不动产登记制度
不动产登记制度范文第1篇
[关键词]预告登记 债权请求权
一、引言
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为保障将来能实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后。未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。”预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
二、预告登记的性质
预告登记的性质，在我国主要有三种观点：第一种认为，预告登记后的权利系介于债权与物权之间。第二种认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权。第三种认为。预告登记的权利性质是债权。以上观点，是从预告登记权利性质界定的。
笔者认为，经预告登记的物权变动请求权，在本质上只是请求权。从产生该请求权到该请求权所保全的债权的实现，是有一段时间的。在这个期间内，不动产物权的变动并未完成，权利人对请求权的标的并没有支配权，而物权是一种支配权。其次，物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人将不动产物权转移给权利人，但是并不能阻止义务人再次对不动产物权处分。预告登记制度的目的就是保护该请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
三、预告登记的效力
1.保全债权请求权
虽然债权本身不具有对抗第三人的效力。但经预告登记后，不动产交易双方在不动产的交易合同成立之后至不动产变更登记期间，物权人不得处分不动产，否则处分行为无效。权利人可就该预告登记对抗第三人，从而保障债权请求权的实现。
2.保全债权请求权顺位
这里的顺位，是说在同一个标的物上，发生多个相冲突的物权时的物权顺序和位置。当发生多个物权相冲突时，登记顺位在前的权利是具有优势地位的，在本登记与预告登记之间，很显然。预告登记在先。预告登记权利人可以就该预告登记对抗第三人，就可以顺利取得物权。
3.破产保护
破产保护。是指在相对人破产但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，权利人可要求将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，以便请求权发生预定的效果。在相对人陷入破产时。预告登记权利人可就该请求权对抗其他债权人，扩大债权请求权的实现的机会。
四、预告登记制度的完善
1.扩大预告登记的适用范围
依规定预告登记制度的适用范围仅限于房屋或其他不动产的买卖。预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力。可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先于未进行预告登记的合同的，这样就体现出其维护交易稳定的功能。如果能够扩大其适用范围，就可以更好的发挥预告登记制度的作用。
2.明确预告登记的效力
我国对预告登记的效力的规定相对模糊。我国《物权法》规定。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。然而我国《土地登记办法》规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权，地役权的登记，仅限于保全与请求权相关的权利的范围内，如果没有妨害到该请求权。预告登记义务人的处分行为是有效的。这样登记效力不一致，会导致登记制度的混乱，笔者认为。应当统一预告登记制度的效力。
3.完善预告登记的申请方式
依规定。双方当事人只有依约定才能申请预告登记。也就是说，如果无约定，则不能进行预告登记。笔者认为，这一规定过于严格。这条规定不利于保护不动产买受人的利益，因此，对于买卖双方是否到登记机关进行预告登记，不应当由双方的约定来决定。如果不动产物权人不协助买受人，那么买受人的利益将无法得到保障。因此当出现不动产物权人不同意预告登记时，买受人可凭借双方的买卖合同。申请法院的协助。完善预告登记的申请方式，有利于保护买受人的权利，更好的发挥预告登记制度的价值。
五、结论
我国《物权法》第20条规定的预告登记制度作为不动产登记，制度的重要组成部分，在保护不动产交易中买受人的权利，维护交易秩序等方面发挥着重要的作用。预告登记基于功能上的“债权物权化”性质而得以对抗有害的中间处分行为。具有保全顺位、保全权利、完善权利及警告第三人的效力。《物权法》确立的预告登记制度。必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对其发挥自身的作用，达到预期的立法目的有重大意义。
参考文献：
[1]张竹平，朱海波：《论预告登记的性质》，《法制与社会》2008年第12期，第349页
不动产登记制度范文第2篇
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
不动产登记制度范文第3篇
关键词：不动产；登记；制度；物权
我国的不动产登记制度经历了一个曲折的发展历程，2007年《物权法》的出台进一步完善了不动产登记制度，但发展至今仍存在诸多不足，有待进一步改善。当前我国市场经济日益发展的环境下，我们应按照物权法对不动产登记大体制度框架的要求来构建我国的不动产登记制度。在此基础上把我国的不动产登记机关的行政管理机能转变到为市场经济的发展提供服务的职能上来。这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
一、不动产登记制度概述
我国《物权法》中“物权”的定义：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的主体、内容应该通过一定的方式告知于不特定的第三人，以便使其履行不作为的义务。出于交易安全的考虑，应通过法律保护、国家信用担保的方式表征物权的内容、主体等，以便买受人放心交易。物权的表征方式就是指物权公示。物权公示，是指以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况，对此负有不作为义务的责任。不动产物权发生变化时需要以一定方式公示，这种公示的方法就是不动产登记，也叫不动产物权登记。不动产登记制度是指一国根据自己国家的社会实际和法律渊源所构建的不动产物权变动的立法体例，在物权公示的方法中处于核心地位。
二、不动产登记机关
登记机关的统一是不动产登记制度构建过程中最核心的部分，《物权法》规定国家对不动产实行统一的登记制度。我国长期以来将登记作为行政职能而不是物权公示的方法，从而形成以行政职能来确定不动产登记部门的历史传统。目前，部门可办理不同种类的登记业务，例如，城建部门负责房屋产权登记；海洋行政管理部门负责海域使用权登记等。与此同时，同一部门之内还进行分级管理。例如我国法律规定由县级以上地方人民政府地产行政主管部门负责管理房屋的产权、产籍。县级以上就包括县、市、省政府和国务院多级的房地产行政主管部门，这无疑增加了申请人申请登记时的负担。形成这种制度的直接原因主要是土地与房屋、林木等作为财产进行登记的时间上存在先后之差。此外，登记机关在办理登记时可以收取费用，在这种利益驱动下，各登记机关都不愿交出自己的登记权限。
三、我国不动产登记制度的缺陷及其完善
不动产登记制度范文第4篇
[关键词]不动产；登记；问题；解析
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0261-01
不动产关系着百姓生存的根基与生存利益，历来受到广大人民群众的重视。物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。不动产登记制度与物权制度是紧密结合在一起的。由此可见，对不动产登记制度的完善有着重要的意义。
一、不动产登记的特质性
不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式[1]。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。
二、不动产登记制度现状存在的问题
不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷[2]。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。
三、完善不动产登记制度的路径
不动产登记制度有其特有的重要性，在现行的体制中也确实存在着一定的问题，但作为管理者应针对问题存在的方向，进行开创性思维，将不动产登记制度加以完善。
1、不动产登记制度以土地为核心展开
不动产制度的完善是经济发展、人民生活水平提高、维权意识增强的一种表现。作为国家职能机构，应进一步完善不动产登记制度，以保障人民财产安全，增强不动产登记的公信力。职能部门应明确和落实统一的土地管理制度以及分类制度，只有制度化的规范方式才是不动产登记制度进一步完善的有效途径[3]。应以土地为核心，登记在册的土地为依据，分别罗列不动产的位置、层数、规划等项目。独立的房屋所有权是建立在地权上的，不动产物权的核心是土地的物权，直接针对土地上不动产的物权都是以土地为基础和核心的。因此，不动产登记制度应以土地为核心展开。
2、不动产登记机构权限范围
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地生成物等。不动产登记的权利应当包括实体权利登记和程序权利登记。现有的国有土地使用权、集体土地使用权、房屋所有权等都应属于实体权利所包含的内容。实体权利则包括不动产租赁权，应予以登记，将不动产登记的本质功能体现出来。程序权利登记可以在制度层面上平衡不动产权利人和第三人的合法权益[4]。
3、不动产登记应引入人制度
不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。
4、将现代信息手段应用到不动产登记中
随着现代化经济的发速发展，互联网技术可以说是突飞猛进，管理者可以利用网络技术将不动产登记这一工作信息化，逐步实现不同的登记机关之间的信息互通、同一登记机关不同区域的信息互通，使不动产登记主体实现无障碍查询。更有效的保护交易的合法化，坚决杜绝不动产的重复抵押现象的出现。
综上所述，不动产登记在物权法中有着十分重要的意义，我国的不动产登记虽有一整套完整的体系，但在实施过程中仍然存在着问题。作为管理者，应对不动产登记管理的现状及时做出总结，认识到问题存在的原因，针对问题提出解决的路径，做创新式领导。完善制度的同时，不断提高不动产登记的工作效率，使不动产登记制度为保护交易安全以及第三方关系人的合法权益提供保障，为创立良好的物权法秩序奠定良好的基础。
参考文献
[1] 张磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2102（1）：39-40.
[2] 徐承驹.我国不动产登记制度若干问题几点思考[J].中国外资，2011（4）：200-201.
不动产登记制度范文第5篇
[关键词]不动产；登记现状；统一登记；意义
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）30-0191-02
随着我国经济的飞速发展，物权交易异常活跃。所以保护交易安全就显得尤为重要，这不仅与我国的社会稳定发展和现代化建设密切相关，更与每个公民的切身利益不可分离。不动产登记制度就是为了保护交易安全而设计的制度，它是物权变动制度的核心问题，是物权公示原则的具体体现。不动产物权在整个物权法体系中占据了大约2/3的内容，其在整个物权法中举足轻重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上设定科学合理的不动产登记制度，是物权法的重要内容。
1 不动产登记制度的概念界定
不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定，国家不动产对不动产实行统一登记制度，可见登记制度是物权法的制度基础，在物权法中占据重要的地位，它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则，也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。
关于“不动产”，《物权法》只是提及概念，却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”，可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式，并借鉴国内学者对不动产的认识，比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。
2 我国不动产登记制度存在的缺陷
《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外；第十条规定：我国的不动产登记实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。除此之外，《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出，受现实的制约，现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，且规定得不明确，法律效力规定不科学，致使司法实践比较混乱，可以说这些规定几年来一直悬在空中，许多问题有待进一步完善。
目前，我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责，登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计，不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面，由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中，这种依据散乱，内容多为有矛盾的不动产法律登记制度，它满足不了不动产资源分别管理的需要，也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立，因此，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足，只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上，房产、地产的分别管理，登记缺乏信息的流通，造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本，同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉，在一定程度上也降低了不动产交易的效率；另一方面是由于在两个不同的部门进行登记，很容易损害当事人的正当权益，扰乱正常的法律秩序。
3 我国不动产统一登记制度的建立及意义
因此，探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。主要内容包括：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；二是消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的，独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义，设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。
同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用，“房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于搞清那些不正当交易的问题，对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是为房产税打基础，健全了全国不动产统一登记制度之后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。
笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐，而是保护群众的不动产权益，保障交易安全，搞清楚全国不动产基本情况，利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点：首先，不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，强化登记的公示和公信功能，有效保护不动产权利人的合法财产权，鼓励交易。其次，它属于基础性制度建设，建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐，可以说是市场经济发展的必然要求；最后，有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求关系，对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明，但道路同样是曲折的，该项制度的实施必然会遇到某些阻力，这就需要各方的大力支持，我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。
为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的，笔者认为应把以下几点做到实处：第一，不动产统一登记的机关要具有独立性，不依附于任何行政部门，也就是说，登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样，登记工作人员才不会受到人为因素的压力，更好地体现登记的公示公信效力。第二，强化登记工作人员的法律素质和道德素质，不断提高登记质量和登记效率，使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样，才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度，在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。
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