别墅区规划设计
别墅区规划设计范文第1篇
关键词：休闲；旅游度假；品质；自然
Abstract: XinYuanXian nalati town tourist resort villas for holiday built five-star hotel, supplement the township public leisure culture function, rich in grassland culture as the background, high endowment of natural environment, building high quality livable communities. A higher quality of the terrace, courtyard, double, single-family product type hotel as the core, provides the high quality property type management mode of the functional, comfortable environment to relax and rest. Make it a to improve the quality of urban resort, complement of public leisure culture "town image business card" of vegetation.
Key words: leisure; Tourism vacation; Quality; natural
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
引言
新源县位于新疆维吾尔自治区西北部，天山北麓，伊犁河谷东端，巩乃斯河河谷地带。规划基地位于新源县那拉提镇中心，那拉提中学西侧。项目规划总用地面积约为126568.4平方米。基地现状内部以荒地绿化为主，地势较为平坦，无复杂地形，整个用地呈不规则四边形，坡度较为平缓。
当拿到设计任务书是我们做了深入研究及调查，我也在思考什么样的空间会适合人们的需求,什么样的空间才符合人们对家的构想。和煦的阳光，辽阔的大草原，快捷便利的交通，休闲度假的居住环境，丰富的景观文化广场，层次丰富的绿化景观，私密的院落和景观阳台，温馨的室内环境，这是我们的理念。
我们的设计强调的是用丰富的景观绿化，温馨的居住环境，清澈的景观水系，来点缀生活；高端的酒店会所，安逸的生活环境，度假的休闲方式，来丰富生活；超前的生活方式，独特的别墅居住，田园的生活模式，来引领生活。
为构建一个休闲、人文、宜居的高端品牌社区，充分利用规划地块区域位置、旅游文化优势，对城镇片区资源进行整合与优化，同时增进那拉提镇对外旅游文化门户。
规划以旅游度假为目的，内置五星级酒店，补充了镇区公共文化休闲功能，以丰富草原文化为背景，禀赋极高的自然环境，打造高品质的宜居社区。同时借鉴酒店产权式管理模式，实现别墅、酒店、商业、物业管理、旅游接待为一体的混合模式，形成丰富的建筑环境类型和人文社会结构，使居住区融入自然、融入社会。
一、酒店部分
主要应对人群以单身、企业团体客户为主，提供配套的花园洋房主要接待小型客户团体（家庭）。
二、别墅部分：“养心渡假胜地”
推出更高品质的联排、合院、双拼、独栋产品类型，同时根据需要调整不同的户型配比，实现更高层次的企业、领导、精英接待。以酒店为核心，产权式的管理模式提供高品质的生活功能，舒适的防松和休息环境。
三、营销模式及产品优势分析
一张提升城镇旅游度假品质，补充公共休闲文化的绿海的“城镇形象名片”。
引进产权式别墅酒店经营模式，酒店、别墅统一管理。别墅由酒店代为托管，为酒店创造利益价值；同时酒店为别墅打造品牌形象，提升产品价值，业主不仅拥有高品质度假休闲服务，酒店将给予长远的超高经济回报。
产品优势：北临路，南临山，良好的自然环境极大的提升产品价值，以上价决定产品规划的唯一性。规划结构上，以步行主轴贯穿别墅区中心，规划完满的景观节点广场，极大的提升别墅区空间结构，同时将别墅区划分为各式独特的功能分区，动静态明确。临近主路的酒店和花园洋房区，在方便接待的同时，提升优质的品牌形象，同时为别墅区营造良好的私密空间。别墅区内部由北向南依次由洋房过度为联排、双拼、独栋，建筑高度逐步降低，塑造良好的视线走廊，越往内深入环境越寂静，品质更好，与南面的山水逐步相融合，纯自然绿化渗透的同时，引用自然山水，规划独特的水系环网，划分不同层次的居住组团，打造更高档次的别墅区环境景观，实现“天人合一”。
四、根据指导思想，确定以下几点规划原则：
（一）以人为本、人车分流的原则
充分考虑现代科学技术的发展对人们生存环境的影响，坚持“以人为本”的基础上，将车流对人流的影响尽量减小到最低的程度。以满足需求为目标，高效合理组织各类交通。从别墅区居民的需求出发，为人们提供生活舒适、出行方便、环境优美的居住别墅区。
（二）坚持 “资源永续利用”的原则
要把建设合理的生态环境和住区建设有机地统一起来，按照生态循环的要求，发展生态住区，提高生态环境，构筑生态家园。要做到资源的合理开发利用，以确保生态经济的快速、持续发展。
（三）坚持“因地制宜”的原则。
根据用地的区位和现状情况，既要体现可行性和可操作性，更要突出前瞻性和先进性。根据现状特点，搞好建设规划和设计蓝图，体现现代文化特色。
（四）可持续协调发展原则
创造住区与环境的和谐统一，坚持人、建筑、环境的可持续协调发展。
（五）集约化原则
合理利用土地，提高经济效益，实施土地的可持续发展战略。
五、建筑设计
（一）别墅
别墅设计的核心——为营造更具有吸引力的居住、旅游、度假的生活，改善城镇环境，体现21世纪住宅新变化，该方案设计结合景观进行，做到户户有景，而且平面布局新颖、舒适，立面风格多样、现代、前卫。
在房间功能安排上考虑了不同户型的需求，有的增设观景平台、退台，有的增设阳光室、多功能厅，有的平面紧凑，有的平面宽绰大气有致。并且户户均有入户花园及二层挑高的阔绰客厅。
我们不但在平面布局上做了深入的推敲，而且在布置平面时结合立面做了一些艺术处理，立面上凸凹有致的丰富变化更增添了别墅区的生机和活力。外立面造型设计了三种风格，一种为简欧风格，这种风格在空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。室内外色彩鲜艳，光影变化丰富。色彩上以黄色调为主，穿插一些深色线脚，一层为深赭石色砖饰面与顶层的个别深咖色墙面和主体的黄色形成鲜明的色彩对比，另一方面立面实体墙与退台柱廊的虚实对比更丰富了立面景观。第二种风格为田园式风格，这种风格古朴典雅能够融入大自然，一层和局部二层为灰色文化石材质和环境的绿色互相映衬完美融合，二、三层为淡灰色一体板材质和文化石及周围环境融为一体。屋顶的深褐色瓦也在蓝天白云的衬托下显得格外亲切。第三种种风格为新中式风格中国传统建筑主张的是“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静和净”以及环境的平和和建筑的含蓄，都追求人与环境的和谐共生，讲究居住环境的稳定、安全和归属感。立面上以红褐色为主，白色为辅，使整个建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。
（1）、在别墅区景观好的位置，别墅区中心公共绿地或有重要景点的景观区，布置高档次独立别墅，满足居民对高质量环境的追求。
（2）、精心设计别墅户型，使其在临景观区的一面有观景平台可直接观赏景观；同时通过单元错落、景观区迭落等手法，使尽可能多的住户有“看得见风景的房间”，从而提高别墅的档次。
（3）在远离中心景观区的住宅组群中，精心进行景观环境设计，使住户窗前仍然有风景。
1.别墅共设计三种风格
风格一
风格二
风格三
2.例举几张别墅户型平面
2.1独立别墅
1层：总建筑面积为420㎡，主入口在北侧，一层有客厅、厨房、餐饮、客卧、佣卧等功能房间，整体布局方正，交通组织流畅，并且户型前后各有一个私家花园，使建筑与环境融为一体。
2层：二层通高的客厅大气阔绰，南向主卧室套有书房和卫生间，家庭室提供住户内部休息活动空间。
3层：三层整层均为主人用房，包括主人卧室、住房、健身房、方厅。
2.2双拼排别墅
1层：户型总建筑面积310.23㎡，北侧花园式入口，南侧观景露台，每一处都是收藏四季的画卷。
2层：弧形观景式起居室，和风煦日随处感受。
3层：转角观景露台，悠然纳景。
2.3联排别墅
户型建筑面积为159㎡。方正格局，南北通透，缔造雅致联排别墅。空间分割有致，布局紧凑，实用不失大气。
（二）酒店
酒店位于别墅区的东北侧临街面，建筑布局采用园林式酒店布局，各功能之间联系紧密，并且结合庭院景观设计，使建筑整体流线顺畅。建筑风格比较古典，坡屋顶造型使整体风格统一，结合大空间的宴会厅及报告厅的单独体量设计。建筑设有温泉区，不规则的温泉浴池场地的设计给建筑增添活跃元素，其他场地区域也分别设计大院落及小院落穿插组织，使建筑场地丰富有机的与建筑主体结合。
酒店总建筑面积为：25502.32㎡。主体4层，局部5层，共有客房202间。
别墅区规划设计范文第2篇
别墅策划案
山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房 交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIP会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）查字典版权所有
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
别墅区规划设计范文第3篇
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USP，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIP会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
别墅区规划设计范文第4篇
关键词：坡地住区，经济型别墅，设计方法
1前言
我国三分之二国土为山地与丘陵地带，以及每年逐步上升的住宅建设量决定了更多的住区将被建造在带有坡度的基地上。坡地中坡度的不同对坐落在其上的建筑布局及建筑设计方法有着直接的影响。本文主要针对常规坡度条件进行探讨，研究范围为缓坡地、中坡地的地形条件，即场地内的坡度为3%～25%。
“居住到大自然的环境中去，是人类经历了长时间的历史沉淀的结果，也是人类回归自然的心理需要。”[1] 别墅这一居住形式，其不仅满足了作为高级居住空间的功能要求，也为居住者提供了一份享受自然的空间体验。经济型别墅是在土地资源紧缺的情况下，为更多人提供了别墅居所而出现的产品类型（图1、2）。
2经济型别墅设计特点分析
经济型别墅是相对于传统高端别墅而言的一种别墅类型，其与高端别墅相比有着节地、节材、功能少、尺度小等特点。（表1）如其在使用功能上更注重实用、舒适，以居住功能为主，弱化休闲度假功能；在面积配比中，其建筑面积与用地面积都较为经济，以联排别墅形式居多；建筑风格多为托斯卡纳、西班牙等闲适、浪漫风格；在地理位置上大多位于近郊；居住者多为在城市工作的中产阶级。经济型别墅虽然起步稍晚，但已经占有别墅市场的较大份额，并且随着时间的发展，其设计也更趋于“经济性”发展。
由于经济型别墅面积小，但产品品质要最大程度看齐传统别墅，故其在设计上存在一定的矛盾性。如在经济的建筑面积内完成别墅的使用功能及空间感尺度；在较小的庭院中灵活的实现与自然对话；较高的容积率下营造出高端的生态景观等。当经济型别墅坐落在坡地住区中，设计上就面临着更大的挑战。
3适宜坡地经济型别墅住区的规划设计方法
在坡地住区的场地设计及土方平衡设计中，出于建设的安全性及经济性的考虑，应顺山势，少切土，避免高挡墙。通过调整别墅的建筑标高、前院标高、道路标高等，最大程度的减少土方量，适应场地的坡度。如图3采用了顺应坡度变化的线性联排布局方式，场地坡度为8%；别墅单体通过户间错层来与场地结合，1#楼与2#楼为两栋三拼经济型别墅，为了顺应坡势，2#楼每户之间高差为750mm，1#楼每户之间高差为300mm； 庭院标高通过从一层出庭院与地下层出庭院两种布局方式来顺应地势；在区内道路与住宅单体之间高差较大时，可通过建造车库、沿街商铺等公建方式来消化高差，降低挡墙高度。
道路布局：坡地道路布局不能完全采用快捷高效的原则，还应更注重与地形相结合的适宜的坡度。“良好的道路布线应利用自然地形，线路应与原有的地形融合而不是去侵犯它。”[2] 当场地坡度较大时，采用“能弯则弯，能曲则曲”的道路布局原则，不仅能消化场地高差，更能增加别墅居住区内步移景异的景观元素；防洪措施：在坡地场区内设置景观水带，能够更好的组织场区内排水，减少滑坡等自然灾害的发生；挡墙布局：坡地别墅区的规划中，高差必不可少，挡墙也是解决高差较为有效的方法，但是在别墅区内应当尽量的避免高挡墙，并且要将挡墙与景观结合设计。
此外，在坡地的经济型别墅的规划中，还应该兼顾产品销售等方面的考虑，如在整个别墅住区中，相同户型的别墅位于坡地的不同位置，会造成产品的差异化，影响销售；相邻的庭院高差不宜过大，会出现较高的庭院挡墙，降低了标高较低一户的品质。
4适用于坡地经济型别墅的建筑设计方法
别墅与城市中的其他居住空间的最大区别在于其对自然环境拥有率较高。本文探讨的坡地经济型别墅住区，其场地赋予着良好的山地景观。经济型别墅所在地区及场地内的坡度的不同，适宜不同的建筑设计方法。别墅建筑与场地间互动与融合常用的方法为联排错落法、掉层法、台地法、架空法等（表2）。
联排错落法：别墅采用联排的形式，每户或多户之间顺应坡势调整高差。是经济型别墅中普遍使用的方法之一，这种方法能有效提高容积率，而且土方量较小。适宜坡度不大的地块。当联排的户数较多时会影响别墅产品的档次（图4，5）。
掉层法： 坡地中较高一侧与较低一侧对应于别墅的不同楼层，这种方法会在地下室形成一定范围的不计入面积的空间，市场欢迎度较高，但其地下室采光通风条件较弱，土方量较大，增加成本。此方法适宜坡度较大的场地，且别墅通常顺应等高线呈线性布局（图6，7）。
台地法：是一种化坡地为平地的方法，将场地分隔成多个不同高度的平地，在每块平地上进行建筑布局。这种方法土方量较大，而且削弱了别墅与坡地结合的可能性。
架空法：别墅主体坐落在坡地中较高一侧，较低一侧中有局部的空间悬挑，或采用柱子架空。这种方法较大程度的增加了别墅的外表面积，较适用于冬暖夏热地区坡度较大的场地中。其也能将更多的景观资源引入别墅空间的视野内。同时此种方法会使别墅的体量较为轻快，适用于现代简洁等风格，却不适用于装饰复杂的建筑风格。
除此之外，在建筑单体的内部，错层法是坡地别墅常用手法，即通过调节各功能空间的标高，如将私密性较弱的入口玄关、厨房、餐厅等功能空间与卧室、卫生间等私密性较强的房间设计在不同的标高上，促使别墅与地形结合，同时也丰富了使用空间的趣味性。
别墅区规划设计范文第5篇
关键词：景观；规划；概念设计
Abstract: in the landscape planning of landscape design concept in the extension of professional connotation stretch from different levels of landscape professional expansion type of research.
Keywords: landscape; Planning; Concept design
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1用地分析
项目位于独墅湖西南侧小岛上，具有独特的独墅湖岛屿景观资源，湖面开阔，风景秀丽。所在小岛北侧和东侧为独墅湖，西南侧为墅蒲塘。
2规划分析
2.1主要技术经济指标
总用地面积：344643.2平方米；用地性质：居住用地；容积率：0.8；建筑密度≤20%；建筑限高：75米；计算入容积率总建筑面积：约275714.56平方米
2.2 区域特征
地块所在双湖板块是苏州四大环湖板块之一（环金鸡湖与独墅湖、环阳澄湖、环太湖、环石湖板块）。双湖板块紧邻苏州古城东侧，风景秀丽且周边生活配套较完善。
3项目主题分析
项目位于独墅湖边，内部有小河贯穿基地东西，水景资源丰富，在规划阶段应充分利用内部外部水景，做足水的文章。如何体现该项目的差异性，成为最主要的课题。
3.1客观条件
原生态的岛-----基地位于独墅湖边，原始质朴的特征
湖景资源稀缺的岛-----180度全视角享用湖景
私密的岛-----基地四周水系环绕，水系成为天然屏障
生活方式独特的岛-----岛上的原居民或动植物都有其独特的生活方式
基于本项目的客观条件，将该项目产品发展方向定义为“城市湖泊中的私家岛屿”。
3.2主题提炼――打造全新的城市岛岸生活
“全湖景”。是对地块绝佳湖景资源的一个描述。地块北侧宗地红线与湖岸线重合，即本地块直接临湖。本地块临独墅湖拥有近1200米的私属湖岸线。从视线上分析，以本地块来观独墅湖可获得最为开阔的视角，且远离独墅湖隧道引桥，置身于此，独墅湖美景一览无余。
“独立城市岛屿”。地块西南侧由墅蒲塘（河道）相隔，跟城市道路完全脱离，目前仅有一座6米宽的小桥可到岛上。将来政府规划的城市道路沿墅蒲塘外侧行走，通过两座拟建桥梁与小岛内部道路相联，仍然完好保持了小岛的独立性。如此，该住区将拥有极高的“私密性”，与城市道路相隔，生活恬静而舒适。
3.3主题衍生
根据上述岛的概念可引入不同的主题风格
桃花源的概念------强调自然生态，城市中的世外桃源
普济岛、巴厘岛的概念------强调豪华尊贵，休闲度假
强化“岛”的概念
入口的塑造
滨水生活方式的营造
以“度假风情”反映“岛”的生活气息
湖岸线驻留点的选择，展现“无边际”湖岸线
4 项目景观规划空间构架
在景观规划设计中呼应面湖的特点，将独立式别墅布置在沿湖一线，并呈环形指状构图。联排沿东西向道路组团式展开，将高层集中布置于南入口中线两侧位置，紧邻中心绿地。与这种理性脉络形成对比反差的是道路和绿化布局采用感性的曲线形式，有意营造一种自由活泼、丰富多变的社区氛围。
4.1 三种业态+两座公园
三种业态
独立式别墅------沿湖一线
联排别墅------组团式展开
高层建筑------集中布局
两座公园
50米湖滨绿化带------打造岛岸生态公园
利用高层日照间距的退让------打造岛内公园
4.2.岛岸生态公园------50米湖滨绿化带(包含两方面内容：岛岸生活休闲体验区+湖滨生态区)
4.2.1 岛岸生活休闲体验区
原则：此区域是今后的卖场区，应体现尊贵豪华休闲度假的特征，在其中赋予岛岸生活的含义。
规划布局：在其中可以设置泳池SPA区域，游艇体验区，阳光沙滩区，沙滩排球区，休闲咖啡区，垂钓区，湖面观景玻璃屋等，但构筑物尺度不宜过大，应采用通透的材料，如玻璃或钢等,或生态的材料如木材等。
小品的设置可采用锚，船托，桅杆等加强岛岸生活的特征。如湖边栏杆的形式均可结合以上形式来设计，在细部体现出岛岸的独特气质。而这些都是卖场包装及场景设置的最佳素材，可以带给目标客户深刻的印象。
4.2.2 湖滨生态区
原则：生态主题的延伸, 强化地块资源的独特与稀缺，为高端客户提供城市内少有的原生态公园，并可引入湿地等生态概念。
功能：强调原生态，提升地块价值；防洪的功能，为岛内防洪泄洪提供自然的屏障；提供零距离观赏独墅湖的最佳视角空间；是基地与独墅湖的临界区域。
规划布局：建议该区的空间布局以静态空间为主，如观湖，散步，休闲，不宜引入太多大型的活动空间，以免为独栋别墅带来干扰，降低品质。
在生态区中北端湖岸线长度达1200米,可考虑加入滨湖自行车观光道,作为岛岸生活的一部分来体验，但对其宽度要有所控制，尺度过大占用绿地面积较多，建议宽度2.5-3米。
4.3.岛内公园--------通过利用高层日照间距的退让创造岛内大面积绿化空间(包含两方面内容：中心湖面＋ 坡地密林)
4.3.1 中心湖面
原则：应充分利用内部外部水景，将内外水系在形式上取得统一，同时作为小区内部公共交流场所，以水文化为主题。
4.3.2 坡地与密林
原则：可以结合高层布局，营造丰富的空间，尤其应多做地形处理，增加场地竖向变化，克服岛内地势平坦的弊端，同时也可以解决岛内自身土方平衡。这也会成为项目的亮点所在。
规划布局：地形在人工的稍加修饰下呈缓坡状由低向高蔓延上来，各种植物组成的绿色组团，时隐时现的将建筑与内庭院分隔开来，同时运用借景、渗透等手法将环境渐渐融入到建筑中去。架空层部分和庭院绿化融为一体，同样的绿色却有着不同样的表达。
5 样板区景观设计专项
样板区设计包涵主题概念，场景设计及流线设计，客户心理引导等内容。
5.1主题概念---“水陆双行”的生活体验
样板段以景观体验为主，“水陆双行”以两种不同的过程体验，试图为客户营造独特、丰富与高品质的住区空间感受。
5.2 样板区流线分析
整个流线分为“三点三线”控制。入口、售楼处、样板房是整个流线中的三个重要节点；由入口到售楼处前仪式感强烈的景观轴线、水行路线、陆行路线是参观流线中三个特色行程。水行路线、样板房、陆行路线给来访者带来独特、尊贵的现实体验，“起、承、开、合”的参观节奏为来访者购房心理做逐层铺垫。
5.3 六处场景设计
入口：一组小船停泊在湖畔，构成如画意境，同时，暗示了本住区的特殊地理位置---岛屿。
仪式空间：轴线空间（如高大的树阵）具有强烈的引导性与仪式感。
售楼处：连续的柱廊围合成室内港湾，成为水行路线的起点。
“水行”：小船摇曳于别具风情的威尼斯水街之中，如同电影中曾出现的场景。临水商业为水街增添了生活氛围。
别墅样板房：小船驶出威尼斯水街，隔者湖面远远看到别墅样板房从地中生长出来，与湖光山色相互掩映。于是靠岸参观。别墅样板房拥有住区内最佳的湖景位置和最大的观湖视角。
