【摘要】

随着我国城市化进程的加快、居民收入水平的提高，社会对住房的需求越来越大，巨大的市场需求和国家政策的扶持促进我国房地产业快速发展，并成为经济重头戏。这就要求房地产开发建设企业通过有效的项目管理，在不增加投资成本的情况下，合理缩短工期，并保证甚至提高工程项目的质量。本文从七星•亚龙湾项目工程质量管理的实际出发，并结合国内房地产工程项目质量管理现状，提出切合实际的房地产工程项目质量控制系统设计方案。希望能够对七星•亚龙湾项目工程质量管理起到提高开发效率，同时节省开发成本的作用，也能为国内房地产开发企业工程项目管理提供助力。

【关键词】

房地产开发；工程管理；质量控制系统；设计与研究

时代的发展和进步，房地产经济的逐渐增长，正带动着我国国民经济的发展，要求我们不断的改善房地产工程项目质量控制系统设计与研究。与此同时，居民对住房的需求，要求我们必须加强房地产工程项目的质量和管理。此外，在市场经济体制规则之下，建设部对房地产建设企业的质量管理出台了新举措，对设计材料、设备等全面进行招标，将建设工程稳步推向市场，以竞争机制提高建筑工程项目质量。从社会各界力量的要求可以看出，解决好房地产工程质量控制系统设计与研究问题具有重大意义。

1房地产工程项目质量控制的含义

房地产工程项目质量控制是为了保证工程项目质量满足工程合同、规范标准所采取的一系列管理措施和方法，以实现房地产工程项目不增加成本的基础上，短工期、高质量的要求[2]。是房地产项目质量管理的一部分，通过检测特定的房地产项目成果，排除质量偏离规范、消除引起不利后果的因素，确保质量目标的实现。其中房地产项目成果包括活动或过程的结果交付产品，以及活动或过程本身（如费用和进度实施情况等）。

2房地产工程项目质量控制系统的现状

对房地产进行有效的管理，首先要弄清建设工程项目的管理目标，没有明确的目标，根本谈不上工程项目管理，管理目标不明确，工程进度就不明确，工程质量更是无迹可寻[1]。对于七星•亚龙湾项目而言，建设方的工程建设项目管理的目标可以包括以下几方面：投资目标、进度目标和质量目标。七星•亚龙湾项目总建筑面积42.5万平米，由18幢多层、25幢高层建筑组成，地下室二层。整个项目分三期建设，各期工程建设计划为：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程开工时间是2011年10月，竣工时间是2016年12月。建设规模和进度目标明确，此外工程建筑特征和结构特征明确，项目所建地下室由一至二层组成，主要功能是车库及部分人防工程。地上以住宅为主辅以局部商业建筑，外面四层及以上为石质小面砖，四层以下为干挂石材，采用内墙内保温，断热铝合金窗。结构方面，机械成孔桩基及钢筋砼筏板基础。负一层地下室基底标注负4.5米，负二层地下室基底标高负8.5米。上部结构多层部分是混合结构，高层部分为框剪结构。从项目目前的分期建设、建筑特征和结构特征来看，都很明确，但是项目开工时间比分期建设规划时间错后两个月，在固定投资成本的情况下，如何保证工程进度，避免延后开工影响、提高工程质量，完成项目工程质量控制就是该项目的重要控制内容。此外，和其他现代管理企业一样，工程项目质量管理也要依靠现代信息技术，以计算机和通信技术为代表的现代信息技术应用于房地产工程质量管理中，能够为房地产开发建设企业提供强有力的现代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亚龙湾项目应用现代信息技术参与工程项目质量管理具有必然性。

3房地产工程项目质量控制系统设计与研究的意义

市场的需求和房地产建设企业成本利润考虑的双方面因素推动下，房地产建设企业通过管理效率的提高来保证质量，缩短工期具有必然性。房地产项目周期主要分为工程项目的决策、实施和使用三个阶段。而房地产项目管理中涉及到的时间范畴则主要是工程项目实施阶段所花费的时间。因此，落实房地产项目质量管理，是保证房地产提高资金利用率的最主要途径[4]。本文在分析七星•亚龙湾项目的基本现状基础上，结合一般房地产开发建设企业的现实问题研究，总结出房地产工程质量控制系统设计与研究的重要意义：能够大量减少工作量和工作冗杂度，充分了解工程建设进度和根据现实工程进度及时调整施工方案和进度，保证整个工程进度的完整和准确性，而且有利于监督工程质量的完成情况，促进项目进展。

4我国房地产工程项目质量控制中存在的问题

近年来，随着我国房地产业的快速发展，房地产工程项目质量管理已经摸索出了一些相关途径，但相对于高效率的质量管理而言，仍存在很大差异，需要及时改进和完善，质量事故多、工期拖延、成本超预算等粗放式管理中存在的问题不断，管理体制不完善、管理人才不专业、管能解决，同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会大量浪费资源，甚至可能威胁人们的财产和生命安全[4]，良好的房地产工程质量管理模式势在必行。

5房地产工程项目质量控制系统设计与研究策略

5.1引进先进设备作为技术支持。先进的生产设备和电子

管理设备对房地产工程项目质量管理是十分有利的，能够因地制宜，帮助工程项目质量监控和工程进度监控，方便房地产建设企业在发生意外影响时及时做出施工方案和进度调整，同时利用先进的电子管理设备能够解决一些工程中人为解决复杂和易出现错误的质量管理工作，在数据管理上也存在着一定的优势[2]，有助于房地产工程项目质量控制系统的建设和研究。

5.2合理控制项目开发进度。房地产开发进度工作是施工

过程中的重要组成部分，影响着项目工程质量和项目的信誉，是房地产工程项目质量控制系统设计与研究的关键。影响房地产工程项目进度的因素有三个：①合理的工期；②现有资源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪费资源、不污染环境；③成本投资最小化，企业利润最大化[2]。针对工程项目进度影响因素，要合理的控制开发进度就要做好项目施工预先规划，并且按照预先规划进行施工、不拖延施工，同时要做好工程监督工作，提高施工人员的积极性和责任性，保证施工进度[3]，保证工程项目质量控制系统设计与研究的完善性。

5.3提升相关人员的职业素质。要实现工程项目质量控制

系统设计与研究，相关人员的素质是至关重要的，这里的相关人员包括管理人员和一线施工人员，管理人员要发挥好领导和指挥作用，学习先进的、科学的管理思维和方法，不断提高自身的职业素养，做好质量控制系统设计与研究工作[5]。一线施工人员要提高自身施工技能和职业素质，按照规范标准完成施工任务。因此，房地产建设企业要定期组织员工学习和培训，力争使每个员工技能和素质得到提升。

6结束语

现阶段，我国的国民经济不断增长，居民生活水平不断提高，恩格尔系数下降，好的居住环境和居住品质已经成为人们的关注点，人们的关注、政府的扶持，大的环境推进着房地产建设企业发展和进步。房地产工程项目质量控制系统的设计与研究完善具有重大的意义。希望房地产建设企业能够改进企业现有质量控制系统存在的不足，大力引进先进的生产和管理设备、合理控制工程项目开发进度、提升企业员工职业素质、做好工程质量监督和管理工作，保证工程项目质量，大力推进房地产业的发展。

参考文献

[1]苑东亮.工程项目质量与成本控制协调机理研究[J].西安：科技大学校报，2009（09）.

[2]张前.工程项目质量与成本协调控制机理研究[J].重庆：重庆大学校报，2010（10）.

[3]俞宗卫.进度控制理论和方法的探讨.基建优化，2007，03：21-25.

[4]牛凤端.房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4[M].北京社会科学出版社，2008：15-20.

[5]金明律，刘桂茹.现代管理方法网络计划技术.南京：南开大学出版社，2008，6.

作者:赵建文 单位:浙江国鑫房地产有限公司