居家养老市场调研报告范文第1篇

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[6] 王静，吴明.北京市某城区居家失能老年人长期护理方式选择的影响因素分析[J].中国全医科学，2008，（12A）.

[7] 褚婧，孙鹃娟.影响城市老年人养老意愿诸因素分析[J].南京人口管理干部学院学报，2010，（2）.

[8] 周秀慧，焦亚波，李汉，等.南京市老年人养老服务需求研究[J].价值工程，2012，（3）.

[9] 焦亚波.上海市老年人养老意愿及其影响因素[J].中国老年学杂志，2010，（10）.

[10] 高晓路，颜秉秋，季珏.北京城市居民的养老模式选择及其合理性分析[J].地理科学进展，2012，（10）.

[11] 同[6].

[12] 初炜，胡冬梅，宋桂荣，等.老年人群养老需求及其影响因素调查分析[J].中国卫生事业管理，2007，（12）.

[13] 袁秀，阳四，王辉，等.城市居民养老意愿与养老模式研究――以石家庄市、邯郸市为例[J].经济论坛，2012，（4）.

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[20] 丁煜，叶文振.城市老人对非家庭养老方式的态度及其影响因素[J].人口学刊，2001，（2）.

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[23] 丁华，徐永德.北京市社会办养老院入住老人生活状况及满意度调查分析[J].北京社会科学，2007，（3）.

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[28] 同[12].

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[31] 杨晓龙，李彦.城市老年人的养老意愿及影响因素――以烟台市的1273 位老年人为例[J].科学・经济・社会， 2013，（2）.

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[34] 同[7].

[35] 同[10].

[36] 同[31].

居家养老市场调研报告范文第2篇

【关键词一】GDP增长7.5%

《报告》提出：2012年国内生产总值增长的预期目标为7.5%。这是增速8年来首次下调至低于8%的目标。

“7.5%是综合考虑国际、国内多重因素基础上作出的主动科学调整，符合中国实际，体现了‘稳中求进’的总基调。适度调整经济增速，有利于稳定和控制物价，有助于国民经济的综合平衡。但是速度降低并不意味着经济发展任务减轻，现在我国经济发展主要矛盾不再是速度问题，而是经济增长的质量和效益问题，今年我们要把更多的精力放在调结构、转方式上。”

――国务院参事室特约研究员 姚景源

【关键词二】促进消费增长

《报告》提出：扩大内需特别是消费需求是我国经济长期平稳较快发展的根本立足点，是今年工作的重点。

“通过扩大内需来带动经济发展，不仅有必要，而且有可能。我国仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化正在加速推进，发展机会多，消费水平快速成长，市场空间广阔，内需潜力十分巨大。扩内需，尤其是扩大消费需求，最重要的是增加居民收入。增收的同时也要稳定好物价，大力改善消费环境，不断培育新的消费热点，这样消费才能更加强劲。”

――姚景源

【关键词三】CPI涨幅4%

《报告》提出：要保障主要农产品供给，今年居民消费价格涨幅控制在4%左右。

“农产品的供给和价格水平对整个物价具有举足轻重的作用。保供给先要保持粮食生产稳定在1.1万亿斤以上，关键是千方百计把粮食播种面积稳定在16.5亿亩以上。今年的《政府工作报告》中有两项大的政策措施： 一是今年将继续提高粮食最低收购价，小麦、稻谷最低收购价平均每50公斤分别提高7.4元和16元。二是加大对粮食生产直接补贴的力度，在生产成本上涨的情况下，通过补贴来降低成本。今年中央财政用于‘三农’的投入拟安排12287亿元，比上年增加1868亿元。”

――中央农村工作领导小组副组长 陈锡文

【关键词四】流通体制改革

《报告》提出：要保持物价总水平基本稳定。要增加生产、保障供给；搞活流通、降低成本；深化流通体制改革。

“新鲜蔬菜和肉禽蛋奶对百姓生活影响很大。关于‘菜园子’问题，大中城市要保留合理的蔬菜种植面积，保证一定水平的自给率，关键时刻能用得上。关于‘菜摊子’的问题，要严格执行蔬菜等鲜活农产品运输绿色通道政策，认真落实对农产品批发市场、集贸市场、社区平价菜店等的扶持政策，切实把流通效率提上去，中间成本降下来，真正让生产者和消费者都得到好处。只有菜园子建好了，菜摊子管好了，老百姓的菜篮子才能丰富，口袋里的钱才能花得合理。”

――陈锡文

【关键词五】700万套保障性住房

《报告》提出：2012年要继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。

“今年新开工保障房700万套以上的任务目标是实事求是的。虽然数字看上去比去年的开工量小，但加上前两年结转的项目，整体再建规模将超过1800万套，是历史之最。保持适度的新开工规模，是充分考虑了地方财政的压力。只要今后几年年均开工规模不小于700万套，‘十二五’的建设目标可以顺利完成。”

――中国国际经济交流中心常务副理事长 郑新立

【关键词六】促进房价合理回归

《报告》提出：2012年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

“楼市调控还不能说取得了成功，一旦放松，房价随时有可能大幅度反弹，最终不仅普通老百姓受伤害，也不利于房地产市场和国民经济的健康发展。现除了继续执行现有的调控政策外，增加普通商品房供给将越来越重要，这将缓解未来的房屋供求压力。另外，必须加强对住房问题的分类指导，早日让中低收入家庭能享受住房保障，有能力的家庭买到满意的商品房，愿意租房的家庭能租到稳定的住房，从而实现真正意义上的住有所居。”

―― 郑新立

【关键词七】医疗改革四个分开

《报告》提出：要大力推进医药卫生事业改革发展。推进公立医院改革，实行医药分开、管办分开，破除以药补医机制。

“要实现医药分开，取消医药补医，必须完善医保付费方式，把按项目付费转变成以打包付费为主的医保支付方式，才能从根本上解决以药养医问题。对于以药补医问题，不要抱短期解决的期望，必须坚持总理工作报告中提到的医药分开、管办分开，并坚定不移地走下去，5年后以药补医问题自然而然会得到缓解。如果近期要实现重大突破，只有一个办法――提高医疗服务价格，除此之外没有别的其他办法，包括大幅度提高政府财政补偿也没有用。”

――中国社科院经济研究所研究员 朱恒鹏

【关键词八】养老保障全覆盖

《报告》提出：要在2012年底前实现新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险制度全覆盖。

“这一目标振奋人心。能够在今年全面实现养老全覆盖的目标，并且提前8年完成任务，十分不容易，这显示了中央政府完善社会保障、加快民生建设的决心。去年我国企业退休人员基本养老金人均增加1680元，有5700多万人从中受益。国家已连续7年提高企业退休人员养老金，在实现了基本养老全覆盖的目标后，政府未来的工作重心应该放到如何实现不同地区、不同人群的养老保障均衡化上来。”

――中国经济体制改革研究会会长 宋晓梧

【关键词九】分税制

《报告》提出：抓改革要在一些重点领域和关键环节取得新突破。要推进财税体制改革，理顺中央与地方及地方各级政府间财政分配关系，更好地调动中央和地方两个积极性。

“完善分税制，财权与事权必须相统一，两个职能的调整也必须相协调。当前，推进分税制改革已经有了比较好的基础。分税制框架搭好了，在推进财政‘省直管县’改革中，转移支付就可以进一步按照体制逻辑加以优化，一般性转移支付就会更客观、更科学，对专项转移支付则应有所控制，合理归并，还要及时下达，使地方得以与其他预算内容相协调，同时还要逐步健全地方税体系，完善县级基本财力保障。”

――中国社科院财经战略研究院院长 高培勇

【关键词十】缩小收入差距

《报告》提出：深化收入分配制度改革。规范收入分配秩序，有效保护合法收入，坚决取缔非法收入，尽快扭转收入差距扩大的趋势。

居家养老市场调研报告范文第3篇

关键词：老龄化；老年消费；细分市场；开发策略

中图分类号：F126.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）16-0064-02

2006年全国老龄办的 《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》相关研究成果显示，老龄化将伴随我国经济社会发展长达一个世纪，呈不可逆转趋势。2013年底，我国老龄人口已超过2亿；在今后的十至二十年内，数量众多的20世纪五六十年代出生人口将纷纷进入老龄化阶段，是快速老龄化时期，同时也是我国实现全面小康社会的战略目标时期，“未富先老”的现实一方面向中国社会提出了严峻挑战，另一方面也催生了新的产业与市场。

改革开放以来，随着经济发展与社会进步，老年人经济状况相较过去得到一定提高；随着社会价值观多元化及市场开放程度的深化，老年人消费观念也发生了诸多变化；政府各项公共服务、养老保障制度不断发展完善，老年人对于安享晚年的期望及信心也随之上升。可以预见，老龄消费市场必然酝酿着巨大潜力；而出于对品质、个性、便捷化的多元追求，我国老龄消费市场还可以进行多层次、多角度的开发，由此而生的商机与价值难以估量。

一、老龄消费市场现状

1.消费品市场发展不尽人意。现有老年产品结构单调，设计落后过时。如服装产品，传统观念认为老年人对服装的要求是舒适保暖，价格适宜，而对款式和品牌并不敏感，然而现实情况是很多老年人特别是女性老年人并不喜欢目前市场上老气黯淡的服装。适应新形势和新需求的新产品研发不足。如电子产品，随着技术进步，电子产品进入居民生活的方方面面，带来极大便利，年轻人可以使用电子产品进行娱乐、学习、网购和各类消费预约，却鲜少有企业商家针对老年人视力下降、反应变慢的特征设计和销售适合老年人使用的电子产品如老年人智能手机、便携式求救仪器，等等。

2.老年服务业务存在巨大缺口。传统的医疗服务仅仅局限于医疗机构，但是老年人健康情况并不一致，有的需要专门疗养，有的却只需常规保健，而目前的保健市场呈现出鱼龙混杂一片乱象，老年人时常因上当受骗而抱怨；在“4-2-1”结构的家庭中，不少子女工作生活繁忙，期待能有家庭医生提供专业咨询和基本诊疗服务，却受政策和市场等因素制约难以获得满足。养老服务方面，专业的上门服务几乎是空白，部分独居老人迫切希望得到生活照料；养老院和老龄公寓的开发建设一直发展迟滞，供养能力不能满足现有和未来需求。至于针对老年人的咨询服务、出行服务等，也被绝大部分企业忽略。

以上仅是老龄消费市场存在问题的两个举例。在现实市场环境中，现有企业缺乏长远眼光而安居现状，有意进入的企业则因该市场未被充分开发而显出的经济效益持观望态度。事实上一旦对老龄消费市场进行细分研究，其潜在价值必能得到更大限度的开发。

二、老龄消费市场细分因素

1.收入水平。低收入老年人的消费主要用以维持基本生活和医疗保健，中高收入老年人由于经济能力较强，生活和医疗保健一般能够得到较好满足，在此基础上他们更加追求精神上的愉悦充实，由此产生了外出旅游、继续教育、文化娱乐等消费需求。老人旅行团、老年兴趣班已被不少商家所青睐。

2.健康状况。身体较为健康的老年人关注常规保健，除了保健食品和保健药品，老年人专用的体育锻炼用品也较受欢迎，很多老年人对健康咨询和营养指导等近年新兴的业务也比较感兴趣。患有慢特病的老年人重点在调养护理；重病、体弱老人需要更全面更细致的医疗服务，如医疗机构的专业治疗、护工上门照料等。

3.年代年龄。改革开放之后，人们的思想和观念开放程度日新月异，不同年代出生人口在价值观、消费观方面都存在着一定差异。按照年代和年龄细分，可以将老年人分为低龄、中龄、高龄三个层次，从消费习惯与偏好来看，年龄较大的老年人群朴素保守，消费注重物美价廉。低龄老年人则显得更加积极开放，拥有个性化、多元化特点，对于品牌潮流、新兴事物兴趣更浓厚且易于接受，如对网络购物、电子产品的消费，较之高龄老年人明显突出。

4.家庭结构。随着经济和户籍制度改革探索进程的推进，我国人口区域流动更加频繁，城市和农村都出现许多空巢老人和独居老人。独居生活对老年人而言存在诸多不便，须依托更多的便利产品与服务；设施齐全、管理完善的老龄公寓和养老院也成为独居老人养老消费选择。与子女同住的老人相较于独居老人，免去了部分后顾之忧，在基本支出之外有更多其他消费需求，富有余力者甚至可以补贴子女生活以及孙辈的养育消费。

除以上因素之外，性别、观念、社交关系等因素也对老年人的消费需求产生不同影响，有待进一步研究。

三、基于市场细分的老龄消费市场开发策略

1.产品策略。积极进行市场调研，充分开发符合老年人消费特点与需求的专门产品。在已开发而未充分满足市场需求的领域（如医疗保健、服装等），在老年人重视安全舒适的一般偏好的基础上开发更加专业化、个性化、针对性的产品，满足不同收入、不同年龄段、不同审美取向的各类老年人的需求。而一些暂时空白的欠开发领域，可以成为企业进军老龄消费市场的黄金机遇。如专为老人设计的易于使用的电子产品、智能产品；适合老年人稳健需求的理财产品等等。可以说任何生产企业都能够将产品线延伸到老龄消费市场中，前提是制定良好契合于细分市场的产品研发及生产。

2.定价策略。我国老年人追求物美价廉，一般对价格较为敏感，然而基于区域、收入、偏好等因素考察市场，并非所有细分市场中的老年人都对价格首要敏感。如高收入老年人对基本生活消费品较不敏感；城镇老年人和农村老年人对文娱活动花费的敏感度不同。企业在进行定价时，要充分考虑不同细分市场情况，兼顾品质、效用与价格。

3.营销渠道。营销渠道对于企业的竞争力有着极其重要的作用，同样的产品由于渠道组织质量的高下，为企业带来的效益有明显差距。现有的老年消费市场上，电视、报纸、口碑营销是常见的营销渠道，此种现象与老年人日常生活方式不无关系（大部分信息通过电视广告、阅读报纸和口口相传而获得），但是必须看到一些中低龄老年人善于使用网络。随着电子商务的蓬勃发展，老龄消费与网络购物、在线服务的结合，不失为一种新型高效的营销渠道，电子商务的特点也宜于企业进行优势价格策略。目前国内相关研究较少，其潜力值得深思。此外，老年用品连锁超市也具有便于扩张的优势，可在居民小区、社区、村社设点进行分销。

参考文献：

[1] 刘超.老年消费市场细分方法与模型[J].消费经济，2005，（5）：29-33.

居家养老市场调研报告范文第4篇

【关键词】养老服务体系和老年服务产业；调查研究；两走模式

1、引言

养老服务体系是指老年人在生活中获得的全方位服务支持的系统。老年服务产业是以满足老年人特殊需求的养老服务设施、日常生活用品和社区服务、娱乐业的新型产业，业内亦称“银色产业”、“银发产业”。完善养老服务体系与发展老年服务产业是实现老年人“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”的重要手段。锦州市总人口302.5万，其中60岁及以上人口48.2万人，约占锦州市总人口的15.93%。按国际上通常看法，锦州市目前已处于老龄化社会。当前锦州市还没有形成适应经济社会发展水平、应对老龄化挑战、良性循环的老年人照料服务体系。对其进行市场调研，对锦州市政府、对老年人以及对老年服务产业市场的发展都有重要意义。

2、锦州市养老服务体系和老年服务产业存在问题分析

本次调研回收问卷318份，扣除填答不完全的无效问卷，有效问卷共计300份。第一部分主要对老年人的个人资料进行分析；第二部分对老年人的基本养老需求进行统计分析；第三部分则主要分析老年人对养老体系和养老机构的态度并提出一些针对性的建议。通过调研，我们发现锦州市养老服务体系和老年服务产业存在许多问题。（1）有49.67%的老年人希望进入老年后，不能自己解决生活问题的情况下，失能老人的比率为有24%，只有3.33%的老年人在养老机构，说明锦州市养老服务体系和老年服务产业还有待进一步完善；（2）有64.67%的老年人希望体验“家庭服务员入户服务这项服务，这种方式有很大市场潜力；（3）低收入人群支出主要用于生活基本需求，收入3000元及以上的老年人追求“老有所乐”的生活模式。但目前市场上老年旅游产品供给与需求脱节，对此政府和旅游机构可以推出差别化、专业化的旅游产品和服务。（4）不同老年人，对社会服务需求不同，应该根据不同年龄段的老年人的需求，政府和社会应完善和增加相应的服务。（5）失能老人对社区医疗机构服务的需求很大，建议政府和养老机构针对不同身体状况的老年人，在医疗保健方面提供适合老年人自身需要的服务。（6）农村老年人对文体活动的渴求。而居住在城镇的老年人追求“老有所学”。

4、完善养老服务体系和老年服务产业建议对策

4.1完善养老服务体系

（1）要改善居家养老环境，健全居家养老服务支持体系，通过新建，改扩建和购置，提升社会养老服务设施水平；（2）要为居家养老提供社会支持，支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造，扶持居家服务机构发展，为老年人居家养老提供便利服务；（3）要大力推进城乡社区养老，重点建设老年人照料中心、托老所、老年人活动中心，互助式养老服务中心等社区养老设施，增强养老服务功能；（4）要加大养老机构建设力度，重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；（5）要加强养老服务信息化建设，依托现代技术手段，为老年人提供高效便捷的服务，规范行业管理，不断提高养老服务水平。

4.2发展老年服务产业

（1）发展家庭服务员入户服务――“走进来”。老年人对家庭服务员入户服务的需求愈为彰显，但目前锦州市在提供此项服务的过程中存在以下问题：一是家庭入户服务人员短缺；二是家庭入户服务员缺乏专业性知识；三是社区养老服务保障政策仍需健全，只有经过培训，掌握不同年龄、不同类型老人的特点，才能更好的进行入户服务。（2）发展差别化、专业化的旅游服务――“走出去”。老年人旅游市场呈现两个极端：一个极端是消费能力偏低，虽然具备出游愿望但精打细算能省则省的老年人；另一个极端是具有强烈出游愿望，并且具备很强支付能力的老年人。而旅游市场上，平价产品有“夕阳红”系列等，高端产品有“爸妈之旅”等，但是总的市场细分做得还不够。因此，对于此种情况锦州市旅游服务机构可以按照老年人的旅游消费水平划分旅游市场，具体可划分为：高端和低端老年旅游市场。（3）积极推动老年学校的建立。“老有所学”的地位举足轻重，它能够丰富“老有所养”的内涵，增进“老有所乐”的品味，开发“老有所为”的能力。老年学校是“老有所学”的重要形式，办好老年学校、发展老年教育事业，是锦州市老龄化速度加快、老龄化问题日益突出的情况下出现的崭新事业。（4）提供养老的综合服务。政府和社会今后应围绕“六个老有”形成全方位的服务系列，社区居委会的站、点和街道的中心要相辅相成，互成网络，服务内容要逐步覆盖住养、入户服务、紧急援助、日间照料、保健康复、文体娱乐等多种项目。为老年人建立福利服务档案，为有需求的老年人提供方便快捷的服务。

具体实践中，养老服务应按照规模化经营的要求，将养老文化娱乐服务、卫生医疗保健服务、日常生活照料服务和心理咨询服务等多种服务项目综合起来，同时将负责组织、管理养老产业的专职人员以及为老人提供各种专项服务的人员纳入服务网络，促进养老服务实现连锁化、规模化。

参考文献

[1]吴玉韶，党俊武.老龄蓝皮书：中国老龄产业发展报告（2014）[M].社会科学文献出版社，2014， 9.

居家养老市场调研报告范文第5篇

但很多人对“以房养老”并不看好。与传统养老观念的冲突，加上房地产市场的风险、房屋所在土地使用权的70年大限以及子女的遗产继承权等复杂问题，人们质疑，这种住房反向抵押贷款的方式，是否真的能给老年人的晚年生活提供切实保障？

巨大的养老需求

这份《意见》的出台是对去年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的落地回应，也是指导“以房养老”保险的首份全国性文件。

之所以选择这四座城市进行试点，保监会人身险监管部人士透露，主要考虑这几个城市房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，而与此同时，以房养老是新生事物，还需要不断探索、总结、完善。

上海市民政局、上海市老龄办、上海市统计局在4月联合的数据显示，截至2013年年底，上海市1432万户籍人口中，60岁及以上老年人口达387万人，占总人口的27.1%。

另据统计，上海市户籍以老年人为户主的家庭，84%拥有自己的住房。在老龄化严重的上海，“以房养老”若得以推广，将极大缓解政府的公共治理压力。

如何让适合的老年群体能够实现“以房养老”，在上海，其统计部门之前也做过一些调研。

2013年9月，国家统计局上海调查总队公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。

但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，2010年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。

上海财经大学公共经济与管理学院陈杰表示，通过2010年全国第六次人口普查数据可以推算出，2010年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到2013年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值将在2.5万亿元左右。

另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。所以，这是个巨大的市场。

从全国来看，六普数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上占8.87%，中国已经是老龄化社会。计划生育政策实施30年后，“4+2+1”模式已经成为主流的中国家庭结构。单靠家庭力量养老，负担太重，因此必须探索新的方法。

与传统养老方式的博弈

缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。

暨南大学舆情研究中心近日开展的关于“广州市居民养老现状”的民意调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。

搜狐网近日发起“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。这一结果与羊城晚报今年4月发起的同题调查不谋而合。在羊城晚报的调查中，八成投票网友不愿“以房养老”。这部分人群中，55.4%的网友认为，房子应该作为遗产留给下一代，而27.7%的人担忧“以房养老的法律并不完善”。

财经评论员余丰慧认为，现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业――住房，最后被银行、保险等金融机构收走，最终一无所有，与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。

陈杰表示，“以房养老，尤其是反向按揭模式，面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等，难以适用大多数老年人，只能是对公共养老的补充，美国发展了20多年，选择‘反向住房按揭’也就50多万户。”

“所以，这更是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。”陈杰说。

在美国，

“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，是在国家养老体系之外一种自愿选择的养老方式。作为一种“非主流”的养老方式，因为风险高、老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈、贷款交易的费用高、借款合同条款严苛等因素，并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人，只占符合“住房反向抵押贷款”对象总数的1%左右。

房产是重要的公民财产，而“以房养老”在国内又是一个比较新鲜的事物，公众接受必然有一个漫长过程。这次试点自2014年7月1日起至2016年6月30日止，两年时间内，金融机构能否设计出合理的产品，能否改变公众尤其是老人的观念，还是一个未知数。

保险公司的顾虑

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏表示，“以房养老”被搁置lO年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

与孟晓苏有类似观点的业内人士不在少数，易居房地产研究院研究员严跃进说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。此类住宅可能用当下眼光看是香饽饽，但未来却变成了烫手山芋。”

房价的起伏波动难以预料，的确是“以房养老”模式的最大麻烦。2008年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。2008年后，部分金融机构不再提供“住房反向抵押贷款”，而一度流行的“财务自由计划”也因开发商倒闭而退出市场。

不确定因素多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有些鸡肋。“‘以房养老’保险业务对保险公司来说吸引力不大。”长期研究以房养老模式的浙江大学经济学院教授柴效武认为，“房地产价格、利率、国家政策等因素推高了保险公司的风险，如果发放的养老金总和超过了房产价格，那风险将完全由保险公司承担。”

《意见》规定，只要满足了已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等硬性条件，保险公司就能开展这项业务。不过，即使符合条件，保险公司对于开展这项新业务仍然保持谨慎态度。

今年年初，保监会曾召集业内人士召开了关于住房反向抵押养老保险试点的研讨会。据一位与会人员透露，有七家寿险公司参加了会议，保监会向他们征求意见，并提出可以先行先试，但大家对这项保险产品的设计并无太大兴趣。“大家虽然关注，但确实有诸多问题还需明确，不过这是国务院分配下来的任务，还必须要做。”上述与会人员透露，“因为这个业务对保险公司来说风险比较高，时间拉得相当长，另外这和养老保障相关的业务，利润相对要低，所以吸引力不大。”

孟晓苏也参加了上述由保监会组织的内部研讨会，据上述与会人员透露，幸福人寿是会上为数不多的对“倒按揭”饶有兴趣的保险公司。

一位幸福人寿内部人士透露，幸福人寿专门成立了一个项目研究组来承担住房反向抵押养老保险的相关工作。不过，幸福人寿的这款“以房养老”保险产品的并未确定面世时间。

孟晓苏一直坚持倡导“以房养老”，他透露，“我们的产品已经设计出来了，需要和实践相磨合再推出。”孟晓苏认为，这部分市场份额很小，主要适合于无子女的孤寡老人，“我们一直在积极开展这方面工作，而且已经有老年人来咨询我们的产品了”。

据了解，多家保险公司目前均没有推出相关产品的打算。太平洋安泰人寿保险有限公司总经理陶孟华表示，“中国人没有这种习惯，不太适合中国市场，市场份额也太小了，我们目前没有开展这项业务的打算。”“以房养老的内容覆盖很广，‘倒按揭’只是很小的一部分。”中国公益研究院养老研究中心主任高云霞说，“未来的风险包括房产估值、70年产权后续问题、房产市场波动、配套政策等，是不可预计的，所以银行、保险公司可能不是很愿意推这个产品。”

亟须“中国式养老”

中山大学中国公益慈善研究院钟晓慧日前撰文表示，的确需要更多方法应对老龄化浪潮，但是方法应该来自于中国老年人群体内部。将房屋倒按揭的这种养老方式与房地产市场、金融系统紧密联系，说到底是舶来品。中国建立起房地产市场、金融体系只有短短20年，中国老百姓对“房子”建立起产权和财富的概念，不超过一代人的时间。即使在美国、欧洲等地，以房养老的实施过程中也出现许多矛盾和问题。移植到中国，肯定会遇到制度、政策和文化观念的水土不服。

钟晓慧认为，与其花大力气去引进所谓的先进技术和成熟经验，不如挖掘和扶持中国老年人自己已经在尝试的养老办法。第一个已经出现的方法就是父母给成年子女买房子。早在10年前，当时尚处中年的第一代独生子女父母就已经开始行动了，他们对晚年的忧患意识以及规划能力远高于许多政府官员和专家学者。许多父母根据自己的经济状况，通过付首期的方式，帮助子女在距离自己较近的地方购得极具价值的一套住房，实现两代人“一碗汤距离”的居住安排。父母们比谁都明白，传统的“养儿防老”已经不切合实际，可是完全脱离儿女心里又没底。于是，父母们用一套房子不远不近地把两代人拴在一起，为两代人的生活提供保障。现代经济条件下的房地产市场，与传统的孝道文化相糅合，这是中国父母们共同选择的“以房养老”方式。

第二个方法是最近几年出现的微趋势，越来越多的父母在想方设法结伴找乐子。老年生活要有质量，光有日常生活的协助和患病住院时的照顾还不够，还得找对同路人结伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己种菜养鱼。许多中国父母希望走出家门，获得一种集体生活的氛围。“上老年大学”、“跳广场舞”、“去星光老年之家打麻将”都是活生生的例子。只是因为这种养老方式，以一个个小群体的形式出现，一直没有被纳入到养老的议题中作认真讨论。随着老年人逐渐开始使用智能手机和社交媒体应用，线上连接、线下结伴的情况相信会越来越普遍，形式也会越来越多样化。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为，国家之所以力推“以房养老”，其真正目的在于挖掘住房的养老功能，这个出发点是正确的。社会保障越不完善，住房替代社会保障的功能就越突出。发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子来养老是普遍现象。我国传统的养老模式――居家养老和“养儿防老、房产传儿”，体现的就是住房的养老功能。

自古以来，我国老百姓热衷于买房置业，目前城镇居民80%的财产是房产，之所以出现这种倾向，一个非常重要的原因就在于社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。2012年的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没有补足的情况下，不管大家承不承认，住房在未来必然还会主动或被动地承载社会保障功能，特别是养老保障的功能。

因此，“以房养老”只是住房养老功能的一种体现形式、自主选择的形式，这种产品在我国只适用于部分老龄化人群，特别是“空巢”老人、“三无老人”和子女无力照顾的老人。在子女及老人同意、老人又拥有独立产权住房、且急需医疗护理而经济困难的情况下，“以房养老”是一种可行的选择。

李宇嘉认为，尽管“以房养老”在我国不服水土、只适用于少数人群，但这并不能否认住房的养老功能，恰恰是住房的养老功能挖掘得还不够。从古到今，我国90%以上的老百姓都选择居家养老的模式，对自己长期居住和生活的环境有一种难以割舍的依恋，这事实上是住房养老功能的体现。因此，对大多数老年人来说，顺应中国老年人传统的养老习俗，以住房和居住社区为载体，围绕居家来设计养老政策是一种可行的、能为最大部分老年人群接受的养老选择。

资深媒体人倪金节则认为，以房养老要想顺利推进，至少需要满足“独立住房、房价稳定和永久产权”三个因素。就目前的中国养老所面临的形势而言，与其纠结于如何推进以房养老真正落地，不如让中国养老保障体系更加趋于合理。目前，以政府强制实施的基本养老占据了绝对的统治地位，而企业年金和个人养老发展严重滞后。完善好补充养老的体系，比目前纠结于以房养老如何破局更有价值。国

（本刊综合《经济观察报》、《每日经济新闻》、《南方都市报》、《21世纪经济报道》等报道）

“以房养老”首倡者 孟晓苏：以房养老不会取代政府养老

“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

需要说明的是，去年房价处于高烧状态，虽然目前全国平均房价较去年同比有所回落，但整体趋势依旧是在上涨。并且，保险企业不应该因为担心房价下跌，而拒绝为有“以房养老”需求的老人提供服务。

2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。因此，保险公司已经不再担心房屋70年产权的问题。

根据老龄委的数据，中国2亿老年人口中，有10%的无子女老人。这20007万元子女老人和一些失独老人、空巢老人，对“以房养老”产品是有需求的。但是，“以房养老”目前并不适用于所有老年人。所以，我宁可说它是小众金融消费产品。

我曾经计算，中国老人有7种养老方式，而以保险为主的“以房养老”，只是诸多养老方式中的一种。

外界对“以房养老”有很多不同的声音，认为“以房养老”会取代国家基本养老，事实上这种观点是错误的。“以房养老”只是为老人提供了更多一种养老方式选择，并不会取代政府养老。

实际上，国外的“以房养老”产品都是向中低收入家庭倾斜，我认为在中国也应该是这样。因为富人不需要抵押房产，而真正需要这一产品的是拥有房屋却无资金的老年人。