宅基地土地管理法

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宅基地土地管理法范文第1篇

一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号

10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定

宅基地土地管理法范文第2篇

一、维护农民合法权益，基本完成宅基地登记发证工作

加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施；宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益。自2013年10月，我市开展农村集体土地使用权确权登记发证工作以来，市政府广泛宣传，强化督导，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808个行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，农村集体建设用地3846宗地）地籍调查工作；并对符合登记发证条件的1766个行政村531634宗地颁发了土地证，占符合登记发证条件宗地数100%，占总宗地数81%，登记发证工作基本完成。

二、严格审核用地条件，依法开展宅基地用地审批工作

自1986年6月颁布《中华人民共和国土地管理法》以来，农村宅基地的审批一直严格按照相关法律法规规定的条件和审批程序进行,审批渠道一直是畅通的。其中农村村民申请宅基地的条件根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十二条的规定执行，具备下列条件的，可以申请宅基地： (一)农村村民户无宅基地的；(二)农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；(三)回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地的(符合第(二)项的除外)；(四)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的。对宅基地审批的前置条件、所使用土地的类别和宅基地面积标准根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条的规定执行，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。对宅基地的审批程序根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十三条的规定执行，符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡(镇)人民政府或街道办事处审核后，报县(市、区)人民政府批准。同时为依法依规严格管理农村宅基地，对申请宅基地的农村村民，各县（市）区国土资源管理部门受理宅基地申请后，一是要到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划，并将批划宅基地报件的相关要求告知申请人。二是宅基地经依法批准后，要到实地按批准范围、面积丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到实地核查是否按照批准的面积和要求使用土地。通过这些措施，有力地保障了符合条件的农村村民对宅基地的用地需求，维护了他们的合法权益。

宅基地土地管理法范文第3篇

1、农村房子宅基地使用权可以在同村居民之间进行有限制地转让，但不能卖与非同村居民或者城镇居民。

2、农村的房屋买卖问题涉及宅基地比较特殊，根据《土地管理法》相关规定：农村土地都是归集体所有的，土地管理法中有明确的相关规定，农村集体的土地是禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让。

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

（来源：文章屋网 ）

宅基地土地管理法范文第4篇

2、我国《土地管理法》规定：第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

3、根据《甘肃省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》第三十四条 农村村民建住宅用地，由村民提出申请，经村民代表会议讨论同意向村民公布，乡（镇）人民政府审核后，报县（市、区）人民政府批准，并核发建设用地批准书。

4、农村村民住宅用地按以下标准执行：

5、农区：村人均耕地667平方米（1亩）以下的，每户宅基地不得超过200平方米，667平方米（1亩）以上1334平方米（2亩）以下的，不得超过267平方米，1334平方米（2亩）以上的，不得超过330平方米。

宅基地土地管理法范文第5篇

关键词:集体土地;宅基地;利用;管理

中图分类号:S-9 文献标识码:A 文章编号:1674-0432(2010)-10-0035-2

1 农村宅基地现状及存在的问题

近年来,我省按照中央和省人口资源环境会议精神,开展了数次农村宅基地利用和管理情况调研。如早在2001年,就曾在全省选择10个县(市)的10乡镇116个行政村进行样点调研。我省是一个农业大省,农村宅基地面积比较大,宅基地350多万宗。在外业调查取得第一手资料的基础上,从管理经验和统计数据、典型案例分析入手,研究农村宅基地利用现状、发展规律。结果表明,我省农村宅基地利用和管理存在很多问题。

1.1 宅基地超占面积现象严重

按照《吉林省土地管理条例》规定,农村宅基地面积最大不得超过330km2。但是,现实中宅基地超占面积现象极其普遍,如10个样点乡(镇)调查显示超占面积约为村庄规划总面积的23%,初步统计人均占地约370km2,户均宅基地约800km2,远远高于规定的标准,其中超占面积在100km2以上的有3万多户。具体分布情况,从东部到西部超占面积越来越大,从城乡结合部到偏远村庄超占面积逐渐增大,经济发达地区比相对落后地区超占的少。

1.2 宅基地利用不合理甚至空置

抽样调查结果表明,在宅基地布局方面分别零星、散乱,利用不合理,村庄作为宅基地比较集中的地方在土地利用方面十分粗放,每户宅基地之间有大量的土地被闲置、浪费,利用率非常低,特别是人均土地面积比较多的地区更为明显。由于各方面原因导致很多宅基地出现空置,如人口的减少和流动,旧宅基地的废弃等等,这种空置现象在偏远、落后的地区较为突出,有的空置率达到0.4%以上,而且这种现象还呈现出逐年增长的趋势。另外,在我省部分地区由于土地碱化因素的影响,甚至出现了“光屁股”屯、空心屯状况。

1.3 一户多宅增加,非法转让普遍

随着农村人口增长率的降低以及农村人口向城市流动,农村人口特别是欠发达地区出现负增长趋势,很多空置的农村住房出现了转让情况;一些农民在经济条件变好之后购买地点、环境等均比较好的宅基地建房,也造成一户多宅现象发生;有的旧宅基地破旧、倒塌后不在原地重建而直接购买他人房屋居住,还有的通过继承、赠与等途径将多个宅基地过到一人名下,出现一户多宅现象。另外,许多农民将房屋转让时不依照规定及时进行变更过户,对土地使用证重视不够,还有的将宅基地转卖给城镇工业户居住或建厂等使用,土地使用权却无法通过合法方式进行转移,导致非法转让现象普遍发生。

1.4 宅基地用途发生转变

随着农村经济的发展,宅基地已不仅仅局限于居住。在城乡结合部家庭作坊发展较快,出现前店后厂、前厂后宅等混合用地类型;偏远地区,主要由于家庭种植、养殖乃至加工等个体或规模经营模式的发展等原因,致使一些宅基地变成了养殖场、种植场或加工厂等,改变了原居住用途。目前农村宅基地在使用功能上,基本被划分为住宅区、生活辅助区、生产区三个大致用途和区域。还有很多宅基地在非法买卖后改变居住用途,特别是城乡结合部的城镇居民购买农村宅基地多用于商业或工业等用途。

2 问题产生的原因

2.1 历史原因

1986年《土地管理法》颁布以前,对土地的重视程度不够高,农村宅基地管理制度不健全,完全由生产大队自主分配,宅基地面积普遍偏大。特别是在1982年至1986年间,农村出现建房高峰,农民争相超占宅基地,这一时期超占的数量占超占总数的50%左右。有的偏远地区一般在80%左右,东部山区以及发达地区低于50%。

2.2 管理方面的原因

在《土地管理法》出台后,由于各地土地管理机关还在初步建设阶段,许多工作人员是临时招聘的,加上乡、镇政府的审核较松,对宅基地的管理不够规范和严格,超面积批准现象依然存在。在《吉林省土地管理条例》出台后,个别地方仍制订了土地政策,甚至自行规定宅基地面积可为600km2。在农村乡镇村庄规划上缺乏有效性、科学性,甚至没有规划,加上执行不到位,也导致宅基地面积超占现象发生。

2.3 法律法规方面原因

现行法律、法规对宅基地方面的规定非常少,主要散见于在《宪法》《物权法》《土地管理法》《担保法》《继承法》等法律条文中,甚至连宅基地的概念也没有在法律上予以准确界定,对宅基地尚没有一个比较系统、规范和全面的法律规定体系和管理体系,而这些现有的法律法规规定又基本限定宅基地为农用地范畴,在市场经济的今天,把宅基地限定在农用地管理的规定显然已不能适应社会的现实要求,在加上关于宅基地的不同法律对宅基地的法律关系存在一定差异,法律关系还不够顺畅,使宅基地的管理在实际操作上困难很多。

2.4 市场经济发展带来的原因

随着市场经济的发展,农村宅基地的原始居住用途已悄然发生变化,市场经济在农村特别是城郊地区发展活跃,势必导致将宅基地转变为商业、工业、娱乐等用途,与之相适应的法律规定以及关于集体土地使用制度的改革上却相对滞后,在法律、法规规定方面缺乏操作性,在具体执行上缺乏足够的空间,尽管各地从集体建设用地流转的角度进行了一定探索,但还是没能够从根本上得以有效解决这一普遍性问题。

3 加强宅基地利用和管理的对策

3.1 完善宅基地管理制度

一是加强规划管理,凡是不符合土地利用总体规划和集镇村庄规划的宅基地,坚决不允许翻建、改建、扩建和改变用途。二是加强转让管理,加大对违法转让的查处和处罚力度,制止非法转让行为的发生。三是尝试集体建设用地有偿使用,对宅基地改变用途的一律参照国有土地实行有偿管理,如加工、养殖等生产需要使用建设用地的,一律另行申请。四是完善宅基地审批,严格控制宅基地标准,明确宅基地专门用于居住生活用地,不允许改变用途。五是完善宅基地登记制度,通过宅基地清查和村庄地籍调查,全面摸清宅基地利用情况,区分和划出生产区或者农用地等区域。

3.2 强化宅基地建设规划控制

这是加强宅基地管理的重点环节。《土地管理法》规定,集镇和村庄规划必须与土地利用总体规划相衔接,集镇和村庄规划要有全局观念,合理调整布局,体现重点合并自然村、建设中心村、发展小城镇的思路。把优化土地利用结构,调整土地利用功能,提高土地利用率,促进已有建设用地和村内空闲地高效利用作为重点,详细规划集镇和村庄各类建设用地,做到节约、集约用地。在很大程度上宅基地的建设和布局实际是由城镇和村庄建设规划决定的,只有在建设规划上提高计划和管理水平,宅基地的有效利用和管理才能得以实现。

3.3 发挥经济调控作用

农村宅基地只是集体经济组织分配给村民的一种福利性待遇,属于无偿使用。但对超出标准部分在予以行政处理的同时采用经济手段进行调节。对在集体土地建设用地流转尝试中基地地用于工业、商业或娱乐等用途的,在登记管理上予以区分和确定,同时也要在经济上通过有偿使用方式进行调控和管理,如此,即严格了管理又适应了经济发展的需要,还能够增强农村集体组织的实力,提高农民的经济收入。

3.4 制定合理的宅基地管理政策

一是在不发达地区推行“迁村并屯”计划,积极发展小城镇和“中心村”,政府要在资金和政策上予以积极扶持。二是在经济相对发达地区特别是城乡结合部和小城镇实行住宅统建,国家、集体、个人三方按比例负担费用。三是鼓励农民主动让出多余的宅基地,参照国有土地价格予以足额补偿。四是开展农村宅基地复垦治理,将村庄内的宅基地及空闲地、废弃地进行综合整理,通过经济奖励和政策鼓励等办法,提高土地利用率,对复垦为耕地的可考虑优先给予农民使用。

4 小结

宅基地管理和利用,是社会主义市场经济发展到现阶段需要迫切解决的大事,它事关九亿农民的切身利益,是解决“三农”问题的重要环节,必须予以高度的重视,相关部门更是要解放思想,提高认识,采取得力措施,在不断深入推进土地管理制度改革的大前提下,彻底转变农村宅基地管理松散、利用粗放、系统不健全的不良状况,通过制定科学的农村宅基地管理办法和措施,利用政策和手段,全面推进农村城镇化、工业化、市场化进程,促进农村经济快速和健康发展,提高农民生活水平,维护社会的和谐稳定,为早日实现农村小康社会的建设努力营造最良好的基础管理环境。

参考文献

[1] 《中华人民共和国土地管理法》,1999.

[2] 《中华人民共和国物权法》,2007.

[3] 《吉林省土地管理条例》,2002.

[4] 李金凤.论宅基地使用权之抵押、流转[EB/OL],2007.

[5] 赵勇山.中国房地产法[M].西南师范大学出版社,1996.

[6] 马克敏.论我国农民宅基地使用权制度及其完善[J].内江师范学院学报,2003.

[7] 孙宪忠.中国物权法总论[M].法律出版社,2003.