农村集体土地征收办法
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农村集体土地征收办法范文第1篇
［关键词］土地征收;征地补偿;赵村乡
2012年河北省定州市在其西北部开始建立唐河循环经济产业园，在建设的过程中逐步对赵村乡大部分村落的农用地和宅基地进行征收。赵村乡下属村落中赵村、新兴庄、新民庄、新合庄、东甘德、西甘德、辛庄子等多个村落的农村集体土地已被征收4081亩，农民能够耕种的土地所剩无几。新兴庄、新民庄、新合庄三个村子的全部耕地、宅基地、建设用地和其他用地已被全部征收，整个村子进行了搬迁。赵村乡农村集体土地被征收后大部分的农村劳动力处于失业状态。失地农民短时间内不能转变已经失去耕地的心态，无法改变已经习惯从土地上获取生活物资和与土地相伴的生活，面对城市生活有着陌生感，无法更好地融入城市生活。土地对于农民可以算是其基本生活条件的保障，只有拥有土地才能体会到社会保障的稳定性，但是在面对公共利益时，农民也无法不做出让步，因此农村集体土地的征收补偿和失地农民的安置是否合理，对于城市化建设、社会经济的增长和社会和谐发展有着重要意义。
二、农村土地征收过程中存在的问题
农村集体土地征收促进了本地经济的进一步发展，但在土地征收过程中却出现了农民利益得不到保障的诸多问题。
(一)土地征收补偿标准不合理
一是补偿标准偏低。土地管理法明确指出了补偿款的数额必须根据“原用途”的数倍来进行规定，但是该方法并不能完全地体现出该部分土地所具有的价值，除此之外，还给征收土地的农民的补偿费设置了上限。该上限便在很大程度上损伤了农民的应得利益，在社会生活水平与物价都不断上涨的时代，这个上限完全满足不了农民对生活的需求，加之土地资源的紧缺以及土地价格的上涨，农民应得的补偿款也应该得到相应增长才显得合理可靠。二是补偿范围窄。虽然农村集体土地征收补尝包括安置补助费、土地补偿费及青苗补偿费等等，但存在一定的不足之处，比如残存地补偿、土地可预期利益补偿、临接地补偿与通损地的补偿等等都是被完全忽略的，这也属于农民利益的一部分。应该让农民分享这种未来的增值收益，这样才能更好地维护农民的合法权益，促进社会和谐发展。三是一次性补偿制度不利于农民长远发展。通常情况下，政府一般是通过一次性货币的方式来处理征地补偿的问题，但随着当前社会整体的发展，与人民生活水平与物价的上涨情况相比较，补偿款的增长则显得微不足道。农村集体土地被征收后，农民得到的土地征收补偿款花完后，农民的就业问题和社会保障问题就会逐渐表现出来。
(二)土地征收补偿落实不到位
由于土地补偿款没有清晰明确的分配办法，使得乡政府和村委会手中的权力很大，土地补偿款被逐层克扣后才能发到农民手里。表面上被征收的农村集体土地的原使用权人得到了补偿，实际上农民最终到手的补偿款却少得可怜。由于失地农民没有确实证据，也不懂得如何保障自己的合法权益，无法使得自己的既得利益得到保障。
(三)失地农民不能享受完整社会保障
在土地征收之后，农民失去了土地，也就失去了基本的生活保障。加上对社会保障的不了解，以及相关制度的不完善，很多失地农民都意识不到要获取社会保障来维护自身利益，而政府对于该方面的实施也存在极大问题。在这种情况下，失地农民处于极大的危害中，相比较其他人群，他们更加需要全面的医疗、生活等社会保障。社会保障在一定程度上可以缓解失地农民的生产生活现状。
三、农村集体土地征收补偿的对策建议
(一)建立更加合理的土地补偿标准
1．具体根据农村土地使用方式进行补偿。农民在正常情况下都享有农村土地承包经营权，该项权利的保障对于他们来说是十分重要的，它涉及的内容十分广泛，比如:就业，经济效益、社会保障等。对农民个人的承包经营权的补偿标准应该考虑被征收土地的多种因素，并且借鉴已有的土地征收标准最终确定，并且土地承包经营权的补偿款应该直接发放到农民个人手中。2．对相邻农村土地的损失进行补偿。通过对当今世界有关土地征收相关规定的调查可以发现，一般政府在补偿款的分配上必须将周围农民的补偿额考虑进去。农村集体土地的征收影响了与被征收的农村集体土地相邻土地的使用，使得相邻地的利用效能减少或者不能使用。而且土地征收后会改变土地的使用方式，新的土地使用方式可能产生的噪音污染及废水、废气等环境污染会造成农作物的产量大量减少，而这些农作物产量的损失是由于农村集体土地征收造成的，因此农村集体土地征收单位应该对残留地使用权人进行赔偿，而且赔偿不能因为农村土地的征收导致的残留地收益减少使得赔偿减少。
(二)完善土地征收补偿制度
我国当前现有的有关土地征收制度还相当不健全，特别是在补偿款的相关规定上尤为欠缺，政府宣传不到位，农民无法切实了解其补偿款的分配与设定，导致很多时候农民都得不到其应有的金额。为了解决此问题，政府必须加快完善相关法律法规，同时综合各方面因素与现存问题来制定更为健全的方式，使补偿款有序合理地分配下去。1．完善土地征收补偿体系。应该汇聚之前散乱的各种条文，形成系统的制度，使得土地征收的补偿标准具体化、明确化，补偿形式合理化，从而让农民得到足够的补偿款，至少不会低于其未来收益。除此之外，对于其余方面的补偿政府也要涉及到。目前，有关土地征收都是通过当地单位来决定的，所以在补偿款的发放上必须加强管理，以避免农民利益受到伤害。加强监管措施可以通过审批、听证等方式来进行，从而防止出现补偿款减少、农民保障受损等现象。2．完善土地征收补偿监督体系。在完善土地征收补偿监督体系时，必须将农民、集体与其他人的利益都考量进去，让他们之间的法律联系得到明显阐述。农村集体土地征收的进行会给乡镇一级和村集体的干部带来巨大的利益驱使，对农民的侵害已经不仅仅是土地征收补偿标准低的问题了，乡镇一级和村集体干部的违法行为使得农村集体土地的征收补偿不能对农民形成有效的保护。因此，对各级政府官员在农村集体土地征收过程中的行为和对补偿款落实到位的监管就显得尤为重要了。在相关补偿制度完善健全后，政府还要确保该制度的有序进行，否则都是纸上谈兵。该制度将会对涉及的每一个环节进行监督，确保农民的权益不会受到损害，确保农民应该得到的补偿款不会因为某些官员的贪赃枉法而不能拿到手。具体的监督可以是地方人大切实履行监管职能，加强土地征收补偿款的分配，重视监督职能的作用等。3．完善土地征收补偿制度，合理分配。农村集体土地被征收后土地补偿款的合理分配是保证农村集体土地被征收的农村及农民稳定的关键。由于我国的特殊国情，集体土地对于农民来说是就业、生活和社会保障的根本。因此，农村集体土地被征收后对于农民的影响是致命的，可以说农村集体土地被征收后他们失去了生活的根本，但农村集体土地被征收后对于农村集体的影响却没有那么大。所以，在开展补偿款分配的过程中，需要根据相应的原则进行分配，比如增加对失地的农民补偿的比例，剩下的小部分才归于集体，而且用法律明确规定农村集体经济组织所得份额专款专用，应用于本集体经济组织，具体方面可以通过为农民兴修农田水利建设、引进先进生产技术、跟新品种等等提高农民生活保障。
农村集体土地征收办法范文第2篇
土地征收是2004年国家修宪时提出的，在此之前我国统一采用土地征用这一提法，修宪之后在修改的《土地管理法》中加入了征收一词，在我国土地征收的基本含义可以概述为：国家或政府为公共利益的需要，依照法律规定，运用公权力强制将集体所有的土地收为国有并给予一定补偿的法律制度。土地征收的特征：
1.1征收主体的特定性
申请的建设，发展并维护公共利益。在我国土地所有是严禁买卖的，虽然征收后的具体用地单位很可不是国家，但集体土地的首先流向只能是国家，各公共利益用地单位只能向国家提出用地申请，再由国家统一行使土地征收的权利。在具体执行时，地方政府可以代表国家行使土地征收的权利。
1.2征收目的的确定性
《土地管理法》中明确规定，土地征收的前提是公共利益的需要，国家只有出于公共利益的原因才能动用土地征收的权利，其实这是对国家土地征收权利的一种约束，避免土地征收权的滥用，明确公共利益对合理的行使土地征收权有十分重要的意义。
1.3征收的有偿性
申请征收不同于土地的没收，他是一种有偿的收取行为，土地的征收是国家和农村集体两个土地所有权主体的土地转移行为，对土地征收的补偿不是按市场价格进行完全补偿，是按国家规定的标准进行不完全的补偿，但土地征收是一种有偿的行为。
1.4征收的强制性
土地征收是国家行使的一种强制权，被征收的对象无论同意与否都不能阻碍国家行使正当的土地征收权，国家对土地的征收是不以个人或集体的意志为转移的，这种强制性是带有公信力和国家法律效力的，任何阻碍国家行使正当土地征收权的行为都要负法律责任的，土地征收是带有强制性的行政权利的。
2.我国在土地征收制度中出现的主要问题
2.1土地征收范围过宽，超出了公共利益的范畴
《土地管理法》第二条规定：“国家为了公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收。”公共利益是衡量国家征地权是否滥用的标准，许多国家纷纷采取不同的措施从法律上对公共利益的界限加以相应的限制。而我国法律对公共利益没有明确的界定，一般除农村居民可以直接使用集体土地外，只要非农建设需要占用土地的，不管是否具有公共利益，都可以实行土地征收方式取得土地。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征收农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征收农民承包的土地。然后，政府再以国家的名义通过出让、出租、划拨等有偿或无偿的方式将土地交给需地单位使用。这种做法严重超出了公共利益的范畴。
2.2征地补偿标准过低，补偿费发放不及时
我国《土地管理法》规定：征收耕地的土地补偿倍数，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年年产值的4至6倍。但据国土资源部调查，许多地方征地补偿费明显偏低，主要是在计算上普遍取采补偿标准的最低限，有的甚至还低于法定标准。根本无法保证农民进行有效的经济再生产。福建福州马尾区一位农民说：“现在征地补偿费用只相当于农民三年的种菜所得，这么低的价格，将来遇上点事，我们怎么办？”由于基础设施建设项目征地费用低，导致用地成本占工程总投资的比例低，一般只占到10%至15%，而国外高速公路土地征收占工程总投资一般在50%至60%。因而在资金不足的情况下，一些地方政府为争取国家项目，往往要在土地上做文章，以牺牲农民利益为代价搞建设。
2.3安置不妥导致问题突出
目前，对征地安置法律尚无明确规定，政策不具体，致使各地做法不一。但多数是只“安”不“置”，形成一种无效安置或低效安置。有些地区在采用货币安置时，不能一次支付全部安置费，只是打一些白条，一拖就是几年、十几年。还有一些农民为了取得安置费，假托一个企业办理一个虚假安置手续，然后再从该企业拿到这笔安置款。企业也理所当然的要从中收取一部分手续费。这样一来把本是两方的事，搞成了三方，农民绕了一个圈子才拿到了打了折扣的安置费。不少失地农民强烈呼吁，政府可以征收农民的土地，但不能不管农民的生活出路，否则就会使他们面临“有路可走，无地生存”的尴尬境地。
2.4欠缺合理的司法救济途径，土地纠纷不能得到很好的解决
由于征地过程中遇到的许多问题法律法规都没有明确规定，法院也因没有明确的法律依据而无法受理这类案件。如哪些单位可以成为征地主体？征地程序应当怎样进行？征地补偿款怎样计算，如何分配，谁来分配？村集体组织在征地过程中扮演着什么样的角色？对征地补偿中出现的纠纷，哪些可以提行政诉讼，哪些应当提民事诉讼？等等。
3.对我国土地征收制度改革的建议
3.1严格界定“公共利益”范围
既然“公共利益”是法定的行使征地权的前提条件，那么这一法定条件就必须明确而具体。因为不同的人或者说代表不同利益的人对“公共利益”可以作出各种不同的解释。因此法定条件应当具有特定性和惟一性，否则这样的前提条件就等于形同虚设。国家应规定在哪些范围内的建设项目才可以视为是以公共利益为目的的。对于 “非公益性”用地不能行使征地权，不具强制性。
3.2确定合理的补偿标准
由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是保障资料。土地征收是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。因征地而引起的农民上访问题，最突出的表现就是征地补偿标准过低，而这一问题的根源在于所确定的补偿标准不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”确定补偿标准，征地补偿费就永远提高不了，补偿按“原用途”，而转手出让时则按“新用途”，为什么同一块地，对原所有人和新所有人所得收益不能采用同一标准呢？我国实行严格的土地用途管制制度，可结果农民服从国家土地用途管制所做出的牺牲，到头来居然又成为低补偿的借口，这对农民公平吗？因此应当取消只能按“原用途”给予征地补偿的规定。
3.3深化征地安置工作，切实维护农民合法权益
可采取自谋职业、自己联系就业、创办经济实体等代替过去的统一安置的办法；对一些选择自愿放弃安置的自谋职业人员，有条件的应将安置费一次性发给个人，如在当地搞个体经营，政府还应适当给以政策上的扶持。对一些想进城打工的农民，应该进行相应的培训，并帮助安排一些与其能力相适应的工作，增加他们的就业门路。另外，要在土地收益中建立失地农民的社会保障基金，进而与城镇居民的社会保障体系接轨，从根本上解决农民的后顾之忧。征地范围缩小后，农民可以以土地入股。土地的收益首先是办保险，解决社会稳定，然后可以分红，增加农民的收益。
农村集体土地征收办法范文第3篇
记者:日前重庆和成都获准进行统筹城乡综合配套改革试验,土地入股和集体建设用地流转成为城乡统筹试验的重要内容,社会各方颇多关注。其实围绕集体建设用地流转改革,争论也一直不断。首先请您简要地谈谈我国农村集体建设用地的历史演变情况怎样?其形成原因又是什么?
王小映:我国农村集体建设用地形成的历史原因,情况比较复杂。据我的调查了解,一部分集体建设用地 ,包括原来大队和生产队的库房、饲养场、晒谷场、卫生院、办公用房等,是在改革开放前就形成的;一部分集体建设用地包括乡镇企业用地等,是在改革开放后随着农村工业的发展形成的;农民宅基地则有祖传的,也有申请审批新增的。
改革开放以来,一部分乡镇企业用地随着企业改制进入市场,也有一些乡镇企业用地由于企业破产而废弃闲置。在撤乡并镇和村组合并的过程中,一些原有的大队、生产队和乡镇的办公房用地、库房用地、饲养场用地等废弃闲置。一些公益性用地如学校用地、敬老院用地、卫生院用地等,也因这些机构的调整和合并重建等原因而成为废弃地。一些农民的宅基地,则因村庄人口减少而废弃闲置。
近些年来,在劳动力流动、人口迁移和村庄内部人口和家庭数量变化等因素的引致下,特别是在城镇建设用地供需矛盾加剧和乡镇企业改制等因素的影响下,农村集体建设用地流转的需求和供给不同程度地增加,农村历史上形成的各类废弃闲置的集体建设用地便以各种形式流转入市。
记者:目前现实中,农村集体建设用地流转日趋活跃,那么流转中的产权管理现状如何?
王小映:从这些年各地的探索实践来看,主要有四种产权管理模式。
一是在集体经济组织内部成员之间流转的,继续保留集体所有;流向集体经济组织成员外部的,则通过土地收购储备或转权审批转为国有,不少地方在现行法律框架内都采用这种管理模式。
二是在城镇规划区内集体建设用地需要流转的,通过土地收购储备将土地所有权转为国有;在城市规划区和建成区外集体建设用地需要流转的,继续保留集体土地所有权,浙江的一些地方采用这种模式。
三是对于城镇规划区内和规划区外的集体建设用地,在流转时都继续保留集体土地所有权形式,比照国有土地使用权出让,将集体建设用地纳入与国有建设用地一体化的统一市场,广东省就采取这种管理模式。
四是在城镇规划区内外都转为国有,如深圳市,事实上就通过集体土地的全面国有化采取这种管理模式。
关键是要在统一的规划管制下对集体土地和国有土地全面实行同等待遇
记者:如何处理城乡统筹中的土地关系,是统筹城乡发展需要解决的一道难题,也是成渝试验不容回避的问题。面对流转现状,您认为农村集体建设用地流转管理中,土地产权管理改革应当选择怎样的思路?
王小映:实际上,在理顺集体建设用地入市时的土地收益分配关系的前提下,将集体建设用地入市后的土地产权界定为集体所有还是国有,只是一个形式问题,而不具有实质性意义。这是因为,在土地进入市场后,无论是保留为集体所有还是转为国有,即使土地出让年期界满,除非公共利益需要,国家和集体都不可能收回建设用地使用权进行再次出让,而只能由土地使用者在象征性地缴纳土地出让金后续期使用。
从减少制度摩擦的角度来看,实行一元化的国有要好一些,而保留集体所有容易造成日后村组集体与用地者之间的摩擦。但是,从保护农民在集体土地资产处置时的权益考虑,选择继续保留集体土地所有权、创设集体出让土地使用权的产权改革思路要更稳妥一些。这样完全可以在集体出让土地使用权和国有出让土地使用权这两种产权形式不同、但权利内容和权利效力相当的产权基础上,实现城乡建设用地市场的全面接轨。
也就是说,要打破城乡二元土地所有制障碍,建立城乡统一的建设用地市场,关键是要在统一的规划管制下对集体土地和国有土地在市场开放、市场管制、财产补偿、税费金义务等方面全面实行同等待遇,做到了这一点,城乡二元土地所有制自然而然就不再是一个问题。实际上,规划管制、增值归公、征地补偿标准、土地税收、市场管制等公共政策与土地产权是无关的,公共政策的制定首先要在观念上跳出二元土地所有制的框框和思维定式。
记者:依照这样的土地产权管理改革思路,我们在具体管理制度设计上需要做哪些相应的配套调整呢?
王小映:我认为,在今后的改革实践中,可考虑在《物权法》规定的集体建设用地使用权下,进一步将集体建设用地使用权细分为集体划拨土地使用权和集体出让土地使用权,对农村集体建设用地使用权进行更为细致的分类管理。
比如,对于存量集体建设用地,无论是经营性用地还是公益性用地,可按照集体划拨土地使用权进行管理。现有的存量集体建设用地,从其取得来看基本上都是无偿或低偿取得的,实际上相当于一种保留集体土地所有权形式的纯粹的划拨土地使用权。因此,在管理中完全可以按照集体划拨土地使用权加以管理。对于农村存量集体公益性用地,可按照集体划拨土地使用权进行管理;对于村组兴办公益性事业的新增用地,可在农地转用审批后直接无偿划拨供应,也可直接纳入《划拨用地目录》对城乡公益性用地实行统一管理。对于符合流转条件的农村经营性或私人性的存量集体建设用地,比照城镇划拨用地在市场准入方面进行交易许可管制,允许土地使用者或者受让者缴纳一定标准的土地增值收益后取得出让土地使用权,并进行转让、出租、抵押和作价出资。
当然,也要配套改革集体建设用地供应制度。对于农村民办企业用地等新增的农村经营性用地,纳入土地招拍挂出让的统一供应渠道,实行与城市企业同样的待遇,城乡企业新增建设用地一律实行土地出让转让制度,土地招拍挂后也可继续保留集体所有。对于农民宅基地,严格实行一户只能享受一次带有福利性质的宅基地的政策,村民出售住房的,不得再申请新的宅基地,并逐步取消宅基地福利配给制度;对于被征地农民的回迁房和生产性安置用房,其用地有的地方按集体建设用地来管理,有的地方按国有划拨土地来管理,有的地方纳入国有出让轨道来管理,应予以严格规范,防止形成管理上的漏洞。
完善土地财产补偿办法和土地税费金体系，合理分配流转收益
记者:讨论农村集体建设用地流转,必然涉及流转中的土地收益分配问题,您如何看待这方面的现状?
王小映:与集体农地经征收转为国有建设用地相比,在集体农地直接转为集体建设用地的过程中,一般情况下由于用地者是集体经济组织内部成员,所以在取得土地时并不向集体经济组织支付财产补偿,但是要按照国家有关规定缴纳耕地占用税、耕地开垦费等。与集体农地经征收转为国有建设用地相比,在集体农地直接转为集体建设用地的过程中,事实上同样存在因规划用途转换引起的土地增值归公的问题,只不过由于集体建设用地流转受到限制,与规划用途直接相关的土地增值收益在集体建设用地供应过程中不能显化出来。但是,在集体建设用地初次流转入市时这种增值收益必然要显化,这种情况下与规划用途相关的土地增值也就应当在集体建设用地初次流转入市时实现归公。
目前,我国在集体建设用地流转改革试点中,许多地方对集体建设用地初次流转做了土地增值归公的制度安排,但是收缴的标准很不统一,有的地方按照基准地价的一定比例征收,有的地方定额征收,分配办法也五花八门,缺少统一规范。而在集体建设用地的再次流转中,一些地方参照城镇国有建设用地流转,征收与城镇国有建设用地转让环节有关税收相类似的地方费收,如土地增值费等。
记者:由此看来,农村集体建设用地流转收益分配亟需完善,您认为应采取什么办法?
王小映:总的来说,我认为应当按照对集体土地和国有土地实行平等待遇的原则,逐步完善土地财产补偿办法和土地税费金体系,合理分配集体建设用地流转收益。
首先,要进一步完善土地财产补偿办法。无论是集体农地、还是国有农地,无论是规划为公共用途、还是规划为经营性用途,建设用地无论是通过征收取得、还是通过收购储备取得或者通过流转交易许可取得,只要土地的区位相当、自然条件相当、现状用途相同,对土地财产的补偿就应当是一致的。
特别需要强调的是,对农地的补偿不能只考虑农地的租金价值即农地农用的租金价值,还应当考虑农地的选择性价值以及城市化带来的成长性增值和区位价值。在农地转用过程中,并不是农地租金价值之外的所有土地增值都应归公,应归公的主要是与规划用途相关的一部分土地增值。通过交易许可流转的集体建设用地,其财产补偿一般通过流转收益取得。从促进公平的角度出发,应严格界定集体建设用地流转的主体。对农户通过合法审批取得的宅基地,由于是按照福利性质平均分配占有的,应确定农户为流转主体,流转收益在扣除归公的土地增值收益后归农户;对于农村乡镇企业用地、公共公益事业用地、村内空闲地等,则应界定集体经济组织为流转主体,流转收益在扣除归公的土地增值收益后归村组集体。
其次,要按照平等待遇原则,完善土地增值分配体系。无论是集体农地或国有农地转为国有建设用地,还是集体农地转为集体建设用地,按照统一标准征收有关政策性税费。无论是集体农地或国有农地经征收转为国有建设用地,还是集体农地经审批直接转为集体建设用地,一律收缴新增建设用地土地有偿使用费。无论是集体农地或国有农地转为国有建设用地,还是集体农地转为集体建设用地,或者是存量集体建设用地流转入市的,对其中的经营性用地,按照统一标准由政府收缴土地增值收益,或者统一纳入土地招拍挂出让供应渠道,在同一个有形市场上实现集中统一供应,保障土地收益的公平分配和市场公平秩序。同时,在集体建设用地流转中,应配套开征契税、印花税、土地增值税和营业税等。
逐步建立和完善城乡统一的建设用地规划许可管理制度
记者:对于农村集体建设用地流转中的市场监管,您有哪些具体建议?
王小映:首先是要加强城乡建设用地规划的统一管理,制定和颁布规范城乡建设规划的法律法规,逐步建立和完善城乡统一的建设用地规划许可管理制度。
同时,要加强城乡建设规划管理和土地管理工作的衔接,有条件的地方可逐步建立完善农村建设用地规划许可等行政许可管理制度。
农村集体土地征收办法范文第4篇
一、关于征地补偿标准
（一）统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。
（二）统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
（三）征地区片综合地价的制订。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。
（四）土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
二、关于被征地农民安置途径
（五）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（六）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（七）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（八）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
三、关于征地工作程序
（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
四、关于征地实施监管
（十二）公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。
农村集体土地征收办法范文第5篇
（一）农民对办理房屋权属登记的主观能动性不强
1.集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制
城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。
2.房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据
由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。
（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记
根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。
（三）登记机构不统一、登记制度未理顺
目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。
（四）“小产权房”问题
“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。
（五）农村房屋的产籍基础差
农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。
二、基本对策
（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视
随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。
（二）理顺机制、健全制度
各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。
（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作
1.重视和利用公告发现问题
公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。
2.正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据
在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。
《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。
（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料
农村房屋和城市房屋一样都是以记载于登记簿而发生物权的效力，登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋物权变动的各种情况在登记簿上应该得到准确的反映。然而，我国房屋登记簿制度刚起步，《物权法》、《房屋登记办法》出台后，各地房屋登记机构才根据规定设立了登记簿。因此，房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。
