摘要：近年来，我国城镇化水平不断提升，房地产市场逐步由增量建设向存量更新与运营发展转变，城市更新业务应运而生。国家“十四五”规划提出实施城市更新，行业面临新的发展机遇。2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，明确叫停以往大拆大建的业务发展模式。各地纷纷出台细则文件，房地产企业城市更新业务模式面临空前挑战。本文结合行业发展现状及趋势，针对房地产企业城市更新业务提出“强运营、致精微、谋创新、善退出”的业务创新发展建议。

关键词：房地产企业；城市更新；创新发展研究

引言

自20世纪90年代住房制度改革以来，我国房地产行业取得了翻天覆地的发展。近年来，为更好的提升城市面貌，不断改善人民居住品质，各地纷纷开展城市更新行动，例如广东省提出了针对“旧城镇、旧村庄、旧厂房”的“三旧”改造模式；上海市近年来推行了旧区改造、“城中村”改造、城市更新模式，并于2019年成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组。各地城市更新政策各有特色，也取得一定成效。近年来各地政府对城市更新的重视程度越来越高、力度越来越大，主要原因有以下四方面。（1）城市发展受限。受制于新增建设用地的相对有限、老旧城区发展刻不容缓、城市功能亟待完善等原因，城市更新势在必行。通过实施城市更新，可缓解城市空间资源压力，提升城市发展质量。（2）所需资金压力。城市更新项目所处位置通常较为核心，拆迁费用较高，房地产开发企业作为城市更新的参与主体，通常具有较大的资金实力，能够为项目的启动和实施提供资金保障。（3）旧改面临新问题。旧改越到后面，“硬骨头”越多。以老旧小区改造为例，当前最大困难在于投资及改造主体并非产权所有方，从而造成投入资金难平衡等情况，亟待社会资本方嫁接优质资源、探索创新模式，不断解决城市更新和旧区改造出现的新困难。（4）产业转型诉求。如通过混合类更新改造，把原来的旧厂房转型升级为高端的产业集聚空间，从而大幅提升经济社会效益。各地城市更新业务取得成效的同时，也存在一些问题。如部分城市在城市更新项目推进过程中，出现大拆大建、过于房地产化、破坏历史建筑、推高房价租金等问题，在项目推进过程中滋生新的城市问题。我国“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，未来行业将不断朝健康方向发展。2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，严格严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，原则上城市更新单元或项目内拆建比不应大于2；严格控制大规模搬迁，要求居民就地、就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，要求城市住房租金年度涨幅不超过5%。同时，要求坚持应留尽留，全力保留城市记忆，延续城市特色风貌；坚持量力而行，探索可持续更新模式，加快补足短板，不断提高城市安全韧性。上述要求对房地产企业传统城市更新业务模式提出了重大挑战，作为城市更新业务的参与主体，房地产企业亟待创新业务发展模式，不断致力推动行业高质量健康发展。

1传统城市更新业务模式分析

多年以来，大部分房地产企业参与城市更新的核心逻辑依然是房地产思维，即最终通过商品住宅销售来实现利润。从本质上而言，这种业务模式依然是传统住宅项目拿地、开发、销售思维的复制。以下分析近年来较为典型的两个城市更新项目模式。

1.1借政策东风强势介入，凭先发优势深耕市场

以某房地产开发企业Z参与的北京某城市更新项目为例。2013年国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，鼓励企业出资参与棚户区改造；2015年北京市政府发布《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》，明确对纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，若其规划含有回迁安置商品住房，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。在上述政策出台施行的前提下，2015年，Z企业通过招投标方式顺利取得北京某片区改造项目及其土地使用权。基于良好的开发能力和市场口碑，Z企业通过该项目大规模可售商品住宅的销售实现了快速回款，获取了相应的开发利润，并在该区域实现了良好发展态势。2020年，凭借企业在区域内既有先发优势，Z企业继续在公开市场通过竞拍土地使用权的方式，取得周边地块的土地使用权，从而实现市场持续深耕。

1.2以旗舰商办引领，以住宅利润平衡

以某房地产开发企业H参与的深圳某城市更新项目为例。该项目占地约69万㎡，涉及近1000户原村民、约7万居住人口的搬迁，是一个非常典型的深圳城市更新项目。项目整体计容建筑面积约280万㎡，其中回迁物业约109万㎡，商品住宅约77万㎡，零售商业约20万㎡。H企业通过打造标杆旗舰商业综合体、高品质办公楼，整体带动项目人气和板块价值，在商品住宅一度快速上涨的行情下，凭借大体量商品住宅的销售回款保障，最终实现了项目良好的投资收益和社会价值。上述两个项目是近年来比较典型、也较优秀的城市更新案例，项目自身的成功主要源自政策的加持，房地产市场快速向上发展，以及开发商良好的产品打造能力。上述两个城市更新项目，虽然也配有一定体量的商业、办公及公共配套物业，对运营能力也有较高要求，但是，这类项目在相当程度上是基于特定的政策、业务流程，从而顺利获取住宅用地使用权，依然在较大程度上依靠住宅销售利润来实现项目总体资金平衡和利润。在推动高质量发展、践行共同富裕发展理念、坚持“房住不炒”的今天，这种业务模式显然已不具被复制推广的可能。

2房地产企业城市更新业务创新发展建议

随着房地产行业逐步从增量开发建设进入存量改造运营时代，城市更新业务发展空间十分广阔。2021年8月，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，对行业未来发展具有重要意义。2021年11月，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，将21个城市及地区纳入城市更新第一批试点范围，确保城市更新稳步推进。为贯彻住建部关于城市更新的文件精神，截至目前，上海、深圳对原计划立项项目审批已开始收紧；广州新申报城市更新项目已暂停审批，部分已获批城市更新项目需进行方案调整。其他二三线城市早期开展城市更新主要是通过棚改等方式解决住房问题，当前城市更新主要处于“政府主导”的民生工程向“政府引导，市场参与”阶段过渡。成都、西安、沈阳等城市陆续出台城市更新条例、实施细则等文件，严格落实住建部有关规定，稳妥推进城市更新工作。当前，面对行业新政策，房地产企业在城市更新业务领域主要面临两大挑战。第一，大拆大建的城市更新业务模式已一去不复返，取而代之的是对老旧物业的改造提升，是对既有建筑的有机更新，是对存量设施的维护加固。按照“原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”、“原则上城市更新单元或项目内拆建比不应大于2”的要求，传统靠大拆大建实现城市更新单元规划重新调整、容积率整体提升、规划建筑面积大幅增加，从而实现资金平衡的业务模式，已失去借鉴意义。第二，大规模搬迁的业务模式已成为历史，取而代之的是倡导就地、就近安置。在以往城市更新业务模式中，为最大限度提高更新单元的可售物业面积，更好实现项目资金的平衡，房地产企业通常尽可能促成居民搬出原居住地，从而实现项目自身可售商品住宅面积的最大化。根据住建部最新城市更新指导文件，城市更新单元中，除安置回迁原居住人群以外，能够用于正常销售的商品住宅面积进一步大幅降低，从而使原本依靠“异地安置”增加项目可售商品房面积的做法变得不再可行。鉴于以上两大挑战，结合行业发展现状及趋势，本文对房地产企业城市更新业务提出“强运营、致精微、谋创新、善退出”的业务创新发展建议。（1）强运营。新形势下，大拆大建的城市更新模式将难以为继，取而代之的将是“强运营、弱开发”的城市更新业务模式。从政府诉求角度而言，政府对城市更新项目的诉求已不止于基础设施改造提升，也不仅限于对存量建筑的维护修复，而更加重视对城市更新单元的整体提升，致力于居住品质的提升，产业配套的升级，运营效率的改进，以及对当地文化的传承，对城市特色风貌的延续。房地产开发企业可以通过不断整合优质产业资源，持续提升运营和服务能力，打造强大的城市更新一体化运营能力。具体而言，可结合企业自身情况及发展战略，从以下几方面进行探索。首先，探索智慧社区、数字社区的打造。在开展基础物业的同时，通过信息化平台建设，不断提升数字化水平和管理效率。房地产企业可尝试逐步建立标准化服务体系，形成一套完整的从小区到社区，从社区到城市的数字服务体系，以便后期快速推广。近年来部分房地产开发企业在城市更新过程中，“为了数字化而数字化，为了智能化而智能化”，推行了一套“表面炫酷，实在无用”的数字化智能化系统，不仅没有促进运营管理效率的提升，也加重了居民和使用者的付费压力，房地产企业在今后的城市更新数字化智能化提升方面应引以为戒。其次，探索提升公共空间、特色街区、专项服务运营能力。城市更新项目不仅应满足居民居住品质的提升，同时也应在便民化、人民美好生活构建上进行提升。如探索运营文体场馆、邻里中心、职工活动中心、美术馆、博物馆、图书馆等公共场馆，以及历史文化街区、特色街区等，积极培育公共空间、特色街区运营能力。最后，在产业运营方面，房地产开发企业在推进城市更新业务时，可根据项目需要，因地制宜，统筹项目实施范围内外区域的产业衔接，补足城市更新单元内的产业短板，致力为城市更新单元打造产城融合、绿色低碳、高质量发展贡献产业运营力量。对于城市更新单元内老厂区的改造，可探索通过与产业运营服务方、产业联盟等平台机构对接，结合当地产业基础，快速补齐城市更新单元资源、产业服务短板，助力打造宜居宜业示范区。（2）致精微。在高质量发展时代主题下，城市更新已开启精细化运营时代，未来城市更新将更加重视细节和体验，注重文化和服务，注重品质与匠心。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》要求，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。近三年来，棚改市场规模连续下降，未来棚改规模将进一步缩小，以大拆大建方式推进城市更新的模式将难以为继。“精微”体现在两个方面，一是房地产企业在城市更新业务领域，必须摈弃传统城市更新以开发销售为主要手段的业务模式，全面开启“精雕细琢、精耕细作”的运营时代，与时间做朋友，向运营要效益。未来，城市更新项目将越发注重细节，从改造设计、修缮方案、施工工艺、建筑材料、装饰风格等设计改造细节，到招商管理、服务管理、运营管理、场景打造等运营细节，再到融入当地文化、注重风貌延续、传承记忆乡愁、提升精神享受、打造精神家园等人文关怀细节，无不需要房地产企业在运营服务方面臻于至善，致力打造精益求精、注重人文关怀的城市更新项目。二是在项目规模选择方面，未来房地产企业可重点关注“零星更新项目”，推进“总投可控、周期可控、溢价可期”的中小型城市更新项目。从业务路径来看，可以“低成本获取-品质化改造-精细化运营-租金价值增长-适时退出”模式，顺利实现零星城市更新业务的快速、高质量发展。（3）谋创新。创新是发展的不竭动力，城市更新业务在由“开发模式”向“运营模式”转型、由“追求规模”向“追求质量”转型的过程中，更应始终保持创新意识。房地产开发企业在推进城市更新业务时，需重点关注业务模式创新，结合企业自身情况，寻找与企业每个发展阶段相匹配的业务模式。当前城市更新创新模式主要有以下类型。a、一二级联动城市更新模式。该类型项目通常采用“一级公开招标+二级开发”相对联动模式实施。政府方通过招标引入社会资本方，由社会资本方作为实施主体支付相关费用，后通过获取土地使用权进行二级开发，以销售收入覆盖一二级成本。该类模式主要适用于已出台政策支持城市的部分类型项目，如广州、深圳此前已批复的城市更新项目，上海的“城中村”项目等。b、“投资+EPC+运营”模式。该类模式比较适合项目运营收入难以实现资金平衡，而自身具有一定建设投资规模的项目，可尝试通过项目整体收益平衡来实施项目。c、PPP模式。一般适用于政府投资项目，该类项目还款来源较为稳定，投资风险可控。2021年12月，财政部发布《关于修订发布〈政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台信息公开管理办法〉的通知》，将进一步落实PPP项目信息和PPP项目参与方信息公开，对以PPP模式推进的城市更新项目而言，挑战与机遇并存。d、ROT模式。该模式全称为“重构-运营-转移”，适合项目前期投资额较低且物业租金较高的一二线城市相对核心位置项目。如为政府项目可通过公开招标方式确定社会投资人，由社会投资人承担项目改造、运营工作，以项目运营收入支付前期投资，并在运营期满后移交。其他非政府项目可探索采用“租赁-改造-运营-移交”业务模式，通过对项目自身的改造提升和运营服务，实现项目投资收益。e、投融建管营一体化模式。该类模式适合城市基本面较好、市场较为稳健的城市，对拆改结合类项目，在投资可控的情况下，企业通过卓越的投融资能力、项目改造提升能力、产业配套导入能力、运营服务能力等优势，构建投融建管营一体化模式，通过深度参与城市更新全产业链，不断培育城市更新企业的核心竞争力。新政策下，该模式能够实现快速回收部分投资，减轻资金占用压力，同时，企业通过扎实的城市更新改造提升和运营服务能力，不断提升项目租金、自持物业价值，从而实现项目中长期资金平衡、项目利润，并有利于城市更新单元及周边区域的可持续发展，是较为理想的城市更新业务模式。（4）善退出。城市更新业务由“开发模式”进入“运营模式”，并不代表企业需要一直持有或运营物业。“运营模式”主要是鼓励企业变更城市更新理念，摈弃以往通过大规模拆建以“短平快”开发模式“赚快钱”的理念，扎实通过勤修改造提升、运营服务的“内功”，从而助力老旧项目修缮、居住品质提升、城市面貌改善、产业配套升级、精神文化传承、经济社会可持续发展。城市更新项目在通过改造提升和运营管理实现可持续发展以后，“善退出”是企业经营发展的必要策略，这是企业迅速复制成功模式、助力更多城市更新项目高质量实施、可持续发展的重要保证。从退出方式而言，企业可根据项目自身情况，通过股权转让、资产证券化、类REITs、CMBS、ABS等方式进行退出，从而实现企业的快速健康发展。

3结语

城市更新是我国新型城镇化、高质量发展的重要途径，随着相关政策的出台，行业正朝健康方向稳步迈进。作为城市更新的参与主体，房地产企业应积极拥抱行业变革，抢抓市场机遇，切实推进城市更新业务由“开发模式”向“运营模式”转变、由“追求规模”向“追求质量”转型。本文结合行业发展现状及趋势，建议房地产企业开展城市更新业务时，在“强运营、致精微、谋创新、善退出”方面勤修内功，不断致力行业高质量发展。

作者:周润臣 单位:中铁建城市开发有限公司