摘要：在房地产公司内部开展内部审计，主要是通过履行房地产集团公司的内部受托责任，实现提高房地产公司经济价值，达到改进房地产集团公司运营的作用。文章针对房地产集团公司治理和内部审计有关问题，首先简要分析了房地产集团公司治理审计的概念，并深入分析了在内部审计中出现的问题，最后就公司治理完善内部审计，提出了相应的建议措施。

关键词：房地产;公司治理;内部审计

引言

对于房地产企业集团等大中型企业来说，通常由于企业的经营规模较大，经营领域涉及多元化，对于集团公司的内部治理提出了非常高的要求。现阶段，虽然大多数的房地产企业都已经重视到了通过内部审计，对企业集团的整体运营进行系统的监督评价，但是在集团公司治理方面仍然存在着不少的问题，甚至造成了集团公司的财务风险问题。因此，这就要求必须深入研究分析如何在房地产企业集团内部审计管理中发挥集团公司的治理功能，进一步提升房地产企业集团的内部管理水平，为房地产企业集团的长远稳定发展奠定良好基础。

一、集团公司治理审计相关概念介绍

对于房地产集团公司来说，公司治理审计主要是针对性地改进房地产公司治理而开展的一系列的审计监督以及评价咨询活动。一方面，进行房地产集团公司的治理过程审计，重点是对房地产公司的经营决策流程、管理活动过程以及管理控制手段等进行相应的检查和评价，并促进在企业内部形成一种互相约束平衡的内部治理体系，及时识别评价和分析控制风险，确保企业经营管理层决策的科学，促进集团公司战略发展目标的顺利实现。另一方面，进行房地产集团公司治理结果审计，重点是对房地产集团公司董事会以及管理层的具体职责履行情况进行评价分析，并对内部的决策权以及执行权的使用情况进行分析。加强房地产集团公司治理审计，可以通过内部审计及时发现房地产集团公司经营发展过程中可能出现的一系列问题，进而全面强化房地产公司的风险管理，通过对房地产集团公司经营发展思路的调整优化，促进提高房地产集团公司的经营效益水平。

二、房地产集团公司在内部审计过程中存在的主要问题分析

虽然现阶段，绝大多数的房地产集团公司已经认识到了完善公司治理内部审计的重要作用，但是在内部审计的具体开展实施过程中，仍然存在着不少的问题，主要表现为：1.房地产集团公司内部审计权威性不足。在当前的房地产集团公司经营发展过程中，由于行业政策以及外部市场的迅速变化，因此房地产内部的主要业务重点多集中在项目投资、项目营销以及工程建设等方面，而内部审计往往主要是承担着差错防范的职能，不少房地产集团公司对于内部审计作用认识还不够全面，造成了房地产集团公司内部审计机构的职能地位不够高，内部审计的独立性和权威性不够强，自然对于内部审计的效果也带来了较大的影响。2.房地产集团公司内部审计流程规范性不强。房地产行业领域具有特殊性，在业务活动开展过程中，项目管理占据着非常重要的地位。有的房地产集团公司在内部审计的开展实施过程中，没有结合房地产集团公司的实际特点来制定内部审计工作流程，在内部审计方面出现了不少的问题。有的房地产集团公司内部审计实施过程中，财务审计与集团公司的工程审计出现了衔接不够的问题，既没有从房地产项目业务数据来分析账面数据，也缺乏账面数据对业务数据的分析；有的房地产集团公司内部审计的整体实施与项目之间在进度上出现了脱节，尤其是在整个审计工作的开展实施过程中缺乏跟踪审计，影响了内部审计工作的效果。3.房地产集团公司内部审计监管与整改力度不足。有的房地产集团公司在内部审计实施中具有随意性，因而难以保证内部审计工作的质量，自然对内部审计监督力度也造成了削弱。还有的房地产集团公司在内部审计过程中，不够重视内部审计整改，在房地产集团公司内部审计中发现的一些问题，没有及时的进行后续跟踪，结果在审计中发现的一些问题未能得到及时的纠正和解决，致使造成了内部审计工作流于形式的问题出现。

三、基于公司治理的房地产集团公司内部审计改进研究

基于公司治理改进完善房地产集团公司的内部审计，应该结合房地产公司的实际特点，对内部审计进行系统性的改进完善，具体应该从以下几方面采取相应措施：1.增强房地产公司内部审计的权威性和独立性。确保房地产公司内部审计工作水平以及实际效果，必须优化房地产公司内部审计机构的设置，具体来说，应该在房地产集团公司董事会下设审计委员会，依照房地产集团公司章程指导和监督内部审计工作。同时成立内部审计工作机构，独立行使审计职权，对房地产公司经营活动、内部控制、风险管理等方面的适当性有效性进行审计评价。为了确保房地产集团公司内部审计工作的独立正常有序开展，还应该明确房地产集团公司内部审计的主要职责，重点包括以下几方面：制定内部审计工作计划；对公司内部的经营活动进行审计，揭露经营管理过程中存在的问题和薄弱环节，提出审计整改措施；对资金使用、关联交易、对外担保、风险投资、购买和出售资产、对外投资等进行审计；对建设工程项目有关预算、决算情况，工程合同执行情况，资金使用情况等进行审计监督。2.优化房地产公司内部审计工作流程。为了进一步增强房地产集团公司的治理水平，在内部审计开展过程中，还应该注意对内部审计工作流程的改进。应该进一步强化对房地产集团公司内部审计的计划性管理，按照房地产公司经营发展过程中的组织风险、经营风险等，以及具体项目的进度节点、面临风险等，对房地产集团公司的内部审计范围、内部审计时间以及内部审计方向等进行明确。在内部审计的具体组织实施方面，应该采取事前审计、事中审计与事后审计相结合的方式，依托全过程审计促进内部审计价值的提升。同时，在内部审计过程中还应该注重进一步解决审计工作碎片化的问题，对房地产公司内部审计工作的具体内容进行完善，强化房地产集团公司的治理功能，具体来说应该在以下几方面完善措施：强化房地产集团公司的战略审计，尤其是对房地产集团公司战略信息的全面性等方面进行审计分析；强化房地产集团公司的财务事项的事前风险审计，加强对预算编制的风险管理审计，增强集团公司内部财务活动的规划性；强化房地产集团公司财务事项的事中风险审计，尤其是突出房地产集团公司内部资金运营风险管控，保证公司内部治理活动可以有条不紊的实施；强化房地产集团公司财务重大事项控制活动的审计，尤其是突出房地产项目审计，强化房地产项目的跟踪审计。3.加强对房地产各项目公司的内部审计。房地产企业集团内具有特殊性，在内部审计的开展实施过程中，同样应该把对下属项目公司的审计作为重点。审计内容上，重点突出以下几方面：投资立项审计，对立项开发项目的决策程序和可行性研究报告的合法性、真实性、完整性和科学性进行的审查和评价。设计勘察管理审计，对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行审计和评价。招投标审计，对建设项目各方面的招投标工作和工程承发包的质量及绩效进行审查和评价。合同管理审计，对项目建设过程中各专项合同内容及各项管理工作质量及绩效进行审查和评价。设备、材料采购与付款审计，对项目建设过程中设备、材料采购与付款环节各项管理工作质量及绩效进行审计和评价。销售与收款环节审计，对开发企业在销售开发产品和收款过程中各项管理工作质量及绩效进行审计和评价。通过内部审计，进一步强化对房地产下属项目公司的治理水平以及有效控制。4.改进房地产集团公司内部审计形式和审计整改。在房地产集团公司内部审计的组织实施方面，应该注意加强内部各个部门之间的沟通，尤其是强化内部审计部门和项目部门、销售部门、行政部门以及财务部门之间的联系沟通，准确的掌握房地产集团公司经营的实际情况，确保内部审计工作的准确性和全面性。同时，还应该全面加强内部审计整改力度，对审计发现的问题和提出的建议，对被审计对象应当要求其在规定时间内整改，房地产内部审计部门应跟踪检查审计意见的执行情况，对于集团公司内部的一系列的重大审计项目应进行后续审计，以进一步增强房地产公司内部审计的实效性。

四、结语

对于房地产企业集团来说，优化集团公司治理，提升房地产集团公司的管理水平，应该注重进一步增强房地产公司内部审计的独立性，丰富完善内部审计内容，提高内部审计结果，促进房地产集团公司的长远发展。

参考文献：

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作者:王桂琪 单位:青岛城投地产投资控股(集团)有限公司