房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门进行市场调研及项目策划定位，以确定设计目标和方向，这是投资决策前的重要内容。投资决策阶段主要是进行可行性研究，是项目投资决策的基础，为了有效控制工程造价，必须做好以下三方面工作：第一,有针对性地进行市场调查与预测，分析目前市场的销售状况，判断未来销售趋势，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。第二，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。第三，根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。

3.设计阶段的成本控制

项目决策以后，控制工程造价的关键在于设计阶段。虽然设计阶段费用只占房地产开发项目全过程费用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但国内外大量工程造价资料分析表明设计阶段对工程造价的影响程度为35%-75%左右，这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。房地产运营的前端成本控制是有很大的调整空间，地产单位应该在设计阶段进行优化再优化，没有大胆的优化也就没有更大的利润出现。

3.1进行设计招标，选择设计单位及方案

策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，择优确定中标方案也就是确定了设计单位。中标的方案相对于所有投标方案而言是优秀的，但并不一定就是理想的最终方案，而未中标的方案也有其优越的地方。建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有这样，才能促使设计单位在设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。

3.2推行限额设计

分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。再按照批准的初步设计和概算控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保证工程造价得到有效控制。

3.3加强出图前审核

从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷在施工前加以克服时，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。

4.招投标阶段的成本控制

招标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招标工作贯穿全过程，从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售、物业委托都要通过招投标。房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有专业业务能力强，责任心强的人员，能积极配合招投标部门做好工作。此阶段是以项目的施工图预算作为招投标的控制标准，该过程的关键在于出图时间、各部门职责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。

5.施工阶段造价控制

施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程质量与安全，控制额外费用的支出，及早发挥项目的经济效益。对施工阶段的成本控制，各房地产公司都非常重视，也都知道如果控制不好，最后的工程结算价会比合同价高，因而都花大力控制，以保证结算价与原合同价都不会相差太远。对于施工阶段的成本控制，一般主要控制以下几个环节：

5.1控制设计变更

由于各设计机构和设计人员水平参差不齐，在施工图的设计中，可能存在设计失误或不完善的地方。因此，想要完全避免设计变更是不现实的，只有尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改，所以开发商要重视公司内部的图纸审查。

5.2工程承包企业选择

要选择施工工艺先进、工期时间短、社会信誉好、报价合理、技术力量雄厚的企业。好的工程承包企业对于开发商缩短工期和节省工程造价方面来讲是非常重要的。在此选择上开发商不光要选择最合理报价单位还要权衡施工企业的自身素质高低。

5.3监理单位选择

开发商可以通过公开招标的形式，从众多监理单位中选出业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位来进行监理。好的监理单位不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助开发商提高经济效益，控制工程成本的支出。

5.4明确承包合同内容

在签订承包合同时，一定要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，明确施工中可能产生的职责不清、影响造价和延误工期及合同价款的结算方式等因素进行事先约定，并以法律形式确定下来，以保证双方按约履行。对于施工过程中可能引起索赔的因素，做出预期应对方案，避免过多索赔事件的发生。

5.5控制工程变更签证

对于工程签证，开发商一定要加强管理、监督与审核。应在施工前认真审图，找出设计的问题并及时变更，以减少返工修改的费用和签证的次数。对于工程中的签证，应分清是合同内包干的还是必须另外签证的，以免重复计费。新增签证必须先由设计部门确认其可行性与必要性后，并由监理、甲方现场代表及施工单位三方认可后进行签证，同时也必须经过开发商成本控制部门的核实。另外，开发商派驻现场人员必须熟悉与工程相关的所有资料，以减少签证漏洞出现。

6.结算阶段成本控制

结算阶段的成本控制主要包括以下几个方面：第一，结算工程必须按照设计图纸及合同规定全部完成并且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。第二，准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。第三，严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。第四，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。第五，正确处理索赔费用。

7.结语

综上所述，房地产开发的成本控制是一项复杂的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，开发商如若想获得理想的收益，就必须在施工的各个环节有效的加强成本控制，这样才能保证效益、保证企业在竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 王贵龙.房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控[J].安徽建筑,2006,(12),85—86．

房地产开发和管理范文第5篇

【关键词】房地产开发；探讨；项目管理

前言：

房地产业属于第三产业,即是国家支柱产业,因此，一座房屋质量的好坏,直接关系到社会经济的发展和广大业主的切身利益。2011年5月11日，国家统计局4月份主要经济数据。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%,其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发景气指数为103.19。针对这一现象,作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探讨和研究技术管理策略和措施。另外,房地产开发业主方项目管理的核心是目标控制,自项目开始到完成,通过项目策划和控制,以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。要使房地产开发业做大做强,必须加强内部管理,增加外部优势,提高自身竞争力。下面就针对房产开发管理这个问题进行探讨分析。

1 房地产开发项目管理含义：

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。

确切地讲，房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。

房地产开发项目管理的具体流程步骤：

1.1 其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标

1.2 其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现

1.3 其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

1.4 其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

2 明确房地产开发项目管理实施前存在的问题

2.1 所谓凡事要对症下药，我们要在了解问题的基础上才能更好地解决问题。根据开发公司规模和发展状态不同，房地产开发项目管理组织结构，不外职能型、项目型和矩阵型三种基本形式，但其项目管理的具体目的是基本相同的，就是在规定的时间范围内，确定的投资规模内，把开发项目一次性做好。因此，就我从事这一行业略谈一下我对其存在的一些问题进行阐述：

2.1.1 在项目决策前，对于可行性的问题不予与重视

就土地方面来说，当前通过政府一级市场，以“招拍挂”形式获得开发土地，一味追求拿地，对项目开发前景不进行深入的可行性研究，甚至不进行或来不及进行可行性研究，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。

2.1.2 对于有关的具体方案规划和施工图的设计，没有亦或是缺乏设计监理

对图纸的不重视。在施工图纸会审时，甚至施工过程中发现的设计问题很多，在工程实施过程中发生了大量的设计变更。忽视总体规划和施工图设计对项目投资控制的重要性，设计监理仅承担设计变更监理责任，出现工程返工等质量问题，造成投资浪费和工期延误。

2.1.3 在建设施工阶段中，项目的过程管理存在缺陷

在建设施工过程中，现场管理机制的不规范，责任不明确或权限不清晰，导致工程进度管理及成本控制的失控。如工程变更和零工的签证管理不严肃，工程进度计划执行不彻底，造成竣工时间延期；管理费用过高及不可预见费用超出预期。

2.1.4 项目管理不够完善，存在管理薄弱这一现象

管理层次不够灵活，比如项目管理限于工程施工管理，对工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、市场调研、销售控制、客户服务、融资与资金运用等重视不够，使开发项目运作成本过高。

2.1.5 各部门之间在工作上的协调不顺畅

工作上，由于各司其职，各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工作水平的提升。

2.2 针对存在问题，我提出几点浅见

2.2.1 要加强项目开发前期的管理

针对土地问题，必须要重视项目开发前期研究分析工作，提前了解意向开发土地的规划要求，针对项目进行市场调研和确定市场定位，从总体企划入手，落实设计构思、营销方案策划，结合资本运做和融资方式做好可行性研究及投资决策分析，做好运营谋划及风险预测。

2.2.2 不断强化项目规划设计

项目经理在整个设计过程中要与设计单位进行密切的合作和沟通，加强设计监理的管理工作，重视设计对投资控制的影响，对设计概算及施工图预算编制要求全面准确，并事先考虑不定因素及应对方案。

2.2.3 加强开发建设的过程控制

施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的现金使用和库存计划。公司财务审计部参与控制赊销账款，加强应收账款的管理。公司成本合约部协助项目部理顺和完善现场签证管理，做到现场签证和签证审查相互牵制；落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工。

2.2.4 完善开发项目后期的管理

在施工过程中，有很多开发者在对前期的处理更甚于对后期的重视，其实不然，一项工程不管是前期还是后期都是一样的值得重视，后期的处理也是不可忽视的。其实后期的项目主要也就是项目物业服务。公司营销与客户服务部提前介入，积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。另外营销在项目开发建设中的地位也十分重要，项目经理必须正确把握营销理念，与公司职能部门密切合作，加强产品市场推广。