房地产法论文
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房地产法论文范文第1篇
20世纪90年代中期以来，以计算机、网络以及通讯技术为代表的新技术突飞猛进，深刻地改变着人类社会生产和生活方式，信息化带来了技术创新、商务模式转变和新的资本市场，形成了当代最先进的生产力，成为推动各国经济发展和提高综合国力的强大动力。1991年4月以来，在信息产业的带动下，美国出现了在低通货膨胀率和低失业率的情况下经济持续、高速增长的奇迹。从我国的实际情况看，2004年初，信息产业部提出要走信息强国战略，强调以需求为主导，以应用促发展，全面提高社会开发和应用信息资源的水平，构建国家公共信息服务网。信息产业取得了长足的进步，已成为拉动经济发展的一支重要力量。20年前，顺德充分发挥政策、地缘和人文优势，改革创新，励精图治，围绕信息化发展制造业，形成了“以集体经济为主、以工业为主、以骨干企业为主”著名的顺德模式，营造了一个得天独厚的区域经济环境。目前，顺德经济一方面劳动密集型产业受到来自发展中国家和国内其他地区的竞争压力，竞争优势已不明显；另一方面，高技术产业的发展尚在起步阶段，相对发达国家来说处于弱势，经济发展具有一定的风险性和脆弱性。最近，源于美国的金融海啸而引发的全球经济不景气，给顺德经济带来了巨大的挑战，引进信息技术，充分发挥信息产业的促进作用，快速提升顺德产业的国际竞争力摆在了顺德人的面前。
2顺德信息产业发展现状
近二十年来，顺德信息产业获得较快的发展。顺德信息产业主要由计算机、通信设备、电子元器件、应用电子、软件（含嵌入式软件）、系统集成与服务、信息服务业等组成。出现了一批如美的集团、广东格兰仕集团及广东东菱凯琴集团等拥有较强信息技术的企业。2005年，国家信息产业部正式批准顺德区设立“国家（顺德）家用电子产品产业园”，目前家用电子产品产业园及顺德科技园已形成产品制造、元器件配套及物流一条龙。
2.1产业发展环境日趋完善为了强化顺德信息产业的建设，区政府及相关主管部门主持制定并下发了一系列文件，为信息产业的发展建造了良好的政策环境。2003年成立电子信息商会。2005年，由区政府牵头，企业为主体建立了华南家电研究院、高新技术产业孵化基地、顺德软件园等一系列产业公共技术研发机构。到目前为止，拥有中国电子信息百强企业3家，省级企业信息化试点示范企业11家，区级企业信息化工程试点示范企业50家，从事应用软件开发和信息服务业的企业400多家，其中产值超亿元的软件产品生产企业4家，有11家通过了广东省软件企业认定。2006年3月成立“顺德软件行业协会”，2006年11月成功举办“2006中国顺德嵌入式系统应用展示交易会暨中国嵌入式系统年会”。制度建设与政府支持极大地提升了顺德信息产业的区域品牌，促进了信息产业快速发展。
2.2产业链向高端延伸近年来，随着嵌入式软件业的异军突起，形成了由基础信息产业（或核心信息产业）、制造信息产业、信息服务业组成的信息产业链。根据顺德信统计局的数据，2007年，顺德地区的系统集成及信息服务业营业收入达35亿元，同比增长12.9％；通信设备制造业实现销售收入42亿元，同比增长5％；应用电子产业销售收入25亿元，同比增长66.67％；以电信、移动为代表的电信服务业营业收入27亿元，同比增长3.85％；基础元器件业销售收入99亿元，同比增长1％；计算机及外设硬件设备制造业销售收入155亿元，同比减少14.84％；家用视听设备制造业销售收入11亿元；其他家用电子产品制造业产值6亿元。数据表明，不断走向高端技术研发为顺德信息产业进一步发展奠定了强有力的基础。
3顺德信息产业发展存在的主要问题
尽管顺德信息产业具备了持续发展能力，为进一步加速发展奠定了基础，但与经济发展水平相当的其他地区，顺德信息产业发展还有一定差距，存在一些不足之处，作为顺德人，我们应该居安思危，正视问题。
3.1信息产业仍处于价值链的低端从整体上看，顺德电子信息企业虽然重视技术研发和技术创新，但由于起点较低，除个别企业和少数领域已具有较强的自主研发能力外，大多数企业仍然没有掌握自主知识产权的核心技术，产品的关键部件仍依赖进口，无论在国际市场还是国内市场上，主要还是依靠中低档产品竞争，产品的利润率较低，无法形成有效积累，由此导致在技术研发上投入不足，而技术研发和技术创新的不足又导致企业向高端产品升级的进程缓慢，赢利能力和积累能力得不到提高，这样便形成了一个低水平循环的不利局面。就电子信息产业整体而言，集成电路和新型元器件的发展远远无法满足下游整机行业的需求，一些关键件和核心技术环节上只能依赖进口，产业规模在短期内很难赶上中国台湾和韩国，更不用说赶上信息技术发展的主要西方国家了。
3.2整体科技创新能力不强从国际上看，美国、日本等的电子信息产业以知识密集型为主，掌握电子信息产业的技术标准和核心技术，产业增长动力主要来源于知识积累、信息处理和智力投资；韩国、中国台湾地区等的电子信息产业以技术密集型为主，掌握了某些应用领域的核心技术、关键技术，产业增长凭借主要产品领域的技术创新和资金投入。目前，产业链研发环节薄弱造成的产业基础不稳固是顺德电子信息产业的突出问题，电子信息产业核心技术的研发和知识产权拥有还远远落后于发达国家。由于大多数产品附加值低，使得企业无法保证对技术研发的资金投入，也没有能力深度开拓自己的品牌。
3.3高级专业技术人才缺乏专业技术人员，特别是高层次人才，是信息技术创新的关键因素。截止到2007年，顺德电子信息产业从业人员约50万人（含外来人员），科研人员所占比重偏低，仅为5%。根据我们的调查，顺德区的信息产业，尤其是软件产业有许多是中小企业在人才方面存在以下缺陷：一是绩效考核制度不完善，加薪减薪，升职降职都凭老板一句话和当时的心情，这就会造成员工不服，只能炒老板鱿鱼，另谋高就，难以留住高层次人才。二是人才凝聚力不够，高素质人才尤其既懂管理又懂技术的复合型人才、高层次管理人才、熟悉国际规则、善于应对国际市场竞争的人才严重不足。人才的缺乏严重地影响了顺德地区电子信息产业的技术创新能力，从而影响到产业竞争力的整体提升。
3.4集群效应发挥不足目前，顺德的计算机及通信设备制造等信息制造业所需的关键零部件、重要材料和专用设备基本依赖进口，缺乏类似东莞制造那样的本地配套能力。从信息制造业（计算机及外设，通信设备）到信息服务业（软、硬件应用开发商、系统集成商、IT产品商）之间各自成体系，缺乏有机衔接和密切合作，没有形成上下游紧密联系的产业链，企业之间与技术之间的协同能力很差。大型企业信息化应用较为普遍，但难以形成集群效应，在顺德有“九·五”863/CIMS试点企业，有“十一五”广东省制造业科技工程龙头示范企业，这些企业本身拥有实力雄厚的信息中心和众多人才，具备深入到综合CAX/PLM/ERP并协同电子商务一体的数字化集成应用的能力，但企业之间没有进行很好的资源整合。另外，信息化公共平台的应用不平衡，钢铁、花卉、家电有较完善的电子交易平台，发展健康有序，而规模较大的家具市场至今未形成与之配套的商务平台。
4顺德信息产业发展的对策
在世界经济不景气的今天，顺德要走出困境就必须针对问题，及时采取措施，充分发挥政府、企业与公共服务平台之间的协同作用，力求以最低的成本获得快速的发展。
4.1构建以企业为主体，产学研结合的创新体系信息产业的资金投入以及技术研发离不开政府、企业和研究机构的共同协作。一是围绕智能家电、数字家庭、应用电子、数控技术等关键领域，以企业为主体，建设集成电路设计公共平台。二是增强大企业为主体的集成创新能力，攻克行业发展的关键共性技术；三是充分发挥以大企业集团为基地的嵌入式公共软件技术平台的作用，结合家电行业的智能化、数字化、网络化进行关键共性技术攻关；四是充分发挥该平台的技术交流、技术外溢作用，使区内相关企业能够共享技术成果；五是加大粤港关键领域重点突破项目招标的支持力度，及时研究国家、省有关政策，鼓励企业积极申报、承担国家、省信息产业重大工程项目，取得自主知识产权，引领企业自主创新，发现并培育新的有发展前途的研发中心。最后，政府应该勇于开拓，坚持技术创新与制度创新并进，规范创新环境，在财税政策，激励政策，知识产权保护政策等方面为信息产业的自主创新营造良好的环境和氛围。
4.2激发中小企业的原始创新活力顺德中小企业蕴藏着极大的原始创新冲劲，政府应该充分发挥中小企业的创新活力，形成“一马当先，万马奔腾”的局面。第一，企业应该把握国际产业调整、转移机遇，形成信息产业新的增长点，政府应该密切关注“嵌入式系统应用展示交易会”上已签订协议的项目，协调企业加强与国内外知名企业、科研机构、跨国公司的合作，争取一批嵌入式系统技术和项目落户顺德；第二，应该抓住广东省“十一五”引入芯片制造业产业的良机，加快TFT－LCD配置产业发展，主动承接国际产业转移；第三，加快数字家庭标准制定、技术研发与产业化速度，按照《广东省数字家庭行动计划要求》，支持顺德企业积极参与数字家庭技术研发和标准制定，通过标准战略占领产业高端，推动技术产业化。第四，加强与广东RFID专委、粤港RFID产业联盟的沟通，争取成为全省试点，促进RFID技术在顺德的应用和推广。
4.3建立完善的激励机制吸引并留住人才信息产业是知识、技术、智力密集型产业，信息产业的竞争，归根到底是人才的竞争。人才是构成企业的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企业人才管理的根本，也是企业发展的关键。留住人、用好人离不开良好的物质激励与精神激励，待遇问题是人才留与失的基本前提，也是人才价值的体现。企业要留人，就必须建立公平合理的绩效考核制度，让员工的奖与罚有章可循，在员工心中产生公平感。在激励方面，不能将工资作为激励的唯一手段，必须建立完善的，能够实现他们价值观的激励机制。按照马斯洛的需求层次说，生理需求是人们最基本的需求，而自我实现是人们最高的精神需求。所以工资等物质激励是员工进行生产的动力，精神激励是工作激情的来源。因此，企业应该按照自己的实际情况建立多元化的激励方式，包括福利计划，股票期权，晋升机会，高水准的培训，出国深造等。
4.4大力发展信息服务业信息服务业在顺德发展相对落后，大力推进以专业市场为主体特别是电子商务应用等信息服务业的发展。结合顺德信息服务业发展的实际：首先，为促进家具业的快速发展，政府应该抓住乐从成为全省“专业市场电子商务试点”的机遇，建设顺德家具电子商务平台，促进家具产品信息的交流和商贸流通。其次，由区政府牵头，大力发展电子商务，以行业电子商务为主题，每年举办1-2场论坛，进一步营造深化电子商务应用的环境和氛围，推动电子商务应用，与阿里巴巴，环球资源等国内外知名电子商务平台合作，在第三方电子商务平台上开设“顺德制造”或“顺德创造”，营造区域品牌，整合区内企业抱团发展。第三，加快发展制造业，跟进广东省“十一五”制造业信息化科技工程，重点抓好龙头企业（美的、科达）数字化综合应用，推动企业继续深入应用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技术，促进企业产品创新、管理创新和机制创新。第四，建设面向行业或面向应用的ASP公共平台，为中小企业提供“随时、随地、省力、省心、省钱”的信息化服务。第五，制订相关政策，扶持本地软件企业及系统集成商，支持大企业的信息中心企业化运作，发挥人才集中、经验较丰富的优势，为地区信息化服务业的发展提供相关支持。
4.5建立完善的风险投资体系风险投资是一种集金融、创新、科技、管理与市场于一体的资金运作模式。信息产业的风险投资在成本和收益上具有很强的不确定性，这使得风险投资评价非常困难，投资者对收益率也就抱有更高的期望。如果没有较高投资收益率作支撑，那么信息产业将面临着投资者的经济动力不足问题，信息产业的风险资金就很难到位。所以，针对顺德雄厚的民间的现实，加快培育风险投资体系，建议政府适度介入，采取适当的措施消除潜在的市场失灵问题：一是在起步阶段为风险投资联盟提供部分启动资金用以支持投资基金的组建。二是采取较为优惠的税收政策来降低风险资本的成本。三是规范财务信息披露制度，加大风险企业的信息透明度，由政府组织对企业或项目进行评价，降低中小投资者的评价成本。四是调险资本筹集制度，吸引民间资本进入风险投资联盟。
摘要：信息产业发展水平的高低直接影响着各行业的效率，位居全国县域经济百强前列的顺德更应该发挥信息产业的作用，实现经济的可持续发展。本文结合顺德信息产业发展的实际，在对现状与问题分析的基础上，进一步提出了具体对策。
关键词：信息产业问题对策
0引言
发达国家的实践证明信息产业对促进工业化有着强大的动力。信息产业具有很高的产业关联度及优化资源配置、减少资源消耗、降低环境污染等多重优点，是带动性极强的经济增长源，己成为世界各国竞争力的重要支撑。信息产业通过产业间的渗透来实现对其他产业生产率的推动作用，信息产业的核心是信息技术，信息技术的应用能够加快改造传统产业，促进产业结构升级。在经济全球化的背景下，顺德必须紧紧抓住发展信息产业的机遇，引进国外的先进技术，开发核心信息技术，推进信息化的进程，以信息化促进工业化，提升传统产业，为顺德的发展开辟新天地。本文结合顺德信息化产业发展现状及相关理论，系统地研究顺德发展信息化产业中存在的问题，在此基础上得出了具体措施。
房地产法论文范文第2篇
关键词城镇；房产开发；土地利用；可持续发展
近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。
1城镇房地产的现状
1.1大力发展小城镇，促进协调发展
城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。
1.2住房升值快
按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。
1.3住房建设趋向大型套房
从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110m2的中型套房户却下降了6.1%，而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。
2保护和合理利用土地资源中尚存的问题
一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多；同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。
3加强房地产用地管理的措施
3.1建立供应总量控制制度
根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。
3.2建立土地使用权公开交易制度
计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。
3.3建立集体决策制度
对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。
3.4建立土地收购储备制度
对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。
3.5建立竣工验收制度
对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。
4完善房地产开发用地储备制度的对策
4.1合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
4.2加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
4.3建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
4.4强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。
4.5重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。
5小结
合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。
6参考文献
[1]詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.
[2]梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.
[3]路燕.合理利用土地资源促进河南现代农业建设[J].河南农业科学，2008(12):13-15.
房地产法论文范文第3篇
（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002年全区房地产开发项目投资总额为14.71亿元，占全市14.75%，比2001年增长20.87%，高于全市增幅近9个百分点，经济拉动效果显著。其中，住宅项目完成投资9.77亿元，增长25.9%，占房地产开发投资总额的66.41%；办公楼、写字楼项目完成投资0.68亿元，占4.59%；商业营业用房项目完成投资3.59亿元，占24.42%；其他项目完成投资0.67亿元，占4.58%，投资结构进一步优化，产业带动作用增强。
（2）商品房销售供给两旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002年全区房屋开发面积210.81万m2，占全市总开发量的l5.02%，比2001年增长15.01%，高于全市增幅11个百分点。新开发面积96.3l万m2，占全市的16.54%，与2001年基本持平。年竣工商品房面积70.46万m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面积44.37万m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003年1~6月份房地产开发面积为50.6万m2，比2002年同期下降6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。
（3）个人购房比例逐年上升。2002年房屋销售面积为55.86万m2，占全市的11.78%，比2001年增长23.09%，其中，住宅销售面积为46.51万m2，增长12.61%.
（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区2002年空置商品房面积为24.09万m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。
2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因
为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。
（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青岛开发区国内生产总值为172.3亿元，增长31.8%.其中，第一产业增加值为2.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值为111亿元，增长26.5%；第三产业增加值为58.5亿元，增长46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地产市场快速发展提供了可靠的发展基础。
（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。
（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。
（5）房地产企业因素。主要有：
①房地产开发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。
②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为44.5岁，年龄结构较好；高级职称占20.2%，中级职称占62.9%；研究生学历占2.6%，大学本科学历占37.5%，大专学历占49.5%.
③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。
（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量增加。如2003年1~9月份，青岛市进出口总值（不含中央、省公司）为126.7亿美元，比2002年同期增长26.4%.其中，出口总额73.2亿美元，增长22.8%；进口总额53.5亿美元，增长31.7%，极大地推动了开发区房地产事业发展。
3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析
目前，青岛开发区房地产市场的投资需求与消费要求都比较旺盛，支撑房地产发展的6个重要因素将依然起到重要作用。
3.1各项有利政策分析
一是国家将实行继续扩大国内需求、实现经济稳定较快增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区进行现代化建设，国民经济将保持快速增长。三是住房货币分配将逐步推开。四是从2003年起全区将按照“统一规划、合理布局、多元整合、组团开发”的方针，逐年将尚未实施旧村改造的近100个村庄整合为20个居住区。2003年重点启动建设5个示范居住区，规划总建筑面积800万m2，其中，拍卖区商品房建筑面积500万m2，建设周期为3~5年，每年的住宅开发面积至少100万m2.
3.2全区住宅需求总量预测
2002年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎2008年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后10年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。
2005年前青岛开发区经济发展预测增幅为30%，2010年计划城市化水平为85%、城区人口为60万人，而目前全区城市化水平不到60%、城区人口不足35万人，以每年新增人口3万计算，平均每年需新增住房面积至少100万m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照2002年底全区城镇人口35万人、人均增长10m2住房面积计算，就需要增加住房近350万m2住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003年区内将新增人口3万余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2计算的话，约需承租12万m2.
3.3房地产开发存在的问题
在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：
（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从2000年开始青岛开发区商品房价格每年上涨15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。
（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。
（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业99家，其中，四级以上资质企业仅为41家，年开发量在1万m2以下的企业占70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。
总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。
参考文献：
房地产法论文范文第4篇
房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。
房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发项目。从项目外观和现状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。
一、房地产烂尾项目的成因
房地产烂尾项目的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。
此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。
二、房地产烂尾项目的困境
市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种：
（一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。
（二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。
（三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。
当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性、上访，以至严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。
三、有关房地产烂尾项目的法律问题
调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题：
（一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？
（二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？
（三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？
（四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？
四、思考
（一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。
除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”作用的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。
但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。
政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。
（二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。
对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理：
1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。
所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。
2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。
司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。
对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。
（三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。
1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决：
第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿；
第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。
2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。
鉴于很多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。
房地产法论文范文第5篇
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
一、目前中国房地产业金融现状
房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。
综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②
2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。
4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。
5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
