商业综合体发展报告

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商业综合体发展报告范文第1篇

关键词：城市综合体 维护 保养

一、城市综合体及特点

所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

二、城市综合体开发的关键原则

城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：

1.“慧眼识地”原则

城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。

2.“刚性规划”原则

城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。

3.“综合判断”原则

城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。

4.“设计市场化”原则

城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。

“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。

5.“以人为本”原则

城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣

三、城市综合体开发的主要问题

不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。

1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。

借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。

2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。

在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。

3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。

积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。

参考文献

商业综合体发展报告范文第2篇

关键词： 城市综合体 模式 特征 发展

按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。但我国的城市综合体却在一二三四线城市遍地开花，甚至一个城市上百座。以成都为例，2007年第一座真正意义上的城市综合体财富中心浮出水面，但四年之后，却有近百座大小综合体拔地而起，总体量达到千万平方米。另据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积2011年增幅将高达83.9%――商业地产已经取代住宅地产，成为最热门的投资品种。

1.城市综合体的概念

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其简称为HOPSCA，即Hotel酒店、Office写字楼、Parking停车场、Shopping mall购物、Convention会议、Apartment住宅，是一个城市最具价值的核心。

目前国内比较知名的“城市综合体”是“万达模式”，世界上最著名的“城市综合体”是曼哈顿城市综合体（克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心）。

2.我国城市综合体的模式

目前，在城市综合体建设中被视为先行者的万达、中粮、华润，其开发模式和运营模式已有不同。据赵炎（同策咨询与研究发展中心分析师）介绍，华润万象城主要是合作链开发模式，即华润置地与新鸿基地产的合作开发；万达模式主要是城市副中心造城开发；中粮目前主要还是城市中心为主。而对于运营模式，中粮是主题式购物中心，每个区域都有自己的定位和特色；万达是订单式，快速复制；万象城则走差异化路线，以高端商业购物广场、写字楼和高端住宅的整合模式为主。

3.我国城市综合体的典型特征

3.1超大空间尺度。

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

3.2通道树型交通体系。

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成了丰富多变的街道空间。

3.3现代城市景观设计。

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

3.4高科技集成设施。

城市综合体既有大众化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

3.5地标式的城市建筑。

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

4.我国城市综合体的发展

4.1城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。

顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长，住建部住房政策专家委员会副主任）认为一个城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。

第一是形态。不少城市综合体都是当地的地标性建筑，既然是一个城市的地标、名片，外在的形态就一定要做好。

第二是业态。大城市综合体中既有住宅、酒店式公寓、写字楼，又有商场、酒店、主题公园等，是多业态、全功能、大规模的建筑，但整个城市综合体如何规划设计、不同业态之间的比例如何科学合理？这些要由当地城市发展进程、家庭收入情况、居民的购买力和消费结构来决定。像有些中小城市开发的城市综合体，就不一定需要那么多的商务楼，因为即便盖了也租不出去，当地没有这么大的需求。

第三是动态。人流的组织、交通的组织\空间的组合等，不同业态之间要做到互相不干扰，使综合体真正发挥紧凑型的\综合性的功能。比如说车库，白天是写字楼白领用，晚上上班和逛商店的人走了，当地的居民就可以用，可以节约很多的空间，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源是有好处的。

第四是生态。这一点容易被开发商忽视，生态首先指的是自然环境，要有一定的绿化面积，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生态，让城市综合体的居民，商场和酒店里的客人，写字楼里工作的白领们等关系和谐。

4.2城市综合体项目的持续运转，与当地商业生态密切相关。

目前许多上马的城市综合体缺乏足够的客流支撑。根据中国购物中心产业资讯中心的报告，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。按照国家技术监督局和建设部颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要，而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。

无论城市化进程怎么迅速，如此众多的购物中心数量都显得过于离谱。没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。

4.3城市综合体项目的长期发展，必须与城市的历史一致。

城市综合体既是对城市未来的规划、人口与自然资源的重新配置，又是对城市商业与审美的重新打造。目前的城市综合体继续发展下去，千城一面势不可挡，所有的城市有着同样的品牌，同样的趣味，同样的星巴克，同样的新天地，同样的设计师事务所――当所有的城市消灭自身历史向同一种模式看齐时，再美好的审美趣味也将变得恶俗。

5.结语

城市综合体在受到打压的住宅地产与受追捧的商业地产之间，走出了一条中间道路。与住宅地产不同的是，商业地产的泡沫不会那么大，受到市场的压力会立竿见影。根据中国的国情，在未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向。

参考文献：

［1］凤凰网房产.顾云昌专访：城市综合体未来城市的发展方向.

［2］南都地产评论.城市综合体将让城市千城一面.

商业综合体发展报告范文第3篇

关键词：商业综合体；消防监督；管理难点；解决对策

对于城市规划而言，大型商业综合体的出现虽然能够在一定程度上有效缓解土地紧张问题，但是其内部一旦出现灾难，则会造成巨大的损失。近年来，城市建筑中火灾事件频发，在大型商业综合体中实行严格的消防监管是必不可少的，有关部门也要对此给予充分的重视。

一、大型商业综合体消防监督管理的难点

（一）针对内部商户的消防监管问题。根据调查显示，当前大部分的商业综合体均采用执行和商户联合经营的模式，其得益于商业综合体日常的客流量大、地段良好等因素，以此而吸引了大批的商户进驻。并且，一般的大型商业综合体都会将商户的利润额度作为商业经营的衡量指标，以此来筛选出能够为商场带来利润的商户，剔除那些无法带来效益的商户，并将其的位置转卖给新入驻的商户，从而保证商业综合体内部的商户结构不会一成不变。但是这种模式也带来了很多的问题，譬如说新入驻的商户为了尽快盈利，缩减装修成本，减短装修时间，这就在很大程度上埋下了安全隐患；并且由于每个商户入驻、装修都需要向消防部门报告、备案并审核，但是有一些商户觉得自身的占地面积较小，且日常没有易燃易爆的材料，存在侥幸心理就故意没有上报给有关部门，这也为个体商户以及大型商业综合体埋下了消防安全隐患[1]。同时，受大型商业综合体的经营模式影响，商户的频繁更替也为消防安全监督管理增添了难度，使得有关部门在监管时无法作出及时有效的火灾防范措施，埋下了安全隐患。（二）商业综合体内部商户的装修材料质量不一。由于当前大部分商业综合体内部的商户装修均由商户单方面所决定，商场对其没有一个实时的监管和处理，因此，商户装修材料质量的不统一也为商场整体安全带来了威胁。随着人们审美需求的加大和社交媒体的发达，为吸引更多的消费者，大多数商户在保证售卖产品质量的同时，也在极力追求装修的美观度和可观赏度。甚至有很多商户为了促使建筑风格迎合自身所售卖产品的特点，在装修时为了新颖有趣采用了很多易燃材料。商场日常的运营离不开灯具的使用，无论白天黑夜，商场大部分时间都要开灯照明。在这一背景前提下采用易燃的材料来装修建筑是非常危险的，并且一旦出现火灾等问题，处理起来难度也非常大，造成的损失危害也会巨大。同时，有些商户为了降低装修的成本，会在装修时采用价格低廉、质量一般的装修材料。商场内部电路连接复杂，采用质量下等的装修材料不仅无法保护好电路，还会为商场整体带来很大的消防安全隐患，严重加大了消防监管的难度。（三）商业综合体内部的消防设施安装不到位。商业综合体内部消防安全设施安装的不到位问题主要在于两个方面，首先是商场管理部门的责任[2]。有些商场管理人员在日常管理时会缺乏消防安全的观念，过于在乎商户的摆放、经营是否符合商场规定，反而忽略了其是否配备了充足的灭火器等消防安全设施。其次，商户内部的装修安排也很容易促使消防设施发挥不出其应有的效用。有很多商户为了提高自身装修的美观度会随意利用围墙、围栏等阻隔内部的空间，甚至会取代安全设施的位置，摆放一些观赏物，这就埋下了很大的消防安全隐患，造成了一旦发生火灾、需要消防设施时人们无法及时应用的情况。并且，有很多商户并没有及时的更换消防安全设施，甚至有些灭火器已过了有效期限还没有被扔掉，不利于消防安全监管。根据调查显示，当前在大型商业综合体中出现消防设施不可用的情况主要在于以下几个因素：消防设施及标志被商户的广告牌所挡；商户随意更改装饰品等物品的位置；商户任意改动内部格局。而产生以上几种情况的主要原因在于商户没有合格的消防安全意识。为此，商场管理员要切实加强消防安全宣传和监管工作，尽可能地消除各商户内部潜在的安全隐患。（四）火灾安全疏散工作不到位。发生火灾后的安全疏散工作也同样应当是大型商业综合体中消防监管的重中之重。大型商业综合体作为城市人流量巨大的场所，一旦发生火灾问题，若没有切实有效的逃生通道和逃生技能，则很容易会造成巨大的损失。当前有些大型商业综合体中的逃生通道门是常年上锁的，指示灯偶尔也会熄灭，甚至还会有一些杂物堆积在逃生路径上。通道的不顺畅很容易提高火灾带来的人员伤亡数量，造成不必要的财产损失。并且，大部分人认为火灾离自身很遥远，不用对此多加注意，也没有具备足够的火灾逃生知识，这是十分片面且局限的。商场监管人员为此首先要提高内部人员及商户店员的消防安全意识，并在日常运营中时刻监督商场的逃生通道是否可以通行，一旦发生火灾让商场店员引领顾客冷静有序的逃生，做好火灾安全疏散工作的各个方面。（五）部分消防监督人员能力不足。大型商业综合体中消防监督人员能力不足也是重要的威胁因素。对于商业管理层来说，其更重视商场的盈利情况，这种管理思想决定了商场的监督管理工作总是“治标不治本”[3]。火灾具有极大的偶然性，且其一旦发生，消防措施的不到位会造成很大的影响。对于商场治理方面来说，日常若没有将消防通道管理好，那么一旦发生火灾消防人员的灭火工作进展的也会十分困难。同时，受商家利益的驱使，一些商户在发现安全隐患后担心治理费用过高也会隐瞒不报，这说明商场监管人员在日常管理时一定要真正进入商户内部去审查，部分消防监督人员能力不足而导致有些安全隐患无法及时发现，为整体的消防监管工作增添了难度。

二、大型商业综合体消防监督管理的对策

（一）设计切实有效的消防监督管理系统。为提高大型商业综合体消防监督管理的效果，商场一定要在内部建立起切实有效的消防监督管理系统，利用互联网的优势及特点来显著提高消防监管工作的效率。为此，商场首先要将各商户的信息录入到系统内。商户的信息对于防治火灾有着重大效用，监管部门通过知晓其主营的业务以及售卖的产品，能够有效预估其发生火灾的概率。并且，由于大型商业综合体中商户的更替频率很高，仅依靠管理人员来记录信息难度会较大。因此，通过将每位商户的信息记录在系统内，不仅可以帮助商业管理层对于大致情况有一个充分的了解，还便于商业管理人员与商户之间进行联系，有效提高了工作的效率。其次，商场在建立消防监管系统时还要尽可能地增添商户与消防部分申报的渠道。大部分商户没有及时汇报自身的消防装修情况主要在于其耗费的时间较长，会损失一定的经济利益。而商业通过在监管系统上直接建立商户申报消防部门的功能，简化其工作程序，能够切实有效地提高消防监管工作的效率，加强整体的效果。最后，商场的消防监督管理系统也要将摄像头拍摄的各处情况实时向监管人员展示，促使监管人员能够对商场整体状况有一个细致的了解，一旦发生火灾危险能够及时发现，从而作出切实有效的解决措施。（二）提高消防监管人员的综合水平。提高消防监管人员的综合水平一定要注重两方面，分别是监管人员的专业素养和能力水平。首先，对于监管人员的专业素养来说，“理论是实践的基础”，商业监管人员优良的工作质量离不开坚实的消防理论知识基础[4]。为此，商业应当定期开展针对监管人员的消防培训工作，向其传授最先进的消防安全知识和逃生技能，提高其工作的水平和能力。但与此同时商业需要注意的是，由于消防监管人员日常的工作安排繁杂且忙碌，因此，在设置培训日程时一定要采取分批、分期的培训原则，合理安排培训时间表，鼓励监管人员将学习过的知识向他人传授，并留下一些位置给予商业其他部门有学习意愿的工作人员，以此来提高商业整体的消防安全水平。其次，商业监管人员的消防安全能力水平也不容忽视。商业可以为此定期的安排火灾防范实践，观察工作人员在火灾预警时的反应速度，提高其组织顾客商户有序撤离的协调能力，从而锻炼其在面对灾难时逃生技能的熟练程度。同时，商业在开展实践活动时也可以邀请消防部门的专业人员来参与实践活动，并在结束后分析出当前火灾逃生的不足和问题，以此来有效弥补商业消防监管工作上的缺陷。（三）加强对于消防设施的管理工作。除了要设置管理系统、提高人员素质，为达成良好的消防监管工作目的，商业也要切实加强对于消防设施的监督和管理工作。为此，消防监管人员首先要提高对于消防设施的管理力度，定期检查商场内部各类消防设施的有效期限和损坏程度，保证一旦发生险情，消防设施能够在最短的时间内发挥出最大的效用。其次，消防监管人员应当严格按照我国消防安全的法律法规对消防相关设施进行检查，对商场内部有遮挡消防警示牌、逃生通道门的商户给予处罚，并督促其及时处理；对于逃生通道上障碍物要及时清理，并日常检查逃生通道是否畅通无阻，确保其的有效性。最后，商业还要建立细致入微的消防监管制度，明确规定每日、每人需要检查的项目，对消防设施进行定期的维护和保养，保证商业的日常消防管理工作能够完整有效、不留缺陷的完成，尽可能地减少大型商业综合体的消防安全隐患[5]。

总而言之，消防安全是商业的日常运营中必须要重视的问题。为此，大型商业综合体要深刻明确自身存在的问题，切实提高监管人员安全意识，优化管理的方式方法，结合切实有效的解决措施来对商业整体进行切实有效的消防安全管理。

参考文献：

[1]苗伯彦.大型商业综合体消防监督管理难点及对策[J].价值工程,2019,(14):22-25.

[2]李丽石,李佳.大型商业综合体消防监督管理难点及对策[J].科技创新导报,2016,(06):118+121.

[3]张永波.大型商业综合体消防安全管理的难点及对策[J].消防界(电子版),2016,(03):67-68.

[4]余志春.大型商业综合体消防监督管理措施[J].四川水泥,2019,(06):170+169.

商业综合体发展报告范文第4篇

而在北京，尽管有CBD、金融街等地标，但一些新兴产业园区内正在崛起的地标性建筑似乎更被市场看好。

北京商业地产空间大

来自市场机构的统计显示，今年1到9月，北京商业地产新增供应量同比减少39%，而成交量却显著上升。在这段时期内，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%。其中写字楼成交总额283.1亿元，同比上涨56.6%。

供应量的下降必将带来空置率下降。来自搜房网的数据显示，目前北京中高端商业综合体项目整体空置率为8.81%。这已经是自2006年以来空置率的最低点位。

来自国际物业运营机构第一太平戴维斯的报告指出，北京作为发展中的国际贸易城市，商业与住宅的面积比例为1.41，不仅低于国外一些发达城市，甚至低于国内一些二线城市。据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比分别为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商业地产的发展具有较大空间。

负责开发综合体诺德中心项目的北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理王景明，在接受《中国经济周刊》记者采访时这样评论商业地产对中国经济的意义：“未来5年中国经济面临四大转型，即从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型、从私人产品供给向公共产品供给转型以及向低碳经济转型。可以说，在从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型这两大转型中，商业地产都起到了不可或缺的作用。”

诺德二期正认购

或许正是看到商业地产的阳光未来，各路人马纷纷摩拳擦掌，试图钻入商业地产这个蛋糕房。

但是作为技术含量颇高的商业地产项目，并不是每个量级的选手都能玩得转。北京诺德置业有限公司总经理李新春对《中国经济周刊》记者说，中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

李新春说，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

而诺德中心项目的开发商是依托中铁建工集团的北京中铁华升房地产开发有限责任公司。这一国企背景开发商曾先后投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、苏州高新国际商务广场等商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。“我相信，凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的商业地产经验，我们中铁华升一定能够抓住商业地产的发展机遇，为我们的城市贡献更多、更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。”李新春如是说。

投资者的反应最能说明诺德的吸引力：中铁诺德中心项目一期已经售罄，并开始交付使用。有人说，对于大型综合体项目来说，诺德中心一期能够提前交付业主，这也算地产开发史上的一个奇迹。

而其近期推出的二期准现甲级写字楼，也已经开始认购。投资者们亦不断打探着各种消息。之前在一期购买了近千平米面积的投资者郭东升近来又开始打起了二期项目的“主意”。

商业地产 正逢大好机遇期

《中国经济周刊》：如何预判未来中国的商业地产市场？

王景明：中国的商业地产正迎来前所未有的好机遇，从以下三大方面可以看出来。

其一，政府规划层面。中国正在经历城市化进程的快速发展，政府出台大量的规划和政策来促进城市发展，比如CBD东扩，总部基地的东进西扩。这一切，为中国商业地产的发展营造了非常好的氛围。

其二，商业项目层面。中国的开发商越来越重视商业地产的开发，更关注规划和招商的前瞻性、未来运营的持久性。越来越多优秀的商业地产项目面世，这些好的商业地产项目在实现自身效益的同时，更在“商业地产改变区域价值”层面发挥了巨大作用。

其三，投资价值层面。在中国，商业地产的持久稳定投资属性开始显现。尤其是住宅限购令之后，商业地产项目的不限购、不限贷吸引了众多投资客进入，随着商业地产租赁市场的不断升温，投资客们也越来越意识到商业地产持久稳定的投资属性。

《中国经济周刊》：在如今的市场形势下，以商业地产为主要方向的诺德品牌，有怎样的发展战略？

王景明：经过之前的品牌整合，已经确立了品牌的未来发展方向，也制定了“立足北京，布局全国”的发展战略，力图将诺德品牌打造成为闻名全国的品牌，这也是我们奋斗的目标。

如今，北京诺德中心项目就是品牌发展战略的起航之作，未来随着城市化发展需求，我们将打造更多的诺德品牌项目，为经济建设贡献力量。

《中国经济周刊》：经过一年的转型，很多开发商正式投身商业地产，您怎么看待这一现象？

李新春：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

中铁华升地产依托中国中铁雄厚的实力，倾力打造“诺德”品牌，以“一诺千金、德行天下”的开发理念，先后在多个城市投资开发商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。相信凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的经验，中铁华升一定能够抓住发展机遇，贡献更多更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。

《中国经济周刊》：北京诺德中心项目一期已售罄，取得这样的成绩，诺德优势在哪儿？

李新春：北京诺德中心的独特优势有三点：

其一，中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，如今又进入“东进西扩”的发展战略时期。北京诺德中心作为丰台科技园“东扩”战略的首个项目，可以说是站在巨人肩膀上，与园区共发展。

其二，诺德品牌作为世界500强中国中铁旗下的首个城市综合体品牌，拥有强有力的实力后盾。

其三，诺德品牌做项目，并非只站在企业的角度，更是以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心是丰台科技园的首个综合体项目，填补了区域乃至城市的空白。

《中国经济周刊》：市场上目前有很多写字楼产品，诺德二期的产品有哪些优势？

刘巍：第一，依托项目整体高端定位，地标综合体带来的平台优势。北京诺德中心二期定位于地标级高端综合体，包括一栋200米超高层总部写字楼、四栋比肩而立的总部企业独栋写字楼、两栋公寓以及名品商业中心。荟萃多元业态，以200米“区域第一高”之势，定义总部经济区商务新形象，建树总部经济区地标。

第二，独栋写字楼带来的高端企业形象。未来进驻者，可专享独立冠名权、独立电梯、独立空调、独立出入口等，形成企业专属总部楼，强势彰显企业实力。

商业综合体发展报告范文第5篇

关键词：城市综合体案列 特征

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

一、城市综合体的内涵

城市综合体是一个由高密度、高容积率、多功能、混合性为构成要素和基本特征的城市开发模式，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其中核心基本功能为：居住(酒店、公寓或住宅)、商务办公与购物中心；其他功能为基本功能的拓展。城市综合体可谓集城市居民日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众多功能的“生活馆”，基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体根据不同属性可以分为多种类型，但无论何种类型的城市综合体，都具备以下典型特征：超大体量的规模，高密度、集约性的建筑设计，快捷高效的交通体系，复合互补的物业配套，现代的景观设计，巨额的投资资金，较长的开发周期等。

二.经典案列

美国洛克菲勒中心

洛克菲勒中心(Rockefeller Center)

洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45 000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。

洛克菲勒中心建筑群布局紧凑、密集有序，包括建筑群的分布与高低的配置，第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓起伏到第六大道旁最高的奇异电器大楼（69层楼）；中心的各个建筑物之间都有地下通道连接，建筑师利用大楼间的广场、空地与楼梯间制造人行流动的方向，交错横贯之间的是供市民使用的广场〈海峡花园”Channel Garden”、下沉广场”Lower Plaza”等〉，这座迷你的小都市每天可容纳25万人次上班、观光、消费、此穿梭无虞。

建筑群的中央是一个下凹的小广场，在夏季是宽敞的露天咖啡吧、酒吧；在冬天则是备受欢迎的溜冰场。广场正面有一座希腊神普罗米修斯飞翔着的雕像，后上方是无水电子喷泉。广场四周飘扬着联合国的159面彩旗，小广场的周围有带状街心花园,供人们小憩，并经常举办各种展览。

该区聚集了许多国际超级文化企业的总部而堪称世界文化中心，例如时代华纳，麦克劳.希尔、西蒙. 舒斯特、NBC新闻网总部及全球最大的新闻中心-美联社。区内涵括餐厅、剧院、音乐厅、药店、理发店、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店、地下商场、地下车库、小型花园和下沉式广场、甚至还有地下铁通道贯穿连结。地下商场和餐馆，将各个大楼联为同一整体。每天在这里上班的总人数达65,000人。由于商业服务业设施齐备，俨然是一个浓缩的小社会。由于工作、休闲功能建筑的综合搭配，晚上十点，这里的夜生活才刚刚开始。从1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。

三.城市综合体的特征

有以上案列可总结出城市综合体所有的一下特征:

1.超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2.功能复合性

城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。

3.通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

4.现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具的功能日趋追求综合效益，其细部设计的越来越符合人体尺度的要求，布置得位置、方式、数量更加考虑人们的行为心理需求特点。同时，街具于周围的环境要求更加协调，从而丰富了街道空间景观。另外，街具材料要考虑环保节能要求，做到与环境的和谐和可持续

5.高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

6. 高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7.整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8.土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分 集中某一特定功能：

不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9.空间连续性

平面连续性

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果

立面延续性

立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续

由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10.内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11.巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

参考文献：

1,《理想空间》第44期“城市综合体设计”专刊，同济大学出版社，2011

2，王桢栋，《当代城市建筑综合体研究》，中国建筑工业出版社，2009