社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，*年根据天津市商贸工作会议精神，市政府提出了商业进社区，从早点、快餐、便利店、物资回收着手解决老百姓日常生活所需。*年商务部提出加强社区商业建设，并将其确定为新形势下商务系统的一项重点工作，*年又开始实施社区商业“双进工程”，即便民商业进社区，便民服务进家庭。为落实商务部的工作部署，市政府先后提出了社区商业连锁化和创建全国社区商业示范社区、社区商业中心，在全市实施了“三进工程”---便民商业进社区，便民服务进家庭菜市场进街道。经过三年多的大力推进，全市社区商业发生了较大的变化，特别是我区的社区商业工作形成了初步的格局，取得了显著的成效。据国家统计局数据显示，我国城市人口5.4亿人，按*年社区居民消费预测，居民每天仅买肉菜的消费占社会商品零售总额的比重为11%，社区商业拉动消费的作用显而易见。随着居民收入水平的提高，社区商业将有更广阔的市场前景。了解社区商业发展，大力推进社区商业，对于促进区域经济又快又好发展，构建社会主义和谐社会具有主要意义。

一、国外社区商业发展概括及特点

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。以麦当劳为代表的美国餐饮业依附在高速公路这样一个上升的新型工业上迅速发展，获得巨大的成功，今天麦当劳遍布世界各地，成为世人皆知的连锁快餐业知名品牌。

二、国内社区商业发展概括及态势

我国的社区商业还处于起步阶段。社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。自*年以来，我国大城市社区商业开发迅速升温，外资零售企业、连锁折扣店、连锁便利店等凸现社区商业生机。

三、我区社区商业概括及特点

（一）我区社区商业现状

截至*年7月，我区社区商业早点快餐、超市、便利店、物回、美容美发等与老百姓日常生活密切相关的18种业态共有零售网点2918个，营业面积51126平方米。其中早点快餐259个，面积16264平方米；正餐526个，面积144202平方米；西餐咖啡厅35个，面积5501平方米；小超市82个，面积12794平方米；便利店607个，面积32195平方米；物回网点50个，面积5308平方米；美容美发391个，面积19948平方米；洗染75个，面积3520平方米；维修175个，面积14301平方米；家政服务25个，面积1185平方米；书籍音像43个，面积4501平方米；照相店66个，面积3198平方米；银行100个，面积23277平方米；邮局33个，面积4864平方米；药店120个，面积15498平方米；土产五金130个，面积5954平方米；粮食零售店77个，面积7802平方米；旅店23个，面积44397平方米；浴池80个，面积53035平方米。全区21个大中型超市5千平米以上的9个，经营面积81250平方米，中型的12个，经营面积12267平方米，从业人员3987人。全区农贸摊群市场37个，总面积142682平方米，其中改造提升为菜市场的36个，面积约9万平方米。

（二）我区社区商业发展特点

*年以来，我区以早点快餐店、便利店和物回点三种业态为突破口，大力推进商业进社区，社区商业发展呈现以下特点：

1、社区商业网点数量明显增加。据统计，*年初我区社区商业早点快餐店、便利店、物回三种业态网点三年以来新建、改扩建社区商业网点542个，是商业进社区工作开展前的2.3倍；早点快餐、便利店、物回三种业态覆盖率从*年的37%提高到目前的100%。

2、社区商业连锁化程度提高。*年初，我区有区级连锁企业38家，市级连锁企业101家，其中麦当劳、肯德基等西餐连锁店15家；另有天子码头棚亭10个。当时，全区的社区商业连锁率仅为37%。经过两年多的努力，社区商业连锁率从*年的10%提高到目前的88%。

3、社区商业服务功能渐趋完善。随着早点快餐店、便利店、物回点三种业态的积极推进，进一步带动了其他业态业种的发展，如放心主食、放心肉、洗染、维修、照像、美容美发等便民、利民的小型商业专卖和服务网点，以及麦当劳、德克士、好利来等西式早点快餐的迅速发展，使我市社区商业呈现出全方位、多领域发展的良好势头。便民商业进社区推动了知名品牌连锁经营的规模化，24小时营业和放心工程的实施，既满足了居民传统的衣、食、住、行需要，又促进了我市社区商业经济的发展。

4、社区商业经济效益和社会效益并举。一是便民商业进社区极大地方便了居民购买和消费，吃早点难问题得到了大大改善；二是社区商业*年新建、改扩建三种业态实现营业额大幅增长，促进了城市经济的发展；三是社区商业网点的连锁化和规模化，提升了河东区形象；四是社区商业为下岗职工再就业提供了岗位；五是河东区社区商业工作走在全市前列，扩大了我区在全市的影响。

5、社区商业示范社区和社区商业中心的创建是社区商业的重要内容。社区商业示范社区和社区商业中心是老百姓日常购物的聚集区。创建和提升完善这种业态齐备、设施优良、服务优质、环境幽雅、秩序良好的购物中心是便利惠民、以人为本、关注民生的具体实践。*年以来，我区贯彻商务部和市政府的工作部署，先后创建了美福园、嘉华等10个社区商业示范社区和社区商业中心，其中美福园被评为部级社区商业示范社区，其他作为市、区级示范社区和社区商业中心在社区商业中发挥着越来越重要的作用。

6、社区商业快速发展中的政策支持。*年区政府批转河东区经贸委《关于大力推进商业进社区实施意见》，并由区财政拨款120万分拨给每个街10万元扶持社区商业。区政府又先后出台鼓励政策，兴办便民社区商业，包括减除占道费、绿化费和各种行政收费项目，以及对达标企业给予资金支持。三年来，市级财政用于支持社区商业发展的资金已兑现3600多万元，我区财政也投资300多万元鼓励社区商业发展。

四、我区社区商业发展存在的问题和主要制约因素

尽管几年来我区社区商业建设取得长足发展，但是城市商业建设体制问题仍然没有得到根本的改变，社区商业结构性调控能力和监管能力较弱，在一定程度上制约着社区商业的发展。

（一）城市商业网点建设立法滞后于城市发展速度。近几年，我市城市建设步伐加快，但不论是旧城区改造，还是新社区建设，在商业网点设施的保障上，仍然缺乏法律法规的支持，尤其是对便民商业设施没有可以依法保障的法律措施。因此，表现在城市商业网点的拆迁和补偿、新社区建设的规划和预留、便民商业网点的统筹和经营政策等管理体制上的问题比较突出。老的网点被拆，严重扭曲的补偿价格，使经营者根本无法购置新的网点。新建小区的商业规划预留不到位，即使安排预留，像便民商业这样的微利行业也难以承载高昂的购置费用或租赁费用。缺少法律法规的支撑，已成为制约社区商业发展的最大“瓶颈”。

（二）社区商业发展规划的指导性和权威性不强。我区的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，普遍带有深厚的居民原住区和新建住宅底商特点。近三年我市大规模的平房改造和道路拓宽，折掉原有不少商业网点。日前，我市《城市商业网点规划》尚未出台，市内各区已完成区属商业网点规划草案，但尚未履行法律程序。按照全国社区商业示范标准，新建社区人均商业用地不小于1平方米，北京市分散住宅5%规划商业配套，2%规划便民商业配套标准，我区商业网点使用面积缺口较大。由于商业网点规划的滞后和权威缺位，在建设商业中心、社区网点布局、业态配置的规划、指导和监管上缺少有效手段和依据。

（三）社区商业业态业种网点发展不平衡。我区共有户籍人口72.64万人，街道办事处12个，辖区居委会137个，虽然社区三种业态网点总数已达598个，覆盖率达到100%，但业态业种的发展仍然存在失衡现象。表现在早点店、便利店和物回站三种业态网点较多，洗染、维修、家政服务等其他业态网点较少；位于居民住宅与营业场所不分离的底商较多，住宅与经营相对分离独立集中的网点较少；新建社区和边缘区域网点较少。在大型商业设施建设未来有可能出现阶段性、区域性饱和趋势下，社区商业业态业种发展不均衡，分布不科学的问题较突出，商业设施配套仍较滞后，部分业态业种经营效益不太理想。

（四）社区商业网点业态档次不高。从调查了解，目前我区小型商业单体店在社区商业服务业中数量不少，在社区商业总体面貌改观的情况下，部分自愿连锁企业和单体店存在着企业形象和经营环境较差、服务水平不高的实际问题。由于受经济环境和条件的限制，在社区商业网点运营水平上，新建居住区高于老居民区；知名品牌店高于普通店；连锁企业网点高于单体店；直营连锁、加盟连锁企业高于自愿连锁企业。制约社区商业发展水平的直接原因，是我区的社区商业连锁企业，无论是规模和实力都不是很大，连锁、加盟、特许经营、物流配送、加工中心等现代流通方式的质量还有待提高。同时，社区商业在行业管理、行业标准和人才队伍建设上滞后，使我区的社区商业服务水平难以在短时间内迅速提升。

五、大力推进社区商业建设的对策和建议

去年，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，提出用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造，使社区商业成为新的经济增长点。从发展趋势判断，未来10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1/3。而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的60%。为此，提出我区社区商业发展对策和建议：

（一）大力推进城区商业立法进程，确保社区商业网点配置法制化。加快社区商业立法进程，是社区商业发展的根本性措施。据了解，国家商务部会同建设部正在制定的《城市商业网点规划条例》。我们要结合天津市“十一五”规划、城市商业发展战略和阶段性目标，以及《河东区“十一五”规划》、《河东区社区商业“十一五”规划》等进行专项调查调研论证，加快城区商业网点的相关立法。依法促进城区社区商业布局优化，遏制网点配置不合理、业态发展不均衡等现象。

（二）培育和引进龙头连锁企业，整合社区网点资源，推动社区商业网点连锁化经营。发展连锁经营是社区商业不断壮大的关键。作为区级商务主管部门，我们鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，拓展新的商业品牌和服务品牌；要培育一批骨干连锁企业发展，创出具有自身特色的服务，做大做强品牌，充分发挥品牌对消费的引导作用；要外引内联，抓大带小，通过贷款、贴息、奖励、提供网点、架设平台、制定奖励政策，支持连锁龙头企业运用连锁经营方式进入社区，整合单体店，建设配送中心，扩大经营规模，实现规模效益。

（三）提升服务功能、扩大服务领域，拓展社区商业服务业发展空间。提升服务功能是社区商业发展的方向。随着人们消费水平的提高，非商品消费的比重不断增加。餐饮、娱乐、旅游、休闲、家政服务、理财服务、教育服务、护理服务、家庭装潢设计等方面的服务市场需求很大。一是要加强社区商业示范社区建设，按照餐饮、购物、美容美发、维修服务、洗衣、照相冲印、再生资源回收、家庭服务等8种业态标准建设，推广示范；二是要加强社区商业中心建设，完善和提高餐饮店、超市、便利店、菜市场、旅店、药店、维修店、美容美发店、浴池、洗染店、再生资源回收站、家庭服务店、书店和音像店、照相馆及配套银行、邮政等业态标准和功能。与此同时，对现有规模型社区商业网点要逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求；对小规模商业零散网点逐步改造、整合、置换提升服务功能；对新建社区要采取强有力措施落实便民商业网点配套；对没有网点资源的采取设置临时性服务棚亭（点）由连锁企业配送经营。鼓励有条件的企业发展网上服务、预约登记，为居民提供定时、定向、快捷周到的服务；提倡送货上门、送餐上门，延伸服务功能；采取同社区居委会建立稳定、畅通的联系渠道，服务项目，解决和补充社区商业网点不足问题。

（四）探索社区商业建设管理与促进模式，建立社会化运作和长效工作机制。社区商业建设既是一项造福于民的民心工程，也是一项涉及方方面面的系统工程。借鉴国外社区商业发展成功的经验，社区商业的开发离不开政府的统一规划、积极引导和有效控制。我区社区商业建设仍要坚决按照“政府主导、市场运作、连锁经营、便民利民”的原则；按照“区街结合、以街为主”的要求，全面推进，重点突破，加强商务、城建、财政、劳动和社会保障、工商、民政、税务等的协调和合作，加强社区商业工作的研究与指导，加强社区商业经营人才培养和队伍建设，形成上下联手、横向协作、衔接紧密、合力推进的工作机制，力争用2-3年的时间，使我区商业发展取得突破性进展，使之成为我区区域经济发展的强有力的重要支撑。