现在公积金贷款政策范文第1篇

据不完全统计，截止到4月9日，已有2个省级、5个市级公积金中心了公积金新政。业内人士分析，公积金政策的调整有利于减轻购房者的置业压力，支持居民首套房和二套改善型需求的购房，或将助力楼市库存的去化，促进楼市回暖。

上海住房公积金新政家庭购房最高可贷120万

昨日，上海公积金管理中心新政，购买首套房住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元，缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元、20万元；购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策；购买改善性第二套非普通商品房，个人和家庭最高贷款额度分别调整至40万元和80万元，缴交补充公积金的，个人和家庭最高贷款额度分别可再增加10万元和20万元。

新政还调整了二手房公积金抵押贷款的年限，6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。此外，提取住房公积金支付房租条件也有所放宽，连续足额缴存住房公积金满3个月，可提取夫妻双方住房公积金，最高月提取限额为2000元。

上海出台的住房公积金新政将大大降低买房成本。上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账，过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元，现在提高到120万元，增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的。如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话，在政策出台之前40万这部分贷款需要偿还本息约68万元。政策出台后，其他条件不变，按照公积金4.0%的贷款利息来算，则只需偿还本息约58万元。这也意味着，新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本。

值得注意的是，由于公积金总额有限，提高家庭贷款额度后，可能会加大公积金的申请难度。严跃进指出，新政出台后申请公积金贷款可能还得“抢”，申请者排队等待的时间将会变长。

多地公积金新政陆续落地:降低首付比例 提贷款额度

从近期出台的各项政策可以看出，今年公积金政策的调整将会取得较大的进展。3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。

3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

在“330房贷新政”十余天之际，各地相关政策纷纷落地。据不完全统计，截止到4月9日，已有浙江、安徽2个省级、福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心了公积金新政。张大伟预计，各地对于公积金新政会继续细化，会有更多公积金制度出台，后续各地对六部委其他政策也会出台详细的落地细则。

各地政策的调整主要集中在三个方面，第一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件，比如浙江规定申请公积金的条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件，兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展。

公积金新政影响几何？或助力楼市库存去化

各地公积金政策的调整，将有利于减轻购房者的购房压力，降低入市门槛。在张大伟看来，公积金政策主要有两种作用，第一种是直接影响，政策的松绑可以降低购房成本，激发一二线城市5-10%的购房需求，但对三四线的影响较小。第二种是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，可能会被购房者认为是多项政策松绑的开始，每次公积金政策松绑，市场成交都会有明显的上涨。

现在公积金贷款政策范文第2篇

关键词：公积金贷款；住房购买力；管理水平

一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析

为了有效的改善居民的住房环境，稳定房地产市场，省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》，将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽，并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款，并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率，还能有效的扶持房地产市场发展，改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。

（一）政策分析

政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款，从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款：其次是推出父母与子女互贷互还的业务，能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时，可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款，通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还：第三，政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房：第四，吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定，在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民，要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款，这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策，能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。

新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款，并调整了贷款的首付比例，对于个人借款的还款年龄的限制有所延长，直到退休后5年：政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务，满足居民的购买需求，然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策，让住房公积金新政深入人心，从而惠及普通百姓。

（二）现状分析

由于吉林省的楼市成交量逐年提升，住房贷款和公积金贷款呈增长态势，省内各个地区出现公积金贷款难的现状，对住房公积金的指责声也越来越多，因此对公积金制度进行完善，提高公积金贷款规模，才能有效的提高居民住房购买力，所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善，更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性，并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大，所以住房公积金缴存了多少，提取多少，贷出多少，成为了居民最关注的问题，文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。

1.提取额同比增44.92%，全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%，占全年缴存额的75 52%，比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示，去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%，比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底，提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看，出现了同比上涨的态势，这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看，提取额度大规模增加，主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。

2.贷款额同比增68.1%，从全国来看，2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%，贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同，公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底，累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%，贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%，比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升，说明房产市场交易比较活跃。

3.资金运用率吉林省达71.87%，根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》，截至2015年底，资金运用率71.87%，比上年同期增加7 8个百分点。从全省住房公积金数据来看，缴存余额同比增长10.65%，个人住房贷款率为71.45%，说明个人住房贷款是资金运用的主要方面，资金运用比较良好。个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例66 41%，提取业务中，主要是住房消费提取，占比69.81%，提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况，除了占大部分的贷款之外，还有小部分其他业务支出，省直和长春市公积金资金运用率较高，为81.79%，说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高，80%左右的运用率属于合理范围。

（三）分析研究所具备的内涵

本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力，为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面：第一，有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力，鼓励刚性需求。第二，有助于调整民用住宅的市场结构，抑制投资性需求。

二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响

（一）住房公积金贷款的发展状况

住房问题已成为我们居民关注的焦点，房地产市场关系到国民经济的增长，但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题，使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题，很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房，因此，在住房公积金的使用过程中，往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制，住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源，如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险，那样将出现很多坏账损失，最终有可能出现清盘的状况：但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前，我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金，并向需要购房的居民提供贷款，这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力，因此，住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。

（二）住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响

归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作，归集，是对住房公积金缴存工作进行监督管理，督促建制单位按时足额缴存，提高建制单位的缴存质量：扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此，缴存余额的持续稳定增长，能有效的提高住房公积金个人贷款速度，稳定房地产市场，提高居民的购买力，有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款，随着我国住房公积金贷款制度的完善，公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源，其居民住房购买力的影响也在不断增强。

三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题

公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大，本文将吉林省作为主要的研究对象，在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据，但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先，本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂，由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂，需要各界学者今后更加细致的进行研究，其次，每个城市推出的政策不同影响效果也就不同，虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究，文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究，毕竟不具备全国性的参考意义，因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。

现在公积金贷款政策范文第3篇

【关键词】公积金贷款；存在问题；解决对策

我国住房公积金政策始于上世纪90年代初，是深化住房制度改革的产物。我国住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。个人住房公积金贷款的主要目的是为中、低收入家庭提供资金支持，在实施过程中确实对解决职工家庭住房困难方面发挥了极其重要的作用。

一、我国住房公积金贷款的现状

发放个人住房贷款是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。住房公积金贷款利率低的特点是公积金贷款最主要的优势，职工从公积金中心取得贷款后，享受低于商业贷款的低利率。以2012年末的利率为例，5年以下公积金贷款年利率为4.0%，6-30年公积金贷款年利率为4.5%，比商业贷款七折后的利率还要低，而且没有商业贷款关于享受七折利率的高门槛。同时，银行七折优惠利率不是终身制的规定，目前，各大银行已取消这一优惠政策，执行基准利率，这使得公积金贷款和商业贷款的利率差进一步加大了，公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出分配不公、手续繁琐等问题。找寻公积金贷款存在的问题，如何解决这些问题是我们亟待探讨解决的问题。

二、我国住房公积金贷款存在的问题

1、公积金贷款覆盖范围窄

目前，我国个人住房公积金贷款的覆盖范围仅限缴纳住房公积金的职工，它是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只有公积金缴存的职工，才能按公积金贷款的有关规定申请公积金贷款，这就限制了公积金贷款的覆盖范围。像城镇集体企业、城镇私营企业等企业的职工由于单位不给职工缴交公积金，这就使他们不能使用公积金贷款。同时，城镇个体工商户、自由职业者等目前也没有明确的政策将此类人员纳入公积金缴存范围。因此，这类人群也不能享受公积金低息贷款。

2、公积金贷款使用分配不公，低收入群体受益少

办理个人住房公积金贷款，申请的贷款额度和贷款年限的都有一定的要求。以大连市公积金贷款为例，确定贷款额度要满足以下三个条件：（1）不得高于根据公积金缴交情况计算的可贷额度，其公式为：贷款额度=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例*45%+住房公积金月缴存总额）*12*贷款期限；（2）不得高于购房所在区的最高贷款额度；（3）不得高于规定的贷款成数。

从以上条件我们不难看出在办理贷款过程中职工能否按最高额度贷款和职工个人缴存公积金的基数和比例，以及贷款的年限都有关系。

在缴存公积金的人群中我们可以发现，很多地区出现效益好的单位缴存基数和缴存比例也普遍偏高，而效益差的单位缴存基数和缴存比例也都偏低。这种差距就直接影响了职工贷款的额度。可以说收入中等或高收人人群其贷款额度较高，低收入者贷款的额度较少。这就违背了个人住房公积金贷款的初衷，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。

3、公积金贷款跨区域使用受限制

现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。由于住房公积金贷款的地域局限性，部分职工跨省市购房的要求不能满足，住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能，造成了许多购房者没有办法把其住房公积金用到实处，浪费了大量资源。

4、公积金申请手续相对繁琐，担保费用较高

首先，在住房公积金贷款在申请过程中，需要填写和提供的材料比较多，办理过程中需占用时间较长，有时会给申请人造成诸多的不便。其次，公积金贷款要求担保公司担保。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。此举对公积金中心来说是减少了风险，但是担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，无形中加重了购房人的负担。

三、针对我国住房公积金贷款存在问题的解决对策

1、发挥公积金制度强制性，继续扩大公积金覆盖范围

目前，我国公积金制度覆盖面相对较窄，公积金政策应该发挥其强制性的特点，无论单位是否自愿，都应该给职工建立住房公积金账户，为其缴纳公积金。同时由于城镇个体工商户、自由职业者等人群未纳入公积金覆盖范围，使其无法享受公积金贷款的优惠利率。将大多数人群覆盖其中，保障职工的合法权益，使不同层次的职工都能享受公积金制度带来的利益。

2、缩小不同人群公积金贷款使用差距，提高低收入群体公积金使用率

住房公积金是专项用于解决职工住房问题的长期互助储蓄资金。其目的是取之于民，用之于民，帮助职工，尤其是低收入职工实现住房梦想。一方面，限定公积金贷款的最高额度，一个职工一生只能使用该额度，不能超额使用。这就对高收入群体贷款起到一定的限制作用，同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金贷款购买第二套房产时应适当提高门槛，例如：使用较高的住房公积金贷款利率等。另一方面，对于低收入者应适当降低贷款门槛，在其还贷能力允许的范围内适当增加其贷款额度，减少其为购房付出的贷款利息，使改善居住条件最为迫切的中低收入职工从住房公积金制度中获得更大的收益。

3、适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市

由于住房公积金贷款的地域局限性，导致部分职工跨市购房的要求不能满足，使很多职工在异地无法享受到公积金贷款政策，针对这一情况适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市，为异地职工解决实际困难。

4、简化贷款手续，降低贷款担保费用

我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是直属于城市人民政府，不以营利为目的的独立的事业单位。在这种体制下，公积金中心和银行之间的工作不能很好地协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，依据个人申请贷款的客观实际，放低贷款“门槛”，简化贷款条件和程序，满足职工对住房需求的愿望。

同时，应该引入政府补贴制度，努力降低个人住房公积金贷款的担保、评估等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

综上所述，个人住房公积金贷款政策的推出在推进我国住房制度改革，促进城镇住房建设，提高职工住房水平能力等方面都发挥了极其重要的作用。虽然我国住房公积金贷款政策目前还存在部分问题，但只要针对政策中的不同问题，采取合理有效的调整措施，进一步细化和完善公积金贷款政策，必将继续发挥住房公积金贷款在我国保障事业中的重要作用。

参考文献：

[1]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010（20）.

现在公积金贷款政策范文第4篇

深圳：银行“潜规则”隐患渐显

陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行，于6月10日分别作出了回应，均否认违规发放房贷，坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。

“表面看银行的政策是没有变的，但实际上，各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则，具体操作过程中，由于政策很多细节不明确，银行肯定会去找政策的漏洞。”一位银行人士表示，在政策的执行上做一些变通，也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。

“潜规则”规避房贷新政

在今年5月初的深圳房展会上，鲜有地出现了各大银行的身影，房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。

被相关政策“所迫”，各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下，各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”，打响了一场房贷“保卫战”，试图通过打球冲破一个缺口。

包括国有银行及一些股份制银行，不约而同地采用了变通方式，大都采用了“首套住房已出售或结清第一套住房贷款，再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。

表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式，实则藏着鲜为人知的猫腻。

“在实际的操作过程中，有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核，贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。

另有银行相关人士则解释说，如果第一套贷款已经偿还了，因此实际上对银行的这一块负债已经没有了，这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。“从这个角度来讲，其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑，这是很正常的。”该人士说。

招商银行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示，银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整，只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动，也就是放松了对二套房的审核。

“从去年9月到现在，我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确，银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。

这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。

隐患渐显

某种程度上，深圳的银行和开发商已然结成利益共同体，当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候，银行所要面临的，是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。

虽然“负资产”在现时尚未大面积发生，但据调查，目前在深圳的宝安区、南山区均已出现了不同程度的负资产现象，甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。

“此前为了抢夺客户，做大房贷业务，银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。

目前，深圳“负资产”现象尚未大面积发生，但不良贷款的确已有明显的上升势头，若房价再下跌2成，深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。

“如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

但事实上，业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。

“如果目前的政策环境没有变化，接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。

可以想象，如果“负资产”危机一旦爆发，其所引发的“断供”动荡，即便不是全部，其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。

北京：公积金贷款松绑

刘先生刚刚成功完成了二次置业。2005年，他曾用商业贷款买了一套房，去年本来打算买第二套房，但恰逢第二套房贷新政出台，再置业计划一度搁浅。

然而，最近，他找到了规避二套房贷政策的变通办法――公积金贷款，低首付、低利率，着实让他尝到了甜头。

像刘先生这样的购房者似乎并不算少数。据北京市住房公积金管理中心的有关统计显示，房贷新政出台后两个月的时间里，公积金贷款的每月贷款受理宗数比原来增加了约70%。

二套房贷盲区

对于公积金贷款购买第二套住房，售楼人员的答复惊人的一致。“只要第一套房不是用的公积金贷款，完全可以。90平方米以下，首付比例20%；90平方米以上30%。”几个楼盘的销售人员一致回答。

壹线国际的销售人员说：“申请小户型住宅二套房公积金贷款，首付为总房款的20%。利率按规定执行，比商贷低。办理大概需要1个月的时间。”

远洋一方的销售人员也表示该楼盘“接受二套房公积金贷款，以90平方米为界，首付款为总价款的20%～30%，根据自身缴存情况，公积金最高贷款额度为60万元，办理时间约为70天。”

根据北京市住房公积金贷款规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款。如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。

此外，有一些楼盘实际对公积金二套房贷首付比例有其特有的计算方式，即用住房总价款额度减去公积金可贷额度。

“公积金贷款最高额度60万元，而我们的房子总价都是100万元以上，二套房公积金贷款的首付比例至少为总价款的40%，”世纪星城的销售人员说，“但贷款利率按5.22%的年利率执行。”

松绑房贷新政

事实上，房贷新政出台后，第二套房的商业贷款首付比例提高到40%以上，同时，经过多次上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的利率差距进一步加大，公积金贷款的优势也正日益显露出来。

北京蚂蚁工房楼盘销售人员表示，因为公积金贷款必须在结清第一笔房贷后，才能申请第二笔贷款，所以，就不是二套房这部分业务。没有人查，也就谈不上违反二套房贷规定。

致电北京市住房公积金管理中心得知，购房者若已有房产且选择使用公积金贷款购买第二套房，首付款比例并不需要提高，且公积金贷款年利率仍执行“1～5年内4.77%，6～30年内5.22%”的标准。

“买二套房的未必就是炒房，很多是升级置业，而之前公积金受限，现在工作比较稳定，个人公积金成熟，这样看来，公积金贷款购买二套房的优惠是应该的。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，“政策制定者也是知道这样一种情况才另外留出了一个口径。”

但在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，虽然购买第二套房没有纳入公积金贷款范围内，但公积金发放有一定的审批手续，要经过严格审查，即使申请二套房公积金贷款，也不一定能贷得到款。

然而，事实却并非如此。亦庄北岸一名销售人员表示，目前，使用公积金办理二套房贷的客户数量很多，成功率也很高，基本1个月时间就可以办下来。

现在公积金贷款政策范文第5篇

关键词：住房公积金：缴存上限：政策性住房金融制度

中图分类号：F293，3

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公积金制度作为一种住房保障制度。一直发挥着重要的政策性住房融资作用，对于市场机制是一个有益的补充。它通过国家机关和企事业单位及其在职职工每月缴存一定数量的住房公积金，建立起解决职工住房问题的住房建设基金。因此，住房公积金作为一种长期住房储金，与其他专项资金相比具有普遍性、强制性、专用性、福利性和互等多重属性。

本文在对住房公积金制度进行概述的基础上，对比北京市2006-2008年住房公积金的使用状况，总结了住房公积金制度实施过程中存在的问题及形成原因。通过对住房公积金缴存上限上调对制度目标达成的效应分析，得出了住房公积金缴存上限上调改革对于完善住房公积金制度难以发挥根本性作用的结论，进而提出了进一步健全住房公积金制度的对策建议。

二、北京市住房公积金的发展状况

改革开放以来，住房体制改革作为我国经济体制改革的重要组成部分，充分体现了由中央集权的计划经济转变为以市场调节为基础的运行模式。从正式允许住房商品化政策开始，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。虽然住房体制改革提高了房地产市场的运行效率，但是提高的住房价格也使得部分低收入阶层难以负担。因此，为改变房屋价格和居民收入之间以及城镇不同收入阶层住房负担能力之间的不平衡状况，1991-1994年，我国借鉴新加坡经验首先在上海、北京、天津、南京、武汉等地进行住房公积金制度试点，于1994-1998年间对住房公积金制度进行全面推广，并从1999年开始对住房公积金制度进行了规范化和法制化建设。

根据《住房公积金管理条例》，经北京住房公积金管理委员会第八次全体会议审议通过，北京市人民政府批准，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公积金缴存比例仍为12％，缴存额上限由每月2392元上调为2682元。

北京市住房公积金管理中心提供的数据表明，截至2008年年底，北京市建立住房公积金单位数61705个，职工人数429.24万人；累计归集住房公积金1813.77亿元，提取904.24亿元，余额909.53亿元；累计发放住房公积金贷款369507笔，金额851.85亿元，回收金额433.27亿元，余额418.58亿元。住房公积金归集余额扣除贷款余额和风险准备金后，有近450亿元闲置在北京市住房公积金管理账户上。

可以看到，近三年来，尽管北京市住房公积金累计发放额逐年增加，由2006年底的662.98亿元增加到2008年底的851.85亿元。同时，住房公积金贷款限额2007年7月1日由40万元提高到60万元，又于2008年11月10日提高到80万元。但是，北京市住房公积金的闲置额依然呈现出较为明显的上升趋势。

对2005-2008年北京市住房公积金的贷出比例进行比较后，可以看出，北京市住房公积金贷出比例较低，且呈现出一定的下降趋势。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，较高的住房公积金闲置额和较低的贷出比例说明北京市住房公积金存在资金使用效率较低的问题。

三、北京市住房公积金资金使用效率低的主要原因

(一)目标群体定位存在偏离

建立住房公积金制度的初衷是通过集中职工住房储金实现职工之间的购房互助，尤其是解决中低收入者购房难问题。但在住房公积金贷款审批、发放过程中，为保证贷款资金的安全性，住房公积金管理中心主要是根据贷款者的公积金缴存额、缴存年限、还款能力等确定放款额度。从住房公积金的落实范围看，住房公积金覆盖面大部分集中在行政事业单位和经济效益较好的国有企业、股份制企业和外资企业。而这些单位的职工大多数属于高收入群体，有较好的还款能力。这部分高收入群体由于住房问题基本已得到解决，购房需求降低，缴纳住房公积金在很大程度上只是一种保障性、福利性的行为。同时。缴纳住房公积金的低收入群体由于缺乏购买住房的首付能力，加上担保能力不足、还款能力有限等原因，难以获得或者难以得到足够的住房公积金低息贷款。这样，由于住房公积金制度实际执行过程中贷款群体与制度本身设计时的目标群体定位存在偏离。使得住房公积金制度的互助功能难以充分发挥，造成大量住房公积金处于闲置状态，降低了住房公积金的使用效率。

(二)商业银行和开发商的不配合

根据2008年北京市住房公积金使用状况的调查显示，住房公积金中有大量沉淀资金与商业银行和开放商不愿意购房人用住房公积金购房有关。因为，开发商与商业银行之间往往有协议，商业银行给开发商提供资金的前提是购房者在购房时在该银行贷款。但是，住房公积金贷款的低利率使职工都愿意用住房公积金贷款买房。而不是在商业银行贷款，影响了银行贷款业务利润，使得商业银行和开发商不愿意购房人使用住房公积金贷款。这更加导致资金的使用不足。对于有一定能力使用住房公积金贷款的中低收入家庭来说也是不公平的。同时，大量沉淀的住房公积金资金也会引发商业银行的道德风险，由于这些资金存放在商业银行，往往会被作为超级存款融入商业银行信贷资金的统一调度，流入住房体系以外进行循环，有时甚至出现商业银行将因自身经营风险导致的亏损转嫁给政策性住房公积金来承担的违法行为。最终导致住房公积金不能真正发挥其本质作用。

(三)手续繁琐提高了住房公积金贷款的交易成本

同商业性贷款相比，住房公积金贷款具有一定的低利率优势，5年期以上的住房公积金贷款年利率要比商业银行贷款低2.07个百分点，5年期以下则要低2.43个百分点。但住房公积金贷款的手续相对繁琐，首先要单位出示证明，然后要经过贷款审批手续、担保审核手续、个人资信调查等，由于有了北京市住房公积金管理中心这个中间环节，使得放贷时间相对较长。因此，跟商业性贷款相比，住房公积金贷款具有较高的交易成本，影响了购房者对住房公积金贷款的需求，一定程度上造成了大量住房公积金的沉淀，降低了住房公积金的使用效率。

(四)政府支持力度不够

针对住房公积金使用时存在的各种问题，政府也通过制定各种相关政策来规范住房公积金的使用，以加大

资金的使用效率。但这些政策相当一部分具有托市作用，而没有真正考虑中低收入职工家庭的住房问题。比如人民银行的补充通知中提到职工在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房仍可以申请公积金贷款。同时，具体公积金贷款的额度计算方法、办理手续等，和购买第一套住房办理公积金贷款是一样的。公积金贷款是为职工解决住房问题所提供的一种保障，对于还清了第一套住房的公积金贷款，住房已经有了保障的职工，不应该购买第二套住房时享有与第一套住房一样的贷款条件。在目前经济不景气的背景下，虽然第二套住房对于防范房地产市场金融风险会起到一定的作用，但住房公积金制度的重点是解决中低收入家庭住房困难问题。因此，政府在制定有关住房公积金制度的相关实施细则时，还没有做到有利于中低收入职工。

四、住房公积金缴存上限上调的效应分析

(一)财富分配效应

住房公积金缴存上限上调具有财富再分配效应。按照12％的缴存比例，要达到2682元的上限，缴存人的月收入须超过2.2万元。据北京市统计局公布的数字，2008年北京市职工年平均工资为44715元，折合每月3726元，能达到2.2万元月收入的只是少数，使得绝大多数人不能上调，只有少数人可以上调。考虑到公积金是按1：1的比例补助，高收入水平单位的职工从单位获得的住房补助金多，而单位缴纳的住房公积金在税前列支，因此，无论是职工个人。还是想通过为职工缴纳住房公积金变相为职工发放福利的单位，都有动力多缴纳公积金。因此，住房公积金缴存上限上调具有明显的财富分配效应，使部分社会财富直接(高收入单位为职工的补助更多)或间接(单位缴纳住房公积金在税前列支)地流向了高收入单位的职工或单位中的高收入职工。

住房公积金缴存上限的提高使得高收入者购房能力增强，加大了财富分配偏向富人的效应。住房公积金制度实行的是“低存低贷”的利率政策，中低收入者由于不能申请到足额的住房公积金贷款，无法充分获得住房公积金较低贷款利率的利益，却要承担低存款利率的损失和住房公积金积累的贬值风险。同时，由于住房公积金贷款使用倾向于中高收入者，贷款利息优惠被转移分配到贷款的少数高收入者，变成了低收入职工帮助高收入职工改善居住条件。这无疑是与住房公积金制度的互背道而驰的。

(二)购房能力的“马太效应”

首先，由于住房公积金缴存上限上调使得财富分配向高收入群体倾斜，更加增强了高收入群体的购房能力。在高收入群体的住房需求已经得到基本满足的情况下，住房公积金缴存上限上调在很大程度上带来的是高收入群体的一种财富积累。其次，由于中低收入者收入水平较低，住房公积金缴存上限上调对他们的住房储金积累和购房能力不产生任何影响。相对于购房能力得到进一步增强的高收入者而言，中低收入者的购房能力相对下降。这样，住房公积金缴存上限上调带来了购房能力“强者恒强、弱者恒弱”的“马太效应”，导致该项制度改革不能发挥提高中低收入者购房能力的目的，住房公积金的互特征也难以得到充分体现。

五、完善住房公积金制度的对策建议

住房公积金制度的建立是以“住有所居”为政策目标的，就是要从根本上解决全体人民的住房问题。因而，具有社会保障性质的住房公积金制度的设计应当以此为基础，真正保障住房困难的中低收入群体。

(一)适度调整利率政策

在具体执行“低存低贷”利率政策的过程中，中低收入家庭得不到贷款，而存款低利率反而减少了中低收入职工的实际收入。虽然“低存低贷”政策本身是好的，但是应该变通地调整住房公积金的利率政策，针对不同职工的贷款情况实行不同的利率水平。对于月薪较高的职工在保持存款水平不变的情况下，已经取得低息购房贷款时，如果申请第二笔贷款，应当给予一定的限制。比如提高贷款利率水平，实行介于商业银行住房贷款利率和住房公积金贷款利率之间的利率水平。而对于申请公积金贷款较多者只能申请商业银行贷款。同时，为了发挥住房公积金的社会保障性质，对于还没有住房的中低收入者借款人应该放宽贷款条件，实行比正常住房公积金贷款利率更低的利率水平。做到用高收入者的贷款高利率弥补中低收入者的贷款低利率，这样才能保证制度运行的相对公平，真正体现住房保障制度的互。

(二)采用市场化手段提高服务水平

住房公积金管理中心是不以盈利为目的的独立事业单位，从而在资金管理使用效率和服务水平方面，要差于自负盈亏的商业银行。因此，住房公积金管理中心要转变观念。通过事业单位企业化管理。改进工作作风。以全新的市场营销理念加强住房公积金宣传，丰富贷款品种，真正满足不同人群的需要。同时，要树立为人民群众谋利益的理念，从缴存、提取、贷款、还款等业务的各个环节，以人为本，简化手续，公开业务操作规程，切实提高住房公积金业务的服务水平和质量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公积金银行

目前，住房公积金是存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。由商业银行经营政策性的公积金业务容易导致责任权利界定不清，使得资金的管理混乱。增加了银行使用风险，最终会损害到广大职工的利益。因此，为了明晰产权，真正提高资金使用效率，可以由住房公积金管理中心自我管理住房公积金，建立政策性住房公积金银行。由政府投入股本金，将住房公积金用于特定用途，建立完善的监督管理机制，积极推进住房公积金真正从行政化管理向政策性金融的转变。

(四)政府应加大对住房公积金制度的支持力度