首页 > 文章中心 > 房地产代理公司工作

房地产公司工作

房地产公司工作

房地产公司工作范文第1篇

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中.很多非房地产公司出于经营.投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下.公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初.公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动.而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时.公司的不断增长.以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大.引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初.企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面.企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合.外包相关的工程和建筑活动.另一方面.企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下.部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门.而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化,只保持数量有限的工作人员,负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司.企业家拥有企业的所有资源,需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构.足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间.以及20世纪初大规模生产时代起初阶段,大多数公司都对自己的增长前景相当看好.管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产,即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此,为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资,以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰.大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办.其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场.并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限.企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构,企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的,对组织的结构没有太大的要求。很显然.功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系,企业领导者/创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长,一些企业活动的功能被独立划分出来,形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长,同时又缺乏一个专业的公司房地产市场.企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初,已有不少工业企业建立了设备齐全.人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下,这些部门涉及很多技术学科,雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门.最有名的论点如下:

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动;(2)标准化的建筑设计;(3)保证人力资源的供给:(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后,公司规模不断增长,商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张.导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张.公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时.公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分/子公司企业的不断扩张.不但导致了总部对房地产的进一步需求.同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性.并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构,提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策.或者决定建筑的设计以及施工方案.但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此,对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上.并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代.希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造.雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时,随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产,这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金,企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展.集中有限的资源应用于其核心经济活动.这就引发了对租赁的需求.并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代.房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资.不断得益于租金收入的增加和资产的增值.公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来,这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert,1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨.资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年.日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌,同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外.房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间,资产贬值最高达到了50%(Louargand和lambert,1996)。公司重组.员工下岗,企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员.数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后.作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20%~25%,而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5%~8%(Vea1e.1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来.公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会.也使企业面临着众多困难.如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系.把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值.作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持.作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器,应承担起自己的责任,为企业的高效率运作作出贡献综上所述.总结公司房地产的发展趋势如下:

(1)随着企业地域的不断扩大.产品的不断多样化.地方企业业务活动和总部战略/金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大.当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标.而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子/分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布.需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持.也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用.也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式,无论是通过自然发展还是被接管,都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位.依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移.公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期.从中央集权式管理.到地方分散化管理.再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移.房地产活动的重点也从建筑转到了使用.再到如今的协调及规划企业资源使用显然.在公司房地产领域.没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理.就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的.都有自身的缺点和优点。

房地产公司工作范文第2篇

1.房地产行业收入确认的理论依据

房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质,要求符合以下四个条件:

(1)收入的金额能够可靠地计量;

(2)相关的经济利益很可能流入企业;

(3)交易的完工进度能够可靠地确定;

(4)交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。

显然,一项交易或事项发生后,若仅同商品销售、提供劳务收入有关,则应否和何时确认为收入,就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断,从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后,与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断,才能决定收入应否和何时确认。

2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型

(1)收入构成

①费是指公司销售开发商开发的楼盘,销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例,开发商结算给公司的销售佣金。

②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。

③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享,在公司间再次签订合同,按约定比例结算分销佣金。

④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励,其中包含:跳点、超价等。

(2)合同收入确认条款类型

①销售合同

a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

合同约定不论收到的房款为部分或全部,开发商以收到的房款金额结算销售佣金。

b.开发商必须收到全部房款后,以全部房款金额确认公司销售佣金

合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。

c.开发商必须收到全部房款后,结算80%佣金且留有收房控存20%

开发商必须收到全部房款,只结算80%佣金,另外20%佣金,必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。

②顾问策划合同,是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点,按合同总价款的比例,分阶段结算佣金报酬。

③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同,按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。

④奖励合同或临时约定协议,开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如:跳点合同中的佣金结算。

3.规范房地产行业收入确认的重要性

随着房地产行业的不断壮大和深入发展,规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险,而且促使企业提高内控管理水平。

(1)计量标准的统一,能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件,而非个性化逐一分析合同条款即收款条件,可以使得企业间可对标,行业业绩可评判,为企业经营决策提供有效数据。

(2)规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程,是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认,这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障;同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。

(3)提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程,使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程,这个流程本身就是一个科学管理的方法,这将有助于企业加强自身管理,提高内控制度建设。

(4)通过行业标准的统一,减少行业内的不公平现象,创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持,方便审计师发表审计意见,从而为企业的上市融资提供便利,促进整个行业的长足发展。

二、 房地产行业收入确认的影响因素

1.收入准则的限制

《企业会计准则――收入》应用指南中认为:长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年,在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入,这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。

从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出,看似明确的收入类型和合同条款,确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位,在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方,经常会有不按合同约定支付佣金,最终压低结算费的情况出现,导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。

2.收入条款的不确定性

(1)以开发商房款到账金额确认销售公司费收入

在现实中,销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款,在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额,此部分房款对应费可以依据合同确认佣金,但是由于开发商财务及放款银行具有保密性,销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额,由于开发商自身利益需要,其在收到房款后长期不与销售公司对账确认,导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件,但是因为信息的不完整而无法确认收入。

(2)开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金

此类型销售合同看似简单,但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户,原因同上,从而无法根据合同条款确认收入。

(3)开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%

此类型合同基本与第2条情况相同,但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握,只能按照开发商结算佣金时点确认收入。

(4)顾问策划收入

此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式,因为其需要大量的信息、经验和人才积累,又处于房地产业务前端,所以基本能够按照完工百分比法确认收入,但是如果面对的是房地产开发行业的巨头,为了取得后期的销售业务,也不得不迁就开发商的意愿。

(5)渠道分销收入、跳点收入

此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持,另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等,导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入,也只能按照实际到账时确认。

3.税务收入确认的差异

根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定:企业在各个纳税期末,提供劳务交易的结果能够可靠估计的,应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入。

(1)提供劳务交易的结果能够可靠估计,是指同时满足下列条件:①收入的金额能够可靠地计量;②交易的完工进度能够可靠地确定;③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

(2)企业提供劳务完工进度的确定,可选用下列方法:①已完工作的测量;②已提供劳务占劳务总量的比例;③发生成本占总成本的比例。

(3)企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额,根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额,确认为当期劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额,结转为当期劳务成本。

根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见,该行业属于提供劳务交易,但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例,所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入,将业务合同作为确认基础,而得不到真实的业务数据支持,那么不难预测,大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现,同时已经上缴的税款也无法退回,那么对于房地产销售行业而言,完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。

三、 完善房地产行业收入确认的建议

1.销售经纪公司自身需要完善的流程

(1) 建立和完善基础台账

在销售过程中,建立销售基础台账,掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息,包括:定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。

(2)与开发商定期沟通和对账

与开发商建立起良好沟通机制,是为其提供服务,保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换,以便于双方能够准确确认收入和成本(公司确认收入,开发商确认成本)。

(3)定期汇总分析,明确催款方法

为了有效保证经济利益能够及时流入企业,维护企业自身利益,销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施,比如应收款预警时间的设定,分别不同的账期采取不同的催缴方式,与律师事务所建立长期的合作机制等等。

2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制

(1)完善房地产销售合同备案的内容

受到现有房产销售备案内容的限制,作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况,这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容,如增加全款支付时间、贷款银行等。

(2)建立备案登记查询系统

既然监管部门建立了备案登记制度,那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开,方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户,对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率,从而降低企业数据采集成本。

(3)加大对房地产销售的管理与控制,从政府层面建立项目运作的上报机制

在国家利用政策宏观调控房地产的基础上,引入一些具体的控制措施,指引项目操作的过程,从而引导房地产行业的健康发展。比如:建立项目进展全过程的上报制度,监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。

3.完善《企业会计准则》的可操作性

房地产公司工作范文第3篇

    变更公司注册地址所需材料如下:

    1、公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》(公司加盖公章);

    2、公司签署的《指定代表或者共同委托人的证明》(公司加盖公章)及指定代表或委托人的身份证件复印件;应标明指定代表或者共同委托人的办理事项、权限、授权期限。

    3、关于修改公司章程的决议、决定;

    有限责任公司提交由代表三分之二以上表决权的股东签署股东会决议;股份有限公司提交由会议主持人及出席会议的董事签字股东大会会议记录;一人有限责任公司提交股东签署的书面决定。国有独资公司提交国务院、地方人民政府或者其授权的本级人民政府国有资产监督管理机构的批准文件。

    4、修改后的公司章程或者公司章程修正案(公司法定代表人签署);

    5、变更后住所的使用证明;

    自有房产提交房屋产权证复印件;租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的,属城镇房屋的,提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件;属非城镇房屋的,提交当地政府规定的相关证明。出租方为宾馆、饭店的,提交宾馆、饭店的营业执照复印件。使用军队房产作为住所的,提交《军队房地产租赁许可证》复印件。

    将住宅改变为经营性用房的,属城镇房屋的,还应提交《登记附表-住所(经营场所)登记表》及所在地居民委员会(或业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件;属非城镇房屋的,提交当地政府规定的相关证明。

    6、法律、行政法规和国务院决定规定变更住所必须报经批准的,提交有关的批准文件或者许可证书复印件;

    7、公司营业执照副本。

    办理程序:

    受理审核核准发照

    公司注册地址工商变更登记所需材料注意事项:

    1、依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的公司申请住所变更登记适用本规范。

    2、《公司变更登记申请书》、《指定代表或者共同委托人的证明》、《登记附表-住所(经营场所)登记表》可以通过国家工商行政管理总局《中国企业登记网》下载或者到工商行政管理机关领取。

    3、提交的申请书与其它申请材料应当使用A4型纸。

房地产公司工作范文第4篇

一、典型案例

2004年1月6日,嘉祺房地产公司与中国工商银行海南省分行信用卡业务部(下称“工行信用卡部”)签订借款合同,约定由嘉祺房地产公司向工行信用卡部借款500万元,借款用途是开发海口“旅游城”项目。同日,工行信用卡部与嘉祺房地产公司、嘉祺实业公司及案外人许某各签订一份资产抵押协议书,约定由嘉祺房地产公司以位于海南省的670000平方米的土地使用权作为该笔借款的抵押,嘉祺实业公司以其位于海南省的A房屋作为该笔借款的抵押物,许某以其位于琼山市的B房屋作为该笔借款的抵押物,如贷款届期未还,抵押权人可按协议处理抵押物,在所得价款或保险机构的赔偿金中优先受偿。该抵押协议未办理登记。之后,工行信用卡部按期履行了借款合同的规定义务,但嘉祺房地产公司逾期未能归还借款。

于是工行信用卡部将嘉祺房地产公司、嘉祺实业公司以及许某作为共同被告诉至法院,要求三被告承担连带责任。审理中,嘉祺实业公司与嘉祺房地产公司均确认:1.两公司的法定代表人兼总经理均为张某,副总经理均为林某等;2.嘉祺房地产公司作为抵押标的的位于海南省的670000平方米的土地使用权为嘉祺实业公司所有;3.本案系争贷款已全部用于嘉祺实业公司所有的琼山市大道工程,嘉祺实业公司是贷款的实际使用人。

二、当事人各方观点

工行信用卡部观点:嘉祺房地产公司逾期不归还贷款,应偿还本金及利息,嘉祺实业公司及许某承担连带责任。

嘉祺实业公司观点:嘉祺房地产公司用嘉祺实业公司名下土地使用权抵押借款导致抵押协议无效,其不承担连带责任。

许某观点:协议书上的签字非本人签字,故不承担连带责任。

三、法院观点

工行信用卡部与嘉祺实业公司、许某签订的书面抵押协议合法有效,未办理抵押登记手续,仅导致该抵押协议不具有对抗其他债权人的效力。鉴于嘉祺房地产公司与嘉祺实业公司法定代表人均是张某,故应认定后者对前者用其名下土地使用权抵押贷款系明知或应知,且该借款亦实际用于嘉祺实业公司名下的项目,因此嘉祺实业公司主张嘉祺房地产公司用其名下土地使用权抵押借款导致抵押协议无效的理由不能成立,工行信用卡部有权就嘉祺房地产公司作为抵押的嘉祺实业公司名下的土地使用权受偿。

法院在审理该案中,适用法人人格否认理论,认为母公司嘉祺实业公司与其全资子公司嘉祺房地产公司间存在人格混同,故应对子公司的债务承担连带责任。

四、综合分析

公司的独立人格与股东的有限责任是公司法人人格制度的最根本特征,但当公司股东违反诚实信用原则,滥用公司独立人格和股东的有限责任时,为保护公司债权人利益和社会利益,应就具体法律关系中的特定事实否认公司与其背后的股东各自独立的人格及股东的有限责任,责令公司的股东对公司债务承担连带责任。我国在2005年修订的《公司法》中首次从立法层面上确立了人格否认制度,《公司法》第20条第3款规定:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任”。不过公司法对人格否认制度虽然有明确的法条规定,但是仍然是基于原则层面,在实务中,本案最高院的判决给我们提供了一定的标准,比较有参考价值,1:财产混同,即公司的财产无法与股东的财产作清楚的划分,主要表现为公司的营业场所与其股东的营业场所相同、股东与公司之间相互转移财产等。在本案中,嘉祺房地产公司与嘉祺实业公司登记的办公地点相同;以嘉祺房地产公司名义所借的款项却全部用于嘉祺实业公司的建设项目中,由后者实际使用,这已经构成典型的财产混同;2.机构与人员混同,即“一套班子,几块牌子”,由于人员的混同,各公司间很难形成真正独立的决策。本案中,嘉祺实业公司与嘉祺房地产公司的高管人员几乎是一套班子,属于人员高度混同的典型。3.业务混同,即公司业务经常以股东个人名义进行,使交易相对方无法分清交易的对象究竟是公司还是股东。在本案的诉讼过程中,公司的法定代表人张某又代表实业公司,又代表房地产公司出庭应诉,涉诉主体的混同也从一个侧面反映出了二公司的经营混同。在以上三项标准中,尤以财产混同最为重要。

房地产公司工作范文第5篇

华夏房地产有限公司隶属于福建大世界集团,是为开发“东方威尼斯”项目于1999年1月28日注册成立的有限责任公司。注册资本为4000万元。主要经营范围为:房地产开发、商品房销售和出租及相应物业管理:建材、装饰材料代购代销。

该公司是福州房地产界的一支新生力量,实力雄厚,公司定位于建设上流社会生活空间,选定水岸景观,注入先进文化,铸就居住精品。并积极导入国际先进的人居理念于福州市场。项目不盲目追求大盘,力求做到高档、精细。

公司成立以来,先后投入资金开发东方威尼斯项目一期工程A、B、C区单体别墅、联排别墅及小高层楼房,经过艰苦努力树立了东方威尼斯项目品牌和企业形象。目前,东方威尼斯项目已经取得了一定进展、水岸小区、水景别墅初具规模,吸引了众多社会人士前来观光、购房。

公司经营班子现是一个中、青年结合、具有现代精神、有胆识、懂营销经营知识、善组织、善管理的领导集体,其中有7人具有大学本科以上学历。

本着打造精品,树立品牌,谋求发展的原则,华夏房地产将不断创造出新的居住环境。

尚锦集团

“尚锦集团”品牌诞生成长于上海,辐射港澳,发扬光大于海峡西岸经济区,是大型全国性投资企业集团,在“一个中心,两翼发展”综合性运营平台的规划布局中,以战略的眼光,持续关注和研究土地政策的实施状况和土地市场的变化情况,并以海峡西岸经济区为基点向珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海湾区域的推进扩张。集团已进入上海、天津、武汉、长沙、南宁等省会城市,与业已开发的以福建为代表的海峡西岸经济区形成尚锦集团区域联动发展。倾力打造了“海润地产”等一批行业内的一流品牌。

从上世纪九十年代起,“尚锦集团”开始涉足中国房地产业,先后独资和牵头发展了海润滨江花园、公园道一号等十几个50万平方米以上大盘项目,截止至2005年底,在房地产投资项目上投资开发的总面积已超过500万平方米,在海峡西岸地产经济区里享有较高的市场占有率和美誉度。另外,尚锦集团为了适应中国经济迅猛发展的势头,参与到更广阔的国际间经贸合作。与雷诺PVI特种汽车、混合动力车公司形成战略合作伙伴关系,生产远销世界的专利产品,并赢得了国际伙伴的尊敬。

与此同时,尚锦集团在环保事业上也体现出了惊人的战略前瞻性和对社会负责的不懈追求,在华东区域与中国科技实力雄厚、著名学府清华大学共同组建了清华紫光(上海)投资有限公司等高新科技企业,开发的污水处理项目正在集团的发展规划中进入实施阶段,污水处理等环保资源再造等领域也将是21世纪全球的热点话题。

目前尚锦集团已形成集房地产开发、工程建设、物业管理、汽车工业、环保等多领域的规模化和专业化战略格局。秉承“品德、品质、品位、品牌”之经营理念,为国争光、为社会创造价值的高度历史责任感,立足中国,面向全球发展,按照现代化国际企业运营的要求,加快企业机制和品牌文化建设,致力于造品位产品、塑品牌形象,不断推动行业进步、创造财富和推进企业稳健持续发展,将尚锦打造成为真正具有国际先进竞争力的跨国企业。

华辰集团

华辰集团――中国著名商业地产运营商,主要以房地产开发运营为主,集城市运营、房地产运营商为一体。它是由新加坡财团背景的香港远东实业中国大陆全港资集团公司,总资产超过30亿元。近年来集团公司成功运作“君临东城”、“君临闽江”、“君临芭莎”、“君临天华”、“君临世纪”、“君临・北仑国际商业中心”、“君临华联”等大型地产项目。

现集团拥有福建华辰房地产有限公司、宁波华辰君临房地产开发管理有限公司、泉州华亿房地产开发有限公司、福建华辰百货有限公司、锐悉营销策划有限公司、福州华辰特许不动产物业管理有限公司、世界500强21世纪不动产(福州)分部等众多子公司,成为福州首家囊括地产开发、营销策划、物业管理、中介、金融、商业运营为一体的大型产业链齐全的集团公司。

企业宗旨:客户利益高于一切。

企业核心价值观:发现核心资源、探寻核心需求、打造核心价值、铸塑核心竞争力。

福建仁文建设有限公司

福建仁文建设有限公司是福建金帝集团投资创办的全资子公司,于2003年4月注册成立,注册资金1亿元人民币。公司秉承“诚信、敬业、求知、创新”的企业精神,以“人文居住,改变生活”为开发理念,全力打造品牌地产企业。“仁文・大儒世家”是公司在福州开发的第一个大型住宅项目,项目所在地是福州鼓楼区最后一块大型居住地,公司依托天人合一的自然大环境,与中国传统的山水人居精神相融合,导入福建省首个国家“康居示范工程”的规范标准,全力打造一个具有人文精神高尚大型社区。

作为生活的重要组成部分,居住的质量正越来越为人们所重视和关注。因此关注人居环境就成为仁文至真至诚的价值追求。为达到产品的稀缺性和惟一性,该公司在产品定位上不仅要把握市场主流需求,还要创造需求来引导市场,先于市场一步,营造更优质的生活环境和生活方式,提高居住者生活品质:通过优秀的设计和施工管理团队,将产品差异化理念落到实处,从户型、外立面、使用功能、建筑材料、内外部空间等几个方面达到最优化组合,保证住宅的最高舒适程度;通过优质的客户服务和物业管理,提升业主的居住满意度,同时营造具有个性化的社区文化氛围。

凭借专业的团队运作,先进的开发理念,丰富的行业经验,福建仁文建设有限公司作为福州地产的新锐,进入市场不到一年已经初崭头角,目前正遵循可持续发展的战略,为成为符合国际管理规范的专业房地产公司而不懈努力。

福建金辉集团有限公司

福建金辉集团有限公司系由香港金辉投资公司林定强先生1996年在榕投资设立的外商独资企业。成员企业有:福州金辉房地产开发有限公司、福州金辉置业有限公司、福州融辉房地产有限公司、福州金辉大酒店有限公司、福州金辉物业管理有限公司、福州金辉娱乐有限公司等相关企业。

该公司以“科学专业的精神,优质完善的服务”为宗旨,专注于项目的科学决策,专注于企业的人本管理,专注于精品楼盘的铸造,专注于优秀企业文化的培植,专注于对国家社会的奉献。集团以房地产经营开发为核心业务立足福州,为中心城市逐步扩大西北城市的发展。

金辉集团未来的发展战略是以十年为新契机,开始寻求更高发展目标,随着城市化变革的进程,总结过往十年的开发经验,并提出“分享生活,建筑未来”的全新理念,正是秉承人本开发和对城市未来发展方向的超前预见,在选择开发土地时,金辉看得更高、更远、更精准,并将通过更为科学严谨的建筑形态,创造无限关怀的生活形态。

福州金辉房地产开发有限公司是外商独资企业,管理思想是:制度管人,以人为本,规范运行。近几年来公司在稳中求发展,积累了丰富的房地产开发经验,开发项目总量近百万平方米,有高层综合楼、高层电梯住宅楼、写字楼、大型商场、商业一条街、亚别

墅、花园式住宅小区等项目。积累了丰富的房地产开发经验。金辉地产在近10年的发展历程中,随着城市化变革的进程,以“打造更多人买得起的好房子”的经营理念,融入于“城市经营”的行列中。

现在公司在西安、重庆、南京等城市开发新的房地产项目,更好地服务于社会,融入城市的建设。

融汇集团

融汇集团起源于1989年,由核心领导人黄祖仕先生带领黄氏家族成员创建。融汇集团投资国内的地产、化工、建材、酒店、贸易、物业、物流等产业公司,经过十六年的发展,实力雄厚,拥有一支经验丰富的管理团队。集团以地产、化工为龙头产业,旗下控股、参股企业共有32家,2005年集团总资产现值达50亿元人民币,净资产现值达30亿元人民币,投资总额逾100亿元人民币,已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、湖南、广东等六省市发展的全国性大型民营企业。融汇集团以地产、化工为核心产业,更涉足建材、物业、物流、贸易、酒店、商务娱乐、城市公共建设等多个领域,已经成功地进行城市资源整合,构建了一个日趋完善的产业链。融汇集团立足于扮演城市运营商的角色,希望拥有对地产、化工行业乃至拥有对城市的人文居住环境和经济发展的巨大影响力与主导性地位,从市场的角度与政府的规划、改造城市,促进经济发展的行政力量形成合力,推动城市的可持续良性发展。

集团坚持经济效益与社会效益并重的原则,专注于开发优质房产项目和投资化工、建材等基础行业,保持持续稳健的企业发展之路,业已形成了重点投资区域如福建、安徽、重庆、江西等地二三产业互动的局面。融汇集团建立了持续长远发展,追求卓越的经营理念,集团将继续致力于成为核心产业的行业领先者。

1989年,黄祖仕先生与印尼林氏集团共同创建融侨集团,旗下主要有福建元洪房地产有限公司,融侨(福建)房地产有限公司。黄祖仕先生既是融侨集团的创始人又是融侨集团十余年来的核心领导人物――副董事长兼总经理,因其特有的商业敏锐性、独特的战略眼光、强烈的使命感和责任感,将融侨地产品牌从无到有,从有到优,建成福建最知名的地产企业,并创立了“为居者着想,为后代留鉴”的经营理念和构建“理想城市生活”的经营目标,致力于提升人居品质和居住品位。2001年,在黄祖仕先生的带领下,融侨集团大举进军重庆,及时抓住了开发直辖市,开发西部的商机,与重庆长江电工厂合作成立融侨长江(重庆)房地产有限公司,并独资成立融侨锦江(重庆)房地产有限公司,总投资50亿元人民币,开发占地3000亩、总建筑面积达340万平方米的“融侨半岛”项目。

融侨集团

融侨集团由香港融侨实业有限公司投资,创建于1989年,是一家以房地产开发为核心业务,集房地产开发、物业管理、温泉开发、商业、教育、酒店、餐饮等为一体的大型外商投资企业集团,拥有国家一级房地产开发企业资质和国家一级物业管理资质。

集团注册资本3亿美元,旗下拥有全资、控股和参股企业十余家。十多年来,融侨集团奉行“为居者着想,为后代留鉴”的经营理念,立足福建,面向全国,致力于推动城市发展过程中成片区域改造和重点项目建设,截至2005年底,房地产投资总额250多亿元人民币,开发总面积已超过460万平方米。

集团荣膺“2004中国值得尊敬的房地产品牌企业”,“CCPE2005年度中国房地产行业影响力十大企业”,“2006中国房地产百强企业前30强,福建第1名”,并被授予“中国城建与房地产科学发展之50大卓越成就企业”称号。融侨集团自创立之日起,始终以“构建理想城市生活”为己任,积极投身于国家城市化进程大业,致力于提升人居品质和居住品位,全力缔造水岸温泉生活模式,将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融进人们的日常生活,开发建设了一大批“20年内不落后”的各类中高档住宅小区、高层写字楼以及商业物业,为客户提供超值的产品,已形成“融侨”品牌系列。融侨集团注重以人为本,充分发挥人才优势,拥有一支素质优良、善打硬战、精诚团结的专业化团队。集团在谋求企业经济效益、推进品牌建设和企业文化建设的同时,关注城市发展,热心公益事业,先后为社会公益事业捐赠近2亿元,受到地方政府和社会的一致好评。融侨集团目前在福州、重庆、西安、武汉、南京等地拥有近万亩储备土地,可开发建筑面积1000多万平方米。集团将坚持经济效益与社会效益并重的原则,继续专注于开发优质房产项目,保持持续稳健的企业发展之路,努力成为中国最优秀的房地产企业之一。

福建融信房地产开发有限公司

福建融信房地产开发有限公司成立于2003年9月,注册资本17000万元,法人代表是福建省青年企业家协会副会长欧宗洪先生(2006年荣获“第八届福建省优秀青年企业家”称号和“第二届福建青年创业成就奖”)。

欧宗洪先生早期从事公路桥梁的施工建设,于1995年在莆田市成立莆田市交通工程有限公司,先后承包福泉、福宁、京福、吉林江黄等十几个高速公路路段的施工建设,2003年公司通过ISO9001国际质量管理体系认证,多年被银行评为AA级信用企业,2003年获得“莆田市首届(2002-2003年度)文明诚信企业”荣誉称号。

欧宗洪先生于2000年4月在莆田市成立苗田市交通房地产开发有限公司,已成功开发“交通花园”及“观桥御景”两个楼盘,特别是“观桥御景”以其标志性建筑形象,为打造企业品牌创造了坚实的基础。经过四年多的经营,结合现代的经营理念和先进的管理模式,为公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。

自福建融信房地产开发有限公司创办以来,在福州累计已取得土地近千亩,全部为一级土地市场竞拍所得,总投资额达到六十亿元。

该公司本着“融铸诚信,造有情房”的企业经营宗旨,以人为本,以建设优质楼盘为基础,打造品牌房产作为企业的长期经营理念。

三木集团

福建三木集团股份有限公司从吹沙造地、基础设施建设起步,发展至今日大型专业性企业集团,不断求索的创新精神贯穿始终。公司创立于1992年12月30日。1996年11月21日,公司公开发行社会公众股后在深划证券交易所上市交易。

公司自创立以来,始终坚持以房地产开发、国际贸易为主业,企业业绩取得了长足的进步。截止2005年12月31日,公司净资产达4.62亿元,总资产近30亿元。公司在北京、上海、长沙、福州等地均设立子公司,从事步行商业街及房地产项目的建设开发。

公司坚持奉行“根植社会,共创绿色未来”的企业使命,以“磨砺自我,不断创新”为企业精神,充分发挥体制、管理、技术创新优势,不断提升企业核心竞争力。

为进一步提升资本运作水平,朝着打造国际型公司这一目标努力,公司仍将谨遵创新意识,博采众长,不断扬弃,自我升华。为实现“远者来,近者悦”的良好战略合作,三木集团期盼着与您真诚合作,携手共进。

泰禾(福建)集团有限公司

泰禾(福建)集团有限公司成立于1996年,注册资本1.6亿元人民币,经过七年的发展,现已形成以房地产开发为核心,涉及金融投资、生化等行业的外商独资企业。公司下属6个子公司,1个参股企业,至2002年底,资产达10亿6千万元人民币。

泰禾集团自1998始,由多元化逐渐转为专业化经营,立足于房地产开发,以福州、北京两地为基点,谋求持续、稳定、规范化的长期发展。始终秉持“创新为本,服务至上,诚信经营”的宗旨,坚持产品创新、制度创新,不断成长壮大,成为福州地产业的领跑者;坚持以客户为中心,服务至上的原则,在社会上树立了良好的声誉;坚持以诚信为基石,着眼于未来,全力打造地产业的“百年老店”。 “不拘一格用人才,不以过错废人才”,公司以人才投资作为最大的投资,并为此建立人才储备库,形成一支团结,奋进、敬业的员工队伍。公司现有中高层管理人员80多名,员工500多名,其中具有大学学历的占75%。人力资源结构的多元化、专业化、优质化,是泰禾集团在新世纪迎接挑战,实现自我超越的一笔宝贵财富。

正祥集团

正祥集团是一家以房地产开发为核心,集房地产开发、装饰装修、建筑施工、物业管理、投资、教育为一体的企业集团。经过几年的发展,集团下属福州市直形象策划有限公司已取得国家建设部一级装修施工资质及甲级装修设计资质,下属福建正祥置业发展有限公司已取得二级房地产开发资质。集团目前拥有成员公司10家,员T300多名,总注册资金近2亿元人民币。

正祥集团对内注重以人为本,坚持“正直、诚信、勤俭、进取”的员工行为准,充分发挥人才优势,推行规范化、人性化管理,目前集团已拥有一支高素质、专业化、年轻化的团队。在全体员工的共同努力下,已顺利通过ISO9001、ISO14000和ISO18000国际认证,下属房地产公司及装修公司双双连续两年荣获“福州年度纳税信用A级单位”,同时,房地产公司连续两年荣获“福州市房地产先进企业”,装修公司荣膺“2003年福建省建筑装饰行业20强企业”并被福州市政府授予“守合同、重信用”单位。正祥集团秉承“务实、诚信、稳健、共赢”的经营理念,自成立至今,房地产公司已成功开发建设“正祥・万升小区”、“正祥家园”、“正祥・闽都苑”、“正祥・滨江假日”、“正祥・香槟风范”等多个项目,累计建筑面积近50万平方米;装修公司承接了福州大饭店、福州市委市政府办公大楼、福州人民会堂、福州市博物馆、厦门大学及厦门大学漳州校区等多项工程项目。长路漫漫,任重道远。成长壮大起来的正祥集团正不断地完善自己,继续以务实的作风和稳健的脚步创造出更加辉煌的成绩

福建中庚实业集团有限公司

福建中庚实业集团有限公司前身为福建省泰盛实业发展有限公司,公司成立于1997年6月。经过九年的艰苦创业,公司已发展成为一家以不动产综合开发与运营为核心业务、公司战略目标明确、治理结构完善、颇具市场竞争力的大型民营企业。公司下辖8家子公司,至2005年底,总资产达16亿元。

中庚集团以“构筑最适人居生活”为核心理念,坚持“产品以人为本、服务以人为本”的宗旨,在社会上树立起了良好的声誉;坚持创新经营,勇于产品创新、管理创新,快速发展壮大,成为福州地产业的佼佼者;坚持诚信至上,公开、公平、公正地面向市场,着眼于未来,确定以福州为根据地辐射全国发展,建立“以资本打造品牌,以品牌扩张资本”的战略发展模式,以“进入中国不动产综合开发与运营企业五十强”为奋斗目标,孜孜前行。