工业用地评估方法

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工业用地评估方法范文第1篇

关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法

中图分类号： R285 文献标识码： A

1问题的提出

安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。

安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。

随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。

其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。

2评估思路的由来

在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。

希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。

机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。

农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8―15倍，商业用地15―20倍。

通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方―政府有关部门，一方面邀请买方―企业、房地产开发商，中介机构―银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。

3层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。

3.1基本原理

层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。

3.2层次分析法优点

3.2.1系统性

层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。

3.2.2实用性

层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。

3.2.3简洁性

具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。

3.3原理的应用

层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。

4安阳市实例

4.1实施基础

安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。

实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。

表32002年基准地价更新土地用途分类表

4.2.2主要方法步骤

4.2.2.1构造树状结构模型

根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。

图1以商服用地地价推算接近程度图

图2以工矿用地地价推算接近程度图

图3以住宅用地地价推算接近程度图

4.2.2.2判别接近程度

在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1―9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。

表4指标说明表

其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。

有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：

表5比较结果表

4.2.2.3计算各指标权重系数

由上表，可得成对比较矩阵

列向量归一化求和归一化=w

得到AW=

对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：

式中：为B的最大特征根；

W为对应于的正规化特征向量；

W的分量Wi是相应信息单排序的权值。

4.2.2.4检验专家判断一致性

专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。

式中：CI是一致性指标；

为B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。

故

经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。

4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重

根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。

表7最高级别权重表

依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。

表8最低级别权重表

4.2.2.5结论

依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。

5存在的不足与注意事项

5.1层次分析法的不足

层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：

1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。

2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。

5.2注意事项

5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度

在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。

5.2.2构造各层次判断矩阵

在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。

6总结

基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。

参考文献

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标准出版社，2000

[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003

工业用地评估方法范文第2篇

关键词 城市群地价 引力模型 回归分析。

中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1002-7661（2016）24-0001-03

城市区域化和区域城市化是21世纪城市化发展的必然结果。通过区域城市间地理要素的空间相互作用，城市间、区域间及城市与区域间的凝聚力、协同力进一步增强，联系更为密切。正是由于城市之间的相互作用，才把空间上彼此分离的城市结合为具有一定结构和功能的城市群体系。

引力模型是由Zipf等人在早期研究城市空间作用的学者Reilly提出的城市间“零售引力规律”和Converse提出的城市之间“断裂点”的基础上演绎和推广得来的。地理学研究城市间空间相互作用的重要模型，在一定范围内可使空间结构研究精确化、定量化，并由此概括出一些法则，对经济地理学、城市地理学的理论研究与应用意义很大。引力模型的意义本身就是强调城市间要素的相互联系性，符合城市群的系统的研究思路，因此本文以引力模型为基础，“宜荆荆”城市群地价空间结构进行研究。

一、引力模型的构建

1.引力值的计算

早期定量研究城市空间作用的学者是Reilly，他提出了城市之间的“零售引力规律”及其计算模型。在这个基础上，Converse提出了城市之间“断裂点（Break Point）”的概念，其计算模型，在Zipf等的演绎和推广之后，引力模型在地理学界逐渐成名。引力模型通常表示为：

Iij=GPiPj/dijr （1）

式中，Iij指i，j两城市之间的引力；Pi、Pj指“城市质量”；dij指i，j两城市间的距离；G为引力系数，r为引力数案件系数（多数情况下取值为2）。且在实际应用中由于引力系数G和城市经济引力的测度没有相关性。因此，城市间作用力的引力模型通常可以表述为：

Iij=PiPj/dij2 （2）

显然，城市质量和城市间时间距离的确定对于模型最后的计算结果有着决定性的作用。

2.城市质量的测定

由于城市之间受自然条件、资源、经济基础、劳动力等因素的影响，其发展条件和土地产出率存在明显差异。故城市之间的质量差异，决定城市对外影响力的大小。对于城市质量的测度方法从指标结构上可以分为两类：单项指标测度法或者综合指标测度法。单项指标测度法采用单一指标来衡量城市质量，如城市GDP、城市总人口N、工业总产值V等；其中用P=（GDP*N）1/2来测算城市质量是比较常用的方法，也曾用P=（V*N）1/2测度。综合指标测度法是针对影响城市质量的众多影响因素，选取若干个相互独立又能反映城市实力的指标，采用数学统计的方法构造城市综合质量指数，用这个指数来表示城市的质量。

3.距离的测度

城市间距离内涵的界定有两种：空间距离和时间距离。空间距离指两地之间的道路长度或空中直线距离，是纯粹的空间概念；时间距离是以时间单位（小时、分钟、日数等）表示的，是衡量空间可达性的主要指标。

在前人众多的研究中，距离变量的处理多数采用两地间的交通距离。但在现实中，随着道路网络以及现代交通工具的发展，直接采用两点间的直线距离为标准就会表现出较大的局限性，因其无法真正体现城市间的引力关系。考虑到在现代产业发展与地区间经济合作过程中，时间距离可以准确地反映两地或一个区域与其他相关区域相互作用的势能，因此应更多的被应用于此模型中。

现代交通中，道路等级与货币成本是影响时间距离的决定性因素，故将不同交通方式和不同的道路等级统一纳入考虑，将时间距离的计算公式定义为：

dij=WAAij/VA+WBBij/VB （3）

式中：WA为高速公路时间距离权重值；WB为铁路时间距离权重值；Aij、Bij分别为i，j两城市间高速公路、铁路里程；VA、VB分别为高速公里、铁路时速。其中不同交通类型权重的确定通常由两城市间各类交通客流量所占比重来确定。

4.城市潜力指数计算

在两两城市引力值计算的基础上，将一个城市与城市群分布体系内的所有城市相互作用的综合引力求和，就可以获得该城市综合潜力指数L。

Li=∑Iij（j=1，2…n） （4）

二、区域概况

宜昌、荆州、荆门这三颗湖北鄂西版图上耀眼的明珠（图1），比邻而居，由三条高速公路相连，在经济快速发展中相互交融，已经形成1小时“宜荆荆都市圈”。“宜荆荆”与少林“易筋经”谐音，象征三地一旦打通，就可以活血强筋，有更强、更大的发展。在“全面深化改革，转变发展方式，加快建设现代化特大城市”座谈会上，“宜荆荆”城市群再次成为热议的话题。在湖北加快建设“中部支点”的进程中，“宜荆荆”城市群无疑是重要的一极，2012年，省政府实施的《湖北省主体功能区规划》将“宜荆荆”地区确定为省级层面重点开发区，将其定位为长江中游地区重要的综合通枢纽，全省重要的石油化工、建材、纺织服装、家电、农产品加工基地，全省重要的旅游目的地。由此，“宜荆荆”城市群建设正式上升为省级发展战略并逐步付诸实施。

《长江中游城市群发展规划》获批，其中在城乡统筹发展这一重点任务中，规划提出“依托沿江、沪昆和京广、京九、二广等重点轴线”。首次提出依托“二广轴线”，二广发展轴，是以二广高速、焦柳铁路及蒙华铁路为依托，以襄阳、荆门、宜昌、荆州、常德、益阳、娄底等重要城市为节点的一条重要轴线。这条轴线将有利于湖北武汉城市圈与荆州襄阳以及“宜荆荆”城市圈的协同发展，襄阳、宜昌两个省域副中心城市，以及“宜荆荆”城市群迎来了全新发展机遇，比过去提的长江中游城市群辐射范围更大。

1.城市圈引力矩阵的测算

经济、人口数据来源于《中国城市统计年鉴2014》和宜昌、荆门、荆州三市《统计年鉴2014》。根据公式P=（GDPN），计算出城市质量，见表1。

公路里程数据信息来源于各个省的《公路里程地图册》；铁路里程来源于中国铁路客服中心（http：///mormhweb/）。由于在城市圈经济发达地区逐步形成了区域性的高速公路干线网络，极大地推进了城市群区域经济的繁荣。若城市间不存在铁路运输方式，则直接以公路时间距离计算；若城市间铁路和高速公路两种运输方式共存，则根据“宜荆荆”城市群各运输方式的客运量占总运量比重，估定高速公路运输权重WA=0.6，铁路运输权重WB=0.4。同时，设定城市群内高速公路与铁路行车速度分别按VA=100Km/h；VB=90Km/h。故根据公式（3）则可计算得到各城市间的时间距离。在此基础上，结合城市质量结果，根据式（2）和（4）得到武汉与“宜荆荆”城市群各城市间的引力矩阵见表2。

2.实证分析

宜昌、荆门、荆州三个城市之间的引力均较高，这主要是由于这三个城市都在湖北省地图版块中，本就连成一个等边三角形，绝佳的地理位置，让三地资源互补、社会经济发展水平相当，彼此间高速公路、铁路、水运互通，联动起来不仅会促进自身发展也会带动周边城市发展，尤其是宜昌和荆州的引力强度高达1197487.76，三市抱团发展，取长补短，互相利用各市的经济优势，三市之间的引力强度会不断加强。

三、“宜荆荆”城市群地价空间结构分析

1.地价情况概况

基准地价是指政府对城镇土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各种用途土地使用权区域平均价格，对应的使用年限为各用途土地的法定最高出让年限。基准地价由政府组织或委托土地评估机构评估，评估结果经市、县人民政府认可并报上级人民政府批准后，由市、县人民政府公布。以收集到的“宜荆荆”城市群2014年各城市基准地价为依据，统计出各城市商业用地、住宅用地和工业用地最高级别基准地价表3。

2.一元线性模型预测地价水平

以各城市发展潜力指数为自变量，分别以商业最高基准地价、住宅最高基准地价、工业最高基准地价、为因变量，应用SPSS统计软件进行一元线性回归分析，运行结果得出商业用地、住宅用地、工业用地的回归方程以及相应判定系数。商业用地与城市发展潜力指数的回归方程y=1429x-5F+06断定系数R2=0.813；住宅用地与城市发展潜力指数的回归方程y=389.6x+36382断定系数R2=0.613；工业用地与城市发展潜力指数的回归方程y=1712x-46082断定系数R2=0.957。商业最高地价和工业最高地价均与城市发展潜力指数的回归方程判定系数均大于0.80。显著性良好，两者之间有着较高的关联性。住宅用地系数较低一点，造成以上结果的原因可能有两方面：一是本文中受到数据收集限制的影响，所利用的各城市基准地价水平均来自网络，其真实准确性有待考证；二是所收集的各城市基准地价是不同市，而不同城市土地分级并不明确，也没有统一标准，本文中未进行地价内涵的修正。

四、小结

由以上实证结果可以看出，引力模型能够较好地模拟区域城市间的相互作用对城市地价的影响。通过城市地价与城市综合潜力系数的相关关系，经过区域修正，可为区域内城市地价动态监测成果平衡比较提供准确可靠的依据；也能对未知基准地价的城市进行地价水平预测，为城市地价评估方法在理论上作有效的补充。同时应用该模型有利于从总体上把握城市群土地供求关系，加强地价管理，正确引导投资，促进城市群区域的协调发展。但是目前有关城市间相互作用对地价影响的研究还处于初步阶段，如何准确量化区域内各城市的吸引和作用范围大小，则是今后研究的重点和难点，有待进一步的探索与研究。

参考文献：

[1]陈丹，兰泽英等.基于城市引力场模型的城镇土地基准地价平衡探讨[J].测绘科学，2013，（1）.

[2]贾润东.基于遗传算法的水路交通运输量预测与营运组织方案研究[J].中国知网，2011，（6）.

[3]金贵，金磊等.基于引力模型的城市圈地价空间结构模型研究[J].安徽农业科学，2009，（25）.

工业用地评估方法范文第3篇

总体规划评估的研究视角和内容框架

除此以外，一个好的规划评估还应研究和认识城市发展趋势和前景，提前发现规划面临的新问题，并为规划的修改完善把握好方向。因此，总体规划评估应具备两方面的基本目标：一是评估总体规划实施效果，二是评估城市发展趋势。前者重在实效性研究，后者重在前瞻性研究，这两个视角的研究相结合，有助于实现总体规划评估保障规划实施、指导城市发展的最终目的。总体规划评估的内容框架城市总体规划作为城市发展的纲领性文件，涉及社会、经济、环境各个方面，内容十分庞繁，如果对总体规划各项内容和目标一一进行评估，不仅工作量巨大，而且会导致编制时间过长而难以体现评估的时效性。因此，有必要对总体规划的内容进行梳理，确定哪些内容应该进行重点评估。根据评估目标，评估内容应满足以下2个条件之一：一是总体规划的核心内容；二是与总体规划实施密切相关的城市发展趋势。首先需要明确哪些是总体规划的核心内容。城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、空间布局以及各项建设的综合部署，是引导和调控城市建设、保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。总体规划的核心内容应是各项资源在空间上的安排，具体包括2类，一是保护型资源的空间安排，如水源保护区、基本农田、森林公园等，二是各项开发型建设活动的空间安排，包括公共设施、交通设施、市政设施等。其次需要明确哪些是与总体规划实施密切相关的城市发展趋势。总体规划涉及社会、经济、环境的方方面面，其实施需要通过政府和市场两种手段进行保障，因此城市发展的政策环境和市场化阶段特征与总体规划密切相关。按照上述2个条件确定总体规划评估的内容框架，归纳起来可以分为4个方面的核心内容：(1)宏观背景与重大事件的评估。(2)发展目标、速度与效率的评估(包括城市经济、建设用地与人口发展等方面)。(3)产业结构、空间结构与用地结构的评估。(4)可持续发展能力的评估。

总体规划评估的核心内容

宏观背景与重大事件的评估宏观背景与重大事件的变化是决定总体规划实施效力的关键要素，也是总体规划修改的前提条件。影响规划实施和城市发展的宏观环境与重大事件要素包括4个方面，分别为地方发展定位的变化、经济发展环境和相关规划的变化、重大事件与重大工程的影响以及行政区划调整等。地方发展定位的变化近年来我国出台了一系列的国家战略和国家级区域规划，这些战略和规划对于相关城市的发展定位、发展模式和空间布局将产生较大的影响。无论是上海还是长沙，都面临着新的国家定位。以上海为例，2009年3月国务院批复了上海的两个中心定位，即国际金融中心与国际航运中心；长沙则在2008年由国务院批复建立长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区。两个中心定位对上海的产业布局和重点项目建设产生了巨大影响，而“两型社会”建设则将长沙由内陆腹地城市推向改革开放的前沿。两个城市的总体规划评估都对国家定位的变化影响进行了评估，梳理出与新定位不相适应的内容，并为总体规划优化提出方向性建议。经济发展环境和相关规划的变化经济发展环境是城市总体规划制定城市发展目标的基本出发点，不同的经济发展环境决定了城市发展目标制定的重点。如长沙处于社会经济快速发展期，城市发展目标偏重于经济增长。而上海则进入了转型发展阶段，城市发展目标更加突出模式转型和创新驱动。应注意的是，城市所处的经济发展环境不断变化，这就需要总体规划评估能够对其进行判断，从而为城市发展目标的修订提供依据。《城乡规划法》要求城市总体规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接，而这些规划的变化必将对总体规划的编制产生影响。以长沙为例，“十二五”规划和土地利用总体规划对长沙社会经济发展目标和空间资源分配提出新要求，长沙总规评估对社会经济指标和空间布局的评估表明城市总体规划已经不能适应相关规划的变化，这些变化对未来总规实施形成较大制约，因此有必要对总体规划进行修改。重大事件与重大工程的影响国家和省级重大事件和重大工程的实施将会对周边地区产生巨大的辐射带动作用，进而影响城市功能、产业发展方向和城市空间结构。长沙总规评估对空港扩建和高铁、港口建设等方面的影响进行了研究，上海总规评估则重点对世博会、虹桥枢纽、临港新城、大型民用飞机制造、主题公园等影响城市发展的重大事件进行了评估，其中对虹桥枢纽建设的评估表明，虹桥枢纽周边地区凭借区位优势很可能成为上海大都市圈，乃至长三角的关键节点。随后编制的虹桥枢纽地区规划认为该地区的定位应是面向长三角的商务中心区，其影响范围包括核心商务地区、大虹桥地区、上海西部地区3个空间圈层，每个空间圈层对应不同的功能。这一结论对上海传统的“一主四副”空间结构和沪西地区发展产生了重大的影响。行政区划的调整中国的行政区经济比较明显，行政区划调整也是影响总体规划实施的重要因素，影响主要体现在2个方面：(1)影响城市发展方向和空间布局。如2009年6月上海将南汇区撤销建制划入浦东新区，浦东新区的空间结构、产业项目布局等方面相应都发生了重大调整，特别强调原浦东新区的制造业逐渐向临港新城迁移。(2)影响城市管理体制。如2008年长沙将周边4个乡镇行政辖区纳入市区范畴，这就急需在管理体制上解决指导4个乡镇发展的规划依据问题。发展目标、速度与效率的评估总体规划确定的各项发展目标的实现情况是总体规划评估的核心内容。从国内外规划评估实践来看，目标评估的重点不再只是对实施结果和发展目标的简单对比，而是更加侧重于实施过程的分析，评估各个阶段发展目标的实现情况，最常用的指标即是发展速度，最核心的内容是经济发展和城市规模增长，城市规模又包括用地规模和人口规模。除了从“量”的角度评估以外，对于城市发展“质”的评估也十分必要，特别是经济、用地、人口增长速度的相关性直接反映了城市发展的效率。经济发展评估经济发展评估的重点是经济发展速度及趋势性判断，评估的基本指标通常包括GDP总量及增速、人均GDP及增速等。经济发展评估有助于认识城市所处的发展阶段，为城市经济发展目标的修订提供依据。以长沙为例，经济发展评估表明长沙经济处于持续快速增长期(图1)，但近几年增长速度出现下降，表明长沙未来经济发展存在不确定性，总体规划应予以应对。上海则体现为另外一种发展态势，评估表明以上海为代表的沿海省份(直辖市)经济增长放缓，2009年上海市GDP增长速度为8%左右，落后于全国9.1%的平均水平，意味着上海已经结束了量的扩张，未来必须走创新驱动、转型发展之路。用地发展评估用地发展评估的重点是评估总体规划确定的用地发展目标、发展速度、发展趋势和用地使用效率。评估的基本指标包括建设用地总规模和人均建设用地规模。用地发展评估的目的是掌握城乡空间拓展的态势，发现土地使用过程中存在的问题，保障规划后续实施，同时为空间结构的优化提供方向性指导。

工业用地评估方法范文第4篇

关键词：假设开发法 要点 两利综合法

假设开发法估算宗地价格是较常见的方法之一，该方法对评估未完工的在建工程的价值也是十分有用的。但在实际的价格评估业务中，由于计算过程繁杂，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。假设开发法能充分考虑项目的开发潜力，较准确地为投资者进行项目的投资分析，尤其是对于有开发或再开发潜力的房地产，如烂尾楼工程、旧城改造项目等，假设开发法几乎是唯一适用的估价方法。

一、假设开发法常用公式是

以土地估价为例：

地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润

1.预期楼价：是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益法进行测算。

2.建筑费用：即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。

注：若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。

3.专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。

4.利息：是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。

5.销售（或租赁）税费：主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或租金的一定比率估算.

6.利润：是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。

二、利用假设开发法评估房地产价值需把握以下要点

1、房地产开发前的状况。主要是（1）明确土地的性质：是生地、毛地还是熟地，是工业用地、综合用地、居住用地还是其他用途用地；（2）明确开发目的：是在土地上进行房屋建设还是将毛地开发为熟地，亦还是续建在建工程。明确房地产开发前的状况，是正确计算开发成本的基础。

2、项目的规划要求。严格按规划设计条件的要求进行评估，对于城市规划条件尚未明确的待开发房地产，其价值是不能确定的，若仍需估价，可推测最可能的规划设计条件来估价，但须列为估价的假设和限制条件。

3、开发后房地产的经营方式。明确开发后的房地产是用于出售、出租或自营，不同的经营方式其计算房地产价值的方法是不同的。

4、考虑资金的时间价值。根据项目的具体情况确定运用现金流量法还是传统的静态方法来进行计算。基础数据的准确预测是准确估价的基础，即：（1）开发经营期的准确估计；（2）各项支出、收入的发生时点；（3）各项支出收入的发生数额。运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。

三、“两利”综合法概述

现金流折现法和传统的静态方法有着明显的区别，从理论上讲，前者优于后者。在实际的应用中，现金流量法依赖大量的预测数据且每项收支都要折现导致计算过程繁杂容易出错，而静态方法没有考虑资金的时间价值从而导致其计算结果的粗略。有没有一种既考虑资金的时间价值又不需要计算现金流量折现而且计算结果同样精确的简便方法呢？通过大量实例的比较分析，两利综合法计算过程简单且与现金流折现法计算结果差异极小，尤其适用于销售目的的待开发房地产的估价。

1、“两利”综合法。是一种动态评估方法，所谓“两利综合”是指将投资利息与开发利润综合为一项计算，除两利外，其他资金的计算采用静态数据，计算方法简便快捷，结果精确，它避免了现金各项收支反复折现的繁杂计算，

2、“两利”综合法的计算公式

土地价格=（1）开发完成后的价值-（2）销售税金与附加-（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费-（4）购买土地应交纳税费-（5）（投资利息+开发利润）

（1）、（2）、（3）、（4）项均为静态值； （5）为投资利息与开发利润的合项，其计算基数为投资总资本，总收益率按等价于折现率计算。

四、计算实例

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。

设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

1.用现金流折现法进行估价

因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%.

（1）开发完成后价值现值P＝F/（1+i）n

=20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61万元

（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元

（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元

（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X

（5）投资利息与开发利润：已包含在折现值中，不再单独计算

（6）现金流折现法估价的土地价格X＝6351.61－349.34－3412.17－0.03X

则X＝2514.66万元

2.用“两利”综合法估价

（1）开发完成后价值（静态值）＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元

（2）销售税金与附加（静态值）＝8400.00×5.5%＝462.00万元

（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费（静态值）＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元

（4）购买土地应缴纳税费（静态值）＝0.03X

（5）投资利息与开发利润之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X

(6) “两利”法估价的土地价格X=8400-462-3924-0.03X-（588.6+0.3322X）

则X=2514.61

3.两种方法的比较

两种方法的比较见表一。

如果 ①开发完成后价值 ②销售税金与附加 ③土地开发、房屋建安、管理费、销售费 ④购买土地应缴税费 ⑤预期的总资金年税前收益率等条件不变 ，项目开发期为十年，那么这两种方法的计算结果都是一致的，代入上面的公式，结果均为10.90万元。

通过以上分析，用“两利”综合法可以代替繁杂的现金流量法，此方法适用于有开发或再开发潜力的、开发后直接销售的房地产的估价。

五、“两利”综合法的分析

1、将两利综合为一项的原因。开发利润计算方式：我们在实际估价工作中或经典的教课书中，计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。这些计算方法虽然在理论上没有什么错误，但在实际操作中却可以引起一系列的错误。首先，在上述利润率中，开发建设期是隐含的因素，对于投资收益率相同的房地产项目，这些利润率会因开发期的不同而不同。而这一点，在实际估价中常常被忽视，如开发期为一年的项目的成本利润率为5%，而开发期为两年的项目由于资金占用期相应增加，其成本利润率就不能也是5%，而应至少是10%（按单利率）。这样两者的资金投入才能得到相同的收益率。其次，容易漏项，如上例中土地的资金投入。第三，不易较准确地确定，因开发过程中，各种性质不同的资金投入的占用期限不同，最后需计算出一个综合成本利润率。第四，由于计算方式不同，所以无法将投资利息和开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一，简化计算。如果采用年收益率的形式计算，易于项目间的比较，也易于理解，既与投资利息的计算方法相同，又可以有效避免上述错误。

传统方法中，投资收益的体现：在传统方法中，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的。这主要是二者不同的计算方式所产生的结果：前者按总比率；后者按年收益率。其实，将二者分开既无意义，也无必要。在对房地产客观价值的估价中，不管是开发利润，还是投资利息，都是开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益，他们只不过是在不同部门之间的分配。投资利息只代表资金的一种客观成本，贷款多少或贷不贷款并不影响总资本收益，且在市场条件一定的情况下，投资利息也不会对房地产的价格产生影响，只会引起开发利润的反向变化。另外，将二者分开，不仅存在同一形式的重复计算，也不利于准确计算收益率，如上例，将两者分开计算结果如下：

a、投资利息＝ 本利和-本金=1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－1.03X－3924.00＝215.43＋0.1162X

b、开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X

c、土地价格。X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X

则 X＝2537.70万元

由此可见，其计算过程较两利法复杂，计算结果不如两利法精确。所以，用总资本收益来代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益更为合理。

2、能否考虑预售、延迟销售和资金的非均匀投入。预售和延迟销售一方面与项目销售的具体方案有关；另一方面，预售本身已经考虑了折扣，体现了时间价值，而延迟销售与定价高低有关，定价高则销售慢，低则销售快。所以延迟销售可以通过开发完成后价值的高低来调整。

当用总资本收益代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益后，在资金的非均匀投入的情况下，总收益也就不难计算了。

作者单位：四川建筑职业技术学院

参考文献：

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社,2005.239-252.

工业用地评估方法范文第5篇

【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算

建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。

而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。

一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题

人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。

（一）企业土地产权关系不明确

这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。

（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真

由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。

当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。

（三）企业土地资产利用效率低下

在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。

（四）土地资产收益分配不合理

当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。

二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理

随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。

（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础

明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。

企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。

为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：

1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产

权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。

2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。

3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。

（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算

企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。

实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：

1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。

2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。

3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。

在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。

（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率

在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。

当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。

正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。

通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。

（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系

相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收

取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。

2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。

3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。

三、加强企业土地资产管理的相关配套措施

（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善

目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。

（二）进一步培育完善的土地市场

完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。

（三）加强土地资产管理的基础工作

土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。

【主要参考文献】

［1］刘俊. 中国土地法理论研究［M］. 北京: 法律出版社.2006.

［2］刘玉廷,戴德明等.资产减值会计［M］.大连:大连出版社.2005.

［3］李如海主编.土地资产管理实践与探索［M］.北京:北京大地出版社.2004.

［4］卢新海. 企业土地资产及其管理［M］.北京:中国财政经济出版社.2002.

［5］2007年土地管理十大新闻［J］.中国土地.2008（1）:8-9.