城乡建设用地标准

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城乡建设用地标准范文第1篇

关键词：城乡建设；用地规划；现状；问题；对策

Abstract: the current our country is in the process of urbanization in key stage of development. With the rural population uninterrupted up to the town, the rural residential sites should declined, but the rapid growth of the urban construction land, and didn't bring the rural construction land corresponding decrease, the emergence of a town village construction land full growth situation, to make the land resources, the contradiction between supply and demand is very outstanding. According to this phenomenon, this paper mainly in rural and urban construction land use planning, and puts forward the improvement measures.

Keywords: urban and rural construction; Land use planning; The present situation; Problem; countermeasures

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

一、城乡建设用地现状

1990至2009年，我国城镇化水平从26.4%上升至46.6％，年均增长速度为1.06%。城镇人口数量由3.04亿增长至6.22亿，增加了1倍，平均每年约有1000万以上的农村人口进入城市；城镇建设用地面积由1990年底的291万公顷增加至2009年底的827万公顷，增加了2.8倍多，并仍在以14.74-20.16万公顷的年均增长速度不断增加。随着中央政府城镇化战略进一步的实施和推进，城镇建设用地必然将不断增加。

同时，随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源不断减少，粮食安全问题也越来越突出。耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重威胁。尽管中央政府早把耕地资源保护制定为基本国策，但我国的快速城镇化对土地的大量需求，以及耕地总量逐年递减、耕地红线的一次次失守。城镇化被认为是导致建设用地不断增加、耕地不断减少的直接原因，城镇化发展与耕地保护的矛盾尖锐。

二、城乡建设用地问题分析

城镇化的地理学科释义：这是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，是农业用地向城镇用地转变的过程。即随着村庄人口向城镇集中转化为城镇人口，其村庄建设用地也应相应转化为城镇建设用地。依据我国城乡规划建设用地标准，按照国家规定的人均村庄建设用地标准最高限指标150m2、人均城镇建设用地标准100m2来计算，一个农民进入城镇后，城乡建设用地总量即可节约出50m2。所以随着我国城镇化水平的不断提高，村庄人口总量不断减少，村庄建设用地也应该相应下降，同时城镇和村庄建设用地的总量变化也应呈现下降趋势。也就是说，合理的城镇化过程是节约土地的过程，其有助于农村建设用地转化和促进城乡建设用地集约利用。从这个角度来看，城镇化与耕地保护之间的矛盾本不该发生。

从本质上说，只有当农业人口从职业、身份等方面彻底地转变为城镇人口，城镇化才算完成。但是长期以来城乡二元结构下“只允许农民进城就业，却不为农民定居提供正常条件”错误的城镇化模式，导致人口城镇化进程未能与土地城镇化进程相协调，导致“准城镇化”的人口在城市与农村两边占地。造成了近年来，随着城镇化的发展，虽然农业人口数量不断减少，但村庄建设用地总量不仅没有同步减少，反而增长明显的状况。

存在此类问题的主要原因有以下几个方面：一是农村建设用地管理还不够到位。就集体建设用地使用权流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，随着，《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理还不到位；二是农村集体建设用地规划严重滞后。有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局；三是对农村建设用地管理不严格、监管不力。用地不规范、违背规划用地现象时有发

生。缺乏横向监管体系，执法监督还不到位。

三、城乡建设用地规划管理对策措施

针对城镇村建设用地普遍增长的突出问题，国土资源管理部门应以土地利用总体规划修编为契机，进一步优化城乡用地结构和布局，用最严格措施控制和规范农村建设用地是关键。

严格规范管理农村建设用地，首先要控制农村建设用地总量。通过对农村建设用地总量的严格控制，实现城乡用地结构的合理分配。解决农村建设用地比重过大问题，第一要从严控制农村建设用地流转和流向入手，鼓励农村集体经济组织之间、农民之间合理流转。坚决禁止非农人员和非农单位到农村买农民宅基地或以租代征圈占集体土地。第二要防止人口从城镇向农村倒流。只要控制好农村建设用地流转和流向，才能逐步实现城乡用地结构的动态优化。占农村建设用地绝大多数的是农村居民点用地，要解决农村建设用地规模过大和布局不合理问题，还要从规划入手来控制和调节农村居民点用地规模和布局。

以吉林省伊通满族自治县为例，根据《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006―2020年）》修编前期调查工作统计，伊通满族自治县农村居民点用地占全县建设用地总量的70.6%。通过对典型农村居民点内部用地结构的实测调查分析：宅基地、道路、公共设施、工商用地、闲置土地、耕地分别占农村居民点面积的29.1%、12.7%、1.5%、0.3%、6.2%、50.2%。农村居民点人均用地高达320.64，超过国家规定标准220.64。居民点内部建设用地仅占居民点总面积的43.5%。农村居民点土地利用存在宅基地超标、一户多宅、存量土地过大、闲置和低效用地、重外延扩张轻内涵挖潜等诸多问题。这些问题的存在，既有历史的原因也有现实存在的问题。历史原因是东北地区历史以来地旷人稀，有圈大院的条件和习惯，上世纪90年代以前法律、制度不健全，管理不严格等造成历史遗留用地现状；现实存在的问题就是规划滞后、管理不严、监管不力的问题。

解决这些问题不是一蹴而就的事，但我们必须以新农村建设和我省“千村示范、万村整治”为契机，抓住土地利用总体规划修编和城乡建设用地规划修编的有利时机，做好优化城乡用地结构和布局的战略规划。农村建设用地规划要立足现实、放眼长远，从用地结构和空间管制入手，突出前瞻性和可操作性。当前国家提出农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的政策，恰逢其时，是解决城乡建设用地协调发展的重要手段。要解决好城乡建设用地协调发展的问题，不应仅限于城乡建设用地挂钩，还要进一步拓展农村建设用地内部增减挂钩层面。鼓励建设的村庄要根据社会发展实际和建设用地增减挂钩规模留好建设发展空间；限制建设的村庄，只允许利用原有宅基地、村内存量建设用地进行建设，不允许限制建设村庄向外扩展；禁止建设的小村庄和零星居民点，不允许任何形式的建设行为，只允许异地迁建。通过制度创新，规范和引导农民进一步提高宅基地利用率，鼓励农民建楼房或利用原有宅基地扩建；鼓励农民购买农村（在鼓励建设和限制建设村庄）二手房；鼓励农民充分利用存量建设用地进行住宅建设。通过规划，逐步实现小村庄和零星居民点向中心村庄迁移，使农村建设用地逐步实现节约集约利用的良好局面。

要实现上述目标，就要实行机制创新、制度创新，进一步规范农村建设用地管理和监管。农村建设用地管理绝不是单纯某一部门的事，需要各级人民政府和各相关职能部门协调配合管理，鼓励农村集体经济组织自我约束运行。建立健全管理协调机制、服务职能、共同责任和监管体系，实行目标管理责任制。现行体制和机制解决了管理无序的问题，但还不能实现真正意义上的相互协调和有效监管。横向监管体系的缺位，是用地管理不规范、执法不严的主要根源。

总之，进一步推进城乡建设用地规划管理，加强制度创新，促进行业监管，势在必行。也是我们当代国土人义不容辞的义务与责任。让我们抓住机遇、迎接挑战，扎实推进土地利用总体规划修编进程，为社会经济持续健康发展作出我们应有的贡献。

参考文献：

[1]2009年度江苏省城乡建设系统优秀城市规划项目评选解析报告[J]。江苏城市规划，2010，(1)。

[2]翁林敏。无锡城乡建设用地集约利用规划的实践和探索[J]。江苏城市规划，2010，(1)。

城乡建设用地标准范文第2篇

关键词：快速城镇化、乡村规划、规划失效、控制与引导、编制体系、管理机制

Abstract: In the area of rapid urban city, rural construction land demand rapid expansion, the establishment and perfection of the rural planning and management system on the coordination of urban and rural construction space contradiction plays an important role in promoting the integration of urban and rural development. This combination of urban and rural planning and planning management planning in Bijie City explores in the full establishment system of urban and rural planning and improvement of rural planning management mechanism and try to enrich the practical relevance and the future orientation of urban and rural planning and management system.

Keywords: rapid urbanization, rural planning, planning failure, control and guide, the establishment of system, management mechanism

中图分类号：TU98文献标识码：A文章编号：

1 发展背景

毕节市地处乌蒙山区中段、贵州省西北部，处在滇东高原向黔中山原丘陵过渡的倾斜地带，境内山高坡陡、沟壑纵横，土地破碎，是典型的岩溶山区和喀斯特地貌区。全市总面积26844.5平方公里，高原山地占93.3%。

随着新一轮西部大开发战略的深入实施，特别是《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）和贵州“工业强省”战略实施以来，毕节市城乡面貌日新月异。据统计，毕节市的城镇化率从2005年的16%提高到2010年的27%，2012年的城镇化率为30.17%，进入快速城镇化发展阶段。毕节市正处于从以乡村建设为主迈向以城镇建设、乡村建设并重的发展阶段，在空间规划上偏重城市规划，而忽视乡村规划，使其面临着城乡建设空间冲突和城乡规划工作失效两个方面的突出矛盾。

1.1 建设空间矛盾突出

由于地处云贵高原过渡地带的山地地区，毕节市适宜建设用地破碎零散，同时随着整体发展环境和交通条件的改善，城乡建设用地空间矛盾突出。

（1）城市空间拓展迅速

根据毕节市中心城区总体规划，其城市规模将从2010年的45万人、32平方公里发展至2030年的160万人、190平方公里。毕节市中心城区将进入迅速扩张阶段，建设用地平均每年增加16平方公里，两年时间现状城区将扩大一倍。

图1毕节市中心城区2010年与2030年建设用地对照图

（2）乡村建设需求旺盛

毕节市中心城区范围内自然村落数量多且空间分布分散。据统计，2012年末，毕节市中心城区范围内共有村庄225个，村庄密度达到23个/百平方公里，农村人口约60万人。

经过二十多年的“开发扶贫、生态建设”发展战略的深入实施，毕节市“三农”建设取得长足发展，尤其是农村家庭收入有了大幅提高。2012年，农村居民人均纯收入分别达到4926元。农民收入提高，急需改善居住环境，促使农村建设需求迅速释放，同时由于乡村建设粗放、无序，导致用地需求量大。

1.2 规划管理失效严重

在快速城镇化初期，城乡规划工作常偏重于城市规划编制和规划管理的研究，而忽视乡村规划建设在快速城镇化过程中的重要作用和影响。在面临城市空间快速拓展和乡村建设需求旺盛的情况下，城乡建设空间矛盾导致了规划管理失效现象的出现。

规划失效的一个表现是乡村规划管理无法开展。根据城乡规划法的规定，城市、镇的总体规划和控制性详细规划是核发“一书两证”（规划项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）的依据，乡规划和村规划是核发乡村建设规划许可证的依据。一方面，由于缺乏乡、村规划作为规划管理依据，城乡规划行政主管部门目前已停止核发乡村建设规划许可证；另一方面，在毕节市中心城区总体规划中，重点对城市发展目标和建设用地布局进行了研究和安排，而没有对规划区范围内乡村的发展方向、发展规模、空间布局做出具体安排，在没有编制乡规划和村规划的情况下，难以指导乡村规划的编制和乡村建设管理。

规划失效的另一个表现是乡村违法建设现象严重。由于东部沿海地区的产业转移和外出务工人员的回乡创业需求以及农民收入的提高，乡村建设需求日益增加。在乡村建设得不到合理疏导的情况下，乡村违法建设活动亦日渐增多。

2 原因分析

规划编制与管理上“重城市轻农村”、“重管制轻疏导”是导致并加剧“建设空间矛盾”和“规划管理失效”的两个主要原因。

2.1 规划编制上“重城市轻农村”

受行政体制、城市经济发展水平和规划体系等客观条件的制约，毕节市在城乡规划编制工作上出现“重城市轻农村”，主要体现在规划编制的针对性和前瞻性不足。

首先，缺乏对乡村地区规划建设进行针对性研究。一方面是毕节市原为毕节地区，受行政职能的限制，城乡规划编制和管理职能由县一级人民政府及其城乡行政主管部门承担，其规划编制工作集中于县城的城市规划而忽视了乡村地区；另一方面是经济发展欠发达，政府在规划编制费用上的预算较少，难以满足全面开展城乡规划编制工作的需要，尤其是乡村规划的编制工作。由于当前城市总体规划偏重城市建设用地的规划布局，对乡、村建设用地没有做出具体安排，难以指导乡、村规划编制和规划管理，导致现有城乡规划难以满足城乡空间拓展和统筹协调城乡建设的要求。

其次，城乡统筹发展要求对城乡规划体系进行前瞻性创新。在城乡规划法颁布实施以前，城乡规划的法律、法规体系着重于城市规划，在乡村规划编制上的法规、规章、规范不完善，难以指导城乡统筹规划的编制工作。城乡规划法的颁布实施明确了“城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划”五个层面规划的城乡规划体系。但对城乡规划编制中的诸多问题仍有待解决，如城市规划区范围内能否布置乡村建设用地、能否批准乡村建设、能否核发乡村建设规划许可证、发证的依据是什么等等，需要在相关的法规、规章、规范、标准的修改中进行完善。

2.2 规划管理上“重管制轻疏导”

受城市建设用地指标的困扰，城市政府存在“城市建设用地指标与乡村建设用地指标此消彼长”的认识误区。同时，由于缺乏规划指导，在乡村建设规划管理上，采取了“城市规划区内禁止进行乡村建设”的一刀切规划管理方式。这种以管制为主导的规划管理方式导致了各相关行政主管部门之间的管理工作出现脱节，主要表现在部门之间的协调性和统筹性不足。

首先，城乡规划、国土资源部门管理的不协调。一方面，在毕节市中心城区总体规划中，没有安排乡村建设用地，为保障总体规划的顺利实施，规划行政主管部门要求禁止在中心城区范围内严禁乡村建设；另一方面，国土资源行政主管部门则每年都有新增的宅基地建设用地指标。按照城乡规划法规定，进行乡村建设的“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”，中心城区范围内的乡村建设因为城乡规划行政主管部门无法核发乡村建设规划许可证而无法落地，使区内大量乡村建设的合理需求失去了合法的建设途径，从而导致违法建设严重和规划管理成本增加。

其次，相关部门在乡村建设计划上缺乏统筹。当前，多个部门在分头推进农村各项建设，如交通部门的通村公路建设、教育部门的教师周转房核学生宿舍、住建部门的危房改造和棚户区改造计划、发改部门的生态移民搬迁、水利部门的饮水工程等等，这些工程的建设缺乏统筹安排，导致城乡的无序建设和重复建设。

3 途径探索

针对前文阐述的现实问题和原因分析，在快速城镇化地区的规划编制和规划管理上应坚持城乡统筹发展的工作思路，运用控制与引导并重的工作方法充实城乡规划编制与管理体系。

3.1 充实城乡规划编制体系

毕节市正处在城市发展转型的关键时期，政府职能的转型、城市经济的转型和城市空间的跨越都需要有一个完善的城乡规划体系作为支撑。

（1）加强城乡空间一体化规划

毕节市政府提出跨越式同城化发展战略，跳出七星关、大方原有城区在中部地区建设新城和产业园区。在快速城镇化地区，由于原来城市建成区范围较小，按照城市总体规划确定的中心城区范围，其范围内大部分地区仍为乡村地区，在未来一段相当长的时期内乡村建设仍是城镇化的一个重要组成部分。同城化战略的提出，使原来处于城市边缘的乡村地区成为城市建设的核心地区，要求加强城乡建设空间的统筹规划研究，在城市总体规划层面建立城乡空间协调机制，协调城乡建设用地空间的矛盾。

首先，统筹确定乡村发展规模。当前多数城市在编制总体规划时，重点放在了城市发展规模的研究上，鲜有对镇、乡、村的发展方向、发展规模进行研究，从而导致乡村规划缺乏功能定位和发展规模上的指导。应充分研究城乡发展的动力机制和需求，激发城乡各层面对发展的积极主动性，根据规划期末的城镇化率来确定乡村人口和建设用地的规模，指导乡规划和村规划。

其次，划定乡村建设用地空间增长边界。在编制城市总体规划时，除划定城市空间增长边界外，还应提出镇、乡、村的建设空间范围，划定乡村建设用地空间增长边界，以指导下层次的镇总体规划、乡规划和村规划，合理确定乡村建设用地标准和安排建设用地布局。

图2城市、镇、乡、村建设用地空间增长边界示意图

（2）制定乡村用地分类标准

按照城乡规划法的规定，城乡规划包括“城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划”五个层面的规划。《城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137—2011）》的修改将建设用地共分为六个中类：城乡居民点建设用地（H1）、区域交通设施用地（H2）、区域公用设施用地（H3）、特殊用地（H4）、采矿用地（H5）和其它建设用地（H9）；其中城乡居民点建设用地（H1）细分为四个小类，包括城市建设用地（H11）、镇建设用地（H12）、乡建设用地（H13）和村建设用地（H14）。

2011版用地分类标准中城市建设用地、镇建设用地、乡建设用地和村建设用地的划分与城乡规划法的城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划相对应，为总体规划中实现城乡建设用地布局全覆盖奠定了基础。但是，对乡、村建设用地的分类标准还没有制定，需在此基础上，根据乡村实际和发展需求制定乡建设用地、村建设用地分类标准，指导乡规划、村规划的编制。

（3）充实乡村建设规划内容

制定一个开放、可生长、可持续、刚性与弹性兼备的乡村建设规划。通过该规划实现统筹安排农村道路交通设施、公共服务设施、市政公用设施和农村村民住宅建设，控制和引导农村建设与城市开发建设的协调发展，保障和促进征地、拆迁、基础设施建设和企业落地等各项核心工作顺利推进。

第一，建立农民建房档案管理制度。开展调查摸底工作，充分了解农村村民住房建设需求，将农民住房情况分类进行建立档案管理，详细登记住房困难户、住房改善户、已有住房户的资料。采用“建房人申报”的方式，由村委会组织村民进行个人建房申报，经村委会、镇政府审核后报城乡规划行政主管部门纳入规划进行统筹安排，明确近期建设任务。

第二，提高乡村建设规划的针对性和可操作性。规划作为实施总体规划的行动计划，找准抓手逐步解决问题。探索多样化的农民住房用地管理模式和住房建设模式，合理确定农民住房建设规模、布局和标准；确定新型农村社区选址，控制引导村民建房；逐步完善市政公用设施、综合交通系统、农村基本公共服务设施和环境卫生设施；开展美化工程，塑造具有地方特色的现代景观风貌。

第三，衔接国土部门用地管理。按照国土资源行政主管部门的要求，城市建设征用集体土地的，应返还10%的用地作为集体建设用地，发展集体经济和配套设施建设。若城乡规划中没有乡村建设用地布局，则国土资源行政主管部门无法将返还建设用地落地，导致城市与乡村建设的用地矛盾进一步激化。

3.2 完善乡村规划管理机制

由于地处山区，毕节市适宜建设用地资源紧缺，在城市建设需求和乡村建设需求旺盛的情况下，城乡建设空间矛盾日渐凸显。如何促进城市建设与乡村建设之间的协调发展、完善乡村规划管理依据和管理程序，成为毕节市城乡协调发展的关键，也将影响未来的发展速度和发展质量。

（1）制定乡村建设规划管理办法

通过该管理办法的制定，统筹协调规划、国土、住建等行政主管部门对乡村建设的管理。管理办法的主要内容包括：细化乡村建设规划许可证的申请、审查、核发程序；规定乡村建设标准；明确新型农村社区建设规模和规划选址，划分为乡村建设控制区和乡村建设引导区两类地区；明确农村村民住宅建设申请条件；明确农村村民住宅建设标准。

（2）协调城乡建设时序

推进新型农村社区建设试点工作。充分衔接上层次规划（土地储备、基础设施建设、工业企业建设）和新型农村社区发展规划（危房改造、棚户区改造、生态移民搬迁、“五园”新村建设、生态文明家园建设），选择投资省、见效快、带动效果明显的试点。统筹协调各部门的建设计划，协调多种渠道筹措资金，统筹安排各项政策性资金投入，撬动村民积极有序地参与新型农村社区建设，促进城乡一体化发展。

4 结语

毕节市正从经济、社会发展相对落后进入快速城镇化发展阶段，城乡产业发展、城乡建设空间拓展均处在转型当中，规划将在城乡发展中起着龙头作用。因此，充实的城乡规划编制体系和完善的乡村规划管理体系是城乡规划编制和管理工作的基础和有力保障，作者仍将在规划编制和规划管理工作中尝试作出有益的探索。

参考文献：

1.仇保兴，《追求繁荣与舒适——转型期间城市规划、建设与管理的若干策略》，中国建筑工业出版社，2002.05.

2.仇保兴，《和谐与创新——快速城镇化进程中的问题、危机与对策》，中国建筑工业出版社，2006.06.

3.王蒙徽，《广州城市发展中失地农民城市的问题研究》，中国建筑工业出版社，2011.08.

城乡建设用地标准范文第3篇

1.当前城乡建设发展展望

（1）城乡发展潜力巨大。现在城市的发展空间越来越小，人口膨胀，建设用地的紧张和交通的拥堵等等原因已经制约了城市经济的发展。而且在一个区域仅靠大城市带动区域非常有限了。在一个区域，一个省，经济情况如何更重要的还是要看城乡的指标。有更多的城乡能发展起来，壮大起来，这个城市整体就发展起来了。沿海一带包括浙江、江苏省不仅有大城市支撑，更重要的是每一个城乡经济指标含量都占很大的比例。现在能够有建设的资源，土地建设资源能发展的主要还是在城乡，它的发展空间非常巨大。现在大城市在这一方面很紧张，城乡土地都没有得到充分的利用。现在我们的城乡还处于非常初级的阶段，城市功能、城市基础设施配套，包括城市建设应该说处于刚刚起步。

（2）有很好的发展环境。因为它就是承上启下的经济发展的区域。因为我们要发展农村，农村所依赖的不管城镇化，农村的资源，农村的市场都要依靠城乡，我们又为大城市提业链下转移，转移发展空间。所以说第二点是发展潜力，刚才我讲第一个就是城乡需要发展，这里讲的是城乡能够发展。

2.城乡建设用地的自身特征

城乡土地利用是一个关系到各方利益的复杂问题，而且由于城乡一般历史悠久，经济、文化等方面发展长期缓慢。具体说来，一般有以下几种情况：1）土地利用类型复杂。城乡里包括了一大部分的农业用地，城乡结合部包括了很大一部分工业用地，例如乡镇企业以及各种形式的私营企业办公用地以及厂房用地等。其中有很大一部分由于土地权属关系复杂，即使土地资源闲置也很难有效利用，这是限制其发展的一大顽疾；2）很大一部分农业用地可以有效转化为建筑用地。当前由于农村地区产业结构发展，国家对农政策的调整，农田集体承包情况很普遍，大部分农民采取将口粮田集中起来交由部分承包者经营，而自己更多的从事三产经营或者去大城市打工等，因此大量农用地资源可以更有效分配，如果条件合适，完全可以转化成建筑用地。

3.城乡建设用地的存在问题

（1）目前少数开发商大量开发商囤积土地，出于自身经营步调考虑，致使土地长期闲置，从而形成征而不建、征而不管、征而不拆。这对土地规划管理部门的统计造成了很大的影响。

（2）城乡在道路建设、相关停车场建设以及其它配套建筑方面跟不上。由于有些新建住宅位于偏远地区，距离市区或商业区较远，故建筑开发商在建筑前期规划上做好统筹，在道路建设方面考虑充分，另外，应在每个小区设置充足的停车位以及其它相关公共配套建筑，保证其建筑的有效性。

（3）要充分考虑到当地历史特色和民族特色。有些城乡小镇具备悠久的历史，地方特色很浓厚。故在进行建筑开发的时候应充分考虑到保留和沿袭地方特色，禁止盲目追求所谓城市现代化，杜绝所谓豪华、新潮建筑形式，减少所谓华而不实的“街心花园”，合理利用有限土地资源。

（4）城乡土地征用规划混乱，农用地、工业用地、建筑用地等分配不合理现象长期存在。由于城市化进程不断加快，而地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，对新建住宅存在仓促上马的问题。另外，由于部分农村宅基地分布散乱，山区或半山区单家独户现象普遍存在，而平原地区则是建筑密度过高，交通问题一直是老大难。除此以外，城乡工业企业由于规模有限，数量有限，其规模效益以及产业集聚效果达不到，反而盲目扩建厂房，与地方政府协商占用大量土地资源，却长期不出效益，造成大量资源闲置浪费。

4.城乡建设用地规划管理对策措施

（1）加强耕地保护和基本农田建设。完善耕地与基本农田保护责任机制，严格执行《耕地占补平衡考核办法》，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务。严格执行土地用途管制制度，控制建设占用耕地规模。制订建设用地节约集约用地标准，建立城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩制度。建立耕地征用高税制度，提高耕地征用补偿标准，大力推行“先补后占”制度。

（2）促进城乡建设用地结构优化。城镇化的推进必然带来城市用地需求的增长，必须正确把握城镇化发展形势，适度引导城镇建设用地的增长。在强调区域协调发展的同时，必须坚持“有保有压”和“非均衡发展”原则，优先保证重大工程及重点区域的用地需求。引导形成合理的城镇体系和村镇体系。落实城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的政策。区内整合，在空间上实现城镇建设用地增加与农村居民点减少相挂钩。

（3）协调土地利用与生态环境建设。按照环境友好型社会的要求，坚持预防为主、综合治理、突出重点和标本兼治的原则，协调土地利用和生态建设，逐步提高土地生态环境质量。针对全省土地生态环境局部好转，总体恶化的局面，根据不同的承载力提出不同的土地利用调控措施。

（4）强化区域土地利用调控。以优化产业空间布局和全省经济社会整体结构为目标，以发挥地区优势、推进产业梯次为重点，制定产业和区域发展政策。加强经济较发达地区与欠发达地区的合作，将欠发达地区的资源、劳动力和市场优势与较发达地区和发达地区的技术、资金和管理优势结合起来，吸引发达地区的传统产业向区内的转移，实现共同发展，合作双赢。

（5）完善规划实施体制机制。加强规划和管理立法工作，制定土地利用规划实施条例，建设土地利用规划法规体系，严格执行规划管理法规法律，健全土地执法体制。建立衔接统一、逐级控制的规划体系，加强横向协调和纵向协调。

参考文献

[1] 许坚，包纪祥. 当前土地规划管理存在的问题及对策[J]. 中国地质矿产经济，2001（12）.

[2] 陈晓炜，赵世强. 土地利用规划的风险管理[J]. 国土资源科技管理，2004（02）.

[3] 杜莺. 完善我国土地规划体系的探讨[J]. 国土资源科技管理，2005（06）.

城乡建设用地标准范文第4篇

（一）节约集约用地方面。根据调查统计，自2013年以来，全县已获自治区批复的建设项目共18个，批准用地面积28.4142公顷，其中，批准征收集体土地12.4846公顷，完成征地11.8144公顷，批而未征0.6702公顷。已供地总面积16.2847公顷，其中，城市分批次建设用地 14.1051公顷，单独选址项目用地2.1796公顷，批而未供12.1295公顷。

（二）城乡建设用地增减挂钩情况。2013年以来，自治区批准我县实施城乡建设用地增减挂钩项目2个，实施规模为：拆旧区总规模16.49公顷，复垦为农用地16.49公顷（其中，复垦为耕地11.74公顷）；建新区总规模16.49公顷，新增建设用地16.49公顷。2014年，自治区国土资源厅对我县拆旧区土地复垦进度及建新区土地使用情况进行检查，确认项目拆旧区实际实施规模为16.49公顷，复垦为农用地13.11公顷，新增耕地10.02公顷（均为旱地）；确认项目建新区总规模13.11公顷，我县已先行使用周转指标7.1268公顷，剩余挂钩指标5.9832公顷。

（三）土地利用年度计划差别化管理情况。近三年来，__县没有另安排工业用地和城乡化用地指标；在土地利用总体规划实施方面，严格按规划用地，对不符合规划的项目原则上不能通过建设用地预审，对符合调整、修改规划的项目，严格依照有关政策法规进行规划调整和修改，没有出现违反规划用地的行为。

（四）建设用地区位调整。近三年来。我县实施的各类建设项目，均按项目规划、设计用地，未出现项目用地区位调整情况。

（五）批后征地情况。各项目批准用地后，严格实施征地批后“两公告一登记”，采取在被征地单位内部张贴公告以及政府信息公开网络平台公开征地相关信息，做到征地工作公开透明，接受社会监督。

（一）批而未征。造成项目用地批而未征的主要原因：一是在征地过程中，部分被征地群众认为征地标准补偿低，不同意征地；二是在项目实施过程中，发现一些具体项目规划、设计不够科学，投资成本高，而变更规划、设计程序复杂、时间长，导致不能按期开展征地工作。

（二）批而未供。造成批而未供的主要原因：一是一些项目征地涉及房屋等搬迁安置，被征地群众提出要求过高。比如，有的要求高额补偿，有的要求在黄金地段安置建房，有的要求安排多宗宅基地，如果不能满足其要求，被拆迁户拒不搬迁，导致没法按期供地；二是一些项目建设涉及城市规划调整或规划未确定，也是没法按期供地的重要原因。

（三）未批先用。由于项目建设用地前期审批涉及国土、住建、环保等多个部门，从前期审批到用地报批所花时间较长，程序繁杂，一些项目为了赶进度，先开工后报批，造成未批先用违法行为。

（四）监管不到位。项目供地后，有关部门对一些项目用地供后监管不到位，项目业主失去监督，不按批准的用地红线图使用土地，导致少批多用现象时有发生。

（五）验收不严格。在项目竣工验收过程中，有关部门只注重验收工程数量、质量和造价等方面指标，忽视了工程用地指标验收。

（一）加快征地改革。土地是人民群众赖以生存和发展的物质基础，随着经济社会迅速发展，土地增值日益凸显，人们对土地的重要性认识不断提高，而当前征地补偿标准偏低，在一定程度上损害了群众的切身利益，被征地群众普遍难于接受，导致不支持配合征地情况时有发生。建议上级有关立法部门加强调研，加快推进征地改革工作，合理制定征地补偿标准；地方人民政府也要结合当地经济社会发展实际，按时调整制定征地统一年产值标准，以保障好被征地群众的合法权益，推进征地改革顺利进行。

（二）加强政策宣传。在开展征地拆迁过程中，要加强对被征地群众宣传教育，讲清国家征地法律和政策法规以及项目建设的重大意义，做好群众的思想动员工作。还应通过党报党刊、广播宣传、网络信息、电子查询等多种渠道，全方位开展政策法规宣传工作，不断提高民众思想认识，努力破解征地拆迁难题。

（三）加强联合审批。项目建设用地，虽然各级各部门进一步简化建设用地程序，但报批时要求材料齐全，办理立项-选址-环评-勘测-预审-报批等手续，涉及部门多，程序复杂，投资者意见大。建议上级政府加强组织领导，协调相关部门加强联合审批，建立健全建设项目联合审批的长效机制，不断提高行政审批效率。

城乡建设用地标准范文第5篇

一、指导思想全面贯彻落实党的十七大精神，以科学发展观为统领，紧紧围绕“一当好、三争创”战略目标，以节约集约用地为主方向，以挖掘存量建设用地潜力为主抓手，以实现*土地资源可持续利用为主目标，严格执行国家颁布的一系列土地调控政策，强化土地资源的管理和利用，实现土地利用方式和经济发展方式的根本性转变，促进*经济社会又好又快发展。二、对策措施1、落实规划对建设用地规模的引导控制措施。城乡规划按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局、有序开发的原则，科学确定建设用地发展规模、用地结构和开发强度。强化城市总体规划、近期建设规划的引导控制作用，严格控制建设用地规模，明确各区建设用地总量。城乡规划要与土地利用总体规划相衔接，严格控制建设占用耕地规模，保证基本农田规模。在确保环境质量和容量的前提下，实行土地开发强度上限与下限“双向综合调控”机制。合理划定禁止建设区、限制建设区和适宜建设区，统筹安排各类建设用地，防止城市建设用地无序蔓延。调整修改各类用地标准，合理确定各项建设的容积率、建筑密度、绿地率，严格按照国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。

2、落实优化产业结构的供地措施。增量建设用地指标优先满足列入省市年度重大、重点项目计划的基础设施工程和协议注册外资超3000万美元外资项目、超10亿元内资重大项目建设，优先满足现代服务业、“三创”载体和高新技术等项目建设，优先满足高产出、高效益、产业链高端项目建设。存量建设用地和挂钩指标优先用于农民拆迁安置房、经济适用房和廉租房、普通商品房、定销商品房和多层标准厂房建设。禁止引进高污染、高能耗、高危险、低效益、低产出的工业性项目。限制类工业项目原则上不得供地，不符合*产业政策的项目一律不得供地。总投资3000万元以下，国家、省级工业园区亩均投资强度达不到360万元以上，一般工业集中区亩均投资强度达不到250万元以上的工业性项目不再单独供地，能进标准厂房的一律安排进标准厂房。

3、落实高水平节约集约用地措施。城乡所有工业用地都要坚持高容积率、高密度的原则，新建厂区容积率不得小于0.8，多层标准厂房容积率应大于1.2，所有工业用地建筑密度不得小于50%。加强工业用地、物流用地等建设标准的研究和制定，适度提高容积率，控制绿地率，集中布局配套设施，避免重复建设，提高土地利用效率。将产业结构调整和土地使用调整相结合，把土地供应给用地集约化程度高、效益好的项目。纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物、动漫、创意产业等凡适合进多层标准厂房的行业或企业，必须全部入驻多层标准厂房。引导企业在新建厂房、新增建筑面积或配套设施时，充分利用地上地下空间、空闲地、旧厂区，推进“零增地”技改，让有限的土地发挥最大的效益。合理安排住宅用地，严格控制低密度高档住房建设，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。住宅用地供应要明确住宅用地的最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件。确保廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。普通商品房、定销商品房和拆迁安置房建设必须以建设小高层、高层为主。

4、落实城乡建设用地增减挂钩措施。我市是城乡建设用地增减挂钩试点城市，要充分运用挂钩试点政策，减少新增建设用地总量，实现城乡建设用地总量的动态平衡。全市要重点做好四个方面的挂钩工作：（1）与太湖保护区内搬迁村庄、企业搬迁整理成新增耕地相挂钩。按照市委、市政府治理太湖的决策部署，把沿湖、沿江、沿河地区污染企业关闭和村庄搬迁纳入挂钩计划，加大推进力度，逐年降低保护区内建设用地比例，增加上述地区的生态绿地总量，挂钩指标用于满足重点发展区建设。（2）与农业示范区内村庄、企业搬迁整理成新增耕地相挂钩。着眼发展现代都市农业，加大耕地和基本农田保护力度，集中建设上千亩、上万亩的基本农田保护示范区，示范区内的零星企业和散落村庄要纳入挂钩计划，有计划地安排搬迁并复垦成耕地。基本农田保护示范区外、建设用地预留区内可优先使用挂钩指标，现代都市农业相配套的相关设施建设用地应规划在基本农田保护示范区外。（3）与农村住宅用地整理成耕地和基本农田相挂钩。尽快制定出台财政补贴、奖励政策，建立挂钩置换指标市场配置机制，按照谁复垦谁得益的原则，鼓励各级政府加大投入，推进农村住宅用地挂钩置换。积极制定宅基地自愿腾退安置补偿办法和生活保障措施，鼓励已入城农民和城郊结合部农民自愿腾退宅基地。腾退后的宅基地可整理为耕地产生挂钩指标，也可以按照城乡建设规划直接置换为建设用地。到2010年，全市要完成1/3以上的自然村居民并入城镇和农村新型社区集中居住的目标任务。今后各镇房地产开发用地都要通过农村住宅用地置换解决用地指标，一般不再单独安排新增建设用地计划指标。（4）与关闭矿山宕口、砖瓦窑厂整理成新增耕地相挂钩。全市除宜兴保留个别有取土来源的窑厂外，其余地区要于年内全部关闭整理到位。市区关闭矿山宕口已经基本整理到位，江阴、宜兴市还有一定数量的矿山宕口，要进一步加大关闭力度，每年给相关镇（街道）下达整理挂钩任务，用3年时间完成复垦复绿。

5、落实盘活存量建设用地措施。主动打破原有政策的限制，通过减免廉租房基金、土地收益金等相关规费，加大对企业用而不足的土地和经济效益不佳企业的土地的收购储备力度，切实降低土地流转成本，将收购储备的土地和厂房供给急需用地的企业。要提高存量土地的保有成本，科学划分不同区域，适时提高我市城镇土地使用税标准，并研究制定激励机制，让节约集约用地水平高的企业真正得到实惠，迫使低效用地单位主动退出土地。国土资源管理部门要组织各地对国家和省级开发区、工业集中区中的闲置土地进行全面清理，对外资、民资、混合所有制等企业批多用少、批而未用的土地，实行分类指导，因地制宜制定盘活闲置土地和低效利用土地的政策措施，对原用地单位有能力增资扩股的限期增资扩股，对超过两年闲置不用的地块要依法收回土地使用权，重新调整给急需用地的单位使用。

三、领导与考核1、加强组织领导。各市（县）区政府要高度重视严格控制建设用地规模、切实提高土地利用效率的工作，将其摆上重要位置，列入重要议事日程，政府主要领导要亲自抓，分管领导要具体抓，一级抓一级，层层抓落实，采取扎实措施抓出成效。政府各有关部门要加强协调，形成合力，全力推进严格控制建设用地规模、切实提高土地利用效率的工作。发改、经贸、外经、规划、国土、地税、财政、统计、审计等部门要通力合作，千方百计落实严格控制建设用地规模的各项措施。市投资主管部门要严把建设项目审核（审批、核准、备案）关，确保重点、重大项目建设，控制非重点工程和一般性工业项目立项；市规划部门要严把城乡规划关，控制建设项目开发建设强度；国土部门要严把建设项目供地关，按照节约集约用地要求核定供地量；地税部门要把好城镇土地使用税征收关，确保应征尽征；财政部门要落实好税收返还奖励措施；统计、审计部门要配合做好土地节约、集约利用的考核、评估及认定工作。