建筑行业的商业模式

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇建筑行业的商业模式范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

建筑行业的商业模式范文第1篇

关键词：工程项目；管理模式；对比分析；对策研究

随着城市化进程不断加快，工程建筑项目的规模不断扩大，建筑投资也呈现出多元化的特点，国际社会的开放使得建筑市场竞争更加激烈，对我国的建筑行业造成了巨大的冲击，因此，建筑工程的管理模式需要不断地改良发展，适应国际形势的发展。人们对建筑的要求也越加的高层化，这些因素都要求当前的建筑企业建立合理、完善的管理模式，而国内的管理模式存在一些问题和不足，因此需要借鉴国外先进管理模式的经验，加大对管理模式的改革力度，以实现与国际社会的接轨，在竞争激烈的国际大环境下，发展壮大民族建筑。

1 国内传统的建筑管理模式的发展和缺陷

建筑工程的项目管理对企业的发展有着积极的促进作用，它的优化可以促进企业内部的改革，保障企业有效地完成项目目标，促进施工的顺利进行，从而促进企业的可持续发展，在行业竞争中处于不败之地。近几年来，我国的建筑项目管理模式开始迅速发展，在国内的大型工程建设中，引进了BOT模式、设计-建造模式、PM项目管理模式、工程总承包模式等国外先进的管理模式，促进了我国项目工程管理模式的快速发展。

但是，在项目工程管理模式中仍然存在很多的问题和差异。①在观念制度上，工程施工单位在项目管理上不明确，认为工程项目是承包给了个人，更看重的是费用而不是业务，造成企业经理对项目经理的规划进行了干涉。在我国，很多项目经理在工作中套用既定的套路，不能针对项目自身的条件进行合理的优化。施工企业在权利和责任的分配上也是不合理的，削弱了企业法人的责任，却给予项目经理极大的授权，在项目的控制上出现弊端。在施工中出现的问题造成了责任分摊不明。②投资方在工程的管理上也存在问题。首先，项目的目标和具体负责人定位模糊，没有特立的部门和专业的人才对投资、进度和质量进行控制，在施工中出现的质量、进度问题也没有定位具体的权责人。其次，在投资管理中，管理者没有有效控制设计阶段的工程投资，最终会导致资金的浪费或短缺。最后，项目的风险管理也不够完善，作为大投资的建筑行业，项目风险的管理是十分重要的，但是施工方只是单纯的依赖保险，不仅造成了投资成本的增加，也使得风险以后理赔工作变得难以解决。③设计公司和施工单位也存在一些问题。设计方和施工方在项目中关注的重点不同，使得管理体系在施行时只能沦为形式，缺乏实质的管理力度。在我国，设计方忽视项目模式的管理，难以保证工程设计的质量，造成了设计行业的恶性发展，无法适应市场经济下建筑行业的规则。工程项目的质量责任没有落实，忽视工程管理中设计单位和施工单位的有效沟通，“以包代管”现象的存在使得我国的建筑行业在发展中存在很大的漏洞。

2 国内管理模式与国际管理模式的对比分析

2.1 目前国内项目管理模式分析

我国的项目工程管理模式主要有以下四种：直线型管理模式、矩阵型模式、非对称矩阵型模式、复合矩阵型模式。各个都有它的优势和劣势：①直线型模式中，总包商将项目承包给分包商，收取一些管理费用，这种模式使得总包商在项目中基本不用在管理上产生成本和费用，又可以为企业带来利润，分包商对项目有着绝对的话语权，却可以节省费用。但是这种模式对总包商和分包商都存在巨大的管理风险；②矩阵型模式中，总包商和项目部对分包商拥有管理权，使得分包商行动的执行需要两个指令源的同意。这种模式中，总包商由于掌握着广泛的信息渠道，与承包商建立有长久的合作关系，可以实现对项目成本的宏观控制。分包商由于受到双重控制，管理风险降低，又能够依靠总包商获得稳定的业务来源，在施工中，可以固定施工班组，实现自身的长久发展，但是，这种模式使得管理效率低下，突发事件的处理也不能及时有效；③在非对称矩阵型模式中，项目部实行对分包商的管理，而总包商只是例行管理，管理过程中能够提高效率，有力管理项目。但是，在项目管理中很容易出现权责不明，增大了分包商的管理风险；④复合矩阵型模式是由公司发包和项目部发包结合，由公司集中控制的模式。它整合矩阵型模式和非对称矩阵型模式的优点，但是也加剧了两种模式的缺点，使得分包商之间会出现工作上的矛盾。

2.2 国外项目管理模式分析

对比国内的管理模式，国外的模式主要有以下两种：①EPC模式，即设计-采购-建筑。它主要有以下几点特征：不同于我国业主与承包商均分风险的模式，承包商要承担项目从设计到建筑的风险，增加了承包商在实行项目工程的风险。此模式中，项目的管理工程不是由专业的人才来管理，而是自己或者让委托业主代表来管理。这种模式实现了对项目的整体规划和协同运作，解决了施工中各方存在的矛盾，有利于对工程费用和工程进度的调控，确保了项目总目标的实现。但是，这种模式也存在自身的缺陷，业主对工程的参与程度低，控制力度较低。相对于国内的管理模式，此模式总包合同的工程造价也是水平偏高的。②国际社会还存在另一种管理模式：PMC模式。在这种模式中，业主、项目管理承包商和施工承包商三方构成一定的关系。它有利于发挥项目管理公司的管理优势，形成统一系统的管理模式，实现对建设项目工程设计与施工的统一规划。项目业主的责任风险降低。缺点是项目业主由于与项目过程中的承包人没有合同关系，对工程的控制影响力降低，容易与项目管理承包人发生管理争端。

3 关于改进我国项目工程管理模式的对策

我国现在项目管理模式中存在的问题要求我们对科学发展方法的研究，通过对比国内外管理模式的优缺点，我们对工程管理模式的优化提出以下建议：①明确项目工程管理的责任，促进管理理念的转变，国内工程中项目的权责人比较模糊，因此，在项目管理模式中，企业应该实行明确的责任分配制，改变以往承包商之间互相推卸责任的状况，以实现企业的可持续发展。②采用国外先进的管理模式，在工程委托中，由业主组成工程项目组，避免由某个人单独的决策而造成的重大失误。对企业的行为进行监督，规范企业行为，避免违法行为的发生。加大与国际社会的交流合作，借鉴学习国外的优秀管理经验，促进企业的可持续发展。

4 结束语

随着社会和建筑业的发展，建筑工程管理模式的牵涉面更广，因此我们必须与时俱进，坚持科学发展观，优化工程管理模式，提高企业的管理水平，以适应全球化发展下市场经济的需要。

参考文献

建筑行业的商业模式范文第2篇

【关键词】中小型建筑企业 发展模式 发展策略

一、中小型建筑企业发展现状

（一）利润水平低。

近几年来，投资规模逐渐加大，建筑企业发展前景很好，但是建筑企业仍存在资金积累较慢，竞争力增长缓慢的现象。目前建筑业的建筑市场总量不断扩张，大部分建筑企业扩大了市场份额，但与此同时建筑企业却也受到利润下降、风险加大、竞争加剧等因素的困扰。有关数据表明，施工企业所获平均利润率为1.2% ，而国有企业更是只为0.5%。目前建筑业的生产经营所得仅仅能够维持其生存，所获利润是整个产业链中最微薄的。

（二）竞争能力弱。

我国中小建筑企业与国外同行相比，竞争力明显偏低。主要表现在以下几方面： 管理水平较低，管理模式相对来说比较滞后；综合机制不健全，竞争力偏低；技术水平差，技术含量低；缺乏专业人才；竞争意识薄弱。加入WTO对我国中小建筑企业来讲有利有弊。一方面，我们在国际工程的激烈竞争中由于成本优势有一些施工企业可以承揽一些国外工程，但同时由于中国加入WTO前，我国建筑公司不能直接在自由服务贸易中获得收益，而是只能在海外市场上获得一些外资项目，几乎不能真正参与到东道国政府的投资项目中。

（三）中小建筑企业未来形势严峻。

近年来，国家实施了一系列宏观调控政策，建筑业对宏观经济有很大的依赖性，宏观经济环境对其发展速度有很大的影响。国家的每次宏观调控都会给建筑业带来不可避免的较大影响。首先，中小企业占建筑企业总数的90%以上，其规模不大，主要承接中小工程，宏观调控政策的实施会造成中小建设和低层次重复建设项目被取消，中小企业也会首先受到影响，这也就必将导致一些中小企业被淘汰出局。其次，加入WTO之后，国内市场逐渐国际化，国内外市场进行全面融合，外国企业一定会利用其各方面的优势趁机挤占我国的国内市场，我国中小建筑企业面临内外夹击，形势相当严峻。

二、中小型建筑企业发展模式分析

（一）日本模式。

在二战之后，日本以柔性模式进行发展，其是亚洲中小企业发展模式的典型代表。一直以来日本都积极鼓励企业和员工独立创立公司，并相应给予了许多优惠，许多中小企业随之产生了。这种模式之下，母公司与第一层分包商存在紧密联系，而第一层分包商又与第二层分包商存在紧密相连，依次类推，构成了多层次的网络结构。日本建筑业是一种多层次多结构的体系，它的柔性模式由中小建筑企业的运行机制来具体体现。2000年在日本建筑业企业中，大型企业所占比例为0.7%，中型企业1.3%，而小型企业高达90%。20世纪90年代之后，日本建筑行业持续低迷，面对竞争加剧、分包收入下降、市场需求停滞等一系列问题，中小建筑企业出现新的发展趋势，一方面是中小建筑企业开始走向独立，并且注重创新；另一方面中小企业进行了结构重构与调整，通过合理组织结构，优化工作流程，增强信息化管理，逐渐增强企业的核心竞争力，从而提高了市场的竞争力。

（二）台湾模式。

台湾是亚洲另一种中小企业发展模式的代表，他的中小企业的发展是在其作为供应商，为日本或美国公司提供商品的基础上发展起来的。台湾中小企业取得的成功，不仅得益于全部厂商的集成，还包括制造商、分销商、设计部门、材料供应商等等一些本地的生产网络，是一种 “共生网络体系”。21世纪，许多传统工业经济向知识经济发展转换，台湾中小企业主要从以下几方面进行调整的：

首先提高企业的专业性；然后提高施工的技术水平；再者采用一种集成化发展手段；最后与国际市场接轨。

三、中国中小型建筑企业发展模式的策略

（一）企业群落—中小建筑企业专业化发展方向。

目前中小企业的主要发展方向是逐渐形成 “中小企业群落”，力求实现“专业化”大生产，还要逐步加强中小建筑企业之间的协作分工。中小建筑企业群落主要分为两种，一种主要依附大型建筑企业，并且在管理、技术等方面都有一定基础和条件，这些企业需要与大型建筑企业始终保持密切联系，进行专业化生产， 在协作中谋求更大的发展；第二种是彼此之间互相合作联接合作。

（二）开拓创新—中小建筑企业核心竞争力之源。

核心竞争力以企业的核心资源为基础，是企业的技术、产品、文化、管理等综合优势在市场上的一种综合反映。核心竞争力室企业最根本、最重要、最关键的能力，主要包括组织协调能力、核心技术能力、对外影响能力等等，核心竞争力的强弱决定着企业竞争的成败。提高中小建筑企业核心竞争力，需要不断加强企业技术、文化、人才等方面的创新。

（三）电子商务—中小建筑企业新的经营理念。

现代信息技术尤其是网络技术的快速发展导致了电子商务的产生，而且得到快速普及发展。电子商务具有提高工作效率、提高管理水平、降低交易成本等诸多优点。对中小建筑企业而言，电子商务的出现有利于改善其在传统经营方式中存在的劣势，可以更好地促进中小建筑企业的发展。中小企建筑业在其建筑领域中应积极应用电子商务，力求以新型的手段和方式增大企业在市场中的竞争优势。

四、结束语

如今，建筑市场的竞争日益激烈，中小型建筑企业为了更好地生存与发展，获得更高的经济利润，必须拥有自己的企业竞争优势。随着国家政府对中小型建筑企业竞争力的理论研究重视程度的逐渐提高，我国中小型建筑企业一定会拥有更加广阔的发展前景。

参考文献：

[1]游志红.国有中小型建筑施工企业核心竞争力测评系统研究[D].西南交通大学硕士学位论文，2010.

建筑行业的商业模式范文第3篇

关键词：商业建筑；策划定位；设计原则；可持续发展

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

引言

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

一、商业建筑的策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

二、商业建筑的设计原则

2.1 客流规划

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

2.2 交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

2.3 商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店 这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

2.4 地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

三、商业建筑的设计要点

3.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

3.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

3.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

3.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

四、结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值 商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88，商业建筑设计规范[S].

建筑行业的商业模式范文第4篇

关键字：商业综合体　商业环境　商业敏感性

中图分类号：TU247

文献标识码：B

文章编号：1008－0422(2011)03－080－03

1　引言

《考工记・匠人》中记载“国中九经九纬，经途九轨，左祖右社，面朝后市，市朝一夫”，其中的“市”指的就是从事商业活动的集市。改革开放以来，随着市场经济蓬勃发展，人们的生活水平日益提高，城市化进程和经济活动的空前活跃，商业活动的快速兴起和不断演变，到了20世纪初逐步形成了各式各样的商业建筑，从商业网点、百货商场到商业步行街、商业综合体，在城市中的地位也是日益突出。

当前社会商业建筑形势尽管是一片火热，但由于我国商业建筑发展历史较短，人们还没对其有具体深刻的认识，实际操作中也存在很多的现实问题。本文尝试从商业建筑的概念出发，结合厦门特区的商业综合体，试论影响当代商业建筑设计的主要因素。

2　当代商业建筑的主要呈现形式――商业综合体

从原始的商品开始，交换便是社会发展的产物。商业建筑，狭义上就只从事商品交换或流通的公共建筑。各城市商业建筑的快速发展，其反过来还是为了满足社会发展。随着城市经济的快速发展，一方面，生活节奏的加快和城市交通的日趋拥堵，传统街道式商业无法满足人们多元化需求的弊端暴露无疑，另一方面，物质文明发展到一定阶段，势必会促进人们的精神生活需求，商业建筑特性就会得到体现，市民的消费心理由单一的需求转向多元化，从而促使商业建筑功能多样化、复合化、一体化，我们把它定位为包括购物、娱乐、休闲等各种业态在内的建筑综合体。例如新近建成的厦门市SM城市广场Ⅱ期是集购物、娱乐、餐饮为一体的复合型商业设施，三个精心设计的功能体块，以及三座极具现代感的桥廊链接，相比于Ⅰ期商场加餐饮单一的功能，Ⅱ期的万达影城与健身休闲成为了文化交流的媒介。再加上宜人的建筑尺度，其形象显得自然而又时尚(如图1，图2)。

当代商业建筑规模日趋庞大，功能也日趋完善。商业综合体是一个受多重作用而形成其特有的组织结构，其外因包含经济环境、交通区位、空间感受等要素，内因则包括资源配置、功能分区和流线组织等要素。

3　商业建筑的规划设计――环境引导消费意识行为(外部动力)

消费行为往往受到商业环境的影响，良好的商业环境将成为引导消费的外部动力。商业特性决定了其环境要素，例如：远期规划、建筑选址、交通规划、景观设计、外部空间引导等等。好比一个圆桌会议，如何使设计具有更多的商业价值和城市价值，如何实现多方面的共赢?一个商业综合体，虽然可以极大限度地满足各类人群的需要，但其背后暗藏了相当复杂的知识体系，良好的商业活动必须依赖合理的业态规划和空间布局未完成。

3.1　建筑环境的规划及选址

每个城市的控规和详规都对城市的长远规划和发展有着明确要求。商业行为是一种大众化的消费行为，人是主体，所以建筑选址要保证一定的人流量。对于大型商业中心，除了被动地适应客流规律之外，还可以选取有发展前景的地区，开发新的道路系统，引导新的人流，创造新的商业体系。

厦门SM城市广场，位于厦门繁华的仙岳路和嘉禾路交界处，一座时尚且现代的商业综合体，集商场、影视、餐饮、休闲娱乐于一体。由于其良好的远景规划、商业定位，较好地解决了大规模的停车问题。(图3)

3.2　交通流线的组织设计

城市交通状况也不容忽视，它是制约商业行为的另一个重要因素。随着城市商业活动更加繁荣，也导致交通、人与车的矛盾日益复杂化。在实际中，商业往往与办公、交通、步行空间紧密相连，这就对流线的设计提出了更高的要求，处理好商业与交通的关系，进行良好的外部流线组织，是商业建筑设计的重点之一。厦门名汇铜锣湾，位于厦门繁华的中山路尽端，采用前半部分为独立商业，后半部分与住区相结合的模式。但由于系尽端的旧商业改造，周边道路又是单行车道，故交通流线存在一定的局限性，商业活动受到一定程度的负面影响。

3.3　外部空间的塑造

芦原义信认为：“外部空间是由人创造的有目的的外部环境，是比自然更有意义的空间。”如何创造有活力、人性化的外部开放空间是设计师们要面对的一个重要问题。这里的外部空间包括外部空间环境和建筑立面等元素，他们一起构成了商业建筑的整体外部形象。商业活动强调人的参与意识，外部空间作为人参与消费的过度地带，肩负着吸引和引导人流的作用，如果把它看作是界面元素组成的话，那么商业建筑的外部空间就是多重界面的组合，而后，认识才随之产生。

吸引和引导人流，就要求界面的连续性和可识别性。外部广场，建筑立面，人流入口都是必不可少的元素。建筑师需要面对的是当概念提出来后，如何寻找一种设计上的策略将不同界面很好地整合在建筑外部空间形态上。在这个过程中，设计师要重视商业和娱乐的整合，商业空间和休闲空间结合，建筑与景观相融合，多样性和趣味性相协调。厦门SM城市广场Ⅱ期工程，位于厦门市思明区嘉禾路与仙岳路口(地理位置如图3)，是一个商业、餐饮、娱乐、休闲一体化的业态模式，分三个区：红宝石、蓝宝石和黄宝石。每个区域垂直联系各功能分区，水平方向上有三个玻璃连廊联系三个大区(如图5)。虽然建筑内部有相对独立的，但对消费活动的产生，它仍不可能脱离外部空间环境设计而独立存在(如图4，图6)。外部环境空间需求更加人性化，更需要彰显休闲风情。

4　商业建筑单体设计――商业敏感性鼓励参与(内部动力)

商业敏感性是指商业活动对建筑单体设计有一定的反作用，它直接或间接地影响着建筑内部的设计和布局。我们要从商业敏感性的角度分析建筑，如空间尺度、人流密度、建筑规模等。在大型商业设计中，各功能块联系紧密，业态和功能错乱复杂。满足基本功能的基础上，各卖场要达到最大化的可达性和可视性。水平交通和垂直交通明显，内部流线组织流畅，各平面区灵活组织，化整为零，有利于出售和招商，而化零为整，有利于整体布局和管理。怎么解决好业态组合、流线组织和空间设计，是建筑师的首要问题。

4.1　业态组合

城市综合体的商业业态包括休闲、购物、酒店、公寓和办公等；而购物业态模式主要有：百货店、专卖店、特色店、大型娱乐城、休闲健身及电影城等(如厦门万达城市广场)。商业业态组合存在选择，配比和分布的问题，功能性选择是业态模式规划的基础，按照一定比

例的配比未满足人们多元化的功能需要。业态规划是一个动态的过程，设计师将面临空间资源约束的问题，要在有限的空间创造更多的商业价值，就这要求建筑师在进行业态落位的阶段，提升业态组合的相关性来达到分配比例和供求关系的平衡。

4.2　流线组织

在商业设计中，具备完整清晰的流线应该是首先要解决的问题。平面组织时，设计师应注意区分购物区和存储区以及主次通道，这样才能最大化的实现人流路线的均衡性，使顾客能在最均衡的距离到达每一个柜台。商业内部人流组织有水平设计、垂直设计以及内部坡道等。厦门SM城市广场Ⅱ期，水平流线和垂直交通的结合，不仅清晰的分流了客流，还丰富了多元化的交通体系(如图7)。

4.3　空间设计

对于大型商业建筑来说，空间设计的重点是营业空间、休闲空间及相互串联。营业空间满足自身卖场的特点，也要注意与商业整体协调，体现在灯光设计、流线组织等方面。由于商业建筑一体化的需要，休闲空间也愈未愈多的出现在当代商业建筑中，结合小品和景观，给购物者带来无限的惬意。如何组织好大且空旷的内部空间，是商业设计中另一项重要内容。在空间组织方面，可以充分利用高差、凹凸等手法引导组织，增加其层次性和序列感。厦门市名汇铜锣湾(图8)，丰富的休闲空间能给人在购物之余创造出休息、游戏和交流的场所，可谓独具匠心。错落的垂直交通空间结合中庭，层次深远，也增加了商业空间的灵动性!

5　商业建筑的未来展望――承载当地传统文化(载体)

当代的商业模式应该符合中国国情和发展趋势。成功的建筑，不仅是一个浓缩当地鲜明的传统文化内涵的视窗，顺应中国国情和发展趋势的商业模式，更是整个地区文化艺术的统筹和延续。建筑形态，不仅要重视外在的形式美，更要注重内在的文化意义。

5.1　利用现有资源，推广本地传统文化

利用现有资源，是指重视城市的建筑风貌和文脉特征，使城市商业建筑在新时代背景下自然过渡，且更具生命力，与城市协调发展。位于厦门莲坂的著名商业中心――明发广场，近年来由于厦门最大的电影城――金逸电影城的兴起，俨然成为厦门的特色商业中心之一。沿街商业沿用骑楼的方式，不仅很好地保留闽南建筑特色，而且还成了联系街道和商铺的枢纽，并且在功能上还能为我们提供遮阳避雨的地方，引导了人流，也促进了消费。

5.2　重视建筑细部的艺术处理

“细节决定美”。大型商业在概念推敲后得到了主题建筑的体量后，如何体现商业特色，体现文化特色，这便是建筑“细节”决定的了。厦门的磐基广场通过其特有的建筑细部符号语汇的表达，并运用专业的艺术手法营造出良好的空间效果。(图9、图10)

5.3　商业综合体的发展

近年出现的商业模式――商业综合体也被称作“城中城”，成为当下商业地产发展的最新模式，集酒店、办公、商业和公寓等生活服务空间组合，形成多功能的、高效的综合体，宛如一个小型城市广场。由于其小范围地集中了城市资源，故也体现了商业资源一体化的趋势。

建筑行业的商业模式范文第5篇

关键词:封闭式小区; 商业; 建筑模式; 开发规模

Abstract:This paper analyzes the relations which enclosed commercial architectural model and commercial project, range of service, modes of business operation request, its plan layout should follow the convenience、the concordance、openness、the relative independent principle, the development construction scale must match with the plot housing scale、the goal of customer localization and business circle radiation scope.

Keywords:gated community; commercial; architectural model; development scale

中图分类号:TU247;TU241.8

文献标识码:A

文章编号:1008-0422(2009)07-076-03

封闭式小区作为住房商品化政策激发出来的全新社区形态,对楼市竞争力的追求使之趋向于构建自成体系并相对独立于城市公共空间的区域化生活方式,按其价位高低提出了景观、配套商业与公共服务不同等级的市场标准。其商业建筑以有条件开放传达了居住空间与城市的对立融合关系,不仅实现本身的生活服务功能,同时作为一种投资工具,满足资本回报的要求。

本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及开发应用实例的考察,分析其作为一种商业形态所具有的特殊性,在商业业态、服务范围、经营方式等方面的要求及其对环境的相互影响,在选址、规模控制方面找到科学、合理的解决方案。

1功能、经营特点与主要问题

封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务对象的属地型商业建筑形态,其功能以满足居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮需求为主,并根据社区规模、人群特点进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体配置有:购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等(图1、图2)。

在我国住房体制改革之后,由专业的房地产开发商投资,与封闭式住宅小区同时规划建造配套开发的商业建筑,具有统一开发、集中管理、分散经营的特征,体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL、特色步行街的商业形态,具有很强的地域性,经营特点体现在侧重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、需求依赖性等方面。

从目前已建成的许多小区配套商业建筑来看,面临的主要问题有:

(1)缺乏比较完善的商业整体规划,统筹协调、互补相容不够;

(2)商业规模偏大,出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象;

(3) 商业布局没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系,不能充分满足商家使用功能,造成了商家经营与居民日常生活之间矛盾。

2封闭式小区商业建筑模式

以物业主体集散程度、所处位置及辐射范围不同,封闭式小区商业建筑主要表现为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非完全分离开来,有相当一部分项目是多种形式的组合。

2.1住宅底商模式

住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层从事零售商业和服务业,是房地产开发与零售业相结合的一种商业模式。

住宅底层商铺通常设于单元式和板式小高层住宅的底层,临城市道路和小区内部道路线性布置,或以休闲广场为中心集中布置,以服务于本地居民的小型零售商业为主(图3)。其优点在于:各商铺的面积普遍较小,经营成本和风险较低,符合长沙市民的消费习惯,综合投资回报率较高,因此在长沙的各类商业地产项目中,最受个体投资者和经营者的青睐。其缺点在于:住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制,开间和形状均不规整,开发商争取最大限度的经济利益,一般将其划分为小开间、大进深的狭长商铺分别出售,空间形式不利于商业经营;由于商业经营容易对楼上住户造成多方面的干扰,影响社区和谐,如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不宜设在住宅底层商铺之中。

住宅底商要求层高最低3.5m,层数不超过2层,面宽和进深之比以1:2为宜,一般不低于1:3。外立面要求预留商家招牌的设置位置(图4)。

受用地条件限制,许多90年代后期以来在长沙市老城区建造的多层及小高层封闭式小区常采用住宅底商的形式,一般在住宅组团沿街部分设置,与住宅部分内外分界明确,最大限度降低对组团内部环境的影响。例如:白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺,层高为3.6m,内部柱网尚显规整(图5)。

2.2 社区商业街模式

社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分为带状式和环型组团式商业街。

对于目前长沙在近郊区开发的大中型新建楼盘而言,社区商业街是最受欢迎且广泛采用的布局模式。这些新建楼盘注重环境品质,采用统一规划的商业街的布置,即有利于内部环境的维护,也便于创造舒适热烈的消费环境,同时保持商家经营的灵活性,降低投资经营风险。

芙蓉区政府新址附近的万科・西街花园小区就是一个较好的例子。西街花园是由深圳万科投资兴建的大型高档社区,沿高岭路布置了一条长约400m的商业街,商业街由独立的沿街商铺和部分住宅底层商铺组成,面积从50m2-240m2不等,可适应不同类型规模商业业态的经营需求。在商业街的中段结合住宅组团出入口设置了一处面积约500m2的休闲广场,广场周边布置环形组团式的商铺,购物环境优美,设计富有人情味(图6)。

在长沙老城区,由于用地紧张,社区商业街的实例较少,鸿铭中心・金街银苑就是一个较为少见的例子。利用该地段的地理位置特点,设置了一条社区商业街将韶山北路和曙光路连接起来。开发商的目标是打造一处高档商品专卖和高端餐饮、休闲娱乐业的汇集中心。从目前的招商情况看,已经体现出高档消费产业的聚集现象,其服务商圈的辐射范围较大,目标客户多为小区外部的周边高收入商务人士。商业街在建筑造型、街道尺度、绿化景观及休闲设施的规划设计方面均做了细致的考虑(图7、图8、图9)。

2.3 购物中心模式

美国《零售辞典》对购物中心的定义为:购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式,而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类,从商圈辐射范围看,购物中心可分为四类:邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。

服务于封闭式小区的购物中心一般指邻里型购物中心与社区型购物中心两类,以生鲜食品超市为主力,会集品牌荟萃的专卖店为特色,融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体,能满足一站式的消费需要,容易凝聚人气。

例如:位于岳麓区桐梓坡路与银杉路交汇处的威胜大厦,在裙房布置了一家约3000m2的超市主力店和二十家小商店,经营内容有地产中介、西餐厅、精品店、药房、茶馆等,服务对象除威胜大厦内的约300户居民外,大多数来自1公里范围内的其它住宅小区的居民。从营业面积和商圈辐射半径来看,这属于邻里型购物中心的类别(图10)。

在近郊区的一些大盘项目,建筑面积超过百万平米,居住人口数万的开发规模,已经具有了某种新城中心的性质,以大型购物中心为核心或大型购物中心与商业街相结合的布局模式为主。

3封闭式小区商业建筑模式应用原则

封闭式小区商业建筑模式的应用与规划布局应遵循下列原则:

(1) 便利性原则:商业从空间上实现就近性,从而形成时间上的便利性;

(2)独立性原则:实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立,以保证商业不扰民;

(3)相对开放性原则:在居住区内实现商业布局和规划的开放性,保证能同时服务于外部客流和通过性客流;在相邻小区间,按照区域总体商业规划进行规划设计;

(4) 和谐性原则:充分体现商业与居民的亲和性,创造住宅的适宜居住环境。

4封闭式小区商业建筑的开发规模

商业建筑开发规模的确定,主要与目标客户的定位及商圈辐射范围有关。

4.1 目标客户的定位

封闭式小区商业建筑按目标客户定位的不同分为内向服务型、外向服务型、内外兼顾型三种类型:

内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民,外来客流较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按合适的比例确定面积,一般占总建筑面积的3%~6%之间,人均0.8~1.2m2。

外向服务型商业建筑一般临近城市商业中心并沿城市道路布置,消费人群多为周边居民及过往客流。开发规模与本区内部居民的人数没有直接关系,而要根据小区所在地段的商业开发价值和开发条件确定。

内外兼顾型商业建筑服务对象包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分处于非城市商业中心地段的封闭式小区多属此类,多采用沿街设置的住宅底商和独立商铺的形式。开发规模需要综合考虑本区居民的日常消费需求、面临城市道路地段的开发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。

4.2 营业面积和辐射半径的关系

对于采用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的开发建设,需要分析营业面积和服务商圈辐射范围的对应关系。对长沙市来说,由于绝大多数住宅都有配套的商业项目,激烈的竞争会相互削弱商业项目各自的辐射半径;另外,越往市区中心商业越密集,辐射半径也越小,越往郊外则越大,即呈现出非对称辐射的模式。一般来说,社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围,其辐射区域一般在半径1km的范围以内,即步行15分钟左右的时间距离。其中以步行5~10分钟为核心商圈,辐射顾客群占到70%左右。

4.3 商业建筑规模的估算

封闭式小区商业建筑规模的估算,主要从以下两个方面考虑:

首先,参考有关的规范数据,《城市居住区规划设计规范》的“公共服务设施控制指标”规定,商业服务设施按700~910m2/千人控制,通常将其作为低限数据参考。

其次,对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑,因个案情况做出独立的综合判断。

封闭式小区商业建筑规模的估算一般采用两种方式:一是根据小区的大小,结合商圈的辐射范围,按人均0.8~1.2m2来计算;另一种则粗略考虑为整个小区建筑面积的5%~7%。

5结语

在建设“两型社会”、创建和谐社区的方针引导下,封闭式小区商业建筑的发展趋势主要表现在以下方面:

(1)集中化程度增加。当前房地产开发逐渐呈现大盘化、郊区化的趋势,出于规模开发和对高品质居住环境的追求,零散的住宅底商开发模式将受到限制,以集中布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将逐渐成为主流,朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。

(2)商业功能细分及休闲化趋势。以家庭为载体的休闲、文化、娱乐、服务消费项目所占比例将进一步提高,一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中。

(3)开发模式的变化。从住宅项目的配套建设转为按商业地产的操作模式开发经营,实行订单式设计、建设,有利于后期销售招商工作,降低经营风险。

参考文献:

[1] John Morris Dixon, FAIA.the Design of Pubic Places. New York:Visual Refernce Publications,2001:12-14.

[2] 江林.消费者行为学. 北京:首都经济贸易大学出版社,2002:50-55.

[3] 王志良.上海社区商业发展的问题与建议[J].上海企业,2003,(9):9-10.