本文作者：高强作者单位：中国建设银行沈阳审计分部

房地产业是我国国民经济的支柱行业，自身具有两大特点，一是与宏观经济政策紧密联系，具有明显的周期性；二是属于资金密集型行业，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升。综观全国，当前房地产处于复杂的宏观调控期，在房地产调控不放松的情况下，房价回调预期愈加增强，房地产信贷风险外溢正在加快，未来商业银行房地产信贷业务面临较大风险。

一、商业银行房地产开发贷款的含义及投放情况

房地产开发贷款，是指运用信贷资金向房地产开发企业发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷款用途，分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。按照中国人民银行的数据，2011年，全国房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房地产开发贷款总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。可以看出，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。商业银行如何把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为银行审计人员关注的重点。

二、房地产开发贷款的风险点和审计要点

房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。在房地产贷款审计中既要关注宏观层面又要关注微观操作层面。这里只侧重关注与操作风险相关的合规审计内容。表1中所列基本涵盖了房地产开发贷款业务内部控制各环节及风险点。

（一）贷款审批发放流程中的审计要点

1．贷款时项目的立项手续、土地使用证等“四证一书”手续是否齐备。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等四证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2．贷款时项目资本金是否足额到位。根据固定资产投资项目资本金的有关规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，在审计中应关注贷款时项目资本金是否及时足额到位，是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款。可以通过审查企业在银行开立的账户以及当地建设主管部门批复同意的资本金到位情况等证明材料，并与该项目在发改委备案登记的项目投资进行比对判断项目的资本金是否及时足额到位。

3．开发企业是否利用已完工项目重复申请贷款，或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款导致贷款金额超过项目投资额。比如，审计中曾发现某大型房地产开发企业为开发某项目，分别向当地两家商业银行申请贷款6.5亿元（该项目备案投资10亿元），先后获得两家银行授信并签订贷款合同。

4．开发商是否存在向银行多报投资额，超比例获取贷款。通过比较开发商备案登记的项目总投资与向银行申请贷款时的项目总投资，关注开发企业在申请贷款时是否存在通过提供虚假可研报告等资料，虚增项目投资额套取银行贷款等。

5．核实抵押情况是否真实有效。通过实地考察当地房价情况，并根据《土地项目评估报告》估算出项目贷款的资金担保比例，审查土地价值是否被高估或评估报告是否虚假不真实。

（二）贷款资金回款路径封闭式管理的审计要点

对房地产开发贷款进行封闭管理，在开发阶段，可以保证贷款资金用于项目开发；在销售阶段，通过封闭管理归集销售资金，保证销售资金优先用于还贷。否则，一旦贷款资金被挪用，有可能造成项目不能按期完成甚至烂尾，而项目销售资金被挪用，就有可能丧失还款资金来源，贷款存在违约风险，甚至造成贷款损失，所以贷款资金回款路径的封闭管理是确保贷款安全性的重点。加强封闭管理账户的监管，对项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用。禁止从销售回笼专户直接对外支付项目建设资金。因房屋销售提取抵押权证的，需先收回不低于权利价值的开发贷款。项目销售进度达到审批书要求的起还点时，销售回笼资金应全部用于归还开发贷款。

（三）贷款抵押物审计要点

房地产开发贷款发放时，一般以土地使用权抵押。随着工程的进展，在开发项目具备办理在建工程抵押条件时，应及时转为在建工程抵押。由于部分房地产开发项目已经达到现房，仍然没有办理在建工程抵押，银行信贷资产风险加大。如果借款人恶意不办在建工程抵押，或为了获取更多的资金而将在建工程抵押给其他金融机构或私营贷款公司，银行的土地抵押物处置难度和信贷资产损失风险也将继续加大。