公积金提前还款政策范文第1篇

关键词：住房公积金贷款；风险管理；内部控制

住房城乡建设部公布的2014年至2019年住房公积金信息显示，住房公积金贷款余额由25521.94亿元增长到55883.11亿元，逾期金额由3.16亿元增长到19.51亿元，逾期率由0.01%增长到0.03%。住房公积金贷款业务的飞速发展，有效支持了缴存职工的住房需求，发挥了住房公积金制度的政策效应，让缴存职工充分享受到住房公积金带来的政策红利。但贷款余额在不断增加的同时，逾期贷款也在倍速增长。如何控制贷款风险，切实保障住房公积金资金安全，更加成为值得研究的课题。住房公积金贷款风险管理住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请使用住房公积金贷款。住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托受贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的个人住房贷款。住房公积金贷款资金来源于住房公积金个人账户沉淀未使用的资金。所谓风险是损失发生的不确定性，住房公积金贷款风险简而言之就是住房公积金贷款发生损失的可能性。住房公积金贷款办理机构为受委托贷款银行，贷款风险承担者为住房公积金管理中心。住房公积金缴存职工办理住房公积金贷款后，负有按时还本付息的义务，因贷款时间最长可达30年，在还款过程中可能出现各种不可控因素，极可能导致无法结清贷款的情形出现。贷款风险管理是对贷款业务流程中存在的风险进行识别、分类、管理，并达到有效控制风险的目的。

住房公积金贷款风险类型

1.制度风险住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款的条件和额度由各地市按照上级部门要求，结合本地住房公积金缴存情况、住房公积金使用情况、房地产市场情况等多方面因素综合确定。在贷款政策执行过程中，制定政策所依据的情况随时可能发生变化，而政策未能及时进行有效的调整导致贷款风险的发生。

2.管理风险住房公积金管理中心和受委托贷款银行对住房公积金贷款负有管理责任，贷款管理涉及环节多，易存在疏漏之处。对业务经办人员培训不够、要求不高，业务经办人员因政策掌握不熟、操作失误，易发生违规办理贷款的情况。后续未及时跟进加强贷后管理，因不能准确掌握借款人情况，未能及时督促借款人按时还款，导致借款人违约，贷款发生损失。

3.信用风险借款人提供虚假购房材料、收入证明材料等，骗取住房公积金贷款。借款人在贷款前刻意调整影响贷款额度计算的因素，以期获得更多的贷款额度。借款人为申请住房公积金贷款而设立账户，申请贷款后不再缴存住房公积金，骗取住房公积金贷款。

4.贷款回收风险贷款回收中，因人工干预业务操作导致资金不能及时入账甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在财产和债务分配时，双方产生分歧拒不还款。借款人遭受重大疾病或意外伤害等，不能继续工作影响家庭收入，无力偿还贷款。借款人失业或家庭遭受重大变故，虽有还款意愿但无力还款。

5担保风险借款人在不正常还款的情况下，担保人担保能力变弱，甚至无力承担担保责任。抵押物未能落实抵押手续，借款人将抵押物出售，导致住房公积金管理中心抵押权丧失。抵押物价值大幅减少，导致住房公积金管理中心不能足额实现债权。

住房公积金贷款风险管理存在的不足

1.制度制定不合理制定贷款政策时，对贷款规模预判不足，后期未及时根据情况调整政策，导致贷款规模增长过快，大大超过住房公积金归集的速度，贷款发放过多，无资金支持新增贷款发放，甚至不能保证住房公积金提取业务的办理。对借款人申请贷款的条件设置过宽，导致向还款能力弱或信用差的职工发放了贷款，职工后期出现各种问题导致无力偿还贷款。

2.贷前业务调查不到位因住房公积金贷款业务属于受委托贷款银行的委托业务，业务人员一般同时负责自营贷款业务和委托贷款业务，对住房公积金贷款业务重视程度不高，不能全面掌握与住房公积金贷款有关的政策规定，且办理业务较少，存在业务操作不熟练的情况。在贷前调查时，业务人员只关注借款人申请贷款的金额和期限等关键信息，不能从贷款审核要点出发，详细了解职工各方面的具体情况，不能多角度验证借款人提供的材料是否存在冲突，是否存在影响申请贷款的因素等。

3.贷中业务控制存在漏洞设定贷款流程存在缺陷，相邻岗位未做到相互分离，极易发生舞弊的情况。如允许一人负责贷款受理，同时又负责借款合同签订，导致业务人员在办理贷款过程中发生违规行为的时候，没有其他业务人员能够发现这种情况。又如按流程应办妥抵押后发放的贷款，因熟人关系或操作失误，在未办抵押手续前发放了贷款，后期未能及时采取补正措施，导致贷款出现风险时，无法采取补偿措施。

4.贷后管理重视不够一是贷后管理缺少制度规范。实际业务办理过程中，明显存在重贷前轻贷后的情况。上级部门的管理要求多是针对贷款的前置条件提出的，如连续缴存住房公积金6个月可申请贷款、住房公积金贷款未结清前不得再次申请贷款等，对贷后管理规范的相对较少。住房公积金管理中心往往遇到一笔逾期还款的贷款处理一笔，对贷后管理未制定详细的制度规定，缺少系统性的规范。二是贷款回收存在人为干预。贷款回收存在人工干预的情况，极易出现忘记发送扣款数据或未将回收数据入账甚至挪用回收资金的情况。因扣款数据发送时间晚，可能发生本应归还住房公积金贷款的资金被用来归还借款人在银行承担的其他负债或被法院冻结而无法扣款等。三是未持续加强担保管理。未能及时关注担保人担保能力，在担保人担保出现问题时，未及时要求借款人追加担保。对贷后抵押物管理缺失，特别是新建商品住房未能及时办理不动产权证并办妥抵押手续。

住房公积金贷款内部控制措施

1.优化制度制定流程，适时调整政策规定制定贷款政策规定时，应在国家政策允许范围内，开展充分调研和论证的基础上，广泛征求意见，按有关流程出台政策规定。政策实施过程中，要及时关注贷款业务开展情况，特别是当地房地产市场运行情况和住房公积金缴存、提取及贷款情况，及时优化和适时调整原有政策，保持住房公积金贷款规模，保障住房公积金业务健康运行。

2.加强贷前业务调查，识别骗贷风险一是重视贷前调查。严格按照住房公积金贷款业务流程操作，在贷前调查时，详细了解借款人购房情况、家庭情况、还贷能力等，认真审核贷款申请材料的真实性和完整性。二是关注造假风险点。防范申请材料造假风险，避免借款人为提高还款能力出具虚假的收入证明和银行流水，因个人信用不良问题出具虚假的个人信用报告等。重点审核影响贷款额度计算的因素，如调整缴存基数、补缴住房公积金等等，对借款人贷款前调整缴存基数和补缴的业务进行重点审核，核实是否存在提供虚假材料办理业务进而骗取更多贷款额度的可能。三是提高政务数据共享水平。加强与公安、民政、房屋管理等部门的数据共享力度，减少职工提供贷款申请材料的同时，提高数据的真实准确度，以确保贷款业务材料真实性，减少借款人骗贷的可能。

3.规范贷中业务流程，规避操作风险一是建立贷款审批制度。加强贷款审批控制，建立严密的贷款审批体系，设定严谨的贷款审批流程，针对审批流程中每个岗位的人员均设岗定责，明确各自审批的范围、职责、权限、程序和责任等。二是完善贷中业务操作流程。实行不相容岗位分离，一人不能同时担任相邻两个岗位的职责，贷款受理岗与贷款签约岗不能由一人担任，从人员岗位配备上做好内部牵制。同时，加强贷款业务管理系统建设，将贷款流程在系统中进行设定，未完成审批的贷款不允许发放，未完成担保落实手续的贷款也不能发放，借助信息系统的力量将贷中业务的内部控制做好。三是注重业务培训。日常加强对业务人员的业务培训，确保将业务操作步骤和办理要点内化于心，避免因操作失误在贷款发生风险时处于被动情形。

4.加强贷后管理，规范贷后催收流程一是贷款回收自动化。将住房公积金贷款回收流程设定为自动模式，每日自动向受委托贷款银行发送扣款申请，并自动通过住建部结算平台申请扣款结果并入账，减少人为干预，同时避免业务人员挪用贷款回收资金的风险。二是建立贷款催收业务规范。指定专人负责贷款催收工作，持续跟进贷款回收情况，对初次发生逾期的贷款及时跟进，了解借款人逾期的原因属于偶然情况还是借款人还款能力降低导致，针对不同情况及时进行催收。对逾期多期的借款人进行当面催收，了解借款人还款意愿并向借款人讲明利害关系，对有还款意愿的借款人配合制定还款计划，对拒不还款的借款人，贷款有保证人的，要求保证人履行担保义务，经催告保证人不主动履行的，通过法律途径进行解决。

公积金提前还款政策范文第2篇

关键词：住房公积金；问题；对策

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金管理政策是一种社会保障性质的合作互助资金，是为职工提供住房保障计划的一部分。我国自组织实施住房公积金制度以来，在推进城镇化建设和改进住房分配方面，住房公积金无疑发挥了重大作用，为一批批困难职工实现了住房梦。同时，围绕住房公积金个人贷款使用率不高，挤占、挪用、贪污住房公积金等违规违纪事件，以及住房公积金引发的诸多不公现象，批评之声也从未消停。

正是因为住房公积金政策的存在，才使得我国大部分的城镇居民都解决了住房问题，使人们的生活条件有了很大改善，尽管如此，该项政策还是在一些方面存在问题，从而导致了风险系数的增加，并对该项政策制度效益的发挥带来了影响。在过去的发展历程中，我国的住房货币分配制度与社会是相互和谐的关系，创立了具有中国特色的住房公积金政策，并对我国房地产行业的发展发挥了巨大作用，但是我国还需要继续加强和完善，这样才能够更好的促进我国房地产行业以及调节经济发展，提高人们的生活水准。

一、住房公积金管理存在的问题

在我国住房公积金政策在居民住房问题以及房地产事业的发展上虽然发挥着巨大作用，但是由于影响公积金贷款还款的因素很多，所以公积金贷款过程中还是存在很多风险，为了规避这些风险，我国必然需要制定相对应的管理制度，目前管理制度中还存在一些缺陷，具体分析如下：

（一）住房公积金贷款风险防范机制不完善。我国虽然制订住房公积金贷款政策，但是在风险防范机制方面却有所欠缺，尤其是在管理机构作为公积金贷款审批人以及贷款风险为最终承担者方面，对贷款申请的受理以及审批管理环节并没有具体的规定，同时也没有具体的权责以及考核标准，在公积金中心电子信息系统流程方面缺乏必要数据统计，缺乏交流平台，甚至有一些公积金中心将贷款申请以及审核的原始资料管理不重视，缺乏管理以及催收政策，在贷款途径与回收上监督不严，从而导致了一些开发商与购房者相互勾结，逃避缴纳贷款的现象。

（二）公积金提取管理存在漏洞，违规提取住房公积金。我国在住房公积金内容制度方面还不够完善，管理上的问题还是很严重，一部分的审核公积金中心问题还很多，不保存原始数据，这样必然导致审批记录的不完整，很多重要的信息没有记录，这样监督人员也无从审批和监督，从而造成公积金缴存人也就拥有了各种逃不缴纳公积金的机会。

（三）公积金计算机管理系统存在缺陷，不能适应公积金管理要求。在公积金计算机管理系统中，首先是低水平重复开发管理系统，因为各个中心的管理办法上存在的差异，它们在进行公积金贷款发放的时候，计算机管理系统的工作效率以及质量也会随之降低，在人力与物力上都会造成浪费，加之各个中心之间缺乏物联网以及设置标准数据的连接接口，从而导致信息无法实现及时的分享。然后，就是因为系统本身所存在的缺陷，无法与公积金监督与管理的需求相适应，一部分的计算机系统还会出现程序错误，甚至会出现少计职工利息的现象，总而言之，计算机管系统中存在的缺陷，导致了其公积金管理要求无法相适应的主要因素。

二、健全住房公积金管理制度的对策

（一）扩大住房公积金制度覆盖范围，提高住房公积金制度覆盖率。随着住房公积金覆盖面的不断提高我国一部分的城市中自用置业者以及个体经营这也逐渐加入了公积金住房群体，因此我国应该将公积金制度普及为社会保险。我国城市化进程的不断加快，城市人口也越来越多，这就使得我国人口的问题更加迫切的需要解决，在所增加的城市人口中，有很多进程务工的人员，这些人对于城市的建设发展有着密切联系，这些人应该纳入我国的住房公积金范围，使他们也享受到同样的优惠待遇，这样才能够体现我国政策的平等性与公平性，促进和谐社会的发展。

（二）加强住房公积金的贷款风险管理。目前我国政府住房公积金贷款的范围扩大速度非常快，但是我国的贷款总金额确定逐渐缩小，所以说在我国贷款公积金施行的过程中存在的风险并没有被完全释放，这并不是说这些风险能够被忽视，知识对于我国目前住房公积金贷款存在的风险，应该进行强化管理，虽然难度很大，但是这是我国政府必须要进行的工作。具体的说应该三个方面进行，分别为提升借款偿债能力，完善职工信用情况管理，各大银行也需要各位顾客信用情况进行及时料及合法分析，对抵押物的评价能力进行提高，以培训、建立评估专家队伍的方式进行提高，要精确评价情况，这样做的目的是为了防止借款者在无法偿还的时候，能够抵押个人物品，从而抵充其借款，减少银行损失。

（三）加快公积金管理措施的必要性。住房公积金制度是为了帮助中低收入居民解决住房问题而建立的一项重要的社会保障制度。为了促进住房公积金制度不断完善，改善广大职工住房条件，满足低收入居民不断增长的住房需求，有必要对住房公积金制度进行监管和改革。

公积金提前还款政策范文第3篇

Attention：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁，故以下解答仅供参考，请在办理前咨询当地住房公积金管理中心。

1　Question：在高薪诱惑下我刚跳槽到一索新公司，每个月的薪水是10000元，我想问问每个月应该有多少公职金呢?

Answer：恭喜你，收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12％，但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意，这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化，2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300％，分别乘以12％的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款，这是为什么啊?是不是二手房不能用公积金贷款呢?这套房子我还是很喜欢的。

Answer：哎，这是个常见现象。不仅是二手房，一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款，原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些，业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下，目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速，一般来说，在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款(中直机关的“国管公积金”可能还会慢一些)，想必对于业主来说，也不急在这一时，可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心，相信现在市场不好，沟通之下取得业主的配合还是有可能的。

3　Question：几年前我贷款买房的时候还没有公积金，去年的时候单位给我缴纳了公积金，我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊?

Answer：很遗憾，至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧，可以关注一下。

4　Question：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢，我现在看上一套商品房，80万的2居室，我可能要贷款20年左右吧，我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢?

Answer：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话，那么无论是住房公积金还是商业贷款的话，你都可以贷款8成，也就是贷出64万元，在你贷款20年的前提下，利息方面最大差距可以达到230000余元：

按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少钱哦，特别提醒的是，如果你首套房产是商业贷款的话，那么第二套房使用公积金贷款的话，是不需要执行二套房贷款利率的。

5　Question：我刚买了套房。我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊?怎么规划比较合算呢?

Answer：这是个好主意，也是可行的。事实上如果合理规划的话，你还可以节省更多。首先，在你购房之后，凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜，而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每个季度可以提取一次；其次，如果你公积金的缴存额比较高的话，那么可以在提取之后选择做部分提前还款，如果还月供的压力不大的话，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高。这样的话，你的利息支出会节省一部分。

还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取，不过现在并无正式的政策出台，可以关注一下哦。

6　Question：前段时间我支取了一次公积金，我现在又面临买房，会不会对我的公积金贷款有影响啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后没有中断缴存，不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话，需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年，且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的，但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房，那么即使是缴存首月，也是可以申请的。

7　Question：公积金存在那里给不给利息啊?我也想把公积金提出来。该怎么办?

Answer：公积金存在那里当然会给利息啊，公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息，而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策，实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的，只有以下情况下才能提取：

购房后(无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的)凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；

装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；

租金支出超过家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；

出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公积金贷款把它买下来，可行否?

Answer：给你泼一瓢冷水，没戏。住房公积金贷款，只针对住宅类产品，包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房，它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓，必然是商业立项，属于营业用房或者说商用房，住房公积金你是用不了了，想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。

9　Question：我正在申请两限房，估计最近能有结果，不知道我如果用住房公积金贷款申请的话，是不是还有优惠呢?

Answer：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的，不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点，要是还想再打折那是不可能了，不过你还是可以享受到一些支持的，首先，如果你购买的是90平米(误差在3％以内)以下的政策性住房，那么即使你的公积金缴存只有一个月，也可以享受到住房公积金贷款；其次，公积金贷款对于政策性住房，可以执行最低10％的首付哦。

10　Question：我已经办完公积金贷款了，但是最近金融危机，我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力，我该怎么办啊。

Answer：针对你这样的问题，公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了，那就是“自由还款”。也就是说，你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后，由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款，如果一直按最低还款额度还款，那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还，这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。

公积金提前还款政策范文第4篇

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02

1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。

1 澳大利亚的住房金融

澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。

联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。

在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。

2 澳大利亚的住房保障制度

澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。

目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。

住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。

住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。

3 对住房公积金制度的几点启示

3.1 创新贷款品种

贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。

3.2 贷款政策向中低收入者倾斜

近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。

3.3 出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件

尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。

3.4 注重对贷款人信用的考查

澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。

3.5 增强城市保障性住房的人文关怀

澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。

参考文献

公积金提前还款政策范文第5篇

关键词：住房公积金；制度缺陷；改制；政策性住房金融

中图分类号：F830．31　文献标识码：A　文章编号：1006-1428(2008)09-0019-04

政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系。旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能。从国际经验看，我国应该建立专门的政策性住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地住房公积金管理中心具有这种政策性住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上，对公积金管理中心进行相应改制，成立国家住房银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，并给予住房储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。

一、改制的必要性

(一)政策性住房金融主导的住房市场比较稳定

保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一，解决住房问题需要金融的支持。目前，我国住房金融支持仍存在根本性的问题未解决：没有真正的政策性住房金融机构，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；低收入家庭住房融资十分困难，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能获得住房商业贷款。由于住房产品具有特殊社会性，完全由市场机制来完成住房产品的供求协调与金融支持是不可能的。日前我国的实际情况已充分说明了这一点。除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。对于广大中低收入人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和发展将带来不利影响。

(二)政策性住房金融是健全有效金融体系不可或缺的部分

1、住房产业关系到国计民生和宏观经济稳定。市场机制是无法自行缓解住房市场上的供求矛盾与金融扭曲的，政府有必要通过政策性金融手段来建立可持续的宏观调控机制。

2、由于住宅产品的特殊性，各国政府往往都根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。市场机制解决的是高收入人群的住宅供求问题，政府参与的政策性金融机制解决的是中低收入人群的住宅供求问题。

3、建立完善的现代政策性金融体系，要求补上住宅政策性金融这一环节。市场经济发展经验证明，在住房产业中要处理好政府与市场的关系，需要有政策性金融机制。显然，在五个部分中，我们最缺少的就是政策性住房金融，相关制度、机构、工具的创新已迫在眉睫。

(三)住房公积金制度由于设计的缺陷无法发挥政策性住房金融的作用

1、住房公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，定位比较模糊。

2、住房公积金制度设计存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公积金的缴存，是以职工工资为基础的，这就使收入分配中的不合理现象投影到了住房公积金作为一种福利的分配上。更为严重的是，现行制度只规定了缴存公积金的月缴存基数上限，没有严格限定最低缴存基数的下限，导致城市低收入职工公积金的缴存额偏低。公积金缴存本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但国家住房公积金政策在执行中体现出的“嫌贫爱富”，扩大了收入差距，并且印证了一种马太效应――收入高的人群住房公积金提取也高，享受的优惠贷款政策也多；相反，收入低的人群住房公积金提取也低、享受的优惠政策也少。

3、覆盖面仍然有限，住房公积金使用效率低。据统计，在全国尚有40％计430万左右的职工未参加住房公积金，而且这部分职工收入相对偏低，住房条件又急需改善，但他们却无法享用政策性住房金融融资。形成政策性住房金融的空白。这违背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作为住房金融政策性金融融资的住房公积金贷款，其优势在于贷款利率低，年限长，理应受广大城镇职工居民的欢迎。但在实际运作中住房公积金贷款政策性强，贷款额度低，制度限制多，运作方式复杂、繁琐，归集余额中沉淀资金存款占46.46％，致使住房公积金贷款所占的比例不足住房金融融资总规模的1／8。

4、公积金筹集渠道狭窄和增值渠道单一，资金积累不能满足实际需求。我国住房公积金从建立至今，其来源仅为城镇在职职工，没有其他的筹资渠道作补充，也没有形成公积金贷款的证券化机制；同时，增值渠道的单一性(只能购买国债)使公积金的增值收益不高，加上现有的利率体系的弊端等也影响了公积金作用的进一步发挥。据中国社科院代东凯测算，截至2006年底，累计缴存了10多年的住房公积金只够应付21％缴存人的个人住房贷款需求，另外79％的缴存人只能处于奉献的位置，根本无法索取回报。

5、住房公积金缺乏内控和监督机制，违规现象屡禁不止。近年来，全国发生了多起挪用、骗取住房公积金的案件，从一些县、市爆出的住房公积金管理中心负责人动辄贪污挪用上亿元资金的情况看，这笔资金的流失已不在少数。反映出住房公积金制度运行中确实存在一些问题。由于监督机制不健全，体制不顺，多头管理等，使违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚，使这些现象有愈演愈烈之势，严重抑制了公积金作用的正常发挥。

(四)商业银行难以发挥作用

由于银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系，因而银行和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，这是造成公积金个贷率低的直接原因。据了解，房地产开发商在获得银行商业贷款时与银行达成某种“协议”，银行要求其在办理购房贷款时，必须推介银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金利率要高。银行接受住房公积金管理中心的委托发放贷款仅收取手续费，还不到商业银行贷款收入的1／20。而且住房公积金的手续繁琐，因此，开发商往往与银行约定使用商业贷款而不是公积金贷款，这使得公积金贷款的利用率不高。实践表明，目前我国政策性与经营性住房金融业混合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者，以政府行为

取代市场行为；后者的趋利性又往往会侵蚀前者，使前者的社会性项目变形走样。

二、国外的经验借鉴

(一)普遍建立了政策性住房金融体系

由于住房关系到每个社会居民最基本的生存权利与个人福利，因此发达国家普遍建立了有本国特色的政策性住房金融体系。对于政策性住房金融，美国是较早的践行者，其由政策性和商业性金融互动形成的机制，是目前世界上最富成效的住房金融体系。

一是建立了新的监管格局。如成立OTS取代了联邦住房贷款银行的大部分监管职能，最终形成了OTS、联邦住房贷款银行体系、美联储、货币监理署等交叉监管的体制。二是住房金融二级市场得到高度发展。美国政府先后成立两个带有明显政策性特征的住房金融机构，联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会，负责对政策性住房贷款进行担保、资金支持、购买抵押贷款以增加流动性。在这一阶段，两大机构开始大量推出住房抵押贷款证券化，使得住房金融结构获得了革命性的变化，大大拓宽了住房金融二级市场的边界。使得商业性的抵押银行、共同基金等非金融保险机构都全面参与到住房金融业务中，住房产业和住房金融都进入了空前繁荣。

除了美国，战后各国都根据自身需要设立了政策性金融机构来实施政府住房政策。代表性机构例如日本住房金融公库、法国土地信贷银行、韩国住房银行、泰国政府住房银行、印度住房和城市开发公司、巴西国家住房银行、加拿大抵押贷款和住房公司等。

(二)政策性住房金融机构的资金来源广泛

1、政府财政资金。政策性住房金融机构对政府资金依赖较强，政府提供其全部或大部分资本金，还向其提供一定的运营资金。政府以此来管理或影响其住房金融活动，使其有能力从事住房政策性金融业务。

2、发行债券筹资。发行长期住房债券是一种主要筹资手段，通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。

3、吸收储蓄资金。吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要。它不仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷，更重要的是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了避免与其他金融机构的摩擦，住房政策性金融机构一般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是，通过其他金融机构(尤其是储蓄银行)吸收储蓄，然后再转借给政策性金融机构使用。

4、开展强制性储蓄。一些发展中国家在资金不足的情况下，采取强制性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题，保障住房信贷资金规模。

5、从其他机构借入。这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机构(养老金、人寿保险公司)等长期资金机构。

(三)政策性住房金融机构的资金运用针对性强

住房贷款具有以下特点：(1)重点支持购房者，提高自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对建房予以支持，而重点支持购房者。(2)对低收入者给予倾斜的优惠政策。(3)间接贷款较为典型。不直接对个人贷款，而是贷给州或地方的住房机构，作为这些机构对低收入住房户发放补贴贷款的再贷款。(4)仅提供部分资金，以国家资金推动民间资金。

三、住房公积金改制为政策性住房金融体系的构想

现在住房公积金管理中心的职能是资金归集、管理和支取等相对的业务。改制后由政策性住房银行来运作更为专业化和更富有效率。同时，公积金本身的长期性、闲置性和强制储蓄的特性，使得政策性住房银行能够更有效地管理资金。

(一)明确定位

让住房公积金成为真正的政策性住房金融机构，以现有公积金为基础，以政府注资、政府的信誉为担保，为政府的住房政策目标服务。政策性住房金融是由政府支持的非赢利机构。其目的是为配合国家特定的经济与发展战略，协调社会住房生产与消费，支持国家的住房改革制度，重点解决中、低收入家庭住房金融融资。

(二)构建政策性住房金融体系的具体构想

1、建立起以政策性住房金融机构为主体的住房金融组织体系。

(1)在机构设置方面，将住房公积金中心改制为政策性的国家住房银行。目前，全国已形成了星罗棋布的公积金中心，仅北京市就有81个住房资金管理中心。我们可以依托这些组织体系建立政策性金融机构的分支机构。依托从中央到地方的住房公积金中心，最高层次是全国性住房政策性金融机构，中层机构是在各大经济区域省(市)设立地方性机构，基层机构是各县设立的分支机构。同时，待建立的政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住房开发中的作用，允许合作住房金融机构、商业银行和个人参与住房金融活动，从而建立起以政策性住房金融机构为主体，其他金融机构协同参与，国家、单位和个人相互配合的住房金融体系。

(2)在政策性住房金融体系建设中，必须避免误区，充分关注各级政府间的职能分解，防止权力交叉和博弈，例如通过政策性住房金融运行，中央政府应更关注总体供求结构和金融稳定，而地方政府应多考虑对居民住房福利的具体影响。

2、形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。从国外经验看，高效而又具有强大集聚力的资金组织系统是保证住房发展的前提。因此必须形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。

其一，资金来源：

(1)已出售公有住房回收的资金和现有住房公积金资金。据测算，上述两项资金加起来的总量，已经超过了1万亿元。可与之对比的一个数据是，2004年末，我国住房贷款余额为15922亿元。目前，数额如此巨大的资金既游离于金融体系，又游离于财政体系，不仅难以发挥其应有的作用，还成了滋生腐败的温床。要真正使公积金贷款充分利用起来，政策性金融提供了良好的出口。一则可通过法规形式把地方滚存公积金纳入国家住房银行，二则可规定公积金结余只能放在国家住房银行，由国家住房银行进行严格监控，由于国家住房银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止公积金管理机构与银行的合谋腐败。

(2)借鉴国外政策性金融机构的经验拓展资金来源。借鉴世界其他国家的经验，以财政支持、发行住房抵押债券、建立储蓄银行吸收存款和向其他金融机构拆借，如中央银行、养老基金和就业保障基金等方式进一步拓展资金来源。具体操作时，开始可以由财政或中央汇金公司出部分资金，通过发行政策性金融债券、引进国家开发银行资金、邮政储蓄资金、人寿保险资金等来获得持续经营的财务基础。

其二，资金运用：

中国政策性住房金融机构的资金运用主要应包括：购置住房贷款、新建住房贷款、旧房改造贷款、其他相关贷款、贴现及担保等。住房政策性金融机构可以对其他从事住房融资的金融机构提供贴现和担保业务。目的在于鼓励吸引更多的金融机构从事住房融资活动。

3、构建完善的内外监管体系。待建立的国家住房银行应按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。目前我国对金融机构的监管形成了相对比公积金管理更为成熟的一套监管体系。我们可以按照现代金融机构的监管规则对政策性住房金融机构进行控制，以便更有效率地利用好资金并进行更为有效的风险控制和管理。

4、形成住房金融的风险分担与化解机制。从各国经验看，住房权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。可以通过改革创新，使住房金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住房收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。