成本控制要点范文第1篇

关键字：建筑行业 成本核算

中图分类号：F416.9 文献标识码：A

一、项目成本控制的重要性分析

总体说来，项目成本控制的重要性主要有如下几个方面：

1.1成本控制是建筑工程项目管理的本质的体现

为了能够科学、规范的实现建筑工程的项目管理，就应对成本进行科学、有效的管理，突破传统的管理模式，以建筑工程的实际目标为准，围绕企业的发展目标来开展高校的成本控制。

1.2成本控制有效的反映了施工项目管理的核心内容

建筑企业发展的根本就是追求经济效益和利润最大化，通过低于同行的成本来实现差异，以提升自己的竞争力。为了完成这个任务，就需要企业来对施工成本进行有效的管理，采用高效率的管理活动来实现成本的降低和利润的提升。成本管理是一个复杂的、连续的、完整的管理活动，包括了质量管理、工期管理、资源管理、安全管理，可以说，整个项目工程的管理都与成本控制息息相关。成本制约着企业的各项活动，如果企业想得到质量更好、安全性更高、使用性能更好的建筑工程，就需要对成本加以严格的控制。

1.3成本控制是衡量施工管理效果的标准

如果要对一个建筑工程项目进行评价，首先要对成本和绩效进行评价。由于成本反映了施工项目管理的本质，也代表了施工项目管理的核心内容，因此施工项目成本管理在项目绩效评价中受到格外的重视。对成本控制的效果进行考察，也就是对施工管理效果的考察，以成本控制为基础，也有效的为企业内部的施工考核和奖惩建立了标准，使企业的奖惩制度更加完善、公正，为企业的发展奠定良好的基础。

二、目前我国建筑工程造价存在的问题

随着我国建筑业的发展，建筑工程造价中存在的问题渐渐的显现出来，已越来越影响到整体建筑工程建设的管理，也阻碍了我国建筑行业的发展。总体来说，我国对建筑工程造价缺乏有效的控制，具体来说我国建筑工程造价存在的问题主要表现在以下几个方面：

不是某一部分，而在实践中建筑工程造价在整个建筑工程的过程中往往只是侧重于其中的某些部分的工程造价控制，建筑工程全过程造价控制是一个系统的控制，又忽视了其他部分的工程造价控制，具体表现在：

2.1工程造价管理观念落后

我国工程造价管理的产生有其复杂的背景，在实工作中计划经济模式的烙印还相当深。设计阶段的建筑工程造价控制管理相对较弱，总的来说我国许多设计单位不能够对建筑工程项目的技术、经济要素进行深入的分析因此，我们必须树立“全过程、全方位、动态工程造价管理”的新理念。绝大多数工作仍然停留在“三性一静”（定额的统一性、综合性、指令性和工、料、机价格的静态性）的基础上，往往“四算”（估算、概算、预算、决算）分离，“三超”现象严重。工程竣工结算阶段的工程造价控制是整个工程造价控制中十分重要的一个环节。承包方与发包方互相推诿、扯皮，造成工程结算拖很长实践，极大的影响到了工程建设项目的验收、使用及带来的经济效益和建筑工程造价的确认，实践中大多数的工程项目在工程竣工决算时，施工承包方往往会弄虚作假在竣工结算书中增加造价。

2.2法律、法规不健全

因不重视前期投资决策、设计阶段的工程造价的管理工作，建设前期确定工程造价缺乏有效的依据尽管我国已经有了相关的法律、法规，但是由于各方面的原因，这些法律、法规全党全国不够健全，在实践贯彻中存在着许多问题。同时“有法不依，执法不严。”的现象屡见不鲜，

2.3我国工程造价管理领域的从业人员有80多万

这80多万的从业人员中本科毕业生还不到三分之一，绝大多数是大专、电大、函大毕业，有的甚至还没有专科文凭。在建筑工程造价中的预算管理中存在概算超估算、预算超概算的问题. 建筑工程肢解发包分包现象以及行业垄断现象的严重增加了建筑工程的中间环节，抬高了建筑工程造价，不利于建筑市场的公平竞争造成成施工中的浪费。

三、工程项目成本控制过程中的各重要因素与环节

3.1投标阶段的成本控制

投标阶段是工程管理工作的初始阶段，同时也是企业获取相关经济利润的基础。在这个阶段应编制具有竞争力的投标报价，根据工程概况以及招标文件，对项目成本进行有效成本预测，进而得到一个较为合理的投标报价。具体是指充分根据施工图纸对工程项目进行分解，有效结合施工现场相应的勘查以及工程特点，对投标成本进行预测，进而得出一个完整的工程成本价。此外还应该充分竞争对手的相应情况，有效衡量相关的施工风险以及工程利润，进而得到一个合理的投标报价。

3.2施工准备阶段的成本控制

当工程项目中标之后，应因而着手做好相应的成本计划，同时将成本计划作为工程施工的过程控制的管理依据，在这个阶段，应将相应的成本控制工作进行具体化和细分化。在相应的施工准备阶段，首先应编制较为科学合理同时实施性较强的施工组织设计方案；然后充分结合当地相应的市场行情以及工程特点，这样能够对相关的目标责任成本进行合理确定，同时编制较为明确和详细的成本计划，同时对相关成本计划进行调整和修正。3、施工3.3过程中的成本控制

在施工过程中的成本控制管理工作，主要包括对各项费用的控制和成本分析。在施工过程中，所谓的工程成本费用的控制才能有效保证相应的成本预算目标。在施工期间，在成本控制过程中应充分衡量各种成本因素，同时制定相应的管理措施，这样将相应的成本有效控制在相应的计划成本内。在施工过程中，应着重从材料成本、机械费用预计人工控制以及管理费等方面进行成本控制。

3.4竣工验收阶段的成本控制

在竣工验收阶段同样应该加强相应的成本控制工作。在这个阶段的成本控制内容主要有，工程验收过程中的费用和保修费用以及相关工程尾款的回收。做好相应的工程结算以及合同价款的追加工作，在工程项目完成之后，还应该及时进行总结和分析，进而对相关的目标计划以及成本进行有效对比，找出相应的差异，同时对相关原因进行分析。在进行项目总结评价过程中，施工企业应结合相应的成本控制实际情况，对相关的成本节约经验进行总结，吸取相关的教训，进而有效提高相关的经济效益。

四、结束语

成本控制要点范文第2篇

关键词：公路工程；预算编制；成本控制；要点；分析

公路工程的预算编制与成本控制是一项极为复杂多变的统筹性工作。由于其与工程项目的稳定运行以及最终的质量保障紧密相关，因而相关的部门务必要对其保持高度的重视。同时还应加强管理和监督的力度，从而确保整个工程项目落实得科学高效。对于一个企业来说，只有不断获得效益才能持续地发展，因而利益的最大化是其自始至终的追求目标。

一、公路工程预算编制

在公路工程预算编制环节中，需要了解编制依据的内容，同时还需对相关预算定额文件进行熟悉，从而保证公路工程预算编制质量得到提升。（1）预算的编制主要以《公路工程预算定额》等具体的工程项目文件为准。由于交通运输部对《公路工程预算定额》等文件又有了新的调整，因而其中的具体说明也就成了当前编制工作的主要依据。（2）对于《公路工程建设项目概算预算编制办法》来说，其主要被作为预算定额的配套工具文件，一般来看，其与预算定额的以及实施时间等内容处于同步状态。需要注意的是，编制预算的过程中，有关的造价人员对于概预算的取费标准等相关内容，务必要极为熟悉。（3）对于2018年版本的《公路工程标准施工招标文件》和项目招标文件，有关的造价人员对每个清单涵盖的内容务必要精细阅读，以确定单独和综合计量的部分，从而确保各项数据记录的完整。（4）对于工程所在地的人工以及材料和器械等的预算，应按照招标文件要求进行。（5）施工组织设计以及各类所用到的工艺和施工方案，务必要在正式施工前落实到位。（6）需要注意且应引起高度重视的内容，主要是招标图纸和具体的施工图纸。与此同时合同和协议以及相关的法律法规也要充分了解，避免在具体操作中出现违规的情况[1]。

二、预算编制中需注意的问题

（1）子目的选择应确保正确，不可有重复和漏掉的情况。（2）子目修改时，应保证其名称的简练直观。（3）工程量的计量务必要看清单位，特别是在具体计算的过程中，以免造成大的计算失误。例如：碎石排水沟在清单中的单位明确标记为m3，而其断面的尺寸60×80cm”则以cm为单位，此时就应看清单位以完成换算之后再将定额工程量输入到软件中。（4）对于预算的工作员来说，预算定额的总说明等具体标注，务必要仔细阅读。（5）施工方法应以具体的组织设计和现场施工条件为准来确定，与此同时还应将造价人员的意见和看法综合到施工方案的具体编制工作中。（6）工程内容确定之后应认真仔细的核对，以确保其与施工经验以及定额标准的充分协调。

三、预算编制技巧

受制于新版预算尚未正式推出的现实情况，而以下所阐述的关于预算编制的技巧主要是以2007版预算定额为准所做的总结。（1）如果仅仅是套用不同的费率计算造价，那么势必会对造价造成不良的影响。研究表明，桥梁以及隧道工程等的费率都有一个从高到低的顺次，而预算的测定也是按照既定的顺次实施，因而得到的造价相对更准确一些。然而为了提高预算金额，造价人员就会通过反复对比相近的金额，从中选择最高的。现实的案例如下：四川省某新建道路在进行预算编制时，涉及一个费率的选择问题，具体来看，构造物Ⅱ与构造物Ⅰ之间相差78万元的差额。由此可见，费率对于造价计算的影响程度[2]。（2）由于商品砼的预算软件并不参与取费，因而在编制预算过程中就应以新代号取代“sh＊＊”。（3）通常情况下，使用某软件进行编制预算时，套用定额后都会自动弹出对应的费率代号。鉴于这样的情况，变更预算时就应对费率做出调整，以确保其对企业发挥有利的作用。（4）预算进行的过程中，不仅要关注定额说明和小注，软件的操作环节也应高度重视。同时还应注意预算编制完成之后的思考，以确保得到的文件达到最佳的质量水平。（5）对于造价人员来说，切忌纸上谈兵和不深入实际的生搬硬套。只有在熟悉和掌握施工现场第一手资料的前提下，才能确保预算编制的充分翔实[3]。

四、公路工程成本控制要点

就当前的情况来看，大部分项目中标以后，企业并未就目标预算成本做出考虑，很大程度上是在临时部署之下进行的，因而最终得到的成本标准没有能够支撑的数据；施工过程中，一些项目负责人对于项目的成本以及盈亏状况常常是一头雾水；另外，一些项目在完成后并没有立即进行目标的考核，与此同时项目人员也没有深刻的责任意识。将一些本应主动承担的工作甩在一边，因而使得项目成本状况凌乱不堪。针对这些问题，笔者提出了以下成本控制需要注意的地方。

（一）施工企业成本控制要点（1）对于施工企业来说，项目成本的管理应做到科学处理。同时还应制定非定期标准的成本目标优化体系，以确保总体与各个分项量化考核得到最佳的考评模式。这样一来，就能根据项目的具体特点设置相应的控制指标。（2）成本的基础数据是企业定额的根本来源，因此应重点关注，并确保其处于动态的之中。此处可以参照《工程造价信息》[4]的模式，将企业同期内各项目可供内部公开的各类标准和指标出来。（3）过往的成功案例对于成本管理的进行来说也极为重要，通过专业的分析，得到项目成本管理最佳的处理方式。收集到的案例应汇编成册，从而为具体的工作开展提供指导。

（二）实施项目的成本控制要点（1）对于成本控制来说，对其主体的把握一定要准确。管理所属的项目一定要细化各方面的成本，同时在具体操作中探索最为适宜的方法或机制，以从中提升工作人员的操作技能，从而高效地推进成本管理。另外，也可以全员培训的方式或是通过奖惩激励、案例模拟等途径来达到提升成本管理水平的效果。（2）对于影响成本较大的方案和规划，务必要慎之又慎，要极为精细地去处理。包括项目总体规划以及一些大型临时规划等，只有在广泛调研以及重点分析和精心编制的情况下才可着手推进。另外，后续的讨论和审批也应确保严格。（3）对于管理过程中可能出现的不足，应以不同的层次和类别去具体处理。不管是材料和设备，还是劳务的采购等各个方面，都应以预先设定的规则为准。成本的管理应保证全面彻底，以消除日常管理过程中存在的浪费行为[5]。（4）吸取各种积极有效的经验，看准时机努力创新，以保障成本管理的科学高效。例如西南某高速公路大桥工程，由于其是该区域首座波形钢腹板连续钢构桥，没有过往可以借鉴的经验，因而只有通过自主创新来实施。最终通过项目团队的大胆创新和积极探索，探究出了装配式牛腿施工的方法，从而为项目方累计节约成本480多万元，经济效益显著提高。

成本控制要点范文第3篇

关键词：成本控制;体系;建立;实施要点

成本控制工作的重要性已形成共识，无需多述。然而作为成本控制部门怎样才能控制住成本，却是个大课题。现从房地产成本组成入手，分析开发成本控制的总体思路，以及各项成本控制要点。

一、项目开发成本分析

房地产开发条件和环节较多，且相互影响，包括土地购买、前期配套、规划设计、招投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预决算、融资、物业管理等。各环节的成本可大体分为：土地成本、前期配套成本、建造成本、营销费用、管理费用、财务费用、税金等。土地成本、管理费用及财务费用在项目初期即可大部分确定，其波动幅度较小，可控性相对较小；前期配套成本、建造成本、营销费用则会因为项目本身情况以及众多复杂因素等情况的出现，而使其前后差异较大，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较大。因此，前期配套成本、建造成本、营销费用是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。

二、开发成本控制的总体思路

建立成本控制目标，落实责任。

在开发开始阶段及早建立各个环节成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，将责任落实到各部门，确定各成本控制要点，即确定“控制什么、怎么控制、谁来控制”。

项目开发过程中，重点抓规划设计，规范采购行为，控制设计变更。

――在成本控制上规划设计具有“一锤定音”的地位和作用，此阶段加强控制将会给企业降低至少15％的成本，也会给企业带来至少15％的收益。

――严格规范工程采购行为，及早进行招标准备，使设计、合约、项目相互配合。

――完善设计变更、现场签证程序，完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。

建立事前、事中、事后成本评估制度。

――事前有可行性研究分析，进行经济性评估。

――事中建立成本预警机制。成本控制部配合财务部定期对各个项目、各个环节的过程成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警，经分析评审提出解决措施。

――事后清算对比分析评估。在项目完工后，由财务部、成本控制部门共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。

三、各项成本控制实施的要点和建议

1、设计管理和设计费用管理

众所周知，设计结果决定了建造成本的85%甚至以上，因此加强设计管理可以最大限度的减少事后变更带来的成本增加，是建造成本管理的重中之重。

（1）设计分判适度，科学讨论，明确审批职责。

――设计的控制要点和控制内容相当复杂。按阶段可分为：规划方案设计、扩初设计、施工图设计；按专业可分为土建设计、装修设计、景观设计、弱电设计、配套设计、人防设计等。在分判时不易过细，但也不能遗漏，否则易造成相关方互相推诿，影响出图，影响项目进展。

――委托一家实力较强的设计单位进行设计，在做正式施工图之前请专业技术人员和专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。

――明确设计初审、评审、决策各级人员的职责和权限，设计管理部门牵头、成本控制部门配合组建各类评审委员会，对各阶段设计成果进行评审。

（2）招标确定设计单位。

无论何种设计单位的选择均采取多单位、多轮次招标形式，以争取最佳的性价比。

（3）严格控制设计质量，设计费与其挂钩。

在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数，如限额设计或第三方优化设计评审等，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩。

（4）限制和控制对工程造价影响大的内容。

――在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。另在积累了一定数量、类型产品的单位建造成本基础上，可考虑采取限额设计方法。

――在满足建筑效果的前提下，对装饰用料和建筑材料进行事前封样和定价，主动控制一些市场价格波动较大的材料成本。

2、建造成本管理

（1）编制项目成本预算，确定合理的成本控制目标。

在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式编制项目成本预算，尽早确定合理的成本控制目标。

（2）进一步细化成本控制指标。

成本控制目标一旦确定，成本控制部门、财务部门应及时将成本测算值进一步拆分成具体化的成本控制指标，对工程承包和材料选用起指导作用。如设计图纸要求外墙采用外墙瓷砖，则不同品种规格、不同产地，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制指标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。

（3）在工程承包和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。

各工程承包均需编制控制性标底，作为报价评标的重要依据。同时完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。

（4）加强对投标单位的议标制度。

一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议等事项；另一方面利用承包商的竞争心态，可实现报价让利、成本下浮的目的。

3、前期配套成本管理

由于前期配套内容主要为水、电、、暖、燃气、电信等与市政有关的垄断企业发生成本，且其参与方案审核、项目验收，可以说是得罪不起的。通常通过研究相关政策规定，加强沟通联系的方式，减少支出，降低成本。

4、营销费用管理 营销费用主要指在项目销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、费、售楼处费用等。

（1）建立各项广告及市场推广计划和预算的执行及监督体制。

(2)建立营销费用管理的招标体系。

（3）降低媒体的折扣点。

5、管理费用控制

管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动而发生的各种费用，主要为人力资源成本、行政费用、招待费等。可通过提高工作效率、树立全员降低成本的观念等措施进行控制。我们已有的做法有如依据项目规模及开发进度合理制定人员配备方案；再如可将各行政费用指标分拆到各部门进行控制和考核，效果都非常好。

6、财务费用管理

财务费用主要为资金成本，与开发进度、销售进度、融资计划有关。

（1）公司应依据项目情况编制项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，并据此合理安排资金计划，利用集团公司为后盾，统筹安排，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。

（2）与项目管理部门配合，采取适当缓付承包商工程款的方式，可以适当降低财务费用。

7、税金及附加成本管理

税金及附加成本主要为营业税、城建税、企业所得税、土地增值税等，政策性强，灵活性差。但也可对税收进行策划，熟练掌握运用财务准则，充分利用优惠政策，实现合理避税。例如土地增值税，先按1％预征，待项目竣工后进行清算，针对利润较大的项目，我们将分几期开发的项目一并清算，推迟清算时间，从而达到降低财务费用的目的。财务部需提前做好与税务部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金。

成本控制要点范文第4篇

关键词：房地产；控制；成本

Abstract: due to the residential projects real estate development cost is affected by many kinds of factors, therefore in the real estate industry of farewell profits today, we should seriously consider project cost control, aiming to establish a can comprehensively reflect the cost control of more perfect cost control system.

Keywords: real estate; Control; cost

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的控制措施。

一、土地费用

（一）主要构成

土地费用是开发项目取得用地的费用，主要包括：购地费用、土地出让金、动迁费用、契税及市政配套费。根据地块所在区域划分土地级别，价格差异较大。该部分成本占总开发成本的比重约为30%或更高。

（二）成本控制要点与措施

项目策划阶段的成本控制要点是项目的选址和制定项目建设方案。选址过程中除了比较地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（动迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。建设地点确定后建设方案的确定对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案评审和招标。开发企业选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标的方案。经济评审专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

二、前期费用

（一）主要构成

前期费用是项目前期可行性分析、勘探、测绘、设计、三通一平、临时设施等费用。该部分成本占总开发成本的比重约为5%。

（二）成本控制要点和措施

1.规划设计阶段的成本控制要点

（1）优选设计单位，推行设计招标：设计方案必须兼顾经济合理、技术先进，方案构思要有独创之处。开发企业应采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，引入多家设计单位竞标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。使最后确定的设计方案投资最低，技术、功能最合理，构思最新颖。

（2）采取限额设计：由于现行的设计费取费标准一般按开发项目投资额和建筑面积计算，造成设计单位经济观念淡薄，设计保守，“重技术、轻经济”的情况普遍存在。应对设计单位设立经济奖惩制度，在设计任务书上规定工程造价的限额，并与设计费挂钩。

（3）图纸会审：增加设计方案的合理性和经济性，减少由于设计变更和现场签证带来的成本增加。

2. “三通一平”：即水通、电通、路通和场地平整，此阶段工程任务没有复杂工艺，相对建设阶段其他工程技术要求较低，且工期较短。在场地施工规划合理前提下，开发企业可以通过市场价格比对，实施工程总价招标来控制成本。

3.临时设施的建设费用：要按规范严格执行，避免临建费的过度使用。

三、建安工程费

（一）主要构成

建安工程费是土建、装饰、水暖电、电梯等费用。以中等城市框架结构住宅为例，按照建筑层数分类，多层（6层以下）的建安工程费约1000元每平方米；小高层（7层至12层）与网点的约1300元每平方米；高层（12层以上）与大型商业中心的约1500元每平方米；地下车库的约2500元每平方米。近年的钢材等材料价格上涨和人工费的波动，对应建安成本波动区间的约200至300元每平方米。该部分成本占总开发成本的比重约为35%。

（二）成本控制要点和措施

1.加强监控，严格签证和设计变更管理。

2.对甲供材料、设备的选用和采购，应深入了解建材市场行情，在保证使用功能和安全的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对合理的材料。开发规模或采购标的额占比建设成本较大的情况下，需进行价格谈判及招标采购，以降低采购成本。北方地区涉及施工建设季节性问题，可按市场情况对价格敏感的大宗商品实施冬储。

3.按照设计规范，在质量规范的基础上，结合市场材料设备价格，处理好质量和成本的关系。投资过程中既要满足设计意图和规范要求，又要兼顾投资经济性。

4.深度研究施工的组织设计，加强施工阶段管理。应协调各部门、各工种配合工作，实施交叉施工，保证工程进度。

5.设立现场管理制度，适度奖惩，激发承包人的主观能动性。

四、配套工程费

（一）主要构成

配套工程费包括动力电、给水、排水、煤气、供热、消防、智能系统、环境工程等。该部分成本占总开发成本的比重近8%。

（二）成本控制要点和措施

开发企业应主动协调各专业部门，并提供技术支持，统筹协调，充分发挥规模优势，降低造价。

五、开发期间费用

（一）主要构成

开发期间费用包括税金、管理费、销售费用、财务费用等。该部分成本占总开发成本约20%。重要影响因素：银行贷款产生的利息产生的财务费用及销售推广费用。

（二）成本控制要点和措施

1.管理费用的控制：管理费用是开发企业在经营过程中发生的固定资产折旧、人员开资等费用。该部分成本控制要点是提高开发企业管理水平、扩大建设规模和加大开发力度，以降低管理费用在总成本中的摊销。实施信息化管理有助于提高开发企业的综合管理水平，降低管理费用。项目成本控制信息化系统是基于计算机技术的项目管理系统，其实施和利用不仅可以加强各个项目管理部门之间的信息传递，提高公司对于项目成本控制的效率，还有助于树立企业良好的品牌形象。

2.财务费用的控制：财务费用的控制实际就是对资金时间价值的控制，对房地产项目而言主要是降低贷款利息。首先要建立科学的财务管理体系，制定经济合理的资金使用计划，算清开发过程中各环节的分批投入量和使用时间。关注资金在不同时间内价值的变化、回收量、回收期、资金在各个开发环节的滞留和损耗。通过分阶段控制项目开发进度缩短开发周期，降低资金占用时间，从而降低财务成本。

（1）合理安排融资方案。选择贷款金融机构、融资方式，进行贷款额度的合理确定、贷款利率的谈判、筹资费用的节约，合理安排进度等。

（2）应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施贷款利息控制。首先是对贷款额度的控制，通过编制项目建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足开发项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，并缩短贷款期限，降低财务费用。其次是对资金占用期限的控制，主要通过缩短建设工期、加快销售和加速资金的回收来实现资金周转。

3.销售费用的控制：开发商的投资及战略目标都必须通过营销环节实现。销售团队应实行按销售业绩进行激励的制度，促进销售收入的快速实现；及早介入，制定销售策略，及时启动预售；监控售房款的及时回收，以便及时偿还银行贷款。这部分成本控制主要体现在四个方面：

（1）销售流程的优化：销售计划的合理制定及销售执行的合理开展，应把握品牌塑造期

、开盘及热销期、持销期、收尾期等销售节奏。只有这样，才能缩短销售周期，从而从根本上节约营销成本。

（2）销售部门组织框架的构建：应根据具体项目情况，因岗设人，建立科学合理的营销团队。完善培训机制，切实提高业务能力。还可以建立“全民营销”制度，作为销售编外人员全体员工均应认识到营销是公司的生命线。通过公司员工的全员参与，推动产品推介效果，缩短销售周期。

（3）销售道具及物料的使用：对销售现场的包装、沙盘、样板间装修和配饰，项目楼书、户型图以及其他销售道具等应统筹安排、加强监管、减少损耗。

（4）项目推广费用的有效使用：对报纸媒体、户外与空中媒体、网络等推广手段，要根据项目所在地域特征，因地制宜地采用适用的营销方式。公关活动的开展，无论从内容上还是频率上，也要与项目的目标群体相吻合，同时与区域市场的文化、习惯相匹配，真正做到每一分钱都用在该用的地方。

4.税费控制

目前，所得税前房地产开发企业涉及的主要税费有：营业税、城市维护建设税、土地增值税、教育费及附加、防洪工程维护费、印花税、耕地占用税等。税费大部分是不可控制成本，部分税金可通过综合筹划来争取节税。同时，要求财务部门针对每项税费的特点，根据国家及地方的有关规定，制定有效的节税措施。

六、其他不可预见费用

（一）主要构成

其他不可预见费用包括招投标费用、合同鉴证、监理费、环境评估、产品维护等。该部分成本约占总开发成本的3%。

（二）成本控制要点和措施

1.招投标阶段的成本控制：招标的过程即为引入承包人竞争的过程，项目开发前期通过施工和监理单位竞价和实施方案竞争，优选出工程造价和承包费用更低，工期更短，服务时间更长的采购标的，为开发企业争取垫付资金、成品维护保修等有利条件，应统筹安排，整合招标项目，节约招投标交易成本。

2.不断熟悉和更新政府相关费用征收标准和优惠政策，可设专人负责整理分析相关政策信息。

3.制定的开发计划越详细，不可预见费用越低，分摊到楼面的费用越少。

房地产业利润正在回归社会正常利润水平。企业必须做好开发项目全过程的成本控制。对于项目成本控制的研究随着相关理论研究的不断深入和发展，建立能够全面反映成本控制的更加完善的成本控制体系将是未来开发项目成本控制的发展方向。

参考文献：

〔1〕 巩方泉.房地产项目目标成本管理〔J〕.经营管理者，2010，（9）：16-18.

成本控制要点范文第5篇

【关键词】商业地产；项目开发；成本控制；分析；措施

前言

商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。做好成本控制，争取项目效益的最大化，是企业项目经济投资的最终目标。而对于房地产开发企业，由于所处的激烈的市场竞争环境，这更要求企业做好内部管理，加强成本控制，以提高房地产开发企业自身的竞争力和优势。由于企业发展的阶段和环境背景的差异，在进行成本控制时，应采取适合企业自身特点的措施和方法，以遵循法律和规范为前提，运用现代化成本控制的措施，来实现企业效益、同时也是社会效益的共同目标。

一、房地产开发企业在商业地产项目开发全过程的成本和费用分析

1、商业地产的开发产品成本包含的费用：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费；开发间接费用。

2、另有不计入开发产品成本，而直接体现为当期损益的开发过程产生的期间费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。

二、商业地产项目的开发周期以及各阶段期间成本控制的要点分析研究

1、在项目孕育期的成本控制。①做好市场分析和项目财务评估。当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前，有一些前期工作需要做好包括：获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建；筹措资金等等。②做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益，可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。另一方面，开发企业还要做好项目报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。

2、在项目培养期的成本控制。这是成本控制的重要阶段，主要体现在对地产项目的设计过程的控制。在设计过程中，既不要片面强调节约，又不要只重技术而忽视经济成本。商业地产项目在这个时期所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是：做优化方案选择、进行设计招标、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等，以降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期经济效益。

3、在项目成长期的成本控制。这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。①严格按照工程量清单的报价方式实现招标。②加强施工现场的管理和控制，尽可能减少设计变更，切实把好设备、材料的质量及价格关。这一阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，对开发项目投资成本控制起着重要作用。③市场营销阶段的成本控制，这属于商业地产项目成长后期阶段的控制。房地产公司的市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是房地产开发企业实现利润的重要阶段。市场营销阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金这几个方面。随着房地产市场的不断发展，在产品推广、合同登记、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这更加需要使用更好的方法、做出更优的决策来控制销售阶段的成本。企业要制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确；做好成本预测，挖掘内部潜力，采取有效措施，进行投资成本控制：加强现场管理，杜绝不合理现象的产生；加强合同管理，控制工程投资成本；竣工决算阶段的投资控制，要做到工程量计算既不遗漏，也不重复，套用定额公平、合理，材料价格有据可依，即保证“量”与“价”的准确、合理；推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性施工阶段，推行分阶段决算，最后竣工总决算。在施工建设阶段的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

三.对商业地产项目开发成本控制的策略分析研究

商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。

1、在市场竞争激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的变化，要全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本，尽可能地降低开发项目的总成本：以市场定位确定项目决策；优选设计方案降低成本；根据市场竞争确定工程造价，加强施工过程的控制，加强工程审计与竣工决算；做好销售费用预算与策划。

2、企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是全员概念，企业内部所有职工都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。

3、为使开发产品在市场上具有更大的竞争力，成本管理不能再局限于房屋的建设过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产品的使用、维修及处置。

4、在成本控制具体措施和保障机制方面，可通过强化企业管理，构建完善的内部控制体系来推动成本控制。并加强企业的监督机制，包括从内部各部分间的监督，和外部专业机构的监督如施工监理、投资监理等。

5、优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。

6、建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60%的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。