房地产中商工作总结
房地产中商工作总结范文第1篇
一、组织领导
县局决定成立*县工商局房地产交易秩序专项整治领导小组，由*副局长任组长，行政执法科、注册登记科、检查大队、*消费者投诉台、消委会等有关职能部门负责人为成员。专项整治工作由行政执法科负责牵头，各业务科室各司其职，相互协作，对口负责指导、检查、协调工作，相关部门根据任务要求，分工负责，密切协作，共同抓好整顿和规范房地产市场秩序工作。各工商所房地产交易秩序专项整治工作方案及领导小组成员名单于*月*日前上报县工商局行政执法科。
二、查处重点
此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。
三、时间安排
（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（*年*月—*年*月）
各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。
*、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。
*、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。
*、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于*篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。
（二）综合整治阶段（*年*月—*年*月）
各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
（三）总结经验巩固成果阶段（*年*月）
各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于*月*日前书面或oa网报送县局行政执法科。
（四）推进长效机制建设阶段（*年*月—*年*月）
总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。
四、职责分工
（一）行政执法科：一要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《*省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。
（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。
（三）县局*投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥*投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。
（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。
（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。
五、工作要求
（一）加强领导、明确任务。各工商所、各相关业务科室应充分认识开展打击房地产交易秩序专项整治工作，查处房地产企业的违法行为，努力营造诚实守信、公平竞争的房地产市场交易环境，是工商行政管理机关的一项重要职责，要进一步提高对这项工作长期性、艰巨性、复杂性及重要意义的认识，统一思想，统一步调，精心组织，周密部署，抓好落实，确保房地产交易秩序专项整治工作顺利进行，取得成效。
房地产中商工作总结范文第2篇
目前，系统结构模型主要有C/S结构(C1ient/Server的简称，客户机/服务器模式)和B/S结构(Browser/Server的简称，浏览器/服务器模式)两大类。本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来阐述如何选定最佳的系统结构模型。
一、合同网上备案方式及内容
合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签定合同时，在网上进行合同确认和打印的行为。房产管理部门将定期汇总、分析和全市的新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。对于违反规定或者不信守承诺的房地产开发企业及其委托的销售经纪企业，房产管理部门将建立开发、销售企业的信用档案，将其网上公示，并载入该企业的信用档案。
1.房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后，通过网站，即时公布下列信息：
(1)商品房预售许可证或房地产权属证明的主要内容，包括开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、可预(销)售面积、基础设施和公共设施情况；
(2)商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数，总层数以及具体房号清单；
(3)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图及每套房源的结构平面图；
(4)房地产抵押、查封等权利限制情况；
(5)商品房买卖合同示范文本；
(6)商品房的预(销)售均价。商品房拟预售的均价，将由房地产开发企业在办理商品房预售总登记时，向房产管理部门申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟预(销)售均价的，应当向房产管理部门申报，办理网上即时变更手续。
2.房地产开发企业所开发的商品房项目，如果有下列情况之一的，不得办理网上备案手续：
(1)预(销)售的商品房项目有项目转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外)；
(2)预(销)售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，或抵押权人未出具同意出售，再抵押(按揭)的书面证明的；
(3)商品房项目被法院依法查封的；
(4)其他法律法规禁止出售的。
3.即时反映备案商品房的销售状态，应当在商品房买卖合同或定金合同签约的第二天之前，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房的可预(销)售状态更改为已预(销)售或已预订状态。
定金合同网上备案后，在签订商品房买卖合同时，合同主体不得变更。买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，商品房买卖合同主体不得变更。也就是说，备案之后，购房人不能随意更改。
4.房地产开发企业与预订人应当自签订定金合同15日内签订商品房买卖合同。未在规定期限内签订商品房买卖合同，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房恢复为可预(销)售状态。
5.凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，申请预留房源的，应明确预留房源销售时间。
6.购房人申领房屋产权证前，当事人双方经协商一致，需要对合同中选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的；应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其他有关材料，向房产管、理部门申请办理合同变更备案手续。
当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。
7.商品房由“预售”转为“现售”(即房屋由“期房”转为“现房”)，房地产开发企业必须委托具有测绘资质的测绘公司对商品房面积进行实地测绘，在取得测绘报告后，由房产管理部门通过“网上备案操作系统”，将该商品房的项目的实际信息与商品房预售时网上公布的信息进行校核后公布，原商品房信息由“预售”转为“现售”状态。
8.商品房预(销)售，开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同。预(销)售人应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同向房产管理部门办理登记备案手续。
二、合同网上备案系统需求分析
1.工作端分散、覆盖地域广
房地产开发企业要在其各自的销售场所进行操作，销售场所遍及城市各个部位，有的还会远离主要市区设立在卫星城市，所以工作端涉及地域非常广大，最大可覆盖数千平方公里(如直辖市)。此外，异地购房则会出现工作端距离数据中心数千公里的情况，
2.工作端数量大
房地产开发企业按合同网上备案的业务要求，需要在其销售场所设立合同网上备案系统的工作端方能顺利进行房屋销售。很多开发企业因业务量大或销售网点多等原因，需要设立多个工作端。按一个中等城市100家左右房地产开发企业计算，将有近200个工作端，而大型城市则会有千余个工作端。
3.涉及相关业务部门
合同网上备案业务除合同联机打印外，还涉及商品房预售许可证发放、商品房合同备案、楼盘表信息校核、房地产抵押、房地产查封等业务。此部分业务属于房产管理部门职能，因此系统要同时面对房地产开发企业和相关业务部门两部分用户，并对其按不同功能、不同权限加以区分。
4.各开发企业设备、人员条件差异大
房地产开发企业相关操作人员计算机操作水平参差不齐，部分计算机设备陈旧老化，安装的计算机操作系统多种多样。
5.二手房网上备案
目前，合同网上备案业务还只限于商品房买卖，但随着房地产市场日趋规范，亦有二手房买卖合同进行网上备案的可能性。因此，系统设计时应考虑到日后针对二手房买卖合同网上备案的功能扩展。
6.信息
通过互联网定期汇总、分析和全市新建商品房的交易信息，提供政策法规及业务流程查询服务，公示企业信用档案，建立二手房信息平台。
三、B/S与C/S结构概述
C/S结构：应用程序被分布到客户机和服务器上，其中表示层与应用逻辑层分布到客户机，数据资源层分布到服务器。客户端完成一定的计算任务并通过一定的协议和接口与服务器通信，请求完成一定的服务或要求得到数据。服务器通常采用高性能的PC、工作站或小型机，并采用大型数据库系统，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客户端安装专用的客户端软件。
B/S结构：基于B/S模式的三层体系结构将表示层、应用逻辑层、数据资源层分布到不同的单元中，表示层对应的客户端由浏览器和Web服务器的动态页面组成，接收用户的处理请求并交给应用服务器。应用逻辑层对应于应用服务器，应用服务器中的中间件完成业务逻辑处理，处理过程中会使用数据资源层的服务来得到必要信息或存储修改相应的数据。数据资源层对应于数据库服务器，数据库服务器实现对数据库的管理和库中数据的访问与增删改。客户机上只要安装一个浏览器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服务器安装Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等数据库，浏览器通过web服务器同数据库进行数据交互。
四、B/S与C/S结构比较
1.系统构架
C/S结构软件一般采用两层结构，客户端提供用户界面、运行逻辑处理应用；数据服务器接受客户端SQL语句并对数据库进行查询，然后返回查询结果；客户端将数据进行计算(可能涉及到运算、汇总、统计等)并将结果呈现给用户。用一个形象的比喻来描述就是：服务器端像一个仓库，主要功能是存储原材料和成品，但并不进行加工；而客户端就像加工车间，完成从原料到成品的整个制造过程，然后将成品存储到仓库。由于业务的处理逻辑主要在客户机端执行，因此这种结构也被称为胖客户(Fat client)结构，其最大的优点在于结构简单，开发和运行的环境简单。C/S二层计算模式的基本结构如图1所示。
B/S结构软件采用的是三层结构，在传统的二层结构的基础上增加了应用服务器。客户端接受用户的请求，客户端向应用服务器提出请求，应用服务器从数据库服务器中获得数据，将数据进行计算并将结果提交给客户端，客户端将结果呈现给用户。通过这样的结构设计，使得应用逻辑被所有用户共享，这是两层结构应用软件与三层应用软件之间最大的区别。B/S三层计算模式的基本结构如图2所示。
这两种结构的不同点是，两层结构中客户端参与运算，而三层结构中客户端并不参与运算，只是简单地接收用户的请求，显示最后的结果。由于三层结构中的客户端并不需要参与计算，所以对客户端计算机的配置要求是比较低的。
此外，c/s结构已经由二层结构向三层结构发展，但仍未从根本上改变其胖客户结构，c/s三层计算模式的基本结构如图3所示。
2.用户数量
房地产中商工作总结范文第3篇
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
在中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文）后，在一场被媒体形容为“央行房贷新政风暴”的旋涡中，在说明房地产业对于银行信贷依赖程度时，一个数字成为耀眼的明星：“70％”――房地产企业70％的资金来自银行――一夜之间，这个数字出现在大大小小的媒体上，公众以此发现房地产业对于银行信贷的依赖程度竟如此之高，而房地产业“一本万利”的说法，于是得到证明。
在此轮央行房贷新政所掀起的风暴中，是谁首先提及这一比例，并用以论证什么观点，现在已渺不可考。记者查诸有关报道，提及这一数字的人士中颇多业内权威。比如说，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在6月21日接受中新社记者采访时，即称“中国金融风险在房地产方面确实不可忽视，现在中国房地产企业70％的资金来自银行……”
全国工商联住宅产业商会成立于2001年3月，由中国住宅产业集团联盟发起，会员以房地产开发商及上游供应商为主，几乎均为民营企业。本届轮值主席是北京市华远地产股份有限公司总裁任志强。任志强是中国房地产业界的重量级人物，也是此番率先强烈质疑央行房贷新政的明星级批评者。
聂梅生提及房地产企业70％资金来自银行，是泄露本行业不可告人的天机了吗？
如果看到媒体及房地产中人对于70％这一数字关注得如此煞有介事，央行的政策决策者们可能只有摇头苦笑而已：假如房地产企业真能做到只有70％的资金来自银行，无论按旧规还是按新政，都属合规。业界称之为十年来最严苛的并将导致房地产业“冬天来临”的这一央行121号文，作如此规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％”，而这亦不过是对既有规定的重申而已。
房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。
【显规则】
地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排，这是明面上的规则
1998年以来，央行出台居民个人按揭贷款相关政策，连续数次降低利息，商业银行调整信贷资产结构，几方面因素共同推动了我国城市居民的住房消费需求迅速释放。房地产市场也摆脱了1993年泡沫以来的连续低迷，开始进入新一轮上升周期。
据统计，1998年以来，房地产销售额以每年超过20％的速度增长，房地产投资额平均增长幅度达到17.4％。与此同时，商业银行的居民个人住房贷款余额从1997年底的190亿元上升到2002年底的8253亿元，年均增长一倍以上,占商业银行信贷资产的比例超过8％。
在此次央行房贷新政策之前，房地产信贷的指标性文件是央行2001年6月的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），如果房地产商依此通知及相关文件合规操作，一个项目（以住宅项目为例）开发及相应信贷支持的过程大体如下：
――取得国有土地使用权。在此阶段需支付的是土地出让金以及拆迁补偿费等前期费用，并获得土地使用证。
――在“四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）”齐全后，工地即开工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款，前提条件是自有资金不低于总投资的30％。
――在主体结构封顶（如果项目是多层住宅）或是完成总投资的2/3（如果项目是高层住宅）后，商业银行可向个人购房者发放按揭贷款，而贷款额不得超过房价的80％。如果销售顺利，购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。
按照这一模式，银行资金进入房地产开发主要是两途：在开发商“四证齐全”时给予开发贷款；在项目开发至封顶或2/3后进入销售阶段时，对个人售房者的个人按揭贷款。此外，商业银行还可向企业发放流动资金贷款，但这不应当占重要地位。
在这样一个地产开发资金链条中，地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排。
然而，央行195号文并未得到有效施行。房地产业的信贷操作实践，在许多时候，遵循的不是这一套明面上的程序，而是一套潜规则。
【潜规则】
以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。能说得清多少来自银行资金吗？
中国人民银行副行长吴晓灵在5月底6月初曾先后两次接受本刊书面采访。她告诉记者，许多银行并未严格执行195号文，因此“主要的任务是落实这些规定”（参见《财经》2003年6月20日号《专访吴晓灵》一文）。
吴晓灵的依据，来自于去年底央行检查全国商业银行房地产信贷情况的结果。在2003年2月20日公布的《2002年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，“本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％”。
《报告》还称：“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”
《报告》未给出具体的案例。但记者遍访业界中人及银行界人士，可以作如下简单的勾勒。
世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆告诉记者，开发贷款数额一般比较大，但条件比较严格，要求“四证”齐全。但开发商往往实力有限，达不到“四证”齐全的地步――SOHO中国董事长潘石屹称，以他的经验，拿到“四证”开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50％。而流动资金贷款的要求则较松，有抵押物或担保即可。所以，以流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款――这就钻了195号文的空子。
据黄玺庆说，在北京，地产商缴纳15％的土地出让金，就可以拿下临时土地证，即可启动开发程序，办理其它几个许可证。如果一个地产商实力非常弱，连土地出让金的15％的自有资金都没有，就可能从银行作流动资金贷款，以支付这笔款项。这种公司的自有资金与其项目总投资之比，当然低得惊人。银行信贷风险之大亦不言而喻。而且，流动资金贷款很多是担保贷款，如果是关联企业间的担保，风险更大。
银行对此并非全然不知情。某大商业银行房贷部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，账上有一两千万的一年期流动资金贷款的地产商比比皆是。地产商对他们亦不讳言，流动资金贷款的最主要功能是交纳土地出让金，“把有关手续办下来”，一方面启动项目开发程序，另一方面去争取开发贷款。但是，一旦后续手续无法按预期办下来，银行发放的流动资金贷款就处于风险之中。
如此这般，地产项目开发的实际资金链便初现轮廓。用华高莱斯国际地产顾问公司的王建忠的话来讲：先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款――这已经迹近欺诈了。
而为了尽可能多地贷得开发贷款，地产商高估地产项目价值是普遍的现象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地产评估人士告诉记者。高估值对于地产商的直接好处便是抵消掉银行对于抵押比例的限制。而常用的手法，则是按照项目所在地区曾出现的最高水平来估价。
取得了开发贷款，只是地产商资金链的一半，其使用也是随工程进度分段发放，受银行的监控。土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本――一般占整个开发成本的1/5以上，市中心甚至达到成本的一半。很多开发商的资金（包括借贷资金），在支付哪怕是部分出让金后，余下的部分可能也只够建几层楼。此时，必须得到新的贷款。得到销售许可证后通过预售回笼资金，继续开发建设，个人按揭贷款无疑成了一个绝好的替代。
尽快实现销售，启动银行按揭贷款程序，成为地产商当务之急。195号文件虽有规定，银行只能对购买已封顶的多层住宅或完成2/3的高层住宅者发放按揭贷款。但此规定即便在北京亦未被执行――北京房地产业界几乎只知正负零（打好地基，基础建筑与地面取齐）即可启动银行个人购房贷款按揭程序。银行向购房者发放的按揭贷款一到位，即以购房者的购房款形式打入地产商账上，地产商此前的开发贷款亦就此解决。据潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50％。
正是因为按揭贷款如此关键，自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，这已经成了相当普遍的现象。国家审计署审计长李金华在6月25日向全国人大常委会报告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露，中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
假按揭有多种做法。媒体曾作报道，南方某省一楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展商于是通过自己的员工、亲戚、熟人等七人充当购房者“购买”自己的物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元。直到后来出现“断供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里，如果这些房屋有真正的买家时，发展商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。但后来，发展商销售情况欠佳，无力供楼，于是真相水落石出。
另一种做假形式是虚增房价。如买家以45万元的价格在购置了一套实际价值为35万元的房屋，以80％贷款额计可获得36万元的贷款，而余下的9万元首付，则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期“支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是，买家几乎不用自有资金便购买了该房屋，地产商则取得了高额贷款，而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。
除从银行套取贷款，地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入。垫资指开发商在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。现在，垫资已成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风险的重要手段，实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。
据国家统计局数据：2002年，建设单位（不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4％，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9％。北京一著名建筑公司总经理告诉记者，建设施工公司在产业链上位于底层，根本没有选择的余地。由于建筑公司的资金亦多来自银行，地产商要求其垫资修建，其实亦是间接使用银行资金。
至此，地产商的银行信贷潜规则大体成形：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。你说得清整个资金链中多少来自银行资金吗？
商业银行为何接受这样高风险的贷款安排？记者了解到，商业银行由于调整信贷资产配置的需要，对个人按揭贷款的竞争非常激烈。在商业银行眼中，个人按揭贷款属于优质资产，对个人贷款的安全性要远远高于对工商企业的贷款。而房地产商往往要求那些提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。所以，谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长。
一家商业银行北京分行房贷部工作人员告诉记者，由于该行2002年下半年来政策执行比较严格，导致该行在北京的市场份额下降很快，“压力很大”。
归根结底，商业银行的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期。在房地产行业高速发展的背景下，只要项目不太差，销售的问题并不大，商业银行发放的贷款，即使违规，也不会表现为坏账。
但是，如果房地产市场的风向变了呢？几乎全用银行信贷支撑起来的房地产业一旦发生逆转，银行走向何方？
【规则变了吗？】
规则没变，只是过去的规则未得施行而已
央行121号文后，SOHO中国董事长潘石屹在公司网站上发表文章讲述他的感受：“规则变了。”
他说，6月13日看到央行通知后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛───球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。
作为一家曾寻求海外上市机会的知名地产公司，SOHO公司的迅即反应可称负责。然而，真的是规则变了吗？
细审央行于2001年度的195号文与6月13日的121号文，两者的精神都是强化房地产信贷管理，具体的条款颇具连续性，即有差别亦并不大(参见前表《央行房贷政策变化及开发商的反应》)。
其实，回过头来看，央行副行长吴晓灵在接受本刊书面采访时的回答亦指明了两个通知的一致性。“要保持政策的连续性，不做大的调整，但已经出台的政策如中国人民银行2001年195号文件应该认真落实。”吴晓灵说。“对一些高档房地产，我们会通过适当提高贷款利率、项目资本金比例和商品房预售条件等加以控制。”
即使是抱怨“规则变了”的潘石屹，也告诉记者，121号文共七条，其中大多数都是对既有规定的重申，“真正新的变化是第四、六两条。”这两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。
其实，央行于2001年的195号文即已规定，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。此次121号文，只不过规定不论是多层还是高层住宅，都统一到只有主体结构封顶才能办理个人住房按揭贷款而已。
记者提及此事，潘石屹方才省得。他告诉记者，195号文虽有此说，但在全国几乎从未执行。据他所知，可能只有上海一地的银行按此办理。至于北京，“正负零就可以办理按揭了。”所谓“正负零”，指房地产项目挖完坑，打好地基，基础建筑建至与地面相齐。这与央行规定相差了整整一个地上建筑。
如果潘所述确实，那么，不是规则变了，而是过去的规则未被执行。细读121号文，是对两年前195号文的精确化表述和进一步延伸。七个条款用语精准，招招到位。
――对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。
――不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
――承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等），禁止向房地产开发企业垫资。
――只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
――个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
――购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
据记者采访获知，央行在起草通知前曾作较为周密的调研。参与者“非常勤奋”，潘石屹对记者说。起草者努力的成果是，这次央行的措施，“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了。”一位业界资深人士作此评价。
【从泡沫之争到房贷大检查】
央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出
此次所谓“房贷新政”，既是央行2001年195号文的延伸，更体现了央行近年来对房地产市场形势的长期调查和基本判断。
自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。
认为存在房地产泡沫者包括一些学者、官员和消费者。他们认为，近年来部分地区房地产投资增长过快，地价和房价上涨过快；房地产市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，适合中低收入居民居住的房子过少；房价占居民家庭收入的比例过高等。反对存在泡沫者主要是房地产商和一些地方政府官员。他们的基本立论是，这一轮房地产热与1992年至1993年的房地产泡沫不同，当时主要的购买方是集团消费，而目前的购买方主要是居民住宅；国内外的房价收入比不能简单比较；一些人还用北京和上海的房价和香港、美国纽约来做比较，认为房价还有上升空间。关于是否存在房地产泡沫的讨论时起时伏，历时一年有余，至今年仍然未决。
但是，比讨论本身重要得多的是，货币政策主管部门中国人民银行在此期间逐步形成了自己的看法。值得注意的第一个迹象出现在中国人民银行2002年第二季度《货币政策执行报告》中。在提及房地产业时，央行表示“货币政策既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这是近来有据可查的央行第一次在公开文件中提及房地产泡沫。
在央行的2002年第三季度报告中，再度出现了房地产泡沫的说法，更进一步确切地指明央行担心所在，“房地产业发展中也存在一些结构性问题，尤其是部分中心城市房价高涨，部分地区商品房空置率上升较快，高级写字楼出现过热现象。”
关键性的指标出现在2002年11月5日，时任总理的朱基在会见驻港中资机构负责人时首次表态，“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”
建设部和中国人民银行的全国调查随即展开。人民银行于2002年11月开始对各商业银行房地产信贷业务进行大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。大检查于2002年12月中旬结束，其结果在2003年2月20日的《2002年货币政策执行报告》中首次披露：共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。
《报告》强调：“部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险：一是商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。一旦房地产市场出现泡沫，将直接导致房地产贷款的金融风险的显现。二是商业银行房地产贷款不良率不容忽视。三是政府的短期政绩、形象工程；开发商的暴利；房改政策的需要等，都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。”
事后看来，央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出。
【“上海生病，全国吃药”？】
此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。决策者亦酝酿良久
央行121号文于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所开发的上海市中心静安区“东八块”项目，涉嫌多处违规，周正毅以该项目所作的银行贷款，更多至以10亿元为单位计。多位人士于是将周正毅案发与央行出台房贷新政相挂钩，乃有“上海生病，全国吃药”之讥。
细审央行121号文出台前后，可知这一说法失之偏颇。周正毅案细节未明，确实暴露出房地产信贷违规给银行体系带来的巨大风险，但央行去年底的房地产信贷大检查，已经清楚地显示出，此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。
更有说服力的是，决策层对此问题的关注，早于一年多前即已启动。
在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱基和副总理的均多次提出要防止房地产过热。在其后举行的中国人民银行全国分行长会议上，新任行长周小川明确指出：“局部地区出现了房地产市场过热的苗头，要密切关注由此带来可能的信贷风险。要抓紧研究对开发商贷款个人多套住房贷款首付款的要求和高档住房贷款，进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，严禁发放零首付，保持个人住房抵押贷款的适度增长。”事后观之，6月房贷新政的主要内容多在其中。
土地部门的行动亦颇为迅速。2003年2月18日，国土资源部发出《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，“防止楼市动荡带来风险”。
数日之后，中国人民银行就在杭州召开房贷工作会议，与各大商业银行房贷部门共论规范房地产信贷。据记者了解，限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，提高高档住宅的首付比例等已在会上提出。并有论者称可能参照境外的做法实行现房贷款。在2002年底大检查摸底的基础上，央行规范房地产信贷已走上快车道。
2003年3月，央行正式就规范住房信贷征求各商业银行的意见。记者采访获悉，征求意见稿透露了新住房信贷政策在四个方面的变化：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30％～50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。事实上，这是一个比121号文更为激进的方案。
工商银行总行房贷部一位看过这份征求意见稿的人士告诉记者，这份征求意见稿上，央行表达了解决低收入阶层住房难问题、限制高档房空置、制止房地产商投机和房地产泡沫的政策意图。
在度过SARS恐慌时期后，一些商业银行已经开始采取相应措施。5月下旬，中国建设银行出台了控制房地产贷款的措施，要求从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。
2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，11天后，国土资源部发出《协议出让国有土地使用权规定通知》，对问题丛生的协议出让国有土地使用权进行规范。
恰如华远地产总裁任志强所说：“有人认为上海发生的事件推动了央行政策的出台。我认为，央行新房贷政策更多的是去年11月酝酿的泡沫论的延续。央行的政策水到渠成。现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”
【悬疑】
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”
2003年6月24日，全国工商联住宅产业商会召开座谈会。会议虽名为“有关当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”，但是，央行121号文是惟一的讨论热点。在第一轮反应过去之后，房地产业界正试图集结起来，用同一个声音说话。
轮值主席任志强在会上宣读了征求意见稿，他希望以此为基础，在业内征求各方意见，最终向中央政府提出书面建议。任志强意见主要针对不许建筑施工企业垫资、重点扶持中低收入家庭购买住房的政策，以及提高第二套住房贷款利率等政策而发。任志强的不满在场内得到了广泛的共鸣，但各家公司有各自的主要诉求。比如说，SOHO中国董事长潘石屹最为在意的则是个人住房必须封顶及商业用房必须竣工验收后方可向购房者发放贷款――潘石屹的“SOHO现代城”项目，创造过一跃而起的销售“奇迹”，至今商住两用项目仍是其看家功夫。
房地产业界整合意见展开游说的努力肯定将继续。但面对此番有备而来、出手狠准的央行121号文，更现实主义的态度是寻求其他可能的资金来源。那些项目已开发而未进入销售的地产商们面临着最为急迫的处境。这回文件的要求非常清楚，他们现在必须将“主体结构”建至封顶，购房者才能得到按揭贷款。过去玩过的把配套建筑封顶即可启动按揭贷款程序的手法现在行不通了――“央行此次的语言非常严格，没有空子可钻。”一位地产商对记者说。
一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者，他所在的银行正在根据人民银行新政策，对已经发放的房地产开发贷款项目摸底，“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。
与过去建至“正负零”相比，建至封顶方可作按揭贷款，意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说，压力变得非常沉重，可能是无法承受之重。
“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”潘石屹说。
房地产中商工作总结范文第4篇
关键词：房地产需求与供给统计分析
我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。
安徽省商品房需求市场的分析
（一）城镇人均住房建筑面积的测定
根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。
统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。
（二）城镇住房需求量的测定
安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。
考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。
（三）商品房需求市场的分析
商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。
应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。
安徽商品房供给市场分析
（一）房地产开发投资额的测定
自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。
考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+
0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。
回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。
按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。
（二）商品房竣工面积的供给量
房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）
表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。
结论及建议
以上分析表明，按照人均住房面积、城镇化率等指标，站在远远低于全国平均水平的基础上，可以确定“十一五”期间安徽省商品房新增需求总量为18000万平方米；而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导，“十一五”期间安徽省商品房竣工面积供给总量不足16740万平方米，即使商品房竣工总面积可以实现100%销售，供给市场达到最大值，此时距离商品房需求市场的下限值仍然有1260多万平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期间不可能解决。因此可以认为：安徽省房地产业总体上不存在需求过旺、投资过快、发展过热的问题。
与经济发达地区相比，安徽省的经济增长虽然处于高位，劳动者收入增长也较快，但是由于底子薄弱，城市化水平比较低，广大的消费者寻求更大的居住空间还缺乏物质基础，目前寻求的目标是基本的居住空间，所以，安徽省房地产需求在今后若干年中都应该是总需求中的重要组成部分，是促进安徽省经济增长的主要力量。进入“十一五”之后，为保证总体规划目标的实现，安徽省房地产业必须坚定发展的信心，不能左顾右盼，不能盲目随从，不能出现“拐点”。
为此本文就安徽省商品房发展现状提出如下建议：安徽省应该把国家的宏观调控政策作为发展的准绳，坚决贯彻节约使用土地资源的基本国策，严格执行土地开发建设的总体规划，把握好土地供应结构、土地供应方式及土地供应时间，提高土地的使用效率，不宜像发达地区那样紧缩发展的源头；省内各市要尽快全面推行廉租房制度，正确处理政府与市场的关系，做到有所为有所不为，要借鉴新加坡政府建设“组屋”的经验，切实解决中低收入家庭的住房问题，防止发达地区房价过快上涨的势头向省内蔓延；大力发展节能省地型建筑，加快高耗能建材的淘汰步伐，重视节能建材的研发与推广，在全省制定节能标准体系，加强住宅产业化的研究，结合地域特征，全面推广低耗高效的商品房，走可持续发展之路；综合运用规划、土地、信贷、税收等调控手段，充分发挥地方政府的作用，积极调动房地产企业的积极性，保障房地产市场供给与需求的总体平衡，提高房地产业对城镇化建设和工业化建设的贡献程度；积极研究符合地域特点的发展房地产业的制度，走制度创新之路，比如在省会与个别中心城市试行“一户一房”制度，保障城镇居民的基本住房需求，打击购房投机行为等。只有把国家的宏观调控政策作为大海航行中的灯塔，而不是禁行的红灯，安徽省的房地产业才能更加安全、快速地向前进，经济欠发达与房地产业欠发达的局面才会得到改观。
参考文献：
房地产中商工作总结范文第5篇
[关键词] 灰色关联分析 商品房 空置面积
自从我国实行住房货币化政策之后，我国的房地产市场发展迅速，房地产业已成为国民经济的一个支柱产业，带动国民经济和地方经济的不断增长。但是在房地产市场发展势头良好的同时，也出现了一些问题，特别是商品房大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。据统计，截止到2006年3月底，全国房屋空置面积是1.23亿平方米，同比增长了23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。在北京，2006年4月底的最后一个交易工作日，市建委公布了全市截至4月份的开发商真实销售状况。数据显示，北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69% 的房源未被售出。截至2007年末，北京市商品房空置面积为1136．2万平方米，同比增长9.3％。房地产空置量的高居不下, 严重地困扰着房地产业的发展, 使房地产企业经营效益下降, 资金周转困难, 不能形成良性循环，阻碍了房地产企业的再生产, 并且容易产生银行呆帐坏帐、社会资源大量浪费、房地产产品结构调整困难等不良后果。
如果希望改变商品房的空置状况，首先需要确定影响商品房空置的主要因素。本文筛选了若干个与商品房空置有直接影响的因素，建立了灰色关联分析模型并进行了计算，得到了各种因素对商品房空置的作用大小，并结合当前的宏观经济形式和房地产市场的运行状况，对这些因素的作用进行了分析，给出了一些合理性建议。
一、商品房空置的影响因素分析
商品房空置的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、人口因素、环境因素、政策体制等多个方面，本文参考文献[1]~[5]中对各种影响因素的分析，同时考虑到指标可量化的程度，主要从宏观经济环境、房地产行业状况、市场需求三个方面选取了若干个指标进行分析。表1给出了选取的影响因素及其测度，表2给出了各个测度的具体量化值。
表1 影响因素及测度
表22000年～2007年北京地区各个测度的量化值
说明：表中除了2007年的数据来自于“北京市2007年国民经济和社会发展统计公报”外，其余数据均来自于《北京统计年鉴》和网上官方的数据。
二、灰色关联分析模型
灰色关联分析是灰色系统理论中的重要内容，灰色系统理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点，解决了回归分析、主成分分析等系统分析方法的数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的问题。目前该方法已经在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用，但在房地产领域的应用分析还刚刚起步。
灰色关联分析方法，是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度，亦即“灰色关联度”，作为衡量因素间关联程度的一种方法。灰色系统理论提出了对各子系统进行灰色关联度分析的概念，意图透过一定的方法，去寻求系统中各子系统（或因素）之间的数值关系。因此，灰色关联度分析可以对一个系统的发展变化态势提供量化的度量，比较适合动态历程分析。
灰色关联分析的步骤是：
1.确定比较数列和参考数列
假设：
X0=｛X0(k)|k=1,2,…,n｝为参考数列(又称母数列)；
Xi=｛Xi(k)|k=1,2,…,n｝(i=1,2,…,m)为比较数列(又称子数列)；
根据表2中所提供的相应数据和上面的分析，本文以商品房空置面积为参考数列，记为X0，选择与商品房空置面积有关的因子作为比较数列Xi，具体为：商品房平均销售价格X1；北京地区生产总值X2；商品房竣工面积X3；房地产开发投资额X4；城镇居民家庭平均每人每年可支配收入X5；城镇人口总数X6；居民储蓄存款X7；城镇居民人均住宅使用面积X8。
2.求关联系数
灰色关联系数γ(X0(k)，Xi(k))体现了第i个子数列与母数列在第k时刻的关联情况，是第k时刻第i个子数列与母数列所对应的点的距离状态的反映。
3.求关联度
由计算得到m×n个灰色关联系数值，数值所体现的信息显然过于分散，不便于比较。必要用一个数值体现每一比较数列各个时刻的灰色关联系数情况，定义这个数值为灰色关联度，记为γ(X0，Xi)，简记为γi。
4.依关联度大小排序
得到每个子数列的灰色关联度后，即可对关联度从大到小进行排序，所排出的序列称为灰色关联序。其关联度排在最前面的子数列与母数列的关系最为密切，对母数列的影响最大；排在第二位的影响次之，其余依次类推；排在最后的子数列与母数列的关系最为疏远，对母数列的影响最小。
三、模型计算结果
通过编写程序，对表2中的数据进行无量纲化处理、构造灰色关联差异信息空间，通过计算得到比较数列对参考数列的灰色关联系数和灰色关联度，参见表3及表4。
表3 比较数列与参考数列的灰色关联系数
表4 比较数列对参考数列的灰色关联度
由上面的计算结果可以得到灰色关联度由大到小的排列顺序为：
γ2>γ5>γ3>γ7>γ1>γ6>γ8>γ4
四、结果分析
由上述灰色关联度的排序结果可知，影响商品房空置的三大类8个因素中，排在前三位的依次为：北京地区生产总值、城镇居民家庭平均每人每年可支配收入、商品房竣工面积，其他因素的影响程度由大到小依次为：居民储蓄存款、商品房平均销售价格、城镇人口总数、城镇居民人均住宅使用面积、房地产开发投资额。根据当前的宏观经济形势及房地产市场的运行状况，现将计算结果具体分析如下：
1.北京地区生产总值
北京的房地产市场在经历了一段时期的发展之后，在很大程度上影响着北京地区经济的总体发展。但反过来，北京地区经济的发展状况，也会影响着北京房地产市场的发展。具体表现为：当地区经济的增长势头良好时，房地产市场的投资和交易比较活跃，商品房空置降低；但当地区经济的增长势头减缓或下降时，投资和消费性购房需求下降，商品房空置增加。
2.城镇居民家庭人均可支配收入
城镇居民家庭人均可支配收入是描述居民家庭收入状况对商品房空置的影响情况，是商品房空置的主要影响因素。随着城镇居民家庭收入的增加，人们的购买力将进一步增强。收入状况的改变将会促使家庭考虑购买住房或者购买更好的房子以改善自己的居住条件，因此会促使商品房空置量的降低。
3.商品房竣工面积
商品房竣工面积对商品房空置的影响是显而易见的，该项指标描述的是房地产市场中商品房的供应状况。通常情况下，商品房竣工面积越大，由于商品房销售的滞后性，因此会导致商品房空置量的增加，但如果房地产市场中出现了需求比较旺盛的局面，商品房的销售状况良好，也会使空置量下降。
4.居民储蓄存款
从历史经验看，在居民收入增长和消费倾向较为稳定的情况下，楼市、股市是影响储蓄变动的两大因素。如果居民储蓄存款增加，则其用于消费和投资的资金将会减少，转而会存到银行，从而会间接影响商品房的销售状况和商品房的空置状况。
5.商品房平均销售价格
文献[2]～[5]均认为商品房销售价格对商品房空置的影响非常重要，正是由于商品房销售价格的居高部下才导致商品房空置量的上升，但本文的计算结果却表明商品房销售价格对商品房空置的影响并非是主要因素。
6.其他指标
在本文所选定的八个影响指标中，排在最后三位的分别是：城镇人口总数、城镇居民人均住宅使用面积、房地产开发投资额。城镇人口总数是反映北京房地产市场中需求状况的一个指标，通常，城镇人口总数的增加，将会导致商品房需求的增加，从而会降低商品房的空置量。城镇居民人均住宅使用面积是对居民住房情况的量化描述，一定程度上反映北京地区人民的生活水平，如果人均住宅使用面积较大，说明当地居民的居住状况较好，对商品房的需求不是很迫切。房地产开发投资额是对商品房空置影响最弱的一个指标。
五、结论
根据模型的计算结果和上面的分析，可以得到如下的结论：
1.确定了北京地区商品房空置的主要影响因素及影响次序。北京地区生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、商品房竣工面积、居民储蓄存款是影响北京地区商品房空置的主要因素。
2.北京市的相关部门可以适当的采用一些宏观调控手段如刺激消费、扩大需求、减少储蓄等来进一步减少商品房的空置量。
3.进一步发展地方经济，继续提高北京地区的生产总值，保证宏观经济的良好发展势头。
参考文献:
[1]郝凤英贺昌政:基于自组织数据挖掘的住宅空置影响因素分析[J].当代经济，2006，9（下），p32~p33
[2]刘敬伟:丹东市商品住宅空置原因分析[J].辽宁经济.2006，9，p54~p55
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