宅基地改革办法范文第1篇

（2020.5.22）

尊敬的红江厅长、海生处长，各位来宾、同志们：

大家上午好！今天，我代表平泉市四个班子，诚挚欢迎省、市领导来平泉指导农村宅基地工作，我们将以这次调研督导为契机，按照大家提出的意见和领导指示精神，梳理问题、完善不足，加快推进农村宅基地改革与管理工作。

平泉市总面积3296平方公里，辖15镇、4乡、1个街道办事处，有241个行政村、11.7万农户、农村集体经济组织成员41.36万人，是农村承包地确权登记颁证和农村集体产权制度改革部级试点县。全市农村承包地确权面积83.4万亩，签发《合同》99788份、颁发《权证》98250本、占应发量的95.2%，计划6月底前全面完成此项工作；2018年底，我市高质量完成了农村集体产权制度改革各环节任务，探索建立了农村土地股份合作等多项促进农村经济发展的体制机制。今年一季度，我们与平泉农行、中农信达合作建设“农村经济综合服务平台”，计划6月份开启农村“三资”线下线上远程服务。

按照要求，我市于2019年将农村宅基地改革与管理工作职能由自然资源和规划局划转到农业农村局，近期工作情况如下：

一、职责落实情况

根据《中共承德市委办公室、承德市人民政府办公室关于印发〈平泉市机构改革方案〉的通知》（承办字〔2018〕54号）文件精神，在平泉市农业农村局内设农村经济管理办公室，具体负责“贯彻落实农村宅基地管理和使用政策，指导农村宅基地布局、分配、使用、流转、管理等改革和闲置宅基地、闲置农房利用等工作”。今年4月2日，市编办出具《关于进一步明确农村宅基地管理职责有关事宜的通知》（平机编办〔2020〕10号），明晰农村宅基地改革和管理工作由自然资源和规划局划转到农业农村局。4月6日，市自然资源和规划局将农村宅基地有关档案资料移交市农业农村局，将市自然资源和规划局财政性资金基本保证事业编制3名划入农经办，局机关配置2名行政（参公）身份人员从事农村宅基地执法，共5人。

根据《河北省农业农村厅 河北省自然资源厅关于转发规范农村宅基地审批管理的通知》（冀农字〔2020〕1号）精神，按照《中共承德市委办公室、承德市人民政府办公室关于印发〈平泉市深化乡镇改革方案〉的通知》（承办字〔2020〕13号）要求，我们将农村宅基地管理与执法职责下放各乡镇政府，由乡镇农业综合服务中心牵头，依托审批服务大厅多部门联审联办，各村助理或村会计协同乡镇开展宅基地管理与动态巡查，及时发现和处置宅基地矛盾纠纷和违法行为。

二、业务开展情况

为推进农村宅基地工作顺利开展，转发部委、厅局文件5个，网络培训乡镇、村组干部562人（次），督导乡镇、村组开展宅基地摸底调查2次，核实农村宅基地115420处、面积55758.92亩。其中，一户多宅的农户有20183户，闲置宅基地3481处、面积1595.95亩，长期无人居住住宅6739处、再利用住宅820处，出租给他人用于日常居住的有705处，用于发展民宿经济、乡村旅游、养老、康养等项目79处，出租给企业、个人用于仓储、发展手工业等用途29处，其他用途住宅7处。

目前，我市围绕乡村振兴战略，科学设置了公益服务设施建设、农业产业发展布局、农村集体建设用地等内容，集中保障80个中心村的宅基地用地指标，梳理出893户农民需要新批宅基地、占地267.90亩。我们起草了《农村宅基地与农房管理办法》，以落实农村宅基地“三权分置”政策为基点，通过指标腾退、易地搬迁、流转交易、股份合作等方式解决不同乡镇、村组之间宅基地布局和指标需求不平衡问题，通过“五类”村庄规划保障宅基地合理审批和实现农民“户有所居”问题。现在，全市已完成村庄规划征集意见。

三、存在主要问题

由于历史、文化、继承或建新未拆旧等原因，我市农村一户多宅、闲置农房（宅基地）、超标准占地建房等现象还存在。调查发现，我市因继承形成的一户多宅户数占农村宅基地总数的17.5%；因易地搬迁、子女婚嫁进城购房形成的闲置农房（宅基地）占农村宅基地总数的8.9%，闲置和空置面积占宅基地总面积的6.1%。这些相对于893户农民需求新批宅基地，指标紧缺和闲置浪费问题还很突出。由于农村宅基地审批容易且无价，农户取得宅基地后，对应户籍人口全部迁出本集体经济组织现象突出，农房搁置多年无人居住，个别已不符合安全标准、形成危房。但是，在空闲宅基地（房屋）退出、翻建、流转过程中，因当前宅基地政策制约致使农户和村组粗放管理，造成荒废。农户向村组集体申请批建宅基地容易，但是村组集体收回宅基地政策依据不足，更无法参与宅基地拆、迁、占产生的增值收益，导致农村宅基地财产性能体现不充分和集体所有权的“虚置”。所以，农村宅基地闲置利用和有偿退出将是我们下步农村资产盘活的重点，也是探索推进“中心村”建设和提升农村集体经济收入的重心。

四、下步工作安排

宅基地改革办法范文第2篇

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 江西余江平定乡洪万村夏家组“宅改”现场

2017年6月下旬开始，国土资源部领导督察农村“三块地改革”试点工作的消息不断传出，有媒体报道称，此次国土资源部至少组建了15个督查组赴地方调研“三块地改革”。

所谓“三块地改革”，即农村土地征收、农村集体经营性建设用地入市以及农村宅基地制度改革试点。

2015年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称《意见》），决定在全国选定部分县（市、区）开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革三项试点工作。

最初，试点采取分类改革的方式，33个试点地区分别选定一项改革任务推进。由于“三块地”联系紧密，从2016年9月开始，国土资源系统采取了“三块地改革试点联动”的方式统筹推进，“增强改革整体性和协调性，让‘三块地’改革形成共振效应。”

根据《意见》，试点工作从2015年2月起到2017年底结束。

如今，试点正在进入总结阶段。国土资源部数据显示，目前33个试点地区累计出台约500项具体制度措施。集体经营性建设用地入市地块共计278宗，总价款约50亿元。3个原征地制度改革试点地区按新办法实施征地的共59宗、3.85万亩。15个宅基地制度改革试点地区退出宅基地7万余户，面积约3.2万亩。

宅改：必须要啃的“硬骨头”

作为此次“三块地改革”中的重要一项，宅基地改革的试点，主要是完善宅基地权益保障和取得方式，探索有偿使用方式和农民自愿有偿退出或转让方式，进一步改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用等。

我国农村长期实行“一户一宅、无偿取得、长期使用”的宅基地制度。农村宅基地归集体所有，其使用权的流转必须限制在本集体之间。此外，严禁城镇居民在农村购买宅基地。

然而，随着实践的发展，在农村宅基地使用过程中产生了一些突出问题。一方面，农村人口大量流动，“空心村”问题十分突出，“一户多宅”“建新不拆旧”“谁强势谁多占”等现象普遍存在。另一方面，宅基地使用权退出不畅，部分“农二代”“农三代”宅基地取得困难，农民对农房宅基地财产权利难以实现。与此同时，部分村庄土地缺少规划，管理粗放，导致土地的大量浪费和闲置。

如何唤醒这些“沉睡的资产”，令土地有效流转？“宅改”成为我国农村土地制度改革必须要啃的“硬骨头”。

对农民来说，土地是“命根子”，是生存权益最集中的体现。一栋栋破旧不堪、甚至废弃闲置的老宅，承载着农民千百年来固守祖业的传统观念，也不可避免地关乎既得利益。

这无疑是一项极富挑战性的改革。

两年多来，“宅改”究竟是如何推进的？试点做了哪些探索？ 5月下旬，《中国经济周刊》记者深入宅基地改革试点江西余江县、安徽金寨县采访调研。

6月底，国土资源部部长姜大明曾到江西余江县督察农村土地制度改革三项试点工作，农村宅基地制度改革便是调研的内容之一。

余江：“拆旧建新”让农民享受到更多“土地红利”

江启动“宅改”违法用地归零

2015年3月，余江县作为全国15个试点县之一、江西省唯一一个试点县，率先在全县1040个自然村全面进行宅基地制度改革试点工作。

作为余江县试点的第一批村庄之一，马荃镇岩前村倪家组的村容村貌发生了不小的变化。

“我们这里是偏僻落后的小山村，这边以前根本就没有路。” 倪家组宅基地改革理事长倪建科向记者介绍，“宅改”后，村口的猪栏、牛栏、厕所已经悉数拆除，建成了宽约5米的水泥路。如今，村里的主干道旁伫立着一栋栋新建的三层小楼，周边配备休闲健身的小广场。

倪和平家的宅子正好位于村口，从景德镇前往赣州、广州的客人经常路过这里，“以前很乱、脏兮兮的。” 倪和平对记者直言，宅改后，村容村貌大为改观。他放弃了在县城床垫的生意，回家搞起了生态农庄，“开业半个多月来，生意很好，周末能坐七八桌，多的时候中午一餐能达到四五千元的收入。”

然而，在“宅改”前，一户多宅、建新不拆旧、私下买卖乱、空心村等问题长期存在于余江农村，一方面大量耕地被农宅占用，大量有用无用的附属房、猪牛羊圈、简易厕所充斥村庄，另一方面村中没有两条像样的道路可以顺利进出，公共服务设施难以落地，脏乱差的生产生活环境长期得不到改善。

江西省国土资源厅副厅长许建平介绍说，“宅改”前余江每年农民建房违法占地二三百亩（其中耕地100多亩）。启动“宅改”违法用地归零，不仅如此，还储备了10到15年的农房建设用地。

在余江“宅改”的过程中，对闲置废弃畜禽舍、倒塌住房等，实行自愿无偿退出;对“一户多宅”的“多宅”部分和非集w经济组织成员在农村占有和使用的宅基地实行自愿有偿退出。统一制定补偿标准，有偿退出补偿资金主要从宅基地有偿使用费、土地增减挂钩收益、新增宅基地择位竞价收益、乡贤人士捐资垫资等方面解决。

在平定乡洪万村夏家组一处刚退出的宅基地上，挖掘机正在拆除一栋老房子。 在江西余江平定乡洪万村夏家组，“宅改”后修建了公共道路

夏家组有很多年没这么“大兴土木”了。作为平定乡“宅改”第四批试点村，夏家组全村共有160户、650人，宅基地185宗，其中“一户一宅”104户，“一户多宅”37户，“多户一宅”19宗。

洪万村村支书夏早元介绍说，目前，村里有偿退出的27宗宅基地，面e达3200多平方米。无偿退出的，主要是牛栏、厕所、空心房，退了97宗，面积2300多平方米。

宅改理事会：农民的事，农民自己办

在“宅改”的过程中，一个特殊的村民自治组织――宅改理事会被建立起来。

余江县在全县1040个自然村建立了村民事务理事会，理事会是在村两委领导下的村民自治组织，推选出8752名村民担任理事。农民的事情农民办，这是最大的原则。

在平定乡蓝田宋家村，蜿蜒曲折的小渠两旁是新栽的绿化树和葡萄架。蓝田宋家村宅改理事会理事长宋志强介绍，这里曾经是村里废弃的77间畜禽栏，如今打造成用于村民散步休闲的广场。

宋志强告诉记者，“宅改”之初，很多老百姓不太理解，遇到了很大的阻力，自己差点就淹没在部分村民的白眼唾沫中。身先士卒，宋志强率先退出了自家的老宅，为了劝说“一户多宅”的丈母娘腾退多占房屋，宋志强没少费唇舌。

宋志强介绍，“宅改”也得到了乡贤们的大力支持，在威海从事眼镜批发的乡贤宋和红这次专程还乡支持“宅改”，捐资80万元用于村口广场建设。

在试点村庄，随处可见接地气的宣传标语，“宅基地不是祖业，是集体资产”“一户只能一宅，建新必须拆旧”“多占宅基地，多交人民币”。

“余江县8000多个理事会成员，都是老百姓，为了集体利益，大胆干活，不怕得罪人。在外做老板赚钱的‘乡贤’也大力支持‘宅改’。”余江县委书记路表示，“要做好这件事，也只有他们自己能够做到。余江县现在从上到下，老百姓认识到宅基地改革，是为子孙后代，为集体谋利益。”

盘活存量宅基地

“目前，余江‘宅改’工作已经进入最后冲刺阶段，今年年底前，全县1040个自然村将全面完成。”许建平说。

通过改革试点，余江县盘活了试点村庄的存量宅基地。据介绍，截至4月底，余江县共退出宅基地24160宗3270亩，其中有偿退出4576宗795亩，无偿退出19584宗2475亩;收回村庄规划内其他建设用地857亩;退出宅基地复垦574亩;村集体收取有偿使用费5040户690万元;流转宅基地56宗20.5亩;新建农房择位竞价49宗7.6亩。目前开展农房抵押贷款28户，发放贷款262万元。

“这是许多地区连想也不敢想的事。”许建平直言。“宅改”彻底消除了试点村的空心化现象，释放了大部分村庄10到15年的农民建房用地，盘活了集体建设用地，有力地保护了耕地资源。

金寨：政策叠加，“宅改”助力脱贫

安徽省六安市金寨县位于六安市西南，皖鄂豫三省结合部。“八山半水半分田，一分道路和庄园”，地处大别山深处的金寨，全县森林覆盖率为70.35%，可谓是一个不折不扣的山区县。

金寨是部级首批重点贫困县，也是33个农村土地制度改革试点中的唯一部级贫困县。

在半山区半丘陵的山坳里，许多村民的房子背山切坡而建。在“宅改”工作推进过程中，金寨将宅基地制度改革与扶贫搬迁等政策相结合，发挥政策叠加效应，助力脱贫攻坚。

2011年，金寨有贫困人口19.3万，贫困发生率33.3%。而到了2016年底，全县贫困人口已降至6.6万，贫困发生率降至11.2%。

腾退宅基地后农民搬到哪儿？

土地怎么用？

30多年了，62岁的贫困户王成云眼睁睁看着其他同村人渐渐起了新房，自己却还住在上世纪90年代盖起的老宅子里。他位于山坳的瓦房破败不堪、阴暗潮湿，已经是危房。

“根本没想过盖房子，想都没想过，不敢想。”王成云告诉《中国经济周刊》记者，2016年10月，得益于“宅改”，他搬进了新房，根据全镇布点规划，新房位于附近保留自然村，距离他山坳上的老宅只有约200米。

“搬进来没有掏钱，都是公家补助的。”王成云说，宅基地退出补偿、危房改造、扶贫、库区移民等各种补贴加在一起约为14万元，住进新房后，还结余了三四万元。在腾退复垦的宅基地上，王成云种上了油菜。

眼下，一亩茶园的年收入能达5000元。去年，镇里还为包括王成云的儿子在内的53人介绍了工作，月收入能达到3500元。王成云家有望于今年脱贫。

在金寨，参加“宅改”的家家户户都有一张“易地扶贫搬迁分户标识牌”，自愿退出宅基地补偿多少、奖励多少一目了然。

在金寨县白塔畈镇刘冲村，王大国正和家人在地里耕种玉米。这里本是王大国自家的宅基地，腾退复垦之后变成了耕地。

“现在集中在刘冲村中心村庄，住得很好，小别墅一样。”王大国说，“宅改”前，自己一家5口住在30多年的老宅子里。宅基地腾退后原户主享有复垦耕地的优先承包权，自己不但按建筑面积得到9万元的补偿款，还多了三亩耕地，“一年可以种两季庄稼，一次油菜，还有这次马上种玉米。一年这一亩可以有1000元收入。”

新的居住规划区在刘冲村北部，该居住区规划用地面积161.3亩，总建筑面积27220平方米，一期启动的建设面积43亩，安置农户60户，其中贫困户17户。

村民吴芸2016年10月份就搬进了这里的新房，“现在水电都方便了，到镇上服装厂的路也近，六七分钟，原来要半个小时。”吴芸说，按照老宅的建筑面积得到十七八万元的补偿款，规划区新房建设约为23.5万元，搬进新家只花了五六万元。

腾退后搬去哪儿，要按照乡镇统一规划，也要尊重农民自己的意见。

据介绍，为确保农村居民户有所居、有序集中，改革试点之初，金寨实施了“1+X”村庄布点规划，按照每个行政村1个中心村庄、不超过3个保留自然村庄原则，编制村级土地利用规划和村庄布点规划，全县规划183个中心村庄、397个保留自然村庄，引导农民有序向城镇、规划点集中。据统计，全县12900多户农户自愿有偿退出宅基地，其中到规划村庄9000余户，进城入镇3000余户。

在油坊店乡面冲村中心村庄，占地586平方米的扶贫移民安置点，村民梁慧拿出了一个蓝色的扶贫攻坚资料袋给记者看，“原来家里的砖木房建在坡上，周围就是自家茶地。没有船，孩子上学，挂水（就医）都不方便，现在方便多了。”宅基地腾退之后，她家的各类补贴加起来超过了20万元，刨去建房支出，老宅地还多复垦出一亩茶地。

金寨县油坊店党总支书记黄尊云告诉记者，像梁慧家这样的贫困户，其实自己是有能力的，主要是由于交通问题致贫。为了帮助夏秋茶下山，面冲村兴建了新的茶叶加工厂，用来扩大生产。 安徽金寨油坊店乡面冲村中心村庄

“宅改”资金哪里来？

上个世纪50年代，为治理淮河水患，金寨修建梅山、响洪甸两大水库，淹没10万亩肥田、14万亩经济林和三大经济重镇。库区10万移民只能退守山区，面对行路难、饮水难、上学难、就医难等问题，这里一直是扶贫攻坚的主战场。

金寨县副县长朱宽江介绍，2015年初，中央批准金寨县成为农村宅基地制度改革试点县。金寨因地制宜，采用无偿和有偿相结合的方式引导宅基地自愿有序退出。

在无偿退出方面，对“一户多宅”的“多宅”部分等3种情形实行无偿退出，最大限度让利于民，乡镇可以给予适当补助。有偿退出方面，对有合法权属来源及“一户一宅”等5种情形，除按照分类标准给予宅基地退出和地上房屋拆除补偿外，还可享受到不同的优惠奖励政策。

“原来是建新不拆旧，进城不拆宅，宅基地的取得没有退出通道。”朱宽江直言。

据介绍，截至目前，金寨县自愿申请有偿退出宅基地14476户，已实施搬迁9426户、35192人，其中在册贫困户5267户、19036人;水库移民3693户、14724人;一般户1953户、7186人。全县已腾退复垦宅基地2.3万亩，扣除规划村庄建设自用地5000亩，其余大部分新复垦耕地已经种上了农作物，新增耕地1.8万亩。

此外，金寨县还捆绑叠加宅基地改革、易地扶贫搬迁、水库移民解困、农村危房改造甚至当地房地产市场的“去库存”等多项扶植政策，形成一套政策组合拳。通过政策叠加，部分贫困户不掏一分钱，仅利用政策补贴就能在规划村庄住上新房。

朱江介绍说，一部分群众放弃农村宅基地使用权，到县城和乡镇购买商品房，去年全县共减少房地产库存近3000套。如果农民愿意进城买房，可以享受800元/平方米的优惠政策。

那么，确保宅基地自愿有偿、有序退出，改革资金的问题如何解决？

2016年10月，国土部专门出台政策，金寨县宅基地腾退节余的建设用地指标可以在省域范围内调剂使用。这被金寨人称为是拿出了“压箱底”的好政策。

金寨县国土资源局副局长郑汉涛告诉记者，由于是部级贫困县，金寨县土地增减挂钩的节余指标可以在省域范围内有偿调剂使用，宅基地制度改革和易地扶贫、水库移民搬迁等相融合，助力脱贫攻坚，当地贫困人口从8.34万降到2016年底的6.6万。“实现了一年‘宅改’，万户脱贫。”朱宽江表示。

宅基地改革办法范文第3篇

【关键词】 开禁 宅基地使用权 流转

一、问题的提出

长期以来，我国法律一直限制宅基地使用权的流转。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该法第62条规定；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”《担保法》第37条也规定：“耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。”此外，我国法律虽未禁止农村房屋的转让，但农村住宅的流转却受到了国家政策的严格限制。《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》（［1999］39号）规定：“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21 日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条第10款规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由此可见，不仅宅基地使用权的单独流转为国家法律所禁止，就是农民拥有所有权的房屋的移转也遭遇法律、政策障碍。

在物权法制定的过程中，对于是否开禁宅基地使用权流转，专家、学者众说纷纭，莫衷一是，立法机关也是难以取舍。《物权法草案》（征求意见稿）第162条曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”该草案是严格限制宅基地使用权的流转的，即宅基地使用权的流转必须同时具备下列条件：只能与房屋一起转让；必须经本集体同意；转让的对象只限于本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，不能转让给城镇居民；转让宅基地使用权的不得再分配宅基地。于2007年10月1日正式施行的《中华人民共和国物权法》虽然删除了物权法草案禁止宅基地使用权流转的相关规定，但也并未开禁宅基地使用权的流转，而只是规定“宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 立法者称“关于宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围来看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法草案规定，‘宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定’”。

今年十七届三中全会召开前夕，有关宅基地使用权的流转问题又引起了专家、学者的热议，但根据之后的《中共中央关于推进农村改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），可以流转的仅仅是“土地承包经营权”，并且流转的主体局限于“农民”。《决定》同时指出，土地承包经营权流转“不得改变土地集体所有制性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”，又要求“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农民宅基地用益物权。”

综上所述，进一步探讨宅基地使用权流转问题，对于推进农村改革，进一步深化土地的市场化改革、规范土地市场秩序具有重要意义。

二、开禁宅基地使用权流转前瞻

1、市场经济的发展突破了计划体制的束缚

经济体制改革前，我国处在计划体制之下，土地作为生产要素主要是通过政府划拨的方式来参与生产。在城市中，土地作为一种国家拥有的生产要素在国有单位中进行分配和使用，这种配置权通常掌握在市、县政府手中；在农村地区，集体的农业用地由集体共同耕种，集体建设用地的配置权通常掌握在大队或生产队手中，但是将农业用地转为建设用地，需要经过公社或县级政府的同意。

经济基础的改变要求法律制度的变革。市场经济是以市场作为社会资源配置基本手段的经济形态，它要求将一切生产和生活要素都纳入市场的调控，土地作为一种最基本的生产和生活要素自然也不能例外。土地归属的明确和法律对这种归属的保护，使土地关系处于相对稳定的状态。但是，这种稳定并不是法律所追求的终极价值。“排他权的创设是资源有效率地使用的必要条件，但并非是充分条件：这种权利必须是可以转让的”。为了实现对土地利用的最大化，建立合适的流通体制是必然的选择。“法律体系的目标之一就是建立清晰的权利界限，使权利能够在此基础上通过市场转移与重新组合。”目前，城镇国有土地市场已比较完备，建设用地使用权具有充分的流通性；农村土地承包经营权的流通性也已得到了法律的肯认，土地承包经营权的市场化改革渐趋高涨。然而，农村宅基地市场作为土地市场不可分割的一部分，却因国家法律、政策对宅基地使用权流转的严格限制，只能作为非法的“隐形市场”而存在。随着我国社会主义市场经济的不断完善与成熟，财产权的观念已经深入人心，宅基地使用权的财产属性不断地得到显化，宅基地市场的建立和完善已成为不可逆转的时展趋势。

2、户籍制度改革为农民的自由迁移创造了条件

多年来的城乡不平衡发展，使“二元结构”成为我国经济社会的突出特征。该结构妄图人为地割裂城乡之间的天然联系，是一种高度整合的、僵化的社会结构，它保持了社会的高度同质性，限制了人口流动和社会分化。户籍制度与城乡二元结构是一对双胞胎：户籍制度造就了城乡二元结构，城乡二元结构固化了户籍制度。我国城乡二元结构的确立和维系，正是以严格的户籍管理制度为基础的。我国50年代初出台的城乡户籍管理制度从一开始就不鼓励农村人口向城市的自由流动。1956-1957年，国务院曾先后三次指示或通知，要求防止农村人口盲目外流。从60年代开始，限制人口自由流动尤其是农村人口向城市的自由流动成为户籍管理的核心。1964年国务院批转的公安部关于户口迁移的文件中强调两个“严加限制”，即由农村迁往城镇的户口要严加限制，由城市迁往农村的户口也要严加限制。此后，城市户口与社会保障挂钩，有城市户口就能在食品供应、上学、就业、住房等方面享有福利。而且，农民原则上不能在城镇购买、修建住宅。国务院1983年的城乡环境保护部《城镇个人建造住宅管理办法》中规定：“凡在城镇有正式户口，住房确有困难的居民和职工，都可以申请建造住宅；但夫妇一方在农村的，一般不得申请在城镇建筑住宅……”如此严重的城乡壁垒是怕农户的“农转非”增加国家的“福利性”分配负担。那些“离土不离乡，进厂不进城”的农民工尽管常年在城市就业、居住，但他们没有城市户口，不能享受城市居民所享有的社会保障，导致他们不愿意放弃土地。于是大量的农地被搁荒，宅基地和房屋被闲置。

这种不合理的户籍制度早已受到社会各界的强烈批评。自1985年起，公安部便开始起草户籍法，虽然这部法律一直“犹抱琵琶半遮面”，但它的最终出台和对现行城乡分立的旧户籍制度的改革已经可以预期。目前，中国各地正陆续推进新一轮户籍管理制度改革，各种为农民身份限制松绑的新办法、新举措层出不穷。2004年中央一号文件即《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策意见》认为进城就业的农民工已成为产业工人的重要组成部分。“意见”明确要求改革大中城市户籍制度，放宽农民进城就业和定居的条件。户籍制度改革的核心是赋予人们迁徙的自由，消除城镇居民与农民的身份差别。农民可以举家迁入城市，不用像现在一样“离土不离乡”，每年都形成巨大的民工潮；城市居民也可以自由去农村寻求发展机会，带动农村和小城镇的工业化。

3、“新农村建设”为统筹城乡发展指明了方向

2005年12月31日，中共中央、国务院下发《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》。文件认为“三农”问题已经成为当前中国经济和社会和谐发展的主要矛盾之一，提出建设社会主义新农村是解决这一矛盾的主要办法。党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村的美景――“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。“新农村建设”的提出，表明了决策层要根本解决我国“三农”问题的坚定决心。近几年，中央连续下发几个“一号文件”，已经让人们看到政府在解决“三农”问题上的实际努力，农民得到了部分实惠。但是，光在“少取”上下工夫，不足以彻底解决“三农”问题。农民这几年的日子是好过了些，但城乡差距依然很大，2005年城乡居民收入差距达到3.22∶1，而且近年来呈扩大趋势。因此，如果继续关闭农村要素市场，限制农村宅基地和房屋产权的流转，维持城乡二元化的房地产管理体制和运行模式，要实现这样一幅令人神往的“新农村美景”，无异于痴人说梦。因为，早在300多年前，英国著名经济学家威廉配第就曾意味深长地把土地称作“财富之母”。家庭承包责任制的实施和国有土地使用制度的改革充分印证了这一点。宅基地使用权流转是缩小城乡差距、建立和谐社会的重大举措，将具有身份依附性的福利性的集体土地使用权变成可以自由流转的资产，让农村住宅自由上市交易，使农民彻底挣脱土地的束缚，是解决“三农”问题的治本之策。

三、结论

在市场化进程中积极推进城市化，是我国现代化的客观要求和必然选择。建立在人口不流动的自然经济假设基础之上的宅基地使用权流转制度已不适应我国社会主义市场经济发展的要求，现行的限制宅基地使用权流转的法律规范使得农民的宅基地和房屋在法律上成为一种“死产”。然而，市场这只无形的手不会因其制度的不健全而不对其发生作用，事实上，农村房地产作为整个房地产市场的一个部分，终究要受到市场的影响。人为的阻隔市场不仅不能达到预期效果，反而会催生宅基地使用权自发流转的“隐形市场”，而且会愈演愈烈。宅基地使用权流转已成为一种时代潮流，不可逆转，农宅入市的时机已基本成熟.

【参考文献】

[1] 王兆国：中华人民共和国物权法（草案）的说明[R].

[2] Zhu，J.：Urban Development under Ambiguous Property Right：A Case of China’s Transition Economy[J].Internationnal Journal of Urban and Regional Research，2002（1）.

[3] 理查德．A．波斯纳：法律的经济分析[M].中国大百科全书出版社，1997．

宅基地改革办法范文第4篇

关键词:城乡一体化;房地产市场;农村住房改革

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)07-0129-01

1 农村住房制度改革和创新的必然性

1.1 市场经济发展的必然要求

我国的基本体制经过了30多年的发展已经从计划经济转变为市场经济体制,可是现在的农村住房制度所遵循的依旧是计划经济体制,是一个计划经济时代的产物。造成了与今天的市场经济体制发生诸多磕磕碰碰,现今的法律法规与现实的背离越来越大。

1.2 农民要求改善住房条件的迫切愿望

伴随农村包产到户和农民外出打工,农村的经济和农村居民的生活质量有了飞速的发展。农民的收入增加也催生了对住房的消费,许多农村居民提前消费的行为发挥的示范作用则更加刺激了其他农村居民建造住房和购买住房的欲望。

1.3 农村发展的客观现实

城镇化进程的加快和农村劳动力的大量转移。农村居民进入城市从事产业工人的工作或者转变为城镇居民的人数日渐增加,现在许多农村空心化的现象越来越多,农村的空置房屋也越来越多。虽然有一些是房主有时可能要返回来居住,但大多数却是在观望等待,看哪个时间可以卖出个较高的价格。

1.4 农村经济改革的必经之路

城乡一体化已经在逐步推进。在科学发展观的指导下,各地都注重对城镇与农村经济的协调发展,积极消除城镇与农村的差别,打造一体化的物质基础、生产要素以及经济利益关系。因此对原有的农村房地产制度提出了改变的要求。

2 把握房地产市场改革要点

2.1 农村居民房权制度的改革

在目前我国的城市居民所拥有的房屋(不论是房改房还是自己从开发商处所购的商品房)都是土地所有权归属于国家,房屋所有人虽然只是拥有若干年的使用权而已,但却有转让出售的权利。农村居民都是在本乡本土的宅基地上建造房屋,土地归属于村集体所有,房屋所有人对宅基地的使用时限目前尚无法律规定。农村居民对于自己在宅基地上所建造的房屋没有转让出售的权利。也就是房屋是自己建造的,却是残缺的产权。我们如果能够处理好农村居民住房用地的性质以及房屋的所有权,农民就可以有效地盘活住房资产。

对农村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用缴纳土地出让金的办法来解决住宅用地的产权。这样操作的话,农村居民能够申请对自己的房屋办理房屋所有权证、集体出让建设用地使用权证和规划建设许可证做到数证齐全的要求。产权也变得合理清晰,使农民的房屋用益权成为现实。

2.2 改革农村住房流通体制以及促进住房财产的有效实现

(1)允许农村居民对自己在农村的住宅与宅基地一并出售给他人。现在,不少农民通过外出打工等各种经济活动,其中有相当一部分积累了数量可观的财产。他们中已经有不少在城市中购买了商品房,这种情况下就应当同意他们出售自己在农村的原有住宅。可以采用市场化的办法,给予一定的资金补偿。资金的来源渠道可以考虑从农村居民将房屋出售时所缴纳的出让金来支付。

(2)让城镇与农村的住房可以相互流通、上市转让。应当支持农村居民出售自己富余的住房,出售的对象不再仅限于本村本土的人,而是所有有购买意向的人。我们应当改变这种现状,支持和鼓励城镇居民去农村购房(购买已经支付出让金的房产)。如同让农村居民到城镇购房一样,也可以让城镇居民在农村置业。

(3)变革农房拆迁补偿办法。现在城市的房屋拆迁补偿安置实行的是市场化原则,对被拆迁房屋完全按房地产市场价进行评估,可以实行货币补偿,包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等,也可以实行房屋产权调换。而对农民的住房拆迁的补偿政策则是不合理不到位的,只能拿到建筑安装投入经成新折旧后的价钱,而拿不到占大头的土地基准价及区位补偿费。尤其是基础设施建设的拆迁补偿标准更低.农民作出的牺牲和奉献太大。为此.应当修订农房拆迁补偿政策,依法征收农民的房屋,按照与城镇同房同价原则及时足额给农户合理补偿。

2.3 改革和规范农村宅基地供应制度

(1)对原有的宅基地要研究并明确规定有关政策边界,这也是搞好农村房改的先决条件。现行土地法律法规对宅基地申请条件作出规定的很少,而这些在农村房改中都是无法回避而须加以回答和解决的问题有必要明确.

(2)可考虑终结无偿使用宅基地的政策。要在充分尊重农民意愿的前提下,用经济手段调节宅基地的分配使用,规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用,促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。

今后农村居民的住房供应将和城镇居民一样,逐步地完全地走向市场,从而体现城乡一体化的要求。

参考文献

宅基地改革办法范文第5篇

［关键词］和谐社会宅基地法制创新

构建农村和谐社会对宅基地管理法制创新提出了更高要求。为了避免因社会转型期立法、执法和管理环节的薄弱而出现的一些新问题和新矛盾，应对构建农村和谐社会的要求，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，国土资源部为切实落实这一决定印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，从村镇建设规划、改革和完善宅基地审批制度、促进农村土地集约利用、法制宣传教育和严格执法等方面提出了新的要求。

一、问题的提出

和谐社会是我们应该追求的理想的社会模式。建设农村和谐社会要求矛盾的各方在运动过程中达到并保持多赢的结局，既要实现人与人的和谐，又要达到人与自然的和谐；既要培育农村微观的各个社会组织细胞的和谐发展，又要促进宏观的整个社会的和谐发展。

宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织的成员对于集体土地的用益物权，权利人可以对宅基地长期享有占有、使用权；宅基地使用权与农村集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的；农村宅基地通常是与成员权联系在一起的。农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有以个人或者农户的名义申请宅基地的权利，集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地，而且集体经济组织的成员只能申请一处宅基地①。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民享有的最低限度的福利。当前，宅基地的使用和管理有些环节不适应构建农村和谐社会的要求。

二、构建农村和谐社会对宅基地的使用和管理提出的新要求

1、构建农村和谐社会要求人与人和谐。人与自然的矛盾日趋尖锐，必然伴随着人与人之间的矛盾日趋尖锐，这就使当代人之间、当代人与后代人之间的矛盾加剧，成为农村与农业发展的重大矛盾。目前，在宅基地的使用中存在着一些违法行为，这些违法行为破坏了法制建设的进程，对农村和谐社会的构建也极为不利。当前，在宅基地的使用和管理方面的违法行为主要有：未经批准，非法占用土地建住宅；采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅；建住宅超过规定的标准，多占土地；买卖或者以其他形式非法转让宅基地；建住宅用地，违反乡镇土地利用总体规划；不按照批准的用途使用宅基地；擅自在耕地上建房；在基本农田保护区建房等。

2、构建农村和谐社会要求人与自然和谐。在农村，人与自然的和谐发展，应当是农村与农业经济系统与自然生态系统相和谐，农村与农业经济活动的需求增长与农村自然生态系统供给能力相适应，农村和环境容量相协调，形成人与自然共同生息与协调发展关系。随着农民生活水平的提高，农民建房积极性高涨，致使旧村出现大量闲置、废弃的宅基地，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模不断扩大。宅基地闲置造成土地的浪费，有违法律的规定和农村和谐社会的要求。农村空闲宅基地不断增多的原因有三：一是村镇规划不完善、不科学，造成农民建房的盲目性和随意性。二是农民节约用地意识不强。三是审批制度不健全，导致宅基地管理失控。农村空闲宅基地不断扩大，浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，给社会增添了不安定因素。应当采取经济和法律手段进行有效调节，以遏制宅基地不断扩大的趋势，促进农村人与自然的和谐。

3、构建农村和谐社会要求人与社会和谐。个人自由与社会认同相适应，个人的利益与需要的满足和整个社会的利益与需要的实现相适应，实现农民个人的发展和社会的发展和谐统一。宅基地是作为生活资料提供的，权利人不能将宅基地作为生产资料使用。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。由于农村宅基地具有福利的性质，因而必须根据法律安排的制度理念，对城镇居民大量购买农村宅基地的行为应予以禁止，并严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。要引导农民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”；对城市规划区范围外的农民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村；在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定的标准，不符合申请条件的不得批准宅基地。农民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不予批准。

三、加强宅基地管理法制创新，提升权利行使的合理性和合法性

合法行政、合理行政、高效便民和权责统一是农村和谐社会对政府的行政行为提出的新要求。在宅基地的管理中，各级政府及其有关主管部门必须在农村集体经济组织的配合下，加强法制宣传教育，严格实施村镇建设用地规划，规范审批程序，推进农村建设用地整理。

1、严格实施村镇建设用地规划是合理使用宅基地的基础。国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定乡镇土地利用总体规划的村镇建设用地范围内，邀请有关专家做好村镇建设规划，合理确定农民点的数量、布局、范围和用地规模，征求村民的意见并予以公告。在按规划必须撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。加强宅基地用地计划管理，宅基地占用农用地应纳入年度计划。增设农村宅基地占用农用地的计划指标，宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

2、改革和完善宅基地审批制度、规范审批程序是合理使用宅基地的保障。改革和完善宅基地审批管理办法。按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农民建住宅占用农用地的审批办法。根据下达的宅基地占用农用地的计划指标和农民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后按户逐宗批准供应宅基地；对农民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，逐级审核，批量报批；严格宅基地申请条件，农民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定的标准；农民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。规范宅基地申请报批程序和审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。健全宅基地管理制度。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。

3、推进农村建设用地整理、促进土地集约利用是合理使用宅基地的有效途径。县市和乡镇要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。加大并保障对农村建设用地整理的投入。

4、加强法制宣传教育、严格执法是合理使用农村宅基地的前提。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性；要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为；要强化乡镇国土资源管理机构和职能，充分发挥乡镇国土资源管理所在宅基地管理中的作用；探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。