消防工作计划书范文第1篇

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地用地手续，根据项目规模和性质，委托具有相应项目资质的勘察设计单位对拟建项目进行研究，并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。

第二部　分行政审批部分

根据我国现有建设法规，房地产建设项目的行政许可程序一般可分七个阶段：1)选址定点；2)规划总图审查及确定规划设计条件；3)规划设计和施工图设计审查；4)规划报建审查；5)施工报建登记；6)建筑工程竣工综合验收备案。

一、选址定点

1、项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及规划设计条件的确定

1、人防办进行人防工程进行条件审查。

2、国土资源局进行土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。

三、规划设计和施工图设计审查

1、规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。

7、建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。

四、规划报建审查

1、公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。

2、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。

3、规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建登记

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、建设工程竣工综合验收备案

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告及相应需提供的验收证明文件进行备案审查。

2、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

3、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证。

第三部分　项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书；

(2)企业营业执照；

(3)土地使用权证；

(4)建设用地规划许可证；

(5)建设工程规划许可证；

(6)施工许可证；

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘技术报告；

消防工作计划书范文第2篇

关键词　项目目标管理规划；验收要求；分解目标；执行程序

中图分类号　TU712.2　文献标识码　B　文章编号　1727-5123(2009)04-053-03

监理人与委托人签订了施工阶段的《监理合同》后，则应全面履行合约，实现项目的投资、进度、质量和安全监督管理目标。为了科学地运用系统论和控制论的基本原理完成控制目标，从目标管理的角度，高质量地编制一份明确、细致和可执行的目标管理规划是必要的预控措施之一。

本目标管理规划是南京市区某超高层民用综合楼(总建筑面积99350m2，地下3层地上47层，钢－砼混合结构，总高度185米，建设期2005年5月～2008年10月)施工监理目标管理规划的终结版，为了适应管理环境的变化，该规划从初次编制到最终完结，进行了多次的补充完善。

1　管理规划的目标设定

本管理规划将建设项目的“竣工交付”设定为最终管理目标，以实现“满足客户需求”的市场目标。

2　管理规划的编制理念

监理人是建设项目的参与主体之一，从系统和联系的角度，为了实现项目的竣工交付目标，监理人不仅要明确项目的监理控制目标，还应该了解、熟知其他相关主体的项目控制目标，其中，对与监理人有共同目标的相关主体的职责，监理人应将其纳入目标管理规划中。所以，监理人编制的管理目标控制规划，应该是从建设项目整体的角度，遵循“协调、组织各主体为实现共同目标而协同作战”的基本原则!

为此，编制规划时，以政府各行政主管部门“对建设项目的验收要求”为总目标，将总目标按照各主体的职责分解为子目标；以建设单位、施工单位及监理单位“为完成建设目标而必须履行的职责”为中心；以监理单位的“质量、安全目标管理”为监理人重点自控目标，并按施工阶段分解为监理子控制目标，实现过程控制。

规划书编制时遵循“细节决定成败，执行决定一切”的管理理念。规划书由二部分组成：

第一部分，明确总目标。目前，一般民用单体工程竣工交付时的验收项目有(按政府各行政主管部门规定)：人防验收、消防验收、规划验收、电梯验收、专项验收(幕墙、钢结构、节能保温)、分户验收、竣工验收等，其中，分户验收(住宅特有)、专项验收、竣工验收由项目所在地的政府建设工程质监站监督验收，其余由相应行政主管部门监督验收。①住宅的分户验收(初验时建设方组织，施工、监理、物业参加，竣工验收时质监站监督验收，建设单位组织，施工、监理参加)；②人防验收(政府有关人防部门监督验收，建设方组织，设计、施工、监理参加)；⑧消防验收(政府消防部门监督验收，建设方组织，设计、施工、监理参加)；④电梯验收(技术监督局监督验收，建设方组织，设计、施工、监理参加)：⑤规划验收(略)：⑥专项验收(质监站监督验收，建设方组织，设计、施工、监理参加)一般有：节能保温、幕墙工程及钢结构工程专项验收：⑦竣工验收(质监站监督验收，建设方组织，设计、工勘、施工、监理参加)。

第二部分，制定执行程序，明确子目标。对应第一部分的验收目标，以下列出建设方、施工方及监理方在各施工阶段的控制子目标和执行程序，将每项验收的控制目标分解到各施工阶段中，进行预控和过程控制，实现各方管理的主动性和有效性。

2.1 建设方施工阶段的控制目标和执行程序。

2.1.1 类别①安全管理：②竣工验收；③人防验收；④消防验收：⑤32号文要求：⑥分户验收；⑦保温节能；⑧幕墙专项验收；⑨钢结构专项验收。

2.1.2　开工准备阶段。旋工前各项资料的准备：①审查施工组织设计中安全技术措施，临时用电方案(注意编、审、批齐全、合法性)。应急救援预案和安全防护措施费用使用计划。安全生产许可证的合法有效性：审查施工单位的安全生产规章制度和安全监管结构的建立、健全；审查项目经理和专职安全员资格。特种作业人员的操作资格。②审核施工单位资质、工程项目管理人员名单、施工现场质量管理检查记录、施工技术交底记录、工程总承包合同及分包合同(含预算书)、审批施工组织设计、施工方案、现场平面布置图及开工报告。收集工程地质勘察报告。图纸会审：工程定位测量、放线验收记录。⑨、④参与人防、消防交底会议。⑦审查专业分包资质及总分包合同，建筑节能工程设计文件，施工图审查意见书，审核节能专项施工方案，现场节能检测单位资质。

2.1.3　基础分部阶段。

2.1.3.1 土方子分部工程：①审核基坑(槽)土方开挖安全专项施工方案(限于开挖深度≥5m)。审核地下管线保护措施方案是否符合强标要求；②地基验槽记录；基槽开挖线测量及复核资料。

2.1.3.2　基坑子分部工程：①审核基坑支护及降水(限于开挖深度≥5m或地质条件和周围环境复杂、地下水位在坑底以上)安全专项施工方案，及边坡防护施工方案。检查现场安全标志和安全防护措施是否符合强制性标准要求并检查安全生产费用的使用情况(该条适用于施工全过程)；②对垫层面标高及定位放线进行复核。

2.1.3.3　砌体基础子分部工程：②水泥出厂合格证、复试报告：砖出厂合格证或试验报告；砂石料进场复试报告，砂浆配合比报告；⑤砖(砌块)外观检验。

2.1.4　上面所有资料来源。第①项内容取自建设部248号文及《建设工程监理安全责任读本》第六章主要内容。第②项内容取自苏建质(2002)322号文中“建筑工程施工质量验收资料”中施工、技术管理资料，工程质量控制资料，施工试验报告及见证检测报告以及隐蔽工程验收记录资料主要相关内容。第③项内容取自人防验收交底说明，人防工程竣工资料归档说明及人防工程地下环境检测说明中相关内容。第④项内容取自消防验收交底说明相关内容。第⑤项内容取自南京市建工局(2007)32号文《关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定》中附件二，建筑结构实体质量检查检验用表的项目。第⑥项内容取自南京市建工局(2006)51号文《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》中附录1相关验收项目及内容。第⑦项内容取自江苏省建设工程质量监督总站07年9月所发“关于使用《建筑节能工程施工质量验收资料》的通知”中相关主要内容。

2.2　施工方施工阶段的控制目标和执行程序。

2.2.1 类别。①安全管理；②竣工验收；③人防验；④收消防验收；⑤32号文要求；⑥分户验收；⑦保温节能；⑧幕墙专项验收；⑨钢结构专项验收。

2.2.2　基础分部阶段。

2.2.2.1 混凝土基础子分部工程：①检查施工总平面布置是否 符合安全生产要求，办公、宿舍、食堂、道路等临设及排水、防火措施是否符合强制性标准要求；核查施工起重机械、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施和安全设施的验收手续；②钢筋工程隐蔽验收，钢筋连接试验报告，焊条(剂)合格证。砼外加剂产品合格证、出厂检验报告和复试报告。砼(含抗渗砼)试块复试报告；砼强度评定。砼坍落度检查记录：③《建筑工程人防设计审核意见书》及相关批复文件。人防工程施工单位资格证书及特殊工种操作证。主要设备(通风机、防爆地漏)合格证，人防防护密闭门合格证、清单、技术资料。人防工程防护功能平战转换预案。人防环境检测鉴定书(通风量、噪音、照度、温度、相对温度)：④《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。建筑消防设施技术测试合格的报告。消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关证书、出厂合格工程记录，设计、施工变更内容记录等资料。各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消费系统操作管理人员名单：⑤结构工程原材料及实体检查检验：钢筋进场外观检验；模板试拼装及周转检验；砼强度回弹平行检验：钢筋保护层厚度检测；现浇砼构件尺寸检测；轴线、层高检测；⑥地下室地面裂缝、起砂检查记录。地下室通道净高，墙面及天棚渗漏、裂缝检查记录。

2.2.2.2　地下防水子分部工程：②各种防水材料合格证和复试报告。地下防水转角处、变形缝、穿墙管道、后浇带、埋设件、施工缝等细部做法隐蔽验收；穿墙管止水环与主管或翼环与套管隐蔽验收；地下连续墙的槽段接缝及墙体与内衬结构接缝隐蔽验收。

2.2.3　主体结构分部。砌体结构子分部工程：①卸料平台安全专项施工方案；冬、雨季等季节性施工方案是否符合强标要求《雨雪天高空作业的防滑、防寒和防冻措施》(该条适用用所有外立面施工作业)；②砂浆强度试块报告(含特种砂浆试块报告)：钢筋工程隐蔽验收：水泥出厂合格证、复试报告；砖出厂合格证或试验报告：砂石料进场复试报告，砂浆配合比报告；⑤结构工程原材料及实体检查检验；⑦保温砌块砌筑砂浆强度试验。

2.2.4　备注。该项第③项内容取自人防工程竣工资料归档说明；该项第④项内容取自消防工程竣工资料归档说明；该项第⑤项内容取自建筑结构实体质量检查检验用表的相关检查项目；该项第⑥项内容取自分户验收相关验收项目及内容；该项第⑦项内容取自节能分项，检验批验收资料中主控项目的黑体字项目。

2.3　监理方施工阶段的控制目标和执行程序。

2.3.1 类别。①安全管理：②竣工验收：⑨人防验收；④哨防验收；⑤32号文要求；⑥分户验收；⑦保温节能；⑧幕墙专项验收；⑨钢结构专项验收。

2.3.2　主体结构分部。砼结构子分部工程：①模板工程安全专项施工方案(限于各类工具式模板工程、水平混凝土构件模板支撑系统及特殊结构模板工程)：起重吊装工程安全专项施工方案；脚手架工程安全专项施工方案(高度超24m的落地式钢管脚手架、附着式升降脚手架、悬挑式脚手架、门型脚手架、挂脚手架、卸料平台)。②钢筋工程隐蔽验收。钢筋连接试验报告，焊条(剂)合格证。砼外加剂产品合格证、出厂检验报告和复试报告。砼(含抗渗砼)试块复试报告；砼强度评定：砼坍落度检查记录。建筑物垂直度、标高、全高测量记录。建筑物沉降观测记录。⑤结构工程原材料及实体检查检验：钢筋进场外观检验；模板试拼装及周转检验：砼强度回弹平行检验；钢筋保护层厚度检测；现浇砼构件尺寸检测：轴线、层高检测：建筑结构工程平行检验、隐蔽验收汇总。

2.3.3　装饰分部。

2.3.3.1　地面子分部工程：②保温材料导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能复试。地坪砼试块强度报告。③进、排风机房与人防配电间地坪防尘处理。⑥地面起砂、空鼓、开裂的控制：厨卫间地面防水质量控制(蓄水检查记录)；室内净高控制及检查记录。⑦地面保温材料质量证明文件及复试报告：保温层厚度检查及地面节能分项工程隐蔽验收记录。

消防工作计划书范文第3篇

一、结合社区实际制定工作计划，做到月月有活动，年年有创新，与时俱进又毫不间断地推进双拥工作向更广更深层发展；结合个人岗位工作特点，将双拥工作纳入社区两委成员工作目标责任制年度考核内容，使双拥工作能更好地与各自职责和实际工作相统一，取得实实在在的成效。

二、为做好"两节"期间的安全生产工作，加强社区的安全防范力度，1月5日上午，__消防大队为社区居民作安全生产知识讲座，详细讲解了危险化学品安全管理及春节烟花爆竹易燃品知识，增强与会居民的安全防范意识。随后与社区安全生产领导小组成员一起对社区公共聚集场所、学校、航空酒店、君逸大厦工地进行拉网式检查。

三、社区积极开展双拥慰问走访活动，春节、"八一"建军节期间到部队与官兵们谈心，拉家常，并送去慰问金、慰问品，官兵们也参加社区春节、"八一"建军节到现役军人家属慰问，送去了党和政府对现役军人家属的关怀。并到烈属姚莲花家里进行慰问，对退伍战士送纪念品，鼓励在不同的岗位上要把部队的好思想、好作风带到地方上去，为祖国繁荣昌盛尽一份义务。并为退伍战士安排当司机，共建单位消防大队一名退伍战士安排到社区当联防队员。今年社区居民苏珍同志被__区双拥办授予"十佳拥军好公民"荣誉称号。

四、3月5日上午，我社区与__消防大队联合开展"雷锋精神在社区"的活动，__消防大队12名官兵与26名社区老党员、青年志愿者放弃休息时间分成6个小组对社区楼院进行消防安全检查。对用电、用气（煤气）存在消防安全隐患的居民家庭检查小组进行及时排查隐患，纠正错误操作行为，为居民排忧解难办实事、办好事。此举赢得居民群众的好评，不少居民对此次学雷锋志愿服务活动予以高度评价。称社区为居民做了好事实事，为社区家庭进行家庭消防的"健康体检"，活动意义重大，形式新颖。进一步丰富学雷锋活动的内涵，拓展社区服务的空间，让广大的社区居民真切的感受到雷锋精神就在社区。

五、在清明节，我社区党建联席会组织社区党支部党员、共建单位、驻区单位约120人前往市烈士陵园缅怀革命先烈，接受爱国主义和革命传统教育，接受一次灵魂的洗礼。在庄严肃穆的革命英雄纪念碑下，我们敬献了花圈，向革命烈士三鞠躬，聆听社区老党员讲述先烈们的英雄事迹。在纪念碑下，大家庄严宣誓继承革命光荣传统，发扬无私奉献精神，积极参加社区各项公益事业活动，为构建和谐社区多做贡献。

六、为纪念中国共产党建党84周年，社区党建工作联席会于6月29日晚在第二实小举办庆"七一"联欢晚会。武警三中队推荐三个精彩节目参加晚会，武警战士精湛武艺、燎亮的歌声，特别是《中国功夫》的武术表演的节目赢得广大党员的阵阵喝彩。

七、为弘扬民族优秀文化，促进社区精神文明建设和廉政文化建设，6月3日，武警三中队的官兵到社区参加廉政书画展和现场作书画。来自区书法家、美术家协会的书画家和社区书画爱好者拉开架势，纷纷拿出看家绝技，以廉政为主题，为社区居民作出一副副精美的书画，引得社区居民争先观赏，同时也推动社区文化的发展，丰富居民群众的文化生活。

八、为丰富社区的文化生活，推进社区双拥工作，社区党支部于8月11日-24日组织开展第五届"丰盛杯"双拥篮球赛，社区立足实际，充分利用社区良好的文化氛围和居民群众在社区建设中的热情参与，在以往良好的双拥工作基础上，进一步丰富社区双拥活动，如今每年一度的社区双拥篮球赛已成为一道亮丽的风景线，丰富了双拥活动内涵，不断将居民群众的心和子弟兵的心拉近，展现良好的双拥工作风貌，夯实了双拥基础。

以上是20__年双拥工作总结，以下是20__年工作计划：

一、召开双拥共建领导组会议，探讨研究制定年度双拥共建计划，开展慰问走访优抚对象的拥军优属宣传工作。

二、组织社区中心户长、青少年到军营为官兵做一件好事。

三、制定对社区义务消防队员进行一年不少于四次的培训计划。

四、组织开展第六届"丰盛杯"篮球赛。

消防工作计划书范文第4篇

关键词：住宅开发总平面 方案设计

随着市场经济的发展，房地产开发项目越来越多，其中的住宅类项目占据了绝大部分，很多房地产开发公司（以下简称甲方）又把住宅项目方案设计细分为总平面设计和单体设计。以下结合笔者在设计院和房地产开发公司的双重经历，谈谈住宅开发项目中总平面方案设计的一些心得。

1 资料的收集

进行总平面设计时需收集的关键资料有：

(1)国土部门出具的用地红线图（含电子版）；

(2)当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和规划用地红线图（含电子版）；

(3)甲方出具的《设计任务书》；

(4)现状地形图；

(5)周边路网图；

(6)当地规划、土地、环保、住建、消防、人防、抗震、卫生、绿化、供水、供电、供气等相关部门对项目的各种批文、规定等资料；

（7）国家相关的法律、法规（特别是相关规范）；

（8）典型设计案例或参考图片。

在实际工作中，可能会出现从规划部门拿到的规划用地红线图电子版和从国土部门拿到的用地红线图电子版不一致，这时应按土地证上标注的用地范围坐标值进行核对，并立即通知甲方加以核实、确认。

现在的住宅开发项目，大多数是通过“招、拍、挂”取得土地使用权，当地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》会标明总用地面积、净用地面积（有的地方称为规划用地红线面积）、用地性质、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、道路退距、用地边界退距、建筑间距、配套公共设施建筑面积、配套市政设施建筑面积、机动车停车泊位指标、非机动车停车泊位指标、项目基地出入口方位等规定，有的地区还会标明90平方米以下套型应占总建筑面积的比例。

《建设项目规划设计条件通知书》和当地相关部门对项目的各种批文、规定等资料是方案报批的依据，一定要深入理解、认真执行，并在建筑设计方案报建文本中作为设计依据的一部分列出。

2 现场踏勘

现场踏勘是设计前期非常重要的工作，通过现场踏勘，做好场地现状分析和周边环境分析。设计时应注意与地形地貌及周边道路、环境更好的结合，减少土方量，节约投资成本。既要满足使用功能要求，又能保留项目地形地貌特点，使楼盘独具迷人特色。

现场踏勘时需特别注意：

需保护的――场地内的名木古树、古建筑、有保留价值的奇石、水景、植被；

需迁建的――场地内的通信线路、高压线、排洪沟、排水渠；

需测量的――场地内标高、高差、坡度、边坡和挡土墙；

需退让的――用地红线、道路红线、城市黄线、绿线、蓝线、紫线；

需连接的――周边道路、市政供电、供水、排水、供气管线；

需借用的――周边优美的江、河、湖、海、山、绿地、公园、广场等自然或人文景观；

需遮蔽的――周边不利的“三废”、电磁污染等；

需尊重的――周边已有的建筑和历史文脉。

3与甲方的沟通

只有与甲方进行充分沟通，深入了解甲方意图，才能设计出令甲方满意的方案，树立良好的口碑。

（1）有经验的房地产开发公司会有自己的营销策划专员或聘请专业的营销策划公司，在进行方案设计前，一般会先出《可行性研究报告》或《营销策划报告》，对项目的开发建设提出指引。甲方在给设计院的《设计任务书》中会提出功能分区、户型面积和比例、建筑风格等设计要求。建筑师应根据现场踏勘、《建设项目规划设计条件通知书》、当地相关部门的管理规定、国家有关规范等就甲方提供的《设计任务书》中违反规范、规定及难以达成条件的地方尽早提出疑问，并提供参考解决方法。

（2）住宅开发项目中，住宅户型、面积、比例等为关键性数据，甲方通常会在《营销策划报告》中提出具体要求，设计师必须在开始设计时就与甲方充分沟通、达成共识，并以书面形式确认，才能避免以后大量返工甚至全盘重做。

（3）住宅开发项目一般还会有配套的商业服务设施。这些商业服务设施是做独立小商铺还是做大中型商场，也需要甲方给予答复――做小商铺可以快速回笼资金，减小甲方资金压力，而做大中型商场可以引进品牌零售企业，提高楼盘人气，拉升单位面积售价。

（4）甲方还会根据资金运作情况确定分期开发步骤，搞清楚甲方的分期开发步骤，能快速确定一期建设的总面积、户数、户型面积、比例、层数、环境要求等，对一期的设计工作有特别重要的意义。

（5）通过典型设计案例或参考图片，可以就建筑物的布置、朝向、户型平面布置、立面色彩、屋顶形式、裙楼处理方式等不少设计问题方便与甲方进行沟通，快速达成共识，少走弯路，加快设计进度。

（6）对甲方未提及的人防地下室建设安排等设计问题及时提交工作联系函件，请甲方以书面形式确认。

4总平面方案设计

4．1总户数的确定

住宅总户数会牵涉到总楼栋数，机动车停车泊位数，非机动车停车泊位数等多项指标，应尽早确定，为后面的工作提供方便。《建设项目规划设计条件通知书》规定了配套公建、配套市政面积或比例，把等等这些非住宅面积减去后就是住宅总面积。根据《设计任务书》中要求的住宅户型、面积、比例，可算出户均面积，由此可算出住宅总户数和各户型的面积、比例、户数。

4．2 建筑层数和总栋数的选择

土地价格通常与容积率有关，容积率越高，土地价格也越高，方案设计时往往是取容积率最大值进行设计。根据甲方的项目定位和地块允许的最高容积率，可以估计出建筑的最低层数，一般情况下：容积率≥3.5时，建筑层数以≥18层为主；容积率≥2..4时，建筑层数以≥11层为主；容积率≥1.2时，建筑层数以≥6层为主；容积率≤1.2时，建筑层数可为低层或多层。随着电梯的普及，很多房地产公司更愿意增加层数而减少楼栋数，以增加园林绿化面积，提高楼盘品质和单位面积售价。容积率确定后，不同的建筑层数会对应不同的总楼栋数，可先算出几个组合，供总平面方案布置时对比选用。

4．3建筑退距

根据《建设项目规划设计条件通知书》和各地的《城市规划管理技术规定》，在用地红线范围内先定出建筑红线和地下室控制线，在此区域内再结合人流、车流、消防、景观、水、电、气等管线布置，确定建筑与道路、用地边界线、周边建筑的退距。考虑地面单排停车时，建筑与用地边界线的退距以15米为宜，如果考虑施工和管线布置空间，地下室一般退用地红线≥3~5米。

4．4 建筑间距

《住宅建筑规范》4.1.1 ：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。”并规定了住宅建筑的日照标准。在确定建筑间距的过程中，可先根据各地规划管理部门出具的《建设项目规划设计条件通知书》和修编的《城市规划管理技术规定》，算出最小的建筑间距，然后在布置总平面时根据楼栋总数调整增加建筑间距。

4．5 总平面布置

确定了大体的建筑总栋数、建筑退距、最小建筑间距后，就可进行总平面布置。设计时，应充分利用江河、湖泊、公园等自然景观，尽可能多的南北朝向布置建筑。现在用得比较多的是以周边式布置为主，结合行列式或点式，留出中心大片空地，配以专业景观设计公司设计的中心花园，来提高楼盘品质。通常会先出数个总平面设计草案，再通过专业日照分析软件计算、验证、调整，提供2~3个符合当地规划管理部门规定日照要求的方案供甲方比选，最后由甲方结合功能分区、分期开发步骤、工程造价等因素选择最适合的总平面布置方案作为实施方案进行深化设计。总平面方案一定要满足当地规划管理部门对日照的要求，否则面临全盘重做的危险。

4．6交通组织

高档楼盘都会实行人车分流，通常是一进小区大门机动车直接进入地下车库或沿小区设机动车环路，其它地方为人行区域，除了火灾、抢修等紧急情况外，禁止机动车通行，这样既保证了住户的安全又可以使园林绿化连贯完整。配套公共建筑等对外服务设施的交通系统应与小区住户的交通系统分开设置，避免交叉。

4.7出入口设置

在《建设项目规划设计条件通知书》中还会规定出入口的方位，为方便管理和减少使用成本，常用出入口以2~3个为宜。设计时需满足规范中车行出入口离城市主要干道交叉路口≥70米的要求，如果因条件限制不能满足时，须经当地交通管理部门特批。

4.8消防设计

按规范要求，高层建筑应设环形消防车道或至少沿两个长边设消防车道，建筑沿街面长度大于150米或总长大于220米时应设净空≥4米×4米的消防通道， 封闭内院建筑沿街面长度大于80米时应设人员疏散通道。住宅区机动车道双行线路面最小宽度为6米，为满足消防扑救、管线埋设和景观要求，道路距离高层建筑边一般≥3~5米，扑救面场地坡度≤3%，消防道路坡度≤8%。随着消防设备的大型化，现在很多城市要求消防车道转弯半径≥12米。消防车道可与园林的广场、铺地相结合，既扩展使用功能，又使环境更加优美。

4.9 竖向设计

竖向设计要满足基地与周边道路的衔接、排水排涝等使用功能要求，以及减少施工土方量、节约投资等经济要求。

为避免雨水倒灌，场地内地面标高一般比周边道路稍高。

对于需要连贯的建筑空间，每个台地高差≤1.2米时，视觉连续感较好。

对于高差较大的场地，可通过设置半开敞式地下停车库或沿街商铺与内部庭院地面标高不同的方式来消化地形高差，使之达到适用、美观、经济的目的。

4.10 “三率”的确定

某些城市可以不用设计单体而先报批总平面方案，甲方为加快设计进度有时会让设计院先出总平面方案，然而批准后的容积率、建筑密度、绿地率（简称为“三率”）等关键指标很难再作修改，所以为了效益最大化，单独报批总平面方案时容积率应取最大值，建筑密度也取最大值，绿地率取最小值。

5总平面方案的确定和调整

总平面方案通过甲方同意后，最终以当地规划管理部门的审批意见为准。各地规划管理部门还规定了批准后的总平面方案的有效期和调整等待期，甲方可合理利用这些规定，根据市场销售状况对总平面方案做适当调整。

消防工作计划书范文第5篇

一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；