首页 > 文章中心 > 项目资产管理

项目资产管理范文精选

项目资产管理

项目资产管理范文第1篇

一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域

1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。

比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿,这是一个房地产的政策,可以进行可行性研究;比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房,这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。

2、可行性研究还可以用于房地产的规划。

大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法,是去年提出的,同样在我们房地产开发项目里面,我们参看其他国家一些比较好的案例,我给大家简单介绍一下。

这是法国Ladefense,这个地方在法国西部,位于凯旋门西延长线,这个门是大拱门,是1989年建成的,为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的,这个建筑是非常宏伟的,这是他那个台阶下面很大的步行街,这是89年施工的图片,这样一个大的房地产是从50年代就开始规划,当时成立了管理委员会,管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划,规划以后怎么利用土地开发,利用房地产开发或者是整个商业区的开发,来使得这个地区整体上可持续发展。为此,1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代,一直到89年这个大拱门建成整个的情况。

现在我们再来看这个现状,等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的,大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化,最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样,这个一直没有落定尘埃,直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方,大家看这个图比较清楚一点,就是他利用这个空间,整个这条线是一个步行街,所有的交通全在地下,大家看我光标这个地方,光标这个地方实际上是地铁,从凯旋门那边开过来的地铁,一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路,全部都在这,地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人,

给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候,是完全可以做这么好的,这是西方国家法国人做的,我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面,大家看一下这个建筑物,它好象一个的东西,这是法国建的工业博览馆,这是有三个支点,现在还是全世界独一无二的,可见法国人在规划思想是比较好的,规划也是我们可行性评估一部分。

3、还可以进行房地产投资活动,这是我们现在主要的研究内容。

项目定义投资活动就是搞项目活动,指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动,是一个持续的经营。在项目评价的领域里面,我们用到三个词汇,一个是Appraisal,事前的评估,第二是Evaluation,事后评估;第三是Assessment,就是第三方我作为中介机构对你进行评估,可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面,大家应该注意这个词,但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal,对Assessment没有争议。

对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资,这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展,从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建,因为改扩建利用原有的一些资产,新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性,有一些项目是非经营性,比如说城市道路,如果不收过路费的话,那就是非经营性项目,但是如果说收钱了,过路费像原来北京五环就是经营项目,现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度,我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目,这就是从产品的性质来看。

公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目,大家都受益,谁也不花钱;准公共项目就像污水处理;电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目,按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资;从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资;现在有PDP模式,所谓PDP就是公共与私人投资合伙制;评估方式是统一的,就是利用增量的方式来评估的。

下面切入正题,我们投资任何一个项目都有投资的目的,公共建筑比如说国家奥体中心,公共投资为主,同时吸纳私人投资,还有国家大剧院都是国家公共建筑,这些项目并不是真正为了盈利,当然也不希望靠国家养着,但是主要目的就是国威,这是一个方面。

住宅来说,经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠,对于这样一些项目,它的目的是获取利润,对于政府来说它是政府政绩的体现;商品房这是私人投资,这样的项目肯定是盈利性的项目;涉外商品房肯定是以盈利为目标,绝对不是为了公益性搞涉外商品房;写字楼私人投资,以盈利为目的;商厦也是私人投资,以盈利为目的,像现在搞的家乐福,那么大的广场,据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠,但是这给了国外一些商业企业,它纯粹是以盈利为目的。

二、投资项目可行性研究的内容

首先研究市场,这个市场有两个市场,一个是宏观市场,一个是微观市场。

宏观市场指什么?就是整个国家宏观经济,还有房地产整个宏观的情况,像去年房地产争论比较多,大家都是业内的人,我就不再介绍了。到我们具体的项目,那就要评估土地供给的市场,要评估一下材料的市场,要评估一下商品房销售市场,要评估一下资本的市场。

我觉得这四个市场,就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑,因为你有钱买不到便宜的材料,你的利润也实现不了,这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与,大家在座都很清楚。

还有技术评价,技术评价可能一般就是通过设计院来做,或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估,主要是技术方面。

环境影响评价是非常重要的东西,我们房地产项目也存在这样的东西,时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门,你们访问天安门的网站,可以在网站上可以看到天安门的图片,比如天安门晚霞,天安门晚霞非常漂亮,但是四十年前还有另外一张图片,这张图片是朝霞的天安门,现在朝霞的天安门永远看不到了,就是因为新北京饭店超高,使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。

经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价,房地产项目社会评价,应该说现在已经提到议事日程上来,以前我们没有很重视。最近从去年开始,建设部注意到这个问题,世界银行也在注意到这个问题,就是说在搞房地产项目的时候,应该积极搞社会评价,为什么?因为社会评价涉及一个非常重要的问题,就是非自愿的移民,我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁,使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去,所以社会评价也列入到议事日程上。

风险分析大家都很重视,但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价,对小的一般项目没有什么组织机构评价,但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题,比如说国家大剧院项目的业主,就需要组织机构评价;还有现在的奥体,2008年奥运会奥运场馆的工程,这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性,就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内,有一些工业项目就存在这个问题,如果你生产的产品污染比较严重,那么可能法律不允许,这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系,就是你这个项目从开始上的时候,就应该搞一套可以监督的指标体系,将来你的项目完了以后,你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功,所以这是非常重要的事情。

一般的投资项目都要有这些评价的内容,对于我们房地产项目来说,有一些是比较重要的,但是有一些也是可以考虑简化,像一般的房地产商组织机构评价不一定做,环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。

那么我们可行性研究的阶段是这个样子,这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来,原版书有这个图片,翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作,这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告,这部分花的内容时间和精力是最多的,绿色是花钱花得比较多的地方,但是这个阶段花钱也不少,项目识别,可行性研究,评估报告,谈判和签约,工程设计,后面就是建筑、施工等等,就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西,从Programming开始,从机会到项目的识别,再到项目的评估,还有融资,实施以及项目评估等等方面,大家可以看到评价和评估就不是一回事了,评价就是事后评估总结经验,为下一次项目提供经验和教训。

在项目周期内我们有哪些活动,首先要定可行性研究;第二就是要做项目评价;第三就是进行项目管理,可能项目管理在座都非常熟悉,也是现在非常热门的一个学科;第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作,也是我们在座的可能比较关心的。

这是一个非常重要的观点,希望大家在今后工作中实践中注意到,就是不同的利益群体,它和项目是什么关系?比如说中间是一个建筑物,某一个项目,和项目有关系的都是什么人?有政府、投资人,房地产项目肯定有政府参加,给你批地、规划等等,开工许可证,投资人是拿钱的;还有施工企业,还有一些咨询机构,银行,可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视,特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想,就是说你搞任何一个项目,可能有一些是受益的人,包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行,但是对于有一些人就是受到比较大的伤害,比如说我刚才说的非自愿的移民,当然我们现在政府已经考虑很多,给了很多的补偿,但是很多人没有了房子就没有了生活来源,这些受影响的群体应该特别引起大家注意。

三、对经济评价怎么进行分析

首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚,目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别,实际上是有比较大的区别,目标是比较宏观一点,高层次一点的东西,因为在其他的场合,因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题,但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平,这就是从政府的角度想的,但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方,能够有15至20平方米的用地,这是不一样的。这里面有一个很严重的问题,就是目标市场的有效需求,什么叫做有效需求?就是要解决谁投资的问题,谁使用的问题,谁经营的问题和谁买单的问题,关键是谁买单的问题,谁经营也是很关键的问题,这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损,广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分,政府是受益人、投资人也是受益人,银行贷款也拿利润,施工企业也拿利润,但是也可能银行是受损,贷款回不来钱,还有拆迁对群众也是受损的。

另外要分析需要什么形式与规模的房地产,由于你们细分市场,房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果,就是说什么样的建筑是高层楼房,是低层楼房,多少面积等等这些都要有;还有需要什么样的投入和活动,就是你需要多少资金,多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。

同样你还要有一些假设的条件,就是说我想搞这个房地产项目,我必须具备哪些?哪些不是我能力所控制的事情,但是我控制的事情必须有一个假设,假设我们房地产市场是健康、平稳发展的,这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候,紧缩银根,刚才我所说的假设就不成立了,所以你任何一个项目,在搞你的可行性研究的时候,对你周围的环境要做一个基本的假设,你是在这些假设条件进行分析,如果这些假设条件不行,那么怎么办?还有一些什么补救办法。

房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性;单件性,一件一件生产;保值性,总是价值越来越高,除非人工拆掉;还有高价值性;产品生产的长期性;房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重,就是开发的时候和投资两个同时在进行。

还有一条就是投入和产出是同步,就是说我在投入的时候,就可以有产出,什么叫做有产出?就是我们可以卖,这是任何一种产品没有的优惠政策,你不管是彩电也好,冰箱也好,汽车也好,你在制造的过程中就可以把它卖出去,这没有,只有房地产有这个特点,这是我们非常重要的特点。

还有第三个特点就是开发企业资产的流动性,这是一个非常重要的一点,大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的,这叫做固定资产,但是你这个东西拿出去出租和出售,它就是属于流动资产,它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。

所以我们开发产品的投资有三个方面组成,一个是开发产品的成本,这是出租出售的资产;第二部分就是固定资产投资,就是开发企业自己用的这一部分资产;还有无形资产和其他资产。

这是我要非常强调的一个概念,就是说我们扩大企业的东西资产是流动性,因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念,希望大家注意这个问题,折旧只有固定资产才有,开发产品没有,这是分界线评价的方法里面规定的,这也是房地产会计制度规定的。

我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产,这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一,大家要注意这个问题,这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本,这个经营成本和开发成本是有区别的,开发成本是实际花的钱,每年花多少钱,但是开发的经营成本不一样,它是房地产产品销售出租的时候,将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。

开发成本就是花多少钱就是多少,但是经营成本不是这样,经营成本就是你收多少钱才能算多少成本,这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例,计算本期应结转的开发产品。

我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分,有出售、出租和混合型;按用途分类有居住、商业、办公等若干;评价有两类评价,一类是财务评价,一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目,大家可能熟知国民经济评价,我们称为经济分析,但是它主要是为一些开发区设立的,就是为国家开发区设立的。

四、房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题

首先要解决它的经济合理性,就是这个项目合不合理开发,有没有用处;第二要解决这个项目本身财务生存能力,财务生存能力是非常重要的事情,就是说假定你有这个项目,这个项目已经建成了,但是你有一些营运成本,营运收入,但是营运收入不足以产生足够的利润,但是能够维持你这个项目继续生存下去,这是一个最基本的生存能力,应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用;清偿能力,就是说能不能还款;最后才是盈利能力。就是你首先生存,第二你能还别人的款,剩下的钱才是你的盈利,任何开发商做项目都是银行还款还上多少,然后借款还付本息之上,经营成本才能算出来起码的价钱是多少,在这个价值之上再定高一点就是挣的钱,是这么一个逻辑。

我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险,一般房地产项目,就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做,一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么?是现金流量,我们分析的对象是现金流量;解决问题的理论方法是什么?是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析,我们的方法里面都有规定。

如何解决问题?首先要解决发生了什么费用,支出的多少,解决这个问题,刚才是要解决什么问题,现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入,就是收入多少,交纳了什么税金,这些税金又支出了多少;建设资金从哪来;借贷的资金从哪来,一个是权益资金从哪来,另外一个是借贷资金从哪来;另外就是借贷资金如何偿还,能获得多少盈利,同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题,首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题,识别法,最突出就是有哪些东西,而且有多少量发生在什么时间,是需要解决这些问题。

现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出?就是有土地成本,土地改进成本,土地改进成本是什么东西?土地成本主要是因为你土地来源不一样,你成本就不一样,有的是原来政府批的,或者是受让的,从别的人那里买来的,还有就是投标的,还有合作的,所以每一个项目的土地成本不一样;土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本,还有市场开发成本,开发资金成本,运营费用,还有所得税和土地增值税,有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。

开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,财务费用,管理费用,销售费用,开发期间税费以及不可预见费等等,这些费用文件里面都有规定。

还有一个是我要花多少钱,另外要解决钱从哪来,就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金,国家规定任何一个项目资本金,这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情,当然资本金现在没有办法规定,弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的,还是问银行借的,但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金,然后再到另外一个乙地方去进行投资,但是资本金是必须有的。

另外预售收入,还有借贷、债券,这是资金的来源;还有一个资金的来源,实际上是施工企业的贷款,就是施工企业垫资,但是从我们国家的规定来说,这是不合法的行为,实际过程中是有这一点,但是方法没有规定这一点,就没有用;资金的使用计划要弄清楚。

开发项目收入有售房款,租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项,自营收入就是你自己经营的部分,比如说盖个商场自己经营这是自营收入,这里面也要列清楚租售计划,售房类型、时间、价格、数量等等,售楼的经营方式等等。

刚才说到现金流量表,这就是一个现金流量表,但是现在折现财务现金流量表不涉及融资那部分的现金流量,只是经营和投资的现金流量。折现的指标,就是这张表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。

分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。我们对净现金流量就是现金流入减去现金流出用这个做折现分析;财务盈利能力分析主要指标是财务内部收益率,大家都很熟悉;判别标准就是财务内部收益率要大于财务的资金机会成本,要大于等于加权平均的机会成本,还要大于等于IC,IC就是投资者可接受的最低的收益率,这是理论公式,这个公式应该是没有大问题。

就是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的,当然这里面我理想的东西可能会低于资金的成本,我为了挤占市场。比如说原来假定海尔要进入计算机市场,进入计算机市场可能定的目标就比较低,只要稍微盈利就行,可能IBM培育比较高,这样海尔的IC就会低于IBM的IC,而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。

财务净现值是按照投资者最低可接受的收益率算出来的,这就是折现以后的内容,大家看一下就可以了。还有损益表,这个损益表是进行非折现的盈利能力收入,前面是进行现金流入折现的盈利能力,这是非折现的盈利能力,这是利润和利润分配就能够做出来,这没有什么区别简单就可以过去。

还有一个还款能力的分析,它清偿能力有三种,一种是最大偿还能力,最大偿还能力就是你有什么钱就还什么钱,按最大偿还能力计算;现在执行就是等额还本,或者是等额还款这么两种方法。利息计算方式也有规定,还款资金来源有自有资产折旧与销售,还有可用于还款的利润;可用于还款的预售房款,这也是其他的产品和项目所不具备的,就是预售房款可以还款,还有一些其它资金。

我们的指标有三个,一个是借款偿还期,这对应最大还款能力;还有利息备付率和偿债覆盖率,这两个指标都是银行考察的指标。财务计划现金流量表主要是搞资金平衡,保证项目有支付的能力。资产负债表主要是考察项目,资产负债表跟一般的项目是一样的。

我给大家演示一下,这是房地产开发项目经济评价逻辑关系图,绿色的是我们要分析的一些报表,蓝色的是我们基本的一些数据,红色的是一些过程东西,这些过程都是数据之间怎么来往,都比较详细。还有不确定性分析,不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都不确定;还有敏感性分析,敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度,并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素;还有转换值,可能有的同志还不大熟悉这个,现在也作为我们一个比较大的值,有的同志一般统称临界值,是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率;这里面提醒大家一下,只有自营部分才做盈亏平衡分析,开发部分不做,为什么?盈亏平衡分析是分析不变成本和可变成本的关系,我们很多书上还在做这个,是不正确的。

风险分析大家可能都比较清楚,但是对于风险我们要解决什么问题?就是说风险和不确定性是两个不同的东西,不确定性只知道它是不确定性,但是风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度,风险分担,事前减少损失与规避风险;最后有风险管理,就是事后有一些应对的措施。

我们在经济评价当中要注意一些什么问题?就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资,目前我们利率比较低,一旦利率提上来相当高;要注意资金筹措安排;要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系;要注意可用于还款的资金来源;资产负债表的平衡;注意有关政策与会计制度的变化。国家政策的变化对于我们房地产行业非常重要。

项目资产管理范文第2篇

固定资产投资项目档案是整个项目在建设过程中的真实记录,它对企业科研、生产及维权等方面都具有重要的作用。固定资产投资项目档案无论作为一种资产形式,还是一种知识信息资源,都是建设项目档案管理过程中重要的组成部分,它既是项目建设的基础和保障,也是完成项目建设和项目竣工验收的前提和保障。收集、管理并利用好固定资产投资项目档案,对于提高企业的工程质量,满足科研发展的需要,都具有十分重要的意义。

二、固定资产投资项目档案工作的特点

1.责任重、难度大

首先,固定资产投资项目档案随着项目的进展而逐渐产生,贯穿于整个项目的全过程,涉及项目从申请、立项审批、勘察设计、施工、生产准备及竣工、投产使用等专业领域的内容,为工程项目建设管理、竣工验收、科研生产、维修改造等工作服务,因而固定资产投资项目档案工作肩负着现实和历史的双重责任,是项目建设与管理的重要内容和不可缺少的工作环节。其次,在项目文件材料积累、收集和整理过程中难度比较大。因为一个工程项目往往有许多参建单位,上级与地方各专业管理部门关系复杂,人员变动大,专业种类多,使项目档案来源多元化。再加上建设项目周期比较长,项目文件材料的收集时间比项目建设过程时间更长,这些因素都给收集工作造成一定的不利影响。第三,项目建设期间形成了大量的文件材料,有管理类、专业技术类等,内容繁杂;这些文件材料相应地形成项目档案、会计档案、设备仪器档案、声像档案、电子档案等门类的档案;信息载体形式多样,包括纸质、声像、电子等,种浅谈企业固定资产投资项目档案管理江南工业集团有限公司余湘藏国宇[摘要]在现代市场经济条件下,企事业单位的建设、管理和发展对固定资产投资项目档案管理提出了越来越高的要求,我们档案工作者必须适应当前工作发展的需要,深入研究固定资产投资项目档案管理工作的内容和特点,努力寻求做好固定资产投资项目档案管理工作的方法和途径,更好地为企业经营管理、科研生产及发展服务。本文从目前企业固定资产投资项目档案管理工作的特点、存在问题及改进措施等方面阐述如类多、数量大、载体多样化,使固定资产投资项目档案在整理上也比较复杂。

2.要求高、涉及面广

固定资产投资项目档案是固定资产投资项目建设产生的知识信息形态的资产,是真实反映并准确揭示项目建设全过程与最终竣工状态的原始资料,是稽查、审计、监督、管理、验收以及维护改造的重要依据,也是追溯和评价项目的最有力的依据。因此固定资产投资项目档案管理工作必须做到完整、准确、系统。固定资产投资项目档案作为项目信息的载体包罗万象,涉及许多相关方面并受到各种条件的制约。在固定资产投资项目档案管理中各方的共同目标就是保证项目档案的齐全、完整、准确。因此,应以合作的理念构建一个多方参与的项目管理体系,并成为全员配合的自觉行为。

三、固定资产投资项目档案管理存在的主要问题

1.领导对固定资产投资项目档案管理缺乏重视

一个单位的任何一项工作都必须有领导的重视才能使这项工作得以顺利开展,如果领导不重视,许多工作的开展都会困难重重,因而领导的重视在固定资产投资项目档案管理工作中起着关键性的作用。然而现在仍有一部分单位领导对固定资产投资项目档案管理工作缺乏了解、重视不够,致使组织不到位、责任未落实。有的单位在项目启动的时候没有将档案工作纳入项目建设管理规划和工作程序,没有将档案管理工作纳入项目管理的全过程。在项目建设过程中,档案部门未能参与到项目的筹划、组织、控制和质量管理中,不能及时对项目档案的形成与管理进行有效的监督和指导。

2.固定资产投资项目档案管理程序的控制不到位

个别单位重立项、轻管理,对项目档案管理的程序缺乏控制,档案部门无法及时按程序监控项目的全过程,给档案管理带来很大的难度,档案人员只好在项目竣工验收前突击补充、整理,使项目档案工作出现脱节,档案质量得不到保障。

3.固定资产投资项目档案管理制度不健全

有的单位没有制定固定资产投资项目档案管理规章制度,缺乏完善的固定资产投资项目档案收集、积累整理、归档和利用制度,特别是收集整理过程中人为因素较多,随意性大,相关规定指导性不强,可操作性不够。

4.固定资产投资项目文件材料收集不全

收集工作是做好项目档案管理工作的第一个环节,也是最基本、最重要的环节。但是因为参建单位、建设单位部门参与较多,投资项目建设周期长,时间跨度大,人员不稳定,造成各方之间文件材料的管理接口较多,文件材料散失严重,文件材料收集归档困难,形成的施工文件材料质量不高。

5.人才培养力度不够

随着企业机构的撤并和人员的压缩,档案人员的数量逐年减少,有些单位甚至不再独立设置档案部门。由于人员少、兼职多、工作量大,同时缺乏对固定资产投资项目档案管理人员的系统培养,档案人员整天忙于事务性工作,整体素质和专业能力偏低。这种状况与项目建设的快速发展不相适应,与我国经济持续、协调、科学发展不相适应。由于档案专业人员的匮乏,在某种程度上影响了固定资产投资项目档案管理工作的质量与效率,不利于项目档案信息的开发和利用。

四、提高固定资产投资项目档案管理的策略

1.注重宣传,奠定基础信息时代

宣传本身就是一种信息传递,它是档案管理永恒的主题。档案部门要充分利用各种机会和多种形式进一步宣传固定资产投资项目档案管理的重要性,如采取学习文件、举办培训班、评先活动、参观学习、研讨会等形式;还可以通过能体现档案馆价值的档案编研、档案专项验收等工作,不断提高各级领导及企业各类人员对档案工作的认识。由于固定资产投资项目档案管理工作不是一个孤立的管理系统,做好项目档案工作需要各方面的配合,因此要通过宣传使企业各级领导和各类人员充分了解项目档案,理解支持项目档案工作,重视项目档案工作。同时,还要将固定资产投资项目档案工作纳入企业工作计划、领导议事日程、职工经济责任制和岗位责任制中。只有各方共同努力,项目档案工作才能做得最好。

2.建立机构,提供保障任何一项工作的有序进行都离不开组织管理

随着国家经济和行业形势的发展变化,越来越多的固定资产投资项目陆续开展,这使档案工作既获得了机遇也面临着挑战,这就要求档案业务建设中的各个环节在面对各种各样的新情况和新问题时能够做出快速反应和调整。因此,对固定资产投资项目档案管理工作要统筹规划、科学管理,运用固定资产投资项目档案管理的理念,开展项目档案管理工作。首先,建立项目档案管理工作组织管理体系,由企业主管档案工作的领导负责对项目档案全程的管理和组织协调;其次,建立项目档案管理责任制,按照项目档案责任单位、责任人、项目档案产生的内容、形成时间等,明确各自在各阶段、各环节的责任,各负其责,使项目档案工作步入规范化、制度化、科学化的良性循环轨道。

3.健全制度,做好保障

建立科学、健全的档案管理制度是做好固定资产投资项目档案管理的基础,为确保档案文件材料的齐全完整,就要规划项目档案管理工作,建立严格的规章制度,明确各有关单位在项目建设过程中应承担的责任,结合本单位实际制定相应的办法和实施细则,明确项目档案管理职责,对主抓项目建设的项目部门、设备管理部门,参与项目建设的施工单位、监理单位都提出明确的文件材料归档范围和归档要求,并落实责任人。

4.加强收集,提升质量

固定资产投资项目形成的档案种类多、数量大、载体复杂,往往需要建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同完成收集工作,而建设单位、施工单位、监理单位都是项目档案形成的主体和主要责任者,其中每一个过程都会影响项目档案的质量,影响其完整性、齐全性和准确性。因此,在项目档案的收集过程中,应严格坚持“三纳入”和“四参加”制度,做到项目档案工作与建设项目同步进行,从各个环节确保项目档案的质量。在收集的过程中,首先要注意归档文件材料的内容是否完整,竣工图是否真实地反映了项目竣工时的实际情况和过程,做到图物、技术数据准确可靠,签字、盖章手续完备。在建设项目中要购进大批的设备仪器,在文件材料收集过程中不仅要收集随机文件材料,而且还要注意收集设备安装调试过程中形成的文件材料,这部分文件材料实用价值大、利用率高,如果收集不齐全,将会给项目设计、施工及以后的改扩建、设备维修等带来不可估量的损失。收集声像档案时应对其载体的物理性及载体是否带有病毒进行严格检查,并将其单独存放在防磁柜中,定期进行检查拷贝。由于电子文件信息载体具有可分离性,因此对电子文件要及时进行全面收集并加以保存,保证电子文件的真实性和准确性。

5.科学整理和立卷,便于利用

档案的鉴定、整理、立卷是对档案文件材料的最后一次筛选加工及组合定位,关系到档案的完整和内在质量及能否及时、准确提供利用的问题。因此,首先要对收集到的文件材料进行鉴定,对无保存价值或价值不大的文件予以剔除;对有保存价值的文件材料予以保留。立卷工作要遵循文件材料的形成规律,保持文件材料之间的有机联系,能够完整地反映一项工程的建设概况和建设成果。如:管理性文件可以按问题、时间组卷。整理时可将立项申请报告、可行性研究报告、初步设计及批复、项目进行中有关调整、计划等的往来文件,环保、消防、人防、劳动卫生等单项验收意见及验收报告的批复等组成一套完整的项目管理类文件。而项目施工文件可按单项工程、单位工程或装置、阶段、结构、专业等组卷。项目竣工图可按建筑、结构、水电、暖通、电梯、消防、环保等专业组卷。设备仪器类文件材料应保持归档文件的成套性,按照单项设备仪器进行组卷。归档后的建设项目文件材料要按项目单独立卷整理,这样才能体现固定资产投资项目归档文件材料的完整性、齐全性,便于竣工验收和查询利用。

6.优化管理,促进档案管理工作

对固定资产投资项目档案的收集、整理、归档、建档全过程实施计算机管理,对项目实施过程中按节点形成的文件材料经收集整理后按类别及时输入目录进行计算机监控及管理,建立信息化平台,通过建立档案数字化管理体制,利用计算机技术有计划、分期分批地把纸质、胶片、录音、录像等各类档案数字化,使档案信息与现有档案资源数据库整合并网,将已有的数据库与各分公司及分支机构档案资源实现互联,提高档案资源利用率,提供方便、快捷的利用服务。

7.完善自我,提高素质

首先,对档案管理人员进行多层次、全方位的培训,从软件到硬件,从基础到尖端,包括档案业务知识和固定资产投资项目相关专业知识等。对主持和参加单位的资料员也要进行必要的培训,使他们深刻理解文件材料收集归档的重要意义及如何收集、整理,多渠道培训合格的档案管理人才。其次,由于档案管理工作具有“封闭的工作环境、重复的工作程序、缓慢的工作节奏,平淡的工作成果”的特点,因此要求项目档案管理人员必须具有良好的素质,这是做好档案工作的一个重要基础,高素质的人才队伍对档案管理工作起着至关重要的作用。第三,项目档案管理工作的内容包括收集、整理、鉴定、保管、统计、检索、利用及编研,每一项工作都影响着项目档案整体管理水平,而每一项工作的质量又是由项目档案管理人员的业务水平决定的。因此,项目档案管理人员必须具备极强的责任心、使命感,沟通协调能力,文字表达能力和扎实的专业知识,尤其是面对大量的原始文件材料,要具有善于把分散、无序、有价值的信息条理化和系统化的能力,充分挖掘,使档案的澘在作用发挥出来。这样,档案工作者自身的价值才能被社会所认同,固定资产投资项目档案管理工作才能发挥应有的社会效益和经济效益。

8.提高保密性,确保档案安全

项目资产管理范文第3篇

1.档案不能完整、准确地反映固定资产投资项目建设过程的全貌。不论是业主单位,还是项目参建单位,往往偏重建设项目的进度、质量,没有真正树立起档案意识,导致项目建设中形成的文件材料收集不齐全、不准确,到工程竣工验收时无法保证归档文件材料的质量,严重影响了档案的质量,在管理上没有提供有力的组织保证。

2.责任制落实不到位。一些单位建设项目档案工作发展很不平衡,机构是临时性的,项目完成后,机构撤销,人员解散,没有把固定资产投资项目档案管理工作纳入项目管理中,没有建立起领导责任制。

3.职责不明、沟通不畅,有脱节现象。基建部门把归档工作单纯地看成是档案部门的事,认为立卷工作应由档案部门来完成。一些项目工程新人多,经验不足,对固定资产投资项目档案工作不熟悉。由于在工作中未明确兼职档案人员对建设项目档案的职责,致使兼职档案人员档案业务素质不能适应需要,只懂项目业务不懂档案业务,而专职档案人员只懂档案业务不懂工程项目管理,缺乏指导力度。

4.档案信息化管理明显滞后。固定资产投资项目档案管理仍处于低级状态,各单位对电子文件归档没有明确规定。因此,对固定资产投资项目档案信息化管理方面的要求滞后于对其他工作的管理要求。

二、加强固定资产投资项目档案管理的对策

固定资产投资项目得到各建设单位的广泛关注,加强项目档案管理工作已成为档案部门的重要工作。笔者认为,要解决当前固定资产投资项目档案管理工作中存在的共性问题,应从以下几方面入手。

1.加强固定资产投资项目档案过程管理,不断提高档案意识。要采取多形式、多样化、多渠道的方法加大档案工作宣传力度。只有将项目开工、过程控制到竣工全过程均纳入档案管理范畴,才能使固定资产投资项目档案管理工作步入正轨。

2.建立健全固定资产投资项目档案工作领导责任制。要把档案工作列入领导的议事日程,纳入工程项目计划,纳入领导经济目标管理考评,实行动态管理,并对责任制的落实情况进行监督、检查。同时项目档案管理的各个环节要有领导和专人负责,建立健全各项规章制度,做到有法可依、有章可循。

3.理顺固定资产投资项目档案管理机制,强化档案管理部门的职能。首先,要将档案管理部门的负责人列入各建设项目领导小组;其次,坚持固定资产投资项目档案管理工作与项目建设同步进行,明确管理职责,并对档案工作进行监督、检查和指导;再次,要把固定资产投资项目档案管理纳入档案管理目标并与个人岗位挂钩。

4.对固定资产投资项目档案管理人员进行合理配置并加强在职培训,提高档案人员的业务素质。固定资产投资项目档案工作是一项专业性非常强的工作,应注意培养既懂项目业务,又懂档案业务的人员,并保持人员相对稳定。档案部门要定期选派档案人员参加建设项目档案管理培训,不断提高自身业务素质,加强对建设项目兼职档案人员的指导。

项目资产管理范文第4篇

(一)项目决策阶段风险

1、项目投资时机选择风险房地产投资项目是一个较大的经济活动,除了受到国家经济发展环境的直接影响外,还受到项目自身所处区域房地产市场周期性波动条件的影响,要求项目管理方在项目定位时,应当兼顾未来一段时间项目所在地的社会与经济发展,尤其是房地产市场的供求关系变动情况,将其纳入项目决策的考虑范畴,选择并确定最佳的时机投资房地产项目,这样以来,可以避免因时机选择不合适而需要面对的风险。

2、项目区位选择风险项目区位不仅包括自然地理区位,还包括经济区位、社会地理区位以及交通区位等。任何房地产开发项目都对区位有所要求,区位的重要性不言而喻,好的区位内的房地产项目必然能够最大限度盈利,而不合理的区位往往会使得房地产开发商面临亏损。

3、项目可行性分析风险可行性研究做为房地产投资项目决策环节的重要组成部分,主要是从相关技术、经济领域对其做出全面的技术经济评估,进而研判该项目是否可行。房地产项目可行性分析必须依据大量的市场调研数据,并结合项目所在地区的房地产市场信息,在实际操作中这些信息数据不可能完全准确的获取,因此,房地产项目在可行性分析方面存在一定的风险。

(二)项目实施阶段风险因素识别

1、施工中的风险施工中的风险主要包括进度风险、成本风险、质量风险等,进度风险是指工期延误导致项目错过最佳经营时机,无形中增加了项目总成本,为项目带来资金积压等风险;成本风险是指对项目建筑施工中所要支出的成本处理不当均,给房地产建设项目造成总施工成本的增加;质量风险是指施工质量部合格影响整个房地产项目的经营,甚至对整个工程项目的经营造成负面影响。

2、政策风险近几年对房地产行业的调控政策,房地产企业的政策风险因素主要集中在土地、信贷、税收等几个方面。土地购买价格会直接影响到企业的利润,房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响;随着国家对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等政策的收紧,增加了企业的资金风险;房地产投资过程中,涉及多种税费,占开发成本比例较大,一旦税率提高,企业将面临成本增加的风险

。(三)项目经营阶段风险因素识别

1、价格风险在房地产项目经营阶段,产品销售价格将直接决定整个房地产开发项目收益的高低,而价格风险主要是项目开发商对当地房地产市场中竞争对手的调研不充分、自身产品的市场定位不明确、产品定价机制的不合理等导致的收益损失。

2、市场营销风险表现为房地产项目在开展市场营销活动过程中,由于出现不利的环境因素,而导致市场营销活动受损甚至失败的情况,如凭主观想象做出营销决策,营销渠道推广不符合市场规则或违背规定操作等。

二、房地产投资项目风险管理方法

(一)项目决策阶段风险应对措施

1、强化项目决策阶段的市场调研活动在房地产项目开展市场调研过程中,应当加强项目宏观经济环境、项目竞争对手产品组合情况、项目政策环境等分析,还应当从定性角度全面论证房地产项目市场的可行性,然后根据论证结果决定后续项目的市场定位和产品组合方案。因此,加强项目决策阶段的市场调研活动,掌握同行业竞争对手的现实情况和主要竞争优势,为本项目的决策提供良好、可靠、充分的决策依据。

2、采用科学的方法确定项目估算在项目决策阶段,特别是从项目规划阶段开始,预先对工程额度进行估算,有助于业主对房地产建设项目各项技术经济方案做出正确决策,从而对今后项目风险管理起到决定性的作用。在本研究中,房地产项目成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、财务费用以及开发期间的税费等全部。

3、加强市场分析和预测房地产项目作为地区大型的房地产开发项目,其完成后的市场接受程度主要决定于该项目的成功与否,还与其工程质量有关,因此,房地产项目企业应依据项目自身特点与市场需求,结合地方经济、区域发展环境、微观竞争市场等,进一步加强项目市场需求分析和预测工作,并结合项目周围同行业竞争对手的开发节奏,做出必要的市场供需分析和预测,为房地产项目决策做出合理的、科学的市场分析和预测。

(二)项目实施阶段风险应对措施

1、施工风险应对措施(1)有效控制工程变更房地产投资项目合同履行期间,当工程要求(非承包商责任)或业主使用需要,业主可对工程或其任何部分的形式、质量或数量做出变更。工程变更前,应详细分析变更原因,并对变更涉及到结构、功能、外观等因素应分类进行经济论证,优选性价比高的变更方案。房地产投资项目工程实施变更,应提前向承包商发出变更指令,提供变更图纸及资料;也可要求承包商为此提交工程变更建议书,并及时审批建议书,保证工程连续施工。(2)注重档案管理并建立预测机制通过对房地产投资项目中涉及到控制方面信息的收集和整理,借助于计算机辅助工具,建立并逐渐完善房地产建设项目资料档案数据库,实现项目信息的实时控制。还要定期做好房地产投资项目预测工作,尤其是因调整建设项目的某一方面而引起其他一系列变化的情况,如天棚工程(吊顶)标高的调整会引起电气、消防安装、墙面装饰等一系列变化,应及时预测项目信息的变化,并做好项目风险的论证和预防。(3)协调工期、质量和成本的合理关系工期、质量和成本,是项目管理的三大要素。在房地产投资项目实施过程中,三者是相辅相成,互为影响的。工期长短、质量好坏,直接牵涉到项目成本的多少。要控制项目成本,必须充分考虑项目工期和质量的合理性,并做好各方的衔接关系,确保房地产投资项目实现成本节约、工期合理和质量保证的总目标。

2、防范政策风险在土地政策方面,就整体趋势而言,我国土地价格是处于上升,当出现土地政策优惠时,房地产企业适当可以加强土地储备,以防政府土地政策的变动。信贷政策方面,房地产投资项目应开展多元化的融资渠道,仅仅依靠银行贷款单一融资,还要考虑发行债券、股权融资等融资方式。此外应加大房地产项目内源融资比例,提升房地产投资项目自身风险抵御能力,防范信贷政策政策风险。税收政策方面,应强化税收意识,做好税收筹划工作,必要时可聘请专业的咨询机构,努力降低税负。并建立良好的税企关系,有助于相关人员及时向税务部门咨询新政策与税收方面的问题,营造良好的税收环境。

(三)项目经营阶段风险应对措施

1、做好竞争项目的调研分析对于房地产项目的经营阶段特别是销售方面,应当时刻关注地区临近区域内同类房地产竞争项目的调研工作,时刻掌握主要竞争对手在项目销售价格、项目产品组合、项目营销策略、项目销售优惠等方面的信息数据。通过与自身产品进行比对,找出自身优缺点,并视分析区域内产品供求量和价格趋势变化情况,制定出一套合理的产品销售价格和营销策略,减少竞争对手方面的影响和压力,成功规避市场供求风险。

2、加强市场趋向和政策预测研究近年来,由于国内房价居高不下并且呈现出持续上涨趋势,国家和地方陆续出台了一系列房价调控政策,对于房地产开发商明确房地产市场的发展趋向十分不利。因此,房地产项目的市场分析人员应当加强对房地产市场发展趋向的调查研究,并重点关注政府出台的相关政策措施,以市场发展趋向和政策为导向,为本项目的开发和经营提供有力支持。

3、选择合理的营销模式为了解决项目单位自身营销经验和能力的不足以及营销手段不当所带来的风险,可以发展营销模式,合理、充分利用营销团队的丰富经验,采用灵活多变的现代营销和促销方式,积极拓宽营销渠道,努力降低营销风险。

三、结束语

项目资产管理范文第5篇

1、缺乏全面投资管理思想全面投资管理思想包括投资的全过程管理和管理主体的全面动员。投资的全过程管理是指投资管理不仅是对投资决策和资金的投资使用管理,而是从项目建设的提出、可行性报告、到项目建设、项目建设后的可行性评价等全过程管理;管理主体上的全面动员是指投资管理不仅仅是决策者、计划和财务部门的参与,而是在需要全体员工的参与。但是,我厂无论是在全过程管理,还是在管理主体的全面动员上做得远远不够。

2、会计核算人员不能参与投资过程管理目前,采气二厂在投资管理上,投资核算是由财务资产科承担的,但由于财务人员工作地点远离产能建设目施工现场,参与管理的内容也仅限于投资核算和投资核对。近几年,由于项目投资大、工程量多,油气资产分布范围广,财务会计人员对油气资产的价值、性能和存放地点等不能参与全过程管理,也不能参与预算及决算分析,项目投资计划的实施、控制由建设单位-产能建设项目组具体负责,财务人员无法对投资的使用进行控制。同时,油田工程建设的特殊性,每年都有大量的未完工程,需要第二年继续实施,而下达的投资计划是包括所有工程的,这样对当年已完工程的投资是否超支无法核实,只是显示每年都有大量投资未完而结转到下一年使用。所以,财务人员投资核算的局限性直接影响到投资计划的控制和油气资产价值的真实性。

3、业务发展投资调整计划下达较晚,给投资核算造成困难第二采气厂的年度调整计划由于要先与长庆油田公司规划计划处进行核对,并经公司办公会审定后,上报股份公司、专业公司、油田公司审批后才能下达,因为流程和审批较长,下达给我厂时已经是当年的12月。而投资调整计划又是年度计划实施状况检查、财务决算、统计年报的和绩效考核的依据。在实际运行过程中,由于一些投资项目未以业务发展计划明确下达,但却安排先实施,使得工程项目的维护时没有依据,如果按照具体实施的项目维护工程项目,并将实际发生的成本核算到单项工程,年底又要根据调整计划进行账务调整,造成财务核算非常被动,也影响财务的监督、控制职能的发挥。

二、对策及建议

1、加强投资计划的刚性约束要实现投资核算的规范必须从源头抓起,做好项目投资的前期论证、可行性研究。所有的工程项目必须严格按照项目的申报、立项、审批、投资估算、概预算、计划的下达、工程的招标、合同的签订等规范运做。根据油田公司目前的投资管理现状,首先应增强投资计划的刚性,只有计划具有刚性,计划才能实现其指导性和约束性。但要增强投资计划的刚性,必须做好投资的前期论证、可行性研究、概预算工作。所有的投资项目在费用发生之前,投资计划明确下达,资金渠道明确,把原来“事后算账”的要钱机制变为“事前控制”,同时将投资计划控制指标签订到项目组的业绩合同中,年终考核,节奖超罚。2、强化投资单井控制指标管理由于我厂的投资计划是长庆油田根据单井地面工程标准化投资管理体系,以单井为单元下达投资的,公司对我厂产建项目组单井范围内的投资实行总量包干,下达的投资由我厂产建项目组自主控制,自求平衡,并且要按照公司投资计划和审定的建设方案细分投资控制目标,落实到与单井投资控制有关的每一个环节中。

3、加强投资的预算管理2010年长庆油田公司开始使用ERP系统后,工程项目核算从工程项目的创建、预算分配、工程成本归集、月末结转、转资直到最后项目关闭,都与以前的核算方式有了很大变化,各单位按照规划计划处下达的计划和项目进行分区块总额控制,虽然不能具体到单个项目进行预算控制,但是一旦实际发生数超出分区块项目预算总额,超出预算的凭证无法审核记账,只能与业务端进行投资核对,对核算不准确的项目进行调整。ERP系统的使用提高了对投资的过程监控,改变了以往财务部门事后算账的局面。

4、财务核算人员要参与产能建设的全过程管理在实际工作中,财务人员要想参与到产能建设的全过程管理必需做好以下四点:一是举办项目工程管理知识培训班,提高财务人员的多专业业务素质。由于投资涉及到工程计划、概预算、建设、验收等一系列过程,会计人员要想完全了解产能建设各明细项目投资的使用情况,就需要了解每项工程的概预算方案,了解每项工程的实施过程及费用构成要素。二是财务人员参与到工程全过程管理,通过对工程实施过程的跟踪分析,明确预算与实际发费用的差异,进而找出投资管理的重点。三是要从人员上保证投资核算准确和投资管理两项工作的开展。根据长庆油田的管理特点,建议产能建设项目会计核算人员由项目组管理,长驻项目组,直接参与到工程的全过程管理中,而在账务核算业务上隶属财务资产科管理,只在月末月初和年末年初回归财务资产科,开展财务凭证挂账审核、付款资料交接、月末关账、凭证交接等各项财务工作,确保财务准确核算,财务资料齐全,使得投资核算工作和投资管理工作两相不误。

三、结束语