房地产销售主管范文第1篇

汇报对象：直接向销售经理汇报并接受其领导

职责阐述：

1、负责销售现场的日常管理工作(如排班、考勤、值班等);

2、及时做好各种统计工作(如来电来访登记、工作日志等)，按时准确完成各项报表;

3、负责发现现场销售问题并及时上报;

4、负责客户资料建档、合同初审工作;

5、督促置业顾问按时认真完成各阶段性的工作，指导按揭专员的工作;

6、当销售经理不在场时，妥善处理各项事务并及时上报销售经理;

7、对置业顾问的市场调查进行汇总分析并上交销售经理;

8、协调置业顾问之间的关系，处理置业顾问与客户之间的纠纷，并如实向销售经理汇报;

房地产销售主管范文第2篇

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中

华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准承诺；

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比＝-------------×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

(五)分割拆零销售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

房地产销售主管范文第3篇

（厦门联合房地产有限公司，厦门 361000）

摘要： 房地产企业在销售环节面临的问题日益突出，如何让消费者在楼盘选择时选择该企业的项目，这是房地产企业急需解决和重点关心的问题。本文从房地产销售渠道模式的角度出发，首先分析了我国房地产销售渠道的种类和存在的问题，并结合具体的实例，简要叙述房地产销售渠道模式创新和发展，对于现代房地产企业具有良好的借鉴和参考价值。

关键词 ： 房地产企业；销售渠道；模式；创新

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）26-0009-03

作者简介：丘贵辉（1982-），男，福建上杭人，房地产经济师（中级），研究方向为房地产经济。

0 引言

房地产经营中最为重要的一个环节就是房地产营销管理，并且在激烈的市场竞争环节下，房地产营销渠道的重要性和企业重视程度不断加深，精准定位市场，把握市场机遇、提升产品品质、拓宽营销模式和组合方式，这复杂的系统工程，影响甚至直接关系到企业的未来发展。

1 我国房地产销售渠道的种类

房地产建造企业基于自身的战略定位选择不同的房地产营销渠道，也是打造企业核心竞争力和提高企业效益的关键选择和重要举措，企业要理性分析不同营销模式在短期费用和资源投入等问题，并且科学调动各个资源的配置，并积极地加强管理，以长期协同合作的形式完成整个营销价值链的建设和完善，结合目前我国的房地产销售渠道主要可以细分为以下四种方式。

1.1 全国总经销式销售渠道

全国总经销式销售渠道指的是产销双方在平等互利的基础之上，通过签订协议的形式，经销商受委托方的委托，在全国范围内获得唯一的授权，并全权委托方的房产销售行为。在这样的背景下，经销商在市场拓展上具有一定的权利，并且这种形式一般多出现在外资企业中，这些外资公司缺乏对中国房地产销售市场的了解，从而委托销售企业全权销售业务，或者出现在一些缺乏营销实力的国内房地产企业中。

全国总渠道的优点是商统一管理全国范围内的房地产销售和经营，能够实现协调运作，统一管理，从而在效率上就形成了很大的优势。而其缺点在于房地产建造企业在销售环节完全属于局外人的角色，对于销售的事情关心和关注的较少，对于市场的状况就缺乏了理性的认知，导致在很多方面都处于被动地位，并且由于是独家，所以其竞争性和发展意识就相对淡薄。（图1）

1.2 区域独家式销售渠道

区域独家式销售渠道也是建立在产销双方的平等互利的基础上，在一定的协议和合同下，商被委托方授权，在特定的区域或者范围经销房地产开发企业单一或者多个品种的商业行为。和全国总经销式不同，房地产建造企业可以根据不同区域的销售需求和营销企业的能力，合理选择销售渠道。区域独家的优点在于区域内可以实现协调和统一管理，在房地产价格上实现有效控制，其效率也就相对较高，缺点在于市场的覆盖率和渗透能力不足，加上如果在协议和条款上未能明确要求和防范造成损失，导致市场机会丧失，那么就会导致效率下降。

1.3 多家式销售渠道

多家式是根据一个较大的市场或者区域，选择两家或者以上的商，根据其不同的布点销售，从而形成区域销售结构。其优点在于覆盖率较广、渗透能力较强，能够迅速地开始铺货，但是其缺点也非常的明显，容易造成商家的恶性竞争，导致效率降低，其最为明显的是这种交叉的竞争会导致供货价格竞争，扰乱了整个销售市场的价格体系，从而导致经销商的利润下降，积极性也就下降，从管理先进性的角度来说，已经被很多企业摒弃。（图2）

1.4 加盟连锁店形式销售渠道

房地产建造企业在了解和掌握房地产分销商覆盖度渗透程度后，将产品销售分给不同的房地产分销商，这在目前我国应用也较为广泛，房地产建造企业也可以通过自身的销售公司的门店销售进行销售，其中较为著名的是通华北房地产就拥有自身专门的房地产销售公司，从而构建和完善了自己的营销房地产。除此之外，还有一些企业根据产品的特点，自己在各地设立连锁总部，在各大城市设立房地产连锁门店，类似的我爱我家店。这种模式通畅对于一些大型的房地产企业，应用较多。这主要是由于其产品丰富，在市场竞争中优势较为明显，其优点在于能够细分终端和消费者，销售环节相对较少，其缺点主要表现在投入较大，战线太长，导致成本增加，管理的复杂性和未来市场的不确定，无疑增加了企业的负担。

2 房地产销售渠道存在的问题分析

加强房地产的管理有其特殊性意义，我国房地产销售渠道从整体上看和国外相比，还存在很大的差距，并且由于房地产销售市场较为混乱，未来还有很长的路要走。其问题突出表现在以下几个方面：

2.1 房地产建造企业的在产品和服务上不到位

我国房地产建造行业非常混乱，经过多年的整治取得了很好的效果，但是由于房地产建造企业的规模一般都较小，在管理水平和管理能力上相对较为薄弱，提供的产品附加值和服务不能满足市场需求，最为重要的是房地产建造企业所提供的产品和服务不能满足销售商以及市场的需求，这对于房地产销售是致命的打击。

2.2 房地产中间商问题日益凸显

随着我国的房地产市场开放程度不断加深，以及激烈的市场竞争环境，使得很多房地产中间商的销售链上面临着许多问题：

①房地产中间商发展缓慢，不仅是对于上游建造企业和下游的物业来说，都不能满足需求；

②整体的人员素质跟不上。房地产销售人员的的素质普遍偏低，并且由于大多数都并非专业人才，导致房地产的专业知识较为欠缺，这对于销售企业来说无疑是不利的；

③竞争压力过大。房地产行业是资金密集型产业，无论是人们耳熟能详的万科、万达、保利等大型企业，还是小企业的融资渠道都非常的困难，从银行贷款的难度较大，而目前整个楼市发展的趋势上看，地产寡头占据了大部分的市场，中小企业的竞争力就大大降低，面对这样的格局和形势，采取适合的方式促进房地产销售是非常必要的。

2.3 渠道冲突较为严重

从目前房地产销售渠道冲突上看，渠道冲突表现的异常明显，其主要表现在以下几个方面：

①纵向冲突。同一分销渠道在不同层次上的利害冲突，其中发生这种利害冲突的原因主要包括以下几个方面：价格、促销、信誉以及贷款。

②横向冲突。同一分销渠道商同一层次的公司之间的利害冲突。其产生的原因主要包括以下几个方面：价格、服务以及道德等方面。

③多渠道冲突。在两个及两个以上的分销渠道基础上产生的冲突，产生的原因主要包括：价格、服务及道德等方面。

3 A楼盘房地产营销管理案例分析

3.1 A楼盘房地产营销现状分析

目前该公司直接买卖的一级分销商全国有5家，二级分销商有17家，三级分销商有23家，这些分销商分布于全国13个省，主要分布于上海、山东、江苏等地。产品的销售模式主要是以交叉覆盖为主，优点主要表现在投入资源少的情况下，能够获得较高的铺货率，但是其缺点主要表现在掌握的难度相对较大，并且商业的积极性比较差。

根据A公司的经营情况看，主要表现出的问题，见表1。

3.2 引入STP战略

STP战略是主要指的是：S市场细分、T目标市场选择、P产品定位。在楼盘销售过程中，对于STP战略的运用较少，但该公司充分利用STP战略，分析企业营销现状，见表2。

3.3 A公司的具体营销渠道模式

针对上述存在的问题及STP战略的应用，在营销模式上主要采取了以下措施：①转变销售渠道冲突的现象；②加强企业的渠道营销流向管理；③优化本公司产品的价格体系；④对于客户进行合理分级，实现分级管理；⑤加强渠道匹配。通过STP战略应用，对于渠道选择上应该把握符合匹配选择，提高和优化销售全都；⑥加强信用管理，着力提高企业信用。

3.4 A公司STP战略实施效果

A公司经过引入STP战略，并且在营销模式下加大创新力度，改变传统的营销做法，分别对市场进行细分（低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场、高端市场），并根据价格比较表，确定市场类型，见表3。

目标定位和产品定位都围绕市场进行划分和最终确定的，经过战略部署和实施，A公司的销售量和销售收入明显增加，超额完成上半年度销售计划。在市场延伸和产品布局上也有了新的突破。

4 总结

目前我国房地产销售市场发展依旧迅速，但是激烈的市场竞争以及企业本身面临的管理和服务问题，导致发展的水平和质量不能满足市场需求，特别是对于市场细分和产品的定位上，渠道模式较为混乱，不能精准定位市场，通过引入STP战略，提高对于市场、产品和消费者的把握，实现房地产销售渠道模式的转型。

参考文献：

[1]赵欣.房地产制渠道模式分析[J].市场营销案例，2007（7）.

房地产销售主管范文第4篇

一、高度重视，准备工作充分

（一）传达部署到位。7月25日，我局接到根据市住房和城乡规划建设局、市工商行政管理局《关于转发＜省住建厅、省工商行政管理局关于印发规范全省房地产市场销售行为工作方案的通知＞的通知》（资住建发〔2014〕94号）后，高度重视，立即组织召开了党委会和局长办公会，认真传达学习了上级的文件精神，使上级的要求深入人心，使每名同志明确此次专项整治工作的意义、重要、步骤，切实把思想和行动统一到市局、省厅的安排部署上来。

（二）组织机构健全。我局成立了市房地产市场销售行为专项整治工作领导小组，由住建设局、工商行政管理局主要领导任组长，分管领导任副组长，房地产管理局、住建局和工商行政管理局相关业务科室负责人为成员的专项整治工作领导小组。负责组织此次房地产市场销售行为专项整治工作。

（三）方案制定详实。在传达学习上级文件的基础上，我们结合上级的要求，专题研究和分析我市房地产市场销售行为的现状，对专项整治工作的目标、要求、内容、方法和步骤作了研究，制定并下发了《规范市房地产市场销售行为工作方案》。

二、严密组织，专项整治成效明显

（一）企业自查认真。从7月底至8月上旬，全市50家房地产开发企业围绕11个问题认真进行了自查自纠，并对自查出来的问题及时进行了整改，我局组织联合工作组对全市所有房地产开发企业开展自查自纠的情况进行突击抽查，并落实上级指示要求不及时的两家房地产开发企业进行警示约谈。

（二）集中检查逗硬。从8月11日至8月31日，我们组织联合工作组对全市所有房地产企业开展销售行为的情况进行专项检查，通过检查，主要存在以下问题：一是个别房地产开发企业存在未取得预售许可证收取定金、预收款的问题。二是存在未使用商品房买卖合同示范文本的问题。三是存在收取的预售款不按时进入监管账户，挪用预售款的问题。四是个别开发企业因资金困难，擅自挪用业主缴纳的办证税金，导致拖延办证的问题。五是齐销楼场所公示内容不齐全的问题。对检查中发现的问题，我们及时予以了纠正和处理，下发整改通知书10份，共查处了“富丽滨河”在未取得预售的情况以vip的形式收取购房定金、“金域华庭”擅自挪用预售款，并按照《城市商品房预售管理办法》进行严肃处罚。

（三）部门联运紧密。此次专项整治工作是住建局、工商行政管理局联合进行，我们共计召开协调会4次，互通情况，及时准确地把握准我市房地产市场销售行为的基本现状，共同协商、共同检查，对检查中发现的问题及时通报。真正做到了协调配合紧密、集中检查认真、依法查处逗硬。

三、整改落实，注重建立长效机制

对此次专项整治检查中发现的问题，我们将从严格落实各项制度入手，狠抓各项工作落实，促使我市房地产市场销售行为更加规范。

（一）加强预售许可监管，防止出现违规销售行为

1．根据《城市商品房预售管理办法》（建设部131号令）、《市人民政府关于进一步规范城市商品房预售管理工作的通知》（简府发〔2007〕19号）、《市人民政府关于规范城市商品房预售管理工作的补充通知》（简府发〔2012〕41号）、市住房和城乡规划建设局、市国土资源局、市工商行政管理局、市房屋征收补偿局、市规划局《关于加强房地产开发经营管理工作的通知》（简住建〔2014〕44号）文件精神，严格按照“企业申请、部门会审、资料初审、审核批准”的程序，严格商品房预售许可工作。

2．由市房地产管理局牵头，对全市所有房地产开发项目执行销售许可情况进行定期、不定期突击检查，发现违规销售行为，严肃顶格处罚，决不姑息迁就。

（二）加强销售监管，规范商品房销售秩序

1．监督房地产开发企业必须将“商品房预售许可证、国有土地使用证、房地产开发企业资质证书、“两证一书”、施工许可证、销控表、建筑总平面图、预售方案”在售楼部明显位置进行公示。并在沙盘上对已取得预售许可证的楼栋张贴市房地产管理局统一制作的已取得预售许可标识。

2．为提高技防手段，由市房地产管理局负责，督促房地产开发企业在售楼部现场安装远程监控设施。

3．严格执行《销售管理办法》的规定，各售楼部销售人员必须持证上岗。

4．严格执行《房地产经纪管理办法》的规定，凡在我市从事商品房销售及的经纪机构必须进行登记备案。

5．房地产开发企业在取得预售许可证后，必须在10日内一次性开盘，并将全部房源对外公开销售，不得分批次销售；对不及时开盘，存在捂盘惜盘、囤积房源、炒卖房号等违规行为，市房地产管理局将依法严肃查处。

（三）加强预售款监管，严格资金拨付程序

1．根据《市人民政府办公室关于印发<市商品房预售款监管办法>的通知》、《市人民政府办公室关于加强商品房预售款监管工作的补充通知》文件精神，房地产开发企业在申请预售许可证前，必须建立对应楼盘的监管账户，保证预售款全部进入监管账户。

2．严格预售款的监督工作，开发企业支取预售款，根据监管账户的资金余额情况，严格按照“企业申请、监理公司证明、市房地产管理局初审、市住房和城乡规划建设局批准”的程序执行。

3．由市房地产管理局负责，各预售款存储银行配合，定期、不定期对全市所有房地产开发项目监管账户内的预售款存储情况进行突击检查，发现问题，立即冻结预售款支取，关闭网签系统，严肃顶格处罚。

（四）加强网签监管，防止出现一房多卖

1．按照《市商品房预（销）售买卖合同网上签约备案管理暂行办法》文件精神，为防止阴阳合同、一房多卖等违法违规行为，保障购房者的合法权益，严格执行网上签约制度。并对在同一楼盘购买3套（含3套）以上房屋的购房者进行申报制度，未经过审核的不准多购。

2．根据《城市商品房预售管理办法》和《省商品房预（销）售合同实行网上签约和预售登记备案管理工作指导意见》规定，房地产开发企业与承购人签订商品房买卖合同后，30日内务必到市房地产管理局办理登记备案手续。

房地产销售主管范文第5篇

关键词：房地产 销售资源 管理 控制 区域性

对销售管理环节的有效控制，一方面可以帮助销售人员正确的认识各项销售活动、产品之间的有效联系，还可以辅助他们准确的查出影响销售活动的主要原因，从而找出可能存在的问题所在。所以，销售资源的管控可以为后期的销售措施以及销售战略的制定提供一系列的科学依据。在销售活动进行的过程中，对销售行为进行科学理性的分析，不仅可以检查和监督销售活动的执行情况，还可以明确销售活动是否符合之前制定的相关目标。科学的来讲，通过对资源进行有效的控制，使项目在一开始就能够处于高度受控的状态下，并充分的对有限的资源进行整合，从而发挥出最大化的经济效益，这种方式，就可以称之为是销售管理。近年来，房地产行业取得了高速的增长，而行业之间的竞争也愈发的激烈，在这样的状况之中，对于房地产的销售资源就必须要经过细致而又科学的管理控制，也只有这样，才能保证企业在未来的发展过程中一直处于优势地位。

一、资源管理和控制的内涵

在当下，随着企业规模的不断扩大，对当下拥有的资源进行合理的控制与管理显得非常的重要。特别是房地产销售行业来讲，由于在销售过程中需要关注的因素非常多，所以也亟需建立起一个合理高效的管理队伍对销售过程的资源进行控制和管理。

我们要想改善房地产行业的销售资源，必须要认识一下资源管理，包括最主要的销售过程的管理。在对资源进行管理的过程中，首先要转变自己的管理理念，针对现有的销售人员，不断的加大培训的力度，并保证给每一个销售人员以合适的岗位，从而保证包括人力资源在内的各项资源都能得到最大的利用；其次就是要最大化的优化人力资源，将先进的激励机制和奖惩机制引入竞争环境之中，优化组合，从而发挥出各项人力资源的最好的效益；在考评的过程中，要将定性分析与定量分析结合起来，将过去考评过程中那种过于粗泛的现象清除出去；最后，在进行销售资源管理的过程中，需要对人员进行科学合理的培训，培训的内容主要包含有理论性的知识、税收方面的知识、法律方面的知识以及最终的操作技能问题。

这些都是从全局方面考虑资源管理的问题，事实上，包括房地产销售行业来讲，我们对资源进行管理与控制，最希望得到的就是各项资源能够合理的配置与组合，并实现最大化的收益。

二、房地产销售资源的管理现状分析

房地产具有位置固定性的特点。房地产的位置固定是它的一个非常显著的特性，房地产产品是不可能被移动的，这也就在很大程度上决定了它销售对象的区域性；其次是它的价值含量非常大，而且总的使用周期也非常长，它是居民的一项使用价值含量最大的生活物品。最后，是它的不可重复性。房地产具有不可重复的特性，某项产品一旦建成并投入使用，就基本上不可能被改动。所以，在房地产行业，对于前期的设计以及工程的建设要求通常都非常的严格，而在当下我们讨论房地产销售资源管理与控制研究，也同样具有非常重要的现实意义。

在当下，房地产项目的销售资源管理主要体现在以下几个方面：首先是信息掌控之后的销售分类方面。在对资源进行管理的过程中，首先会对销售的信息进行准确的掌握，然后将其按照产品的类型与时间段进行分类与登记，主要的阶段分为缴纳订金的阶段、进入销售环节的部分、入住交接的阶段以及最后的销售登记的阶段，一直持续到入住交接的部分，针对不同的部分都会按照不同的要求进行统计工作的登记，而对于没有销售的产品，同样会按照不同的产品和销售区域进行准确的划分，并对剩余的区域进行及时的盘点，从而保证各项信息的准确有效。

其次是在买卖双方达成合约的过程中，当商品房的买卖合同经过双方的确认并盖章之后，这样就在法律上形成了购买的事实，而销售方面的工作人员会将合同中的相关内容登记注册进入销售软件，主要的内容包括：业主的详细资料、所要购得房源的具体信息、付款的形式、最终签约的具体时间、最终备案的具体时间以及约定交房的具体时间等一些特别重要的约定性条款。

再次是业主信息的收集和录入方面。对于签约的客户，绝不仅仅只是对他们的资料进行简单的录入，还必须要将客户的相关详细信息，包括客户的家庭构成、业主的工作性质等相关的资源进行有效的分析，将所有有效的信息进行准确的分析和记录。

三、房地产销售资源管理与控制的具体策略

（一）将信息化手段引入到当下的资源管理过程中

众所周知的是，以计算机网络技术为代表的信息化技术已经非常广泛的融入到了当下的各行各业的发展过程中，在房地产销售领域，如果能够成功的引入信息化技术，就可以非常科学的实现信息的沟通与控制，从而更好的对各类信息进行总结，对其后的销售过程都非常有利。在售房现场收到房款之后，负责收银的工作人员就需要迅速的将相关的数据输入计算机并直接打出票据，不仅快捷方便，还在很大程度上降低了人为的出错率，而财务部门也可以将之前整理收集到的客户相关资料输入到收款软件之中，并及时的反馈给会计方，在月末或者年底的时候，直接的一键导入账务系统，生成了凭证。通过实践证明，这样一连串的操作过程，不仅仅是节约人力物力财力的问题，而且保证整个活动的个持续有效性，对于以后的信息再开发与利用，也提供了非常重要的帮助。

（二）强化账务统计过程中的监督机制

有效的监督在房地产资源管理过程中，是非常必要的，可以辅助管理人员有效的控制销售过程，保证房地产销售活动在销售部门内部的公开与透明化。作为财务部门来讲，需要及时的对自身的账务系统进行自我的检查，并找出长时间内没有结清房款以及在预期之内没有上交款项的问题客户，从而将第一手信息有效的传递给销售的部门，而销售部门可以根据自身的账面内容进行仔细的核对与落实。并将相关的信息及时的反馈给置业顾问，供他们催签使用；在一定的时间段内，财务可以及时的对到帐的情况进行审查，这样可以在很大程度上保证资金能够快速的回笼，避免坏账产生的可能性。

（三）巧妙的利用打包销售和商铺销售策略

在巧妙的利用打包销售和商铺销售策略的过程中，我们有必要对两者的概念进行理性的认知。所谓的打包销售，主要是有效的利用价格杠杆以及企事业单位的房地产改革政策，从而培养出一部分有团购可能的客户，利用促销的形式，将现有的存货资源尽可能多的快速转变为资金。这种处理方式可以在很大程度上缓解资源紧张以及资金的紧张状况，减少融资过程中的成本投入，也可以为企业流出储备土地，从而为了未来更好的发展做好资金铺垫；所谓的商铺销售，主要是销售人员转变思路，通过灵活有效的销售政策，将以租代售的思想引入到销售环节中去，有效的推广小众营销，挖掘尽可能多的客户潜力，还可以在另一个方面将销售资源有效的整合。

四、结束语

随着房地产销售市场的行业竞争愈发激烈，对房地产的销售资源进行有效的管理与控制就成了一项必须要做的工作，在以后的资源控制过程中，我们可以通过多种有效措施，譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下，以及对资源的有效核对过程中，采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源，为房地产在后期的发展做好相应的资金与资源铺垫。

参考文献：

[1]文利民.房地产行业现状及发展趋势[J].株洲工学院学报，2010，（9）