二级市场范文第1篇

据国家发改委2010年公布的数据，我国已形成以大城市为中心，中小城市为骨干，小城镇为基础的多层次的城镇体系。目前，中国大城市中的社区，415个中小城市，2488个县和县级区，都是适合二级市场终端影院建设的目标地区。另外，3000所高校、3000个厂矿机关，同样是二级电影市场的重要组成部分，其商业价值潜在巨大。保守估算，大概还有1.7万块银幕的市场空间。

社区、高校通常有着充沛的客源，可形成与辐射在周围商圈里的超市、饭店、书店的良好互动。而机关厂矿的经济实力也证实了这部分潜在的实力。二级电影市场的定义二级市场的概念较难定义，中国电影发行放映协会常务副会长耿西林认为，对二级市场的定义应建立在统计的基础之上更具有说服力，“有统计意味着是正式的、有组织的经营，没有统计就是散户，所以有时候以是否加入院线为界，将没有加入院线的市场定性为二级市场。”北京电影学院于丽教授的研究课题《县级影院建设与改造》，将二级市场定义为全国城镇一级市场（加入主流院线的影院涵盖的市场）以外的电影市场，包括社区、学校、厂矿、部队等能够放映电影的礼堂、俱乐部，这些单位没有加入院线，也没有安装计算机售票系统、以租片放映、买断地区放映权或组织放映为主。

二级电影市场的特征院线制的发展推动了一级市场现代化多厅影院的蓬勃发展。农村市场形成了以农村数字院线为特点的适应农村市场发展的可行性模式。在高端市场与低端市场之间的夹缝中的二级市场，虽被学者称为“中国电影产业的重要组成部分”，却依然停滞不前，且呈现以下特征：政策市。尽管国家在大方向给予各种政策支持，但是各级政府对此态度不一，改造的速度也参差不齐。截止2011年年底，全国仅31个省（市、区）制订了本地区的《“十二五”期间城镇数字影院建设发展规划》，明显的表现出“政策市”的股市现象。政府支持，资金充裕，影院改造速度快，市场发展迅速；反之，则市场停滞不前。多分布在电影消费能力欠发达的地区。由于中国特殊的历史沿革，曾经的二级市场概念是指首轮放映之外的二轮放映市场，多分布在在经济欠发达地区。后经产业改革，这些城市经济迅速腾飞，可能存在于中西部的二三线城市，也可能出现在京沪直辖市和各大省会的周边地区。

观影群体结构变化。对于行政指令和市场化共同作用下的二级市场，观影人群已不再是企事业单位包场、厂矿、学校、部队的组织放映。随着中国城镇化速度的加快，人口流动频繁，受过良好教育的返乡大学生和在中小城市打工的年轻白领，日渐成为电影市场的主力观影群体。关注这部分人群的观影需求，不仅关系着发行公司供片源的问题，更关系到制片公司做片源的问题。数字化院线的推动。目前，二级市场主要是以35毫米胶片放映为主，兼有1.3k数字放映设备和0.8k数字流动放映设备。从技术层面上来讲，为保证二级市场观众与主流影院同步看上国产大片，全面推行1.3k放映设备是件非常急迫的事情，在二级市场还存在公益放映的情况下，商业放映的票房收入是未来提升二级市场“造血”功能的必要手段。

二级电影市场的运营模式当前，二级市场的电影企业正处在改制和未改制的尴尬境地。从技术标准上来讲，二级市场主要靠35毫米胶片租片放映和1.3k数字影院的试点推广，其经营模式主要是传统拷贝版权的经营和1.3k数字院线的开发。传统拷贝业务的经营。传统拷贝版权的业务多由电影公司沿袭下来，通常是靠自有资金购买影片，填充片库，向大型单位提供租片业务；从制片方手中买断地区播映权，依靠红头文件，组织大规模包场业务；以老旧影剧院为核心，将商业放映和公益放映（广场放映、社区放映等）相结合的，放映的影片也多是主流院线一轮放映结束后下发的二轮、三轮影片放映。传统的经营模式是依靠当地大型企事业单位、工矿、学校的大规模团体放映，与行政指令休戚相关，片源多为主旋律影片、爱国主义影片。以致出现下列问题：由于资金限制，片源更新缓慢，导致影院依靠复映、播放DVD、录像带甚至盗版DVD维持生计，市场运作进入恶性循环；影片类型本身与主流市场偏离，其社会效益大于经济效益，与商业放映环节格格不入；运营模式较被动，因为这种传统的经营模式对影片的要求比较特殊，需配合政治形势和文件要求，而片源产出数量有限；由于拷贝版本逐渐减少，二级电影市场数字化改造速度跟不上市场变化，导致片源供应量减少；拷贝供应多为大城市影片的二轮或三轮放映，拷贝成色受损，严重影响在二级市场的放映效果。胶转磁业务刻不容缓。1.3k数字院线的开发。二级市场影院环境大多破落陈旧，而数字化改造或数字影厅的建设尚未形成规模，原因在于：第一，数字化改造需要政府支持、政策和资金保障，仅有个别实力雄厚的院线为配合拓展中小城市的长远规划，敢于在二级市场实施大规模新建数字化影厅项目；第二，需要相当数量的有效观众群，而二级市场的观影群体限制了数字影厅概念的拓展。从技术层面来说，1.3k数字放映机仅用于国产影片、港片的放映，2k数字放映机则用于进口分账大片的放映，与大部分观影群体的观赏范围缺少重合。上述两点影响了数字化影厅在二级市场的大规模推广。

二级电影市场存在的问题投融资机制不健全。电影业虽以30%的年增长率快速发展，达到130亿元的票房收入，但还是不及房地产业的一个零头，基层电影公司甚至被视为包袱。各地政府步调不一，给予的政策支持成为了二级市场投融资建设的关键。院线制成立之后，基层影剧院的衰败变得尤为明显。相比新建影院所消耗的大额资金，改造大批遗留影院是目前二级市场最为适用的方法。但是国家对县级影院改造项目的资金投入不足，民营资本进入二级市场的渠道不舒畅，成为制约二级市场影院发展的又一因素。片源供应思路亟待调整。二级电影市场的主要观影人群为学生、部队军人、中老年人、外来打工者、返乡大学生。观影方式通常为包场、组织放映、广场放映与社区放映。

由于一级市场过度占有文化资源，导致垄断和市场布局不合理，二级市场观众口味与消费趣味的差异被掩盖、被忽略，且常沦为一级市场的二轮、三轮放映市场，到达影院的电影类型过于单一。由于自购类影片成本较高，受资金限制不能长期更新，旧片积压在库，新片得不到更新，只能依靠复映、光盘、录像带甚至盗版DVD为生，优质片源严重缺乏。二级电影市场有其独特的文化视角和观影群体。首先，二级市场占据中国49.68%的人口比例，人口基数大，市场广阔；其次，二级市场往往是经济发展较快，而电影产品购买力不足；第三，中国正步入老龄化社会，老年人口占总人口的13.7%，近6成分布在农村，二级市场老龄化现象也尤为突出。当青壮年人口迁往大城市，县城一级的大学生返乡、人口老龄化等社会问题交织在一起，由此引发的影片类型的变化，使得二级电影市场观影人群随之发生变化。供片机制落后，行政指令式发行方式亟待转变。二级市场不规范的市场运作机制，和缺乏市场主体，导致制片方与放映方经营渠道不顺畅，产供销脱节。由于自购类节目成本较高，多数影院难以承受引进费用，导致影院放映业务大量萎缩，上级电影公司也难以下发最新电影拷贝，以及由供片机制引起的连带反应，二级市场进入恶性循环，市场业务整体萧条。#p#分页标题#e#

二级电影市场运营策略健全投融资机制。二级市场相对于成熟型的一级市场和成长中的农村市场来说，是夹缝中生长的易被忽略的市场，在市场的整合和提升中常遇到行政干预、地区壁垒、所有制壁垒等一系列问题。如何将社会资本引入影院建设，结合二级市场自身特点，量体裁衣。国家政策扶持，创造良好环境。截止2011年底，全国已有31个省（区、市）制订了本地区的《“十二五”期间城镇数字影院建设发展规划》，城镇数字影院建设呈高速发展态势。全年新增800余座影院且基本为数字影厅，其中中小城市、中西部地区分别占全国新增银幕数的50%以上。以上文件主要体现在产业组织政策、产业布局、产业技术支持，投融资等宏观层面的政策，而具体的实施过程则需要更多的配套政策，对非公有制电影企业在投资核准、土地使用、财税政策、融资服务等方面给予优惠。通俗来说应发挥中央和地方两个积极性，中央采取信贷、税收优惠、补贴奖励等多种手段和措施，帮助落实地方配套资金等。尤其是在民营资本投资方面，国家因给予引导，避免盲目开发、过于投资，造成市场不热、资源浪费等情况。当然，民营资本的逐利本性会大大提高影院运营效率。

理顺产权关系，加速影院改造。当民营资本进驻二级市场影院改造项目时，最难的就是理顺影剧院的产权所属关系。因上世纪90年代初期影院经营每况愈下，大批影院自负盈亏，不得不将资产拍卖，其中就包括地产与设备。搞清产权关系，明确管理责任，是建立合作的前提。如何有效地加快改造速度，有时候电影专项基金、税收返还、银行贷款等一系列政府行为的融资举措就显得过于迟缓。考虑到全国333个地级行政单位，2862个县级行政单位广泛的市场空间，保证投资效率，有必要建立相应的资金吸纳引导机制。新时期，如何活用新政策，利用土地资源及这些县级影剧院的区位优势，将土地作为筹措改造资金来源的重要载体，通过优化投资环境，招商、拍卖、转让、租赁、抵押或减免租金等办法，保障民营资本顺利进入资本市场，并且利用影院自存资金、折旧基金、银行贷款、集资等方式，筹集影院新建和改造资金，扩大融资平台。调整片源供应思路。细分市场，应根据不同地域、不同欣赏取向和需求，针对目标观众，有计划、有步骤、有针对性和策略性的投放适合其口味的影片。如返乡大学生，他们较当地人民受教育程度高，对影片的欣赏和鉴赏水平也较高，返乡就业收益也较高，这就需要我们根据市场的变化及时调整放映规划。

制片部门需拓宽拍摄思路，跟进二级市场现状，拍摄适合这部分市场发展的影片。以多类型、多品种、多样化的电影产品结构来支撑二级市场，正是“口红效应”在中国乃至二级市场的一种反映。二级市场的供片机制是要依赖县级电影公司来运作影片的承上启下和市场动态的下情上达。在现阶段必须靠政府行为，借鉴主流市场的经验，院线与影院共同发力。二级市场大量散布在城市中的大专院校里的礼堂、当地电影公司改制后遗留下的影剧院、工人文化宫等大空间大容量的放映场所。中影校园电影院线、21世纪校园数字电影院线等院线的成立，都是采用高校院线与相邻地区实现空间整合互助式的发展策略，弥补区域封闭缺点，扩大影院的辐射范围。高校院线的成立促进了地方片源升级，带动当地的区域发展资源，亦节省了大批影院建设费用。

一级市场，可以利用更多营销手段来展示影院特点。而二级市场，则因根据各区县状况，以2131工程为契机，以校园数字院线为手段，在电影消费能力较弱地区，开展大规模送电影下乡活动。以这种公益放映方式，加大宣传力度，培养潜在观众的观影兴趣。同时以自己的影剧院、文化宫、礼堂为据点，将商业放映和公益放映相结合，开展广场电影、社区电影、校园电影等流动放映的活动，着力巩固已有观众，培养潜在观众。二级市场不能坐以待毙，等待国家或各级政府的资金支持，而是要变被动等待为主动出击，各区县逐一攻破。

完善运营模式。当一级市场经过近10年的整合与发展，已逐步建立科学完善的经营管理模式。而电影产业的下一个10年，应该是二级电影市场的全面资源整合，完善产业规模的10年。大多数县级影院，改制后实行的是事业部门编制，企业化管理，在现阶段是符合二级市场发展状况的。从长远角度考虑，影院应忽略所有制概念，依靠市场经济带来的多元化市场空间，加强与政府、当地电影公司、社会资本的结合，在主体建设方面，着力推行以下四种合作模式：政府提供优惠政策，地方电影公司提供管理，社会投入资金的三方优势整合模式；院线或地方电影公司为主导，社会资本合作开发的经营模式；社会资金全资投入，当地影院自己组建经营管理团队模式；原职工承包经营，依靠地产租赁或其他收益经营管理模式。

以上四种模式从资金层面概括了当前二级市场的影院建设情况，当然在理顺产权关系的前提下，利用影院固定资产，保障影院收益，是现阶段乃至未来一段时期，都将是二级市场的经营特色。对于传统拷贝业务的经营，需站在原有资源的基础上，拓展经营思路。老片库存对电影公司来说，是一笔宝贵的资源。如何利用库存影片，发挥传统优势，开发拷贝的剩余价值，是传统拷贝放映影院改善其运营能力的关键。增加影片租赁业务、组织主题专场回顾等方式，都为传统影院经营带来了生机。以北京市二级市场为例，2007年票房收入848万元，其中700万元源于新影联院线的租片。二级市场的票房收入大部分来源于租片收入，收入的高低则取决与影片本身的卖座程度。数字影院的改造和新建，宏观上需要政策和资金的配合。国家给予支持，扩大投融资渠道，吸引业内甚至业外资本进入。微观上则需要影院配套设施的跟进和观影人群的培养。这两点成为影院丰富片源，拓展业务范围的先决条件。

二级市场范文第2篇

应该说,在A+H的发行模式主导下,近期香港新股的不合理溢价发行取向在一定程度上与内地A股高市盈率发行趋势的影响不无关系。A股IPO定价制度早就经历过从固定市盈率到放开的尝试,后来在选择了询价制的模式之后,又经历了有底价无上限,到以20倍市盈率为限,再到取消20倍市盈率限制的一再反复的过程。这一次IPO重启之后,询价制的定价模式基本上没有改变,只是证监会原来一以贯之的“窗口指导”,改成了由保荐人所主导的“窗口指导”。但重启后的IPO不仅延续了突破20倍市盈率的趋势,而且很快就由一开始的30倍市盈率提高到最近的近60倍市盈率,创业板更是有过之而无不及,最高发行市盈率甚至超过80倍。这不仅导致了融资规模出人意料的超计划,而且也大大增加了二级市场对“破发”现象大面积再现的危机感。

中国中冶A股发行市盈率降到了20倍左右,不管是否合理,如果只是具体涉及到对个股估值水平的估量,并不代表20倍市盈率标准的重回江湖,那当然是无可非议的。按照市场化的原则,不同的估值水平决定不同的市盈率,那么,不要说20倍市盈率可能是合理的,30倍或者60倍市盈率也未尝不是合理的。问题在于,如果发行市盈率本身并不能体现一级市场定价方向对二级市场交易价格的指导作用,而只是成为一种完全背离了市场意义的行政性调控的固定底价或上限,那就不仅意味着对询价制乃至定价制度市场化改革的否定,而且,既不利于一级市场本身的稳定,也不利于二级市场的稳定。在这方面,中国中冶等H股的“五连破发”对内地A股主板和创业板新股发行定价的警示意义无疑是不容忽视的。

我们注意到,在这次IPO重启之后的新股发行过程中,当58倍市盈率初次出现的时候,证监会也曾表示过关注,可惜的是,仅仅只是关注而己,实际上非但没有遏制不合理的高市盈率发行,甚至对融资额度远远超出了原来发行书所公开披露计划的极不正常的倾向,也没有表示过任何的反对或制止。笔者认为,这完全违背了“窗口指导”退出的本意。行政调控机制的退出,并不意味着监管机制的退出。放弃监管,同样不是一种负责的态度。

二级市场范文第3篇

今发行市场在10月略显活跃，一些发行者为完成本年度的融资计划，积极运作，以避开日益临近的“千年虫”

10年10月带给国际债券市场的是一片灰暗。在各西方主要国家抑制通胀，提高利率的阴云笼罩下，债券市场价格持续下跌，收益率上升。美国30年期长期国债收益率本月创下一年以来的新高，达6.38％，一年前的10月5日，美国30年期国债收益率在创下近20年的破纪录低点4.716％以后，就开始步入“熊”途，从此一蹶不振。受美国加息压力影响，各主要国家债券二级市场均呈弱势。投资者对市场前景均不乐观。

发行市场在10月略显活跃，一些发行者为完成本年度的融资计划，积极运作，以避开日益临近的“千年虫”。10月在发行市场上先后有三家中国机构登场。即中国农业银行的美元浮动利率债券、中国电信的全球债以及中国进出口银行的美元浮动利率债。中国进出口银行此次发行的2亿美元的5年期浮动利率债是该行首次在国际资本市场举债，其发行条件为6个月伦敦同业拆放利率（LIBOR）上浮105个基本点。中国电信此次债券融资由于股权融资同步进行，因此备受市场关注。该债券总额为5亿美元期限5年，其发行条件为同期美国国债收益率上浮220个基本点。标准普尔对该债券的信用评级为“BBB”，穆迪的评级为“Baa2”。

除中国机构外，10月其他新兴市场国家也颇有建树，如巴西政府推出了120亿美元的巨额债券，期限10年，票面利率14.50％，为同期美国国债收益率上浮850个基本点，创下近期内新兴市场国家单笔融资额最大的纪录，此外菲律宾政府也发行了10亿美元的债券，该债券期限为25年，即2024年到期偿还，债券票面利率9.5％，为美国长期债券收益率上浮318个基本点。

10月初的发行者中，信用等级最高的公司当属美国最大的化工企业杜邦公司。该公司的信用评级为“AA－”（标准普尔）和“Aa3”（穆迪）。具有这样信用等级的发行者近期在市场上并不多见。据悉，在过去两年中尽管公司债的发行屡创记录，但具有与杜邦公司相同或高于该公司评级的债券发行只有16笔，加上这次是该公司第一次发行全球债，为此投资者认购相当踊跃。杜邦公司这次共发行20亿美元，其中5年期债10亿美元，另10亿美元为10年期，分别为同期美国国债上浮83和98个基本点。10月最大的公司债当推美国第二大汽车制造商福特公司所属福特汽车财务公司推出的50亿美元全球巨额债券，期限10年，为同期美国国债收益率上浮126个基本点。据福特财务公司称，该公司今后将定期推出巨额债券，并把这一举动称之为“指标性全球债融资计划”，目的是靠不断推出巨额债，提高债券的流动性溢价，从而降低融资成本。

二级市场范文第4篇

一、 二级市场的概念：

我们习惯上将省城定为一级市场，地区级城市定为二级市场，县镇一级为第三级城市，目前二级市场的概念存扩大，分别由以下因素组成：地区级城市、县级城市、省城的郊区市场。

二、 为何向二级市转轨？

首先，一级市场让小家电营销日渐艰难，主要表现如下：

1、进入一级市场成本偏低，目前省城（一级城市）的主营渠道多由大型家电连锁控制，进入的成本相当高（进场费、专柜费、导购费、节庆促销费，以进入一个中心城市的主渠道计，前期费用投入将在40～100万元之间）如果一个单一品牌在一级城市的年销量低于200万，则可能赔本。

2、一级市场竞争激烈，由于省城多主流大品牌，品牌传播信息庞杂，受众接受度低。另外各种促销手段层出不穷，竞争已达白热化。

3、一级市场售后服务的成本高，营销机构的日常费用、营销人员费用、物流配送、售后服务费等，累计起来十分庞大，而且大都由厂家承担。

4、一级市场投入产出比率较低，尤其是广告费与销售比不成正比，我分别对五个一级城市和二都城市小家电广告投入与销售回报率统计，回报比分另是7.6：100和14.89：100。

5、一级市场厂商忠诚度不高，因一级市场竞争激烈，销售成本高，导致一级市场的厂商关系潜在矛盾

诸多，双方的忠诚度不高。其次，省城商家机构重迭，渠道交叉，销售冲突严重，导致营销矛盾较大。

第三，省城商家与厂家的相互选择概念不成正比，一级市场商家数量有限，但可选择的品牌商品较多，因此一级市场商家往往坐大。

其次、二级市场表现出较大的优势：

1、 二级市场竞争相对较低：目前强势品牌仍在一级市场为多，而二、三线品牌以二、三级市场为多，

所以二级市场相对一级市场竞争相对低，竞争手段相对简单。

2、 二级市场营销成本低，目前大卖场终端在二级市场数量相对较少，各种进场费、专柜费也相对较一

线市场低。

3、二级市场的厂商忠诚度相对高，二级市场商对品牌的忠诚度较强，容易与企业形成共同发展的战略伙伴关系。

4、 厂商对二级市场渠道的掌控能较强，因为二级市场渠道结构不如一级市场那么复杂，很多二级市场

小家电商的渠道都是二元化，一是商业渠道，一是自建的渠道，如专营店、小区移动直销等。所以销售商对渠道的掌控能力较强。

5、 二级市场营销利润较高：在二级市场，白热化的价格战不如在一级市场明显，所以营销利润较高。

综合以上因素，二级市场应是2005年小家电必夺的主营阵地。小家电公司必须在战略结构和相关的营销组织配置且作出相应调整。

三、二级市场怎样做：

1、必须战略明确：应将二级市场作为重点市场发展方向来抓，作为公司未来的营销发展战略来抓，坚持三年内不动摇，真正把二级市场的基础打好。

2、 营销织结构下移：我国大多数小家电企业的区域营销组织结构设在省城，导致销售重心无法下

移，对二级市场难以兼顾，因此企业始终无法做好二级市场。因此，小家电企业应根据自身情况，将重点省份按相关二级市场区域划成每省3个片区，分设营销办事处，设置相关人员，独立核算。每个片区销售任务起步为250万至300万，加上中心城市一个省的小家电销销可在1000万左右，按小家电企业的核算一个省的销售额400万为盈亏界。

3、 品牌策略

品牌在二级市场的作用至关重要。品牌在二级市场的作用有两个方面，一是树立商的信心，在二级市场商选择商品关键因素在于选择品牌，因为低价格产品在二级市场太多了，所以品牌是否强势在二级市场相当关键。二是二级市场消费者对品牌的信任度较高，尤其是对在该地区级知名度高的品牌，在二级市场，很多非品牌的产品通过努力也在二级市场成为“品牌”。

在二级市场做品牌的有力方式有两种，一是媒体，如当地的报纸和有线电视，且推广费用不高。如果品牌策划成功，配合报纸电视媒体宣传至为有效；二是销售终端形象的设置。

由于品牌培育需要时间和资源，所以小家电企业必须加强企业品牌的策划作用，加强策划人力资源备配，以策划带动销售、拉动销售。

品牌在二级市场销售，必须同步开始培育品牌，否则年复一年，品牌永远做不起来。至于做品牌所需的推广资金，完全可以从减少对市场的降价而挤出费用全部用到品牌推广中去。目前大多数小家电企业采用“一脚踢供价”，连品牌推广费也全线让利给商。让商去为企业做品牌是不可行的。一是商缺乏做为企业做品牌的能力，二是商往往将做为企业做品牌的费用转为自身利润，这也是中国大批小企业多年“一脚踢供价”的恶果，所以他们永远是杂牌。

4、产品策略

（1）、价格策略：在二级市采用“二极价格”策略，一极为较低价格的“特价机”。特价机的作用为“入市促销”、“事件促销”、“针对竞品打击”起作用，以阶段性灵活使用，并限定好市场终端零售价；另一极为利润机型，要加大利润机型的分销，因为在二级市场厂商合作如果密切的话，在销售价格上是可以控制的，但分销利润机型一定要给一定额度的广告支持，指望商打款提货后自然销售是不可能的。

（2）、产品策略：建议采用“品牌簇群”的策略，如目前厨卫产品企业多将热水器、灶具、烟机和电消毒柜整合为一个“品牌簇群”进行营销，形成几个产品的“互补”达到销售量的平衡，利润的增值，尤其应注意簇群中利润机型的营销力。

（3）、产品性能：应尽可能以差异化的产品开展营销，努力发掘“产品卖点”，并将“产品卖点”全力放大，只销售平庸雷同的产品是没前途的。

5、评价客户：

（1）、选择忠诚度高的，认同企业品牌合作经营理念的客户作为长期的、战略性的合作伙伴。

二级市场范文第5篇

Abstract: Since the establishment of the land market, primary market develope rapidly, while the secondary market is still at a relatively slow and lagging situation. However, with the transformation of country's economic development pattern, and upgrade and optimization of the industrial structure, to actively promote the stock of land transfer and accelerate the development of land in the secondary market has become an important part of land management.

关键词:土地二级市场;问题;对策

Key words: land secondary market;problems;countermeasures

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0142-01

0引言

土地使用权作为商品进入市场,必然会在市场上流转,形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。

1土地二级市场现状

据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况,主要表现为以下几个特点:

①交易的自发性。土地私下交易、隐形交易较为普遍。存在大量土地私下交易的原因,一方面固然和当事人受经济利益驱动有直接关系,但和土地二级市场不完善,土地交易没有固定场所,交易信息不灵也有关系。土地交易当事人互相隔绝,不能及时掌握交易信息,致使买家找不到卖家,卖家找不到买家,就只能托亲戚、找熟人打听信息,私下谈价成交。在交易过程中,由于当事人不懂土地使用权转让的法律及政策规定,对划拨土地、工业用地、集体土地甚至未经处理的违法占地,也进行私下流转。

②交易的非法性。城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨用地。有些用地者违反法律规定,采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地;有的将拆迁安置用地或多余的安置用房,私下买卖转让;还有的私自改变土地用途,改变土地的使用条件进行交易。

在城市、城乡结合部和经济较发达村镇,部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋,造成了集体土地的非法流转。

③管理的多头性。土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为,主要有三个部门的介入。一是房产管理部门。目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理。城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范,但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范,处于“各扫门前雪”的状态。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时,没有充分考虑土地权属是否合法,未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人。三是拍卖公司。少数拍卖公司在拍卖房产时,将土地使用权一并转移,扰乱了土地二级市场健康、稳定发展。

④交易多样性。在土地隐形市场中,既有国有土地交易,又有集体土地交易,交易的形式也多种多样。一是纯土地非法买卖或变相买卖流转。有的村集体经济组织借办福利、公益事业或筹集旧村改造资金之名,未经批准私下将集体土地使用权卖给其他单位和个人进行非农建设。有的村甚至擅自招标出卖二、三产业用地。二是集体建房和农民拆迁安置住宅买卖。部分村集体经济组织和农村居民,在经济利益驱动下,以转让为名,出售拆迁安置用地,从中牟取暴利。区位较好的村集体经济组织以土地为条件,吸引外地单位和个人兴办企业,流转集体建设用地使用权。三是企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权,以作价入股、联营等方式进行转让。四是出租房屋同时出租土地使用权。在城镇规划区内、城乡结合部、经济发达的村镇,部分单位和农村居民凭借地理环境优势,通过出租房屋,实现土地使用权租赁。对城郊结合部的村集体组织和农户而言,转让、出租土地、房屋获取的经济收益远高于农业收入,因而有的甚至擅自把农用地转为建设用地或违章建房出售、出租,获取高额回报。

2规范土地二级市场管理的对策

在管理中要兼顾土地一、二级市场。国土部门在强化对土地一级市场垄断的同时,必须加强对二级市场的管理。一级市场经营不善,就会促成二级市场混乱无序,二级市场不能有效管理,也会扰乱一级市场的正常秩序,最终影响到土地在经济发展中的宏观调控作用。

认真落实国土资源部关于建立土地有形市场,促进土地使用权规范交易的有关规定。在土地市场各方面相对健全完善的基础上,进一步强化职能,落实责任。建立固定的交易场所,创造条件,建成类似于行政审批式的土地交易大厅;要畅通交易信息,采取多种手段,公布和提供土地供求信息,收集、储存、土地交易行情和交易结果;委托中介机构代办土地交易相关事务,积极拓宽业务渠道和范围,提供土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资等方面的咨询。

加强农村集体土地使用权转让管理。在农户住宅用地审批过程中,要严把一户一宅关,从源头上制止农村集体土地非法转让。同时,尽快制定出台农村集体土地使用权转让及流转的意见和办法,促进农村集体土地使用权合法流转。

加强对非法土地市场的打击力度。土地交易机构的性质是事业单位,不具备执法的职能,但应积极协助国土执法监察大队查处打击非法土地交易。交易机构要多深入基层、加强调查研究,拓宽渠道,为专业执法机构提供线索和信息。督促交易者主动办理相关手续,最大限度地减少违法交易行为的发生。