园区运营管理范文第1篇

关键词：生态型；物流园区；运营模式

在经济全球化的大背景下，我国物流业也正快速发展着。经济发展必然带来一定弊端，全球资源越发匮乏的情况下，我国一直坚持着可持续发展的概念，而绿色发展正是其核心所在。目前，物流业也迎来了其绿色发展，生态型物流园区的运营管理模式研究就是为物流业更好发展而进行的。本文将通过对生态型物流园区进行概述，并对其运营管理模式进行详细的研究分析，通过选择合理的模式来为我国物流业发展提供一定的参考价值。

一、生态型物流园区概述

（一）生态型物流园区的概念

物流园区的概念来源于日本，在日本被称为物流团地，是指由一家或多家物流企业构成的物流组织区域，具有物流服务的基本功能。而生态型物流园区引入了“生态系统”的概念，将物流园区分成了三个层次，分别是自然生态系统、产业链生态系统、人文社会生态系统，与传统的工业生态有很大区别。与传统的物流园区相比，生态型物流园区更具备环保意识，在园区的功能、资源利用、生态环保方面都有一定优化。

（二）生态型物流园区的功能

传统的物流园区功能主要包括储存、运输、配送等，而生态型物流园区在功能上具备了其基本功能，也有一定的延伸功能。

（1）基本物流服务功能

生态型物流园区在基础上可以为客户提供各种物流服务，例如仓储、包装、加工、配送、运输、信息服务、综合服务等。

（2）延伸物流服务功能

为了适应社会发展趋势，生态型物流园区除了最基本的运输配送服务外，还具备了一些物流延伸服务功能。首先是物流咨询的培训服务，优秀的企业利用自身的发展优势和具备的资源为物流园区提供了咨询学习的服务。为了保持物流业的活力和可持续发展，通过与相关机构建立合作关系，为物流人才进行培训。其次是结算功能，包括简单的物流费用结算、卖家与收货人的交易货物结算。此外还包括保税物流服务，这是相对出入境的货物而提供的服务，包括保税存储、运货出境、代办出入境手续等。最后，也具备了仓单质押的功能，可以为金融机构提供保障，也可以为抵押双方提供拍卖、价值评估等问题。

（3）社会效用和生态效用结合的功能

生态型物流园区是物流业重要的表现形式，也是促进物流发展的关键。从社会效用来看，建立完善的生态型物流园区不光利于企业货源的管理和调动，而且可以实现合理的配送，提高运输效率。通过节约相关资源，使得城市和地区的经济得到更好的发展。而从生态效用角度来看，通过绿色发展，生态型物流园区将经济和生态、环境保护进行有效的结合，不光缓解了社会经济发展与环境资源之间的矛盾，也将企业物流成本降低，减少环境污染物的产生。因此，生态型物流园区的建设将社会效用和生态效用进行有机的结合，使得物流经济平衡发展，也实现了和谐的可持续发展。

（三）我国生态型物流园区

我国是在十年前引进物流园区这个概念的，相对于其他国家而言，我国的发展速度较为缓慢。而后几年，在我国政府的政策鼓励和推动下，各区域开始大量兴建物流园区。其大多以经济利润为最终目的，缺乏合理规范的管理，而且投资规模过大，占地面积较广，建设规划不科学，定位也不是非常明确，使得物流园区出现许多问题。而近年来，我国的物流园区发展已经逐渐趋向正常，通过市场和政府的有效调整，可持续发展的生态型物流园区受到人们的青睐。

在我国，生态型物流园区是物流业的重要发展趋势。我国政府也开始重视绿色低碳发展，通过可持续发展理念的贯彻，人们的环保意识逐渐增强，这也利于生态型物流园区的建设。而自从我国加入WTO后，许多的大型企业逐步与国际接轨，使得我国物流业不断寻求物流效率和服务水平的提升。

二、生态型物流园区运营管理模式

（一）生态型物流园区运营管理模式概述

生态型物流园区的兴起使得其运营管理模式也备受关注，其整个开发建设过程是巨大的工程，包括多方面的基础设施建设，也要考虑许多的影响因素，并且需要和政府合作。在这个模式里，涉及了政府、营利性企业和非营利性企业，其整个运营管理过程中，保证了生态型物流园区的经济、社会、生态环境发展，也引入足够的资本来进行建设，是一个双赢的管理模式。

（二）生态型物流园区运营管理模式的分类

（1）国外的生态型物流园区运营管理模式

日本是物流园区的发源地，其物流具备一流的管理水平。经历货物、物流、配送最后到物流园区，日本成功建立了22个主要物流园区，占地面积虽然不多，但使用效率很高。在快速发展中，日本的生态型物流园区的运营管理也趋于高度的机械化、自动化程度。

德国是第一个建立了物流园区的，不莱梅物流园区的著名也体现了德国物流业的发展水平，从其物流园区的建设、发展来看，不仅建立了综合物流园区，也对整个欧洲的物流业有很深远的影响。

（2）我国的生态型物流园区运营管理模式

我国的生态型物流园区是建立在以人为本的基础上M行的，不光要考虑现代科技水平和现代化技术，也要实现可持续发展，坚持“以人为本”的理念。而实施该理念，一方面要不断强化各方面的人才培育，另一方面也要积极学习国内外的物流园区运行管理精髓，使得自身的管理模式更加完善和成熟。

我国的生态型物流园区运营管理模式在除了不断强化的建设管理模式外，也不断完善其开发管理模式，使得其经济开发优势更加显著。通过引入主体企业，将各方面的资源进行有效配置，最后结合工业地产商模式，形成了综合的运作模式，不但满足了物流业的实际需求，而且解决了一直暴露的种种问题。

三、生态型物流园区运营管理模式选择

生态型物流园区的运营管理模式进行选择需要考虑诸多因素。其一是基础设施的选择，不光要考虑成本，减少重复建设，也要考虑是否适应现代物流业发展。其二是物流的交通因素，整个物流运输的效率取决于道路网和交通管制情况，也是影响物流服务质量的重要指标。其三是建立物流园区的人才因素，优秀的人才对生态型物流园区的运转有着至关重要的影响。

结合生态型物流园区的特点和我国物流业发展的现状，对生态型物流园区运营管理模式的选择需要考虑诸多方面。

（一）政府的政策支持

生态型物流园区的建设需要大规模的投资，而政府的政策鼓励和推动，将大大减少企业建设的压力，也为物流业的发展提供了很好的平台。政府的合理规划，不光在物流运输交通方面提供了方便，也为公众起好了带头作用，其非盈利目的带动了生态型物流园区在当地区域的经济发展，同时引导更多的投资者进行适当投资。

（二）生态型物流园区的盈利

建设生态型物流园区不单单是为了可持续的绿色发展，也需要在减少污染的同时提高企业物流效率，为企业带来盈利。最初的运营管理模式除了提供基本的物流服务，在后期发展中，要也提供一些特色增值服务。通过扩大商务平台，晚上管理模式，可以有效地为物流园区扩大其利润的来源。

四、结论

在大力发展现代绿色物流的同时，我国需要建立更加完善的生态型物流园区。本文通过对生态型物流园区的运营管理模式研究，可以看出物流业未来的发展与政府、营利企业和非营利企业密切相关，也为建设成熟的园区提供了一定的参考价值。而未来的研究方向可能会涉及其如何进行建设规划，本文也提供了一些思路。

参考文献：

[1]朱伟. 生态型物流园区运营模式研究[D].烟台大学，2013.

[2]梁春燕. 生态型物流园区运营管理模式研究[J]. 兰州商学院学报，2011，04：79-85.

[3]张君. 生态型物流园模式选择与评价[D].武汉理工大学，2012.

园区运营管理范文第2篇

【关键字】 运营商 智慧园区 规划

一、概述

随着经济的发展，智慧园区成为了园区信息化的建设目标，通过园区基础设施和管理信息化水平的提高，可以降低管理成本和提升管理效率，改善园区企业信息化发展环境，为入驻企业员工提供舒适的工作环境，最终解决园区同质化竞争的不利局面。因此，如何解决园区信息化的需求，应该采取何种规划方法、建设策略，才能最大限度实现园区信息化是运营商参与智慧园区建设的关注重点。

园区介于城市和建筑中间，具有城市和建筑的基本属性。因此智慧园区的需求，在微观层面可以参考建筑物的特点，按照国家相关《智能建筑设计标准》，智慧园区也可包含六大子系统，即智能化集成系统、信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统、机房工程。从宏观层面，智慧园区实现的功能应符合城市管理的需求，也具备管理、产业和民生三大功能实体，因此智慧园区又可以分为智慧园区管理、智慧产业服务和智慧居民服务。

这两种园区的需求分析方法一方面是由微观到宏观、由功能模块到系统架构的自下而上的分析方法，另一方面是面向服务的、由宏观到微观自上而下的分析方法，二者相结合，就能够很好地解决园区智能化的需求。

二、智慧园区规划方法

智慧园区规划应该注重顶层设计，注重整体性，避免出现各个系统独立设计造成信息孤岛。

智慧园区的顶层设计有两种规划思路。

一种是建立园区信息交换与共享平台，向下统筹各子系统的信息交换，从而打破各子系统之间的信息孤岛。

一种是采用面向服务的规划方法，通过归纳，找出各子系统用户的核心服务需求，抽象出能够提供各种服务的功能实体，将各个子系统共性需求的功能实体建立公共服务平台，通过平台间的功能组合，实现园区信息服务。

运营商参与智慧园区建设，作为一个提供全业务运营的信息提供商，将面对不同的园区业务需求，应该更加注重业务功能的可重性、系统架构的灵活性，能够适应不断变化的用户需求。在系统架构上，运营商可以根据园区业务功能的可重用性进行统筹规划，建设通用平台和服务模块。例如，园区出入口控制中的门禁系统，传统的系统架构是由一个主系统如出入口控制系统中内嵌门禁功能，其它系统通过出入口控制系统调用门禁的数据，从而实现系统之间的联动。而在面向服务的系统中，可以将门禁功能作为一个通用的服务模块，门禁系统的读卡模块通过开放的物联网接入到整个智能网络中，不同的应用通过授权直接查询调用门禁模块的服务，各自获取所需的数据，用于提供类似考勤、访客预约、电梯唤醒等功能。智能网络是一个总线型的信息网络，信息总线统一控制各个功能实体传递的信息，而不是将它交还给任何一个封闭的系统。

此外，也可通过分析应用系统的流程和数据需求，来挖掘需要建设的功能系统，如巡更系统、停车场管理系统等管理过程中需要采集人车定位的信息，而园区物资管理系统如果能对园区财产进行物品定位，则能大大改善园区的管理效率，这些定位的需求需要我们建立一套统一可扩展的园区位置身份信息系统模块。

通过上述分析过程，在智慧园区内我们能提取归纳的功能模块还有很多，如物联网类的，包括读卡器、温湿度传感器、视频图像监控摄像头、RFID设备、能源监控等等，互联网人机交互类的功能，如通过信息系统、楼内各类显示终端等设备，任何一个模块的数据被多种应用交叉引用，并通过应用系统的不断学习和迭代，都能不断衍生出园区的智慧。

三、运营商智慧园区的建设方法

套用智能建筑国标的定义，智慧园区包括的信息化系统有信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统、机房工程和智能化集成系统等，除了园区设备管理需要管理处下属专业的管理部门运维外，其余均可以代建或代维的方式，由运营商提供信息化服务。其中，智慧园区的网络、数据中心和公共信息服务是运营商切入智慧园区建设的重点路径。

3.1 智慧园区基础设施系统

智慧园区的信息设施系统一般包括网络基础设施、机房、计算能力、无线园区等系统。

3.1.1智慧园区网络建设

智慧园区应实现光纤到户，运营商的参与，能够使智慧园区光纤网络与城市光网有机结合起来，为终端用户实现GE到桌面的接入能力。同时智慧园区的光纤网络基础设施又具有园区网络的特点，需要为智慧园区智能化应用的物联网终端、管理平台提供网络环境。

运营商应该在园区规划之初，就参与到园区光纤到户的设计，包括光纤的规模选择、分光结构、机房设计。

规划管理部门应该按照“共建共享”原则规范园区基础设施建设，满足三家以上运营商的接入，同时预留光纤用于构建园区的智能网络，为物联网基础设施提供基础网络通信能力。

3.1.2园区机房

在智慧园区根据园区面积设置中心机房，汇聚园区各个系统网络的数据并提供园区网与互联网的接驳；同时根据园区规模，在由运营商统一建设安全的机房环境，实现园区数据中心环境基础设施共享。

3.1.3园区计算资源与统一门户

在园区统一数据中心的基础上，运营商应按照计算与存储能力共享的目标逐步推进园区信息化IT基础设施共享，利用自身资源与网络优势，基于MAS或ADC等方式，为入园企业提供基于云计算、移动互联网的信息化服务。构建园区统一门户，提供入园企业多媒体展示、招商引资平台、经济数据等窗口服务。

3.1.4无线园区系统

智慧园区同时又是一个无线园区，能够在园区内实现宽带无线网络全覆盖，智慧园区的无线网络，包括2G、3G、LTE系统的设计和WLAN网络设计。智慧园区建筑物初期规划，应对各建筑物的无线网络站址进行规划预留，在合适的楼面预留宏基站站址；对园区大型建筑物内部，预留可多家共享的室内分布系统。园区WLAN网络要满足园区无线传感器网络低带宽、长时间占用的组网需求，并具备多点室内定位功能，为基于室内地图的LBS应用提供基础。

3.2 智慧园区应用系统

3.2.1园区设备管理系统

智慧的设备管理系统，可以构建在运营商提供智慧园区物联网基础设施之上，将园区电力系统、给排水系统、空调系统、环境监控系统的运行状态检测和控制元件，都被传感器和物联网组织在一起，通过园区智能分析系统，为园区各系统的正常运转，提高传统机电设备的运行质量。

3.2.2园区物业管理系统

智慧园区物业管理要注重实效，抓住园区特点，有的放矢。例如对于物流产业园，重点在于园区仓储管理和交通管理的信息化管理手段，设置物联网等公共基础设施，与园区物业管理中的出入口控制、停车场管理相结合，提高园区通行效率。绿色产业园要建立园区的碳排放检测机制、园区的PM2.5检测机制。脑力密集型研发园或劳力密集型产业园，可以建立园区人流量分析机制，制定合理的园区空调、电梯等公共设备的运行规则，以人为本提供贴心服务，同时实现园区的能源合理利用。

3.2.3园区公共服务平台

智慧园区公共服务平台根据园区类型和企业需求提供个性化的生产科研信息服务。例如针对科技园区，可以注重科技转化为生产力，建立科技共享平台、专利平台、设计研发平台、测试平台，也可以聚集各种专业的财务、人力资源、法律等服务信息，为入园企业提供各种公共的生产服务，降低企业创业门槛。

3.2.4园区安全管理平台

运营商可以采用视频云、手机一卡通等公共平台为智慧园区提供安全管理服务。移动终端通过与运营商互联网监控共享平台的对接，实现远程的监控；访客对讲系统与园区通信信息系统集成实现远程对讲；出入口控制系统与园区门户系统和手机一卡通集成，使访客登记更加便捷；电子巡查系统通过手机一卡通和人员位置管理系统，对园区各类巡查、巡检人员的巡查路线进行监督和管理。

3.2.5园区公共信息平台

园区公共信息平台是基于地理信息系统的园区服务门户。可以利用各种信息媒介，例如在每栋建筑物下设置触屏，或在进入大厅通过WIFI对用户终端进行信息推送，就能够实现园区的餐饮、购物、商务预定功能等，为入驻园区的企业、个人提供高品质的信息生活。

3.3智慧园区的云服务

运营商的云基础设施可为园区的智慧管理应用提供IT基础架构，同时可以为园区企业提供云主机、云桌面服务。

园区数据中心建设是智慧园区的建设核心，是园区智慧云服务平台的载体，通过建立完善的运营模式和运行管理体系、安全保障体系，可以加强园区企业IT资源共享，减少园区IT设施的重复建设，实现共建共享。智慧园区企业信息化的云服务可以包括SAAS、PAAS和IAAS三个层次，其中IAAS和SAAS为基础选项，能够适应各种产业园区，IAAS能够实现园区IT设施集约化建设，减少园区碳排放，提高IT存储和运算资源使用效率。对于软件产业园，可以尝试提供PAAS用于中小企业建立开发测试环境共享。而SAAS与运营商通信服务相结合，为园区企业提供物流、财务、人力资源管理等专业服务模块的信息化。

四、总结和展望

智慧园区能够实现园区中多系统之间的信息共享，打破传统的园区封闭系统的信息孤岛。运营商的参与，使园区网络标准化以及与广域网、移动互联网的信息互联成为的可能。

未来的智慧园区，可以在统一网络、统一基础设施、统一数据环境的基础上，尝试建立高效的园区运营中心，从而提供园区的智能化系统集成。园区运营中心平台将连接智慧园区各个专业业务领域，如能源、给排水、建筑、安全、交通等，各管理系统之间采用标准的事务总线进行串连，对各个业务领域的告警、事件等数据进行分析，然后按照预定的规则和流程，进行处理、报告、展现、存储，不断积累数据、深度学习建立更高级的人工智能，从而持续提高园区运行的效率和园区企业、人群的舒适性。

参 考 文 献

园区运营管理范文第3篇

关键词　物流园区 开发建设模式 经营模式

中图分类号： F252

文献标识码：A

物流园区的开发经营模式是指物流园区投资建设、营运管理的方式。随着我国经济结构转型和产业结构升级，作为现代物流业发展新趋势的物流园区也得到了迅猛发展。作为近几年才出现的“新鲜事物”，物流园区在发展中虽然积累了一定的经验，但可借鉴的开发运营的经验相对较少，且不够成熟。开发运营模式单调滞后，可复制性不强，已经严重影响到物流园区的可持续性发展。

一、国外物流园区开发运营的经验

物流园区的出现和发展比物流发展的历史要短很多，即使在发达国家，物流园区的发展历史也不过短短十几年时间。目前，各个国家的物流园区大都在摸索中经营，尚未形成统一的开发经营模式。但不管何种模式，政府和企业都是开发建设的两大主体。他们在园区的开发运营中起到的作用不一样，各司其责，各取所需。在日本，政府不直接参与园区的开发建设，只从宏观上负责总体协调和宏观管理，并制定相应的政策法规，把具体业务全权委托给物流行业协会等公益组织或专业机构运作。在德国，由于对物流园区的定位不同于日本，政府不只负责各方面关系的协调，而且直接参与园区的投资建设。联邦政府负责总体的统筹规划，州、市政府具体负责园区的开发建设，并采取公司化的经营管理模式。

二、我国物流园区当前存在的开发营运模式

我国物流园区目前开发建设的主体也是政府和企业，形成了以政府为主导和企业为主导的参与模式。近年来，我国物流园区开发与建设正呈现多元化的格局，不同园区存在着不同的投资开发特点。

（一）政府主导的公共投资型物流园区。

此种类型的物流园区借鉴了德国物流园区的建设经验，主要分为“政府开发——政府经营”模式和“政府开发——企业经营”模式。建设中，政府不但负责物流园区的统筹规划，而且通过土地优惠、设施资源整合置换等方式支持园区基础设施的建设，主要包括交通运输、商贸流通部门对园区及其附近的的交通基础设施的投资建设。另外，政府牵头成立园区经营管理公司或委托专业公司负责园区配套设施的建设和园区的运营管理。

在这种模式下，政府扮演多重角色，既要制定园区开发的宏观政策，又要维护园区建设的运作秩序，还要把物流园区视为重要的基础设施投资项目，对其进行较大规模的资金支持。也就是说政府既是园区发展政策的制定者，又是运作秩序的维护者，还是基础条件的创造者。可见，政府在园区建设中始终起着重要作用，甚至国有资本在一些园区的股东结构上占有很大比例，因此，政府意志可以很好地得到贯彻。良好的社会效益是园区追求的主要目标之一。通过园区建设形成的产业聚集效应，不但可以拉动相关产业的发展，在园区服务的辐射半径内创造良好的投资环境，而且有助于缓解城市交通拥挤和功能紊乱，有助于城市规划调整的合理化和加速升级产业布局，进而达到降低社会总成本，社会效益最大化的最终目的。

（二）企业投资为主导的企业投资型物流园区。

该模式是政府将土地、设备租赁或出让给企业，由企业进行物流园区的开发建设和经营管理。由于这种物流园区的投资建设完全或大部分由企业出资，缺乏公共资金甚至政府政策的有力支持，因此，这类物流园区具有回报率低，回收周期较长的特点。此类物流园区往往是具有雄厚实力的大型商贸流通控股企业、大型交运和储运企业或大型工业制造企业发起，独立出资或联合开发。通过龙头企业的辐射带动，吸引供应链或产业链上下游的原材料及零配件供应企业、运输仓储等专业物流服务企业的加盟。

此类物流园区的开发建设完全是企业行为，由市场自发形成，出资企业负责园区的投融资和经营管理，或设立专门的公司负责开发建设和营运管理，政府仅扮演政策引导和支持的角色。由于这些物流园区的发起企业往往具有丰富的市场运作经验，因此，该类物流园区一般具有较强的市场适应能力和管理经营经验，带有明显的盈利性质。

（三）政府、企业合资型物流园区。

由于物流园区的开发属于大型的物流基础设施建设，具有占用资金数量多，开发周期长，经营风险相对较大的特点，因此，在国内外，绝对的公共机构或绝对的私人企业独自出资开发建设的模式并不是主流的投资模式。政府主导，社会资本参与，多渠道、多主体投资开发与经营管理的“建造——经营——转让”综合模式比较普遍。该模式本着政企分开、各司其责的原则，按市场规律经营运作。即政府、企业等多方筹资，共同开发，共同经营，风险共担，收益共享。

三、物流园区开发运营模式中存在的问题

透过上述分析，我们可以看到目前物流园区投资开发模式中主要存在的两个问题，即投资开发主体形式过于单一和政府可能过多地干预园区开发导致竞争机制的不健全。

首先，以政府为主导和以企业为主导的开发模式存在着开发主体形式单一，抗风险能力差等问题。由于 物流园区具有建设初期投资大、建设周期长，投资回收慢等特点，因此，不论是政府还是企业作为主要投资主体，都要承担较大的投资风险。一旦经济形势出现波动，当地物流需求不足，会导致过于单一的投资主体的资金链紧张等问题，进而影响物流园区建设周期，造成入驻企业流失、经营管理脱节等现象。

其次，政企联合投资开发的模式虽然在一定程度上降低了投资主体的投资风险，但是这种模式易导致物流园区运作中的利润分配关系不清，风险收益不匹配等现象。这种模式存在的另外一个问题是土地的隶属关系混淆不清，政府由于牵扯到自身利益而有可能给予园区更多政策优惠和支持，进而导致市场的不公平竞争。

三、物流园区开发运营模式的选择

鉴于不同的开发运营模式具有不同的特点，因此我们很难说究竟哪种运营模式最为适合。当我们作出选择时，需要围绕园区的发展目标，战略定位，结合当地城市物流发展规划，充分发挥园区的综合物流功能，兼顾效率与公平的原则，尽可能满足物流生产与消费的需求，实现市场效益和社会效益的统一与最大化。

（一）园区运营需引入市场机制，采取公司化运营。

物流园区归根结底是市场经济下现代物流快速发展与聚合的产物。园区的发展运营、服务竞争离不开市场。因此，遵守市场经济的游戏规则，按照市场规律运作，实现政企分开，公平竞争，公司化运营是物流园区健康、高效、可持续发展的基础。要把园区的发展目标纳入公司的发展战略，按照权责利相结合的原则明确各职能部门的目标与职责，才能实现园区的可持续发展。

（二）政府在职责范围内要加大对物流园区的支持力度与参与程度，进一步加强对园区开发运营的监管。

体制的不健全使物流园区的开发运营离不开政府的支持与参与，更不能脱离政府的监管独立经营。首先，物流园区不是完全意义上的企业，在追求经济效益的同时，还要兼顾社会效益。因此，政府不能做“甩手掌柜”，完全任由其发展。涉及到物流园区的重大发展决策，应体现出政府意志。例如，物流园区的设立必须遵循政府对城市的发展规划和政府对物流行业的发展规划。其次，政府在物流园区的发展中，还要正确行使其行政监管职责，严厉打击部分地区和个人打着建设物流园区的幌子而大肆圈地，从事房地产、物业等与物流无关的项目建设的行为。第三，政府在园区的开发运营中以什么样的角色介入以及多大程度介入，关系到园区运营是否真正实现政企分开，企业化运营的关键问题。政府应正确履行监管的角色，不能事无巨细地插手过多，造成经营管理体制僵化，影响竞争的公平性。

（作者：郑州航空工业管理学院学生处教师, 硕士研究生，助教，研究方向：物流与经济学）

参考文献：

[1]张文松. 物流园区发展模式研究. 商业研究, 1999 (10):157-159.

园区运营管理范文第4篇

[关键词]社会资本；物流园区；商业模式

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.20.016

1 研究背景与意义

我国物流园区的发展还处于起步阶段，缺乏理论和实践基础，虽然国外有成功的范例，但是至今关于物流园区规划、建设及运营的理论尚未成熟，如果不考虑各国的国情差异，盲目照搬国外的经验是具有风险的。物流园区研究和实践对推动我国物流发展、国民经济发展具有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济持续、协调、稳定发展，通过统一规划可以促使众多物流企业聚集在一起，可以实现专业化和规模化经营，发挥整体优势和互补优势，可以促进物流技术和物流服务水平的升级，对共享相关设施和配套设施、对降低运营成本、提高规模效益起到重要作用。

2 物流园区商业模式

参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。

2.1 土地使用权有偿出让模式

由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。

2.2 自行投资模式

由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。

2.3 “投资―经营―移交”（BOT）模式

通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理，给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。

2.4 合资/合营投资模式

政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。

3 适合社会资本引导物流园区发展的商业模式

在物流园区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此社会资本引导物流园区发展的时候，需要综合运用多种商业模式，发挥各种商业模式的优势，避免其劣势，最大程度的发展物流园区，同时获得相应的收益。

3.1 综合商业模式介绍

目前，由于国内经济发展水平所限与物流管理人才不足的原因，在物流园区的管理中，应注意借鉴发达国家物流专业运营商的经验，或者引入加盟；在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不好，物流园区应采用社会资本引导的商业模式来进行招商引资，即鼓励社会资本投资物流行业，辅以专业运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系，在此过程中实行综合商业模式，即：政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。然后，由投资者吸引社会资金，通过多种融资方式、资金渠道、股权形式进行资金的筹措和解决，并在此过程中进行物流园区的建设、开发与运营，同时将相关利益相关者引入园区开发的全流程中，通过公开招标、资产置换等方式实现上下游利益相关者共享园区利益。

3.2 综合商业模式操作方案

（1）前期拿地依托政府。在拿地阶段，要研究地方政府、区域发展的规划，了解当地的经济发展趋势和特色产业，物流园区的规划和发展阶段，与政府主导产业、地方优势项目相结合，在选址拿地阶段要紧靠政府政策导向，争取以低廉的地价取得土地，并获得相应的税收政策。

（2）缺口资金多方筹措。拿地和注册公司启动项目阶段，由社会资本主要投资方出资，然后出资方依靠低廉土地优势，结合地块信息，配套完善可行的研发规划方案，将土地和公司进行增值（增值数在初期投入2～3倍），然后以公司股份进行资金募集，在此过程中要保证初始投资方绝对控股权（一般在51%），由此可以实现初始投资完全撤出，用于下一步的工程建设。此种方式基本实现由合作各方以现金形式出资，提供公司注册资金和一期用地地价费用，然后在建设阶段依靠银行贷款获得项目建设资金并通过土地增值收益获得持续开发的资金，在建设阶段还可以引入资产置换，实现滚动开发。

（3）工程建设置换资源。物流园区建设资金来源方式有三种，包括企业自筹、银行融资、资产置换，约定比例为2∶5∶3。在物流园区研发方案确定后，即确定挑选部分置换资源，介入甲方供应，辅以一次招标、二次资产置换，根据供应商（合作伙伴）主业区域提供可选置换资源；资产置换过程自供应商招标伊始即谈判资产置换比例，确定资产置换资源，价格为集团批复的销售价格下调10%进行计算，根据确定的价格和资产置换比例及资金数量确定资产置换资源。资产置换资源确定后根据乙方需求进行操作：①直接过户给乙方，使得乙方可作为资产进行抵押贷款或资产自持；②签署合同由甲乙方约定，乙方进行使用或出租享受相关收益；③乙方签署合同后进行出售，出售成功后由甲方过户给相关卖方；④甲方在完成销售70%后帮助乙方促成销售。

（4）后期运营专业操作。在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权，但根据实际情况，在园区运营初期引入国内外专业物流园区运营机构不失为一个好的解决方案，以此来充分学习、借鉴其技术与管理优势。

4 社会资本引导物流园区发展的展望

物流园区是物流企业集中的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，最近几年在我国得到了快速发展，未来将呈现以下的发展趋势，值得后续研究、实践过程中高度关注。当然，物流园区的建设周期长，投资大，投资回收期长，所以具有较大的风险，主要包括：物流园区建设的决策风险、布局规划风险、投资风险、管理风险等，所以为了规避风险，建设园区过程中对存在的风险进行分析和研究是很必要的。

参考文献：

[1]彭望勤.建立物流基地的一些问题[J].国际商业技术，2001（5）：50-52.

园区运营管理范文第5篇

关键词:物流园区 体制 信息能力

中图分类号:F503 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)06(b)-0253-01

1 影响物流园区发展的问题

现代物流业作为资源节约和劳动生产率提高之后的“第三利润源”和国民经济发展的战略资源,已经普遍受到了各国政府和企业的高度重视。物流园区在我国的建设也已经取得了初步的规模和管理实践,但是目前我国物流园区普通存在的一些问题大大制约了其发展的速度和水平。

(1)物流园区建设缺乏统一规划,政策滞后。不少物流园区的建设没有统一规划,建设前期缺乏对区域物流需求的科学预测。有些地方在对现代物流的概念、功能、建设条件和辐射半径等还不明确的情况下,就启动了物流园区的规划和建设,影响了物流园区的健康发展。同时有些地方还没有立现代物流建业发展的管理协调机制,尚未形成有利于物流业发展的良好政策环境,一些地方对物流园的作用认识不足,一些地方没有出台扶持物流园发展的政策措施,在市场准入、工商登记管理、财政税收、规费、土地、市场规范、融资等方面还未建立配套的政策保障体系。

(2)物流园区管理体制混乱,政府、园区、企业协调困难。很多物流园区的各个主体之间条块分割,各自为政,各行其是[2]。整个物流园区布局显得比较凌乱,相关的配套设施不完善。部门间、行业间缺乏沟通和联系,统一有效的协调机制尚未建立,物流资源闲置现象比较突出。同时由于整个物流系统还没有形成规模化、系统化,存在着物流服务理念、信息系统、运输环节、政府部门协调等问题,这就造成了物流园区物流供应效率不足,无法满足物流园区的物流需求。

(3)物流园区信息应用能力差,服务质量不高。大部分物流园区的信息化程度较低,与现代物流发展对信息技术要求相距甚远,没有充分利用现代化的信息技术,不能做到信息共享,园区管理营运和企业生产经营智能化水平低。同时,物流园区并不是物流服务的直接提供者,范围大小并不会对其发展起到关键作用,相反,入驻的物流企业才是真正的物流活动的组织者和实施者。而目前入驻园物流区企业,质量参差不齐,不但影响了园区整体服务能力,也加大了园区的管理难度。

2 物流园区建设和管理改进对策

(1)园区建设与政府规划向协调。物流园区的建设是城市功能建设的重要组成部分。在胡始规划时一定要与当地经济发展规划相协调,否则将会出现重复建设、浪费财力、物力、人力及土地资源的现象[4]。国内外物流园区发展经验表明,物流园区的建设需要政府根据当地经济发展水平、产业布局、城市规划和交通状况科学制定现代物流业发展总体规划,引导物流业合理布局,整合企业资源,实现物流园区的规模效益、集聚效应,促进园区健康发展。要防止同类型物流园区在同一地区的有效辐射半径内的重复建设。物流园区在建设前必须展开科学的市场调研,对现有基础条件和发展预期进行分析,根据供需明确园区功能定位及运营模式。

(2)坚持市场化运作,整合物流资源。在物流园区的建设运营过程中,要按照市场经济要求,坚持以企业为运作主体,明确政府的引导功能,按照“政府搭台、市场运作、统一规划、分步实施、完善配套、搞好服务”的企业主导型市场化运作模式进行规划建设。[6]对园区内物流企业进行资源整合,物流园区应该成立短途配送中心,由原来物流企业自己在各商业网点收货改为由短途配送中心统一收货然后配送到物流园区。反之,物流园区的货物也由短途配送中心统一配送到各商业网点。这样就实现了统一收货、统一发货、统一价格,从而解决物流企业之间的不正当竞争问题,可以使物流企业经营效益增加,成本降低。

(3)为人驻企业提供良好的环境。由于物流园区的建设时间长、投资回收慢,在建设初期可采取多种经营方式回收投资成本．同时．在政策的制定上．要给物流企业提供宽松的经营环境。从目前我国物流园区政策实施上看,存在对企业人驻政策相对宽松而对企业经营政策相对苛刻、经营环境难以保障的现象。应该积极引进全国知名物流企业进驻,鼓励民营资本参与,培植一批多元投资主体的现代物流企业。

(4)搭建信息平台,加大园区管理力度。通过搭建物流园区公共信息服务平台,推动园区企业信息化建设,引导企业根据自身条件和业务需求,完善信息、信息查询和综合服务等功能,实现订单处理一体化、仓库管理智能化、货物跟踪全程化、客户咨询自动化,实现信息流与物流的同步统一。同时,在审核入驻企业资质时要严格把关,对于规模不达标的企业要严格进入,引入淘汰机制,对于营运能力差、服务意识不强的园区企业要进行末尾淘汰,以保证园区整体的管理和长效发展能力。

3 结语

总之,随着各地对物流园区建设越来越重视,园区建设更加科学合理,园区管理能力更加规范,物流园区的健康发展将进一步推动我国整体物流水平的提高。

参考文献

[1] 刘书芬,李艳军,刘书言.河北省现代物流园区建设探析[J].现代商贸工业,2009(3).

[2] 孙琳.城市物流园区的规划设计方案[J].中国水运(下半月),2010(1).

[3] 李少洪.谈谈物流园区建设问题[J].广东交通,2002(6).

[4] 隆兴:物流园区呼唤全方位的标准及规范—— 访苏州隆兴物流有限责任公司行政副总监马荣忠[J].机械工业标准化与质量,2008(4).

[5] 李媛,李志刚,韩净宇.浅议物流园区对城市经济发展的作用[J].石家庄铁路职业技术学院学报,2010(4).

[6] 魏天赋,韦恒.黑龙江省农产品物流园区的功能分区规划设计[J].商业经济,2011(7).