商业综合体发展建议范文第1篇

同时，楚雄市还举行火把节暨三季度重点项目集中开工仪式，对涉及基础设施、现代农业、商业综合体、民生和社会事业等多个领域的35个重点项目进行集中开工。

激情燃烧火把，万人左脚狂舞……楚雄火把节期间，燃烧的火把点燃了彝族传统文化的激情，也照亮了鹿城绿色经贸的发展之路。

两大园区盛大开业

7月27日上午，楚雄电商产业园、楚雄启迪众创空间K栈两个招商引资项目盛大开业。两个项目的开业，开创了楚雄市招商引资项目签约最快、落地最快、开业最快的记录，充分展现了楚雄市创建优质投资环境，实施精准招商的成果。

启迪K栈众创空间

楚雄启迪K栈是云南启迪为楚雄本地创客打造的特色创业孵化器，位于楚雄州繁华地段，总建筑面积约3350平米。楚雄启迪K栈将楚雄州彝族传统文化、生物医疗大健康产业与创业创新相结合，通过清华科技园“四聚”模式、结合启迪22年孵化经验，打造“政产学研金介贸媒”要素有机融合的互动性创业平台。而同期揭幕的“数字产城”项目，是启迪数字集团在全国范围内首个全面合作的落地项目，楚雄也成为云南“数字产城”示范城市。

启动仪式上，楚雄市人民政府与云南启迪数字集团签署“数字产城”业务合作协议，入孵及合作企业相继签约，楚雄启迪K栈、楚雄产投启迪数字科技有限公司、楚雄电子商务综合服务中心等揭牌成立。

该项目于2016年4月5日签订项目合作合同，5月27日动工扩建装修改建项目场地，历经2月完成扩建装修改建工作，并于7月27日开业。

在开业仪式上，楚雄市委书记杨中华说，楚雄启迪K栈是楚雄市加快实施“互联网+”行动计划，大力推进互联网与社会各领域融合发展的重要项目。他希望楚雄启迪K栈，以先进的经验、良好的服务，为楚雄的创业企业提供一个更为广阔且优质的平台，为繁荣楚雄经济社会做出贡献。

启迪控股党委书记兼副董事长李志强表示，启迪在移动互联网时代，致力打造“没有围墙的清华科技园”。楚雄启迪K栈落地楚雄顺应了移动互联网及“数字产城”的发展需求，利用互联网技术把启迪遍布全球的创新网络资源引入楚雄，有助于推动楚雄跨越式发展。

楚雄电商产业园

楚雄电商产业园是由楚雄市建材之家投资有限公司以商招商的形式引进浙江温州巴度电商产业园，共同打造集仓储物流、城镇及农村青年创客、企业电商孵化、人才培训、大学生创业基地为一体的综合性电商产业园。产业园规划总面积51000平方米，预计总投资3.6亿元，分三期建设，一期建设使用面积7164平方米，投资750万元，是我州目前规模最大、涵盖行业最广、配套设施最齐全、整体功能最完善的电商产业园。涵盖行业有建材装饰、低压电器、弱电系统集成、楚雄名优特色产品等，入住商家87家，就业人员100多人，一期建设已全面完成并投入运营使用。

“除办办公场所外，我们还为企业提供仓储、物流、餐饮等电商全产业链服务和场地，”楚雄电商产业园总监吴晓阳介绍道。园区为入驻团队和企业免去办公场所租金及物业费，配备统一的办公设备及电脑，并提供注册个体公司、开通网络平台账号、产品知识培训、入驻电子商务平台、网络平台运营操作培训、销售技能培训等。

楚雄电商产业园的正式开业，标志着楚雄市电商产业发展从分散经营的初级阶段，正式迈入了集群化、规模化、特色化的发展阶段。

三个重点招商引资项目开工

火把节期间，楚雄市举行三季度重点项目集中开工仪式，对涉及基础设施、现代农业、商业综合体、民生和社会事业等多个领域的35个重点项目进行集中开工，其中三个重点招商引资项目也同时开工。

云南建投楚雄发展中心

云南建投楚雄发展中心项目是此次集中开工重点项目，项目位于彝海公园北侧，总用地面积127亩，总建筑面积35.56万平方米，计划总投资约20亿元。项目整体规划为“城市公园”，延续彝海公园的空间品质，将办公业态作为核心功能，集政务中心、金融中心、商务中心为一体。以大型商业为配套，设置餐饮、娱乐、购物、休闲等功能，配置体育场馆设施及儿童娱乐、教育、培训场所，充分满足多元化的商业需求；打造休闲度假型的空间环境，使项目在形态和业态上形成互动和互补，创造一种极具楚雄历史记忆、民族文化气息的商务、商业、休闲城市综合体和空间氛围。

项目建成后将为我市构建西北片区、大紫溪山片区、彝海公园片区、情人谷片区“四位一体”的部级旅游度假区形成有力支撑，将进一步推动我市旅游产业健康发展，为我市实现率先发展、赶超发展、跨越发展注入新动力。

地下综合管廊工程

楚雄市城市地下综合管廊工程全长111.78公里，计划投资94.3亿元。近期计划投资6.28亿元，城市地下综合管廊20.36公里。此次开工建设的工程项目总投资1.3亿元，是我市创新城市基础设施建设的示范性项目，也是我市与云南省建设投资控股集团有限公司合作的PPP项目，该项目的开工建设必将有力地促进我市城市地下空间综合开发利用不断向前发展，有利于提升城市品位，推动区域性中心城市建设再上一个新的台阶。

茶花大道二标段建设工程

茶花大道二标段建设工程项目南起灵秀湖环湖路，北接云南省第四公路桥梁工程公司住宿区，道路总长2.89公里，计划总投资1.19亿元。项目建成后，将连通茶花谷茶花大道一标段、灵秀湖环湖路、万家坝片区茶花大道、阳光大道西段与灵秀路，能有效改善周边群众出行条件，并与东环线、西环线一标段一起组成近期的城市外环线，对分流城市过境车流、缓解城区交通压力具有重要的作用，也有利于促进城市开发建设。

经贸成绩“红红火火”

以节为媒，以节交友。在7月27日举办的中国・楚雄2016彝族火把节招商引资推介会上，楚雄市成了最大的赢家，签订招商引资项目协议12个，协议投资额逾640亿元，还和多家企业达成投资意向。

项目推介洽谈成效显著

在中国・楚雄招商引资推介会暨项目洽谈会上，楚雄市政府邀请22家企业，约120名客商参会，重点推出30余项重点招商项目，发放投资指南和重点招商引资项目册200余份，采取集中推介、小分队洽谈、现场调研、实地选址等方式，较好地宣传和推介了楚雄市优势产业和重点招商引资项目。

通过一系列的项目推介洽谈，上海牧粮实业有限公司、中建路桥集团、晋江商会等多家企业对涉及高新技术、新能源开发利用、商贸物流、高原特色农业等多个领域深感兴趣。其中，楚雄市人民政府与上海牧粮实业有限公司和中建路桥集团达成投资意向。

签约12个逾640亿元

以节为媒，以节交友。在中国・楚雄2016彝族火把节招商引资推介会上，楚雄市（含开发区）共签订招商引资项目协议12个，协议投资额逾640亿元。本次签约项目涵盖电子商务、科技信息产业、新能源、制造业、商贸及城市基础设施建设等领域，引入企业涉及央企、省企、民营企业等。

参加签约的项目分别为：

楚雄市区8个项目。即：楚雄市与云南建设投资控股集团全面战略合作项目，协议投资额120亿元；楚雄市与中建路桥集团有限公司战略合作项目，协议投资额50亿元；云南建投楚雄发展中心项目，协议投资额15亿元；楚雄市海绵城市建设项目，协议投资额240亿元；楚雄市地下综合管廊项目，协议投资额190亿元；楚雄市电子商务产业园建设项目，协议投资额3.6亿元；楚雄市年产10万吨秸秆有机肥生产项目，协议投资额0.5亿元；与云南启迪数字智慧科技有限公司合作的楚雄市数字产城项目。

楚雄开发区4个项目。即：中国重汽集团、云南德动公司改装车项目，协议投资额3亿元；北京清芸阳光能源科技有限公司楚雄经济开发区分布式光伏发电项目，协议投资额7亿元；云南农垦配售电有限责任公司楚雄苍岭工业片区配售电项目，协议投资额7亿元；云南省投资控股集团有限公司摩尔农庄投资合作项目，协议投资额5亿元。

目前，楚雄市具备良好的交通区位、品牌特色、生态环境和发展基础，成为众多企业家投资兴业的热土。启迪集团、碧桂园等一批知名企业集团已入驻楚雄。云南爱尔发生物科技、滇中大商汇、鹏达新型环保建材生产等一批重点项目建成投产，并投入运营。太平洋集团园区基础设施建设、楚雄义乌商品博览城、志达加气混凝土生产、清华阳光林光一体化等项目正加快推进。当天签约的云南建投楚雄发展中心项目、年产10万吨秸秆有机肥生产等2个项目也即将开工建设。

商品展销会“丰富”火把节

除政府、国企等的参与，鹿城的商家也不会放过这一年一度的好“商机”，积极申报审批了一批商贸促销活动，不仅丰富节庆活动内容，还使火把节名副其实地成为一场文化旅游和商贸交流相互融合带动发展的节日盛会。

商业综合体发展建议范文第2篇

摘要：随着场站建设、管养规模的扩大，场站的综合开发显得尤为重要。为实现深圳市公交场站的综合开发，本文首先分析深圳公交场站综合开发面临的主要障碍，进而提出相应的实施对策，最后从公交场站建设模式和投资模式来分析研究深圳公交场站可持续发展模式。

关键词：TOD 建设模式 投资模式 可持续发展

1 引言

目前，深圳已经进入以创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展为导向的新阶段，迫切需要结合公交都市的建设，对城市空间战略和交通场站的建设发展模式进行重大调整，建立公交场站开发建设的新模式（TOD），实现场站自身的盈亏平衡，扭转场站建设主要依赖政府财政和建设用地难落实的现状，形成场站“投资-建设-再投资”的良性循环和持续建设能力。

2 场站综合开发（TOD）内涵

近年来，大型交通站点已从经营性建筑发展成为商业建筑。在大城市重要交通站点，商业零售、餐饮、酒店、办公建筑如雨后春笋般拔地而出，因此枢纽周边的物业的合理开发应引入利用交通系统引导周边物业的开发，即TOD（Transit-oriented development）的理念。

场站综合开发，即形成交通综合体，在满足场站综合交通功能的前提下，将场站上盖及周边地区实施一体化规划、建设、开发。场站开发模式可以优化资源配置，形成区域中心；强化规模效应，提高综合收益；提高土地开发利用的集约化程度。

3 综合开发面临的主要障碍

深圳市场站综合开发面临的主要障碍体现在政策、规划以及多方合作机制等方面。

（1）政策障碍

我国法律规定，商业建设用地必须经过“招拍挂”方式取得，使得交通场站企业面临着难以取得场站土地使用权的风险，或者难以以较低价格取得土地使用权的风险。因此，主要障碍主要存在于土地收购储备制度方面、建设用地使用权出让制度方面、建设用地使用权划拨制度方面等方面。

（2）规划障碍

现有的土地使用性质变更涉及的程序较复杂。若变更这类土地的用途，需进行法定图则的修改。法定图则的修改申请须先经过规划主管部门的初审，拟定初审意见及技术依据，提交法定图则委员会审议后报城市规划委员会审批，实行委员投票表决的形式决策，超过半数的通过票数为同意。因此，场站综合开发需要从规划源头将土地使用与交通进行一体化规划。

（3）尚未形成综合开发的多方合作机制

由于交通场站物业不可能实现独立开发，并且尚未形成综合开发的多方合作机制，因此目前交通场站建设仅仅靠政府的投入财务，无法实现可持续发展。同时，由于交通场站运营公司不开发，其他任何人也没有有效途径进行开发，从而导致车站上盖空间的闲置。

4 场站综合开发的实施对策

4.1 公交场站综合开发流程

一般来讲，公交场站综合开发分为规划阶段、建设阶段和收益阶段。

（1）规划阶段

1）确定综合开发的盈利模式

①如全部建设经济适用房，政府不减免地价时，难以保证社会投资者利益；②如全部建设商品房，开发容积率在1以上即可保证各方的利益；③商品房+保障性住房，当商品房的比例超过55%时，即可保障各方收益。

2）明确实施主体，确定适宜进行综合开发的场站

①对于规划未建场站，建议由行业主管部门组织专业咨询机构开展前期研究工作，对场站与周边用地的外部相容性进行评估，明确适宜进行综合开发的场站；②对于已批或已建场站，由业主单位或场站经营单位组织开展项目策划工作。

3）申请规划调整

①对于法定图则已批区域，申请地块用地性质调整程序；②对于法定图则未批区域，由实施单位与法定图则编制单位协商，在法定图则编制过程中确定场站综合开发方案。

（2）建设阶段

1）确定开发建设模式

开发建设模式主要有三种：自行开发、重组合营开发、联合开发（TJD）。

自行开发——由市住房建设部门代表政府组织进行场站综合开发工作；

重组合营开发——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由牵头部门与国有企业重组成立房地产开发公司进行物业开发；

联合开发（TJD）——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由项目牵头单位（实施主体）定向或公开招标房地产开发企业，由房地产开发企业开发建设，政府、项目牵头单位（实施主体）参与物业开发利润分成。

对比三种模式的优劣势、效果和风险，联合开发（TJD）模式是最佳的物业开发模式。

2）确定组织模式

通过前期规划、土地出让合同、开发协议及物管安排把不同单位协调好，最终建成理想的项目。

①市规划国土部门：规划控制、场站建设用地及土地划拨审批；②市建设行政主管部门：建设综合协调；③市交通行业主管部门：公交场站设施的布局、专项规划、建设计划、场站建设审批；④项目牵头部门：项目前期策划、用地报批、场站建设、运营管理；⑤房地产开发商：物业的规划开发及相关工作

3）通过分层设权来解决场站综合开发及权属划分问题

原有的交通场站用地多为协议出让，难以直接进入市场，通过“分层设权”的方式，可以突破现有法律，实现土地权属的转移，并进入土地市场进行运作，是实施综合开发的有效途径。“分层设权”指根据场站用地及上盖物业公益性与经营性的属性差别，将场站建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立，以便明确产权关系。

4）充分利用现有的以及搭建投融资平台，积极引入社会资本参与场站综合开发，实现国有资产的“保值增值”

①研究组建土地整备投融资平台，以国有储备土地抵押贷款等多种形式，解决未来土地整备的资金需求，理顺并完善资金从土地整备投融资平台到城市建设投融资平台的流转机制。

②研究组建国有资本投融资平台，整合国资系统管理的国有股权和优质企业资产，放大现有存量资产的规模效应和杠杆效应，提升外部融资信用，充分利用信贷和资本两个市场进行多元化融资。

（3）项目收益阶段

政府与开发企业（项目公司）形成利益分成机制；确保物业的经营收益可以弥补场站运营亏损。

①土地出让的地价收入（扣除一级开发成本），由政府以资本金的形式返还项目，用于保障性住房建设、交通场站建设；②根据事先确定的盈利水平，项目牵头单位与开发商组成的项目公司获得上盖物业基本增值收益；③实际物业出让时，出让收益超过政府与项目公司之前确定的水平的部分，由政府与项目公司分成；④物业中包含的经营性设施（如商铺、停车场）的经营收益用于弥补交通场站运营亏损。

4.2 建设模式

按照场站用地规模，将公交场站分为4个等级：（1）小型场站：3000平方米以下；（2）中型场站：3000-6000平方米；（3）大型场站：6000-40000平方米；（4）超大型场站：大于40000平方米。

不同类型场站的综合开发模式如下：

（1）小型场站

由于面积小，难以独立进行综合开发，应尽量结合城市规划与周边物业进行联合开发。对于公交场站建设迫切、而周边开发不迫切的，可以先建设简易公交场站（投资不大），待周边用地开发时再进行统一开发；场站的运营管理费用仍需由财政支付。

（2）中型场站

中型场站面积仍较小，可以进行综合开发，但难以做综合体。建议以单一形式的居住物业开发为主；尽量与周边物业实现二层步行平台的互通；综合开发解决了场站建设资金的问题，但由于缺乏商业等经营性设施，因此场站的运营管理费用仍需由财政支付。

（3）大型场站

面积需求较大，一般为多种物业性质混合的综合体开发模式。建议采用“分层设权”的方式，场站所在的标高层为政府所有，场站上层物业可以通过“招拍挂”方式出让进行综合开发，建设商业综合体，并配套建设商品房或一些保障性住房；在出让用地时应明确规定物业综合体中的一部分商业面积为政府所有，其出租收益用于弥补公交场站的日常经营亏损。

（4）超大型场站

开发类型一般为多栋的物业综合体，交通功能集中在一栋内。综合开发方式与大型场站类似。

4.3 投资模式

公交场站综合开发投资模式主要有两类：国有融资平台模式和直接社会融资模式。

（1）模式一、国有融资平台模式

将场站用地配置给具有一定融资能力及场站管理建设经验的国有企业，筹集场站建设资金，并依法依规以土地招拍挂方式进行土地出让。其特征为：

①将土地出让给国有融资企业；②国有融资企业实施综合开发，承担所有开发成本，并将获取的部分利润作为交通场站发展基金；③场站产权归政府所有。

（2）模式二、直接社会融资模式

将单个项目用地进行土地“招拍挂”，以完全市场化行为确定投资主体，筹集场站建设资金。其特征为：

①通过“招拍挂”方式将土地出让，由开发商承担所有建设资金；②项目建成后，按照土地出让合同，场站产权及一部分经营性物业产权归政府所有。其经营收益用于弥补交通场站运营亏损。

在“以站养站”开发目的和微利运营模式的制约下，一方面，要求场站综合开发融资平台具备一定的社会公益性和场站管理经验。另一方面，社会融资平台的准盈利性也制约了其成为投资主体的积极性。

因此，为了保障场站综合开发能够获的稳定的投资，建议采用国有融资平台模式。

5结语

从国内外实践经验来看，在枢纽周边的合理开发引入利用交通系统引导周边物业的开发理念是成功的。这样能够主动的、有预见性的把周边物业发展方向和交通干线建设结合起来，依托大容量交通系统，发展组团式新商业圈与广大的住宅区，最大限度地带动枢纽商业的发展。同时，通过对公交场站的综合开发建设模式和投资模式的研究，能够更有效的带动深圳市交通场站的可持续发展。

参考文献：

[1]王姣娥，金凤君.TOD开发模式解析及研究评述[J].交通与运输，2007，12：32-36.

商业综合体发展建议范文第3篇

世博理念、世博精神和世博经验成为上海推动科学发展、促进社会和谐的新优势。

一、世博精神续传承 跨越突破显亮点

随着世博会的顺利落幕，世界的目光着眼于后世博的开发。精心谋划好后世博开发这篇大文章，发挥后续效应，是值得我们研究和深思的课题。今天，中国在国际上的影响力不断提升，我们应努力将其打造成主题突出、功能完备、品质高雅、配套完善和品牌优势突出时代前沿的城市生活新空间，到2020年，为上海建成国际经济、金融、贸易、航运和经济繁荣、社会和谐、环境优美的社会主义现代化国际大都市做出探索与实践。

我国“十二五”旅游发展规划纲要中提到旅游业发展目标是：国内旅游人数到2015 年要达到33.1 亿人次，年均增长率为9%。国内旅游收入达到1.9 万亿元，年均增长率为11%。入境旅游达到1.53 亿人次，年均增长率为3%。入境过夜旅游者人数达到6630 万人次，年均增长率为4%。外国人入境旅游者人数达到3115 万人次，年均增长率为4.5%。旅游外汇收入达到549 亿美元，年均增长率为5%。出境旅游人数达到8375 万人次，年均增长率为10%。旅游业总收入达到2.3 万亿元，年均增长率为10%。居民出游率达到2.25%。旅游业新增就业人数达到1525万人，每年新增旅游就业70 万人。旅游业增加值占全国GDP 的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。

上海《现代服务业集聚区发展“十二五”规划》对本市发展现代服务业集聚区提出新的要求：从完善功能、集聚人气和营造氛围出发，以入驻企业的共性需求为导向，合理配置商务、商业、文化、休闲、会展、餐饮、娱乐、住宿等功能，推动集聚区配套设施的完善，提升综合服务功能。到“十二五”期末，集聚区基本形成“定位科学、特色鲜明、功能完善”的发展格局，成为发展服务经济、提升城市功能的功能型区域；促进经济结构转型、经济发展方式转变的创新型区域；广泛应用新一代信息技术的智慧型区域；以及具有示范引领作用的低碳型区域。特别是可依托虹桥综合交通枢纽建设和世博园区的开发利用，突出高端商务、总部经济等业态功能。要求到2015年末，在原有认定的20个集聚区基础上，结合后世博发展、虹桥商务区和郊区新城建设，全市将新增浦东新区世博园区会展商务等五个集聚区，使现代服务业集聚区数量达到25个。

根据国家和上海的二个“十二五”规划和《世博会地区B 片区控制性详细规划》方案，将原世博园区打造成大型企业的全球或地区性总部集聚地、国际文化交流中心以及国际机构的汇聚地，相对于陆家嘴—外滩的金融商贸功能，更多地发挥贸易文化展示的优势，形成贸易、文化、展示的核心功能和文化博览、创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性公共活动中心以及功能多元、空间独特、环境宜人、交通便捷，体现低碳、创新，富有活力和吸引力的世界级新地标，这将是后世博综合体项目的最新定位。

二、优化功能巧布局 空间创意明定位

规划开发定位为五大片区：区是总部经济，B片区是央企总部聚集区，C片区是拓展区，为城市可持续发展预留空间，D片区是企业馆片区，E片区是城市最佳实践区，为“文化创意产业地标”。形成“五区一带”的功能结构，包括：文化博览区、城市最佳实践区、国际社区、会展及其商务区、后滩拓展区及滨江生态休闲景观带。

一是文化博览区，结合江南造船厂整体工业文化遗产保护保留，形成能够引领全市文化发展，国内顶尖、世界一流的博览文化聚集区。

二是城市最佳实践区，结合城市最佳实践区建筑、空间保留与城市理念传承，围绕全球广场，塑造集创意设计、交流展示、产品体验等为一体，具有世博特征和上海特色的文化创意街区。

三是国际社区，延续世博村功能，发展生态居住，完善各项生活与工作配套服务，打造具有国际文化内涵和多元生活方式的国际社区。

四是会展及其商务区，结合一轴四馆改造利用，以中国馆为核心，完善会展配套服务及商务功能，形成国际会展及其商务集聚区。

五是后滩拓展区，为城市可持续发展预留战略空间。

“展馆再利用”演绎为“园区再创意”，规划利用的永久性建筑原一轴四馆地区将变身为会展与商务区，重点发展高端商务、总部经济、旅游会展三大板块，吸引国际性组织和机构、跨国公司地区总部、国内大企业总部集聚、形成低碳生态的文化交流和公共活动中心、新的现代服务业集聚区。会展及其商务区位于世博会一轴四馆的核心区域，用地面积约1.94平方公里，规划建筑面积约240万平方米。规划形成以会展及商务为核心功能的综合性城市公共活动区。真正实现依托“世博效应”，结合上海对外文化交流、商务服务设施的需要，通过土地再次开发，把世博园区发展为上海未来的国际文化、外事、商务和旅游休闲的综合功能区域，同时配套建设酒店、办公楼，呼应上海世博会的主题：城市，让生活更美好。

三、群星荟萃创文明 黄金高地新地标

为了更好地延续世博精神，昔日世博园区的美食广场将变身为一个世博综合体。其总用地面积为4.79万平方米，总建筑面积32.4737万平方米。其中地上面积约19万平方米，由酒店、办公楼、商业等组成，地下三层结构，满足现有及未来各种展览及活动的需要，迎合市场对文化和会议的需求，带动世博后续开发和周边区域的繁荣。预计建成后将提供总共1000多间套住宿、办公及近3万平方的花园商业街，综合零售商业和配套商务服务设施，满足周边的会议、展览、演出和企业总部商务等配套服务的需要，也是满足《上海市现代服务业集聚区发展“十二五”规划》推动集聚区配套设施的完善，提升综合服务功能的需要，为这一地区带来街区式舒适的购物休闲体验。

世博综合体的建设旨在为入驻世博会的区和B片区的央企总部、金融等企业及周边会议、展览、演出提供主要配套的设施及服务。同时提升和完善世博会后该区域的开发品质和功能定位，建成后将成为该地区首个成系统的城市集酒店、办公、商业、餐饮、娱乐、休闲、交通等综合功能为一体的城市综合体项目，成为黄浦江畔新的城市地标。

世博综合体从一开始，就立足于高起点设计、高标准要求，在规模定位、功能策划和建筑空间等各方面都为以后酒店开幕运营蓄积力量、打实基础。就以往的商业楼经营成败因素：皆取决于地理位置。而近年来的发展趋势愈加多元，愈加融合，位置固然很重要，其周边的布局和独特的设计同样很重要。所以项目的定位、设计及后续的管理、运营等需要全过程把好关。

世博综合于整个后世博再开发项目场地的中心位置，临近多个世博会议设施，四周分别为世博轴、世博主题馆，央企聚集区，世博中心。东侧为世博轴，世博轴将改造从原来的交通综合设施嬗变成集商业、餐饮、娱乐和展示为一体的大型商业综合体，商业面积15万平方米，为周边提供交通、休闲、餐饮、娱乐等配套服务。南面是世博主题馆，世博主题馆将转为标准展览场馆，上海大型展览场地之一，建筑面积12.9万平方米，可举办各类专业展会，与周边设施共同打造以展览、会议、活动和住宿为主的现代服务业集聚区。东南侧是标志性的中华艺术宫，由原中国馆改造，建筑面积16.7万平方米，展示面积6万平方米。已于去年10月正式开馆；西面是央企总部聚集区，央企聚集区将发展成为环境宜人、交通便捷、低碳环保，具有活力的知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区，成为促进上海城市功能转型和中心城区功能深化提升的重要功能载体。截止2012年底，已有宝钢集团、中国商用飞机公司、国家电网、中国华能集团、中国华电集团、中国铝业公司等13家央企签约入驻。其中中国商飞，中国中化集团，中国外运长航集团三家央企总部开工建设，将于2016年基本建成并投入使用。未来，这里将建成28幢错落有致、低碳环保的国内知名企业总部集聚楼宇，满足35万高级白领在此办公，成为上海顶级国际商务社区。北面是世博中心，该中心将永久保留并转型成为国际一流的会议中心、部级会议中心，建筑面积14万平方米，不仅能承担大中型国际会议、宴会和活动，还能承担上海各类政务会议。东北侧是梅赛德斯-奔驰文化中心，上海顶级文化演出场所，拥有1.8万个座位，满足现有及未来各种展览及活动的需要，为推动上海市现代服务业发展起到积极作用。

四、扬帆远航再起锚 乘风破浪园美梦

世博综合体将传承世博理念，吸收当今世界上最新的成果，树立起中国乃至世界建筑业的行业标杆，引领行业发展。在设计中更是以生态环保的理念作为环境建设标准，以绿色建筑的要求作为建筑设计标准，以健康舒适且符合节能减排的空调技术作为建筑空调系统冷热源选择标准，按国家绿色三星类建筑要求建设。采用屋顶绿化。屋顶绿化技术能够节约土地，增加绿化面积，改善屋顶和墙壁的保温隔热效果，降低热效应，调节微气候。自然通风优化设计，通过采用自然通风，提高室内舒适度，降低建筑耗能，起到在过渡季节取代空调的作用。自然采光设计，采用导光管自然采光技术将室外的自然光引入地下空间，改善室内照明质量和自然光利用效果，起到很好的节能效果。专业的物业管理，合理、科学、高效的管理制度贯穿于建筑全生命周期，从而降低维护运行费用，提高项目运营期的节能效果，成为绿色建筑的典范。同时还提倡与自然和谐共生，安全、环保、低碳，为使用者提供健康、高效的使用空间，成为智能建筑的典范。该项目以“数字化、自动化系统管理，实现绿色、环保、节能”为重点发展方向，突出“产品技术的专业化、多元化、个性化研究”，集“办公、商务、多媒体会议系统、展示交流、安防、监控系统等全系列智能配套设备”于一体，实现设计过程、施工过程和运营过程的智能化、一体化管理，打造智能建筑典范区域。

随着上海国际化进程的加快，第三产业愈趋成熟，不断开拓、不断创新、不断进取，这已成为我们探索与国际接轨的重要课题。世博综合体将按照“一流设计、一流建筑、一流管理、最后达到一流效益”的要求，为迎接上海旅游业的大发展，承担其区域会展、商务聚集区旅游及商务住宿、餐饮、购物等功能。也是实现加快上海旅游业战略转型、功能完善、空间重塑的发展，打造上海建设世界著名旅游城市的需要。

世博综合体由国际著名酒店设计公司设计，委托专业管理公司管理。首先从建筑角度着手，定位、设计方案等思路超前，其次从客户角度而言，选材、功能配套等理念超前，从运营角度思考，管理、预留空间等可持续发展。让消费客人无时不刻的感受到高雅、优美的建筑外观；舒适、温馨的配套环境，规范、个性的管理服务。使之整个综合体在未来10年乃至更长久的时间内能立于不败之地。

商业综合体发展建议范文第4篇

去年年底，市委三届八次全体（扩大）会议围绕建设西部经济强市和全面建设小康社会的总目标，提出了“高举党的旗帜，强化区位优势，加速‘四化’进程，构建西部强市”的基本思路，并要求在全市大力开展全民招商引资活动。为了认真贯彻落实市委、市政府关于招商引资工作的有关部署，今年以来，我办把招商引资作为全办工作第一要务，紧紧围绕年度目标任务，解放思想，更新观念，创新思维，分解任务，夯实责任，积极营造全员招商的浓厚氛围。在抓好咸·原创：杨一体化招商项目落实的同时，一手抓出外叩门招商，一手抓定额外投资的争取，仅用了半年时间，超额完成了全年招商引资目标任务，受到了市委、市政府主要领导的肯定。

一、目标任务完成情况

今年，市委、市政府分配我办招商引资额万元，其中：到位资金万元。通过我们大量地工作，截止七月底，已争取到国家、省级农业综合开发及扶贫开发项目项，争取中、省财政资金万元，其中无偿资金万元，省财政厅、省农发办已将资金计划全部下达我市，实际到位资金比目标任务多出万元。目前，这些项目正在各开发区紧张有序的实施，通过农、林、水、农业科技、移民搬迁，重点村建设等措施的综合实施，将极大地改善项目区农业基础设施条件及农民的生活条件，有力地带动农村经济的发展，经济、社会、生态效益显著。

在上半年的招商引资工作中，我们还抓了三件事，一是组织全市农发系统及部分农业龙头企业参加了在上海举行的“某年春季外商对华投资合作可行性项目暨首届全球农产品采购（中国）专场洽谈会”，共谈成各种意向项，投资总额万美元，这些项目尽管还没有一个谈成合同项目，但在“非典”之后都进一步加强了联系，有家外商企业先后来函来人联系或考察，进一步合作的可能性还是有的；二是组织农业龙头企业积极争取农业综合开发多种经营世行科技项目，我市有家企业被国家农业综合开发办和省办初选，占全省初选总数个企业的％，总数位居各地之首。三是按照市委市政府的安排，抓了咸·杨农业产业一体化工作，组织协调市直有关部门及各县（区、市），与杨凌各大专院校、企事业单位签约项目个，涉及金额·亿元，其中有个项目得到落实，占项目总数的。

二、具体做法

上半年，从办领导到各科室每一个干部，都能按照既定的任务，积极参与，全身心地投入到招商引资各项工作中去。

⒈领导重视，健全机构。全市招商引资动员大会后，我办及时召开全体干部职工会议，认真学习市委、市政府关于招商引资工作的政策规定和领导的重要讲话，深刻领会开展招商引资工作的重要意义，切实增强责任感，使“人人都是投资环境，个个都是咸阳形象”，“招商引资，人人有责”的观念成为全体干部职工的自觉行为。在此基础上，办党组召开会议，周密研究部署，及时成立了以农发办主任为组长、农发办副主任、纪检组长为副组长、各科科长为成员的办招商引资工作领导小组，设立了办公室，办公室设在政策规划区划科，固定专人抓此项工作，负责协调组织全办的招商引资工作。

⒉分解任务，落实责任。为了确保全年任务的完成，我们按照市委、市政府分配的目标任务，先在党组成员中进行分解，然后，党组各成员再将任务分解到自己分管的科室，任务分到科室后，各科室根据各自的实际，将任务再次在科室成员之间进行分配，并按照个人任务的多少确定目标考核分值，最后，以党组文件形式，下发执行。通过这种办法，使全办人人肩上有担子，个个身上有任务，要求全体人员把招商引资工作放在心上，拿在手中，结合自身业务，各尽所能，全力完成。形成了齐心协力抓招商的良好氛围。

⒊主动出去，叩门招商。月日－日，我办组织全市农发系统及部分农业龙头企业参加了在上海举行的“某年春季外商对华投资合作可行性项目暨首届全球农产品采购（中国）专场洽谈会”，与参会的多家外商进行了广泛的接触、洽谈，共谈成各种意向项，投资总额万美元。会后，虽然“非典”给我们招商带来了一定的困难，但我们通过电话、传真等形式继续加强同这些客商的联系，其中：美国戴维森公司、香港恒邦有限公司、美国亚太商会、台湾鸿福健康股份有限公司、美国尖峰企业进出口公司、澳大利亚荣丰集团有限公司等外商已来函来人进行过考察，进一步合作的可能性很大。

⒋全力争取定额外农发资金和扶贫资金。这是我们招商引资的重中之重，也是我办的优势所在。首先抓了项目的筛选及项目前期可行性论证工作。春季，我们组织人力，按照国家农业综合开发及扶贫开发有关政策规定，围绕既定的上报项目，严格审核，同时抽调精兵强将，多次深入项目区第一线开展调查研究，认真勘查拟定项目区现场，充分调查项目区农业资源、社会经济现状及生产潜力情况等，制定出科学合理的项目可行性论证报告，经过反复讨论、修改、定稿后上报国家农业综合开发办（扶贫办）和省办。办领导多次进京跑省，向上级业务主管部门主动汇报，反映实情，争取上级部门的支持和认同。第三，下大力气做好农业综合开发项目和扶贫开发项目的实施工作，以我们的实绩争取上级业务主管部门的表彰奖励。近几年，由于我办工作扎实认真，农业综合开发和扶贫两项业务工作一直处在全省前列，去年，这两项工作双双获得省级先进。这些，都为我们争取更多的项目奠定了良好的基础。通过我们大量的工作，上半年争取定额外中、省投资成效显著：争取到将永寿县列入国家农业综合开发区，某年开发规模万亩，总投资万元，其中中省财政投资万元，工程已实施。争取将旬邑县列入国家农业综合开发县工作，省办已正式上报国家办待批；争取给乾县、礼泉两县分别增加国家农业综合开发规模万亩和万亩，新增中省财政投资万元；争取到将三原列为国家农业综合开发科技示范县，全省仅此一家，三年总投资万元，其中财政投资万元，今年投资万元，其中中省财政投资万元，计划下达后，项目建设规划已完成；争取到给礼泉和三原两县增加各万亩的优质粮基地项目，新增中省财政投资万元；努力争取将旱腰带四县纳入国家扶持范围，每年中省财政无偿投资万元。这五项合计，共争取中省财政资金万元，投资计划已全部下达。

另外，还组织农业龙头企业积极争取农业综合开发多种经营世行科技项目，我市有家企业（三原宴友思公司、武功神果集团、淳化北方科技公司、秦都捷达公司和新阳光公司）被国家农业综合开发办和省办初选，占全省初选总数个企业的％，总数位居各地市之首。月－日世行官员已来我市进行了社会评估，可望今年争取世行和各级财政资金万元。

⒌创造性地开展了咸·杨农业产业一体化工作。实施西联战略，开展咸·杨农业一体化合作，是市委确定的东靠西联战略的重要内容。今年以来我办集中精力抓此项工作。月日，我办协调组织市级有关部门和县区市，成功地举办了咸·杨农业产业一体化协议签字仪式暨项目推介会，正式拉开了与杨凌实施农业产业一体化合作的帷幕，两市区的主要领导当场签订了协议书，协调组织市级个部门与杨凌对口签定了个子协议，当会与杨凌各大专院校、企事业单位签约项目个，其中合同项目个，签约资金万元，协议项目个，签约资金亿元。为了使我们与杨凌的合作能够富有成效，双方分别成立了农业产业一体化工作领导小组及其办事机构，把此项工作纳入重要议事日程，建立了双方领导小组及其办公室联席会议制度，定期检查工作，解决合作中的问题。从月底到月底，五个月的紧张工作，此项工作取得了初步的成果。与杨凌第一批签约的个项目已有个顺利实施，占项目总数的。从检查情况看，整个面上的项目实施工作正在有计划、有步骤地进行。组织协调与杨凌召开了两次联席会议，解决了四个重大问题：协商确定在武功大庄镇建设杨凌示范区大庄产业示范园，园区发展规划已经拿出，正在征求各方面意见；共同抓好农民技术培训工作，杨凌示范区已经成立了农民技术培训学校，从月初开始，杨凌示范区组织有关专家到兴平、乾县等县市开展了农民技术培训具体工作，很受群众欢迎，协调市农业局就全市的农民培训拿出了具体方案，正在按计划组织实施；在咸阳创新开展以大学为主的农业科技推广体系建设试点，杨凌示范区和西北农林科技大学已拿出实施方案，并组织有关专家及两地有关部门领导共同研讨；同时提出了在我市建立专家示范园意见，报有关领导审定。市直九个部门与杨凌的对口合作规划已经全面完成，有的已经开始实施，有个县区市完成了合作规划，未完成的，正在讨论规划草案，市上与杨凌的总体规划，草案已经拿出，并组织市直个部门专题进行了一次讨论。正在征求杨凌等各方面意见。通过实施与杨凌的一体化合作，使许多农业招商项目找到了合作伙伴，引进了大量的资金、技术和科技人员，较好的促进了全市上半年农业农村经济的稳定健康发展。

三、存在问题

上半年，我办招商引资可以说取得了较好的成绩，但在具体工作实践中感到还有一些需要研究解决的问题。一是通过在上海的招商，总体上感到我们西部人的思想还是不够解放，方式方法不够灵活，招商引资的机制不够完备，需要进一步增强主动出击意识。二是和其他兄弟地区相比，我们的招商引资政策尚需加大优惠的幅面和力度，“招”和“引”相比，“引”力要不断增大，提倡两手抓，两手都要硬。三是要注意不断学习各种知识，包括基本的商业知识、世贸知识、商业谈判、股市知识以及土地管理和各种法律法规等，从各个方面吸收营养，以快速提高招商引资的技巧，提高招商引资的成效。

四、下半年工作打算

下半年，我办要认真贯彻落实市委三届九次全会精神，进一步加大招商引资力度，力争在招商引资工作中实现新的突破。

首先，继续抓好世行贷款农业科技项目争取工作。世行贷款农业科技项目是农业综合开发新设立的支持农业科技企业项目，目前我市有个项目被省办初选，五个项目总投资万元，其中世行投资万元，各级财政投资万元（省级财政占）。下半年，要通过我们的努力工作，争取这五个项目被世行选中。

其次，加大对扶贫项目的争取力度。重点抓好两个项目的争取工作，一个是全国科技扶贫示范基地项目，国家财政扶持资金万元，该项目国家只在陕西确定一个县，经过几个月的努力做工作，我市的长武县已通过省上审定，报国家扶贫办竟标；原创：另一个是科技扶贫示范项目，全省拟定个县，每个县省财政扶持资金万元，经过多方争取，省上已将永寿县列入，并上报国家办。下半年要继续做工作，确保这两个项目双双通过国家办审批。

第三、进一步落实在上海招商引资活动中签约的个项目，配合有关部门搞好重点项目的洽谈工作，力争谈成一批与外商的合作项目。

第四，抓紧征集筛选新的招商引资项目，配合市招商局搞好赴长（珠）江三角洲招商引资活动；

商业综合体发展建议范文第5篇

[关键词]运营模式；盈利模式；房地产电商综合平台

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地产业正进入“白银时代”，房屋销量下降，市场竞争加剧；同时，“90后”正逐渐加入房地产消费群体，他们具有明显的网络消费特征。市场变化促使房地产电商迅速发展，房地产电商综合平台是互联网+房地产的新型营销模式，改变了传统房地产电商模式，试图为购房者、开发商、中介搭建一个透明交易平台，为房地产电商探索出新方向。

1994年，张健坤等提出房地产网络营销概念[1]，之后我国兴起了研究房地产营销新模式的热潮。易勇等（1999）指出房地产网络营销24小时全天候服务、买卖双方可互动交流等优势；[2]有学者将优势总结为时空限制少、沟通效果强等。[3]2001年，陈东锦提出房地产网络营销有整合营销和软营销优势[4]，使研究重点转向房地产网络营销与传统营销整合；[5]余建国等人认为应将传统营销与网络营销整合在一起开展房地产电商。[6]房地产电商发展迅速但效益不佳，由此房地产网站盈利模式与绩效引起学者关注[7-8]，部分学者使用数据包络分析法对房企电子商务绩效进行评价。[9]张蓓蓓从房地产电商构建者角度，将房地产网站划分为房地产公司自建网站、房地产业门户网站、综合网站房地产栏目等；[10]而陈林杰（2015）则认为房地产电商类型有媒体电商、渠道电商与交易电商。[11]综观我国房地产电商相关研究，大都以传统房地产电商为研究对象，鲜有关于新兴房地产电商综合平台运营模式的研究。有鉴于此，文章从房地产电商综合平台运营模式出发，通过介绍平台业务类型与盈利模式，指出几点不足并提出改进建议。

2 房地产电商综合平台运营模式

房地产电商综合平台模式即搭建网络平台或开发App，与地产商合作获得新盘信息，在平台上；同时与经纪公司合作，给原本只从事二手房的经纪人提供新建房源信息，使其在二手房业务基础上向购房者推广新房的模式。综合平台对开发商、二手房业主、经纪人、购房者进行整合；建设网站、App、搜索引擎、微信公众号等多样化营销渠道；提供线上搜索咨询，线下看房签约服务；并新设经纪人评分等增值服务，为购房者打造线上查询房源信息、初步达成购买意向，线下看房并做出决策签约的全新购房体验。房地产电商综合平台运营模式如图1所示。

图1 房地产电商综合平台运营模式

综合平台资源整合途径主要有以下几种。

2. 1 签约经纪人带入客户、房源信息

平台最初资源积累选择从资源丰富的经纪公司入手，组建团队调查拜访经纪公司，并与其签署合作协议。之后，合作经纪公司经纪人在平台注册，分享购房者、房源等信息，为平台带入资源。

2. 2 开发商、业主投入房源

综合平台与开发商、商谈判，承诺按效果收费，与开发商、商合作，获取楼盘资源在网站或App上。同时，平台规定业主上传房源信息免费，吸引业主将房源聚集至平台或App上进行交易，帮助平台整合零散的二手房信息。

2. 3 用户流量带入数据资源

用户流量随平台的发展逐渐增多，能够收集大量客户浏览、需求数据。在大数据时代，平台通过处理数据，分析市场变化，能够及时调整平台运营方向。[12]

3 房地产电商综合平台盈利模式

3. 1 为开发商做宣传推广，收取佣金

综合平台与开发商约定按推广效果收费，收费标准有两种：一种是平台承诺提升一定百分比成交率，开发商按照平台提升的百分比支付佣金；另一种是如果平台没有完成承诺成交率提升比例，则开发商根据平台推广增加的成交套数付费。交易成功后，平台抽取较小比例佣金作为推广费，将大部分佣金交付给经纪公司，作为经纪人服务佣金。

3. 2 开展团购活动，收取服务费用

综合平台与开发商达成协议，拿到多于线下的房价优惠，如购房款优惠三万元等，然后平台利用房价优惠开展团购活动，如交一万抵三万、交五千抵一万等，吸引购房者注意。购房者参加团购活动缴纳的保证金，开发商不再收回，而是作为平台推广服务费。

3. 3 投放相关广告，收取广告位租赁费

综合平台与房地产公司合作，将其广告在平台上，收取广告位租赁费用。广告位置、篇幅不同，平台对应收取的广告费有所差别。

3. 4 以二手房佣金为本金，进行金融理财

综合平台规定二手房业主、购房者可免费使用二手房交易产品，但要求他们通过平台电子金融产品交付佣金，如房多多的佣金宝。电子金融产品承担支付宝等类似第三方角色，在签订买卖合同时，买方/卖方签订《佣金代收代付协议》，并将佣金提前支付到平台。之后，平台再分阶段支付给经纪人：如网签后，支付50%佣金；过户后，支付40%佣金；交房后，支付10%佣金。在分阶段支付期间，综合平台以佣金作为资本，做金融理财赚取收入，积少成多，积累财富。

4 房地产电商综合平台业务类型

4. 1 新房销售

新房销售业务覆盖新房、写字楼、别墅等，交易流程如图2所示。首先平台与开发商合作，获取最新楼盘信息在平台上；然后对楼盘信息分类加工，推送在网站或App上，开展互联网推广工作。综合平台推广方式有：与分类网站合作，增加平台流量；购买关键词，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社会化媒体进行项目推广等。购房者可随时通过平台网站、App搜索房源信息，并自主选择联系经纪人，咨询申请看房。经纪人收到看房申请后，将客户信息提交至系统记录，为购房者展示房源、推荐置业顾问；在后期购房过程中，平台还会跟进购房进度，提供相关咨询服务。

图2 新房交易流程

4. 2 二手房买卖

平台与经纪公司合作，签约大量经纪人，汇聚二手房房源信息；同时，平台规定个人业主在平台上房源信息免费，可随时与购房者联系，吸引业主委托平台卖房。购房者使用App或网站搜索、选定房源后，与经纪人或业主联系看房谈价，完成购房交易。期间，平台有业主服务团队帮助业主拍摄房源照片、打理房源；并有专业服务团队全程跟进购房者的购房流程，包括签约交付定金、申请贷款、代办过户等。

同时，综合平台为经纪人提供大量的新房资源，使经纪人不仅能为购房者推荐二手房，而且可以推荐新房，实现“一二手联动”。[13]

4. 3 金融产品

4. 3. 1 为购房者提供金融信贷产品

平台为购房者提供认筹金经营、首付贷款等金融产品。认筹金经营将购房者缴纳的认筹金作为投资，提供比银行利率高的收益。针对首付款不足的购房者，平台增设首付贷款服务，并且缩短了信贷审批时间。

4. 3. 2 为开发商提供融资服务

平台汇聚收到的认筹资金、团购押金等，以信托方式给开发商提供大量资金，帮助其以更低成本、更快速有效的途径填补开发资金空缺。

4. 3. 3 为经纪人提供电子佣金结算产品

综合平台开发电子佣金结算系统，将经纪人完成的交易即时登记，经纪人带看记录、达成交易纪录在结算系统中一目了然。一旦交易完成，平台立即通过结算系统结付佣金，方便快捷。

4. 4 增值服务

平台的增值服务有：①房产网络资讯，平台利用大数据分析房地产市场，为用户提供最新房地产资讯；②经纪人打分评级，鼓励用户对经纪人的带看次数、响应速度、服务专业度等打分，分数决定经纪人等级、享用平台信息权限；③移动社区增值服务，服务内容涉及线上购物、物业、家政等，将电子商务带进购房者日常生活。[14]

5 房地产电商综合平台的不足

5. 1 综合平台的推广效果不易明确

开发商按照综合平台提升成交量付费，但影响房地产成交的因素多种多样，开发商不易辨别电商综合平台的推广效果。有的电商综合平台买通置业顾问，截留案场正常销售数据；或者经纪人案场外死守售楼处门口，截留正常到访客户；个别中介买通置业顾问，导出购房者数据；平台与营销经理合作，集体数据造假，甚至包抄竞品楼盘，安排中介人员拦截目标客户等问题频发，开发商在大量来客数据中很难辨别电商综合平台的有效业绩信息，致使案场管理混乱，开发商营销成本增加，不利于双方长期合作。

5. 2 购房者需要体验，网络营销提供的体验不足

由于房地产产品价值量大，在做出决策前，购房者需要对房源的周边环境、楼层、户型、朝向、小区位置等做多方面的调查体验，了解房屋质量，充分感受房屋舒适程度。综合平台虽然可以展示房地产的外形和结构，却不能为购房者提供亲身体验服务。在现场看房前，购房者从App或网页上获取的房源信息不足，从网络营销渠道获得的购买依据有限。因此，综合平台难以满足购房者多方面需求，存在继续改进的空间。

5. 3 平台业务相对单一，经营风险较大

虽然大型房地产电商综合平台已经开展新房、二手房等多项业务，但多数新建的综合平台仍以新房销售为主，业务内容相对单一。在“白银时代”，市场整体状况不好，开发商前期高估市场，拿地过多导致资金链紧张，供过于求的市场状态促使开发商与平台合作，以达到快速消化存量房，回笼资金等目的。此时，综合平台以新房业务为主，能够帮助平台快速发展。但随着存量房消费，供需达到平衡，平台新房业务量将减少。若平台依然以新房为主，不重视二手房等业务开展，经营风险较大。

5. 4 注册用户参与活动积极性低

由于网络信息不全面、购房者对房地产中介印象较差，用户注册App后，对综合平台组织的活动积极性比较低，参与比率不高。如房地产电商综合平台开展的交1万抵3万等团购活动，由于需要购房者先期交1万元给平台，导致购房者非常抵触，活动效果不佳；而平台日常组织的认筹送小礼品等活动，由于礼品价值不高，难以抵消网上认筹风险，导致购房者兴趣不大，推广效果不好。

5. 5 其他类型房地产电商整合转型，市场竞争加剧

综合平台发展迅速，成熟的模式、大量的利润吸引其他类型房地产电商转型。而综合平台的核心技术没有申请专利，技术模拟容易，行业进入成本低廉，使得市场竞争加剧。原本只做二手房的房地产电商开始涉入新房推广领域，如安居客等；仅以广告为主要盈利模式的房地产电商也逐渐向电商综合平台靠拢，如搜房网等；此外，如房谱网等同类型的综合平台正在建立，房地产电商正在向相似的渠道模式发展，竞争者逐渐增多，市场竞争日益激烈。

6 对策与建议

6. 1 实行抢客模式，实现中介相互监督

开发商在案场实行联合、公平竞争，谁先抢到客户谁接待，利用多家公司相互监督来断绝数据造假、截留散客信息等问题。如在同一个案场内，A公司的张三卖给中介的客户，可能是B公司的李四接待的，中介向开发商提交成交信息后，客户信息与其他公司提交的信息重叠，则中介公司买入散客信息就会暴露。一旦发现有购买散客行为，开发商实施严厉的惩罚措施，能够提升开发商辨别平台推广效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息载体，提升体验效果

房地产电商综合平台在向购房者推广房源时，不应局限于照片展示、文字描述，应积极改进信息加工技术，加入新兴科学技术，如flas、视频、Web 3D虚拟全景展示技术（Imaged-based VR）、几何式虚拟现实展示技术（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系统展示技术等，打造电子沙盘，多方位、多角度展示房产信息，为购房者打造身临其境的体验和感觉，实现信息传递效率最大化。

6. 3 多项业务同时开展，分散风险

中国很多城市二手房市场潜力巨大，如北京、上海、广州等，综合平台开展二手房业务有很大发展空间。所以，房地产电商综合平台在继续发展新房业务的基础上，应重视二手房交易，整合中小型经纪公司，并争取与大型经纪公司合作，鼓励业主通过平台交易，全力汇聚二手房房源，构建线上二手房交易闭环，努力建立多项业务共同发展的线上交易市场，分散风险。

6. 4 小活动与大活动交替开展，采取多种推广方式

在推广过程中，平台可不时组织小型活动，如送小礼品、认筹抽奖活动等，使楼盘信息不间断传入购房者手中，提升购房者对楼盘的关注度。同时，平台可收集分析大数据，汇总对楼盘感兴趣的用户人数，当人数达到一定数量时，组织举办大型优惠活动，营造热烈的购房氛围，刺激潜在购房者快速认筹。此外，面向不经常登录平台的注册用户，平台还可采取打电话、发信息、发微信朋友圈、发微博等多样化推广方式。

6. 5 打造房地产电商综合平台品牌，提高行业进入壁垒

在激烈的市场竞争中，房地产电商综合平台应提供精准房源信息，规范经纪人服务，提高服务质量，提升用户满意度，将注册用户转变为忠诚客户，建造真实的房地产交易平台，打造平台品牌，形成口碑传播与品牌优势。同时，平台应积极利用新兴科学技术，不断更新改善网络基础设施与技术手段，并对核心技术、网络设施技术等申请专利，提高行业进入壁垒与成本，提升平台竞争优势。

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